产业园物业管理方案

1、产业园物业管理方案产业园物业管理方案目录第一章xxxxxxx物业管理有限公司简第二章产业园区概况及管理特点分析 第三章产业园区物业管理服务思路第四章物业管理服务许诺第五章前期物资装备一览表 第六章物业管理服务费用测第七章工程设备管理第八章公共秩序维持第九章交通管理第十章消防管理第十一章园林绿化维持第十二章保洁服务方第十三章客户需求及特约服务管理第十四章文化活动的组织实施方案第十五章几点说结束语- - PAGE 56 -产业园物业管理方案第一章*物业管理有限公司简介我们的实力我们的观念我们的目标我们的项目产业园物业管理方案第二章产业园概况及管理特点分析产业园概况中国2010中国孵化、物流四大产业

2、功能，集中建设标准生产区、行业总部区、研发孵化区、展示博览区四大功能板块的产业化、集约化、生态化的大型产业园区。中国中部生物科技产业园实际占地面积 350 亩，总建筑面积约25*年公寓面积*平方米，园区道路面积*平方米，绿化面积*平方米，公共卫生面积*平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有*产业园物业特点需要品牌物业管理为之装扮产业园物业管理方案扮，只有这样才能充分展示物业的特点，才能使物业物有所值。 * 物业管理有限公司是国家级资质物业管理企业。公司以发展求生存，经过先进的管理策划，规矩的操作实施，国如今，公司已顺利经过了 ISO9001 和 ISO14001 国际质量体系双认证，并

3、且发展成为融住宅、商业、写字楼和复合型物业为一体的多元化全程物业管理服务公司，先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅园区（园区xxxxxxx安全管理是重中之重xxxxxxxx 产业园地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性，因此安全管理是物业服务的重中之重。产业园物业管理方案*物业以ISO9001 和ISO14001PCA 塑造良好的外在形象中国中部生物科技产业园被列为郑州市新三年跨越式发展自主形象服务意识。作为服务者的物业管理企业，必需严格贯彻落实各项服务要求，尤其配合中国中部生物科技产业园形象需求，进而将中国中部生物科技产业园打造成为郑州市一流科技产业园区。产业园物业管理方

4、案*物业将礼仪化服务系统融入到ISO9001 和ISO14001终在 95%以上，必将有效满足中国需求。第三章 产业园物业管理服务思路经过详细的现场勘察和交流勾通，秉着“强力保证 优化形象”的指导思想，针关于郑州市荥阳的计划特点和中国中部生物科技产业“一个中心”是指我们的一切工作全部围绕“服务于中国部生物科技产业园”这个工作中心；“两个基本点”是指以强力保证为基本点，以优化形象为基本点。根据中国中部生物科技产业园的物业特点和项目需要，我们将提供“专业化系统物业服务产业园区特色服务”的一体化模式，在做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效确立中国中部生物科技产业园的关于外窗

5、口形象，并且强力保证中国中部生物科技产业园的正常生产、办公秩序。节能降耗清洁与养护互补产业园物业管理方案经过精心养护保证各种材质的光洁如新，且在此基础上尽快节能降耗针关于中国中部生物科技产业园各项建筑指标接合*物业成熟的质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗清洁与养护互补”的洁服务思路。“节能降耗”是中国中部生物科技产业园清洁服务的基础目的，而“清洁与养护互补”则是达到这一目的的核心工作模式。 “节能降耗清洁与养护互补”是针关于中国中部生物科技产控制的问题更将清洁突破至新的层面不仅仅要做到整洁如新还要有效延长材质的使用寿命，而*物业完备的ISO9001和ISO14001质量环境管理体系必将为这

6、一指导思想的实施提供良好 的核心保证。细化服务考核与培训并且重物业管理服务的核心在于强化细节管理，关于于中国中部生物科“细化服务 考核与培训并且重”的物业管理服务思路。“细化服务”是指细化物业管理服务的各项工作程序，尤其是产业园物业管理方案*ISO9001ISO14001序。“考核与培训并且重”是细化服务的重要保证，一方面，要针关于各项考核标准关于各区域、各从业人员进行考核，另一方面，还要加强培训工作，采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升服务意识，进而细化服务，全面提升设施设备服务品质。第四章 物业管理服务许诺*物业力争接管 xxxxxxxxx 产业园一年内使其成为郑州市工业物业管理

7、的典范：95以上。质量环境管理体系运行规矩有效。4.1管理许诺暨要求达到的最终效果产业园物业管理方案落实责任人，实行巡视制度，建198%100%档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施落实责任人，实行巡视制度，建198%100%档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施接到维修通知15分钟内到达现零修、急298%100%场，即时完成并且建立回访制度，修即时率小修 24 小时内，中修 3 天内，大修 7 天内维修工程分项检查，一步到位，并且进行回3质量合格100%100%访制度，以确保维修工程合格，率满足客户需求。房屋完好率管理目标实施措施管理费收4缴率98%使管理费取之于民，用之于民

8、。绿化完好5率清洁、保6洁率95%99%99%99%主管监督执行，以确保园区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好产业园物业管理方案落实责任人进行养护， 实行巡 查 制度， 建档记录， 并且由绿化主管监督执行， 以确保园区公共绿化地7 无损坏、无践踏， 无黄土裸露现象， 发现问题立 即 修复。即时修剪， 使草坪高度维 持 在5-8每年补栽90%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，由工程部土建畅通产业园物业管理方案22每年定期除虫害。化粪池、雨水井、8污水井完好率排水管、9明暗沟完好率路灯完好无无落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，由工程部土建主管监督执行，以确保沟、渠、井完好，并且

9、定期疏通、清理落实责任人进行养护，实行每月巡查制度，建档记录，由工程部土建主管监督执行，以确保水管畅通无阻、无塌陷落实责任人进行养护，实行每日巡查制度，建档记录，由工程部10率停车场、85%99%设备主管监督执行，以确保路灯养护落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，保安队长监督11单车棚完好率公共休闲12设施及园无无执行，以确保设施完好，方便使用落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，保安队长监督产业园物业管理方案区雕塑完好率园区内治13安案件发生率消防设施0.1%执行，以确保设施完好，美观清洁保安员经培训考核后上岗，并且每周训练三次，每次两小时，以保证保安队伍的素质和状态；落实保安

10、岗位职责，明确责任，实行24安全落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，项目部经理监14设备完好100%率火灾发生督执行，并且定期维持和检修以确保消防设施完好无损、正常使用项目部全员义务消防员制，并且定期进行培训和演习，加强宣传，15率违章处理率作，取得住户的理解，杜绝违章率作，取得住户的理解，杜绝违章事情发生，并且进行回访档案记录住户有效投诉处理无100%依照政策规则，做好各项工作，同时加强与住户的勾通，定期举%0设置专人负责日常巡视，发现隐患，即时处理并且通知项目部，以确保园区消防安全建立巡视制度，跟踪管理，即时发现、即时处理，并且加强宣传工无90%17产业园物业管理方案率行相关方恳谈

11、会，了解相关方的发生投诉即时处理，同时建立档案跟踪处理结果。管理人员于特种作业、行业性要求的员工18持证上岗率无80%要经过有关部门培训、考核，公司将就有关技术、技能进行定期培训，并且予以考核，确保培训合格率达 100%，以保证员工的素质维修服务19回访率住户关于物关于于进行维修的项目实行回访无60%度，建档记录，以确保维修服满足客户的需要。在日常工作中即时收集客户的需求信息，尽可能地满足客户的需20业管理满意率95%要，加强双方的勾通，以确保相关方关于物业管理工作的满意。关于招投标的有关许诺产业园物业管理方案*物业管理公司完全同意和接受 xxxxxxxxxx 产业园的招标要求，公司中标后，将

12、立即派人进驻 xxxxxxxxx工作。公司将关于此予以责任填补。合同期内，本公司决不会向第三方转让中标项目，关于部分可能分包或非关键的分包项目，管理处一定事前告知 xxxxx 产业园相关部门。物业管理公司管理服务合同履行许诺如果*应承担的责任和义务，具体许诺如下：根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。关于园区公用设施如需整改、扩建或完备配套项目，必需与 产业园协商，并且经过相关部门同意，报请有关部门批准后方可执行。xxxxxxx 产业园移交全部管理用房、产业园物业管理方案物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。第五章前期物资装备一览表5.1办公物资装备项目数量备注办公桌椅0 套文件

13、柜0其中一组内含保险柜 1 个电脑0打印机0有复印功能为佳传真机0电话机05.2项目数量备注关于讲机0警棍、机套等0防毒面具0灶具及厨具0保洁物资装备项目项目数量备注产业园物业管理方案玻璃水刮0喷雾器0更衣储物柜0手推垃圾车0室内清洁车0垃圾运输车0尘推0垃圾箱绿化物资装备项目项目数量备注剪草机绿篱机人工喷雾器绿化工具(套)工程物资装备项目项目数量备注疏通机电焊机产业园物业管理方案冲击钻冲击钻切割机电工工具水工工具木工工具泥工工具高空作业用工具铝合金梯常用材料备件第六章物业管理服务费用测物业管理服务费用测算人工费用产业园物业管理方案费用工资社会统筹医疗保险项目人员数准（元/（元/月工资（元/月

14、，工工（元核计（元量（人）月资标准的8%）/月）/月）管理处经理1管理员工程主管维修人员秩序主管秩序班长0秩序员0清洁绿化主管绿化班长绿化工保洁班长00保洁员00不可预见费管理费依照以上项目费用总和的 2%计算依照以上项目总和的 5%计算产业园物业管理方案管理利润税 金 核计5%计算5.5元/月6.1.2其他费用6.1.2其他费用序号项目测算依据一办公费1通讯费200100/月100/月清洁绿化主管 100 元/月管理处固定电话 300 元/月2低值易耗品综合测算3办公水电未计4业务费综合测算二保洁、消杀费1物料费按人均 50 元/月计算2垃圾清运14.5 元/车1 车/天25 天/月3消杀费

15、综合测算三住宿费用1房租300 元/间3 间=900 元2水电气费综合测算四不可预见费按以上项目费用总数的 2%计算五公司管理费按以上项目费用总数的 5%计算六利润按以上项目费用总数的 5%计算月支出（元）0七七税金按 5.5%缴交核计0 元/月因此xxxxxxxxx产业园物业管理成本为0元/+ 0元/月= 0元/月年费用为：0/月12月= 0元/年测算说明：依照国家相关法律法规规则，社会保险中包含社会统筹和医疗保险，其中社会统筹占工资总额的（养老保险%，医疗保险占公司总额的 8%，此项费用仅用于管理人员、各专业主管，不含普通作业人员；该测算中办公水电费用未计，待中标后双方根据实际情况另行协商

16、；工装按两年折旧，其中管理人员每人冬装两套，标准为 600 元/套，夏装 2 200160/8022002100套。5%；城建税营业税的 7%；教育附加费营业税的 3%；则税金共计一切费用总和的 5.5%。6.5%计算。第七章 工程设备管理在现代物业管理中，设备管理水平是物业管理综合水平评判的专业依据之一。xxxxxx 产业园是一个集工业、商业、服务业等多功能综合园区，系统设备配置齐全，设备科技技术含量高，系统设备停运关于园区业主、单位影响巨大。针关于园区的设备情况，我们认为，从以下方面入手，是设备管理的基本保证：一、完备工程部架构，确保工程部技术力量，在工程部架构设置中，应保 技术资源的有力

17、保证下，熟悉设备性能、有可靠的运行维持和检修能力，保证 设备的正常运行，有能力即时发现和处理设备运行进程中的隐患和故障，保证 将设备故障排除在萌芽状态。二、建立完备的设备档案 ，健全设备卡片和运行维修记录，随时掌握设备运行维持状况，搞好设备“病史”管理。三、健全设备管理岗位职责，制定设备运行、维持、保养、检修制度，制定设备周检、月检、季检、年检工作计划；严格填报运行、维持、检修、更新记录。四、建立设备紧急事故预案，保证设备紧急情况时的管理流程。1、由工程部设备主管起草演习预案，经工程部经理审核，报项目部经理审批后，提前通知与演习相关的单位、住户和相关部门；2、工程部经理组织设备运行管理和设备检

18、修技术人员提前到场，学习该次演习的目的、目标、演习预案、实施办法；3、实施演习方案，监控演习程序，在演习进程中锻炼运行管理人员在紧急情况下的运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时的应急检修能力；4、组织进程技术人员关于演习进程分析、讨论、总结演习的成败得失，积淀紧急设备故障的管理经验；5、工程部经理组织讲评，形成演习报告和测评报告，向项目部经理和管委会汇报。五、建立重要设备停运审批管理程序，避免因重要设备停运给园区业主和相关单位带来损失。六、共用设施设备管理标准及实施办法：序号项目实施方案督导计划服务标准电1、安排电梯维修人员每天进行巡视检查，囊括机房、1、主管每天巡视检查电梯运行状况

19、，并且检查维保状1、电梯依照甲 方要求时间开启，1梯轿顶及轿厢安全回路；2、定期维保加油；况和相关记录； 2、电梯工每天巡视检查机房不少于保达到国家规则要求，无电梯事故；3、每周、每月、每季度由外委维保单3 次，并且做好记录；1、审查月度、季度2、设备得到规范要求的专业维位检查维保；4、每年报技监局年检。及年检维保情况， 并且提出意见和建议。即时造成设备损坏和报废。1、每周维持检查1、工程主管、保安1、红外线报警2监红外线报警装置，进行障隘测试；队长定期检查监控中心图像及运行记装置灵敏，无误报、漏报发生；控2、每周进行镜头录，并且每周安排保2、监控设备图系维持除尘，确保录安员进行红外线障像清晰

20、，硬盘录像统像清晰；3、每月全面检查线路接头及系统元件；4、每半年由委外维保单位维持检查一次。隘测试；2、工程主管每月组织全面检查系统线路及设备；3、委外维持结果需由主管现场检查及工程部经理签署意见。可保存一个月。消1、灾时和紧急通知时开启，音量适3、主管每天巡视公共区域时监听音1、运行效果良好，无噪音，播放防度；乐效果；节目菜单合理；广2、每天巡视检查4、每天巡视检查2、音控设备摆播3末端音箱，确保音箱输出正常，无噪音；机房一次；5、审查月度系统维保情况，并且提出片使用保管得当；3、每月检查播音意见和建议。3、维保即时准设备和系统线路， 保证设备完好，线路畅通；4、每半年维保音箱一次。确，相

21、关运行、维保记录完整准确。有1、每天巡视机房有1、每天巡视机房次数不低于 3 次， 并且适时监控信号源1、主管每天巡视机房一次，每周试验信号质量一次；1、电视信号质量投诉 1 小时内解决；线质量；2、弱电工每天监2、线路畅通及电2、接业主报修 1测信号质量一次，设备完好率达到视系统小时内解决问题； 3、每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知网络公司解决；4、每年信号接入单位系统维持保养不少于 2 次。并且将结果汇报领班；3、主管每月组织检查一次系统运行维持情况，并且审查运行维持记录；4、接入单位维持保养结果需报主管及公司经理签署意见。100。网1、每天巡视机房次数不低于 3并且适

22、时监控信号源1、主管每天巡视机房一次，每周检验信号质量一次；1、视信号质量投诉 1 小时内解决；络质量；2、弱电工每天监2、线路畅通及系2、每周全面检查测信号质量一设备完好率达到统一次线路信号放大次，并且将结果汇报领班；3、主管每月组织100。45解决；3、每年信号接入单位系统维持保养不少于 2 次。解决；3、每年信号接入单位系统维持保养不少于 2 次。检查一次系统运行维持情况，并且审查运行维持记录；锅1、每天开启前检查系统管网及控制部件，清洗毛发过1、主管每天抽检末端热水效果，每月审查运行维持记1、定时间运行， 不随意调整运行时间，保证末端供炉滤器；2、根据需要进行系统反冲洗，并且配制水处理

23、药剂；3、每月进行控制部件检修；4、每年进行一次系统设备维持保养检修，报技监局年检，管道阀门油漆。录；2、安排督导年度维持保养工作，并且告；水时间和热水效果；2、设备检修提 1、每隔 3 小时巡1、主管每周巡视1、系统正常运变视检查设备房，并且填写运行记录；2、每月检查紧固检查配电室不少于2行，市电停电后15 分钟内发电机供电，保证电梯、配系统接线端子，保运行维持记录及能消防、事故照明正电证接触良好；耗统计表；常使用；89系3、每半月维持保系3、每半月维持保2、领班随时检查2、检修停电提统养发电机，并且试车15 分钟；4、雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况；5、每年度系统安全检查并且维持一次。

24、运行记录填写情 维持及试车；3、主管每年组织进行一次紧急停电事故演习。24办公场所书面通 知用户。消1、每 2 个月进行1试水，检查水泵联1、系统日常运行由保安队长负责监督管理；2、系统维持、检测、调试由工程主1报；2、按消防相关法律法规要求运防动情况；管负责组织实施并且行和维持系统；系2、每半年清洗一验证结果；3、普消末端压统次感烟、感温探头滤网，每年抽查3、保安队长每年组织两次以上消防力保证不低于0.7Mpa，自消自10探头感烟感温报警情况；3、消防系统委外日常运行维持管 演练培训；4、委外年度安全检查结果需报公司经理审核并且签署意见。消末端压力保证4、预警时值班 5达第一现场。10设备调

25、试检测由外二1、每天巡视机房不少于 3 次，并且填写运行记录；1、每半年末端水质取样到市防疫站化验一次；1、保证水质达到国家现行标准要求。次供水112、系统每半年消毒次数不少于 1 次，生活水池（水箱）每年消毒次数不少于 2 次；并且有消毒处理记录；2、主管参与系统管道消毒进程及水池水箱清洗消毒进程；3、每出现一次水质化验不合格情3、除操作人员外， 无关人员不得进入机房；4、机房需人走上锁。况，责任人处罚100300 元，主管处罚 200500 元；4、停水前提前 48小时通知。七、园区业主和住场单位的设备管理特约服务：针关于园区工业区等相关方的专用设备，我们可以根据相关方的需求，向相关方提供

26、专业的设备运行维持管理服务，为住场单位、业主解除设备运行维持管理的后顾之忧，并且以我们坚实的工程技术力量展示设备管理的得天独厚的优势。第八章公共秩序维持xxxxxx建立安全管理机制，成立在保安部领导下的园区安全管理分队，根据业主和相关方需求，关于不同区域进行不同的安全管理方针。具体囊括：一、针关于住宅区域实施封闭管理，采用先进的周界和主入口监控设备和周界红外线报警装置，在住宅区主入口、楼栋单元入口设置IC以完备的安全保证措施，维持园区的社区安宁。二、针关于办公区、商业区商家需求，关于相关区域实施半封闭管理，在确保办公、经营环境的前提下，为访客、办事人员、消费者经过安全、舒适、文明的环境氛围，保

27、证各种活动的正常开展。安排便衣安全员，巡逻与相关区域，在确保公共秩序环境的基础上，避免给相 关方带来服务干扰和心理压力。四、根据重点部位业主的服务需求，我们安排人员定点执勤或增加巡视频次，确保重点部位的安全。五、在园区的安全管理工作中，我们每月组织实施一次安全演习，演习项目囊括发现刑事案件的处理办法、公共秩序纠纷的处理办法、盗窃处理程序、火灾处理程序、强行越入园区的处理程序等，并且在园区成立以保安部队长为队长的应急安全队，确保紧急情况下的人员保证。六、相关工作职责标准1、保安队长岗位职责（含副队长、分队长职责）负责组织全体保安人员认真履行职责，圆满完成项目部交给的各项保卫任务；协助综合管理部完

28、成保安人员的招聘、面试，负责安排新队员的上岗前培训及保安人员的岗中、技能等各项培训；负责日常勤务的组织与实施，检查、指导、讲评；负责保安大队勤务值班，负责突发事件的组织指挥和各种处治方法的拟定及方案的演练；负责拟制保安人员职责、基本要求、奖励与处罚细则，并且指导保安人员贯彻执行；关怀所辖区域班子建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好。经常指 协同公安机关搞好社区综合治理；随时掌握员工思想动态，加强与员工的勾通和交流，熟悉各防区的公共秩序状况；在责任区内发生公共秩序、刑事案件时，应立即组织人员保护好现场，并且控制好事态；负责队员的月考评。完成管理公司、管理处交办的其它工作任务。2、保安班长岗位

29、职责以身作则带领保安队员上岗执勤、护卫、巡逻。检查、记载、听反映队员生活、工作及纪律情况，协调处理队员这几方面的问题，即时向队长汇报；检查各岗位的文明执勤与着装情况，落实防范措施；建立卫生制度，带领保安队员搞好岗位以及宿舍的清洁卫生、饮食卫生； 配合队长做好队员的思想工作，根据上级要求，合理组织、监督队员按时上下班和组织参加各类会议、培训和总结；员工调到新的岗位时，负责关于所管辖范围内的新员工作岗前培训。 3保安队员岗位职责根据公司工作需要，在指定的岗位执勤，按规则的时间、地点、任务完成上级交办的公共秩序保卫任务；根据有关规章制度，负责做好防火、防盗、防损坏、防自然灾祸事故等工作，保证责任区的

30、安全；关于出入大门的人、货物进行证件检查，其中货物出门需出门条，防止未经允许的人员、车辆、物资进出责任区，维持责任区内的人身财产安全；处理责任区内发生的有关问题，并且即时报知上级；熟悉、掌握所在业态区域业态（住宅区域、办公区域、工业区域基本情况；服从命令，听从指挥，积极完成上级交办的临时性任务。4、大门岗工作职责大门岗负责检查进出车辆有无携带违禁物品、疏通交通道路、盘查可疑人员和物品。此外，大门岗还是公司及其所管理物业形象的窗口。负责维持大门口的进出秩序和本区域的社会秩序，禁止小商小贩在门前及大门两侧摆摊设点；随时掌握出入大门的车辆及人员情况，发现可疑人员应即时查询或报告， 应礼貌地设法加以劝

31、离；遇有上级领导和业主出入（囊括步行及乘车，要敬举手礼；发生纠纷和一般性公共秩序问题时，应依法即时处理并且报告主管，同时即时疏散围观群众，恢复正常秩序；保证报警电话（关于讲机）不被无故占用；负责执勤区域内的公共设施安全，即时发现和制止不良行为，关于造成影响、损失的当事者，应即时报管理处查处。5巡逻岗工作职责巡逻岗负责巡逻范围内各类事故的检查（等，以及各种设施、设备的检查、登记。负责关于楼区和周边公路进行巡逻检查，即时发现解决或报告检查中发现的不安全因素，以消除隐患，保证安全；劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员，即时控制巡逻发现的可疑人员，并且视情况报告值班人员，根据指令做好查控工作，预防各类案件

32、的发生；在上下班高峰期，切实做好关于业态（住宅区域、办公区域、工业区域）的安全保卫，防止窃案发生，劝离混入业态区域销售商品的人员，以免影响正常的生活秩序；在业态（住宅区域、办公区域、工业区域）需要帮助时，积极主动为其服务；仔细巡查易发生问题的地方，即时制止和劝阻不契合安全的情况，避免发生意外事件；按规则程序处治突发事件；在巡逻中如发现漏水漏电，或闻到异味，或听到可疑声响，或发现可疑人员及物品应立即做安全处理并且即时报告；协助其他岗位人员处理疑难事件；按规则填写巡逻记录，同时作好定时巡更踩点工作。物防”相接合的方针，全员参与安全管理，群防群治，与辖区派出所和园区公 共秩序联防一道齐抓共管，为园区

33、营造安定、团结、温馨、和睦的社区环境， 杜绝发生公共秩序事件，是我们共通追求的目标。第九章交通管理交通标示，保证车辆安全停放和正常行驶。关于进而园区不同区域的车辆，我们将根据实际情况制作 IC 停车卡或专所区分，避免不必要的车辆盘查影响相关方的办事效率。届时，我们将根据园区交通的实际情况，与公安交通管理部门保持密切的联系和有效勾通，在交管部门的指导下，合理配置和使用交通设施，优化园区的交通管理方案，保证园区交通正常。第十章消防管理在消防管理方面，我们的工作指导方针是：以防为主，宣传先行，防消接合。主管部门参与方案审查，确保装修方案契合国家消防要求。组长的消防领导小组和园区义务消防队。其组织架构

34、囊括：领导小组组长：管理公司总经理领导小组副组长：项目部经理领导小组成员：工程部经理、保安部队长、工程部设备主管、综合管理部主管、保安部副队长、分队长等。义务消防队队长：项目部经理义务消防关于常务副队长：保安部队长义务消防队副队长：工程部经理、保安部副队长、分队长、工程部设备主管、综合管理部主管义务消防队员：项目部全体保安员、工程部全体技术员在针关于不同的业态园区，我们将与业主、住场单位签署消防管理责任在园区内，定期组织消防演练，培训紧急情况下的消防应关于方案、紧急疏散程序。经过演习训练，掌握火灾时的扑灭技能、疏散程序、物品转移程序、重要物资的抢救预案。全。第十一园林绿化养护因此，我们认为，要

35、搞好园区的园林养护，必需在园区组建一支由专业园艺师带领技术型园林管理队伍，负责园区的园林养护工作。浇水、排涝、杀虫计划，以无枯死、无黄叶、无病虫害为指导思想，确保园林的观赏性。绿化养护制度一，室内养护标准及目标:1、浇水:根据苗木各类，按规则进行浇水，保证苗木不缺水;2、花木除杂:即时消除杂草，杂物及枯枝烂叶，时刻保持盆内无鲜明杂草， 杂物;3、修剪整形:根据生长情况不定期修剪，整形，使苗木保持青绿，美观大方;4、施肥:根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次;5、病虫防治:春，夏，秋季虫病多发期前必需进行综合防治，不能有大规模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理灭除及防病工作;

36、6、长势不良，观赏效果不佳的花木，管理处应即时通知更换. 二，室外养护:1、基础性更新改造:土壤改良:关于绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.2、常规性养护工作:10随天气不同，每天浇水 1-2 次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水 1-2 次，室内盆栽每周浇水 1-2 次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层 5 厘米以下，浇水以早晚为主;物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每提，尽快使用高效

37、低毒无公害农药，使用农药时必需在晴朗无风的天气一次性458含量.修剪下的枝叶要立刻清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3 个月施肥一次，施用复合肥和共生麸保证长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在 1 周内补种好;乔灌木养护:每月巡查，即时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨害人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高 2.5美观.第十二 保洁服务伍，能关于不同材质的屋顶、外墙、地面进行专业清洁，为业主提供高质量、高水平保洁服务。根据园区的情况保洁部将以公司管理目标为依据，制定保洁部各项管理规则及岗位职责，严格按 ISO 质量体系的保洁操作手册规矩运作与管理，有计划的实行员工的岗前、在岗培训，物料的申购、领用控制

38、。在保证工作标准的同时，降低物耗，开源节流。在用人机制上，不断加强员工的团队意识的同时强化竞争，并且不断优化岗位设置，以保持工作的高效率。保洁部提供的服务：公共区域清洁保持公共设施清洁保持特约家政服务垃圾清运专业的屋顶、外墙清洗保洁部架构：保洁部配置一个保洁主管，两名副主管，下属数个领班及若干保洁员。片区设置一个保洁机械作业小组统一进行相关工作。保洁配备：配备柴油洒水车一台，可冲洗路面并且浇灌绿化带； 多套保洁机具；需要 10 个工作间，1 间保洁库房； 垃圾中转房、垃圾桶、洗涤池。服务内容（主要工作）及标准：序序号1服务内容园区外围区间道路方案与标准每天集中清扫 1 次；水管冲洗频次根据情况

39、制定，必要时用洒水车冲洗；( 水 泥 道随时保洁；路)2园区内外花岗石及路纹清晰；无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹； 无扬尘；主管每日巡视 3 次以上； 领班随机检查；保洁员按规则填写保洁岗位巡视表1推尘数次；室内大理每月冲洗1次；石地面大理石抛光、打蜡频次根据情况制定随时保洁；无垃圾、无积水、无污迹、无积尘； 有光泽；主管每日巡视 3 次以上； 领班随机检查；保洁员按规则填写保洁岗位巡视表园区内沥每天集中清扫1次；青砂石、水管冲洗频次根据情况制定 喷漆、地随时保洁；砖路面无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹主管每日巡视3次以上；领班随机检查；保洁员按规则填写保洁岗位巡视表园区内住每日集中收集垃圾1次

40、宅楼单元全面清洁1次；楼道保洁1次；无生活、建筑垃圾（垃圾每日80前清完地面光洁；玻璃光洁；天花板、墙角无蛛网；主管每日至少抽查 4 个楼道； 领班随机检查；保洁员按规则填写保洁岗位巡视表园区内电每日全面清洁1次；梯公寓的每周用专用上光剂清洁不锈钢电梯门及信报箱1次电梯每月清洁1次轿箱顶灯；电梯厅及轿箱地面干净整洁，无废物，无积尘； 电梯门无灰尘，无污迹，光亮；沙杂物；电梯内按键无污迹；主管每日至少抽查 3 部电梯； 领班随机检查；保洁员按规则填写保洁岗位巡视表园区内水每天清理水面树叶及飘浮物多次景水沟，滴水景处每月刷洗青苔；生态池夏天每日添加1次消泡剂； 每36个月彻底清洗1次水清见底，无异

41、味；除少数树叶外，无其它飘浮物； 水面无泡沫；水底无杂物；主管每日巡视 3 次以上； 领班随机检查；保洁员按规则填写保洁岗位巡视表园区内地每日地面推尘1次下汽车每日清理垃圾1次库、自行每周清洁1次挡车杆、停车黄线车库及上每周清洁拦水沟1次；下梯阶每月冲洗地面1次；据情况清理集污坑；每月清洁1次消防管道及供电线槽随时保洁；地面无垃圾杂物，无积尘，无油污，无积水； 天花板墙角无蜘蛛网；梯阶扶手干净无尘；挡车杆无积尘、停车黄线无污迹，颜色鲜艳； 集污坑无异味；指示牌、消防栓、灭火器干净； 主管每日巡视 1 次以上；领班随机检查；保洁员按规则填写保洁岗位巡视表园区内公每天全面清洗1次；共洗手间更换垃圾

42、袋；及移动卫随时保洁生间无异味；龙头把手光亮； 面盆无污迹；地漏无污迹、通畅，无垃圾； 2/3；主管每日巡视 1 次以上； 领班随机检查；保洁员按规则填写保洁岗位巡视表办公楼、每天全面清洗1次，须在9:00以前完成公共洗手更换垃圾袋；间补充擦手纸、卷纸、洗手液随时保洁；无异味；龙头把手光亮，不锈钢、铜制品无指纹、光亮； 面盆无污迹，镜面光亮，无污迹、水迹；地面无垃圾、无污迹，无积水； 地漏无污迹、通畅，无垃圾；地垫干燥、无卷曲、无污迹、油迹； 垃圾桶不超过容积 2/3；主管每日巡视 1 次以上；领班随机检查；保洁员按规则填写保洁岗位巡视表住宅楼、每年清洗1次；办公楼、无鲜明污迹和积灰（漏水或酸

43、雨造成的水渍除外厂房外墙墙面无乱贴乱画；主管验收检查合格。办公室每日全面清洁1遍；111随时保洁； 地面光亮；玻璃光洁无指痕无水点污点； 桌面光滑无指痕；墙面无污痕；窗帘、沙发套（皮质）天花顶、墙角无蛛网；地砖、踢脚线无污痕；垃圾桶不超过容积 2/3；每天须在 9:00 前完成办公室主要卫生；主管每日巡视 3 次以上；领班随机检查；保洁员按规则填写保洁岗位巡视表食堂地每日关于餐厅全面清洁2次，中餐及晚餐前各1次面桌椅、每周清洁1次餐厅门窗玻璃；空调、挂每周清洗1次空调过滤网画门窗、随时保洁；洗手间、地面光亮；餐厅前空玻璃光洁无指痕无水点污点地桌面光滑无油腻；墙面无污痕；天花顶、墙角无蛛网； 地

44、砖、踢脚线无污痕垃圾桶不超过容积 2/3；须在用餐前的 11:30 和 17:30 清洁完毕；洗手间地面无垃圾、无污迹、无积水，墙面光洁无污迹，洗手盆及台面无污迹无积水，洗手液充足，大小便池干净无污迹；主管每日巡视 2 次以上； 领班随机检查；保洁员按规则填写保洁岗位巡视表垃圾清运垃圾清运即时清运率垃圾桶周围无污垢无积水，离垃圾桶两米无臭味；定期进行卫生消杀工作；关于有毒、有害工业垃圾，管理严格，按规则分装、处理，不得与其它垃圾混杂；园区内及每年雨季前清掏1次； 周边下水保洁主管验收检查合格道、地沟随时保持畅通。渠、井、化粪池园区内灭每月投药1次，在晚上6-7点投放，次日早上8点前鼠集死鼠；达

45、到目测园区内无鲜明鼠迹、绿化带内无鼠洞； 35检查药物发放记录；保洁员按规则填写消毒灭害记录表园区内灭室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾剂蚊消杀时间为晚上6：00-8：00；消杀频次根据蚊虫滋生情况由管理处确定； 35保洁员按规则填写消毒灭害记录表园区内灭室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾剂；蝇消杀时间为下午2：00-4：00；消杀地点阴暗潮湿及有腐败物质地点；消杀频次须根据苍蝇滋生情况由管理处确定；35保洁员按规则填写消毒灭害记录表食堂内外每月投药1次，在晚上6-7点投放，次日早上8点前灭鼠集死鼠；投放处必需有鲜明警示语，以免宠物及小孩误食； 目测无鲜明鼠迹、绿化带内无鼠洞；主管抽查 35 处投药点

46、； 检查药物发放记录；保洁员按规则填写消毒灭害记录表食堂内外室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾剂灭蝇消杀时间为下午3：00-4：00；消杀频次根据苍蝇滋生情况由管理处确定； 保洁员按规则填写消毒灭害记录表食堂、办药品为气雾剂；公区域灭消杀时间为夜间或发现蟑螂时蟑螂消杀地点为阴暗潮湿的地方；消杀频次根据发现蟑螂的情况由管理处确定； 药后抽查 35 处，无蟑螂；2121办公楼内灭蚊保洁员按规则填写消毒灭害记录表。室内用气雾剂；消杀时间为晚上 6：00-8：00；消杀频次根据蚊虫滋生情况由管理处确定； 35第十三章客户需求及特约服务管理在 xxxxxxxx 产业园的客户需求管理、客户投诉处理和客户特约服

47、务方面， 我们以园区客户服务中心为窗口，向业主提供热情、周到、满意的各项服务。业主/住户需求管理：经过广泛的客户调研，了解掌握业主的服务需求，根据调研结果，有针关于性的在不同区域的服务中心提供需求服务。各园区的客户服务中心在受理业主的需求时，将严格执行首问管理制度，首问责任人将负责业主需求的全进程跟踪，受理业主需求时，按要求做好需求记录（了解服务内容、预约服务时间并且填发服务通知单，敦促服务人员在约定时间提供服务。业主/住户需求管理流程：需求受理、分析需求受理、分析填发服务通知单组织服务需求实施不合格、改进跟进检查服务质量合格客户检查验收需求满意度回访收回服务通知单存档业主/住户投诉管理：投诉

48、处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作，迅速、即时、合理有效地进行投诉处理，能使相关方给物业管理企业带来高度的信赖，反之，将严重损害开发商及物业公司企业形象和声誉，因此关于客户投诉处理，我们严格执行首问管理制度。业主/住户投诉管理：客户投诉一般囊括来电、来函、来访和网上发布等形式，客户服务中心设置专员负责投诉处理，收集、整理、记录客户投诉，并且关于投诉内容进行分类，关于于非开发公司和物业管理企业管理而导致的客户投诉，将委婉地向客户解释说明，并且协助客户提供解决问题的途径；关于于因开发公司遗留问题和物业管理职责引发的客户投诉，由客户服务中心值班人员填写客户投诉登记表项目部相关工作人员和开

49、发公司售后服务人员进行处理。业主/：24投诉后，针关于投诉类别、性质、影响范围，安排人员在 5 分钟内到场处理。普遍性问题将在社区告示栏或网络公告，针关于重大投诉或暂时不能解决的投诉，我们将编制解决问题的计划，向客户解释，争取客户谅解，关于个人工作原因引起的客户投诉，将关于责任人进行处罚。业主/：在客户投诉处理结案后，项目部安排专人经过电话或上门形式关于客户进行回访，做好客户管理工作，征求客户意见和建议，不断完备管理措施，避免同类问题反复发生。特约服务项目：在园区内，我们根据业主和不同业态的住场单位的不同性质，提供囊括维修、设备代管、专业保洁、内部保安管理等特殊服务， 同时，我们还向业主和住场

50、单位提供外聘单位服务，真正实现为您想得更多，为您做得更好的服务许诺。第十四章 几点说明建议物业管理合同签署三到五年，这样也便于创建优秀示范园区。企业应将其全部交还开发建设单位。等具体数据明确后再另行测算。*物业将关于本方案予以收回。结 束 语高品位的设计策划、高标准的建设施工、高水平的物业管理必将给办公生活带来质的变化。创建国际文明办公标准区是 *物业人的奋斗目标。物业人细致各方面的缺陷和不足，若双方合作成功，待*物业全面、深入的考各位领导能从本方案中了解*物业的实力以及与园区合作的强烈愿望。其它未尽事宜，双方另行协商。衷心感谢各位专家领导百忙之中关于本物业管理服务方案予以审阅。wor（201

51、2福州学业考）31.（9 分）大雄的某一天是这样开始的：闹钟响起，大雄匆匆起床。这属于反射。经过了一夜，他感到了尿急了。储存在膀胱中的尿液是由产生的。洗漱时，他从镜子里发现自己长出了胡子。这是男孩生殖系统中的产生出雄性激素让身体发生了变化。大雄吃完牛奶和面包背上书包出门这些动作是由骨骼肌牵动骨绕者动完成的；早餐中的营养物质将主要在大雄消化道的里被消化并且吸收进入血液。一路小跑他大口喘气吸入的空气迅速在他呼吸系统的中发生了气体换。交换的结果，使血液中氧的含量。到校时，大雄心跳加速。肺循环和循环正忙碌着有机物和氧随血液源不断地运往组织细胞在细胞内的中完成呼吸作用释放出的能量供应大雄的学习生活。【解

52、析】选。本题综合考查人体生理卫生的知识（1）复杂反射。（2）尿液是血液流经肾脏形成的（3）男性最主要的生殖器官是睾丸，能够分泌雄性 激素（4）人体运动是骨骼肌牵动骨完成的，人体生命活动的能量来源是有机物，有机 物来自营养物质的消化（5）脉血变成动脉血，血液中的氧含量增加（6）人体的体循环和肺循环首尾相接，是同时进行的。人体呼吸进程中，分解有机物是在细胞中的线粒体内完成的。答案： （1）复杂（条件）（2）肾（3）睾丸（4）关节小肠（5）肺增加（6）体线粒体432. （2012滨州学业考）【解析】本题考查反射的知识。小鸡能做出复杂的反射活动吗？反射分为非条件反射和条件反射，小鸡听到哨声到指定地点取食，是小鸡经过多次训 传入神经、神经中枢、传出神经和效应器五部分组成。原来已经建立起来的条件反射就会消退，说明条件反射可以建立，也可以消退。答案小鸡能做出复杂的反射活动吗？条件反射大脑皮层非条件反反射弧（3）小鸡听到哨声取食的反射活动逐渐消退条件反射既可以建立也可以消（2012梅州学业考）- 55 -【解析】本题考查人体内分泌腺的功能。垂体能够分泌生长激素，促进人体的生长发 胰腺中的胰岛能够分泌腺岛素，胰岛素具有调节体内血糖的作用，如 甲状腺能够 会得呆小症。睾丸能