房地产盈利测算(含计算公式)

1、整体经济效益计算表,整体技术指标说明:本表三期为普通住宅,占地面积:260,479.32;容积率:1.17;总建筑面积:387,989.54;公建:5,921.2;地下室:17,052.51;,可销售面积:365,015.83;可销售面积分类:住宅329,826.36;商铺24,284.01;公寓;10,905.46;,项目,计算依据,总价,可售分摊单价（元/）,（万元）,一、开发成本,1-6项之和,859,205,055.66 ,2,353.88 1、土地成本,1-11-3项之和,268,209,712.03 ,734.79 1-1、土地出让费,255,490,107.72 ,1-2、拆迁补

2、偿费,2,500,000.00 ,1-3、土地契税,按土地出让费4%计算,10,219,604.31 ,2、前期工程费,2-12-8项之和,82,287,864.81 ,225.44 2-1、规划施工人防管网设计费,总建筑面积37元/,14,245,686.72 ,2-2、可行性研究费,30万元,300,000.00 ,2-3、招投标费,建安工程费0.2%,818,462.48 ,2-4、地质、文物勘察费,2,988,480.58 ,2-5、开发报建费,1,573,957.08 ,2-6、环评、防雷等,1,790,272.57 ,2-7、配套费,42,571,005.38 ,2-8、前期其他费

3、,18,000,000.00 ,3、建安工程费费,3-13-5项之和,393,338,821.50 ,1,077.59 3-1、住宅,按900元/计,315,918,582.50 ,3-2、公寓,按1100元/计,11,996,006.00 ,3-3、商铺,按1200元/计,28,808,515.00 ,3-4、公建配套,按1000元/计,5,921,200.00 ,3-5、地下室及人防,按1800元/计,30,694,518.00 ,4、基础设施建设费,4-14-8项之和,108,774,473.00 ,9.02 4-1、供电工程,总建筑面积102元/,39,500,752.64 ,4-2、

4、供水工程,总建筑面积17元/,6,709,520.94 ,4-3、排水工程,总建筑面积21元/,8,261,676.56 ,4-4、道路工程,总建筑面积26元/,10,084,766.49 ,4-5、环境绿化工程,总建筑面积54元/,12,445,440.63 ,4-6、煤气工程等,总建筑面积34元/,12,112,786.44 ,4-7、供暖工程,总建筑面积45元/,17,459,529.30 ,4-8、临时工程费,2,200,000.00 ,5、开发期间费用,5-15-4项之和,3,294,184.32 ,9.02 5-1、监理费,2,172,741.63 ,5-2、工程质量监督管理费,5

5、46,697.85 ,5-3、档案咨询费,487,250.25 ,5-4、配套工程质量监督费,87,494.59 ,6、不可预见费,3,300,000.00 ,9.04 整体经济效益计算表,项目,计算依据,总价,可售分摊单价（元/）,（万元）,二、开发费用,13项之和,110,808,943.17 ,303.57 1、管理费用,21,500,000.00 ,2、销售费用,2-12-3项之和,65,759,343.17 ,2-1、广告宣传以及市场推广费用,销售收入2.2%,28,777,938.20 ,2-2、销售代理费用,销售收入1.8%,23,072,508.20 ,2-3、其他销售费用,销

6、售收入1%,13,908,896.77 ,3、财务费用,贷款期限为二年,23,549,600.00 ,三、投资总额,一、二、项之和,970,013,998.83 ,2,657.46 四、销售收入,14项之和,1,320,722,859.00 ,3,618.26 1、住宅,按3500元/计算,1,116,277,584.00 ,2、商铺,按5500元/计算,147,576,165.00 ,3、公寓,按3500元/计算,38,169,110.00 ,3、车库,按5万元/个计算,18,700,000.00 ,五、投资回报额,350,708,860.17 ,960.80 六、投资回报率,36.16 ,七、税金及其附加,81,517,877.82 ,223.33 1、营业税,销售收入5%,66,036,142.95 ,2、交易印花税,销售收入0.05%,660,361.43 ,3、土地使用税,未售土地面积*0.75%,870,618.42 ,4、土地增值税,住宅销售收入*1%,商业1.5%,13,950,755.02 ,八、开发总成本,1,051,531,876.65 ,2,880.78 九、毛利润,269,190,982.35 ,737.48 十、毛利润率,100%,27.75 ,十一、企业所得税,30%,80,757,294.71 ,221