房地产公司运营流程

1、房地产运营管理流程从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章： 项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段究室进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、*化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。(4)规划设计影响;(5(7结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行利的投资机会。投资机

2、会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的 分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是 开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。4、可行性研究步骤5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董(4)评价；(5)编制可行性研究报告。5第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式1） 通过行政划拨方式取得；旧城改造取得中标地块国有土地使用权；转让

3、取得；出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；通过司法裁决取得；通过兼并、收购等股权重组方式取得。二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：填写城市房屋拆迁申请表一式五份；建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）拆迁代办单位和评估机构资料。用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）三、 规划设计1、申办项目选址定点，取得建设项目选址意见书和建设用地（地使用）条件1）建设项目选址申请3）委托

4、设计单位设计，送审设计方案。2筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。 1）规划方案审批阶段，取得规划建筑方案批准意见书。在2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。4、申办建设工程规划许可通知书，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办建设工程规划许可证。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申设计、监理、施工队伍。第四章：项目销售阶段 商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。二、商品房销售及按揭办理1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）2、销售合同的签订。3、按揭办理。第五章：交付使用阶段一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证。属成片开发小区的，还应申请综合验收。二、申办建设工程规划验收建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。三、进行权属登记，取得商品房权属