商品房买卖合同解读

1、PAGE 70商品房买卖合同解读 第一条 项目建建设依据 出卖人以 方式取取得位于 、编编号为 的地块的的建设用地使使用权。载明明该建设用地地使用权来源源的批准文件件或合同是 。该该地块总土地地面积为 。出卖人经批准，在在上述地块上上建设商品房房，【建设项项目名称】【现现定名】【暂暂定名】 。建建设工程规划划许可证号为为 ，施工许可可证号为 。主要变化1、旧版中的“土地使用权权”改为新版中中的“建设用地使使用权”，相应将“土地使用权权出让合同”改为“载明建设用用地使用权来来源的批准文文件或合同”；2、旧版中“土土地规划用途途”与“土地使用年年限”移至新版中中第三条“买受人所购购商品房的基基本情

2、况”中。分析 1、因因中华人民民共和国物权权法颁行之之前的中华华人民共和国国土地管理法法等相关法法律、法规中中并无建设用用地使用权的的规定，此处处将“土地使用权权”改为 “建设用地使使用权”，系响应物物权法第十十二章关于建建设用地使用用权的规定，以以追求法律用用语的精准，并并为适用物物权法解决决相关纠纷提提供援引可能能。2、旧版合同中中把“土地规划用用途”与“土地使用年年限”作为第一条条“项目建设依依据”的内容，在在逻辑上认为为该部分内容容仅涉及行政政机关与开发发企业之间的的审批、许可可、核准等行行政法律关系系，从而否定定了买受人针针对违反土地地规划用途与与土地使用年年限的开发行行为提起民事事

3、诉讼的可能能性。新版合同将“土土地规划用途途”与“土地使用年年限”移至第三条条“买受人所购购商品房的基基本情况”，则不仅肯肯定该部分内内容仅涉及行行政机关与开开发企业之间间的审批、许许可、核准等等行政法律关关系，并且为为买受人针对对违反土地规规划用途与土土地使用年限限的开发行为为提起民事诉诉讼提供了一一条便捷的通通道。对策/建议合法建设，如实实填写。 第二条 商品房房销售依据 买受人购买的商商品房为【预预售】【现售售】商品房。预预售商品房批批准机关为 ，预售许许可证号为 ;或者,现现售商品房备备案机关为 ，备案号号为 。主要变化明确现售商品房房的备案机关关与备案号。分析该部分内容存在在办理顺序

4、上上矛盾。通常常的交易程序序是：确定合合同内容签订合同合同备案，在在合同未签订订之前如何知知晓备案号码码？新、旧版合同均均约定出卖人人承担合同备备案义务，若若此处先行填填写的备案号号码与实际备备案号码不一一致的，开发发商可能面临临一定程度的的违约风险。对策/建议暂不填写，或留留待相关机关关修订。 第三条 买受人人所购商品房房的基本情况况 买受人购买的商商品房（以下下简称该商品品房，其房屋屋平面图见本本合同附件一一），为本合合同第一条规规定的项目中中的： 第 幢 单元 号房，或或 。建建筑层数地上上 层，地下 层层，该商品房房位于第 层。该商品房土地使使用权年限自自 年 月 日至 年年 月月 日

5、日。该商品房的设计计用途为 ，属 结构，层层高 。该商商品房有阳台 个，其建筑筑样式（封闭闭式、非封闭闭式或其他）为为 。 该商品品房相关节能能措施、保温温工程保修期期等信息说明明： 。 该商品品房【合同约约定】【产权权登记】建筑筑面积共 平方米。其其中，套内建建筑面积 平方米，应应分摊的共有有建筑面积 平平方米（应分分摊的共有建建筑名称及建建筑面积清单单见本合同附附件二）。 除上述述商品房买卖卖外，有出售售（或赠送、出出租等）车位位、车库、绿绿地或其他物物业的，有关关该物业买卖卖、赠与、租租赁合同事项项，双方另行行约定于本合合同附件三。主要变化 1、旧旧版中有“房号以附件件一上表示为为准”，

6、新版此处处不再特意强强调房号；2、新版增加“该商品房位位于第 层”；3、新版增加“该商品房有有阳台 个”；4、新版增加“该商品房相相关节能措施施、保温工程程保修期等信信息说明： ”；5、旧版中使用用的“公共部位与与公用房屋分分摊建筑面积积”在新版中改改为“应分摊的共共有建筑面积积”，旧版附件件二中须说明明“公共部位与与公用房屋分分摊建筑面积积的构成”，新版附件件二中须明确确“应分摊的共共有建筑名称称及建筑面积积清单”；6、新版增加“除上述商品品房买卖外，有有出售（或赠赠与、出租等等）车位、车车库、绿地或或其他物业的的，有关该物物业买卖、赠赠与、租赁合合同事项，双双方另行约定定于本合同附附件三”

7、。 风险提示 1、关关于房号预售商品房的房房号是怎样确确定的？实践践中，应由开开发商于预售售前将经规划划确定的图纸纸向当地政府府下属的地名名办报批，经经核准后方可可在使用。因因此，图纸上上确定的房号号与地名办核核准的房号一一般都是一致致的。但是，开发过程程中，因图纸纸发生设计变变更导致房号号变更的现象象也并非偶然然，即使该类类变更是通过合法程程序在相关部部门进行的，行行政程序上并并无瑕疵，但但在中国这个个讲究吉利数数字的社会里里，不难想象象，如果买受受人订的是带带有8或6的的楼号、房号号，交付的房房号里却没有有了这个“发”或“顺”字，更甚的的是，竟然是是有4、144、13这样样不吉利的数数字，

8、则极有有可能引发一一场比较严重重的民事纠纷纷。不使用阿拉伯数数字表示房号号当然可以避避免这类纠纷纷，国内一些些酒店就把小小包间命名为为“聚贤厅”、“听松轩”或者“富春江”、“普陀山”之类的，这这种做法一定定程度上可以以借鉴，把小小区里的楼名名都叫做宝、富富、贵、财、喜喜什么的，应应该比较好卖卖一点。然而而，小区规模模若大了，里里面有几十甚甚至上百幢楼楼，汉语里这这些吉利的词词可能就不够够用了，再说说，楼名可以以这样叫，楼楼层总得用阿阿拉伯数字吧吧，每一层从从左到右排下下去也得用数数字吧。实际际上，使用阿阿拉伯数字主主要是为了管管理上的便利利，只是中国国人凡事都喜喜欢讨个彩头头，没听说过过美国带

9、8或或6的车牌号号、手机号能能卖出个天价价。正是因为管理的的必要，新版版合同做不到到干脆取消房房号，只能是是取消旧版中中有的“房号以附件件一上表示为为准”这个其实没没有多大意义义的说法，但但仍需标明“第 幢 单元 号房”以建立买卖卖标的物的特特定性。值得得注意的是，后后面紧跟着又又有一行空白白“或 ”，这种选择择性做法体现现了新版合同同撰写者不再再把房号变更更作为一种违违约事由的意意图。这个修改，对买买卖双方并无无任何实质影影响，但体现现了一种社会会进步。2、关于楼层旧版合同里根本本就没有提起起这个问题，似似乎在这个简简单问题上买买卖双方发生生争议的可能能性极小。然而实践中确有有此类纠纷发发生

10、，某楼盘盘销售时为避避免因13、114层数字不不吉利，122层上面直接接就叫15层层了，有户人人家买的是22301号房房子，交的时时候门牌上写写的也是23301，但他他们认为从下下往上数，明明明是在第221楼嘛，怎怎么会是23301呢？于于是就找媒体体投诉，说开开发商违约，媒媒体也是唯恐恐天下不乱，连连续报道帮着着起哄，最后后开发商无奈奈赔了一笔钱钱了事。这个个事情其实放在法院处理理的话会很清清楚的，只需需要调查一下下这幢楼在预预售时究竟有有没有13、114层就可以以了，如果起起初图纸和按按公示的规划划方案制作的的沙盘模型、效效果图上就根根本没有133、14层，就就不能说开发发商存在欺诈诈故意

11、，也不不能说买受人人对楼层存在在误解，约定定的那个23301本来就就是事实上的的2101。但但实践中故意意挑刺的客户户大都是明白白人，他们咨咨询过律师，知知道这种事情情找法院处理理自己要败诉诉的，找媒体体闹一闹成本本又低，对开开发商的杀伤伤力度又大，解解决问题还要要快得多。事事后想想，要要是当时的合合同中有“该商品房位位于第 221 层”这句话，媒媒体想起哄也也没招啊。据律师了解，地地产行业里似似乎有这种一一种误解：合合同里约定得得越多，回旋旋的余地就越越小，解释的的说辞也越少少，因此合同同里能说的模模糊点的尽量量模糊点。对对此，律师的的看法恰好相相反。商品房房买卖合同的的履行周期长长、金额大

12、，特特别是履行过过程中的变数数较多，该特特点与建设工工程施工合同同相同，都是是典型的诚信信合同，凡合合同里未明确确约定之处均均需要买卖双双方的相互谅谅解与支持方方可。这种合合同约定得越越详细，则事事后需要双方方配合的越少少、纠纷越少少，相比建设设工程施工合合同来说，我我们现在使用用的商品房买买卖合同不是是太厚了，而而是太薄了。在在房市不景气气的情况下，合合同里的每一一点模糊在为为开发商提供供回旋余地的的同时，也都都为客户提出出退房或者索索赔提供了合合适的抓手。因因此，合同写写得详细点，对对买卖双方都都是公平的。实践中除吉利数数字外，另外外还存在架空空层、技术层层等影响楼层层的因素，新新版合同中

13、明明确商品房所所处的楼层是是必要的。3、关于阳台的的个数与上个问题类似似，旧版合同同里根本就没没有提起，似似乎在这个简简单问题上不不会发生争议议。近期本律师恰好好就在宁波本本地遇到过两两个相关事情情，都是因为为没有明确阳阳台个数引起起的。其中一一个是这样的的，销售代理理公司为了好好听，在销售售资料里把商商品房里南面面较大的阳台台（8平方米米左右）改称称“空中花园”，但把北面面较小的阳台台（4平方米米左右）仍叫叫“阳台”，但在图纸纸上标的都是是阳台；由于于两个都是非非封闭的，按按规定建筑面面积只能按一一半计算，于于是就又 在楼书里承诺说说要赠送6平平方米的阳台台。现在房子子刚结顶还没没有交付，但

14、但因为房价下下跌的原因，已已经有不少客客户在搞脑子子、做文章了了，既有向开开发商讨要施施工图中没有有而且将来的的竣工图中也也不会有的“空中花园”的，也有承承认有“空中花园”但向开发商商讨要6平方方米阳台的。估估计在将来交交付时可能会会导致纠纷出出现。另一个是别墅项项目，现在已已经交付了。按按设计中的规规范称呼，没没顶的叫露台台，有顶的叫叫阳台，但楼楼书里混淆了了阳台与露台台的区别，宣宣传说有4个个阳台，交付付时却只有两两个有顶的阳阳台，另外两两个是没有顶顶的露台，当当时就有客户户提出异议。由由于那个时候候的销售形势势比较好，房房价还在涨，最最终没有酿成成纠纷，但如如果换成现在在就难说了。再强调

15、一下，合合同写得详细细点，对买卖卖双方都有好好处。4、关于节能措措施与保温工工程新版合同中之所所以增加这部部分内容，是是为了响应于于2007年年10月288日经全国人人大常委会修修订通过、22008年44月1日起施施行的中华华人民共和国国节约能源法法的规定。其其中，第35条规定：“建筑工程的建建设、设计、施施工和监理单单位应当遵守守建筑节能标标准。 不符合建筑节能能标准的建筑筑工程，建设设主管部门不不得批准开工工建设；已经经开工建设的的，应当责令令停止施工、限限期改正；已已经建成的，不不得销售或者者使用。 建设主管部门应应当加强对在在建建筑工程程执行建筑节节能标准情况况的监督检查查。”第36条

16、规定：“房地产开发企企业在销售房房屋时，应当当向购买人明明示所售房屋屋的节能措施施、保温工程程保修期等信信息，在房屋屋买卖合同、质质量保证书和和使用说明书书中载明，并并对其真实性性、准确性负负责。” 第80条规定：“房地产开发企企业违反本法法规定，在销销售房屋时未未向购买人明明示所售房屋屋的节能措施施、保温工程程保修期等信信息的，由建建设主管部门门责令限期改改正，逾期不不改正的，处处三万元以上上五万元以下下罚款；对以以上信息作虚虚假宣传的，由由建设主管部部门责令改正正，处五万元元以上二十万万元以下罚款款。”曾有某地产企业业与律师讨论论，能否在新新版合同中这这样写“具体节能措措施、保温工工程保修

17、期等等详见质量保保证书和使用用说明书”？律师认为为，根据上述述中华人民民共和国节约约能源法的的规定，信息息披露的三个个载体（即“房屋买卖合合同质量保证证书和使用说说明书”）之间是并并列关系，而而非选择性条条款，这种做做法是行不通通的。至于信息披露的的程度与范围围，参见民民用建筑节能能管理规定、建建设领域推广广应用新技术术管理规定、浙浙江省建筑节节能管理办法法、浙江江省新型墙体体材料开发利利用管理办法法等相关法法规以及行业业相关标准、定定额的规定，更更多体现的是是技术方面的的要求，此处处不详。5、关于共有面面积分摊此处修改，出于于与物权法法相关规定定相匹配的考考虑。旧版中使用的“公共部位与与公用

18、房屋分分摊建筑面积积”，着重于使使用功能上的的“公共”与“公用”；新版中使使用的“应分摊的共共有建筑面积积”，则强调该该“公共”、“公用”部分的权属属为“公有”。相对于旧版附件件二中须要求求笼统说明“公共部位与与公用房屋分分摊建筑面积积的构成”，新版附件件二中要求明明确“应分摊的共共有建筑名称称及建筑面积积清单”更为具体、详详细。该处修改仅为概概念层面上的的修改，并不不直接涉及买买卖双方的利利益格局，下下条将对此展展开详述。6、关于商品房房买卖以外出出售（或赠送送、出租等）车车位、车库、绿绿地或其他物物业的说明首先，需要指出出的是，此部部分内容的增增加，亦出于于因应物权权法相关规规定的考虑。关

19、关于车位、车车库的权属，中中华人民共和和国物权法第第74条第22款规定：“建筑区划内，规规划用于停放放汽车的车位位、车库的归归属，由当事事人通过出售售、附赠或者者出租等方式式约定”。关于绿地的权属属，物权法法第73条条规定如下：“建筑区划内的的绿地，属于于业主共有，但但属于城镇公公共绿地或者者明示属于个个人的除外”。根据上述规定，车车位、车库的的归属必须通通过出售、附附赠或出租等等方式约定，而而绿地的权属属若无对外明明示（其前提提当然是出售售、附赠或出出租等方式约约定！），除除城镇公共绿绿地外均属业业主共有。其次，能否在附附件三中空白白而另于商商品房买卖合合同外签订订独立的出售售、赠与或租租赁

20、合同？律师认为，从合合同自由（私私法自治、当当事人自治）角角度看，于商商品房买卖合合同外另订订合同约定车车位、车库、绿绿地或其他物物业的权属并并无厚非；但但宜从主物与与从物的角度度予以区分对对待。根据物物权法第1115条的规规定：“主物转让的的，从物随主主物转让，但但当事人另有有约定的除外外”。若车位、车车库、绿地或或其他物业在在建筑结构、使使用功能上能能够看作为商商品房附属的的从物（比如如利用地下架架空层附设的的车位、车库库），且打算算通过出售、出出租的方式另另外向买受人人收取费用的的，应在商商品房买卖合合同附件三三中讲清楚，另另签订合同易易出现纠纷。这里最值得注意意的“赠与”，许多开发发商

21、为方便销销售大肆使用用“赠阳台”、“赠面积”、“赠地下部分分”、“赠车库”等噱头，殊殊不知这可能能是为自己挖挖了一个深不不见底的陷阱阱！风险之一：阳台台、地下部分分均系商品房房从物，主物物产权过户时时从物自动跟跟着转移，何何来赠送？既既未赠送是否否视为开发商商违约？风险之二：按规规定，2.22米以下本不不应计算建筑筑面积，即使使商品房内确确存在2.22米以下的建建筑空间，但但该部分并非非开发商赠送送，而是商品品房内本已有有的部分，只只是未被法律律认可而已。开开发商是否须须另赠送符合合法律规定的的面积给客户户？风险之三：赠送送部分亦须符符合建筑标准准，实践中有有开发商因车车库层高不足足2米无奈赠

22、赠送，但仍不不免违约之虞虞。对策/建议 1、按按规划审定的的方案如实填填写房号、楼楼层、阳台数数量，对于因因设计变更导导致的房号、楼楼层、阳台数数量变更，建建议纳入新版版合同第十一一条“规划设计变变更的约定”中处理；2、按规划设计计如实填写节节能措施、保保温工程保修修期等信息，并并补充明确“因法律、法法规、政策、标标准、定额或或政府规范性性文件变更的的风险由买受受人承担”。3、关于共有面面积分摊，见见下条相关内内容；4、关于商品房房买卖以外出出售（或赠送送、出租等）车车位、车库、绿绿地或其他物物业的说明，可可于商品房房买卖合同以以外另签合同同，但在建筑筑结构、使用用功能上能够够看作为商品品房附

23、属的从从物（比如利利用地下架空空层附设的车车位、车库）且且拟通过出售售、出租的方方式另外向买买受人收取费费用的，应在在商品房买买卖合同附附件三中明确确。 第四条 建筑区区划内相关物物业归属的约约定 在该商品房所在在的建筑区划划内，出卖人人建设物业服服务用房 平方米，坐坐落 ，属属于业主共有有。下列物业属于出出卖人所有，出出卖人可以另另行出售、附附赠或者出租租，其他道路路、绿地、场场所、设施、房房屋，属于业业主共有。1、车位， 。2、车库， 。3、 。城镇公共道路、城城镇公共绿地地，及依照有有关规定、合合同约定需要要移交政府相相关单位管理理的物业，不不属前款约定定范围。主要变化 该条款款全部内容

24、均均系新增。风险提示 1、新新增本条款，因因按物权法法第六章关关于“业主的建筑筑物区分所有有权”的规定须将将小区内的建筑、道道路、绿地、设设施等区分为为专有部分与与共有部分，从从而适用不同同的规定进行行处分或管理理。主要包括括： 第700条 业主对对建筑物内的的住宅、经营营性用房等专专有部分享有有所有权，对对专有部分以以外的共有部部分享有共有有和共同管理理的权利。 第711条 业主对对其建筑物专专有部分享有有占有、使用用、收益和处处分的权利。业业主行使权利利不得危及建建筑物的安全全，不得损害害其他业主的的合法权益。 第722条 业主对对建筑物专有有部分以外的的共有部分，享享有权利，承承担义务；

25、不不得以放弃权权利不履行义义务。 业主转转让建筑物内内的住宅、经经营性用房，其其对共有部分分享有的共有有和共同管理理的权利一并并转让。 第733条 建筑区区划内的道路路，属于业主主共有，但属属于城镇公共共道路的除外外。建筑区划划内的绿地，属属于业主共有有，但属于城城镇公共绿地地或者明示属属于个人的除除外。建筑区区划内的其他他公共场所、公公用设施和物物业管理用房房，属于业主主共有。 第744条 建筑区区划内，规划划用于停放汽汽车的车位、车车库应当首先先满足业主的的需要。 建筑区区划内，规划划用于停放汽汽车的车位、车车库的归属，由由当事人通过过出售、附赠赠或者出租的的方式约定。 占有业业主共有的道

26、道路或者其他他场所用于停停放汽车的车车位，属于业业主共有。什么是建筑物区区分所有权制制度呢？这里里有必要先说说一个相关的的概念，即“一物一权”原则，这是是传统物权法法三大原则之之一，其他两两个是物权法法定原则与公公示公信原则则。所谓“一物一权”原则，指的的是每一个物物上只可能有有一个所有权权，而每一个个所有权所对对应的对象也也只能是一个个物。这个原原则听起来似似乎没有什么么意思，其实实讲的是一个个非常重要的的道理，对于于我们中国人更是有着着特殊的意思思，大家都知知道，在中国国经济环境里里最难搞好的的是国企，为为什么？国企企的资产属于于全民所有，当当然这个全民民所有是空的的，实际上是是政府所有，

27、政政府里的各个个部门、各个个衙门都把国国企当成自己己的，你来啃啃一口，我来来挖一勺子，出出问题了大家家都不愿负责责，效率当然然不会高了。再再举一个例子子，历史已经经证明了，邓邓小平把地分分成小块分给给一家一户后后，农民就是是比在人民公公社制度下吃吃的更饱。俗俗话说“三个和尚没没水喝”，换句话说说也是同样的的道理，一件件财产如果有有多个主人，那那么这件财产产的经济效用用肯定不会比比只有一个主主人时发挥得得充分，而且且还会面临被被破坏的风险险。然而，在在现代社会里里，为节省土土地，高层、多多层住宅已经经成为居住方方式的主流，就就一个建筑物物整体来说，虽虽然我们在卖卖房子的时候候是把一套房房子当作一

28、个个单独的物来来出售的，但但这每一单元元、每一套房房子都只是这这个建筑物的的一部分；对对于电梯、走走廊、楼道、配配电房等公共共设施来说，不不可能也不必必要做到一户户一个单独支支配。在这种种情况下，大大家共同享有有一个物上的的所有权就是是不可避免的的了，法律对对此所进行的的应对措施就就是设计一个个建筑物区分分所有权制度度。物权法系基基本法律，关关于何为专有有部分、何为为共有部分仅仅有原则性的的概念界分（专专有部分仅指指住宅及经营营性用房，共共有部分包括括非城镇公共共道路的小区区内道路、非非城镇公共绿绿地或明示为为个人所有绿绿地的小区内内绿地及其他他公共场所、公公用设施和物物业管理用房房），而无明

29、明确的操作指指引；即使考考虑现行全部部相关法律、法法规，亦无法法针对现实生生活中各种类类型小区的情情况进行统一一划定。因此此，在划定专专有部分与共共有部分这个个问题上，“法定”的只能是框框架，必须配配合由买卖双双方通过事先先的“意定”来进一步细细化、明确。至今仍有部分地地产企业曾咨咨询本律师“合同里写得得太详细，开开发过程中若若有变化岂不不是捆住了自自己的手脚，能能否将新版合合同中的这个个条款删除，或或者在空白处处全部划斜杠杠”？律师认为为，按物权权法的规定定，小区内除除显系住宅、经经营性用房之之外的建筑、物物业及设施凡凡未事先明确确约定权属的的，均应推定定归为业主共共有，换句话话说，在权属属

30、性质不太清清楚的这块阵阵地的争夺上上，出卖人没没有主动占领领的，法律自自动地判断为为业主占领。因因此，新版合合同中的这个个新增条款，与与其说是束缚缚开发商的手手脚，不如说说是为开发商商提供一个发发言机会，让让开发商先于于业主圈定“自留地”的范围，这这个发言机会会是房地产开开发过程中的的唯一一次，其其发言内容也也是终局性的的。2、如何判断哪哪些属于共有有部分？这个个问题对于开开发商来说，涉涉及到哪些能能卖哪些不能能卖，对物业业管理企业来来说，涉及到到哪些能管哪哪些不能管。实实践中，这方方面的纠纷最最为常见，引引发的争议也也是最多的。我我们先来看看看物权法中是是怎样规定的的。物权法第第73条规定定

31、“建筑区划内内的道路，属属于业主共有有，但属于城城镇公共道路路的除外。建建筑区划内的的绿地，属于于业主共有，但但属于城镇公公共绿地或者者明示属于个个人的除外。建建筑区划内的的其他公共场场所、公用设设施和物业服服务用房，属属于业主共有有。”这里明确共共有部分实际际上只有三种种：道路、未未卖给业主的的绿地和物业业用房。什么么是其他公共共场所、公用用设施呢？住住宅共用部位位共用设施设设备维修基金金管理办法中中规定，属于于共用部分还还有各房间内内的承重结构构(包括基础础、内外承重重墙体、柱、梁梁、楼板、屋屋项等)、户户外墙面、门门厅、楼梯间间、走廊通道道等；而共用用设施设备，是是指住宅小区区或单幢住房

32、房内，建设费费用已分摊进进入住房销售售价格的共用用的上下水管管道、落水管管、水箱、加加压水泵、电电梯、天线、供供电线路照明明、锅炉、暖暖气线路、煤煤气线路、消消防设施、路路灯、沟渠、池池、井、公益益性文体设施施和共用设施施设备使用的的房屋等。规定不能说不详详细。但是，仍仍然存在漏洞洞，还是不够够用，实践中中存在两个争争议极大之处处，一个是会会所，一个是是车库。为什什么花这么大大力气搞出来来的物权法还还是这个样子子呢？其实，这这是列举性规规定的通病，立立法中缺少了了一个兜底性性的定义条款款，也就是说说符合了哪些些基本要件就就可以归类于于共有部分呢呢？要想整理理出一个适合合于全国范围围内各种档次次

33、的住宅小区区、并且在几几十年甚至上上百年的时间间内都合适的的标准实在是是太难了，我我们不能过于于难为立法专专家们。为了了便于分析会会所与车库的的归属问题，还还是有必要粗粗线条地理出出一个共有部部分的基本特特征来，我认认为标准只有有两个：1、共共有部分应当当是为实现建建筑物设计用用途所必须的的，换句话说说，离开了这这些部分业主主就不能正常常生活了；22、小区内每每家每户使用用共有部分的的频率与程度度基本是均等等的。住宅宅共用部位共共用设施设备备维修基金管管理办法里里规定的那些些公用部分与与公用设施基基本都满足这这个标准。3、关于会所归归属的分析结合上述标准来来看，会所显显然并非是实实现建筑物设设

34、计用途或满满足业主正常常生活所必须须的，除高档小区外的的大多数小区区都没有会所所，也就说明明了会所在本本质上属于一一种附加的消消费品或者奢奢侈品；实践践中会所的用用途多为提供供高档消费，例例如瑜珈、桑桑拿、游泳、健健身、咖啡、休休闲、按摩、保健健、美容等，即即使是在富人人聚居的高档档小区也不见见得每家每户户都有闲钱和和闲时间均等等地到会所享享受。这样看看来，如果把把会所归类于于共有部分而而交由小区业业主共有，不不仅无助于各各业主利益的的公平实现，相相反还会出现现业主内部的的纠纷。正是出于这个考考虑，在物权权法立法过程程中尽管要求求会所共有的的呼声很高，但但立法专家们们还是坚持了了会所不适宜宜共

35、有这一科科学、合理的的立场。当然，会所不适适宜共有不等等于会所不能能共有，如果果开发商在与与各个业主签签订购房合同同时，已经约约定会所归业业主共有并将将会所占用的的土地进行了了分摊而且把把会所的建造造成本计入了了房价，业主主想不共有也也不行，只是是这样的话就就给业主委员员会和物业管管理企业带来来了不少管理理难题。4、关于车库归归属的分析车库与会所的性性质有些类似似，现阶段汽汽车不属于每每家每户的生生活必需品，普普通的住宅小小区内也做不不到每家一个个车位，这种种情况下如果果规定车库归归业主共有的的话，就会出出现问题：共共有以共同支支付价格为前前提，对于那那些没有车的的业主来说，从从不使用车库库却

36、要为车库库付钱显然不不公平，如果果以不使用车车库为由拒绝绝付钱的，就就会违反前面面说过的“不得以放弃弃权利不履行行义务”的规定；各各户业主拥有有车子的数量量不同，对车车库的使用频频率与程度也也有区别，若若规定车库共共有，则必然然引发业主之之间的内部支支付、补偿问问题，用的多多的业主应向向用的少甚至至从未使用的的业主付钱，这这将引发多大大的矛盾!正正是出于上述述考虑，物权权法立法专家家们硬着头皮皮、顶着来自自全国范围的的一片骂声，坚坚持认为判断断车库归属的的基本原则就就是“非小区业主主共有”，从而有了了物权法744条的规定“建筑区划内内，规划用于于停放汽车的的车位、车库库应当首先满满足业主的需需

37、要。建筑区区划内，规划划用于停放汽汽车的车位、车车库的归属，由由当事人通过过出售、附赠赠或者出租等等方式约定。占占用业主共有有的道路或者者其他场地用用于停放汽车车的车位，属属于业主共有有。”物权法颁布布之初，有敏敏感且不太懂懂法的热心人人疾声高呼，称称74条为“开发商肆意意出售车库牟牟取暴利打开开了方便之门门”，同时也有有些不谙法律律的开发商也也沾沾自喜地地以为今后的的车库销售也也将会成为一一个新的利润润增长点。其其实不然，开开发商处置车车库归属并不不是没有限制制的，以下几几个问题值得得认真思考：A占有道路设立立的车位不能能卖。74条条规定的很明明确，这些车车位属于业主主共有，为什什么呢？73

38、条讲的很清清楚，“除城镇公共共道路外的小小区道路属业业主共有”。可能会有有聪明人这样样想，既然所所有权不能卖卖，我卖使用用权总可以吧吧？当然不行行。甲的手机机不错，我跟跟乙商量，把把甲的手机的的一年使用权权以100元元价格卖给他他，估计每年年10元乙也也不敢买，那那是人家甲的的东西，怎么么能让你说了了算呢!B土地使用权已已计入公摊的的地面车位不不能卖。这里里涉及到744条规定的“其他场所”怎么理解？道理其实挺挺简单的，地地都已经卖给给业主，上面面附设的车位位在法律是“从物”，当然也会会跟着主物走走了。杭州、上上海的法院都都曾经这样判判过，“小区地面车车库属于业主主共有”。C地下车库的归归属问题

39、。这这个问题非常常复杂，还是是举个例子来来说明吧，就就是业内引起起极大争议的的南京星汉花花园城地下车车库纠纷案。案案情比较简单单：小区以11：0.2的的比例配建地地下车库，报报批报建手续续都有，然后后开发商就以以8-13万万元的价格把把车位卖给了了个别业主，没没有买到的业业主以后后悔悔了，就到法法院打官司说说地下车库是是他们业主共共有的，开发发商不能卖。一一审判决业主主胜诉，理由由有三：（1）规划比例例内的车位为为小区业主生生活所必须，是是小区的必要要附属设施，从从而属于共有有部分；分析：74条第第1款主要用用于规范“规划”这种行政行行为，而并非非用于调整开开发商与业主主之间的利益益关系。规划

40、划比例即最低低要求，开发发商建设的车车位可以超出出但不能低于于这个比例，否否则方案得不不到审批、设设计通不过审审查、施工领领不出许可证证、建成也办办不了竣工备备案。那么为什么会有有这种误解呢呢？根源在于于，台湾法就就是这么规定定的。中国学学法律的人如如果不能出国国取经的话，都都会仔细钻研研台湾法。包包括法官、律律师、教授在在内的许多法法律人对台湾湾法的熟悉程程度甚至超出出中国法。物权法规定的“应首先满足足业主的需要要”怎么理解？首先，“需要”究竟指的是是“使用需要”还是“购买需要”呢？以前者者为准，地下下车库似乎应应属公用设施施，以后者为为准，则反之之。本人认为为，结合物权权法起草小组组组长王

41、胜明明的意见，既既然对车库的的基本态度是是“反对共有”，那就应以以后者为准。其其次，对该段段文字正确的的理解是：不不能卖给业主主以外的人，除除非有剩余。（2）小区土地地已分摊给业业主，而传统统物权法理论论认为，土地地所有权的权权利范围“上穷碧落，下下至黄泉”，在已经公公摊的土地下下面建设的地地下车库当然然是业主的；分析：持有这种种看法的人是是书呆子，对对中国法的理理解不够深入入。首先，按按物权法的规规定，土地所所有权只能归归属于国家或或农村集体经经济组织，业业主个人或业业主集体都不不能享有土地地所有权，开开发商在拿地地时也只是受受让国有土地地使用权；其其次，物权法法136条“建设用地使使用权的

42、分层层设立”规定“建设用地使使用权可以在在土地的地表表、地上或者者地下分别设设立。新设立立的建设用地地使用权，不不得损害已设设立的用益物物权。”开发商受让让取得的并分分摊给业主的的都是地表使使用权，中国国当前尚未建建立起完善的的地下使用权权的设立、出出让、转让、登登记、过户制制度(一些地地铁商铺不能能办产权证即即为一例)，这这种情况下，开开发商只要是是经过合法程程序完成了地地下车库的立立项、设计规规划、建设工工作，就应当当视为经政府府设立了合法法的地下使用用权，独立于于业主分摊的的地表使用权权。（3）臭名昭著著的“房价构成论论”，开发商不不能举证证明明没有把地下下车库的建设设成本计入房房价，因

43、此推推定地下车库库的建设成本本已在房价中中，这样的话话，开发商销销售地下车库库属“重复销售”。分析：抛开举证证责任问题不不提，南京鼓鼓楼法院的逻逻辑是这样的的：地下车库库成本在房价价中已经包含含的话，地下下车库当然归归业主共有。该该判决见报后后，对于这个个理论拍手称称赞者有之，拍拍案大骂者有有之，便真正正进行理性思思考的人很少少很少，在本本人的阅读范范围内仅中国国社科院陈甦甦老师的观点点具有说服力力。陈老师只只举了两个简简单的例子：汽车厂次品品成本计入正正品价格，但但次品并非归归买车的人所所共有；房产产企业员工工工资计入成本本，但员工用用工资购买的的手机、汽车车、房子甚至至老婆孩子并并不归买房

44、人人所共有。事事实上，房价价与成本之间间并无任何关关系，房价主主要由供求状状况决定，即即使未将地下下车库的建设设成本计入房房价，亦不影影响各地的开开发商随行就就市订价。另外，关于地下下车库还有一一个人防工程程的迷局。人人防地下室是是一种特殊的的公用建筑，是是国家从战略略的角度设立立的，战争时时供公众临时时避难的场所所。我国人人民防空法第第三十七条规规定，“国防资产归归国家所有”。国家人防防办、国有资资产管理局1998国人防办字字第21号文文件第二、三三、六条规定定，“人防工程是是人防国有资资产、人防国国有资产是国国防资产的组组成部分”。这在法律上确认认人防工程的的所有权归国国家所有，宁宁波江北

45、法院院于20088年作出的关关于确认“杰座”地下车库转转让合同无效效的判决值得得注意，法院院认为“任何单位和和个人无权出出售和转让人人防工程的产产权和使用权权”。但在和平时期，按按照人民防防空法第五五条规定“国家鼓励、支支持企业事业业组织、社会会团体和个人人，通过多种种途径，投资资进行人民防防空工程建设设；人民防空空工程平时由由投资者使用用管理，收益益归投资者所所有。 在不不影响防空效效能的条件下下，按有偿使使用、用管结结合的原则，鼓鼓励平时开发发利用人民防防空工程。”具体操作中中，结合宁波波本地的规定定，对20006年3月220日以后领领取商品房预预售许可证的的项目按以下下程序进行： A建设

46、设单位应在人人民防空工程程竣工验收合合格后30日日内，向工程程管理单位办办理移交手续续，并报人防防主管部门备备案（此处所所指的“工程管理单单位”指由住宅小小区业主委员员会选聘的或或由建设单位位的约定的前前期物业管理理公司）；B物业管理公司司提供给业主主使用前应当当向当地人防防主管部门办办理登记手续续；C物业公司与业业主之间应签签订书面使用用合同，载明明使用范围、用用途、期限及及权利义务等等内容，并自自合同生效之之日起15日日内报人防主主管部门备案案；D业主应当按国国家和省、市市有关规定缴缴纳平时使用用费，物业公公司收取的平平时使用费用用于人民防空空工程的维护护管理和补贴贴物业管理费费用。 对策

47、/建议议 1、关关于物业用房房的面积与坐坐落 根据物物权法第773条的规定定，物业用房房无论大小、位位置都是属于于业主共有的的，如果事先先约定其全部部或部分权属属由开发商保保留，该约定定也会因违反反法律规定而而无效，其结结果还是属于于业主共有的的。因此，新新版合同里关关于物业用房房的内容与其其说是约定，不不如说是开发发商向业主的的承诺，将来来交付时如有有不符则面临临违约风险。 实践中中，报审的规规划方案中已已包括了物业业用房的面积积与坐落，建建设过程中须须严格遵照实实施，那么，此此处按审定规规划方案中确确定的内容如如实填写即可可。但问题在于：如如果开发过程程中确需对物物业用房的面面积与坐落进进

48、行调整怎么么办？一种办办法是在按审定规划划方案中确定定的内容如实实填写的同时时将其纳入新新版合同第十十一条“规划设计变变更的约定”中处理，但但操作起来会会比较麻烦；另外还有一一种办法，这这是某地产公公司与本律师师进行专题讨讨论时提出来来的，这里着着重分析一下下：一方面，物业用用房的面积必必须符合当地地政府规定的的配建指标，即即小区总建筑筑面积千分之之三的物业管管理用房和千千分之四的物物业管理经营营用房。即使使有调整也只只能是往大处处调，否则将将来竣工时无无法通过规划划验收的，故故此处空白按按最低控制指指标填写“ 平方方米以上”是比较保险险的。另一方面，物业业用房位置的的调整是经常常的，甚至不不

49、排除最后把把小区里所有有边边角角、不不易销售的面面积汇总在一一起作为物业业用房交付的的例子，在确确定能够通过过规划验收的的前提下，唯唯一需要考虑虑的是如何不不因此招致违违约责任。此此处空白宜填填写“以建设工程程规划许可证证（正本）为为准”或“以竣工图为为准”或“以交付时实实际情况为准准”，一般情况况下，购房客客户关心的主主要是自己的的房子的情况况，这样写对对销售应当不不会造成太严严重的障碍。 2、关关于车位与车车库 从技术术角度来看，车车位与车库是是不同但相关关的概念，车车库中必然包包含车位，但但车位并非一一定就在车库库里面，车库库外面也可以以有车位，这这就给合同内内容的确定带带来了一定麻麻烦

50、。但好在在此处并不要要求开发商与与每一个购房房客户就每一一个拟售的车车位或车库一一一谈判敲定定权属，只需需要将自己打打算保留权属属的车位或车车库的范围打打个框框即可可。 对于车车位，建议明明确总数量，并并注明“包含/不包包含本条第22项（即车库库）范围内的的车位”。 对于车车库，建议明明确坐落，若若车库中的车车位未包含在在本条第1项项总数量中的的，应明确各各车库中车位位的数量。对于利用人防工工程建设的车车位或车库，不不应包括在上上述车库、车车位中，可由由前期物业管管理公司在办办理必要的登登记手续后与与业主另行签签订书面使使用协议并并报人防办备备案。3、五行空白里里填些什么？首先，显系“住住宅、

51、经营性性用房等专用用部分”的不需要写写进去。实践践中律师曾见见个别地产企企业把全部沿沿街商铺从11#到2899#全部写在在空白处，这这些商铺具有有独立使用功功能，本来就就是要另行出出售的，没有有必要在此处处专门强调，写写得多反倒增增加了销售的的难度。其次，法律、法法规已明确定定性为公共部部位与公用设设施的不需要要写进去。包包括：物权法规定定的“非城镇公共共道路的小区区内道路、非非城镇公共绿绿地或明示为为个人所有绿绿地的小区内内绿地及其他他公共场所、公公用设施和物物业管理用房房”；商品房销售面面积计算及公公用建筑面积积分摊规则规规定的“1电梯井井、楼梯间、垃垃圾道、变电电室、设备间间、公共门厅厅

52、和过道、地地下室、值班班警卫室以及及其他功能上上为整栋建筑筑服务的公共共用房和管理理用房建筑面面积；2套套（单元）与与公用建筑空空间之间的分分隔墙以及外外墙（包括山山墙）墙体水水平投影面积积的一半”；住宅共用部位位共用设施设设备维修基金金管理办法中中规定的“属于共用部部分还有各房房间内的承重重结构(包括括基础、内外外承重墙体、柱柱、梁、楼板板、屋项等)、户外墙面面、门厅、楼楼梯间、走廊廊通道等；而而共用设施设设备，是指住住宅小区或单单幢住房内，建建设费用已分分摊进入住房房销售价格的的共用的上下下水管道、落落水管、水箱箱、加压水泵泵、电梯、天天线、供电线线路照明、锅锅炉、暖气线线路、煤气线线路、

53、消防设设施、路灯、沟沟渠、池、井井、公益性文文体设施和共共用设施设备备使用的房屋屋等”。那么，哪些是可可以写进去的的呢？本人已已经找到的只只有：A会所/俱乐部部；B住宅的外立面面、楼顶；C利用未分摊的的建筑或地面面（包括住宅宅的外立面、楼楼顶）架设的的户外广告位位。另外，应于空白白处附上这样样一个兜底条条款“ 、 、及 等未进进行面积分摊摊的物业”。 第五条 计价方方式与价款 出卖人与买受人人约定按下述述第 种方式，计计算该商品房房价款（货币币单位人民币币）： 1、按按建筑面积计计算，该商品品房单价为每每平方米 元，总价款 元。 2、按套内内建筑面积计计算，该商品品房单价为每每平方米 元，总价

54、款 元。 3、按套（单单元）计算，该该商品房总价价款为 元。 4、 。按照物业管理有有关法规、规规章规定，需需要交纳新建建物业专项维维修资金的，首首期交纳标准准为 元/平平方米（以相相关部门确定定并经当地政政府批准后公公布的标准为为准）。该款款项未包含在在本条约定的的总价款中，由由出卖人统一一代交，在物物业交付时向向买受人收取取。主要变化增加了关于交纳纳新建物业专专项维修资金金的内容。分析 1、根根据国务院22007年88月26日修修订颁布的物物业管理条例例的相关规规定，“新建物业专专项维修资金金由业主交纳纳并属于业主主所有，专项项用于物业保保修期满后物物业共有部位位、共用设施施设备的维修修和

55、更新、改改造，不得挪挪作他用”；并授权国国务院建设行行政主管部门门会同国务院院财政部门制制定专项维修修资金的收取取、使用、管管理的办法。2、物业管理理条例于22007年88月26日修修订颁布后，国国务院建设行行政主管部门门会同国务院院财政部门至至今尚未重新新制定专项维维修资金的收收取、使用、管管理的办法。根根据建设部、财财政部于19998年122月16日制制订并于19999年1月月1日施行的的住宅共用用部位共用设设施设备维修修基金管理办办法，“商品住房在在销售时，购购房者与售房房单位应当签签定有关维修修基金缴交约约定。购房者者应当按购房房款23的比例向售售房单位缴交交维修基金。在在业主办理房房

56、屋权属证书书时，商品住住房销售单位位应当将代收收的维修基金金移交给当地地房地产行政政主管部门代代管。业主委委员会成立前前，维修基金金的使用由售售房单位或售售房单位委托托的管理单位位提出使用计计划，经当地地房地产行政政主管部门审审核后划拨。业业主委员会成成立后，维修修基金的使用用由物业管理理企业提出年年度使用计划划，经业主委委员会审定后后实施”。同时授权权省、自治区区、直辖市人人民政府房地地产行政主管管部门会同财财政部门根据据本办法制定定实施细则。浙江省物业专专项维修资金金管理办法（浙浙政发20007199号）第六条条规定，“新建物业首首期专项维修修资金，由业业主按照所拥拥有的建筑面面积交存。交

57、交存的标准为为当地房屋建建筑安装工程每平方米建建筑面积平均均造价的58。具具体比例由设设区的市、县县物业主管部部门会同同级级财政部门根根据当地实际际和房屋结构构类型确定，报报经设区的市市、县人民政政府批准后公公布。”第八条第22款规定，“新建物业首首次交存的专专项维修资金金由建设单位位代收代交。建建设单位应当当在办理房屋屋产权初始登登记之前，按按照物业总建建筑面积和本本办法第六条条的规定交存存专项维修资资金，待物业业交付时向业业主收取”。3、宁波市至今今尚未出台相相关的实施细细则，实践市市内各地产企企业大多仍未未向购房客户户收取类似费费用。业内人人士考虑存在在以下障碍因因素：A共用部位、共共用

58、设施设备备维修基金（以以下简称维修修基金）计取取基数不合理理。购房款对销售单单位而言，属属销售价格，而而商品住房的的销售价格属属市场定价，销销售单位可根根据不同情势势制定相应的的销售价格，如如商品住房预预售和现售、分分期付款及一一次性付清房房款都会造成成最终实际成成交的销售价价格不同。另另外，社会关关系因素（如如亲朋好友等等利害关系人人）亦可造成成此类现象的的发生。再者者，有些销售售单位为促销销其商品住房房，与购房人人共同隐瞒真真实成交的购购房价格，以以达到少交维维修基金的目目的。这样就就产生了因购购房人所支付付的购房款不不一致，从而而提取的维修修基金不一致致，从而损害害了依规缴纳纳维修基金的

59、的购房人的部部分权益。B在现行条件下下，维修基金金缴存方式不不合理。销售单位做为商商品住房开发发单位，在对对一个房地产产项目的开发发过程中，将将需要和使用用大量的资金金。在开发资资金紧张的情情况下，销售售单位很容易易将其代收的的维修基金挪挪作他用，以以解燃眉之急急。甚至，在在实践中，有有些销售单位位恶意占有维维修基金，而而用滞销的商商品住宅折价价抵付维修基基金，形成变变相销售商品品住房现象，造造成了维修基基金不能有效效地缴存。将业主办理房屋屋权属证书的的时间做为销销售单位向房房地产行政主主管部门移交交维修基金的的时界点，不不利于维修基基金的及时移移交。在我国国，由于销售售单位的原因因造成产权证

60、证书迟迟未能能办理的现象象屡有发生，那那么，就可能能会造成购房房人在入住前前已经缴纳的的维修基金却却长时间地由由销售单位占占有或使用，更更有甚者，有有的销售单位位在购房人办办理房屋权属属登记前，就就已解散不存存在了，其代代收的维修基基金也更无从从谈及移交。有些地区为了加加强维修基金金的移交管理理，规定销售售单位不移交交维修基金，不不予办理房屋屋权属登记，但这这样业主就不不能及时办理理房屋权属证证书，权利处处于为稳定状状态，容易产产生社会矛盾盾，再者，如如此管理缺乏乏合法性，故故此方法不为为治本之策。C维修基金使用用尚须完善根据建筑物区分分所有权理论论，共用部位位、共用设施施设备属共用用部分之范