朝阳园小区物业服务与管理委托合同(征求意见稿)

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档朝阳园物业服务与管理委托合同经依据朝阳园业主大会公约和朝阳园业主大会议事规则授权的朝阳园业主委员会（以下称为“甲方”）与经友好协商，依据中华人民共和国有关法律、法规，在自愿、平等、互利并协商一致的基础上，委托乙方进行物业服务与管理，于2011年12月22 日，由双方在北京朝阳园会所多功能厅订立朝阳园物业服务与管理委托合同（简称“委托合同”），以资信守。第一章 总 则第一条 本合同当事人甲方（委托方）：经朝阳园业主大会授权的朝阳园业主委员会注册地址：北京市朝阳区甘露园南里25号朝阳园乙方（受托方）：国贸物业酒店管理有限公司注册地址：北京市朝阳区建国门外

2、大街一号国贸大厦第二条 物业基本情况物业名称： 朝阳园（以下简称“园区或本项目”）坐落位置： 北京市朝阳区甘露园南里25号。它北至规划道路，南至朝阳路，东至青年路，西至小路、甘露园南里新八楼、新九楼。物业范围： 它包括朝阳园第一期和第二期的1、2、3、4、5、6及7号公寓，以及地下会所、及与上述建筑配套的相关设施。（以下简称“物业”）。鉴于地下停车场由于其收益权不属于甲方、但使用方为甲方的特征，因此，尽管其管理成本与费用由产权单位承担，但在为方便园区的统一管理以及产权单位对甲方将委托范围也包括停车场这一行为不持异议的情况下，本合同在此将地下停车场同时列为乙方的管理范围。同时，甲方授权乙方就停车

3、场内不涉及收益权管理范围内的其它公共区域的管理事项与内容，同停车场产权人具体商议和约定管理边界、管理事项和管理费用，并就此由甲乙双方和地下停车场产权人达成地下停车场物业管理协议，乙方按此协议提供物业管理服务。 物业面积： 182,177.13平方米物业类型： 公寓第三条 乙方提供服务的对象为本物业的全体业主（以下简称“业主”）和物业使用人。第二章 委托乙方管理的事项第四条 共用部位的日常维修、养护和管理。包括：地下会所、外墙面、楼层、楼顶、承重结构、楼梯间通道、门厅、门卫值班房、配电房、消防中心、保安中心、电话机房、公用水池、卫星电视机房等。 第五条 共用设施、设备的日常维修、养护、运作和管理

4、。包括：地下会所、共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、暖气管道间、暖气干线等（但不含甲方已经同其它第三方约定的管理范围和事项，包括但不限于供暖系统）等相关设施设备、小区内消防设施设备、保安监控系统、电力系统、卫星电视系统、电话系统、电信系统、燃气系统、中水处理等系统。第六条 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、地下自行车库等。第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理及其附属或相关联的设备设施的日常养护与管理，包括节假日的布置。第八条 园区附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理。包括地下会所、文化体育娱乐场所等

5、。第九条 物业管理范围内的环境卫生。包括公共场所、地下会所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第十条 园区内各种车辆停放秩序的管理。地下停车场车辆停放秩序管理按照本合同第二条所述执行。第十一条 维护公共秩序。包括区域内的安全监控、巡视、门岗值勤。第十二条 管理物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。第十三条 组织开展社区文化交流及娱乐活动。第十四条 负责向业主和物业使用人收取本合同中约定的下列费用： 1、涉及物业服务管理事项的服务费； 2、乙方为提供上述管理服务所产生的能源耗用费； 3、甲乙双方以书面方式约定的、且不超出朝阳园业主大会授权范围的其它费用。第十五条 对于业主和使用人

6、违反“园区各项管理规定”者，要及时提出规劝和批评。第十六条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应尽力接受委托，并按照乙方制定、经甲方核准并由乙方对外公示的收费标准进行收费。第十七条 对业主和物业使用人违反朝阳园业主公约和本委托合同的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评教育、警示提醒、立即制止或及时向有关行政管理部门报告并直至法律诉讼等措施。 第十八条 其它委托管理1、协调甲方和/或业主就园区历史遗留问题同开发商进行协商或处理；2、积极协助甲方和/或业主就第三方对园区或业主造成的损害或影响进行举证。第十九条 本章所述“共用部位、共用设施

7、设备、市政公用设施、附属建筑物及构筑物”等（简称公共设施）的日常维修、养护和管理，按照“谁受益，谁付费”的原则执行。若该等公共设施与朝阳园第三期范围内其他物业相连、共用或不可分割，并构成一整体公共设施者，则乙方有义务协助甲方要求第三期的产权人或使用人承担其相应的责任与费用。第三章 委托管理期限第二十条 委托管理期限由本合同签订日开始生效，为期三年为一个周期，即由2012年2月1 日00：00时起至2015年1月31 日24：00时止。 除非甲乙双方中的任何一方依据本协议第八章的规定以书面方式通知对方本合同终止后不再续签，否则本合同将自动再延长一个周期。但如果延长周期终止时间在本合同第36款规定

8、的供暖期内，则延长周期应自动延续至第36条规定的期限终止。第四章 双方权利义务第二十一条 甲方权利义务1、 按国家有关法规，组织召开朝阳园业主大会，由其制定或修改朝阳园业主公约，并要求园区业主和物业使用人共同遵守；2、 依据本合同附件一物业管理服务标准的要求，监督乙方物业服务与管理工作的实施并本合同及其相关制度的执行情况；3、 代表业主大会审定乙方拟定的各项物业管理制度和管理团队安排；4、 代表业主大会审定乙方物业管理服务年度计划、财务预算及决算；5、 代表业主大会审查物业管理所涉及的第三方合同内容，包括依据相关法律法规所需要进行的招投标程序；6、 安排（聘请）经甲乙双方共同认可的专业机构，对

9、乙方的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及涉及朝阳园项目的所有财务情况进行年度审计；7、 保证至少每六个月一次对乙方提供物业服务费的收费情况与物业服务资金的收支情况进行检查，并向业主大会做出报告。对涉及园区重要管理与财务事项，甲方有权在上述时间段之外，要求乙方提供相应的财务数据，并接受甲方的质询。8、 仅为执行本委托合同之目的，在经当事人同意的前提下，有权要求乙方提供园区业主的基本数据和联系方式，甲方对此信息有保密的责任。9、 帮助乙方协调处理本合同生效前发生的园区内的物业管理遗漏问题；10、 协助乙方做好物业管理工作，协助乙方在园区进行与其工作相关的宣 传教育活动和园区文化活

10、动；11、 在本委托合同终止时，甲方决定不再继续续聘乙方的，获得乙方在过去保存、整理、收集、更新的物业管理所需的全部图纸、档案、资料，并乙方应当于本合同终止日前向甲方移交。12、 及时知晓园区内与物业服务管理相关的情况与问题。13、 依据国家相关规定，交存、使用和续交专项维修资金，14、 对违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的业主或物业使用人，依据朝阳园业主公约和本合同，督促其交纳。第二十二条 乙方权利义务1、 根据有关法律、法规、朝阳园业主公约及本委托合同的约定，为 园区物业提供服务与管理，并制订相应的物业服务与管理制度；2、 对业主和物业使用人违反物业服务与管理制度，违反国家法律规

11、定、规章的行为，进行制止和要求其改正，直至提请有关部门处理；3、 可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；4、 为物业服务与管理各部门编制合理、高效的人事组织架构5、 为本合同管理之目的，制定乙方各部门之间的配合协调程序与岗位职 责；6、 招聘各岗位员工。负责培训各岗位员工物业服务与管理专业技术，包括礼仪、礼貌、行为规范、业务训练等；7、 制定一切有关日常物业服务与管理所需的文件与表格，包括员工手册、园区内装修管理规定、公共区域行为规范等；8、 负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划方案，经甲乙双方讨论确定后由乙方组织实施；

12、9、 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，明确告知有关限制条件及违反业主公约所可能面临的被惩罚规定，双方订立书面约定，并负责监督执行；10、 在甲方的授权下就停车场内不涉及收益权管理范围内的其它公共区域的管理事项与内容，同停车场产权人具体商议和约定管理边界、管理事项和管理费用，并就此由甲乙双方和地下停车场产权人达成地下停车场物业管理协议，乙方按此协议提供物业管理服务。11、 负责编制物业工作的年度计划（包括业主大会及其闭会期间的执行机构业主委员会活动经费）、资金使用计划及决算报告，供甲方审批，应甲方要求每季度（或双方约定的其它时段）向甲方提供物业服务与管理工

13、作报告。甲方有权查阅本项目财务帐目至凭证级。同时甲方也有权获得为朝阳园项目制定的工作制度、程序、规范以及财务的数据。乙方应当给予即时与无偿地提供。12、 作为一项基本原则，乙方确认它将充分利用国家和园区现有的一切可适用的法律、法规、政策、公约、约定与服务合同（统一简称“规约”）中对物业管理企业的授权，尽一切可能去履行合同义务并达到维护业主群体公共秩序和则约约定的目的。乙方同意将在不违反国家法律规定的前提下充分利用规约所赋予的权限主动履行自己的管理职责，维护园区业主的集体利益，而不是利用法律条文规避自己的管理职责。13、 除本合同另有规定外，乙方应每六个月向全体业主和物业使用人公布一次物业服务资

14、金的收支情况；14、 积极主动并采取多种便于交费者的方式收取以本合同第六章所约定的物业服务费和其他费用。当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费用时，负责催交。催缴应在不违反国家法律法规的范围内采取尽量有效的形式进行；15、 当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费连续或累计超过三个月时，乙方应向甲方做出情况报告并对原因作出分析说明。16、 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改建、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意，报有关部门批准方可实施。超出甲方授权范围的改建、改造或完善项目，还需要朝阳园业主大会的批准；17、 本合同终止时，甲方决定不再继续续聘乙方的，乙方

15、须依据本合同第八章的规定向甲方移交全部物业服务与管理用房及本合同第八章第三十四条中物业服务与管理的全部档案资料；18、 接受甲方对于物业服务与管理工作的全面监督。19、 在符合本合同约定的条件下，取得物业服务与管理应得的酬金。 第五章 财务管理与资产管理第二十三条 双方确认：1、 乙方应根据国家企业财务通则、企业会计准则，并结合园区的实际情况，制订本单位具体的财务制度并报甲方批准或备案后方可实行。甲方对其制度和办法的执行情况有监督检查权。如财务制度、规定和办法涉及重要变更与修改，该变更或修改也须经甲方的批准。2、 根据甲方提出的各项管理目标与要求，乙方应当在每个财务年度开始前的30天，将下年度

16、的财务预算及其明细报甲方进行审核。一经该项预算获得批准，乙方应当按预算进行各项工作的实施。未来甲方对乙方的年度审计，也将以该批准的预算为参照标准。3、 乙方应根据朝阳园的实际情况，对本合同签订之前及签订之后所收到的物业费历史欠费和本合同生效后的新收物业费分别设立帐目/科目，以准确记录各阶段物业费和其它费用收缴的情况。对因维护园区正常运行而需要对上述账目内资金混合使用时，应及时将混用的情况书面告知之甲方。4、 实行“谁受益，谁支付”的原则。如果遇有需要支付与本合同范围之外的区域相连带或不可分割的公用设施的管理、维修与保养等费用时，乙方应根据实际发生或与该区域所享受的比例作出合理分摊，并将分摊结果

17、和交费情况在发生前向甲方报告。5、 除了法律需要业主大会批准的事项或年度批准的正常预算支出外，乙方如为朝阳园物业服务与管理每项目（与之紧密联系的多项均视为一项）需要支出时，应在支出发生前事先知会甲方。6、 年度结算后结余部分，经甲方确认后，可转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，经甲方确认并经业主大会同意后，由全体业主予以承担。7、 为有效履行本合同，双方同意按事前的约定，由乙方为本项目独立开立一个银行账户（以下简称“信托账户”），并对该信托账号相关事宜双方约定如下：a) 该信托账号的管理权及其财产权益（以下统称“信托财产”）由乙方按信托原则在名义上占有并经营，但甲方所代表的本项目管理区域

18、的全体业主则为实际所有人，享有对该信托财产的所有权和收益权。b) 受托人应为本信托所涉及的财产开立独立于自有财产或他人财产之外的单独账户进行持有和管理。c) 甲乙双方及其受托人或受益人（业主）均不能得单独以任何理由对本信托涉及的信托财产享有留置权、抵押权或其它优先权。d) 如果未来甲方依据相关法律规定建立了以业主大会具名的银行账户（简称“业主大会账号”），则乙方同意以该业主大会账户取代上述信托账户，并进一步同意将该信托账户所存有的所有信托资产全部结算转存入业主大会账户，并由该业主大会账户的法定管理者持有、管理，并依照本合同所规定的预算程序，按时向乙方拨付资金，并按本合同约定向乙方支付酬金。第二

19、十四条 双方同意：1、 朝阳园财务收支帐项在年终若出现盈余时，该盈余属朝阳园全体业主所有。未经甲方书面同意，乙方不得动用该盈余。经朝阳园业主大会批准，该盈余将用于朝阳园范围内的公共设施的改善或添加，或者其他事项。2、 朝阳园的所有资产，包括固定资产、流动资产和其它资产，不论其是开发商依法必须先期投入的，还是物业经营中由物业费、公共收益和其它非乙方自身资产购置形成的，均属朝阳园全体业主的共有资产，都应建帐登记、定期清查，统一纳入朝阳园财务帐目进行核算和监督，并对出现的溢损查清原因，及时向业委会备案或报告。第二十五条 为加强对财务支出情况的监督，双方同意：1、 在不影响乙方正常运行的前提下，甲方有

20、权对乙方的有关本项目财务状况和收支情况进行了解和查验，有权要求乙方对壹项或多项财务支出情况给予说明或澄清。2、 甲方有权聘请专业机构对乙方本项目每年度的财务情况进行审计。乙方应依法给予配合与协助，并承诺其所提供的财务数据真实、完整、有效。 第六章 物业服务相关费用标准第二十六条 1、除非本合同另有规定且在执行本合同附件一所列的朝阳园物业管理服务标准的前提下，朝阳园一、二期的物业服务费为每平方米4.95元人民币/月。上述物业服务费的支出包括以下部分：（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业区域内清洁卫生费用；（4）物业

21、区域内绿化养护费用；（5）物业区域内秩序维护费用；（6）乙方办公费用；（7）乙方企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主大会授权的业主委员会同意的其它费用。2、乙方每年末根据当前成本情况提出下一年度物业费标准调整方案并与甲方协商，如物业费标准无法调整且确实无法承担原服务项目及标准，乙方可适当调整服务项目及标准直至提出终止合同。3、业主应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为：每季度第一个月5号发帐单后的一周内。业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，可按照万分之五/日的标准承担相应的滞纳金。在本款中，逾期的定义为该季度最后截止日（季度末）后的7日

22、之后。乙方有权根据本项目实际需要制定及变更物业费缴费管理制度，用以调整（包括但不限于）缴费周期，并在甲方批准后执行。第二十七条 本物业管理区域内所涉及的底商部分的物业管理费标准，经业主大会或所涉及业主授权或批准，由甲乙双方与底商承租人另行确定。第二十八条 未经甲方书面同意，乙方不得用朝阳园项目部收入来分摊其总公司财务、法律、会计等涉及第三方且与本项目无关的成本的事宜。 第七章 物业服务企业的酬金支付及其物业管理服务质量第二十九条 根据朝阳园业主公约的规定，对朝阳园服务管理企业服务费的支付，采 取酬金制。第三十条 乙方为管理朝阳园物业所收取的管理酬金，为每月人民币77,000.00(柒万柒千元整

23、RMB）。此类开支经甲方依据业主大会的授权范围以及本合同的约定核准后，从朝阳园应收的物业费中给予支付。第三十一条 乙方可将上述酬金的80% 部分在每个月的第一个星期内，直接从物业管理帐户内划拨或支取。剩余20%部分，应当在达到下列任务目标后的次年3月31日之后按年度一次性划拨或支取：1、 乙方在上一管理年度内没有出现较重大的管理事故（依据国家有关部门对物业管理企业责任事故的认定标准），也没有明显的违约责任；2、 物业费当年收缴率（不包括该年度之前对历史欠费部分的收缴）保证达到80%或按总户数的80%为计算单位；3、 履行了第三十三条的约定；第三十二条 因乙方未能履行本合同第三十一条的规定而造成

24、该年度管理酬金结余的，结余部分作为园区业主集体物业服务费结余使用。第三十三条 鉴于园区服务管理质量同驻场管理团队有重大关联，因此，双方进一步同意： 1、乙方在确定园区管理处项目经理人选后应当征询甲方的意见。甲方 有权要求乙方更换项目经理； 2、 对园区项目管理处重要岗位工作人员的解聘应在向该人员发出解聘通知前的48小时内告知 之甲方并征询甲方的意见。乙方应对园区项目管理处的人员流动给予控制，季度人员流动调整率不应超过5%； 3、当物业费收缴率超过90%时，甲方同意乙方按原定酬金总额10%的标准提取奖励酬金，对奖励人员名单的确定由甲乙双方共同提议和批准。 第八章 合同终止第三十四条 在本合同终止

25、前的180天内，甲方决定不再继续续聘乙方的，甲方应提前至少90天书面通知乙方，甲乙双方应当组成工作小组，就乙方的撤出和新物业公司进入与交接事宜，以及其他后续问题做出具体的规定和安排。如果本合同对“合同终止或一方提前解约等事项”的约定未能覆盖届时所出现的所有情况，则双方同意按照北京物业管理办法相关规定执行。甲乙双方应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由乙方承担，时点后责任由新的物业服务企业承担。第三十五条 乙方应依法在约定时点向甲方及其经业主大会聘用的新物业公司交接下列事项或内容，由甲方、乙方和新物业服

26、务企业进行逐项查验接收，并由三方签字确认：1、 全部业主资料和档案，包括业主的历史缴费记录；2 、物业服务费账目和物业服务记录；3、 代甲方收取的专项基金、资费以及多收取的物业管理费；4、 全部园区的财务数据和资料；5 、全部园区的工程和技术图纸、文件、资料、档案等，包括设备设施养护记录；6 、全部物业管理用房、以及乙方所占用或使用的设施、设备；7 、属于业主或甲方的所有资产；8 、保证在交接点之前维护园区的治安和生活秩序；9、 保证其工作人员依法履行交接责任，并维护好园区的所有设施设备不遭人为破坏或损害。甲乙双方和新物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。第九

27、章 违约责任第三十六条 乙方违反本合同的约定，或未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改。逾期未整改的且已经无法继续胜任管理责任，甲方有权给予提前180天通知乙方终止本合同，并依法追究乙方的违约责任。在此期间给甲方造成经济损失的，乙方还应以政府司法部门（或保险公司）确定此类损失的标准为基数，给予甲方该经济损失的赔偿。第三十七条 甲方违反本合同第二十一条的约定，使乙方无法完成规定管理目标，乙方有权要求甲方协助在一定期限内解决：逾期未解决的，乙方有权提前180天通知甲方终止合同。（但鉴于物业服务与管理的特殊性，此项条款不得被乙方援引为在新的物业管理公司正式进入园区之前，乙方可单方面从园区撤出的理由和条件）。造成乙方经济损失的，还应以政府司法部门（或保险公司）确定此类损失的标准为基数，给予乙方该经济损失的赔偿。鉴于物业管理服务对园区特定时间段所具有的重要特性，乙方同意其援引本条款撤出园区的时间，将不得在每年11月1日至次年3月20日之间的区间内进行。第三十八条 甲乙双方任何一方因为未履行本合同约定的条款给对方造成利益损失时，应当立即改正和/或依法给予赔偿。 第十章 附则第三十九条本合同于期满后终止，甲乙双方如续订本合同，应在本合同期满前180天内向对方提出书面意见。 如