万科地产建筑工程质量管理要点

1、.建筑工程质量管理重点第一条质量管理重点1.1各施工单位需依照国家有关施工工艺、工法、质量查收标准等展开工程建筑活动，以下仅指明万科的一些质量关注点和做法要求，这是万科地产在长久地产开发过程中累积的一些经验和教训，各施工单位需履行，同时这也是监理企业检查的重点；1.2万科质量管理中波及到检验批、检验程序等标准可能会高于国家标准规定，监理企业和各承包商监理企业需依照此管理方法中规定履行；1.3乙方进场后应依照甲方要求在约准时间编制详尽的可供监理检查的的确可行的质量控制、施工安全管理、文明施工管理、施工丈量控制、施工人员安排及管理架构（有管理人员及特别工种上岗证、）、施工资料设备进场计划（含分包及

2、甲供资料）、总包单位与甲方指定分包单位现场配合事项、成品保护举措等的施工组织设计，并报送监理、甲方审批；动工后30天，乙方提交砌筑抹灰工程专项保质方案（含结构节点大样图）报送监理、甲方审批；乙方在收到甲方供给的防渗漏系统文件后30天，依据该文件联合本工程实质，编制详尽而详细的防渗节点深入设计图及专项保质方案报送监理、甲方审批。乙方未准时提交上述容，乙方支付甲方违约金1000元/天*项，并按甲方、监理指定要求提交上述容及整改举措。1.4工程推行周报和月报制度。工程周报在每周工程例会前一天报送甲方和监理，周报包含本周计划和上周达成工作、未达成状况说明（包含拟采纳举措、最终达成时间）；工程月报由乙方

3、在每个月25日前向甲方及监理报送，主要容包含本月达成工程月报和下月施工计划，下月施工计划一定详细、详尽，包含人力安排、增添人力的根源、工程量等。乙方应准时报送以上资料，不然甲方有权不予支付本期进度款或顺延支付时间。1.5凡由甲方供给临设用地的，乙方的临设搭建需供给临设搭设计划及临设平面部署图，经甲方审查在指定地点或指定围搭建；第二条资料控制2.1资料控制是施工质量的前提，全部进场资料一定依照国家有关程序报监理检验并形成.z.相应记录，另砌筑资料、砌筑抹灰沙浆配比控制、防水资料、铝合金门窗、成品烟道一定依照万科相应表格重点检查查收；2.2钢筋：钢筋品牌一定征得监理和万科项目管理部的赞同后方可采买

4、进场；钢筋进场后监理企业一定目睹送检，依照国家钢筋混凝土用热轧带肋钢筋和当地质检部门的规定抽取试件作力学性能检验；钢筋一定分类码放，资料表记齐备，不一样级别钢筋须做好表记，禁止混放；2.3混凝土：每次混凝土浇筑时，第一车混凝土出席，监理企业一定旁站，混凝土供货商须随车提交混凝土配合比、出厂检验报告等资料给监理，砼试块留置按规履行。2.4砌筑资料：总包在确立砌体资料供给厂家前，一定组织监理和万科项目管理部到厂家观察，征得万科项目管理部认同后，方可采买，砌体资料进场一定有产品的合格证书和产品性能检测报告，重点关注砌体的尺寸规整性和保养龄期指标；砌筑资料进场堆放一定注明进场时间，蒸压加气混凝土砌块应

5、注意防雨、防潮等举措，要求下垫上盖；砌块进场后，每批都需报监理查收，加气砼砌块除进行惯例检测外一定进行干燥缩短率的检测。加气混凝土等混凝土砌块需重点关注砌块的进场保养龄期，龄期不够的，禁止使用；2.5水泥：水泥品牌一定经过监理和万科项目管理部认同后方可采买进场。2.6防水资料：要求施工单位防水资料依照合同商定的品牌采买，进场时报监理组织查收；2.7沙浆：沙浆集中搅拌，配合比表记牌明确，计量设备完好（增添上料平台），加气块砌筑采纳干法施工工艺，外加剂为“赛力特”CL专用沙浆增添剂:清水200g:40L(5)；2.8水电资料：按甲方指定品牌采买，不然按不合格办理。第三条实体质量控制3.1主体结构1

6、）模板：周转次数不超出七次，发现起皮实时改换。楼梯踏步、坡屋面要求增添上部盖板。2）浇筑前，一定进行模板清理、修整、涂脱模剂，要求总包一定配置吸尘器清理模板垃圾，浇筑前一定用水润湿模板，柱底一定留有垃圾打扫口；.z.3）浇筑前，作业面一定搭设专用浇筑通道和泵管支撑系统；4）钢筋：板、柱钢筋保护层垫块应使用塑料专用垫块，板面筋马凳需架在板底筋上；5）混凝土浇筑达成后一定注意保养，特别是屋面混凝土特别是斜屋面混凝土的保养（斜屋面一定覆盖湿麻布袋），施工单位一定有专人负责浇水保养；6）屋面、天台、洗手间等有防水要求的混凝土板，浇筑时结构自找坡；3.2砌筑、抹灰1）砌筑一定进行样板施工，要求全部基本户

7、型均需做样板，样板经监理和万科项目管理部查收后，方可大面积施工；一定填写户型砌筑样板查收表和在现场样板房做好表记；2）砌筑放线：砌筑不单要放出墙体、门洞边线，还需在离墙边250-500mm围放出方正控制线，并保存到移交精装单位；3）蒸压加气混凝土砌块砌筑采纳干法施工；4）抹灰前需打灰饼，并放出建筑1米线、门洞中线，木门副框安装达成后抺灰，及副框塞缝；5）砌体拉接筋：一定后植或许用膨胀螺栓。6）烟道：关于烟道安装，要求靠烟道的墙一定抹灰后再安装烟道，同时用C20细石混凝土拥塞空隙（烟道和墙体之间），烟道与楼板订交处用C20膨胀混凝土进行吊洞办理，烟道在洗手间做反坎，安装完后烟道整面挂网，和墙体一

8、同抹灰；7）总包一定设有特意的沙浆搅拌场所，并悬挂沙浆配比表记牌，禁止砌筑沙浆、墙抹灰沙浆、外墙抹灰沙浆、防水沙浆在一同搅拌；沙浆一定在沙浆搅拌场集中搅拌，禁止在工作面现场搅拌，由搅拌场集中搅拌后，运到作业面，用专用沙浆料斗盛放；8）砌筑砖缝沙浆饱满，全部砌筑都一定双面勾缝，禁止通缝；9）采纳混淆沙浆抹灰时，阳角部位先做护角；10）门洞预留：洞口地点、几何尺寸正确，门框塞缝宽度0mm-20mm；3.3细部做法1）涂料做法的外墙第一层抹灰达成需预留成品塑料切割线条，切割线条离窗洞口和瓷砖面的交接部位5cm远处断开；.z.2）在楼梯下口和外墙窗的上沿（窗楣）抹灰需做塑料成品滴水线，且外墙铝合金窗台

9、室外下沿口（窗台泛水）抹灰为成一自然向外排水坡度，高差不小于1cm且大于10%；3）全部突出外墙面的构件如凸窗台板、空调洞板、雨棚板上边的平面要做泛水坡度，坡度大于5%，板与墙体相接处需抹成园形R角；4）全部突出外墙面的构件如凸窗台板、空调洞板、雨棚板的下口需做塑料成品滴水线；5）外墙砖（劈开砖、窑变砖）须使用专用勾缝剂进行勾缝办理；一般外墙砖使用水泥膏勾缝办理。3.4防水施工总包在防水施工前做基层的清理和蓄水试验，监理、甲方防水单位联合查收不渗漏后，才能开始防水施工，防水层施工后，进行二次蓄水试验，经监理、万科项目管理部查收不渗漏后，进行保护层和其余工序施工；3.5结构自防水1）降板：要求结

10、构施工中，天台降板100mm，有保温要求的天台降板250mm，无保温要求的天台降板100mm；雨棚降板100mm或加200mm混凝土反坎，空调板降板100mm或加200mm混凝土反坎，非沉箱式洗手间降板80，设地漏，沉箱式洗手间降板约350mm（可依据周边的梁高确立），箱底设侧排地漏口，厨房降板5cm；2）混凝土反坎：厨、卫间周边设砼导墙高200mm，室外空调板靠室墙体周边设200mm高，室单元楼梯和楼梯平台靠同住户户墙体设200mm高，洗手间类的管道井周边设200mm高反坎；（建议反坎与结构一同浇筑）；3）套管：全部穿越外墙的水管一定预埋钢制防水套管，此中地下室外墙防水套管两头的长度需比外墙

11、达成面高2cm，套管和水管间封堵介绍用沥青麻丝封堵密实，而后用1:2防水沙浆封堵；洗手间侧排地漏等穿墙套管为防水套管，水管和套管间用1:2防水沙浆封堵（掺水泥用量3.8%的防水粉）；管道穿越楼板无防水套管的时候需加管材配套的专用防水止水环；4）空调套管：全部砌体中的空调洞、排气扇洞、热水器洞需采纳预制块做法，要求预留pvc管管道坡向室外，为高外低，高差3cm，管道伸出预制块各2cm；梁的上述洞无需采纳预制块做法，但也需保持套管坡度。.z.5）堵洞：脚手架不得在外墙体中设置脚手眼。全部堵洞要求样板先行，由专人负责堵洞，并要求监理全数隐蔽查收；全部外墙的洞口需用C20细石膨胀混凝土封堵，禁止用沙浆

12、封堵，封堵后需做1mm厚JS防水增强,防水面大于洞口10cm；6）外墙窗台压梁：对外窗台要在砌体上做钢筋砼窗台压梁，在砌筑时预留2根6钢筋，伸入墙150mm（加气块砌体为通长），并预留100mm高度，后浇C15混凝土现浇窗台压梁，要求压梁两头伸入墙体不小于150mm，且高外低，高差不小于30mm；7）侧排地漏：全部沉箱排水和屋顶保温层排水的侧排地漏口标高需低于结构面2cm，结构自找坡坡向侧排地漏；3.6淋水试验1）要求坡屋面、外墙、铝合金窗需做淋水试验，由监理单位组织专项淋水验收，并形成专项记录（外墙淋水记录），每2个小时记录一遍渗漏状况，第一次淋水围包含有防渗漏要求的外墙、铝合金窗、坡屋顶、

13、洗手间墙面、厨房地面，发现渗漏后进行整顿，第二次淋水围可针对第一次淋水渗漏点，以此类推，直到未发现渗漏；2）淋水试验的管道布设、水泵、阀门、用水由总包单位负责，淋水试验每六层设置一道，水压力为2公斤，流量为0.5L/S*m（水管管长），25PVC管，孔距100mm，淋水时间为12小时；3.7水电工程（1）水管压槽：给水管道采纳在结构混凝土表面压槽施工工艺，先压槽（深度不超出20mm），此后再进行水管配管和试压等工序，禁止直接埋在混凝土结构层中；剪力墙部位也采纳压槽方法，防止此后剔凿混凝土，水管在楼面的水平走向为离墙20-50cm为宜，冷热水管间间距10cm；（2）给水管保护：施工达成水管后，水

14、管一定打压，打压查收合格后，立刻用1:2.5水泥沙浆保护，要求保护层为返出水管两边各10cm，超出混凝土结构面2cm，要求交托装饰前一定通水，带水作业；3）给水水管表记：要求总包在毛坯房移交前对地面、墙面水管做好成品保护工作，冷热水管一定做好油漆走向表记，在冷热水管双侧20cm弹墨线做为保护地区控制线，在水管上用红兰油漆分别表记冷热和注明方向；.z.4）给水管移交：全部给水管道要求总包试压达成后，带水移交给精装饰单位，全部接水滴处需用堵头封堵，注意洗手间和厨房的接水滴的堵头需露出毛坯面1.5cm，防止精装饰贴砖后堵头太深需加接头或太突出不雅观（热水器部位，总包需用软管将冷热水连通，保持热水管道

15、中也充水）；5）排水管道和地漏移交：室的地漏安装由装饰单位依据装饰面来施工，所以排水管道移交时需装饰单位倒水检测管道畅达状况，而后用专用管帽封堵好，移交后的管道保护由装饰单位负责；6）室电气：要求总包将全部室线盒在安装达成后用铁皮盖保护，防备污染，线盒周边收口到位，线盒埋设超出2cm的一定加套盒，穿电线由总包达成（如为毛坯交托给业主则仅需穿铁丝），无需并线头，住户箱由总包安装，并通电到位，移交后电箱、电线的成品保护责任由装饰单位负责；3.8线位移交1）门洞线位移交：总包应移交，门洞中线、方正控制线、1米线；2）窗洞线位移交：总包应移交建筑1米线、外墙灰饼、窗中线；3）精装线位移交：总包应移交地

16、面墙体方正控制线，建筑米线；3.9工序移交1）防水基层移交：基面洁净平坦、坡度切合要求、阴角圆弧办理、节点按图施工；2）木门塞缝由总包单位负责；3）电梯门塞缝由总包单位负责；4）铝合金门窗塞缝由铝合金门窗安装单位负责，总包负责收口；5）移交精装饰：总包应把已施工达成的毛坯房移交甲方，甲方可拜托第三方按合同、技术规、图纸等要求对已施工达成的毛坯房查收，总包一定配合，并在限准时间达成整顿质量问题；6）外墙涂料基面移交：总包应按高级抹灰标准对基面进行移交，涂料施工单位能够因为抹灰质量问题拒绝接收，质量问题由总包负责整顿。_.z.建筑防水和墙体渗漏问题专题研究(万科)2010年12月08日11:56住

17、所建筑渗漏问题向来是工程质量方面的棘手问题，而且很简单由报修办理演变成工程质量投诉。在解决渗漏问题的过程中，企业一方面在技术、成本、人力上有很大的投入，但因为渗漏问题的复杂性原由，业主对渗漏维修的成效和效率方面其实不满意，严重的甚至对我们丧失期心，进而惹起业主强烈的反响。研究围：城市花园、紫金苑、花园新城、金色家园、四时花城研究的依照：屋面工程质量查收规GB50207-2002建筑防水工程技术建筑工程防水设计与施工手册建筑施工手册第四版地下防水工程施工及查收规GBJ208-83。）地下工程防水技术规GBJ108-87。）建筑工程质量检验评定标准GBJ301-88。研究对象：建筑防水渗漏、外墙渗

18、漏。客户关系矛盾问题：渗漏问题之所以成为工程质量难点问题，和业主的高度关注有关，和业主的亲身利益相关，业主从内心上不可以容忍这样的问题存在。对我们的维修要求较高。但因为渗漏问题办理存在着渗漏原由判断困难、责任判断困难、成本投入较大、维修工艺复杂等要素，造成我方维修的时效和成效和业主的要求存在很大的差距，甚至多次维修仍旧没能解决问题，业主态度转而强烈，最后造成客户关系对峙。渗漏原由剖析：渗漏问题产生的原由多种多样，概括起来有设计、资料、施工方面的原由，大要剖析以下：设计是前提：图纸是工程施工的重点性技术文件，图纸第一要知足国家设计规规定的强迫指标（如：防水工程的防水等级），其次要明确结构做法，再

19、次要有详尽的细部办理图示。剖析过去图纸产生的问题，强迫规定和结构做法基本知足要求，但细部处理图示不足。但防水施工的重点就在于细部办理，往常图纸会给定标准图集详细节点，但标准图集和实质工程联合程度其实不密切，甚至根本没有标明。.z.在和商讨详细问题细节时发现，设计人员对细部问题办理也不清楚应当怎么做，或许对此问题也没有更好的解决方法。图纸问题进而转变成施工问题。图纸上各专业交错问题没有规定一致做法，结构设计和建筑设计的矛盾主要表此刻坡屋面工程、厨房洗手间降板。水电专业和土建的矛盾主要表此刻厨房洗手间和墙体。土建专业设计问题还缺乏防渗漏结构做法，如：外墙抹灰、空调板、飘窗、外窗栏杆、天台栏杆等。对

20、应举措：参加编制设计任务指导书详细要求设计的深度（细部结构图示、标准图索引）。参加并追踪设计进度反应墙体砌筑结构、外挑构件结构、节点结构缺点与不足，增强工艺难点部位图示程度。重点关注专业矛盾问题厨卫水暖布管和防水施工交错问题设计技术举措。资料是重点：国家对防水工程资料选择有详尽的规定，联合工程特色有很大的资料选择空间，可是当前防水建材行业比较杂乱，市场上充满着大批的冒充伪劣产品，这给我们在资料选择方面提出了较高的要求汰劣存优，这是防水资料作为抵挡雨水浸透的屏障作用所决定的。企业应用过的防水资料多种多样，如：SBS卷材、双组分聚氨酯、高分子、固安诺、单组分聚氨酯、JS、刚性防水等。从近几年的问题

21、剖析能够得出结论：聚氨酯不适合应用于外露表面，刚性防水成效其实不稳固，固安诺不适合迅速的施工节奏。对应举措：联合当前的建材市场和工程实质需要，在企业部已经明确了防水施工资料：屋面和地下工程防水为SBS，厨卫、天台防水资料为单组分聚氨酯，卷材和涂膜的厚度依据图纸要乞降国家规履行。资料采买着重选择有实力、质量管理系统健全的、社会信用优秀的防水资料生产厂家入围招标。的确保障运用到工程中的防水资料在技术性能、持久性能等各方面知足需要。施工是基础：防水施工因为波及到人工操作、工序交接、交错作业等问题，所以施工管理和控.z.制将最后决定防水施工质量的利害，剖析过去的事例，施工工人的操作水平、责任心，前后道

22、工序的质量，成品保护，施工方案适当，技术交底培训，检查监察，盛水试验，交接检查查收等任何方面出现问题，都会影响到实质防水施工质量。所以施工管理将是我们现场工程人员的核心工作之一。对应举措：施工方案的编制要果断根绝为了编制而编制的现象，方案举措选摘要知足工程实质需要，并能有针对性的解决从前出现的问题，在方案中明确施工工艺和操作工艺，明确工序质量标准，不合格工序果断返工，不可以姑息。样板带路制度要鼎力推行，经过样板带路制度考证施工方案的不足和发现新的问题。展现施工过程和工序标准及交接查收标准，并作为培训有关的施工管理人员和操作人员的实体教材。增强工序交接检查查收制度，不合格工序下道工序拒绝接受。解决举措：针对防水问题从责任、利