房地产开发经营与管理公式

1、房地产开发经营与管理公式整理E（Rj)=Rf+jE(Rm)Rf财富j预期收益率=无风险财富收益率+财富j系统性市场风险系数市场整体均匀收益率无风险财富收益率均匀建设周期=房屋施工面积/新完工面积吸纳量=报告期销售量+报告期出租量新建住所市场需求量（元）=家庭数目(户）户均可支配收入（元/户）住宅花费偏向指数光滑法:本期预期值=光滑指数先期实质量+（1光滑指数）先期展望值QtSt1(1)Qt1式中Qt-本期展望值St1先期实质销售量Qt1先期展望值-光滑指数，10利息与利率（一）利息Fn=P+In式中Fn本利和；P-本金;In利息（二)利率iI1100%式中I1一个计息周期的利息P单利计息与复利

2、计息（一）单利计息InPniN个计息周期后的本例和FnP(1in)（二)复利利息In=P(1+i）n1N个计息周期后的复本利和为：FnP(1i)n名义利率与实质利率的关系式设名义利率为r,若年初借款为P,在一年被骗算利息m次，rmPFPP1rim(1)m1PPm(1i)n1A1等额PA1i)ni(1i)ni(1APi(1i)nPiPiFi1(1i)n1(1i)n1(1i)n等差At=A1+（t1）G等比At=A1（1+s）t-1注意A1在等额、等差、等比被骗算公式不一样毛利率或毛利额=营业收入营业成本营业收益=营业收入-营业成本-时期花费-营业税金及附带-土地增值税（开发投资）营业收益=营业收

3、入-营业成本运营花费（拥有出租）营业收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入运营花费=时期花费+营业税金及附带+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金时期花费=销售花费+管理花费+财务花费税前收益或收益总数=营业收益+营业外进出净额税后收益或净收益=收益总数所得税可供分配收益=税后收益-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配收益）动向盈余能力指标：nFIRR)t财务净现值FNPV(CICO)t(10t0财务内部收益率FIRRNPV1i1)i1(i2NPV1NPV2投资动向回收期Pb=（累计净现

4、金流量现值开始出现正当期数1）+上期累计净现金流量现值的绝对值当期净现金流量现值实质收益率Rr、名义收益率Ra和通货膨胀率Rd：1+Ra）=（1+Rr）(1+Rd）静态盈余能力指标:成本收益率、销售收益率投资收益率=年收益总数或年均匀收益总数100项目总投资资本金收益率=年收益总数或年均匀收益总数100资本金资本金净收益率=年税后收益总数或年平均税后收益总数100%资本金税前现金回报率=年营业收益（净经营收入）减还本付息后净现金流量资本金100静态回收期1)+上Pb=(累计净现金流量开始出现正当期数期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量清账能力指标：借款偿还期Pd=(借款偿还后开始出现盈余期数

5、开始借款期数)+上期偿还借款额当期可用于还款的资本额（收益、折旧、摊销等）利息备付率=税息前收益当期对付利息花费偿债备付率=可用于还本付息资本当期应还本付息金额在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入还本付息金额财富欠账率=欠账合计财富合计100%流动比率=流动财富总数流动欠账总数100%速动比率=（流动财富总数存货)流动欠账总数100%盈亏均衡分析盈亏均衡产量=总固定成本（销售单价单位产品更改成本）盈亏均衡价格=单位产品更改成本+(总固定成本产销量）盈亏均衡单位产品更改成本=销售单价-（总固定成本产销量）风险分析中概率分析的希望值法各年现金流希望值E(NCFmt)XrtPrti1寿命期净现值希望值各年净