房地产企业收入确定与税务稽查要点

1、第一部分 税税务稽查执法法程序一、 税务稽稽查对象的产产生根据稽查计划按按征管户数的的一定比例筛筛选或随机抽抽样选择；根根据公民举报报、有关部门门转办、上级级交办、情报报交换的资料料确定。二、税务检查查通知书下下发时间的法法律规则告知被查对象本本次税务检查查开始的时间间、检查涉及及的内容，以以及派出的检检查人员等，并并请被查对象象准备齐全本本次检查所需需的财务资料料，届时配合合检查工作的的开展。三、在什么情况况下税务稽查查无需通知事事先通知企业业公民举报有税收收违法行为的的；税务机关关有根据认为为纳税人有税税收违法行为为的；四、税税务稽查方法法以及调阅企企业帐务、资资料等相关凭凭据内容的确确定

2、税务机关在税务务检查过程中中可以采取的的，包括实地地检查、调账账检查等在内内的多种方法法五、税务稽查过过程中企业知知情权的确定定检查结束后，检检查人员应就就认定的违法法事实与被查查对象交换意意见，应与被被查对象核对对有关的数据据。六、税务稽查结结果发生法律律效力时间的的确定 税务文书一一经送达被查查对象，即发发生法律效力力。七、税务稽查处处罚告知制度度程序及企业业接受处罚的的权利 税务稽查告告知按照税务务稽查工作环环节可分为税税务稽查查前前告知、税务务稽查实施检检查告知、税税务稽查作出税务务行政处罚决决定之前告知知和税务稽查查作出税务处处理决定告知知。注意相关关问题企业对外提供供与本身应纳纳税

3、收入有关关的担保被担担保人无偿还还能力,对无无法追回的是是否可以按照照坏账损失进进行税务处理理？企业为其他独独立纳税人提提供的与本身身应纳税收入入无关的贷款款担保支付的的本息是否可以以税前扣除？八、税务稽查与与税务检查的的区别（1）主体不同同。（2）对象不同同。（3）程序不同同。（4）目的不同同。第二部分 房房地产企业收收入确定与税税务稽查要点点一、收入内容容稽查的基本本方法、内容容与相关问题题税务处理 “税款所属属期间”：正常经营营的纳税人，填报公公历当年1月月1日至122月31日；纳税人年度度中间开业的的，填报实际际生产经营之之日的当月日至同年112月31日日；纳税人年年度中间发生生合并、

4、分立立、破产、停停业等情况的的，填报公历历当年1月11日至实际停停业或法院裁裁定并宣告破破产之日的当当月月末；纳纳税人年度中中间开业且年年度中间又发发生合并、分分立、破产、停停业等情况的的，填报实际际生产经营之之日的当月日至实际停停业或法院裁裁定并宣告破破产之日的当当月月末。注意开发产品完完工行为的税税务界定税务机关可对其其以往应缴的的企业所得税税按核定征收收方式进行征征收管理,并并逐步规范,同时按中中华人民共和和国税收征收收管理法等税收收法律、行政政法规的规定定进行处理，但但不得事先确确定企业的所所得税按核定定征收方式进进行征收、管管理。二、房地产企业业收入的税务务处理1、收入的确定定所称企

5、业取得收收入的货币形形式，包括现现金、存款、应应收账款、应应收票据、准准备持有至到到期的债券投投资以及债务务的豁免等。所称企业取得收入的非货币形式，包括存货、固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。2、销售收入的的实现(一)采取一次次性全额收款款方式销售开开发产品的确确定。(二)采取分期期收款方式销销售开发产品品的确定(三)采取银行行按揭方式销销售开发产品品的确定(四)采取委托托方式销售开开发产品的确确定注意相关问题出出：房地产开发企业业按优惠价格格出售其开发发的商店给购购买者个人处处理3、视同收入处处理将开发产品用于于捐赠、赞助助、职工福利利、

6、奖励、对对外投资、分分配给股东或或投资人、抵抵偿债务、换换取其他企事事业单位和个个人的非货币币性资产等行行为，应视同同销售。注意相关问题：关于企业处置置资产所得税税处理问题的的通知国税函函20088828号号如何界定企业业政策性搬迁迁和处置收入入?企业取得的政政策性搬迁或或处置收入应应如何缴纳企企业所得税?检查企业债务重重组收益，是是否将纳税人重重组债务的计计税成本与支支付的现金金金额或者非现现金资产金额额、股权公允允价值的差额额确认收入。注意相关问题企业债务重组组中因豁免债债务等取得的的债务重组所所得的处理财政性资金界界定违约金处理股东个人股权权转让过程中中取得违约金金收入的处理理承受装修房

7、屋屋契税计税价价格确定单位和个人转转让在建项目目的税务处理理4、未完工开发发产品的计税税毛利率确定定5、租金收入处处理：6、劳务收入是指企业从事建建筑安装、修修理修配、交交通运输、仓仓储租赁、金金融保险、邮邮电通信、咨咨询经纪、文文化体育、科科学研究、技技术服务、教教育培训、餐餐饮住宿、中中介代理、卫生生保健、社区区服务、旅游游、娱乐、加加工以及其他他劳务服务活活动取得的收收入。注意几个问题：企业部分资产产出包、租赁赁，出包、出出租者向承包包、承租方收收取的承包费费、租赁费的的税务处理单位和个人提提供营业税应应税劳务、转转让无形资产产和销售不动动产发生退款款税务处理单位和个人销销售或转让其其购

8、置的不动动产或受让的的土地使用权权的处理单位和个人销销售或转让抵抵债所得的不不动产、土地地使用权7、转让财产收收入企业发生的固定定资产，是指指企业为生产产商品、提供供劳务、出租租或经营管理理而持有的，使使用寿命超过过一个会计年年度的财产都都在此进行核核算。当企业转让财产产同时满足下下列条件时，应应当确认转让让财产收入：一是企业获得已已实现经济利利益或潜在的的经济利益的的控制权；二是与交易相关关的经济利益益能够流入企企业；三是相关的收入入和成本能够够合理地计量量。注意相关问题：单位和个人销销售或转让抵抵债所得的不不动产、土地地使用权的，以以全部收入减减去抵债时该该项不动产或或土地使用权权作价后的

9、余余额为营业额额。公司转让财产产行为应如何何纳税房地产开发企企业用自有办办公楼（自开开发但已转为为固定资产）对对外投资是否否要缴纳土地地增值税？8、权益性投资资收益1、收入的实现现股息红利等权益益性投资所得得，按照分配配所得的企业业所在地确定定。注意相关问题：个人股权转让让是否纳税？股权转让是否否缴纳营业税税?股东借款问题题处理： 纳税义务人从从中国境外取取得的所得处处理9、利息收入因企业的资金被被他人占用而而从他人取得得的收入。10、接受捐赠赠收入企业接受的捐赠赠收入，按实实际收到受赠赠资产的时间间确认收入实实现，即按照照收付实现制制原则确认，以以款项的实际际收付时间作作为标准来确确定当期收

10、入入和成本费用用。注意相关问题：买一赠一等方方式组合销售售本企业商品品的是否属于捐赠赠11、其他所得得，债务重组收入、补补贴收入、违违约金收入、汇汇兑收益等。纳税人直接借借出的款项，无无法收回或逾逾期无法收回回而发生的损损失处理已作坏账损失失处理后又收收回的应收款款项的税务处处理（五）收入核算算要点与税务务稽查分析指指标计算方式式及其异常判定定1、收入方面税税务稽查注意意：（1）纳税人销销售货物给购购货方的销售售折扣。（2）纳税人销销售货物给购购货方的回扣扣。 注意相关问题：物业管理企业业的代收费用用处理征地单位支付付给土地承包包人员的补偿偿费处理第二部分 成本本、费用扣除除的税务处理理 “企

11、业实际发发生的与取得得收入有关的的、合理的支支出，包括成成本、费用、税税金、损失和和其他支出，准准予在计算应应纳税所得额额时扣除。”1、支出与取得得的收入的合合理性税务检检查确定方法法所称合理的支出出，是指符合合生产经营活活动常规，应应当计入当期期损益或者有有关资产成本本的必要和正正常的支出。注意相关问题处理经法院判决的的无效产权转转移行为的涉涉税处理房屋附属设备备和配套设施施计征房产税税有关问题企业在开发区区内建造的会会所、物业管管理场所、电电站、热力站站、水厂、文文体场馆、幼幼儿园等配套套设施处理企业采取银银行按揭方式式销售开发产产品提供担保保的处理企业的利息支支出处理：2、企业之间间支付

12、的管理理费、企业内内营业机构之之间支付的租租金和特许权权使用费，以以及非银行企企业内营业机机构之间支付的利息息处理注意相关问题：企业关联方利利息支出税前前扣除标准金融机构向境境外外国银行行支付贷款利利息的处理，未办理土地使使用权证转让让土地处理 3、计税成本的的核算计税税成本是指企企业在开发、建建造开发产品品(包括固定定资产，下同同)过程中所所发生的按照照税收规定进进行核算与计计量的应归入入某项成本对对象的各项费费用。4、营业外支支出的稽查及及内容与相关关问题的处理理以房屋抵顶地地价款赔偿给给原住户的处处理采用售后回购购方式销售商商品的税务处处理房地产开发公公司采用“购购房回租”等等形式处理股

13、权投资转让让所得和损失失的所得税处处理关于股权投资资转让所得和和损失的所得得税处理企业转增股本本和派发红股股征个人所得得税处理企业盈余公积积金转增注册册资本个人所所得税的处理理土地出让金出出让国有土地地使用权征收收契税的问题题供热企业缴纳纳房产税和城城镇土地使用用税问题 二、税前扣除稽稽查的基本方方法及内容与与相关问题处处理（一）成本费用用内容稽查的的基本方法查阅企业相关成成本费用明细细表，确定税税前扣除是否否符合配比、权权责发生制原原则，并与有有关的总账、明明细账、会计计报表及有关关的申报表进进行数据衔接接核对。（二）其他业务务支出的稽查查及内容与相相关问题处理理稽查材料销售成成本、代购代代

14、销费用，包包装物出租成成本、相关税税金及附加等等其他业务支支出的核算内内容是否正确确，并与有关关会计账表核核对。注意相关业务处处理企业向个人支支付不竞争款款项个人所得得税处理（三）视同销售售成本的稽查查及内容与相相关问题处理理1、检查企业自自己生产或委委托加工的产产品用于在建建工程、管理理部门、非生生产性机构、赞赞助、集资、广广告、样品、职职工福利、奖奖励等，是否否按税法规定定作为完工产产品成本结转转销售成本。注意相关问题：土地征用费及及拆迁补偿费费2、检查企业是是否按税法规规定列支实际际发生的合理理的劳动保护护支出，并确确认计算该项项支出金额的的准确性。3、检查销售费费用、管理费费用、财务费

15、费用扣除的基基本要素所称费用，是指指企业在生产产经营活动中中发生的销售售费用、管理理费用和财务务费用，已经经计入成本的的有关费用除除外。 一、必必须是生产经经营过程中发发生的费用。二、销售费用用。销售费用用是企业为销销售商品和材材料、提供劳劳务的过程中中发生的各种种费用。注意相关问题：广告费、业务务宣传费扣除除条件及税务务检查认定基基本要素三、管理费用。管理费用是企业的行政管理部门等为管理组织经营活动提供各项支援性服务而发生的费用。注意相关问题：企业之间支付付的管理费、企企业内营业机机构之间支付付的租金和特特许权使用费费，以及非银银行企业内营营业机构之间间支付的利息息的处理企业集团内部部使用的

16、有关关凭证是否交交纳印花税分支机构从总总机构取得的的日常工资、电电话费、租金金等资金是否否可视为因购购买货物而取取得的返利收收入做冲减进进项税额处理理？重点注意内容:一、企业职工工工资薪金内容容工资薪金范围围，是企业每每一纳税年度度支付给在本本企业任职或或者受雇的员员工的所有现现金形式或者者非现金形式式的劳动报酬酬，包括基本本工资、奖金金、津贴、补补贴、年终加加薪、加班工工资，以及与与员工任职或或者受雇有关关的其他支出出。工资薪金扣除除内容的税务务处理不得在工资薪薪金列支内容容 工资薪金的标标准应该限于于合理的范围围和幅度。注意相关问题：企业实际支付付给残疾人的的工资加计扣扣除部分，如如大于本

17、年度度应纳税所得得额的应如何何处理?职工个人以股股份形式取得得的拥有所有有权的企业量量化资产交纳纳个人所得税税企业发放生育育津贴和生育育医疗费有关关个人所得税税处理.企业发给职职工与取得应应纳税收入有有关的办公通通讯费用的处处理公司支付给管管理人员的“车贴”是否缴纳个个人所得税?企业支付职工工误餐补助个人人所得税的处处理关于单位低价价向职工售房房个人所得税税问题个人由于担任任董事职务所所取得的董事事费收入是否否缴纳个人所所得税？离退休人员取取得单位发放放离退休工资资以外奖金补补贴个人所得得税处理二、职工福利费费扣除的确定定企业发生的职工工福利费支出出，不超过工工资薪金总额额14的部部分，准予扣

18、扣除。注意相关问题：企业职工福利利费内容旅游企业组织织旅游团在中中国境内旅游游收入如何纳纳税？3. 检查企业业计入管理费费用的差旅费费、会议费、董董事会费是否否符合税法的的有关规定，有有关凭证和证证明材料是员工境外出出考察旅游费费用适用范围围存在的问题题三、养老金、医医疗保险、失失业保险等费费用扣除的基基本要素缴纳的基本养老老保险费、基基本医疗保险险费、失业保保险费、工伤伤保险费、生生育保险费等等基本社会保保险费和住房房公积金，准准予扣除。四四、教育经费费支出企业发生的职工工教育经费支支出，不超过过工资、薪金金总额2.55的部分，准准予扣除；超超过部分，准准予在以后纳纳税年度结转转扣除。软件生

19、产企业业的职工培训训费用是否可可以在计算应应纳税所得额额时扣除？五、企业业务招招待费扣除的的范围及税务务检查认定的的基本要素企业发生的与生生产经营活动动有关的业务务招待费支出出，按照发生生额的60扣除，但最最高不得超过过当年销售（营营业）收入的的5。4. 利息支出出的参见纳税税调整审核中中利息支出的的检查，并将将审核中发现现的问题反映映在利息支出出审核表中。5、 检查利息息收入项目企业对持有至至到期投资、贷贷款等按照新新会计准则规规定采用实际际利率法确认认的利息收入入是否可计入当当期应纳税所所得额?中国居民企业业向境外H股股非居民企业业股东派发股股息代扣代缴缴企业所得税税处理企业以公允价价值计量的金金融资产、金金融负债以及及投资性房地地产等税务处处理?向境外关联方方支付利息需需代扣代缴营营业税为提供客户流流动资金收到到客户利息收收入是否缴纳纳营业税？6、固定资产检检查（一）外购的固固定资产计税税基础；（二）自行行建造的固定定资产计税基基础