世界五百强企业外籍人士居住需求分析报告

1、世界五百强企业外籍人士居住需求分析报告(戴德梁行)20055年4月月26日日，“华来利利公司与与戴德梁梁行携手手打造世世界5000强居居住地”新闻发发布会在在威尼斯斯酒店隆隆重举行行。戴德德梁行董董事长梁梁振英先先生应邀邀出席了了本次新新闻发布布会。在此此次的新新闻发布布会上，戴德梁梁行房地地产顾问问（深圳圳）有限限公司正正式对外外发布了了世界界5000强企业业外籍人人士居住住特征及及需求分分析报告告。这这份报告告是戴德德梁行专专门针对对深圳市市的世界界5000强企业业做了长长期的跟跟踪调查查后得出出的，具具有极强强的专业业性和可可参考性性，它不不仅客观观反映了了目前在在深圳的的外籍人人士的居

2、居住现状状，同时时也使广广大的房房地产开开发商和和代理商商从此能能够更加加清晰的的了解外外籍人士士的居住住需求。随随后，华华来利公公司与戴戴德梁行行正式签签署了“携手打打造世界界5000强居住住地”暨全球球营销的的合作意意向书。华来利利公司总总经理高高凯声和和戴德梁梁行房地地产顾问问（深圳圳）有限限公司总总经理程程家龙分分别在意意向书上上签字。据悉，由华来来利集团团开发的的圣莫丽斯斯花园项项目总占占地277万平方方米，总总建筑面面积约333万平平方米。项目一一期是由由Towwnhoousee和叠拼拼洋房组组成的大大型豪华华住宅社社区，专专为金字字塔尖的的成功卓卓越人士士度身定定做。而而社区的的

3、规划布布局、园园林设计计、生活活氛围和和居住文文化都以以瑞士著著名的贵贵族休闲闲度假胜胜地St.Morritzz镇为设设计蓝本本，结合合项目地地块所固固有的希希缺自然然山体资资源，秉秉承“生态、健康、自然”之开发发理念，力图为为深圳乃乃至全国国之富豪豪打造经经典美宅宅。该项项目目前前已开始始动工兴兴建，预预计下半半年面市市。此次次华来利利公司与与戴德梁梁行所建建立的紧紧密合作作关系，真正意意义上实实现了两两家公司司的优势势互补，戴德梁梁行将利利用其遍遍布全球球的营销销网络和和客户资资源，与与华来利利公司一一道将圣圣莫丽斯斯花园项项目打造造成为外外籍人士士在深圳圳的理想想居住地地。这也也是深圳圳

4、房地产产代理行行业的又又一大新新尝试。圣圣莫丽斯斯花园项项目位于于香蜜湖湖北4.5公里里，与香香蜜湖一一山之隔隔。而深深圳市南南北交通通的又一一条主动动脉福龙路路工程的的启动，将会使使圣莫丽斯斯项目和和香蜜湖湖紧密地地联系在在一起。据有关关人士透透露，福福龙路目目前已经经进入招招标阶段段，预计计于今年年年中即即可动工工，约11年半左左右完工工。福龙龙路竣工工后将打打通福田田向北的的第二通通道，其其意义以以及对房房地产格格局的影影响将媲媲美昔日日滨海大大道对南南山楼市市的带动动。如果果我们把把福龙路路比喻成成一条贯贯穿深圳圳南北的的“玉带”，那么么圣莫丽斯斯花园项项目无疑疑将成为为这条玉玉带上的

5、的一颗璀璀璨明珠珠。可以以预言，福龙路路的开通通将改变变深圳地地产的传传统分布布格局。20055年4月月26日日500强强外籍人人士特征征及需求求调 查 报 告告戴德梁行行由原梁振英英测量师师行和和新加坡坡的戴戴玉祥产产业咨询询公司以及欧欧洲的DDTZ共共同组成成，梁振振英先生生出任董董事局主主席。戴戴德梁行行爲专业业的地产产顾问公公司，专专为客户户提供国国际性、全方位位的物业业服务。 戴德梁行行遍布全全球，在在美国、英国、澳洲、新西兰兰、新加加坡、日日本等446个国国家，共共有1993间分分公司，员工约约80000人。戴德梁梁行房地地産顾问问（深圳圳）有限限公司秉秉承公司司一贯 “专业业、创

6、值值、正派派” 的的服务理理念，在在房地産産领域内内爲客户户提供全全面、专专业和高高素质的的房地産産顾问服服务， 服务范范围包括括：销售售策划及及代理、房地产产估价、买卖与与租赁代代理、物物业管理理、项目目前期策策划、市市场研究究及咨询询顾问等等。在多多年的诚诚信服务务中，与与全球多多家外资资企业建建立长久久的服务务关系。而泛城城（中国国）是专专注于国国内住宅宅市场服服务的专专业品牌牌。中国加入入世贸后后，经济济持续向向好，外外资企业业逐年增增加，为为经济增增长提供供了巨大大的动力力。随着着20006年中中国将全全面开放放银行金金融方面面业务，以及CCEPAA的实施施等多项项利好消消息，预预计

7、外资资企业将将加大在在中国的的投资，同时也也会有不不少仍未未在中国国设立分分公司的的企业将将在中国国设立分分支机构构。深圳作为为中国大大陆南面面的窗口口，以多多年来稳稳健的经经济发展展及良好好的投资资环境将将成为这这些企业业重点考考虑的城城市之一一。本次次调查的的主要目目的是充充分了解解在深圳圳的世界界5000强企业业的现状状，及外外籍人士士的居住住需求。通过真真实掌握握外籍人人士的居居住需求求，更好好的为深深圳的重重要外资资企业提提供全面面、完善善的服务务，以及及为外资资企业外外籍人士士度身打打造合适适的居所所。调研方式式本次调研研由戴德德梁行独独立完成成，主要要借助于于自身长长期服务务的世

8、界界5000强企业业及外籍籍人士两两大途径径完成。通过对对5000强外资资企业及及外籍人人士发放放调查问问卷，电电话咨询询，深度度访谈等等方式以以及结合合历史积积累成交交资料共共同统计计及分析析完成。调研情况况：本次次调研以以5000强外资资企业及及驻深外外籍人士士为对象象。共对733家5000强企企业发放放问卷，回收442份有有效问卷卷。对22名名外籍人人士进行行了深度度访谈。对1066名外籍籍人士发发放问卷卷以及电电话咨询询等方式式进行调调查，共共回收885份有有效问卷卷。调查时时间：220055年3月月15日4月15日（历时时30天）分析结果果一、世界界5000强企业业深圳情情况根据本行

9、行所掌握握资料，目前在在深圳投投资的世世界5000强企企业共1113家家。按5000强企业业总部所所属国别别分类，呈现以以下分布布：国别美国日本法国英国韩国德国荷兰中国香港港瑞士加拿大澳大利亚马来西亚丹麦新加坡数目38341085533211111比例33.66%30.11%8.8%7.1%4.4%4.4%2.7%2.7%1.8%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%按照5000强企企业注册册所在地地的深圳圳行政区区域划分分，分布布为：区域罗湖福田南山盐田龙岗宝安数目4529351813比例34.44%22.11%26.77%0.8%6.1%9.9%注：企业业数目包包括5000强企企业分公公

10、司、办办事处以以及参与与投资的的所有企企业（共共1311家）。行业电子、电电气传统制造金融、保保险、投投资计算机、通信食品、烟烟草贸易、服服务物流、运运输能源、基基础建设设零售数目2422211396576比例21.22%19.55%18.66%11.55%8%5.3%4.4%6.2%5.3%罗湖7516335303福田743623121南山782643042盐田000000010龙岗150002000宝安450102100分析：从从目前在在深圳的的1133家世界界5000强企业业的情况况可以得得出以下下结论：来自自美国及及日本的的5000强企业业占绝大大多数，其次为为法国、英国、韩国以以及德

11、国国，显示示深圳外外资来源源及进出出口贸易易受美国国及日本本企业影影响较大大。目前5500强强企业的的分布区区域主要要在罗湖湖、福田田以及南南山三大大行政区区域，呈呈现较均均匀分布布态势。结合片片区分析析显示，金融、保险、投资行行业的绝绝大部分分集中在在罗湖；高科技技产业相相关行业业如计算算机、通通信、电电子、电电气则在在福田及及南山分分布略多多；而传传统制造造业企业业分布于于南山、宝安、龙岗较较多。根据分分析，呈呈现以上上行业分分布特点点与深圳圳实际各各行政区区域的特特点或优优势有所所关联。罗湖区区的5000强企企业主要要集中在在地王、国贸等等金融业业较密集集的区域域；福田田的5000强企企

12、业则集集中在福福田中心心区、福福田保税税区（拥拥有政府府特殊优优惠政策策）；南南山则集集中在蛇蛇口及科科技园，蛇口主主要由于于早期国国外石油油公司的的进驻和和港口、机场运运输的便便利，科科技园则则主要聚聚集一些些高新科科技类产产业企业业。5000强企业业投资主主要集中中在ITT、制造业业、商业服服务和金金融服务务业领域域，在深就就业的外外国人也也多数分分布在这这些行业业。二、5000强企业业内部外外籍人士士管理安安排根据据企业调调查问卷卷显示，深圳常常驻外籍籍人士主主要是公公司中、高层管管理人员员。从行行业人员员架构特特征来看看，金融融投资、能源及及贸易企企业的外外籍人士士主要担担任企业业的高

13、层层管理者者（地区区总裁，总经理理，总监监），制制造业和和高新科科技行业业的外籍籍员工主主要是企企业的中中高层管管理者和和专业技技术主管管。5000强企企业派驻驻深圳的的外籍员员工一般般为2-33年。其其中900%以上上派驻深深圳是以以常驻深深圳的方方式，而而非周期期性或间间歇性驻驻守，显显示外籍籍人士有有稳定、长期的的居住需需求。住房补贴贴标准：高层人人员一般般在人民民币2-4万万之间，而中层层人员则则在1-1.8万之之间。显显示外籍籍人士租租赁物业业根据住住房补贴贴标准不不同，将将呈现两两层分化化的现象象。即一一般高层层人员将将选择租租金在22万元以以上的物物业，而而中层人人员则选选择租金

14、金在2万万元以内内的物业业。配车标准准：高层层一般一一人配一一台车，中高层层管理人人员一般般23人配配一台车车，中层层人员则则一般仅仅配备上上下班车车。企业提供供代为寻寻找合适适物业的的服务，对外籍籍人士居居住物业业选择起起引导作作用。据了解，驻深外外籍人士士由于对对深圳不不甚了解解，因此此一般由由公司代代为寻找找合适物物业，员员工自行行决定的的方式租租赁物业业。另一一方面根根据问卷卷调查及及深度访访谈显示示，外籍籍人士选选择物业业一般考考虑的原原则：在在被选择择物业区区域居住住生活安安全性都都很高的的前提下下，主要要以上下下班、生生活方便便及租金金承受能能力内的的优质物物业两大大标准为为主，

15、基基本所有有的被访访人均选选择这两两项选择择，显示示生活的的便利及及优质的的物业是是外籍人人士首要要考虑的的因素。同时约约有三成成的被访访人选择择希望与与同事、朋友为为邻。而而对于物物业是否否在传统统的外籍籍人士聚聚集地以以及发展展商品牌牌等因素素则并不不十分看看重。结合分析析显示，由于外外籍人士士一般对对深圳情情况不甚甚了解，因此在在选择居居住物业业时，企企业内部部代为寻寻找租赁赁物业的的人士对对外籍人人士影响响较大。并且由由于外籍籍人士希希望能与与熟悉的的人群居居住在一一起，而而逐渐形形成一种种居住惯惯例，犹犹如多米米诺骨牌牌效应一一样，企企业一开开始选择择哪个小小区供外外籍人士士居住，往

16、后的的外籍人人士就会会由于群群聚效应应都会选选择该小小区作为为首选居居住场所所。三、5000强企企业外籍籍人士特特征分析析据政府部部门统计计在深圳圳就业的的1.22万境外外人员（其中外外籍人士士约60000人人）中，日本人人占到447，其次是是韩国人人（11.9），日韩韩两国的的外籍人人士占深深圳所有有外籍人人员总数数近六成成；欧美美国家又又以美国国人居多多。500强强企业外外籍人士士年龄统统计年龄主要要集中在在3040岁岁占588%；另另外两个个年龄段段是300岁以内内占311%，44050岁岁之间约约占7%。性别：性别则886%为为男性，14%为女性性（均不不包括随随迁的家家眷）。家庭构成

17、成：在深圳工工作生活活的外籍籍人士中中，单身身人士（包括结结婚但只只身前往往深圳的的已婚人人士）占占42%，夫妇妇俩人的的占266%，一一家三口口的占119%，一家三三口以上上的占113%。另外，外籍人人士一家家三代迁迁住深圳圳的情况况很少。普通话对对话能力力：68%完完全不具具备普通通话对话话能力，25%具备简简单生活活对话能能力，77%具备备熟练的的对话能能力。显显示在深深圳工作作的外籍籍人士在在生活中中存在较较大的沟沟通障碍碍。根据外籍籍人士认认知的片片区及小小区显示示：42%的的外籍人人士选择择住在蛇蛇口片区区，299%的外外籍人士士选择华华侨城片片区，221%的的外籍人人士选择择香蜜

18、湖湖和福田田中心区区，少部部分的外外籍人士士选择罗罗湖片区区，与33年前主主要集中中在蛇口口片区有有了明显显的变化化。对于住宅宅小区的的认知，38%填写蛇蛇口鲸山山、半山山海景别别墅区，10%填写蛇蛇口南海海玫瑰园园，8%填写蛇蛇口兰溪溪谷，223%填填写福田田中心区区的东海海花园、黄埔雅雅苑，221%填填写华侨侨城的波波托菲诺诺及锦绣绣花园。除以上上8大小小区外其其他小区区基本无无人填写写。显示示目前可可供外籍籍人士选选择的优优质小区区明显不不够。结合分析析，呈现现以上调调查结果果的原因因主要是是由于：蛇口鲸山山、半山山海景别别墅区：由于最最初期船船务、石石油公司司的影响响，多年年来在蛇蛇口

19、海上上世界周周围，已已形成深深圳外籍籍人士集集中居住住、社交交以及休休闲娱乐乐的基地地场所，在外籍籍人士中中的认知知程度相相当高。南海玫瑰瑰园、半半山兰溪溪谷是蛇蛇口新落落成的高高尚居住住小区，以其舒舒适的居居住环境境、稀缺缺的海景景资源以以及身处处外籍人人士聚集集区的优优势，也也逐渐成成为外籍籍人士青青睐的居居住小区区。罗湖区虽虽然5000强外外资企业业也占相相当大的的比例，但由于于罗湖区区居住密密度高、居住环环境较南南山片区区有明显显的劣势势，难以以成为外外籍人士士青睐的的居住选选择（特特别是家家庭居住住）。不不过，罗罗湖有比比较多的的酒店式式公寓，这类物物业也吸吸引了一一些单身身商务人人

20、士。福田东海海花园、黄埔雅雅苑以及及华侨城城的波托托菲诺都都是近年年落成的的高尚社社区，均均以优越越的自然然环境，接近中中心区的的地理优优势，也也已成为为新兴的的外籍人人士群聚聚的高尚尚社区。波托菲菲诺按意意大利小小镇为蓝蓝本打造造的欧洲洲风情让让外籍人人士产生生亲切感感，成为为外籍人人士中欧欧美外籍籍人士选选择的一一大原因因；而东东海花园园则主要要以完善善的社区区配套，优质物物业管理理等因素素成为外外籍人士士的选择择。结合历史史成交资资料及近近年来为为外籍人人士提供供服务过过程中呈呈现以下下规律：外籍人人士在选选择居住住物业时时，对于于蛇口传传统的外外籍人士士居住社社区的关关注度有有所下降降

21、，一些些新兴的的优质项项目逐渐渐引起外外籍人士士的关注注；外籍籍人士在在居住片片区的选选择由原原来在蛇蛇口聚集集逐渐向向深圳福福田中心心区扩散散，南山山的华侨侨城及福福田中心心区成为为新的聚聚集区域域且呈现现上升趋趋势。对于距离离工作地地点的交交通时间间的承受受能力 数据据显示 67%的外籍籍人士的的承受程程度在220分钟钟以内，且调查查显示220分钟钟是一个个明显的的心理门门槛，超超过200分钟的的选择的的人数明明显减少少。外籍人士士每月租租金承受受水平呈呈现以下下分布情情况：结合企业业住房津津贴标准准及长期期服务的的外籍人人士租赁赁情况显显示：一一般租金金承受水水平在2200000元以以内

22、的，为企业业中层管管理人员员或一般般技术人人员；租租金承受受水平在在200000元元以上主主要是企企业高层层管理人人员，查查结果与与企业内内部住房房补贴情情况吻合合。外籍人士士居住面面积需求求呈现以以下分布布情况：面积（）100以以下10015001502000200以以上比例27%37%19%17%从以上数数据可以以看出外外籍人士士一般选选择面积积集中在在1000-1550平米米之间。结合被被访人的的家庭背背景及年年龄情况况分析显显示，由由于外籍籍人士中中68%为单身身（包括括已婚只只身前往往深圳的的人士）或年轻轻的夫妇妇，所以以面积需需求结果果集中在在1000-1500平米之之间；而而外籍

23、人人士中家家庭人口口数在33人以上上的则填填写面积积一般在在2000平米以以上。结合租金金及租赁赁面积显显示： 租金承受受能力与与承租面面积关系系0-50000元元50000-1000000元100000-2200000元200000元以以上100平平方米以以下77%15%8%100-1500平方米米84%16%150-2000平方米米12.550%43.775%43.775%200平平方米以以上7%93%数据显示示承受租租金在550000元以内内的承租租单价在在50元元/平方方米月的水水平；承承受租金金在50000-100000之之间的，承租单单价集中中在500-1000元/平方米米月之间间

24、，少部部分在1100-1550元/平方米米月之间间；承受受租金在在100000-200000之之间的，承租单单价集中中在500-1550元/平方米米月之间间呈较均均匀分布布；承受受租金在在200000以以上的，承租单单价则普普遍在1100元元元/平平方米月之上上。显示示承租面面积在2200平平米以上上的外籍籍人士承承受能力力明显越越强，结结合被访访人背景景分析选选择2000平米米以上的的外籍人人士，大大部分属属于企业业高层管管理人员员，住房房津贴在在2万元元-4万元元之间。外籍人士士居住物物业类型型倾向呈呈现以下下分布情情况：数据显示示高层及及小高层层为外籍籍人士倾倾向选择择的主要要产品类类型

25、，但但不容忽忽视别墅墅与Toownhhousse所占占比例高高达300%，显显示外籍籍人士由由于生活活习惯等等原因对对于别墅墅及Toownhhousse情有有独钟。结合市市场供应应情况分分析，目目前深圳圳市福田田中心区区别墅及及Towwnhoousee叫价较较高，基基本在44万元/月以上上，大量量外籍人人士在选选择物业业时表示示想在中中心区附附近寻找找2万-44万之间间的别墅墅或Toownhhousse几乎乎没有可可能，同同时也显显示了福福田中心心区附近近租金在在2万-44万之间间的别墅墅或Toownhhousse为市市场空白白点。外籍人士士深圳置置业调查查：(本本题不局局限于5500强强外籍

26、人人士)从以上数数据显示示，大部部分外籍籍人士以以租赁为为主，也也有不少少外籍人人士会考考虑在深深圳置业业，其中中大部分分主要考考虑深圳圳房地产产具有投投资价值值。从实实际二级级市场与与三级市市场成交交情况看看，外籍籍人士投投资情况况呈现逐逐年增加加的情况况，特别别是日本本人及韩韩国人。外籍人士士对景观观的喜好好：对小区景景观的倾倾向天然山景景湖景人造景观观海景85%58%25%86%调查显示示外籍人人士对于于天然山山景及海海景的喜喜好基本本相同，其次为为湖景，人造景景观则较较少，显显示自然然景观对对外籍人人士的吸吸引力远远比人造造景观大大。对于生活活配套的的需求：（本题题为多选选题）分项大型

27、超市市社区内小小型超市市国际学校校普通学校校医院体育场地地需要33%50%33%0%50%50%调查显示示外籍人人士对于于社区内内小型超超市、医医院及体体育场地地的需求求较大，对于普普通学校校则完全全没有需需求。结结合深度度访谈，对于医医院、体体育场地地以、大大型超市市以及国国际学校校等，大大部分外外籍人士士均表示示，小区区能定时时定点提提供专车车到以上上地点接接送即可可无需小小区自带带，对于于交通时时间大部部分表示示必须在在20分分钟车程程以内。对于居住住单位及及社区配配套的需需求：（本题为为多选题题）项目游泳池健身房高尔夫练练习场高档西餐餐厅宴会厅商务会议议厅需要58%67%8%58%8%25%从以上调调查结果果显示，外籍人人士对于于游泳池池、健身身房以及及高档西西餐厅的的需求最最为迫切切,大部部分外籍籍人士均均表示必必须配备备。对于于高尔夫夫