保利地产财务分析报告

1、 可修改 欢迎下载 精品 Word 可修改 欢迎下载 精品 Word 可修改 欢迎下载 精品 Word保利地产财务分析 目 录第一篇 公司简介2第二篇 财务报告分析3一、资产负债表分析31、资产负债表水平分析32、资产负债表垂直分析103、资产负债表变动原因分析124、资产负债表的对称结构分析13二、利润表分析141、利润表综合分析142、利润表分局部析193、利润表分项分析20三、现金流量表分析241、现金流量表水平分析241、现金流量表垂直分析28第三篇 财务效率分析34一、企业盈利能力分析341、资本经营能力因素分析342、盈利能力历史分析353、盈利能力同行业分析36二、营运能力分析1

2、、总资产周转率分析372、营运能力历史分析383、营运能力同行业分析39三、偿债能力分析391、偿债能力历史分析392、偿债能力同行业分析40四、开展能力分析411、开展能力趋势分析412、开展能力同行业分析42第四篇 杜邦分析模型 42第五篇 财务报告综合分析 44第一篇 公司简介保利房地产集团股份(证券简称:保利地产,证券代码:6000481)成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2021年，公司品牌价值达亿元，为中国房地产成长力领航

3、品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2021年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2021年度中国上市公司优秀管理团队 。2021年公司实现销售签约亿元。截至2021年一季度，公司总资产已超千亿。自2007年1月起，公司入选“上证50、“上证180、“沪深300和“中证100指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达 409亿元，比上年末增长148%。2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，保利地产蝉联国有房地产企业 HYPERLINK :/baike.baidu /view/133645.htm 品牌价值

4、榜首，品牌价值到达亿元，比2006年增长133%；公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司。2008年4月17日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有商业银行广东省分行和民生银行地产金融事业部联合在广州市发布了第七届2021年度广东地产资信20强，保利地产的资金实力和信用记录，获得了评审委员会的一致认可，荣登第一名。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。 由全球领先的品牌价值和智慧财产权研究机构世界品牌价值实验室发起主办的“2021世界品牌价值实验室年度大奖评测活动在北京举行。在住宅品牌类的评选工程中，

5、保利地产凭借优秀的品牌活力荣膺“中国购置者满意度第一品牌荣誉称号。中国易经协会主席陈帅佛为保利房地产集团股份总参谋,2008年6月4日国务院开展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组 发布最新的十六年来，保利地产保持了高速与稳定的开展态势，公司现已进入规模化开展阶段，形成了广州、佛山、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。第二篇 财务报告分析一、资产负债表分析 1、资产负债表水平分析 单位：元期末余额年初余额 变动额 变动率对总资产影响流动资产：货币资金32,672,702,564.71

6、14,520,086,913.58 79.99%7.45%应收票据 150,000.00 50.00%0.00%应收账款 822,638,594.51 77.78%0.42%预付款项 3,873,839,091.86 30.88%1.99%其他应收款 -1,616,455,749.25 -39.15%-0.83%存货 37,536,379,207.43 24.68%19.25%流动资产合计 55,136,638,058.13 29.33%28.27%长期股权投资 364,212,839.43 36.92%0.19%投资性房地产 -83,248,270.53 -1.73%-0.04%固定资产 4

7、38,629,696.05 46.67%0.22%无形资产 657,040.27 6.44%0.00%商誉 - 0.00%长期待摊费用 25,234,906.60 222.51%0.01%递延所得税资产 271,928,039.67 103.12%0.14%非流动资产合计 1,017,414,251.49 14.49%0.52%资产总计 56,154,052,309.62 28.79%28.79%流动负债： - #DIV/0!短期借款 -775,400,000.00 -36.52%-0.40%应付账款 3,247,967,473.16 34.03%1.67%预收款项 19,619,137,15

8、2.02 27.66%10.06%应付职工薪酬 37,161,865.63 65.24%0.02% 应交税费 -132,672,174.88 3.36%-0.07%应付利息 7,651,431.99 5.33%0.00% 应付股利 -38,051,882.70 -86.07%-0.02% 其他应付款 7,397,398,156.16 93.70%3.79%一年内到期的非流动负债 12,521,998,692.79 106.10%6.42%流动负债合计 41,885,190,714.17 42.49%21.48%长期借款 5,870,627,273.20 11.75%3.01% 应付债券 -4,

9、282,412,432.03 -100.00%-2.20% 递延所得税负债 -34,463,944.26 -33.78%-0.02%非流动负债合计 1,553,750,896.91 2.86%0.80%负债合计 43,438,941,611.08 28.40%22.27%所有者权益或股东权益： 股本 1,189,665,732.00 20.00%0.61%资本公积 -1,120,302,927.82 -9.42%-0.57%减：库存股专项储藏盈余公积 183,951,415.89 29.30%0.09%一般风险准备 未分配利润 6,975,391,480.80 41.56%3.58% 外币报表

10、折算差额 14,431.42 1.01%0.00%归属于母公司所有者权益合计 7,228,720,132.29 20.50%3.71%少数股东权益 5,486,390,566.25 80.60%2.81%所有者权益或股东权益合计 12,715,110,698.54 30.23%6.52%负债和所有者权益或股东权益总计 56,154,052,309.62 28.79%28.79%一、从投资和资产角度进行分析评价总资产增加，增加幅度为28.79%，说明该公司资产规模相对增加。1、流动资产增加了29.33%，使资产总规模增加了28.27%，说明企业的资产流动性在增强。其中：1货币资金增加了14,52

11、0,086,913.58 ，同比上升79.99%，对总资产的影响是7.45%。货币资金的增加大幅上升是由于本期经营活动及投资活动现金流量净额的增加所致。货币资金增加，对增强企业的偿债能力满足流动性是有利的。应收账款同比上升822,638,594.51 元，主要原因房地产销售业务增长，带来的经营性应收款项增加，对总资产影响是0.42%。预付款项增加了3,873,839,091.86 元，对总资产的影响是1.99%存货增长了37,536,379,207.43 元，同比增长24.68%，对总资产的影响为19.25%。对总资产的影响较大。根据存货的明细账和房地产业的开展趋势可以分析出，存货的大量增加与

12、开发产品和开发本钱的增长有关系。2、非流动负债增加了1,017,414,251.49 元，同比增长14.49%，对总资产的影响为0.52%非流动资产中，固定资产增加46.67%，使总资产增加0.22%，是非流动资产中，对总资产影响最大的工程。主要原因是房屋及建筑物的增加。其次，递延所得税资产增长幅度较大，增长了103.2%，对总资产的影响是0.14%。原因是坏账准备与内部未实现利益的大幅增加。无固定资产清理的工程，说明企业的生产力是在变大的。无形资产增加了6.44%，最总资产几乎无影响。长期待摊费用增加了222.51%，出现大幅增长。原因是办公楼装修。投资性房地产下降了1.73%，对总资产的影

13、响下降0.04%长期股权投资增长了36.92%，对总资产的影响0.19%二、从筹资或权益角度进行分析评价 1、该公司权益总额较上年同期增加 56,154,052,309.62 元，增长幅度为28.79%，说明保利本年权益有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：公司所有者权益总额增长 12,715,110,698.54 元增长了30.23%，有较大幅度增长，使权益总额增长了6.52%。负债增长 43,438,941,611.08 元增长了28.40%，使权益总额增长了22.27%。2、本期权益总额的增长主要表达在负债上。其中流动负债增长了42.49%，使权益总额增长了21.48%，非流动负债增长

14、了2.86%，使权益总额增长了0.8%。由此可见流动负债对权益总额的影响较大。这种变化有可能导致公司偿债压力的增大及财务风险的增加。1流动负债的增加主要表现在 一是应付账款的增加。应付账款本期增加了 3,247,967,473.16 元，增幅为34.03%，对权益总额的影响为1.67%。应付账款的增加使公司偿债压力增大，公司应当警惕是否能按时付款。结合应付款分析如下一年内到期的应付款占84.17%说明企业偿债压力非常大。但与上一年度相比并未又十清楚显的增长。根据企业归还短期负债情况、存货的情况以及房地产业的开展趋势分析，企业的偿债能力是良好的，企业按时付账应该没有太大问题。 二是预收款项的增加

15、。预收款项本期增加了 19,619,137,152.02 元，增幅为27.66%，对总权益的影响为10.06%。房地产业的预收款项主要为预收的房款，根据企业在建工程及存货的情况，这其实是公司潜在的利润。 三是其他应付款的增加。去其他应付款增长了 7,397,398,156.16 元，增幅为93.7%对总权益的影响为3.79%。其他应付款主要为少数股东投入、保证金代收业税费等 。其他应付款的增长使企业偿债压力增大，应当引起企业注意。 四是短期借款的减少。短期借款减少 775,400,000.00 元，减幅为36.52%，对总资产的影响降低0.4%。这是由于企业归还了大量短期借款，通过上图可看出，

16、短期借款主要为保障借款，切不存在逾期未还情况，说明企业偿债能力还是很强的。 五是应交税费的减少。应交税费减少 132,672,174.88 ，减幅为3.36%，对总权益的影响降低0.04%。通过分析应交税费明细账可知，应交税费的减少主要是由于营业税、土地增值税的大量减少所致。这主要受到营改增的影响，有利于房地产业减少税负，良性开展。同时增值税与企业所得税都有所增长，说明企业销售情况良好。 非流动负债本期增加了 1,553,750,896.91 元，增长幅度为2.86%，对权益总额的影响0.8%。非流动负债的增长主要表达在以下几个方面： 一是长期借款的增加。长期借款本期增加 5,870,627,

17、273.20 元，增幅为11.75%，对总资产的影响为3.01%。长期借款的增加可能是由于公司扩大生产规模，大量增加在建工程所致，是企业正常经常所致，当然公司应当注意利息的支付和借款的归还期限. 二是递延所得税负债的减少。递延所得税负债本期减少 -34,463,944.26 元，减幅为33.78%，对权益总额的影响-0.02%。递延所得税负债的减少主要是当期可供出售金融资产减值所导致的，公司应当引起注意； 三是应付债券的减少。应付债券减少了 -4,282,412,432.03 ，减幅为100%，对总资产的影响降低了2.2%。这主要是企业归还了大量债券所致，说明企业的偿债能力是较强的。同时减少了

18、企业的利息支出，降低企业的偿债压力。股东权益本期增加 12,715,110,698.54 元，增长幅度为30.23%，对权益总额的影响为6.52%。本期的盈余公积和未分配利润都大幅增加，同时股本也有所增长，但资本公积下降9.42%，使总权益下降0.57%，是资本公积转增股本所致，对股东权益不产生影响。2、资产负债表垂直分析期末余额年初余额2021年2021年变动情况流动资产：货币资金32,672,702,564.71 13.0083%9.3083%3.6999%应收票据0.0002%0.0002%0.0000%应收账款0.7486%0.5423%0.2063%预付款项6.5369%6.4327

19、%0.1042%其他应收款1.0002%2.1171%-1.1169%存货75.5046%77.9980%-2.4934%流动资产合计96.7987%96.3986%0.4001%长期股权投资0.5378%0.5059%0.0319%投资性房地产1.8784%2.4620%-0.5836%固定资产0.5488%0.4819%0.0669%无形资产0.0043%0.0052%-0.0009%商誉0.0041%0.0053%-0.0012%长期待摊费用0.0146%0.0058%0.0087%递延所得税资产0.2133%0.1352%0.0780%非流动资产合计3.2021%3.6014%-0.4

20、001%资产总计100.0000%100.0000%0.0000%流动负债：0.0000%0.0000%0.0000%短期借款0.5367%1.0888%-0.5522%应付账款5.0933%4.8945%0.1989%预收款项 36.0504%36.3707%-0.3203%应付职工薪酬0.0375%0.0292%0.0083% 应交税费 -1.6262%-2.0265%0.4002%应付利息0.0602%0.0736%-0.0134% 应付股利 0.0025%0.0227%-0.0202% 其他应付款 6.0884%4.0482%2.0401%一年内到期的非流动负债9.6843%6.051

21、9%3.6325%流动负债合计55.9270%50.5531%5.3739%长期借款22.2362%25.6287%-3.3925% 应付债券 0.0000%2.1959%-2.1959% 递延所得税负债 0.0269%0.0523%-0.0254%非流动负债合计22.2631%27.8770%-5.6139%负债合计 78.1901%78.4301%-0.2400%所有者权益或股东权益：股本2.8419%3.0502%-0.2083%资本公积4.2907%6.1007%-1.8100%减：库存股0.0000%0.0000%0.0000%专项储藏0.0000%0.0000%0.0000%盈余公

22、积 0.3232%0.3219%0.0013%一般风险准备0.0000%0.0000%0.0000% 未分配利润 9.4591%8.6060%0.8531% 外币报表折算差额 0.0006%0.0007%-0.0002%归属于母公司所有者权益合计16.9155%18.0795%-1.1640%少数股东权益4.8944%3.4904%1.4040%所有者权益或股东权益合计21.8099%21.5699%0.2400%负债和所有者权益或股东权益总计100.0000%100.0000%0.0000%资产结构分析评价1、从静态方面分析企业流动资产变现能力强，其资产风险较小；非流动资产变现能力较差，其资

23、产风险较大。所以，流动资产比重较大时候，企业资产的流动性强而风险小，非流动资产比重高时，企业资产弹性较差，不利于企业灵活调度资金，风险较大。该公司本期流动资产比重为96.7987%，而非流动资产比重为3.2%，因此该公司的资产流动性较非流动性较强，资产风险较小。2、从动态方面分析本期该公司流动资产比重上升了0.4%，非流动资产比重下降了0.4%，货币资金比重上升了3.7%，有助于提高该公司的即期支付能力，存货下降了2.49%，其他工程变化不大，说明该公司的资产结构相比照拟稳定。资本结构的分析评价1、从静态方面看，该公司股东权益比重为21.81%，负债比重为78.19%，资产负债率比拟高，说明财

24、务风险相对较大。这样的财务结构是否适宜，仅凭以上分析很难做出判断，必须结合企业盈利能力，通过权益结构优化分析才能予以说明。2、从动态方面分析，该公司股东权益比重上升了0.24%，负债比重下降了0.24%，各工程中其他工程变化不大，说明该公司结构相对稳定，不过财务实力略有上升。 3、资产负债表变动原因分析资产期末余额期初余额负债和所有者权益(或股东权益期末余额期初余额固定资产负债合计实收资本或股本盈余公积资本公积未分配利润资产总计负债和所有者权益或股东权益总计本期总资产增加了 56,154,052,309.62 元，是由于负债、实收资本、盈余公积、资本公积和未分配利润共同变动的影响所导致的。公司

25、2021年资产负债的变动主要是由于所有者权益所致，属于所有者权益变动型，所有者权益本期增加了 12,715,110,698.54 元，是导致总资产增长的最主要的因素。由于所有者权益的增加导致的企业经营规模的扩大，并不代表企业经营出色，对于这种变化，难以评价，只能说是企业理财的结果，财力有所上升。 盈余公积本期增加 183,951,415.89 元，并使企业总资产增加，根本原因是企业当期实现盈利，从而通过提取法定盈余公积扩大了企业经营规模。这种变化是企业主观努力的结果，应给予好的评价 资本公积下降9.42%，使总权益下降0.57%，是资本公积转增股本所致，对股东权益不产生影响。未分配利润本期增加

26、了 6,975,391,480.80 元，这说明企业当年实现了利润的增长，说明企业本年经营还是有成效的。4、资产负债表的对称结构分析流动资产流动负债非流动负债所有者权益非流动资产公司流动负债全部用于满足企业对流动资产的需求，而且流动资产还需要由非流动负债来满足，属于资产结构与资本结构适应程度中的稳健结构。由于其流动资产一局部需要由流动负债来满足，一局部需要由非流动负债来满足，剩余局部由所有者权益来满足。鉴于格力电器作为电力零售行业的考虑，其非流动负债相对其他行业而言会比拟少，故流动资产需要由所有者权益来满足也是可以理解的，但是对于流动资产需要占用所有者权益的情况，我们不能给予好的评价。这样的结

27、果是：1、足以使企业保持相当优异的财务信誉，通过流动资产的变现来满足归还债务的需要，企业风险小。2、企业可以通过调整流动负债和非流动负债的比例，使负债本钱到达企业目标标准，相对于保守结构形式而言，负债本钱相对较低，并具有可调性。3、无论是资产结构还是资本结构，都具有一定的弹性，特别是当临时型资产需要降低或者消失时，可以通过归还短期债务或进行短期证券投资来调整，一旦临时型资产需要再产生是，又可以重新举借短期债务或出售短期证券来满足其需要。但是对于流动资产需要占用所有者权益的情况，如果不加以处理，长此以往，必加削弱公司的财务实力，严重阻碍公司的开展，公司应当引起高度重视。二、利润表分析1、利润表综

28、合分析利润表水平分析工程 本期金额 上期金额增减额幅度一、营业总收入 68,905,756,710.27 2186953452446%其中：营业收入 68,905,756,710.27 2186953452446%二、营业总本钱 55,923,551,361.24 51%其中：营业本钱 43,972,081,799.46 49%营业税金及附加 8,120,267,006.74 304688877160%销售费用 1,645,610,859.05 31%管理费用 1,222,704,124.65 63%财务费用 892,093,421.02 129%资产减值损失 70,794,150.32 20

29、2140%加：公允价值变动收益 损失以“号填列0投资收益损失以“ -号填列 411,368,972.97 2362%其中：对联营企业和合营企业的投资收益 400,210,811.42 2083%三、营业利润亏损以“ -号填列 13,393,574,322.00 342948327634%加：营业外收入 189,444,545.43 23%减：营业外支出 50,891,907.42 15%其中：非流动资产处置损失 100,774.77 -98%四、利润总额亏损以“ -号填列 13,532,126,960.01 345803485834%减：所得税费用 3,553,528,684.65 31%五、

30、净利润亏损以“ -号填列 9,978,598,275.36 261139778035%其中：被合并方在前实现的净利润 归属于母公司所有者的净利润 8,438,233,558.38 190728760129%少数股东损益 1,540,364,716.98 84%六、每股收益：0一根本每股收益 1.18 30%二稀释每股收益 1.18 30%六、其他综合收益 16,459.42 -99%七、综合收益总额 9,978,614,734.78 260967160635%归属于母公司所有者的综合收益总额 8,438,250,017.80 190556142729%归属于少数股东的综合收益总额 1,540,

31、364,716.98 84%公司年净利润较上一年增加了2611397780元，增长幅度为35%，利润总额增长3458034858元，增长幅度为34%，营业利润较上年增加了3429483276元，增幅34%，说明企业经营情况、盈利能力良好。一、利润增减变动分析评价1、净利润。净利润是指企业所有者最终取得的财务成果，或可供企业所有者分配或使用的成果。保利地产2021年净利润为元，比上一年度增长2611397780元，涨幅为35%,涨幅较大。净利润的增长主要是利润总额的增长与所得税费用的降低。利润总额较去年增长了34%，但所得税费用增长了31%，二者综合，使净利润增长35%。2、利润总额分析。利润总

32、额是反映企业全部财务成果的指标，它不仅反映企业的营业利润，而且反映企业的营业外收支状况。保利地产的利润总额2021年增长了3458034858元，增长率为34%。营业外收入增长了元，同时营业外支出增长了元，二者相抵，使利润总额增长3458034858元。3、营业利润分析。营业利润是指企业营业收入与营业本钱、期间费用、资产减值损失、资产变动净收益之间的差额。它反映了企业本期自身生产经营的财务成果。本期营业利润较上年增长了3429483276元，增幅为34%。虽然营业本钱，营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、资产减值损失的增长导致营业利润下降，但投资收益本年度实现大幅度增长，综合起来，导

33、致企业营业利润增长了3429483276元。利润表垂直分析工程 本期金额 上期金额本期上期一、营业总收入 68,905,756,710.27 100%100%其中：营业收入 68,905,756,710.27 100%100%二、营业总本钱 55,923,551,361.24 81%79%其中：营业本钱 43,972,081,799.46 64%63%营业税金及附加 8,120,267,006.74 12%11%销售费用 1,645,610,859.05 2%3%管理费用 1,222,704,124.65 2%2%财务费用 892,093,421.02 1%1%资产减值损失 70,794,15

34、0.32 0%0%加：公允价值变动收益 损失以“号填列0%0%投资收益损失以“ -号填列 411,368,972.97 1%0%其中：对联营企业和合营企业的投资收益 400,210,811.42 1%0%三、营业利润亏损以“ -号填列 13,393,574,322.00 19%21%加：营业外收入 189,444,545.43 0%0%减：营业外支出 50,891,907.42 0%0%其中：非流动资产处置损失 100,774.77 0%0%四、利润总额亏损以“ -号填列 13,532,126,960.01 20%21%减：所得税费用 3,553,528,684.65 5%6%五、净利润亏损以

35、“ -号填列 9,978,598,275.36 14%16%其中：被合并方在前实现的净利润 0%#VALUE!归属于母公司所有者的净利润 8,438,233,558.38 12%14%少数股东损益 1,540,364,716.98 2%2%六、每股收益：0%0%一根本每股收益 1.18 0%0%二稀释每股收益 1.18 0%0%六、其他综合收益 16,459.42 0%0%七、综合收益总额 9,978,614,734.78 14%16%归属于母公司所有者的综合收益总额 8,438,250,017.80 12%14%归属于少数股东的综合收益总额 1,540,364,716.98 2%2%二、利润

36、构成变动分析评价本年度营业利润占营业收入的比重为19%，较上年度的21%下降了2%，利润总额占营业收入的比重为20%，较去年的21%下降了1%，净利润占营业收入的比重为14%，较去年的16%下降了2%。由此可见，从利润的构成上来看，各项指标都有所下降，所以本公司2021年盈利能力有所下降。营业利润水平分析工程 本期金额 上期金额增减额幅度一、营业收入 68,905,756,710.27 2186953452446%减：营业本钱 55,923,551,361.24 51%二、营业毛利99822792382999926111-4%减：营业税金及附加 8,120,267,006.74 3046888

37、77160%销售费用 1,645,610,859.05 31%管理费用 1,222,704,124.65 63%财务费用 892,093,421.02 129%资产减值损失 70,794,150.32 202140%加：公允价值变动损益投资收益损失以“ -号填列 411,368,972.97 2362%其中：对联营企业和合营企业的投资收益 400,210,811.42 2083%三、营业利润亏损以“ -号填列 13,393,574,322.00 342948327621%三、营业利润分析1、营业利润分析。营业利润是指企业自身生产经营所取得的财务成果。本期实现营业利润元，增长了342948327

38、6元，增幅为21%。从水平分析来看，营业利润增加的主要原因是投资收益增加了元，增幅为2362%。虽然营业税金及附加、销售费用、财务费用、管理费用、资产减值损失的增加是不利因素，但增减相抵，使营业利润还是增长的。2、营业毛利分析。营业毛利是营业收入与营业本钱的差额。公司营业毛利本年增长2999926111元，增幅为30%。原因是营业收入较本年增长21869534524元，增幅为46%。虽然营业本钱上涨了元，但不及营业收入增长的多，所以营业毛利还是增涨的。2、利润表分局部析按地区划分的主营业务增减及利润构成情况按地区分析营业收入情况根据上表，虽然除北京外其他地区较去年相比营业收入都有所增长，但由于

39、营业本钱的上涨，导致广州、北京、辽宁、长春、重庆的毛利率较去年均有不同程度的下跌。北京与长春的营业收入均呈下跌情况。长春的2021年营业收入只有1742744194元，不及营业本钱的涨幅，在几个地区中排名最低。所以，保利地产可以考虑适当降低在长春地区的投资。北京虽然营业收入有所减少，但营业本钱也有所降低，考虑到北京市场需求还是很大的，所以可以考虑从继续投资。保持市场占有率。广州地区营业收入增长48%，幅度较大，但同时营业本钱增长了59%，导致了毛利率下降3%，毛利率上海毛利率涨幅较大，为9%，说明上海地区盈利能力良好。且根据上海地区的市场需求情况与存货情况，考虑是否增加投资佛山虽然营业收入增长

40、不大，同时营业本钱增长也不大，开展比拟稳定。辽宁地区营业收入增长了45%，但同时营业本钱增长了59%,时毛利率降低6%。盈利能力不及本钱增长幅度。湖北地区虽然本钱较高，增长了60%，但同时营业收入增长幅度也较大，可以考虑适当投资，保持市场占有率。成都地区是营业收入增长最多的，也是2021年盈利最多的，同时营业本钱涨幅也很大。说明成都地区是处于开展态势，可以适当加大投资。开展成都市场，加大市场占有率。综合几个地区的营业收入与营业本钱来看，广州与成都的营业收入都到达了90亿以上，是保利集团总营业收入增长的主要奉献。虽然广州的毛利率较是下降趋势，但其2021年的毛利率在几个地区中是最高的，说明盈利能

41、力还是比拟强的。辽宁、长春、重庆2021年度的毛利率分别为25%、26%、27%，较去年也是有所下降的，所以盈利能力有所下降。3、利润表分项分析营业税金及附加保利地产营业税金及附加较上一年度增长3046888771元，增幅为60%主要是营业税、城市维护建设税、土地增值税的增加造成的。营业税的增长表示企业的营业收入有所增长，城市维护建设税和土地增值税的增长是企业土地本钱的增长导致的。财务费用2021年度保利地产财务费用增长了元，涨幅为129%.主要原因是利息支出大量增加，同时本年利息收入增加的很少造成的。结合资产负债表，企业本年度应付债券大量减少，这就带来了利息支出的增加，不过这对企业是有利的，

42、可以减少企业今后的利息支出。企业本年度汇兑收益下降近50%，汇兑损失增加了65%，这也造成了企业财务费用的大量上涨。投资收益明细情况工程本期金额上期金额本钱法核算的长期股权投资收益权益法核算的长期股权投资收益处置长期股权投资产生的收益合计三、投资收益分析根据投资收益明细账来看，造成2021年保利地产投资收益大幅增长的主要原因是按权益法核算的长期股权投资大幅上涨。虽然其中福建中联盛和福州中鼎由于无收入结转、期间费用增加导致投资收益下降，但是盛世鑫和与长春溪之谷本期都实现了盈利，所以使投资收益大幅增加。营业外收支变动分析营业外收入分析。保利地产2021年营业外收入增加了元，增幅为23%，主要是营业

43、外收入中各项增长造成的，其中处置固定资产利得增长了元，罚款及违约金收入增长了元，其他收入增长了元。这几项综合起来，使营业收入增长元。营业外支出分析。保利地产营业外支出本年度增长元。主要为对外捐赠增加了406523元，其他支出增加元，其他各项都有所减少，综合起来使营业外支出本年度增长元。三、现金流量表分析 1、现金流量表水平分析 单位：元工程本期金额 上期金额增减额增减率一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 2151924959033%收到其他与经营活动有关的现金5701377980136%经营活动现金流入小计 2722062757039%购置商品、接受劳务支付的现金 19%

44、支付给职工以及为职工支付的现金 35%支付的各项税费228099005220%支付其他与经营活动有关的现金 191239970460%经营活动现金流出小计 21%经营活动产生的现金流量净额 139%二、投资活动产生的现金流量0#DIV/0!收回投资到的现金 1689320001877%取得投资收益所到的现金 26%处置固定资产、无形和其他长期收回 -18%处置子公司及其他经营单位收到的的现金净额 #DIV/0!投资活动现金流入小计 1724%购建固定资产、无形和其他长期支付 47%投资支付的现金 -100%取得子公司及其他营业单位支付的现金净额-58%投资活动现金流出小计 -56%投资活动产生

45、的现金流量净额 101%三、筹资活动产生的现金流量 0#DIV/0!吸收投资到的现金 10%其中：子公司吸收少数股东投资到的现金 10%取得借款收到的现金 934768797425%筹资活动现金流入小计 973542972124%归还债务支付的现金 417310205615%分配股利、润或偿付息支的现金 150416518328%其中：子公司支付给少数股东的利、润 63%支付其他与筹资活动有关的现金 125897895125%筹资活动现金流出小计 580316513417%筹资活动产生的现金流量净额393226458753%四、汇率变动对现金及等价物的影响 219%五、现金及等价物净增加额 1

46、574%加：期初现金及等价物余额 -5%六、期末现金及等价物余额 79%保利地产2021年净现金流量比去年增加了元，增幅为1574%。其中经营活动、投资活动、筹资活动的变动额分别为元、元、3932264587元。净利润增长了2611397780元，通过现金流量表可以看出，净利润的增长是由经营活动、投资活动和筹资活动净现金流的增长引起的。经营活动现金流。经营活动净现金流比去年增加了元，增幅为139%，流入量比去年增加了27220627570元，增幅为39%，流出量比去年增加了元，增长幅度为21%。 经营活动现金流入的增长量远远快于经营活动现金流出的增长量，致使经营活动现金流量有了巨幅增长。经营活

47、动现金流入量中，销售商品、提供劳务收到的现金较去年增加了21519249590元，增幅为33%，结合利润表中数据，本年营业收入较去年增加了21869534524元，增长幅度为46%，高于企业销售商品、提供劳务的先进增长率，说明企业采取了较宽松的收账政策，增加了应收帐款。公司当年未收到的税收返还。收到其他与经营活动有关的现金增长了5701377980元，主要是由于与有关单位外来资金增长所引起的。二者综合使经营活动产生的净现金流量增长了元。经营活动现金流出量比上年增加元，涨幅为21%。其中购置商品、接受劳务支付的现金增加了元，增长幅度为19%，是导致经营活动现金流出的最主要原因，这是公司当年购入原

48、材料，增加存货所致。同时，支付给职工以及为职工支付的现金，支付的各项税费分别增长了35%、20%，支付其他与经营活动有关的现金增加了60%，经营活动现金流出增加量不及经营活动现金流入量，综合作用，使得经营活动现金流出量比去年增加了元。投资活动现金流。投资活动净现金流比去年增加了元，增长幅度为101%.投资活动现金流入量比去年增加了元，增长幅度为1724%，投资活动现金流出量比去年减少了元，降低幅度为56%。 投资活动现金流入量中，主要是因为收回投资收到的现金本期增加了168932000元以及处置子公司及其他经营单位收到的的现金净额增加了元 所致。投资活动现金流出量中，购建固定资产、无形资产和其

49、他长期资产支付的现金增加了元主要是因为公司投资在建工程、修建办公楼所致，是导致投资活动现金流出增加的最主要因素，投资支付的现金、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额分别降低了100%、58%，是公司本期进行对外投资所致，是减少投资活动现金流出的有利因素。3、筹资活动现金流。筹资活动产生的净现金流量比去年增加了3932264587元，降低幅度为53%，说明企业2021年筹资活动现金流入远远大于去年筹资活动现金流出。虽然2021年企业归还借款支付了大量现金，但企业通过吸收投资、取得借款收到更多的现金，综合来看，企业的筹资活动净现金流是增加的。2、现金流量表垂直分析年度：2021年工程本期金额 流

50、入结构流出结构内部结构一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 59.15%89.83%收到其他与经营活动有关的现金6.69%10.17%经营活动现金流入小计 65.85%100.00%购置商品、接受劳务支付的现金 55.54%78.62%支付给职工以及为职工支付的现金 1.09%1.54%支付的各项税费10.17%14.40%支付其他与经营活动有关的现金 3.84%5.43%经营活动现金流出小计 70.64%100.00%经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量收回投资到的现金 0.12%85.47%取得投资收益所到的现金 0.00%1.20%处置固定资产、无形

51、和其他长期收回 0.00%0.17%处置子公司及其他经营单位收到的的现金净额 0.02%13.16%投资活动现金流入小计 0.14%100.00%购建固定资产、无形和其他长期支付 0.05%35.26%投资支付的现金 0.00%0.15%取得子公司及其他营业单位支付的现金净额0.10%64.59%投资活动现金流出小计 0.15%100.00%投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资到的现金 2.76%8.11%其中：子公司吸收少数股东投资到的现金 2.76%8.11%取得借款收到的现金 31.26%91.89%筹资活动现金流入小计 34.01%100.00%归还债务支付

52、的现金 23.91%81.86%分配股利、润或偿付息支的现金 5.13%17.56%其中：子公司支付给少数股东的利、润 0.17%0.59%支付其他与筹资活动有关的现金 0.17%0.58%筹资活动现金流出小计 29.21%100.00%筹资活动产生的现金流量净额流入总额100.00%流出总额四、汇率变动对现金及等价物的影响 五、现金及等价物净增加额 加：期初现金及等价物余额 六、期末现金及等价物余额 年度：2021年工程本期金额流入结构流出结构内部结构一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 59.57%94.01%收到其他与经营活动有关的现金3.79%5.99%经营活动现金

53、流入小计 63.36%100.00%购置商品、接受劳务支付的现金 55.94%80.04%支付给职工以及为职工支付的现金 0.97%1.38%支付的各项税费10.11%14.47%支付其他与经营活动有关的现金 2.87%4.11%经营活动现金流出小计 69.89%100.00%经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量收回投资到的现金 0.01%78.87%取得投资收益所到的现金 0.00%17.46%处置固定资产、无形和其他长期收回 0.00%3.66%处置子公司及其他经营单位收到的的现金净额 投资活动现金流入小计 0.01%100.00%购建固定资产、无形和其他长期支付 0.0

54、4%10.58%投资支付的现金 0.09%22.04%取得子公司及其他营业单位支付的现金净额0.28%67.38%投资活动现金流出小计 0.41%100.00%投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资到的现金 3.33%9.10%其中：子公司吸收少数股东投资到的现金 3.33%9.10%取得借款收到的现金 33.30%90.90%筹资活动现金流入小计 36.63%100.00%归还债务支付的现金 24.83%83.60%分配股利、润或偿付息支的现金 4.78%16.10%其中：子公司支付给少数股东的利、润 0.13%0.43%支付其他与筹资活动有关的现金 0.09%0.

55、30%筹资活动现金流出小计 29.70%100.00%筹资活动产生的现金流量净额流入总额 110,867,488,201.58 100.00%流出总额 111,843,819,606.79 四、汇率变动对现金及等价物的影响 五、现金及等价物净增加额 加：期初现金及等价物余额 六、期末现金及等价物余额 从静态角度分析：一、流入结构分析公司2021年现金流入总额为元，其中经营活动现金流入、投资活动现金流入、筹资活动现金流入所占比重分别为65.85%、0.14%、34.01%。可见企业的现金流入主要是由经营活动产生的。经营活动现金流入中销售商品、提供劳务收到的现金、收到其他与经营活动有关的现金占到了

56、现金流入的绝大比重。二、流出结构分析公司2021年现金流出总额为元，其中经营活动现金流出、投资活动现金流出、筹资活动现金流出所占比重分别为70.64%、0.15%、29.21%。可见企业的现金流出主要是由经营活动产生的。经营活动现金流出中购置商品、接受劳务支付的现金占到了现金流出的绝大比重。从动态角度分析：保利地产2021年经营活动现金流入比2021年增加了个百分点，经营活动现金流出比2021年上升了个百分点，经营活动现金流量结构较稳定。企业房产销售比拟不错，但是由于本钱的上涨，导致了经营活动现金流出的增加，但不及流入速度，所以企业经营现金流量还是较平安的。投资活动现金流入与流出占现金流入总额

57、的比例较小且没有发生较大的变化。筹资活动现金流入2021年比2021年降低了个百分点，主要是由于企业减少借款、减少吸收投资所致。筹资活动现金流出降低了0.49%，并无太大变化。第三篇 财务效率分析以下数据均是合并报表数据一、企业盈利能力分析1、资本经营能力因素分析20212021差异平均总资产 223,091,591,427.43 173,671,268,925.08 平均净资产 48,421,965,134.53 37,042,370,284.60 负债 196,389,097,098.44 152,950,155,487.36 负债/平均净资产 4.06 4.13 -0.0733 利息支出

58、 892,093,421.02 390,274,058.59 负债利息率%0.45%0.26%0.20%利润总额 13,532,126,960.01 10,074,092,101.61 息税前利润 14,424,220,381.03 10,464,366,160.20 净利润 9,978,598,275.36 7,367,200,495.85 所得税率%19.91%20.4%-0.49%总资产报酬率%6.5%6.03%0.44%净资产收益率%20.6%19.89%0.72%根据上表对保利地产的资本经营能力分析如下：分析对象=20.06%-19.89%=0.72%2021年：【6.03%+6.0

59、3%-0.26%】1-20.4%=23.77%第一次替代总资产报酬率：【6.5%+6.5%-0.26%】1-20.4%=25.69%第二次替代负债利息率：【6.5%+6.5%-0.45%】1-20.4%=25.06%第三次替代杠杆比率：【6.5%+6.5%-0.45%】1-20.4%=24.73%2021年：【6.5%+6.5%-0.45%】1-19.91%=24.88%总资产报酬变动的影响为：25.69%-23.77%=1.92%利息率变动影响为:25.06%-25.69%=-0.63%资本结构变动影响为：24.73%-25.06%=-0.33%由此可见，保利地产2021年净资产收益率比20

60、21年上升了0.72%，主要是由于总资产报酬率提高引起的，总资产报酬率的奉献为1.92%，其次，资本结构的变动给企业带来的也是负面影响，它使得企业净资产收益率降低了0.33%，负债筹资本钱上升对净资产收益率带来的是负面影响，它使得净资产收益率降低了0.63%。2、盈利能力历史分析净资产收益率又称 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1304215.htm t _blank 股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。净资产收益率=