经济开发区工业研究管理与财务知识分析

1、北京建筑工程学院毕业设计（论文） 一、 绪论 （一）选题题背景 “首都经经济圈”战略是 “十二五”时期国家区区域发展总体体战略的重要要组成部分。首首都经济圈旨旨在推动京津津冀地区一体体化发展。经经济开发区是是首都经济圈圈内的重要组组成部分，它它的发展受人人瞩目。经济济开发区的工工业用地价格格也自然受到到社会的广泛泛关注。它受受一个开发区区政策及招商商引资情况的的影响，同时时也在影响着着政府对开发发区的政策和和开发区招商商引资的策略略。在经济开开发区发展的的过程中，工工业用地的价价格也随之不不断地变化。由由此观之，一一个地区工业业地价的变化化是衡量该开开发区经济发发展水平的一一项重要指标标。我国

2、的土地施行行无偿、无限限期、物流动动土地的使用用制度，其中中工业用地的的出让采用协协议出让的方方式，某些经经济开发区为为了招商引资资，恶意下压压土地价格，使使得土地价格格的负增长、零零地价等工业业不合理现象象屡见不鲜。长长此以往，极极有可能产生生土地利用率率急剧下降、土土地市场的正正常秩序遭受受破坏、国土土资源大量流流失等更为不不利的负面影影响 （二）选题题目的工业地价的变化化受到诸多因因素影响。本本文将针对这这些因素来研研究工业地价价的变化，进进一步对工业业地价的变化化的相关方面面进行分析，并并对其合理性性进行探讨。进进而探讨工业业地价的变化化对招商引资资以及其他方方面的影响。 本文通过对首

3、首都经济圈内内工业用地价价的变化的研研究，针对提提高工业用地地的集约利用用率提出了切切实可行的策策略和建议，为为土地资产的的保值和增值值提供更为稳稳固可靠的保保证。 （三）本文文研究主要内内容经济开发区是为为了推动科学学研究，开发发研究高技术术产业。在经经济开发区内内工业用地的的价格是影响响经济开发区区发展的一个个重要因素。在在相同的时间间段内不同的的工业区内的的工业用地的的价格变化是是不同的，价价格的变化浮浮动也从侧面面反映出该工工业区招商引引资的情况。而而工业区所吸吸引的投资商商业将对该工工业区的未来来发展产生影影响。本文将将选取三个在在首都经济圈圈内具有代表表性的国家级级开发区（北北京经

4、济技术术开发区，天天津经济技术术开发区，廊廊坊经济技术术开发区），对对这三个开发发区工业地价价的变化自身身进行的变化化进行纵向对对比，并且选选择三个开发发区相邻的具具有代表性的的工业开发区区进行工业地地价的横向对对比。利用对对比结果所反反映出的合理理的或者不合合理的情况来来阐述和指出出这三个开发发区在发展过过程中的优势势、对当地经经济发展起到到的作用以及及自身所存在在的问题。并并且分析首都都经济圈内工工业地价机制制的形成，指指出影响首都都经济圈内工工业地价的因因素，对前文文所发现的问问题进行简单单的解释和阐阐述。同时借借鉴周边邻国国首都经济圈圈的发展情况况和工业地价价的情况来与与我国首都经经济

5、圈的工业业地价情况进进行对比，指指出我国首都都经济圈工业业地价发展的的优势和劣势势。 （四）本文文主要研究路路线图1-1 本文文主要研究路路线图二、 相关概概念及理论基基础(一)相关概念念的界定1.首都经济圈圈首都经济圈是指指以充分发挥挥首都职能的的一体化核心心，使首都资资源和周边区区域资源的高高效配置达到到紧密联系、分分工合作、协协调发展的目目的。首都经经济圈按地理理空间毗邻和和“首都经济圈圈”在全国经济济发展中的地地位以及行政政体制的客观观未来统计的的分析、规划划的编制和实实施三方面分分为狭义和广广义两个层面面上对其进行行理解和划分分 谭维克.论首都经济圈建设.北京社会科学,2011,04

6、:4-9.狭义上的首都经经济圈可分为为以首都北京京为主要核心心区域的“核心区”，以及对首首都具有支撑撑、经济联系系紧密的河北北省廊坊、张张家口、唐山山、承德、保保定、秦皇岛岛六个城市组组成的“紧密协作区区”和石家庄、沧沧州、衡水、邢邢台、邯郸五五市对首都北北京发展具有有支撑作用的的“联动支撑区区”。广义 “首都经经济圈” 除涵盖狭狭义的 “首都经济圈圈”三个圈层外外，还包括山山西中北部、内内蒙南部、辽辽宁南部、山山东西北部等等首都辐射带带动区域。该该区域与首都都具有资源、能能源、生态等等方面的合作作及一定的市市场联系，但但关联又不是是特紧密，可可以一并考虑虑在 “首都经济圈圈” 大概念内内，但

7、不进行行规划和统计计比较。这一一区域主要承承担能源保障障、生态保障障、水源保障障、产业协作作的职能。图2-1 首都都经济圈划分分范围本文将以研究首首都经济圈的的狭义范围内内的区域为主主。 2.开发区区 经济技技术开发区是是在中国经济济体制转型期期间出现的一一种通过采取取特殊政策、营营造优良环境境, 来吸引引国外资金和和技术、发展展外向型经济济的特定地域域。经济技术术开发区在体体制改革和对对外开放中发发挥着窗口、辐辐射、示范、带带动的作用，在在促进国民经经济发展上体体现着尤为重重要的作用。经经济技术开发发区与经济特特区、高新技技术产业开发发区交相辉映映。经济技术术开发区不仅仅成为中国改改革开放总

8、体体战略的组成成部分, 而而且已经成为为中国对外开开放格局的坚坚实支柱和发发展外向型经经济的重要基基地 丁福浩.中国经济技术开发区的管理模式研究.华中科技大学 博士学位论文, 2004.3.工业地价关于工业地价目目前还没有一一个准确合理理的界定，但但是笔者认为为“工业地价”这四个字可可以分开理解解。“工业地价”中的“工业”即工业用地地，工业用地地是指工矿企企业的生产车车间，库房及及其附属设备备设施等用地地，其中包括括专用的铁路路、码头和道道路等用地。不不包括露天矿矿用地，该用用地应归入水水域和其他用用地类。对工工业用地有了了准确的界定定，工业地价价也就很好进进行含义上的的界定，即：工业用地是是

9、指工矿企业业的生产车间间，库房及其其附属设备设设施等用地的的价格。(二)土地价格格理论 1.土地价价格的内涵 土地的价格和和其他商品的的价格不一样样,其它商品品具有二重性性,有使用价价值和价值,而土地只有有使用价值没没有价值,土土地价格的产产生依附于土土地的使用价价值而不是价价值,这就是是土地价格与与其他价格最最根本的区别别。土地的价价格是由三个个部分的之和和构成资本化化,这三个部部分分别是:一是土地投投资的利息;二是真正的的地租,即绝绝对地租和级级差地租;三三是土地投资资的折旧。以以上这三个部部分构成土地地价格的内涵涵。由此得出出结论土地价价格的本质内内涵是:土地地纯收益。它它具体包括由由土

10、地所有权权垄断而产生生的绝对地租租以及由土地地的生产条件件好坏而产生生的级差地租租 王鹏.我国土地价格的形成机理及其房地产价格的关联性研究. 王鹏.我国土地价格的形成机理及其房地产价格的关联性研究. 吉林大学博士学位论文,2010 2.土地价价格的构成及及基础关于土地价格,一般而言土土地价格的构构成可以分为为三个部分，即即地租（绝对对地租、级差差地租）、土土地资本和利利息额。其中中地租是土地地价格的主体体部分，土地地资本和利息息额是引导部部分 李建中.论完善工业用地的价格形成机制.浙江 国土资源,2007,07:38-40.关于土地价格的的构成基础，笔笔者查阅的文文献中没有明明确的界定，但但是

11、经过笔者者对文献的查查阅，笔者认认为土地价格格的基础可以以由以下两点点构成：1、土土地的供求关关系；2、机机会成本，机机会成本是指指在土地资源源有限的条件件下，将土地地用于某一项项经济活动而而必须放弃的的其他经济活活动的价值 杨圣明.论我国土地价格问题.财贸经济,1991,04:33-39. 三、 首都经经济圈开发区区发展概况(一)北京地区区开发区发展展概况 为了推推动北京的建建设，北京地地区大力发展展对开发区的的建设，现已已拥有多个开开发区。而且且北京每个开开发区都有不不同的发展方方向。其中北北京经济技术术开发区与中中关村科技园园区两个经济济技术开发区区为国家级经经济技术开发发区，以电子子产

12、品加工制制造、高新技技术产业的发发展为主要发发展方向。市市级的经济技技术开发区有有北京石龙工工业区、北京京良乡卫星城城工业区、通通州工业开发发区、北京大大兴工业开发发区、北京林林河工业开发发区、北京天天竺空港开发发区、北京兴兴谷经济开发发区、北京雁雁栖工业开发发区、北京密密云工业开发发区、北京八八达岭工业开开发区。市级级经济技术开开发区分别以以工业生产、食食品加工、电电子产业、汽汽车制造业及及配件加工生生产为主要发发展方向。北京经济技术开开发区，位于于大兴区东北部部地区；筹建建于19911年，19992年开始建建设并对外招招商，19994年8月225日被国务务院批准为国国家级经济技技术开发区。

13、总体规划面积为46.8平方公里，由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成，是北京重点发展的三个新城之一，定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地，并承担“疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区域发展”的重任，为了进一步加强北京经济技术开发区的发展，2010年，北京经济技术开发区同大兴区行政资源整合，形成的新区总面积达到1052平方公里。2011年开发区工业总产值达到2740亿元。截至2012年年底，已有来来自世界300多个国家和和地区的46600多家企企业在开发区区内投资发展展，其中包括括诺基亚、奔奔驰、康宁等等在内的766家世界5000强企业投投资的1088个

14、项目，未未来将打造北北京高技术制制造业和战略略性新兴产业业聚集区。(二)天津地区区开发区发展展概况 天津作作为首都北京京的邻居，一一直在依托于于北京而发展展自身，同时时又在促进着着北京的发展展。 而天津津作为港口城城市，其工业业区的发展重重心在于港口口物流。同时时天津也是现现代制造基地地、科技成果果转化基地。天天津的工业区区的发展也很很迅速。天津津拥有五个国国家级经济开开发区，分别别为天津经济济技术开发区区、西青经济济技术开发区区、天津武清清经济技术开开发区、天津津子牙经济技技术开发区和和北辰经济开开发区。国家家级开发区皆皆为对外开放放的经济技术术开发区，主主要以发展轻轻工业、高新新技术产业、

15、电电子产品加工工制造业为主主。天津还有有以发展工业业、食品制造造业为主的市市级经济开发发区，如蓟县县经济技术开开发区等。笔笔者选择天津津经济技术开开发区为天津津地区开发区区的主要研究究对象。天津经济技术开开发区是中国国首批国家级级经济技术开开发区之一，其其于19844年12月创创立于天津市市以东4万米米，是天津市市经济发展的的重要组成部部分。天津经济技术开开发区紧邻塘塘沽区，依托托京津辐射三三北，其所在在地区人口密密集，发展程程度高，当地地人购强，总总体规划面积积达33平方方公里。这些些都是天津工工业区的优势势所在。依靠靠这些优势，天天津经济技术术开发区已经经吸引30000多家外商商企业投资落

16、落户，总投资资额超过1550亿美元。其其中拥有诸多多知名企业，如如摩托罗拉，雀雀巢，SEWW等，形成了了以电子通讯讯，食品，机机械，生物医医药四大支柱柱产业，人均均生产总值已已达中等发达达国家水平。综合实力在全国57个国家级中排名第一，成为“滨海新区”的龙头和天津市重要的经济增长点。联合国工业开发组织世界范围评选出的一百个工业发展最快的地区中，天津开发区也榜上有名。(三)河北地区区开发区发展展概况 自19984年100月经国务院院批准创办秦秦皇岛经济技技术开发区以以来，已设立立50个省级级以上经济技技术开发区，其其中秦皇岛经经济技术开发发区、秦皇岛岛出口加工区区、廊坊出口口加工区、石石家庄高新

17、技技术产业开发发区和保定高高新技术产业业开发区为国国家级开发区区。经过多年开发建建设，河北省省开发区投资资环境已日趋趋完善。基础础设施齐全，普普遍实现了路路、电、水、气气、热、通信信畅通。开发发区内设有管管理委员会，代代表所在地人人民政府对开开发区实行统统一领导和管管理，涉外服服务方便快捷捷、优质高效效，外商可在在开发区内办办理从立项、审审批合同章程程到领取营业业执照的全部部手续。本文文将以廊坊经经济技术开发发区为河北地地区开发区的的主要研究对对象。 廊坊经经济技术开发发区地处环渤渤海经济圈、环京京津经济圈的的中心，大北北京规划圈的的腹地，位于于京津塘高速速公路廊坊出出入口处，于于1992年年

18、6月 266日正式开始始建设 何艳.廊坊经济技术开发区可持续发展研究.河北工业大学硕士 学位论文.2007.(10)廊坊市开发区处处于人口高度度密集、城市市集中、交通便便利、工商业业发达、市场发达、市场容容量大的黄金金地带，已成成为国内外客客商面向京津津两市，环渤渤海以及整个个中国北方市市场的重要枢枢纽和立足点点。开发区鼓鼓励吸收国内内外资金，开开拓国际市场场，参与国际际竞争；鼓励励获得国内外外先进技术，发发展以出口导导向型和进口口替代型产品品为主的工业业。开发区重重点发展机电电行廊坊经济济技术开发区区目前已有11300多家家企业进区，其其中包括美国国天河集团、德德国鲁尔集团团、德国西门子子集

19、团、韩国LG集团团等15家世世界500强强企业。投资资国涉及美国国、日本、法国、德德国、瑞典、丹丹麦、荷兰、韩国、新加加坡、澳大利利亚等30个个国家和港澳澳台地区，被被原国务院特特区办列为向向海外客商重重点推荐和重重点联系的九九个开发区之之一。四、 首都经经济圈内工业业地价对比研研究（一）首都经济济圈工业地价价总体概况 首都经经济圈工业地地价总体情况况还是呈现出出上升趋势的的，工业地价价水平在20008年和22009年两两年之间没有有太大的变化化，而20110-20112年这三年年间工业地价价水平有了较较为明显的变变化。表4-1首都经经济圈工业地地价变化总体体情况（单位位：元/平方方米）年份平

20、均地价20083802009384201042720115022012572数据来源：中国国土地市场网网 根据表表4-1提供供的相关数据据，可以计算算出五年内首首都经济圈的的工业地价平平均增长率为为10.3%。 （二）开发区工工业地价水平平纵向对比研研究1.北京经济技技术开发区北京经济技术开开发区工业用用地价格在在在五年内有一一个较为明显显的变化，22008年的的工业用均价价是472元元/平方米，22009年的的工业用地均均价格是5110元/平方方米，两年内内的工业地价价水平的变化化不大，20010年的工工业用地均价价相较于20009有了一一定的提升。22011年北北京经济技术术开发区的工工业

21、地价水平平得到了大幅幅度得提升,由20100年的5588元/平方米米提升到了22011年的的880元/平方米,该该年工业用地地平均价格增增长率为577.7%,到到了20122年北京经济济技术开发区区的工业地价价水平依然有有一个较大的的上升,该年年工业地价均均价增长率为为25%。4-2 北京经经济开发区工工业地价仅近近五年均价（单单位：元/平平方米）年份平均价格200847220095102010558201188020121100数据来源：中国国土地市场网网图4-2 北京京经济技术开开发区工业地地价五年内变变化曲线 北京经经济技术开发发区五年内的的工业地价平平均增长率为为23.6%，处于一个个

22、较高的上升升水平。2.天津经济技技术开发区笔者通过网络等等渠道获得了了一些天津开开发区工业地地价的数据，同同样也做成了了表格方便研研究，时间同同样选择是22008年到到2012年年这五年。表4-3表现出出五年内天津津工业区内工工业地价的变变化走势，22010年工工业地价均价价相较于20008,20009两个年年份的平均值值呈下滑趋势势,该年工业业用地平局价价格为3677元/平方米米，20111年为3600元/平方米米，20122年为3533元/平方米米。五年内工工业用地价格格的浮动不大大，发展比较较平稳。但是是总体来说天天津经济技术术开发区工业业地价水平处处于下降的趋趋势。表4-3天津开开发区

23、工业地地价平均价格格（单位：元元/平方米）年份平均价格20084032009403201036720113602012353数据来源：中国国土地市场网网根据相关的数据据统计计算,天津经济技技术开发区的的工业地价的的平均增长率率为-3.33%,20008年到20012年五年年内天津工业业区的工业地地价为负增长长。图4-3 天津津开发区近五五年工业地价价平均价格变变化曲线3.廊坊经济技技术开发区 廊坊经济济技术开发区区最近五年的的工业地价情情况如下：22008年为为336元/平方米，22010年工工业区平均地地价为3100元/平方米米，20111年为3177元/平方米米，到了3440年则相较较于2

24、0111年有了小幅幅度的上升为为350元/平方米。总总体来说廊坊坊经济技术开开发区工业地地价水平的变变化趋势稳定定。 表4-4 廊坊坊经济技术开开发区五年内内工业用地平平均价格年份平均价格20083362009299201031020113172012340数据来源：中国国土地市场网网 根据表表4-4可以以计算出廊坊坊经济技术开开发区20008年到20012年五年年内工业用地地平均价格的的平均增长率率为2.9%，说明工业业地价水平变变化不大。 图4-4 廊坊坊开发区工业业地价三年平平均价格变化化曲线 （三）工业地价价横向对比研研究1.首都经济圈圈工业地价总总体情况对比比研究根据表4-5和和图4

25、-5看出北北京地区的工工业地价水平平总体上要高高于天津、河河北两个地区区，为最高，河河北地区的工工业地价为三三地最低。河河北，天津地地区的工业地地价的发展水水平较低，两两个地区20012年的工工业地价水平平均比北京地地区20088年工业底价价水平还要低低。表4-5 首都都经济圈工业业地价总体情情况对比情况况（单位：元元/平方米北京地区天津地区河北地区20084783642982009500363289201059638330320116724523832012881455380资料来源：中国国土地市场网网图4-5 首都都经济圈工业业地价变化曲曲线资料来源：中国国土地市场网网数据汇总 三个地区的

26、的工业地价平均增长率率也存在着很很大的差异：表4-6首都经经济圈工业地地价平均增长长率北京地区天津地区河北地区平均增长率16.5%5.7%6.3%资料来源：中国国土地市场网网数据汇总 图4-6 京津津冀地区工业业底价平均增增长率变化图图资料来源：中国国土地市场网网汇总北京地区的平均均增长率为三三地最高，达达到了16.5%，其次次是河北的区区的6.3%，最后是天天津地区的55.7%。北京市开发区根据表4-7和和图4-7可可以看出,22008-22010年内内,三年内大大兴和怀柔的的工业地价水水平变化程度度较为缓慢,而相比之下下通州工业开开发区的工业业地价水平曲曲线则有较明明显的变化，从从2008

27、年年的499元元/平方米上上涨到6344元/平方米米。而以20011年为分分界点，大兴兴开发区的工工业地价水平平有了大幅度度的上升，从从2010年年的558元元/平方米上上升到20111年8800元/平方米米，增长率为为57%，到到了20122年工业地价价均价为11100元/平平方米，增长长率为25%。而通州开开发区的工业业地价水平在在这里两年内内开始呈现出出下降的趋势势，到了20012年平均均工业地价为为509元/平方米，相相比于20111年有上升升的趋势，但但是总体相较较于20100年还是呈负负增长的趋势势。而怀柔的的雁栖经济技技术开发区在在2012年年的时候工业业地价均价达达到了1033

28、5元/平方方米，同20011年相比比地价水平增增长60%，有有了较大的增增长。表4-7 北京京工业区平均均地价变化概概括表(元/平方米)年份 北京经济技术开开发区通州经济技术开开发区怀柔雁栖经济技技术开发区2008472499463200951054245020105586344602011880489647201211005091035数据来源:国土土资源局网站站,中国土地地市场网图4-7 北京京工业区平均均地价水平变变化曲线 表4-8的数据的的分析以及图图4-8所描描绘的三个工工业区工业地地价平均增长长率变化曲线线，20088-20122五年内北京京地区北京经经济开发区的的工业地价水水平平

29、均增长长率相比其他他两个开发区区要最高，达达到了23.6%，其次次是怀柔雁栖栖经济技术开开发区的222.3%，最最后为通州开开发区5%。表4-8北京地地区工业地价价水平平均增增长率北京经济技术开开发区通州经济技术开开发区怀柔雁栖经济技技术开发区平均增长率23.6%5%22.3%数据来源：中国国土地市场网网数据计算分分析图4-8北京地地区经济技术术开发区工业业地价水平平平均增长率3.天津市开发发区笔者选取天津境境内三个经济济技术开发区区五年内的工工业地价水平平变化作为样样本，其中天天津经济技术术开发区，西西青经济技术术开发区为国国家级经济技技术开发区。津津南经济技术术开发区为市市级经济技术术开发

30、区。2008-20009两年内内三个经济技技术开发区的的工业地价都都是较为稳定定的，价格基基本上没有变变化，天津经经济技术开发发区工业用地地平均价格为为403元/平方米。西西青经济技术术开发区的工工业用地平均均价格有微小小的变化，但但是其变化可可以忽略不计计，价格为3354元/平平方米左右。而而津南经济技技术开发区的的工业用地平平均价格也同同样没有变化化，两年皆是是336元/平方米。表4-10天津津地区开发区区工业平均地地价对比（单单位：元/平平方米）天津经济技术开开发区西青经济技术开开发区津南经济技术开开发区200840335433620094033513362010367419364201

31、13603896072012353436572数据来源：中国国土地市场网网 20008-20009两年内内三个经济技技术开发区的的工业地价都都是较为稳定定的，价格基基本上没有变变化，天津经经济技术开发发区工业用地地平均价格为为403元/平方米。西西青经济技术术开发区的工工业用地平均均价格有微小小的变化，但但是其变化可可以忽略不计计，价格为3354元/平平方米左右。而而津南经济技技术开发区的的工业用地平平均价格也同同样没有变化化，两年皆是是336元/平方米。 到了20100年，三个工工业的工业地地价开始有了了变化，每个个工业区的工工业用地均价价都有了不同同的变化曲线线详情见图4-10：图4-10

32、天津津地区开发区区工业用地均均价变化曲线线数据来源:中国国土地市场网网,地挂网 从图4-100所绘制出的的三个工业的的变化曲线可可以明显地看看出20100年是三个工工业区工业地地价水平变化化的一个转折折点。尤其是是津南经济技技术开发区的的变化趋势最最为显著。22010年到到2011年年两年间，津津南经济技术术开区的工业业地价明显呈呈上升趋势，从从2010年年的364元元/平方米上上涨到20111年的6007元/平方方米，增长率率为67%。虽虽然到了20012年，津津南经济技术术开发区的工工业地价均价价有所回落，但但是总体上还还是呈上升的的趋势，20012年较22008年的的增长率为770%。同

33、期期，西青经济济技术开发区区的工业地价价均价也有小小幅度上涨，22010，22011年两两年的工业地地价均价分别别为419元元/平方米，3389元/平平方米，相较较于20088年度有不同同幅度的增涨涨，20122年，西青经经济技术开发发区的工业低低价水平到达达了五年来最最高点，为4436元/平平方米，较22008年增增长率为233%，可见五五年内西青经经济技术开发发区工业地价价水平呈上升升高趋势。而而与西青经济济开发区同样样为国家级经经济技术开去去的天津经济济技术开发区区的工业低价价总体却呈现现出下降的趋趋势。20008，20009两年天津津工业区的工工业用地均价价皆为4033元/平方米米。到

34、了20010年，天天津工业区工工业地价呈现现出了较为明明显的下落趋趋势，该年的的工业用地均均价为3677元/平方米米，相较于前前两年增长率率为-8%.表4-11天津津地区开发区区五年内工业业地价平均增增长率天津经济技术开开发区西青经济技术开开发区津南经济技术开开发区平均增长率-3.3%5.3%14.2%数据来源:中国国土地市场网网图4-12天津津地区开发区区五年内工业业地价平均增增长率2008-20012年五年年内天津经济济技术开发区区工业地价水水平的平均增增长率为-33.3%,说说明为五年内内该园区内工工业地价水平平为负增长。西西青经济技术术开发区的工工业地价水平平平均增长率率为5.3%，低

35、价水平平变化幅度较较小。而津南南经济技术开开发区的工业业地价水平的的平均增长率率则为14.2%，反映映出20088-20122年五年内工工业园区内的的工业地价水水平发生了一一定程度上的的变化。河北省开发区表4-12为我我们显示了河河北地区近五五年内工业地地价水平的变变化：廊坊经经济技术开发发区和秦皇岛岛开发区的工工业地价五年年内基本上没没有变化，尤尤其是秦皇岛岛，五年内工工业地价水平平一直属于持持平状态。而而承德经济技技术开发区五五年内工业地地价则有了较较为明显的变变化：以20011年为重重要年份，该该年其工业地地价水平从22010年的的311元/平方米上涨涨到了5444元/平方米米，该年增长

36、长率为75%，处于一个个较大的增长长水平，虽然然到了20112年工业地地价水平为5510元/平平方米相比22011年有有小幅度下降降，但是总体体来说五年内内承德经济开开发区的工业业地价水平还还是由一个较较大的变化的的，20122年较20008年的工业业地价增长率率约为90%。表4-12河北北地区经济技技术开发区五五年工业地价价水平（单位位：元/平方方米）年份廊坊经济技术开开发区秦皇岛经济技术术开发区承德经济技术开开发区20083362882692009299288279201031028831120113172885442012340288510数据来源：中国国土地市场网网 图4-12的变化化

37、曲线直观的的为我们表示示出了河北地地区工业地价价水平的变化化情况。廊坊坊开发区和秦秦皇岛开发区区两地的工业业地价水平变变化基本上是是一条直线，承承德经济技术术开发区的变变化则有一个个较大的上升升幅度。图4-12 河河北地区经济济技术开发区区五年内工业业地价水平资料来源:中国国土地市场网网 根据表表4-13的的统计，廊坊经济技技术开发开发发区的平均增增长率为3%，该地区22008-22012年五五年内工业地地价水平只是是产生了微弱弱的变化；秦秦皇岛经济技技术开发区的的工业地价水水平五年内一一直没有变化化；而承德经经济技术开发发区的工业地地价水平在近近五年内的平平均增长率为为17.3%，表明来该该

38、工业区工业业地价水平在在2008-2012这这五年工业地地价水平有一一个相对来说说较大的变化化。表4-13河北北地区开发区区工业地价平平均增长率廊坊经济技术开开发区秦皇岛经济技术术开发区承德经济技术开开发区平均增长率3.0%017.3%数据来源：中国国土地市场网网图4-13河北北地区开发区区工业低价平平均增长率五、 首都经经济圈开发区区工业地价现现存问题及分分析 （一）首都都经济圈工业业地价现存在在主要问题 根据对对首都经济圈圈内开发区工工业地价的纵纵向对比研究究可以看出因因地域不同各各开发区的工工业地价发展展存在很大的的区域性差距距。同为国家家级开发区的的北京经济开开发区的工业业地价发展水水

39、平要高于廊廊坊经济技术术开发区和天天津经济技术术开发区，并并且存在很大大差距；首都都经济圈开发发区工业地价价根据开发区区划分等级的的不同也存在在着工业地价价不平衡差距距较大的情况况。以北京地地区开发区为为例，20008年北京经经济技术开发发区和通州经经济技术开发发区的工业地地价水平基本本上是持平的的，但是经过过五年的展， 2012年年北京经济技技术开发区工工业地价水平平为11000元/平方米米，年均增长长率为23.6%，而通通州经济技术术开发区20012年的工工业地价水为为509元/平方米，年年均增增长率率为5%，两两个开发区的的工业地价发发展情况因为为开发区的划划分等级不同同而存在明显显的对

40、比，导导致北京地区区工业地价整整体发展不平平衡，具有明明显的高低差差异。根据首都经济圈圈内工业地价价总体情况分分析可以发现现首都经济圈圈工业地价整整体发展较为为缓慢，而且且偏低。北京京地区20008-20112五年内工工业地价的平平均增长率为为首都经济圈圈内最高，达达到了16.5%，而天天津地区和河河北地区工业业地价平均增增长率分别55.7%，66.3%处于于发展较为缓缓慢的阶段，这这种发展趋势势使首都经济济圈整体工业业地价发展情情况不一，限限制了首都经经济圈工业地地价发展速度度，使首都经经济圈工业地地价发展较为为缓慢。而且且根据“中国城市地地价动态监测测系统”2012年年对首都经济济圈的土地

41、价价格的统计：该年首都经经济圈内工业业地价水平为为商业地价的的20.1%,为住宅地地价的12.8%。由此此可以看出首首都经济圈工工业地价水平平是偏低的。（二）成因分析析1.工业园区产产业性质和产产业聚集度 产业性质以及及产业聚集度度对工业园区区地价有一定定的影响。 如北京地区的的开发区主要要发展汽车制制造、机械加加工和高新技技术产业等高高收益产业，这这样在无形中中增加了北京京地区开发区区的档次，有有利于招商引引资，刺激工工业地价上涨涨。天津地区工业开开发区则以集集中发展生物物医药、电子子产品及配件件加工制造为为主，整体来来说产业聚集集度较高，加加上天津地区区提供相应的的条件，大量量的生物医药药

42、、电子产品品加工企业纷纷纷投资建厂厂，对天津地地区的工业用用地价格产生生影响。而河北地区一些些工业园区搞搞大而全战略略,不对入驻驻工业园区企企业做严格选选择,企业种种类繁杂,反反而影响工业业园区的吸引引力。随着工工业园区吸引引力的下降，不不利于招商引引资，无形中中抑制了工业业地价的上涨涨。2.出让协议所所占比重在2006年以以前,工业用用地的出让方方式是协议,招标,拍卖卖三种方式。招招标拍卖的竞竞争性很高,在投资企业业成为稀缺资资源的状况下下用得不多,反而是协议议出让占据主主角位置。协协议出让竞争争性较低,往往往形成非常常低的工业出出让地价,有有时甚至是“零地价”。 现在首首都经济圈内内大量的

43、工业业开发区为了了园区的业绩绩，为了完成成招商引资的的指标，通常常以极低的价价格对园区内内的工业用地地进行土地出出让交易，其其中最主要的的手段是工业业用地协议出出让的方式。一一些工业园区区为了提高自自身竞争力，与与其他开发区区竞争工业企企业资源，以以协议出让的的土地交易方方法为主，恶恶意降低园区区内工业工业业用地价格，以以极低的工业业用地价格吸吸引工业企业业投资，而我我国土地监管管部门并没有有明确的工业业用地协议出出让方式的相相关管理政策策，使得一些些开发区有机机可乘，对工工业地价产生生了极大的影影响。3.各开发区的的监管政策 在工业业发展中开发发区的相关管管理部门对工工业用地使用用率的不重视

44、视也影响着工工业地价的发发展。一些开开发区在进行行招商引资时时对企业实际际需要的建筑筑用地不进行行有效细致的的考核，导致致一些企业一一次性购买大大量的工业用用地，但是却却只有极少的的一部分用来来建造厂房、实实验室等工业业建筑，大量量的工业用地地被闲置，这这在无形中也也降低了开发发区内工业用用地的价格。4.工业用地的的不合理利用用 随着越越来越多的人人来到京津冀冀地区发展，京京津冀地区的的人口越来越越密集，导致致京津冀地区区的住宅用地地和商业用地地市场开始升升温，并且发发展非常迅速速，在很短时时间内住宅用用地和商业用用地价格翻倍倍的增长。房房地产和商业业地产市场的的高利润使一一些开发商将将目光放

45、在了了相对来说价价格非常低廉廉的工业用地地市场上，于于是出现了一一些房地产商商以极低的价价格大肆收购购工业用地，用用于住宅建筑筑和商业建筑筑的情况，而而相关的监管管部门对这一一情况没有采采取有效措施施，造成工业业用地大量流流失，使其价价格降低 王新 王新.城市工业地价比较分析及工业用地管理策略研究.浙江大 学硕士学位论文.2006.(4)六、 邻国首首都经济圈可可借鉴经验（一）日本首都都圈工业用地地管理策略日本首都圈由东东京都及其邻邻近的茨城、栃栃木、群马、埼埼玉、千叶、神神奈川、山梨梨7个县组成成，总面积为为362877平方公里,占日本国土土的10%,约相当于上上海的6倍,长江三角洲洲经济区

46、的11/3。日本本首都圈通常常被分为东京京圈和北关东东两部分 杜德斌,智瑞芝.日本首都圈的建设及其经验.世界地理 研究.2004,13日本工业用地供供应方式和我我国工业用地地供应方式不不同，日本采采用市场供应应机制。市场场供应机制允允许工业用地地通过市场进进行买卖交易易，可以出售售或者租赁。日日本采用这种种工业用地供供应方式有两两发面的原因因，一方面是是日本的经济济发达，自身身市场机制比比较完善，具具备市场流通通的基础；另另一方面是因因为日本土地地资源稀少，土土地竞争激烈烈，国内企业业如果想获得得工业用地的的使用权要进进行的公平的的竞争。日本在二战后重重点发展重工工业，19555-19773年

47、，日本本的重工业发发展取得重大大的成就。期期间原有工业业地带工业急急剧膨胀，不不断扩大延伸伸。千叶、东东京、横滨等等地区的等地地区重工业区区和化工工业业区范围不断断扩大，包括括京滨、中京京、坂神、濑濑户内、北九九州五大工业业地带及其连连接地区，共共计16个县县，通称为“太平洋带状状工业地区”，到19775年,太平平洋带状工业业区面积为110万平方公公里,占全国国总面积的223.9%,人口和工厂厂(30人以以上的)各约约占全国的660%,而占占工业人数的的67.2%!为了促进全国的的经济发展，日日本政府重新新分配置工业业，采取一系系列措施，禁禁止在首都圈圈内设立新工工厂，将工业业向全国分散散。该

48、措施使使日本首都圈圈内的需要生生产原料少，而而又需要劳动动力多的工厂厂迁移或新建建在周围劳动动力便宜地区区，从而带动动周围地区的的工业发展 曹子剑,赵松,徐更新.中日两国工业地价比较.中国房地产 学术版.2012.9（二）韩国首都都圈工业用地地管理策略韩国首都圈是一一首尔、仁川川为核心，包包括京畿道在在内的韩国产产业密集区，它它具有较为成成熟的国际影影响力。韩国国有将近400%的人口以以及近全国一一半的制造业业。作为一个市场经经济比较发达达的国家，韩韩国的工业用用地工业的供供应采取以市市场机制为基基础的供应方方式。通过研研究发现，在在不同的时间间段内，韩国国工业工地的的供给方式也也根据国情在在

49、变化着。按按时间可以分分为三个时期期，19455年至50年年代末工业用用地署去自由由开发的时期期；19600年后到700年代采取协协议出让的形形式；到了880年代末期期发展形势工工业用地的供供给方式采用用了市场出售售或出租的形形式。工业用地供应方方式的转变,大大改善韩韩国国内工业业用地供应混混乱的状况,也有效地缓缓解了工业用用地供应不足足的情况,促促进了土地资资源的集约利利用,而价格格的提高也增增加了政府的的财政收入,为改善工业业区的基础设设施条件和提提高工业区的的管理水平奠奠定了基础。 韩国从从20世纪900年代中期开开始转换工业业用地的政策策,采取需求求调控政策与与供给扩大政政策齐头并进进

50、的办法,这这对加大工业业用地市场的的透明度,掌掌握土地市场场动态,保持持土地市场动动态平衡有着着极为明显的的作用。由于韩国首都圈圈的面积较小小，所以，韩韩国首都圈内内工业地价较较高。加之行行国人奉行“人要上首尔尔”的观念，导导致越来越多多的人来到韩韩国首都圈，同同时也有越来来越多的韩国国本土企业来来韩国首都圈圈内投资，导导致首都经济济圈内的工业业地价一直呈呈上升趋势。但但是对于韩国国首都圈来说说这样有利于于圈内的土地地节约利用，加加大土地利用用率，促进韩韩国首都圈的的长期发展 江曼琦,唐茂华.韩国首都圈建设中的政府作用及其对京津合 作发展的启示.东北亚论坛.2007.16卷(5) （三）总结结

51、首先，韩国和日日本作为发达达国家，都拥拥有较为完善善的市场机制制，对于城市市用地的使用用上，各位竞竞争者大都尊尊重市场规律律公平地竞争争。相比较而而言，在我国国首都经济圈圈内，土地协协议出让实际际存在着很多多不正当竞争争的因素，违违法了反不不正当竞争法法和反垄垄断法，也也导致了工业业用地市场的的无序状态。其次，对于日本本值得借鉴的的地方。由于于工业区过于于集中,不利利于全国经济济的发展，日日本政府曾采采取一系列措措施来重新分分散配置工业业。笔者认为为，这点值得得我国借鉴，对对于首都经济济圈内过于集集中的工业区区，可是适当当的采取措施施进行分散配配置，避免不不同区域经济济发展水平差差距过大。 最

52、后，对对于韩国的借借鉴之处有两两个。第一，对对于转变工业业用地方式的的借鉴。曾在在一段时间里里转变工业用用地的方式，使使得韩国国内内工业用地供供应混乱局面面得以好转，并并有效缓解了了用地供应不不足的状况。第第二，对于切切实可行的政政策导向的借借鉴。韩国在20世世纪90年代代中期采取了了新的工业用用地政策，起起到了加大工工业用地市场场的透明度等等积极的作用用 胡波波.我国与周边若干国家和地区工业用地价格的比较及 实施策略.浙江大学硕士学位论文.2007(6)七、 首都经经济圈工业用用地管理策略略建议（一）完善工业业用地政策体体系 完善善工业用地政政策体系对首首都经济圈的的发展有着至至关重要的作作

53、用。 （1）完完善土地所有有制度。对首首都经济圈内内国有土地按按照土地管理理行政级别划划分为国家级级、省级、市市级、县级不不同级别，并并实行土地分分级占有制度度；划分每个个级别土地的的职能，如市市级土地具有有较强的经营营性质。 （2）进进一步推进市市场，对国有有土地有偿使使用范围进行行有偿使用；推进首都经经济圈内工业业用地的拍卖卖、挂牌供应应制度；完善善土地储备制制度，引入市市场机制，优优先出储备盘盘活闲置、空空闲和低效利利用土地。（3）建立工业业用地信息公公开制度。对对首都经济圈圈内的工业用用地供应计划划加强管理，并并且实施工业业用地相关信信息的透明化化。只有公开开工业市场信信息，才能让让首

54、都经济圈圈内的工也地地价实现公平平交易，进而而保证土地权权利人的合法法权益。（4）制定跨行行政区域的国国土规划，统统一首都经济济圈内同一区区域内开发区区土地的规划划步伐，整合合区域内自然然、经济资源源，从而使区区域间工业产产业结构布局局更加合理化化，从而推动动区域内工业业开发区的可可持续性发展展。（二）完善工业业用地交易监监管手段 （1）完完善对政府行行为的监督 由于经经济开发区多多隶属于地方方政府，所以以有些政府职职员利用职位位便宜出让工工业用地谋求求自身利益，为为杜绝这种情情况的发生，首首都经济圈内内各地政府应应做到两点：首先将集决决策、执行和和监督于一身身体制进行分分解，使其各各有相应的

55、职职能部门，各各部门间相互互协调、相互互制约、各司司其职，形成成整体合理和和制衡效应，从从根本上杜绝绝公职人员私私自出让工业业用地的发生生；其次要依依法行政，并并且行政行为为透明化，接接受人们的监监督，所有考考核内容对社社会公开，有有助于市场信信息的准确传传播，有利于于提高经济活活动的效率。(2) 完善土土地市场的监监督 强化对土地市市场的监督，规规范土地交易易中的中介行行为，全面推推行政务公开开，建立完善善的公开办事事制度，社会会公示和社会会听证制度。(3) 强化工工业用地土地地执法监察 有些土地相关关管理部门在在土地执法上上有法不依、执执法不严，这这就给不法分分子有机可乘乘，借机非法法获取

56、国有工工业用地使用用权。首都经经济圈内个区区域的政府应应加强对土地地执法的监察察，对执法人人员进行宣传传教育，采取取互相监督的的政策，提高高首都经济圈圈内土地执法法监察的水平平和效率。(4)加强土地地的行政审批批监督 首先各级土管管执行部门在在每宗工业用用地的具体审审批过程中，严严格把关，防防止工业用地地交易中出现现诈骗。其次次是对其管辖辖区内的开发发区工业地价价进行控制，防防止开发区为为了业绩恶意意下调工业用用地价格，以以此进行招商商引资，破坏坏市场平衡和和开发区产业业链的平衡。（5）完善法律律制度，修订订土地管理法法与土地征用用条例，加强强对工业用地地法律的保护护，比避免有有关部门滥用用征

57、地权，造造成工业用地地大量流失12。（三）整合开发发区，合理利利用工业用地地资源首都经济圈内工工业开发区级级别不同、发发展层次不一一 、发展方方向也不同。这这造成首都经经济圈内有大大量的工业土土地资源被浪浪费，整体工工业用地利用用率极低的情情况。为解除除这一现象，首首都经济圈内内开发区必须须进行整合，整整合发展层次次相近，结构构相似的开发发区，将大量量的工业土地地资源进行优优化分配，保保证每个开发发区的工业用用地的闲置率率降到最小，利利用率升到最最大。拥有了了较高的土地地利用率，开开发区内工业业用地价格才才能有较高的的水平。（四）提倡短期期出让、租赁赁的土地交易易方式根据我国的土地地出让制度，

58、企企业需要一次次性支付500年期的出让让金才能获得得工业用地的的使用权，而而一些企业很很难一次性付付清这笔出让让金，推动短短期出让、租租让土地交易易方式可以让让开发商短期期投资。短期期投资会加大大园区内企业业的更新，提提高土地利用用率，对工业业地价发展也也有良好的影影响。结论 本文对对首都经济圈圈内三个具有有代表性的国国家级经济开开发区20008-20112年五年内内工业地价水水平进行纵向向和横向对比比。发现首都都经济圈内主主要工业园区区的工业地价价的变化情况况是不同的，北北京经济技术术开发区工业业地价有这大大得发展幅度度，其余两个个抽样选择的的开发区工业业地价水平发发展缓慢。通过对京津冀地地

59、区工业园区区内工业地价价进行横向对对比，并且计计算出三个地地方的20008-20112年五年内内工业低价平平均增长率进进行对比。对对比结果显示示首都经济圈圈内北京地区区工业区工业业地价的发展展水平最高，远远远高于津冀冀地区，有着着良好的发展展趋势。而津津冀地区的工工业地价水平平则发展缓慢慢。通过对京津冀地地区工业园区区内工业底价价对比结果进进行分析，发发现京津冀地地区的工也地地价总体是偏偏低的，并且且从土地出让让政策、工 业用地的的不合理利用用等方面阐述述京津冀地区区工业地价偏偏低的原因。分分析了工业地地价对首都经经济圈内工业业园区发展所所带来不良影影响。通过对周围邻国国首都圈工业业用地的使用

60、用制度及工业业用地发展情情况进行分析析，发现日韩韩两国的工业业用地出让政政策都是以租租赁转让为主主，且工业地地价发展水平平较高。依据据日韩两国工工业地价的管管理政策对针针对首都经济济圈工业地价价从土地转让让政策、政府府部门监管等等方面提出建建议。 参考文献献1 谭维克克.论首都经经济圈建设.北京社会科科学,20111,04:4-9.2 丁福浩浩.中国经济济技术开发区区的管理模式式研究.华中中科技大学 博士学学位论文,22004.3 王鹏.我国土地价价格的形成机机理及其房地地产价格的关关联性研究. 吉林大学博士学学位论文,22010.4 李建中中.论完善工工业用地的价价格形成机制制.浙江 国土资