江苏丹阳市滨江国际新城AB地块可行性研究 页

1、 丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究 丹阳市滨滨江国际际新城AA、B地地块项目可行行性研究究报告20100年8月月目 录TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc268779344 第一篇城城市研究究 PAGEREF _Toc268779344 h - 55 - HYPERLINK l _Toc268779345 一、阅读读丹阳 PAGEREF _Toc268779345 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779346 1、丹阳阳概况 PAGEREF _Toc268779346 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779347 1

2、.1、历史沿沿革 PAGEREF _Toc268779347 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779348 1.2、地理环环境 PAGEREF _Toc268779348 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779349 1.3、交通环环境 PAGEREF _Toc268779349 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779350 1.4、人文风风貌 PAGEREF _Toc268779350 h - 6 - HYPERLINK l _Toc268779351 2、丹阳阳经济 PAGEREF _Toc268779351 h - 7 -

3、 HYPERLINK l _Toc268779352 2.1、数字丹丹阳 PAGEREF _Toc268779352 h - 7 - HYPERLINK l _Toc268779353 2.2、丹阳经经济发展展状况及及主要特特点 PAGEREF _Toc268779353 h - 8 - HYPERLINK l _Toc268779354 二、城市市建设及及发展 PAGEREF _Toc268779354 h - 9 - HYPERLINK l _Toc268779355 1、城市市基础建建设 PAGEREF _Toc268779355 h- 9 - HYPERLINK l _Toc26877

4、9356 2、城市市规划 PAGEREF _Toc268779356 h - 9 - HYPERLINK l _Toc268779357 3、开发发区规划划及现状状 PAGEREF _Toc268779357 h - 110 - HYPERLINK l _Toc268779358 第二篇房房地产市市场篇 PAGEREF _Toc268779358 h - 122 - HYPERLINK l _Toc268779359 一、房地地产开发发概况 PAGEREF _Toc268779359 h - 122 - HYPERLINK l _Toc268779360 二、土地地市场 PAGEREF _To

5、c268779360 h - 133 - HYPERLINK l _Toc268779361 1、丹阳阳（行政政）市土土地市场场 PAGEREF _Toc268779361 h - 113 - HYPERLINK l _Toc268779362 2、丹阳阳市区土土地市场场 PAGEREF _Toc268779362 h - 114 - HYPERLINK l _Toc268779363 蓝色部分分为开发发区成交交地块 PAGEREF _Toc268779363 h - 144 - HYPERLINK l _Toc268779364 三、房地地产开发发环境 PAGEREF _Toc2687793

6、64 h - 200 - HYPERLINK l _Toc268779365 1、开发发投资及及施竣工工状况 PAGEREF _Toc268779365 h - 200 - HYPERLINK l _Toc268779366 2、商品品房销售售状况 PAGEREF _Toc268779366 h - 211 - HYPERLINK l _Toc268779367 3、商品品房供销销分析 PAGEREF _Toc268779367 h - 222 - HYPERLINK l _Toc268779368 四、经济济开发区区房地产产市场 PAGEREF _Toc268779368 h - 233 -

7、 HYPERLINK l _Toc268779369 1、区域域土地利利用概况况 PAGEREF _Toc268779369 h - 223 - HYPERLINK l _Toc268779370 2、目前前区域房房地产分分布概况况 PAGEREF _Toc268779370 h - 224 - HYPERLINK l _Toc268779371 3、区域域在售项项目分析析 PAGEREF _Toc268779371 h - 226 - HYPERLINK l _Toc268779372 3.1、项目概概况 PAGEREF _Toc268779372 h - 26 - HYPERLINK l

8、_Toc268779373 3.2、产品结结构 PAGEREF _Toc268779373 h - 26 - HYPERLINK l _Toc268779374 3.3、供销状状况 PAGEREF _Toc268779374 h - 27 - HYPERLINK l _Toc268779375 3.4、价格分分析 PAGEREF _Toc268779375 h - 28 - HYPERLINK l _Toc268779376 3.5、潜在供供应量 PAGEREF _Toc268779376 h - 299 - HYPERLINK l _Toc268779377 4、区域域小结 PAGEREF

9、_Toc268779377 h - 322 - HYPERLINK l _Toc268779378 五、其他他板块房房地产市市场 PAGEREF _Toc268779378 h - 33 - HYPERLINK l _Toc268779379 1、丹阳阳房地产产板块分分布及竞竞争态势势 PAGEREF _Toc268779379 h - 333 - HYPERLINK l _Toc268779380 2、老城城区规划划 PAGEREF _Toc268779380 h - 335 - HYPERLINK l _Toc268779381 3、老城城区典型型楼盘分分布 PAGEREF _Toc268

10、779381 h - 38 - HYPERLINK l _Toc268779382 4、项目目基本概概况 PAGEREF _Toc268779382 h - 39 - HYPERLINK l _Toc268779383 5、户型型结构 PAGEREF _Toc268779383 h - 400 - HYPERLINK l _Toc268779384 6、建筑筑形态 PAGEREF _Toc268779384 h - 411 - HYPERLINK l _Toc268779385 7、项目目卖点 PAGEREF _Toc268779385 h - 422 - HYPERLINK l _Toc26

11、8779386 8、供销销状况 PAGEREF _Toc268779386 h - 433 - HYPERLINK l _Toc268779387 9、价格格分析 PAGEREF _Toc268779387 h - 444 - HYPERLINK l _Toc268779388 10、客客群分析析 PAGEREF _Toc268779388 h - 445 - HYPERLINK l _Toc268779389 11、老老城区房房地产市市场结论论 PAGEREF _Toc268779389 h - 446 - HYPERLINK l _Toc268779390 第三篇项项目定位位篇 PAGER

12、EF _Toc268779390 h - 49 - HYPERLINK l _Toc268779391 一、地块块研究 PAGEREF _Toc268779391 h - 499 - HYPERLINK l _Toc268779392 1、地块块概况 PAGEREF _Toc268779392 h - 499 - HYPERLINK l _Toc268779393 1.1、地理位位置 PAGEREF _Toc268779393 h - 49 - HYPERLINK l _Toc268779394 1.2、基地环环境 PAGEREF _Toc268779394 h - 50 - HYPERLIN

13、K l _Toc268779395 1.3、项目周周边道路路及建筑筑分布 PAGEREF _Toc268779395 h - 500 - HYPERLINK l _Toc268779396 2、地块块区位规规划 PAGEREF _Toc268779396 h - 53 - HYPERLINK l _Toc268779397 3、项目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc268779397 h - 660 - HYPERLINK l _Toc268779398 4、项目目问题点点 PAGEREF _Toc268779398 h - 662 - HYPERLINK l _Toc2687793

14、99 5、城市市借鉴项项目分析析 PAGEREF _Toc268779399 h 63 HYPERLINK l _Toc268779400 6、解决决方法 PAGEREF _Toc268779400 h 669 HYPERLINK l _Toc268779401 二、项目目市场机机会 PAGEREF _Toc268779401 h 700 HYPERLINK l _Toc268779402 三、项目目发展机机遇 PAGEREF _Toc268779402 h 722 HYPERLINK l _Toc268779403 四、项目目发展战战略 PAGEREF _Toc268779403 h 733

15、 HYPERLINK l _Toc268779404 五、价格格建议 PAGEREF _Toc268779404 h 774 HYPERLINK l _Toc268779405 第四篇产产品建议议 PAGEREF _Toc268779405 h 75 HYPERLINK l _Toc268779406 一、产品品定位 PAGEREF _Toc268779406 h 775 HYPERLINK l _Toc268779407 二、总体体规划设设计 PAGEREF _Toc268779407 h 766 HYPERLINK l _Toc268779408 1、主要要规划要要点 PAGEREF _T

16、oc268779408 h 766 HYPERLINK l _Toc268779409 2、规划划方案示示意 PAGEREF _Toc268779409 h 777 HYPERLINK l _Toc268779410 3、经济济指标分分析 PAGEREF _Toc268779410 h 788 HYPERLINK l _Toc268779411 4、产品品布局分分析 PAGEREF _Toc268779411 h 799 HYPERLINK l _Toc268779412 三、产品品设计建建议 PAGEREF _Toc268779412 h 811 HYPERLINK l _Toc268779

17、413 1、主力力户型建建议 PAGEREF _Toc268779413 h 811 HYPERLINK l _Toc268779414 2、空间间附加值值建议 PAGEREF _Toc268779414 h 881 HYPERLINK l _Toc268779415 3、户型型设计推推荐示意意 PAGEREF _Toc268779415 h 85 HYPERLINK l _Toc268779416 四、建筑筑风格建建议 PAGEREF _Toc268779416 h 866 HYPERLINK l _Toc268779417 1、建筑筑风格的的重要意意义 PAGEREF _Toc268779

18、417 h 877 HYPERLINK l _Toc268779418 2、项目目风格建建议 PAGEREF _Toc268779418 h 877 HYPERLINK l _Toc268779419 3、本项项目建筑筑风格示示意 PAGEREF _Toc268779419 h 899 HYPERLINK l _Toc268779420 第五篇投投资效益益分析 PAGEREF _Toc268779420 h 993 HYPERLINK l _Toc268779421 一、基本本经济参参数 PAGEREF _Toc268779421 h 933 HYPERLINK l _Toc268779422

19、 1、地块块A PAGEREF _Toc268779422 h 93 HYPERLINK l _Toc268779423 2、地块块B PAGEREF _Toc268779423 h 94 HYPERLINK l _Toc268779424 二、项目目开发成成本 PAGEREF _Toc268779424 h 955 HYPERLINK l _Toc268779425 1、地块块A PAGEREF _Toc268779425 h 95 HYPERLINK l _Toc268779426 2、地块块B PAGEREF _Toc268779426 h 98 HYPERLINK l _Toc2687

20、79427 三、项目目收益 PAGEREF _Toc268779427 h 1101 HYPERLINK l _Toc268779428 1、地块块A PAGEREF _Toc268779428 h 1011 HYPERLINK l _Toc268779429 投资净收收益率 PAGEREF _Toc268779429 h 1102 HYPERLINK l _Toc268779430 2、地块块B PAGEREF _Toc268779430 h 1022 HYPERLINK l _Toc268779431 投资净收收益率 PAGEREF _Toc268779431 h 1103 HYPERLI

21、NK l _Toc268779432 四、售价价变动分分析 PAGEREF _Toc268779432 h 1003 HYPERLINK l _Toc268779433 五、项目目社会效效益评估估 PAGEREF _Toc268779433 h 1044 HYPERLINK l _Toc268779434 六、项目目环境效效益评估估 PAGEREF _Toc268779434 h 1055 HYPERLINK l _Toc268779435 七、结论论 PAGEREF _Toc268779435 h 1055第一篇 城市研研究一、阅读读丹阳1、丹阳阳概况1.1、历史沿沿革 丹阳是是现今江江苏地

22、域域在公元元前2221年秦秦朝设置置的155个县份份之一，当时称称曲阿，后改名名云阳，唐天宝宝元年（7422年），因当时时境内生生长着众众多的“赤杨树树”，“赤”与“丹”同义，“杨”与“阳”谐音，故名“丹阳”，后取取“丹凤朝朝阳”之意，定名丹丹阳。119877年经国国务院批批准撤县县建市，被列为为沿海对对外开放放城市，是江苏苏省经济济发展水水平较高高的县（市）之之一。1.2、地理环环境丹阳市地地处长江江下游南南岸，江江苏省南南部，界界于东经经119924111954，北纬纬314532210，南北北长444公里，东西宽宽32.5公里里，全市市总面积积10559平方方公里，其中陆陆地面积积850

23、0.2平平方公里里，占总总面积的的81.2%、水域面面积1996.88平方公公里，占占18.8%。丹阳市市处在亚亚热带与与南温带带的过渡渡性气候候带中，具有明明显的季季风特征征，四季季分明，降水丰丰沛，光光照充足足。年平平均气温温15C，年日日照量为为20221小时时，无霜霜期2330天，平均降降水量为为10558.44毫米/年。220044年丹阳阳全市户户籍人口口80116433人，人人口连续续三年下下降，人人口得到到有效控控制。1.3、交通环环境丹阳的地地理位置置十分优优越，东东距上海海2000公里，西距南南京688公里，沪宁高高铁、京京沪铁路路、沪宁宁高速公公路、3312国国道、京京杭大

24、运运河和正正在规划划建设的的京沪高高速铁路路横贯市市区；常常州机场场坐落市市境，西西距南京京机场880公里里，东距距上海虹虹桥机场场、浦东东机场22小时车车程，班班机直航航世界各各地；对对外开放放的长江江第三大大港大港港港口离市市区188公里，全市已已形成了了铁路、公路、水路、航空综综合交通通运输体体系。1.4、人文风风貌 丹阳是是人文荟荟萃之地地，名人人志士，贤臣良良将，代代不乏人人。近现现代，丹丹阳孕育育了著名名教育家家、上海海复旦大大学创始始人马相相伯，著著名社会会科学家家、教育育家戴伯伯韬，著著名书画画家、美美术教育育家吕凤凤子，语语言学泰泰斗吕叔叔湘，以以及对革革命事业业作出过过贡献

25、的的共产党党人夏霖霖、黄竞竞西、管管文蔚和和匡亚明明等一大大批名人人志士。丹阳在在历史上上曾是南南朝齐高高帝萧道道成、梁梁武帝萧萧衍两代代开国皇皇帝的故故里，现现境内文文物遗迹迹丰富，存有南南朝帝陵陵石刻111处226件，散布在在胡桥、荆林、前艾、建山、陵口等等地，220只石石兽是我我国石刻刻艺术中中罕见的的珍品，已被列列为国家家级重点点保护文文物；季季子碑刻刻相传为为孔子唯唯一存世世手书；公元8883年年铸造的的唐中和和铜钟被被誉为“江南第第一钟”；丹阳阳是“董永和和七仙女女”故事的的源发地地；行宫宫九里村村是“吴”姓祖始始地；境境区存有有季子庙庙、沸井井、明万万善古塔塔、通泰泰桥、开开泰桥

26、、玉乳泉泉井、海海会寺、嘉山寺寺等名胜胜古迹。2、丹阳阳经济2.1、数字丹丹阳2.1.1、城城市GDDP 20009年丹丹阳市实实现地区区生产总总值5002.221 亿亿元，增增长144.0，其中中：第一一产业实实现增加加值299.388 亿元元，增长长6.99；第第二产业业实现增增加值2285.37 亿元，增长113.99；第第三产业业实现增增加值1187.46 亿元，增长115.66。三三次产业业增加值值的比重重为5.9：556.88：377.3。2.1.2、财财政收入入 20009年丹丹阳市完完成财政政总收入入63.02 亿元，同比增增长144.833，其其中：完完成地方方一般预预算收入

27、入23 亿元，同比增增长155.0。从各各项收入入完成情情况看：我市完完成工商商税收收收入377.155 亿元元，同比比增长88.4，其中中增值税税同比增增长6.7，营业税税同比增增长355.4，企业业所得税税同比下下降9.8，其他工工商税收收同比增增长144.5。存贷贷款较快快增长。截止112 月月底，全全市金融融机构本本外币存存款余额额为4557.331 亿亿元，增增长366.1，其中中居民储储蓄存款款余额为为2477.355亿元，增长222.33。贷贷款余额额创历史史新高，全市金金融机构构贷款余余额3554.660 亿亿元，增增长344.0。2.1.3、人民收收入 20009年丹丹阳市城

28、城镇居民民人均可可支配收收入达到到207799 元，增增长111.2，从收收入构成成看，工工资性收收入增长长了133.6，经营营性净收收入增长长7.99，财财产性收收入增长长6.44，转转移性收收入增长长9.77。全全年城市市居民人人均消费费性支出出达到1108331 元元，增长长7.11。2.2、丹阳经经济发展展状况及及主要特特点 丹阳经经济发展展主要围围绕“金三角角、金凤凤凰、金金丹阳”的三金金品牌 一是得得天独厚厚的区位位优势。丹阳地地处上海海都市圈圈和南京京经济圈圈的交汇汇处、长长江与京京杭大运运河的交交汇处、楚文化化与吴文文化的交交汇处，是同时时接受上上海经济济圈和长长江经济济带辐射

29、射的最佳佳区域。铁、公公、水、空立体体交通优优势明显显，人流流、物流流、信息息流、资资金流活活跃，为为丹阳经经济依托托和接轨轨上海，呼应南南京创造造了极为为有利的的区位优优势。丹丹阳称之之谓“金三角角”投资区区。 二是独独具特色色的产业业优势。丹阳工工业经济济结构合合理，行行业门类类比较齐齐全，具具有较强强的工业业加工配配套能力力和水平平。现已已形成了了以纺织织、丝绸绸、化工工、机械械、冶金金、新型型建材、轻工等等产业为为支柱的的十几个个门类。丹阳称称之谓“金凤凰凰”区域。 三是沿沿江大开开发的发发展优势势。丹阳阳境内长长江岸线线15公公里，被被称为“黄金岸岸线”，它位位于“两圈一一带”（即上

30、上海都市市圈、南南京经济济圈、江江苏沿江江重化工工带）的的重要节节点，未未来五年年内，丹丹阳将在在沿江区区内规划划好“一个基基地五个个园区”：一个个基地，即根据据“深水深深用，浅浅水浅用用”的原则则，把沿沿江建成成能源基基地。五五个园区区，即以以长江岸岸线资源源为依托托的高能能耗、大大运输量量的冶金金钢铁和和制造业业工业园园区；沿沿滨江大大道向北北线腹地地的纺织织印染工工业园区区、化工工工业园园区和轻轻工造纸纸工业园园区；沿沿滨江大大道向南南的汽摩摩配件工工业园区区，同时时大力发发展现代代物流业业和旅游游业。二、城市市建设及及发展1、城市市基础建建设 丹阳经经济的发发展，离离不开城城市建设设的

31、有效效支撑，配套设设施的完完善。拉拉开城市市框架，拓宽发发展空间间是突破破丹阳发发展瓶颈颈的必由由之路。丹阳市市以“一体两两翼、东东西联动动、完善善形态、提高品品位”，营造造“江南水水乡、现现代气息息”为主题题，用两两年时间间完成丹丹阳城市市建设从从次发达达到苏南南发达城城市形象象的目标标，重点点做好城城市外围围及各出出入口的的城市景景观设计计，包括括高速公公路两侧侧及出入入口、大大运河、铁路、城市外外围、二二环公路路、丹金金路、丹丹句路、迎宾路路以及中中山路、丹凤北北路、西西环路、北环路路、城河河路的改改造。2、城市市规划中心城片区功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了政治、住居、文化

32、、教育工作、主要产业发展等功能。经济开发区大型企业的聚集地，成立多个外资工业园，是主要的工业基地，政治中心的转移必将带动区域的发展。从城市规规划角度度来看，丹阳的的规划方方向是“东移南南扩”，未来来的主要要重点发发展区域域是经济济开发区区，行政政中心的的东迁预预示着这这一发展展方向。而本项项目正位位于经济济开发区区内，区区域规划划定位为为工业区区，现阶阶段交通通、商业业等配套套相对匮匮乏，生生活氛围围不足，但随着着开发区区的日趋趋成熟，生活氛氛围将日日渐形成成，成为为集工业业、居住住、商务务为一体体的完善善工业区区，区域域形象将将得到提提升，成成为中心心城区之之后另一一个副中中心。3、开发发区

33、规划划及现状状3.1、开发区区概况江苏省丹丹阳经济济开发区区成立于于19992年，19993年被被江苏省省人民政政府批准准为省级级经济开开发区，行政区区划面积积50平平方公里里。位于于丹阳老老城区东东部，以以京杭大大运河为为界，是是丹阳新新城区，丹阳新新的政治治、经济济、文化化中心。经过十十多年的的开发建建设，目目前已建建成155平方公公里的工工业、商商贸、金金融、行行政、生生活功能能区，常常住人口口10万万。来自自20多多个国家家和地区区投资的的8000多家生生产型企企业落户户，基本本形成了了视光学学、五金金工具、新型建建材（木木业）、汽车零零部件四四大主导导产业，精细化化工、机机械冶金金、

34、包装装印刷、医药器器械、电电子信息息、农产产加工等等产业快快速集聚聚，升级级改造。3.2、产业机机构丹阳阳开发区区是全国国最大的的眼镜生生产基地地。是全全市眼镜镜产业的的重要集集中区。代表企企业有万万新、东东方、明明月、远远大、鸿鸿晨、亚亚光、康康美达等等。丹阳阳年产光光学镜片片、树脂脂镜片22.5亿亿副，镜镜架1亿亿副，雄雄踞全球球第一。丹阳眼眼镜产量量占国内内总产量量的700，占占全球总总产量的的45，其中中开发区区就占了了五分之之二；丹丹阳眼镜镜的销售售量占全全国的三三分之一一，其中中开发区区就占五五分之三三。丹阳阳开发区区是全国国知名的的中高档档木地板板生产基基地。创创建了圣圣象、康康

35、树、肯肯帝亚、欧圣、克诺双双凤等众众多中国国著名、知名品品牌，550以以上产品品远销欧欧美市场场，年销销售达550亿元元。丹阳阳开发区区是我国国重要的的汽车零零部件生生产基地地。汽车车零部件件产业近近几年来来迅速崛崛起。拥拥有汉高高、大赛赛璐、大大亚沃得得、中顺顺、超力力、吉凯凯恩、希希格玛、新泉、新天洋洋、常诚诚、圆通通等大批批企业，生产铝铝合金轮轮毂、安安全气囊囊发生器器、空调调、灯具具、仪表表台，内内饰件、油箱、冷凝器器、风扇扇、电机机等系列列产品，成为众众多国内内外汽车车制造企企业的一一级供应应商。丹阳阳开发区区是亚洲洲最大的的五金工工具生产产基地。是江苏苏省唯一一的五金金工具出出口基

36、地地。以华华昌、锋锋泰、汉汉森、友友和、新新美达、威旺等等为主体体的生产产企业，主打产产品是金金刚石锯锯片、钻钻头、电电动工具具，产品品90以上出出口。全全市年产产锯片550000万片，其中开开发区占占70。以引引进世界界一流水水平的激激光焊接接生产线线为标志志，我区区五金工工具业正正在实现现升级换换代的历历史跨越越。3.3、中心区区域规划划从本项目目所在开开发区的的位置来来看，本本项目紧紧邻老城城区及开开发区行行政商住住板块，周边集集中了大大量的居居住社区区及多项项配套，离工业业区有一一定距离离，整体体上来看看，本项项目的位位置是开开发区的的边缘位置置，但能能分享到到开发区区各项优优秀资源源

37、。第二篇 房地产产市场篇篇一、房地地产开发发概况 随着国国民经济济结构调调整，城城市化、小城镇镇建设步步伐的加加快。居居民生活活水平逐逐步提高高，房地地产已成成为国民民经济发发展中一一个独立立的产业业，是国国民经济济构成中中的重要要内容，并进入入快速发发展的轨轨道。 在政府府鼓励住住房消费费政策的的推动下下，丹阳阳市房地地产业一一直在高高位数中中运行，投资总总额、施施工面积积大幅度度增加，房地产产业是国国民经济济组成部部分，与与国民经经济发展展相联系系，国民民经济高高速增长长必然带带动房地地产业的的高速发发展，反反之，房房地产业业的发展展推动国国民经济济快速增增长和扩扩大内需需的重要要因素。9

38、5年前前，丹阳阳市仅有有几家房房地产开开发公司司，投资资规模在在亿元左左右徘徊徊，966-999年进入入调整收收缩期，空置商商品房增增加，投投资总额额减少；20000年，随着国国民经济济加速发发展和城城市化进进程的加加快，居居民收入入的提高高，房改改政策由由实物分分配转为为货币分分配政策策的推行行，给房房地产业业发展注注入新的的活力，进入快快速发展展阶段，处于周周期性扩扩张期，近几年年以来，是丹阳阳房地产产市场快快速发展展的几年年。随着着丹阳经经济的快快速腾飞飞，上海海、苏州州、南京京等地房房地产市市场的迅迅速升温温，带动动了丹阳阳房地产产市场的的蓬勃发发展。 另外由由于受国国家宏观观调控的的

39、影响，07，08年年以来，丹阳房房产认购购、成交交量大幅幅缩水，市民出出现观望望心理。对于丹丹阳市未未来房市市政策和和房价走走势，受受观望心心理的影影响，房房产市场场低迷，成交量量大量萎萎缩，一一个月整整个城区区只有不不到100套的成成交量。房价的的增长速速度和幅幅度大大大减缓，并且部部分楼盘盘明升暗暗降，房房价出现现了下降降趋势。但丹阳阳市的房房屋新批批项目和和建造工工程量并并未减少少，基本本与往年年持平。进入009年随随着国家家和地方方政府关关于鼓励励居民购购买商品品房的优优惠政策策相继出出台，大大量自住住型客户户需求大大量释放放，丹阳阳楼市成成交量大大幅提升升，房价价也随之之上涨，市中心

40、心房价从从07，08年年45000元/平方一一路上涨涨到55500元元/平方方左右。进入20010年年以来，由于220099年的房房价上涨涨过快，银行贷贷款条件件开始收收紧，利利率也开开始提高高，目前前成交量量出现了了一定程程度的下下降，但但是伴随随着城市市化进程程和国民民经济快快速增长长，住房房刚性需需求的不不断增加加，以及及土地成成本和材材料成本本的增加加，丹阳阳市房价价总体趋趋势必将将持续增增长，但但增长速速度将会会放缓。未来一一段时间间内房价价下跌的的可能性性也很小小。另外因位位置、环环境、管管理，人人文等因因素，丹丹阳各个个区域的的销售情情况和价价格也有有很大差差异，平平均价格格的差

41、距距已扩大大到了每每平方米米10000元到到15000元左左右。其其中由于于丹阳城城市市政政规划中中明确以以市区为为主体，以开发发区为北北翼，东东部和南南部为南南翼进行行城市化化发展，因此丹丹阳的商商业，金金融，贸贸易等商商贸中心心，以及及生活中中心等几几乎全部部集中在在以上几几个区域域，因此此这些区区域更受受购房者者的喜爱爱房价也也相对偏偏高。而而西部和和北部由由于商业业配套和和生活配配套相对对不齐全全，生活活环境较较差，因因此销售售成交量量和房价价都相对对比较低低。二、土地地市场1、丹阳阳（行政政）市土土地市场场备注：含含丹阳行行政范围围内所有有乡镇丹阳市土土地市场场近年成成交土地地基本为

42、为商住性性质，纯纯住宅项项目较少少，虽然然土地出出让为商商住性质质，其实实仍然是是以住宅宅为主，商业为为辅。注：由于于丹阳市市20009年11月222日前，各地块块的容积积率不明明确，参参考后续续土地成成交状况况，本报报告中对对20009年11月222日前成成交土地地中的容容积率，采用“云阳镇镇容积率率2.002.2，其其他镇容容积率11.7”。2、丹阳阳市区土土地市场场蓝色部分分为开发发区成交交地块地块编号号区域地块位置置占地（）用地性质质容积率竞得人总建（）总价（万万元）地价(元元/亩)楼板价（元/）成交日期期G10005云阳镇云阳镇普普善片区区D898113.88住宅1.0容积率率2.6

43、6丹阳市新新嘉源房房地产开开发有限限公司2335515.88269444200.0011533.820100-5-21G10004云阳镇云阳镇普普善片区区C1127700.6商住住：1.0容积率率3.0丹阳市天天怡房屋屋建设开开发有限限责任公公司3381101.8338110200.001000020100-5-21合计/2025514.4/5716617.68607554200.0010622.8/地块编号号区域地块位置置占地（）用地性质质容积率竞得人总建（）总价（万万元）地价(元元/亩)楼板价（元/）成交日期期G09118云阳镇云阳镇竹竹林路东东侧535226.99商住1.00,2.66丹

44、阳市通通泰地产产1391169.94100551125.18722.220099-122-300G09117云阳镇云阳镇任任甲村路路南侧210660.11商住1.00,2.66江苏天坤坤集团有有限公司司547556.22639544125.17722.120099-122-300G09111开发区开发区丹丹桂路北北侧133666.77住宅1.772.22丹阳市永永佳地产产294006.7741304465.004443.420099-8-2G09009开发区开发区SS2411省道东东侧145660.11商住2.554.00江苏卓越越置业有有限公司司582440.441421165.006244

45、20099-8-2G09001华阳路华阳路东东侧84000商住/江苏天坤坤集团有有限公司司18488020188160.161092220099-1-22G09003开发区开发区通通港路北北侧37666.7商业/陈红英82866.74434060.118410.320099-1-22G09004云阳镇云阳镇东东方路西西南侧37466.7商业/中国石油油化工股股份有限限公司82422.744563100.1868320099-1-22G09002开发区开发区迎迎春路北北侧753.3商住/苏州市承承信房地地产16577.266171151.3310311.820099-1-22合计/1191180

46、.5/3182240.08198222110.88622.9/地块编号号区域地块位置置占地（）用地性质质容积率竞得人总建（）总价（万万元）地价(元元/亩)楼板价（元/）成交日期期G08005开发区开发区齐齐梁路东东侧1233006.88商住/466113.662802280.115601.120088-111-300G08009开发区开发区九九纬路南南侧948333.88商住/1896667.6145009.55102.0076520088-111-300G08006开发区开发区齐齐梁路东东侧2107660.11商住/215220.221296680.330602.220088-111-300

47、G08007开发区开发区八八纬路南南侧791007.11商住/1582214.2130552.66110.0082520088-111-300G08008开发区开发区八八纬路东东侧281880.11商住/563660.2243533.811103.00772.520088-111-200G08003开发区开发区兰兰陵路南南北侧646667商住/12933348056683.005622.920088-5-25G08004开发区开发区七七纬路南南侧550880.33住宅/1101160.64962260.006450.420088-5-25G08002开发区开发区八八纬路北北侧1308827.3

48、商住/2616654.6202556103.22774.220088-5-20G07335开发区开发区市市门第一一路东侧侧96400.1商业/丹阳盛大大装饰城城开发有有限公司司192880.2295666.111495.920088-1-10G07336开发区开发区北北苑路南南侧29800商住/丹阳市金金鑫房地地产5960030568.223511.720088-1-10G07338丹金公路路丹金公路路东侧89800商住/丹阳市通通泰房地地007495.620088-1-10G07337开发区开发区四四纬路南南侧58000商住/丹阳市华华甸置业业发展有有限公司司116

49、00057566.009495.720088-1-10G07440云阳镇云阳镇九九房村45733.4住宅/江苏天坤坤集团有有限公司司91466.844765.116488.720088-1-10G07442丹金公路路丹金公路路西侧40000住宅/丹阳市振振南房地地产8000039766.117496.320088-1-10G07445姜家园姜家园路路北侧606.7商住/江苏和美美置业12133.4201220.8716566.520088-1-10G07441东门外东门外大大街南侧侧13066.7住宅/丹阳市亚亚洲房地地产26133.416885.771642.820088-1-10合计/52

50、46649.4/104992988.8732226.99193.005697.87/三年总计计/8463344.3/1939915771538802.9403.9323833.577/20088年1月月-20010年年7月丹丹阳开发发区土地地成交分分布图迎春路北侧苏州承信房地产753.3东方路西南侧中国石油化工3746.7S241省道东侧江苏卓越置业14560.1丹桂路北侧丹阳市永佳地产13366.7普善片区C丹阳天怡地产112700.6普善片区D丹阳新嘉源地产89813.8G0737四纬路南侧5800G0736北苑路南侧2980G0735市门第一路东侧9640.1G0802八纬路北侧1308

51、27.3G0804七纬路南侧55080.3G0809九纬路94833.8G0808八纬路东侧28180.1G0807八纬路南侧79107.1G0805齐梁路东侧123306.8G0803兰陵路南北侧64667G0806齐梁路东侧210760.1备注:黑黑色字体体为20009-20110年成成交土地地，红色色字体为为08年年成交土土地从上图可可以看出出，丹阳阳开发区区土地出出让从008年的的围绕开开发区中中心逐步步往南片片区发展展 从土地地成交价价格来看看，099年土地地价格上上涨不大大，涨幅幅为199%，而而20110年成成交土地地，价格格上涨了了82%。 09年年以来丹丹阳共成成交土地地10

52、幅幅，总用用地面积积32.2万平平米，预预计可为为后期市市场提供供近900万平米米的上市市量，如如果按照照09年年丹阳商商品房年年成交高高峰期883万平平米计算算，099年以来来上市的的土地需需要一年年以上的的时间被被市场消消化；其其中开发发区共成成交土地地7幅，总出让让面积223.99万平米米，可为为后期市市场提供供67.7万平平米的上上市体量量； 丹阳市市区20010年年以来累累计成交交2幅地地块，单单价2000万元元/亩，成交面面积3003.88亩。 08年年以来丹丹阳累计计成交土土地266幅，总总出让地地面积884.66万平米米，根据据各项目目出让指指标计算算，预计计可为后后期市场场提

53、供1193.9万平平米的上上市体量量。其中中开发区区（含滨滨河国际际新城区区域）共共成交土土地188幅，总总出让面面积844.6万万平米，可为后后期市场场提供1169万万平米的的上市体体量，供供应量占占到全市市的877%；可可以看出出，丹阳阳未来商商品房开开发的热热点是在在开发区区。三、房地地产开发发环境1、开发发投资及及施竣工工状况（数据来来源：丹丹阳统计计局）20066年至220099年保持持较高的的增长速速度，220099年全年年完成投投资额115.661亿元元，较220088年增幅幅11.18%，房地地产开发发火热。（数据来来源：丹丹阳统计计局）（数据来来源：丹丹阳统计计局）20099

54、年商品品房施工工面积达达到1994.445万平平方米，同比下下降8.92%；20009年年商品房房竣工面面积达到到63.82万万平方米米，同比比下降225.553%。2、商品品房销售售状况（数据来来源：丹丹阳统计计局）20099年商品品房销售售面积达达到了882.992万平平方米，同比增增幅达到到了1000.777%，市场火火爆程度度可见一一斑。（数据来来源：丹丹阳统计计局） 20009年商商品房销销售金额额为300.777亿元，同比增增幅达到到了1339.227%的的高点。（数据来来源：丹丹阳统计计局）商品房销销售价格格逐年走走高，220099年达到到了37710.81元元/平方方米的高高点

55、，增增幅近220%。3、商品品房供销销分析 20009年商商品房预预售许可可面积为为1633.977万平方方米，而而20110年上上半年已已经达到到了1330.996万平平方米，可丹阳阳房地产产销售最最火爆的的20009年全全年才达达到833万平方方米，供供明显大大于求。 20009年供供销比为为1.998，而而到了220100年上半半年则达达到了33.355，未来来压力巨巨大。四、经济济开发区区房地产产市场1、区域域土地利利用概况况从丹阳土土地利用用规划来来看，项项目所在在的经济济开发区区为房地地产开发发的一个个重要板板块，住住宅用地地主要以以市政府府为中心心向四周周辐射；从目前开开发现状状

56、来看，核心区区域的住住宅用地地已逐渐渐开发面面市，后后续可开开发的土土地不多多，本项项目所在在规划中中的滨河河国际城城为目前前经济开开发区住住宅用地地最为密密集的小小区域，后期该该区域将将有一定定量的住住宅开发发体量；从经济开开发区可可持续开开发看来来，滨河河国际城城为区域域未来几几年的重重点开发发带，其其房源与与目前在在售项目目的后续续房源成成为未来来供应市市场的主主力。项目所在区域本项目所所在的滨滨河国际际城目前前形象一一般，但但若在政政府利好好的规划划下，引引入品牌牌开发企企业联合合打造，小区域域仍具有有一定的的可塑性性。2、目前前区域房房地产分分布概况况目前经济济开发区区在售的的重点项

57、项目集中中于市政政府北侧侧的丹桂桂路，代代表项目目有金鼎鼎城市花花园、天天福花园园、佳景景天城、东方盛盛世；开发区北北部的典典型项目目天波城城成为丹丹阳的标标杆项目目，虽然然其地段段一般，但产品品本身市市场竞争争力较强强，定位位在当地地相对高高端，吸吸引了丹丹阳经济济较强的的购房者者、外地地在丹阳阳的生意意客群；东方盛世佳景天城海宇花园本项目普善人家东方佳园名都新贵凤翔花园城金鼎城市花园天福花园天波城项目所在在规划中中的滨河河国际城城，目前前在售项项目只有有积善人人家和锦锦江人家家，周边边已有的的住宅小小区为东东方新城城、幸福福三区、以及天天怡开发发新九曲曲河以北北的东方方嘉园。3、区域域在售

58、项项目分析析3.1、项目概概况项目名称称总建面积积（万）物业类型型建筑类型型开发商天波城62住宅多层、小小高层、高层国骅金鼎城市市花园25住宅、商商业小高层、高层金鑫天福花园园12住宅、别别墅多层、别别墅东方盛世世16住宅、商商业小高层、高层金必顺凤翔花园园城四期期约4万住宅多层、小小高层高高层凤翔地产产名都新贵贵近4万住宅多层、小小高层天正房地地产东方嘉园园6万左右右住宅、商商铺多层、小小高层、高层天怡普善人家家12住宅、商商铺多层、小小高层天怡、通通泰、嘉嘉源佳景天城城住宅多层、小小高层永佳房地地产锦江花园园共6幢多多层住宅多层天江房地地产物业类型型以住宅宅为主，沿街底底商零星星分布；在售

59、项目目里，多多层多为为前期已已售房源源的建筑筑类型，目前在在售的以以小高层层为主、高层为为辅，可可以看出出，小高高层住宅宅在目前前的丹阳阳市场已已经不罕罕见，逐逐渐被购购房者所所接受，但高层层建筑仍仍然较少少；国骅、天天怡在丹丹阳已经经具有一一定的品品牌效应应，其项项目被购购房者所所认可。3.2、产品结结构项目名称称建筑类型型面积区间间段()主力面积积（）产品附加加值天波城小高层、高层99/1130/1955/1440目前已1140平平米的四四房为主主阳台赠送送面积、顶层局局部挑高高金鼎城市市花园多层、小小高层、高层、别墅90-1160二二房、三三房、四四房120-1300平米的的三房天福花园

60、园多层、别别墅70-1120平平米的二二房、三三房70-1120平平米的二二房、三三房东方盛世世小高层、高层80-1130二二房、三三房120-1300平米三三房凤翔花园园城四期期小高层、高层130-1800平米的的三房、四房130-1800平米的的三房、四房名都新贵贵多层、小小高层102-1600平米的的二房、三房102-1600平米的的二房、三房普善人家家多层、小小高层80-1150平平米二房房、三房房130-1500平米三三房佳景天城城多层、小小高层80-1140二二房、三三房120左左右的三三房锦江花园园多层80-1120二二房、三三房80-1120二二房、三三房总体来说说，丹阳阳在户