2022年土地估价师考试试题：估价案例与报告

1、2022 土地估价师考试试题：估价案例与报告一、案例分析题(22040(一)某土地估价师接到一项业务托付方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格询问意见价格基准日确定在2022年6月30日下面并到现场调查的记录要点，阅读后答复相关问题。(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。A19992B171与农夫协商过程顺当，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。2022 年 5AB10017202022 年 24A13开发区内，A 公司领取了国有土地使用证。，A A120225A5A12481520224;1211202237202287A地支付的出让金。16202220%

2、，202210%。问题(每题 4 分)及权利变化的根本过程。A7一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。7、 请依据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。(二)2022年2月16拥有的局部不动产进展估价进展核算据托付方初步说明估价对象土地于2年2月6为8平方米年3月20日将批发零售局部转让出复查，住宿餐饮局部2022年3月26 日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2022年6月6日被法院查封，2022年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑主要土地登记卡的抄写件，阅读后答复有关问题。单位

3、：平方米、万元问题(每题 5 分)：由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，消失了至少 处错误， 青指出并将更正内容列在下面。20222162022202022差异)。202211系数分别为和-420227315153060细得分规章详见各题中)的为正常内容)，阅读后答复所提问题。二 估价方法与估价过程( 一)方法选择;选择方法估价。本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价域具有类似的市场交易，并且发生在近期 1 至 2 年之内，可以作为比拟案例使用，所以具备采纳市场比拟法估价的条件。20222022AA符合AA市基准地价的合法性和现时性进展了调查，状况说明，AA20221

4、A202219AYJKG条件。本次采纳的市场比拟法、基准地价系数修正法和本钱靠近法的估价根本原理如下：市场比拟法的根本原理A估价对象交易状况指数/比拟实例交易状况指数;估价对象估价基准日地价指数/比拟实例交易期日地价指数;估价对象区域因素条件指数/比拟实例区域因素条件指数; D 估价对象个别因素条件指数/基准地价系数修正法的根本原理基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等价进展修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。基准地价系数修正法计算公式为：宗地价格=宗地所处区域基准地价(1+ Ki)相关修正系数式中：Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。本钱靠近法的根本原理土地价

5、格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益其中：土地开发费，指为使土地到达能够使用状况的改进投入，比方平坦费用、道路修建费用、水电费用等;等等，各地不同;不需要另外支付;开发市场平均收益率计算的利润;(3正法估价之前，一般需要对其进展哪几个方面的分析和考察?收益的来源，一般表现在哪几个方面?有相关修正一项，依据你的阅历，一般包括哪些方面的内容?(的为正常内容)，阅读后答复所提问题。(一)采纳本钱靠近法估价土地取得费估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费9225/平方米。依据当地制定的征地区片价， 80/90/平方米。有关税费土地治理费x28元/平

6、方米。耕地占用税依据省耕地占用税实施方法(政 1987119 号)，耕地占用税为 8 元/平方米。耕地开垦费29101510=A+B+C=19.8 元/平方米土地开发费并参考四周地区的土地开发实际发生费用状况，确定土地开发费用为 85 元/平方米。投资利息1231612%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为匀称投入，投资利息计算如下：投资利息=(土地取得费+有关税费)开发周期6.12%+土地开发费9.32(元/平方米)投资利润通过调查当地土地开发及投资状况，本钱靠近法中利润计算的基数包象投资利润为：投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)10%= 19.48(元/平方米)土地增

7、值收益依据土地治理部门供应的资料，当地土地增值收益一般按本钱价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和) 益公式：土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)15%= 33.54(元/平方米)无限年期土地使用权价格该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为： 土地单价=1+2+3+4+5+6= 90+ 19.8+85+ 9.32+ 19.48+ 33.54=257.14( 元/平方米)区位修正本钱靠近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进展微观区位因素修正。 依据估价人员认为

8、，对本次估价对象的区位修正采纳基准地价修正体系比拟恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6.64%。则：区位修正后土地使用权价格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)有限年期土地使用权价格运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3(元/平方米)” 问题(每题 3 分)：5数据可以分解为哪几大类?价的特点简述可能的缘由。85/中可能有的影响工业地价的区域因素。; 误并简述缘由的得 1.25 分，只指出错误不简述缘由不得分，总分为 30 ( 提示：第一、其次局部至少 1522 个错误点)试卷四 土地估价案例与报告一、案例分析题( 一)答题要点及参考答案1.土地取得及

9、权利变化的根本过程(1)19992，AB17;(2)20225A17权，但性质不清;2022241320224A120225A让合同，但土地性质明确为出让;2022872.A公司全部土地的四至东：环城绿化带;南：通城路;A7;北：寰宇电器公司。有提到的)出让合同;出让金收据;土地使用权证;土地登记档案。出让地价内涵的要点(1)时点：2022630;用途：工业用地;使用年期：43;开发程度：内外“六通一平”;土地性质：出让;容积率：开发区平均容积率。5.7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程土地出让市场价=该开发区工业地价市场平均价亩数=167112(万元)土地根底设

10、施费=该开发区工业根底设施费市场平均水平(1+长率)亩数=48/12(1 +10%)7=30.80(万元)用l=20(17 -4)(4+1)=7.69(万元)77土地出让金=112 -30.80+7.69=150.49(万元)(二)答题要点及参考答案错误更正如下用途：综合一商业零售、住宿餐饮;证件种类：身份证一法人代码证;权属性质：出让一国有建立用地使用权;有建立用地使用权_出让; (5)使用年期：36年40年;(6)其他登记卡;土地抵押登记卡。2022摊，不考虑土地历史用途价值差异) 计算土地转让价值土地转让价值=土地登记价值/土地总面积商业零售局部分摊土地面积=2454/490815327

11、66(万元)202271别因素差异准时间因素)土地现价=基准地价(1+住宿餐饮的修正系数)住宿餐饮局部建筑面积=3372(1-4%)3376 3.12=3033.54(万元)(一)答题要点及参考答案估价报告中关于估价方法选择的表达一般应当包括的方面说明方法选择总的思路;列出选择的方法;说明所选方法的理由：说明未选方法的理由;对所选方法根本原理进展介绍。面的因素估价目的;估价原则;估价对象所在市场状况。需要对其进展以下几个方面的分析和考察基准地价是否掩盖估价对象;基准地价设定的市场条件是否与估价对象所在的市场条件近似;基准地价是否在合法使用期内;基准地价现时性是否较好;估价目的所反映的竞争性一般，与基准地价的特点接近。全部权的变化;用途的变化;开发程度的变化;投资集约度的变化;相对区位条件的变化。一般包括以下几方面的内容用途修正;年期修正;时间修正;土地容积率修正;权益状况修正。(二)答题要点及参考答案法估价的地类采矿用地;仓储用地：机关团体：科教;医院卫生慈善;新闻出版：文体消遣：公共设施;公园绿地。依照现行法律，上述案例数据可以分解为以下几大类;劳动力安置补偿费用;地上物补偿;社会保障。的特点简述可能的缘由征地区片价不包括青苗补偿;征地区片价不包括地上物补