国内贷款和新开工背离或透露“保交楼”落地进程

1、框架申明从销量看地（超额收益出现在行衰退末段到复苏前段含量在价先从投资开竣工看地产业链；从企业到位金资金链水指关注行业风险阈值。事件：统局布22 年18 月国地相数，18 月地产售积79 亿，23房地销金额859万元同7销价970元平同63开面积851平同72工积369亿平同比211，投额908万元同74；位金008亿元同250；图 1：8月销售面积、销金额竣工面积及位金单月同比负增长窄新开工面积、开发资增长扩大日期指标累计数值累计同比（变化）单月数值单月同比（变化）单月环比(-年平均环比)单月季调环比商品房销售面积（万方）-%( pt)-%( pt)%( %)%商品房销售金额（亿元）-%(

2、pt)-%( pt)%( -%)%商品房销售均价（元/平）-%( pt)%( pt)-%( -%)%商品房新开工面积（万方）-%( -pt)-%( -pt)-%( -%)-%商品房竣工面积（万方）-%( pt)-%( pt)%( -%)%商品房开发投资（亿元）-%( -pt)-%( -pt)%( %)-%商品房资金来源（亿元）-%( pt)-%( pt)%( -%)%资料来源：统计局，统局布22年8月份0大城房数0新房价比029其一城环比010线城市环比020%，三四线城市环比040%；二手房房价环比035%，其中一线城市环比00%，二线城市环比030三线市050；分类环比环比增减同比同比增减

3、70城新房-0.29%-0.18pct-2.10%-0.42pct一线新房0.10%-0.20ct2.80%-0.30ct分类环比环比增减同比同比增减70城新房-0.29%-0.18pct-2.10%-0.42pct一线新房0.10%-0.20ct2.80%-0.30ct二线新房-0.20%-0.20ct-1.00%-0.50ct三线新房-0.40%-0.10ct-3.70%-0.50ct70城二手房-0.35%-0.14pct-3.32%-0.31pct一线二手房0.00%-0.20ct0.80%-0.10ct二线二手房-0.30%-0.10ct-2.80%-0.30ct三线二手房-0.50

4、%-0.20ct-4.20%-0.30ctP：租赁房房租0.00%-0.10pct-0.50%-0.10pct资料来源：统计局，图 3：销售、新开工、工、开发投资及到资指标结构数据汇总日期指标累计数值累计同比同比增减单月数值单月同比同比增减单月环比过去三年均环比商品房销售面积（万方）-%pt-%pt%商品住宅-%pt-%pt%办公楼%-pt-%pt-%-%商业营业用房%-pt-%pt%-%其他商品房%-pt-%pt%东部区域-%pt-%pt%-%中部区域-%-pt-%pt-%-%西部区域-%-pt-%pt%东北区域-%-pt-%-pt-%长三角-%pt-%-pt-%-%珠三角-%-pt-%-p

5、t-%-%环渤海-%-pt-%-pt-%-%中西部-%-pt-%-pt-%-%东北-%pt-%-pt-%-%商品房销售金额（亿元）-%pt-%pt%-%商品住宅-%-pt-%pt%-%办公楼%pt-%pt%-%商业营业用房-%-pt-%pt%-%其他商品房-%-pt-%pt%商品房销售单价（万方）-%pt%pt-%-%商品住宅-%pt%pt%-%办公楼-%pt%pt%商业营业用房-%pt-%-pt%-%其他商品房-%pt-%pt%-%商品房新开工面积（万方）-%-pt-%-pt-%-%商品住宅-%-pt-%-pt-%-%办公楼-%pt-%pt%-%商业营业用房-%-pt-%pt-%-%其他商品

6、房-%-pt-%-pt-%-%商品房竣工面积（万方）-%pt-%pt%-%商品住宅-%pt-%pt%-%办公楼-%pt%pt%-%商业营业用房-%pt-%pt%-%其他商品房-%pt%pt%-%商品房施工面积（万方）-%-pt-商品房开发投资（亿元）-%-pt-%-pt%土地成交价-%pt-%-pt%土地购置面积-%-pt-%-pt-%建筑安装费用-%-pt-%-pt-%-%土地购置费用-%pt-%-pt-%-%商品房资金来源（亿元）-%pt-%pt%-%国内贷款-%pt-%pt%-%利用外资%-pt6-%pt-%自筹资金-%-pt-%pt%个人按揭-%pt-%pt%-%定金及预收款-%pt-

7、%pt%-%其他到位资金-%-pt-%-pt-%-%资料来源：统计局，一、一、8月单月销售面积同比增速22.6较 7月负增长收窄 6.3pc销售市场仍处于改善趋势中但缺乏亮点建议提前于 10月份左右的基本面观察期布局相关标的如果 10月份左右基本面难以改的情景出现再去进一步博弈政策放松而布局可能并不合适，届时市场更可能出现系统性风险担忧8月销售面积同比增速226（较 7月负增长窄 63pc销售金额同比增速为199（较 7月负增长收窄 83pc），销售单价同比增为 35（较 7月正增长大 25pc），销售面积金额同比增速均较月所回升，销售市整呈复态。18累销面同速30较17增窄01pc18月计销

8、金同增为29较17月负长窄09c，18月计售价比6，较17负长窄12pc。居民购买能力和购意愿我们居新存和款余同增来测民购能项据均处高，与销同形明剪差，充的买力预示售企回；用币化数12口和定 期口来测民意类径据自1年下年来续于史较位即民意愿体弱。整体看售自21年6月开回7叠加情复影逐下80随贷进一下月开政出边宽揭现地宽松策续2年12份场现暖34份受上海区疫影，售数出明下，5月份情转加策好持释，售现定边改，6月份房积推情后求补疫期数据后入多影下销回快预7月份场步回归常，售据所落，仍于5份8月份售处改趋势，缺亮。往后看根高数据察6城9上（13日销售数比负较8月月大8pct至8，市场度短疫影较8份有

9、落年来政落效逐步放及强策地预持改善需等，计2年三度量续际善维持 22年整体销售U型走势，前低后高判，下半年销售或好于上半年，市复斜率或更为平缓，年为两位数负增长。建议提前于 10 月份左右的基本面观察期布相标的，如果 10 月份左右基本面难以改善的景现，那再去进一步博弈政策放松而局能并不合适届市场可能出现系统性风担债角分前按照险价的优质企关券高收益机会股角关注a稳长线“持续生现流能力“招保万中【商口【利展万科金集【中海发华置龙集； b销售复苏后值弹性大的地方区型国企【建发股份【越秀】等；c精选“质量杠杆”的高杆民企等销右确明显布；d源仍获健报如华城】。图 ：8月单月销量金额比负增收缩至99%图

10、 ：8月单月销售金额调环为 22%000500000500000000单月销售金额及同比单月销售金额（亿元）单月同比单月同比趋势0%0%3%02/0803/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0800/0801/0802/080%0%0%0%2%4%6%8%单月销售金额环比单月环比单月季调环比07/0808单月环比单月季调环比07/0808/0208/0809/0209/0800/0200/0801/0201/0802/020208统计局、统计局、图 ：8月单月销量面积比负增收缩至26%图 ：8月单月销售面积调环为 10%00050000050000

11、0000单月销售面积及同比单月销售面积（万方）单月同比单月同比趋势0%0%3%02/0803/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0800/0801/0802/080%0%0%0%2%4%6%8%单月销售面积环比单月环比单月季调环比07/0808/020807/0808/0208/0809/0209/0800/0200/0801/0201/0802/0202/08图 ：9月上半月销售同负增长略有扩大，因受短期疫情影响统计局销售数据与房管局销售数据同比图 结构上9月上半一线城市同比增速升二及三四线同比增速落房管局重点城市分线销售套数同比0%0%5%10

12、%统计局全国销售面积同比房管城销售套数同比0%50%0%5%07090803007090803080909030909000300090103010902030209070908030807090803080909030909000300090103010902030209统计局、房管局、房管局、图 1：居民新增存款同略有回落，但仍明高售面积同比增速，预销售企稳回升居民新增存款趋势同比及销量趋势同比居民新增存款趋势同比销售面积趋势同比图 1居民存款余额提升居民购买能力或步复，将有助于销售场暖居民存款余额趋势同比及销量趋势同比居民存款余额趋势同比销售面积趋势同比0%5%0%0%5%08/008/

13、0809/0800/0801/0802/0803/0804/08050806/0807/0808/0809/0800/0801/0802080%0%0%0%2%4%0%5%0%5%0%008/0809/0800/0801/0802/0803/0804/0805/0806/08070808/0809/0800/080%0%0%0%2%01/01/0802/08 统计局、房管局、房管局、图 1：货币活化指边改，居民投资意或恢复货币活化指数（1/2口径）与销量趋势同比指数季调值指数趋势值销量趋势同比图 1货币活化指数边改居民投资意愿步复货币活化指数（活定期口径）与销量趋势同比指数季调值指数趋势值销量

14、趋势同比501015200%0%0%0%2%02/02/0850101520250%0%0%0%2%02/02/0802/0803/0804/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0800/0801/0802/0803/0804/08050806/0807/0808/0809/0800/0801/08统计局、房管局、房管局、二、二、8月单月竣工面积同比增速为2.5较 7月负增长收窄 33.5pc“保交楼”问题关注度及重视度提高的背景下，前期由于疫情和现金流短期问题造成的竣工延期项目出现集中回补，判断后续竣工增速有望小周期回升，但竣工大周期基本结束，产业

15、链配置逻辑将逐步由竣工交付周期驱动转为竞争格局改善驱动；投资短期及未来半年或仍受到土地成交价滞后计入影响；新开工具备反弹基础，但短期受到复工压制，中期受制于拿地约束8月投资金额同比增速为138（较 7月负增长扩大 15pc），18累投资额比速为74（较17增长大10pc。随土成（18月累同425滞计，地置（17月累同比4将势，于开面减中长建费将慢行预后投金升或明滞后于销。8月新开工面积同比增为57（较 7月负增扩大 03c18月计新工积比速为372较17月负长大12 pc）自1 末来新同比续于地置积同，当两间刀差渐小，或预企已开库后随销售开具弹基但期到压期于拿约。8月竣工面积同比增速为25（较

16、 7月负增长收窄335c18月计工面同增为21（较17月负增长窄2pc判“交题注及重高背下前期于情现流期问造竣工延期项目现集中，往后看，各方积续推进“保楼”背，后续竣工速有望回升，预计22年下年工出明回升。整体看，工后开，时在4以约225年在14年后至3年；于我提“竣复苏周期（9至2，19年半以逻续兑；0受情全年工比降421有位数同提向周加放20年压竣断速已前2在方极保楼”背景，半竣将现明回；3回分22年竣面，维持增4增将转。总的来看19 年来的工大周期高滞后出但因为行业苏与资压力并存，工短期脉冲反弹，后续工性受于金链被拉判工大期本束产业配逻也将生变由房地产开发公司牺牲利率增长的竣工交付周驱转

17、为房地产行业稳经降本增效诉求下供应集中度提高竞争格局进一步改善动如果售善右出房产业布或入买局善辑续仍需本和金验在基上议注1延于发转物中写长公寓产业等2）围绕地生链转：集采交易管地科技。图 1：8月单房地产同比负增长扩大至13% 图 1：8月单月房地产资季调环为26%000500000000单月房地产开发投资及同比单月房地产投资额单月同比单月同比趋势0%0%0%0%0%1%02/0803/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/08090800/0801/0802/080%0%0%0%2%4%6%8%单月房地产开发投资环比单月环比单月季调环比07/0808/0207

18、/0808/0208/08090209/0800/0200/0801/0201/0802/0202/08统计局、等统计局、等图 1：7月建安费用持下行，土地购置费有落图 1：预计土地购置费滞后于土地成交价势行0%0%0%0%0%2%4%6%单月建安费用及土地购置费用比土地购置费用与土地成交金额单月同比土地购置费用单月同比土地成交金额单月同比6/057/058/059/050/051/052/050%0%0%0%0%2%4%6%7/018/019/010/011/012/013/0102/0703/0702/0703/0704/0705/0706/0707/0708/0709/0700/0701

19、/0702/07统计局、等统计局、等图 1：8月单月新开工比负增长扩大至57%图 1：8月单月新开工环比为37%单月新开工面积及同比单月新开工面积环比单月新开工面（万方）单月同比单月同比趋势 单月环比单月季调环比0005000005000000000%0%0%0%0%2%4%6%02/02/080%0%0%0%2%4%6%07/0808/0207/0808/0208/08090209/0800/0200/0801/0201/0802/0202/0802/0803/08002/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0800/0801/08统计局、等统计局、等图 2

20、：8月单月竣工同负增长小幅收窄至%图 2：8月单月竣工季环为 453%500000500000500000000单月竣工面积及同比单月竣工面积（万方）单月同比单月同比趋势0%0%0%0% 0 02/0803/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0800/0801/0802/080%0%0%0%0%2%4%6%8%10%单月竣工面积环比单月环比单月季调环比07/0808/07/0808/0208/0809/0209/0800/0200/0801/0201/0802/0202/08统计局、等统计局、等图 2：8月末去化周期上月末增加 03个月图 2随着已

21、获取未开土地库趋紧新开势逐步趋同于土地购置积商品住房开工未售库存及去化周期单月新开工面积与土地购置面积同比开工未售库存（万方）库存去化周期（月） 单月新开工面积同比单月土地购置面积同比0%50055020803/08020803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0800/0801/0802/080%0%0%2%4%6%09/0809/11009/0809/1100/0200/0500/0800/1101/0201/0501/0801/1102/02020502/08 统计局、统计局、图 2：1年开工减少停工增加导致施净减少图 2：1年净停复工积比例较 20年有所回升

22、房企开竣工、停复工及施工面积）5010050506070809000102030405060708090001商品房净停复工面积及比例净停复工面积（万方）停复工比例864202030020304050607080900018%6%4%2%0% 统计局、统计局 备注净停复工=停工-复工图 2：受新开工影响，工面积增速呈下行势图 2：竣工面积总量或在 23年左右触顶商品房新开工同比及竣工同比竣工面积同比新开工面积同比01 02 03 04 05 06 07 08 09 00 010%0%0%0%1%2%04 05 06 07 08 09 00 01 02 03 04商品房新开工面积及竣工面积竣工面

23、积（亿平）新开工面积（亿平）01 02 03 04 05 06 07 08 09 00 012098704 05 06 07 08 09 00 01 02 03 04统计局、统计局、三、三、8月单月到位资金同比增速为21.7，较 7月负增长收窄 4.1pct，结构上融资类资金中国内贷款明显回升，与新开工增速背离或透露“保交楼”进程的逐步落地，自筹资金有所回升；目前房地产行业资金链指数略有回升，行业资金处于修复期；不同城市能级房价进一步分化，一线城市上涨8 月到位资金同比增为217（较 7 月负增长窄 41 pc），中贷款速为176（较7 月负192pc筹金184（较7负收窄22pc金付款速26

24、0（较7月负52pc）个按增183（较7负收窄4pc；值得意资位资国贷资金中国贷以开贷显开贷的同步指新工比略下滑两增出明背离或“交楼进程逐落测用月开工面积比速估际发比速估出月实开额约80 亿元与月内款值为40 亿元，部差贷额为实已地项的保交”款模。另外，自筹资同比有回升“中债增信”等资支持或有所贡献；销类到位资金（个人按揭定金及预付款与销数走相，势回。8月地行资链数趋值至10环比升pc，业金面于复，仍于历安平130后看政三稳央三红线涉资新等倒部房在降意存去杆通道前。从供链度看累工程款模比自21 年下年来续行一是程款障数下，对工程款偿能下付险大使应商工欠接度降更向现支工抵等物支付方是新工及企暂施

25、等响计施面同出小下滑同使工欠对规下，另计程款与施面同两剪差逐收工欠模同增比建模滑更也体现出应对程款受度下。行业整体杠（负债18年后告别 45度上趋势高位回判断业杠杆未来进一步降这对行业是重大变化影响基本面大环不可同日而语此背景过去 bea主导的板块情或逐渐演变为弱 eta的 apa者说选股从过去的杠囤地房企变为现金主的管理红利房企（体考房地产现流模型）。图 2：8月到位资金同负增长收窄至21%图 2：8月到位资金季环为 41%500000500000500000000单月新增到位资金及同比单月新增到位资金单月同比单月趋势同比0%0%0%0%0%2%4%02/0803/0802/0803/080

26、4/0805/0806/0807/0808/0809/0800/0801/0802/080%0%0%0%2%4%6%8%单月新增到位资金环比单月环比单月季调环比07/0808/0208/007/0808/0208/08090209/0800/0200/0801/0201/0802/0202/08图 3：销售类回及融回款均有回升图 3“交楼落地国内款同比明回升0%0%0%0%0%2%4%6%单月销售类及融资类到位资金单月同比单月融资类到位资金单月销售类到位资金0%0%0%2%4%6%自筹资金及国内贷款单月同比自筹资金国内贷款07/0808/0208/08007/0808/0208/0809/02

27、09/0800/0200/0801/0201/0802/0202/0807/0808/0208/0809/0209/0800/0200/0801/0201/0802/0202/08统计局、资料来源：统计局、图 3：资金链指数单月动上，短期趋势升图 3：累计工程欠款规同比持续下行8%7%6%5%4%3%2%1%0%房企资金链指数 资金链指数季调资金链指数趋势 500000500000500000000累计工程款（应付未付）及同比累计应付未付工程款（元）累计同0.80.60.40.20002/0702/0803/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/080

28、0/0801/0802/08统计局、备注：资金链指数=单月到位资金/单月房地产投资 02/0703/002/0703/0704/0705/0706/0707/0708/0709/0700/0701/07图 3：工程欠款保障系数下行，房企偿付能力下降风险加大，使得供商工程欠款接受度下降累计工程欠款同比与保障倍数累计工程欠款同比累计工程欠款保障倍数.0图 3累计工程欠款同与累计施工面积同趋大一致，当前因供应对款接受度下降，两逐收敛累计工程欠款同比与施工规模同比累计施工面积同比累计工程欠款同比0%0%0%0%1%02/02/07.5.0.5.0.50202/070%0%0%0%0%1%2%02/07

29、03/0702/0703/0704/0705/0706/0707/07080709/0700/0701/0702/0703/0704/03/0704/0705/0706/07070708/0709/0700/0701/07资料来源：统计局、备注工程欠款保障系数=滚动到位资金/滚动累计工程款滚值即12个月平均值图 3：国内贷款与新开面积走明显背离图 3：估计 8月单月新增国内贷款（160亿）中贷约 800亿元“保交”贷款约 40亿国内贷款及新开工面积单月同比新开工面积单月同比国内贷款单月同比0%0%0%2%4%07/0808/0207/0808/0208/0809/0209/0800/0200/

30、0801/0201/0802/0202/08 统计局、统计局、8月0整房环029百房环比000房同比20（上负长大04pc百城房价比032较7份降00pc，价体仍小持下趋，往看若量稳升，导房价或需个度右时间。结构从70城价来价比上城数为9（上少1个持城数为1较增加1个跌市为0较月加0个一城房环比0二环02环04，不同城市能级房价进一步分化，高能级城市房价持续回升；一线城市新房房价同比2，二线同比10，三线同比37一城同涨，线三线市比下。受限价变影6 以，70 城价先后现真表为与城宅格数峰填，这也致70 城价数上涨被估幅在调时低下压，着220 疫的展流动的减缓了种价收敛现为房涨动二价格涨且手房明

31、显过房当前202 年部区域新和手房倒减少或现219的新价和手价走势于致特。图 3：0城新房房价比09，百城001%图 3：0城新房房价比20，百城032%.%.%.%.%.%.%.%.%0.5%1.0%1.5%70城及百城新房房价环比百城房价环比城房价环比5%0%5%0%5%1%70城及百城新房房价同比百城房价同比城房价同比02/0803/0804/0805/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0800/0801/0802/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0800/0801/0802/08统计局、花顺、

32、中指、统计局、花顺、中指、图 4：房价环比上涨城数减少 1个至 19个图 4：房价同比上涨城数减少 1个至 21个70城新房房价环比城市结构环比：上涨城市数环比：持平城市数环比：下跌城市数0%0%0%0%0%02/080302/08030804/0805/0806/0807/0808/0809/0800/0801/08020870城新房房价同比城市结构同比：上涨城市数 同比：持平城市数 同比：下跌城市数0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%02/0803/02/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0800/0801/0802/08 统计局、统计局、图 4：结构上，一线城市新房房价环比01，二环比02，三线环比0%70城一线/二线/三线新房房价环比图 4：结构上，一线城新房房价同比28，线比1，三线同比37%70城一线/二线/三线新房房价同比.%.%.%.%.%10%2.0%三线新房环比二线新房环比一线新房环比5%0%5