经济型酒店可行性研究报告

1、经济型酒店可行性研究报告经济型酒店可行性研究报告经济型酒店可行性研究报告一、酒店业和经济型酒店的概念及特征（一）酒店业的概念与分类1.酒店的定义酒店（Hotel)- 来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在中国被称为酒店、饭店、宾馆、旅店、旅馆等。2.酒店分类1）按酒店功能分类1.1 商务型、经济型、旅游度假型、汽车旅馆型每种酒店以星级为划分，现在目前最多的酒店就是商务型酒店，旅游型酒店在中国任然处于发展阶段，经济型酒店现在非常受宠，如 7 天，莫泰 168 等等都是许多人首选的经济型酒店，汽车旅馆型主要是在国外的高速公路上出现得很多，中国现在

2、还较少。1.2 旅游度假型又衍生出以下两种形式：1.2.1 分时度假酒店（又称独立产权式酒店）这是为了吸引宾客，尽快回收资金，酒店经营者用“合股购买客房产权”的方式来让不同的购买者每年轮流使用同一间客房。而若某人独立购买了一间客房，除每年自己来享受之外，平时则由酒店方代为出租。1.2.2 公寓式酒店这是近年来又新推出的一种品种，在将客房原有的使用功能上增加了一个自助厨房间，便于客人自助餐饮，适合于长年租住或家庭型的客源。使酒店客房不仅作为“睡觉的地方”，而且是居住的空间。1.3 商务型又衍生出以下两种形式：1.3.1 国宾馆是满足政府接待功能为主的商务酒店，这是一种具有中国特色的酒店经营方式。

3、经济型酒店可行性研究报告1.3.2 国际会议中心是举办各种大型商务会议的酒店。2）按酒店价格分类经济型、中档型、豪华型3）按酒店建筑设备、酒店规模、服务质量、管理水平划分通行的旅游酒店的等级共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。3.1 五星酒店这是旅游酒店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅，综合服务比较齐全。是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。3.2 四星酒店设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，室内环境艺术，提供优质服务。客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。

4、3.3 三星酒店设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。这种属于中等水平的酒店因设施及服务良好而价相对较便宜在国际上最受欢迎，数量较多。3.4 二星酒店设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级。3.5 一星酒店设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要。4）按酒店特点分类国际型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入酒店的产权投资，但是也有一些酒店公司在提供酒店

5、管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店的控制能力。3.酒店经营模式经济型酒店可行性研究报告投资和管理酒店的六种模式从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理星级酒店主要有六种模式：3.1 模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系酒店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营酒店，也就是选择作为单体酒店(Independent Hotel)存在这种单体酒店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有酒店都采用了这种方式。 模式一的优点酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高

6、的品牌形象及完善的营销系统渠道，酒店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润。 模式一的缺点这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的酒店集团的发展，大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力，大量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统。在欧美等酒店业发达的国家，单体酒店在酒店业中的比重不断降低。3.2 模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持酒店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个酒店联盟获得营销和预订方面的支持。这种

7、情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流酒店组织(Leading Hotels of The World) 、世界小型豪华酒店组织(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等酒店联盟的方式获得营销方面的支持。 模式二的优点选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。 模式二的缺点经济型酒店可行性研究报告但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能力

8、的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的限制。3.3 模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的酒店管理公司或联号管理公司管理酒店，再加入酒店联盟，在酒店投资者没有酒店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理酒店成为一种较好的选择。 模式三的优点如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。 模式三的缺点投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的酒店管理公司往往需要支

9、付高昂的管理费用和人员开支，使酒店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了酒店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大酒店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入酒店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。3.4 模式四：投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。酒店投资者可以成为某一个酒店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理酒店一些酒店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了酒店客源的进一

10、步扩大。 模式四的优点可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说，这种酒店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对酒店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是酒店的营销权，所给付的也仅仅是与酒店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随酒店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的酒店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。经济型酒店可行性研究报告 模式四的缺点酒店的未来发展，要受到品牌的限制。3.5 模式五：委托管理特许经营的双重运作酒店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议，即：

11、一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的酒店公司既可以向酒店投资者提供酒店管理服务，同时又可以向酒店投资者提供酒店品牌特许经营服务。各个不同的酒店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些酒店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的酒店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。但是，一般而言，酒店的投资者在选择酒店品牌和酒店管理公司的时候，最好能选择同一家酒店公司。在酒店业的实践中，投资者可以和酒店公司签订两份合同，也可以和酒店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合

12、同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家酒店公司能提供的两类服务。3.6 模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，酒店管理公司参股酒店，成为联合投资者。一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时购买酒店的部分股权。 模式六的优点将管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。同时，酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入酒店的产权投资，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒

13、店的控制能力。(二)经济型酒店的定义及特征经济型酒店可行性研究报告近几年来，高速增长的经济为各大城市带来了庞大的商务客源和大批旅游者，一种既能享受星级宾馆标准、收费又不高的经济型酒店自然而然受到欢迎。经济型酒店相比已发展成熟、规范化高档酒店，带来更多的商业机会，既包括经济型酒店数量、规模、档次等涉及硬件、资金的方面，也包括产权、机制、经营模式、管理服务、行业体制等方面。由于经济型酒店规模及经营相对灵活，除了常规的房地产项目策划具有参照意义，对于某目前的空置商业用房和因“退二进三”遗留的工业用房而言，更具有开阔思路、盘活存量的重要作用。本文主要研究目前我市经济型连锁酒店分布、规模、配套、房价、发

14、展趋势等特征，以期为外来经济连锁酒店企业、本地房地产开发决策提供参照。1、经济型酒店的概念经济型酒店(Budget Hotel)是相对于传统的全服务酒店(Full Service Hotel)而存在的一种酒店业态，国外对经济型酒店的划分主要以价格为标准，结合国内特点，我们认为，经济型连锁酒店可以定义为：以大众型观光旅行者和中小商务旅行者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，以加盟或特许经营等经营模式为主，价格低廉（一般在 300 元人民币以下），服务标准，性价比高的现代酒店业态。2、经济型酒店的分类就世界范围来看，经济型酒店可以划分为三种类型：城市商务型酒店，青年旅舍，汽车旅馆。3、经济型酒

15、店的特征经济型连锁酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是满足普通旅行客人和商务客人住宿需求的产品设施。它的基本特征包括：经济型酒店可行性研究报告产品的有限性。经济型酒店紧扣酒店的核心价值住宿，以客房产品为灵魂，去除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐(Bed & Breakfast)，会议、休闲娱乐等功能则尽可能压缩或免去，仅一些有限服务酒店提供简单的餐饮、健身和会议设施。高性价比。与一般社会旅馆不同的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化，突出清洁卫生、舒适方便的特点，同时价格适中。相

16、对于高档饭店动辄上千元的房价，经济型酒店的价格一般在人民币300 元以下，一些青年旅舍和汽车旅馆甚至只有几十至一百元左右。消费群体大众化。经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。而高档酒店往往以高端商务客人、高收入阶层、公费旅客群体为主要目标市场。加盟或特许经营等连锁经营形式为主。经济型酒店一般采取连锁经营的方式，以达到规模经济，提高品牌价值。这也是经济型酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的一个明显特征。选址注重交通便捷、商务、旅游或居住氛围成熟。该类酒店通常有以下选址特征：一是交通枢纽或交通干线站点附近，包括地铁、轻轨、公交站点等，步行距离通常不超过 10 分

17、钟；二是商业网点、写字楼集中的区域附近，或者知名旅游景点附近；三是大型居住社区或知名楼盘或附近步行距离通常不超过 10 分钟。4、经济型酒店的发展过程经济型酒店在全球的发展经历了四个时期:萌芽与发展初期、蓬勃发展时期、品牌调整时期、重新发展时期。有观点认为，在发达国家，经济型连锁旅馆与高档星级酒店的比例一般为 73。中国经济型酒店最初始于 1996 年，上海锦江集团下属的锦江之星作为中国第一个经济型酒店问世。进入 21 世纪,各种经济型品牌如雨后春笋般破土而出（具体参见附表国内在营品牌经济型酒店一览表），并呈现如下的发展特点：经济型酒店可行性研究报告中国经济型酒店行业成长迅速,出现了一些颇具影

18、响的民族自主经济型酒店品牌。具有全国影响力的有：锦江集团于 1996 年创办的锦江之星；首都女友国际酒店集团与携程旅行服务公司于 2002 年组建的如家酒店连锁等。此外还有一些地区性经济酒店，如上海的莫泰 168 和宝隆居家、华南地区的 7 天、北京地区的欣燕都等。这些品牌呈现蓬勃的发展趋势,在短短几年时间里得到迅速扩张，一些地区品牌也正积极发展成为全国性品牌。国内经济型酒店需求旺盛，其中北京、上海、广州、成都等大型城市经济型酒店的需求非常旺盛，市场条件比较成熟。而长三角区、珠三角区、京津地区这三个地区较高的经济发展水平也决定了经济型酒店的需求水平。所以经济型酒店在中国是以点面结合的格局迅速在

19、经济发达的地区发展起来。经济型酒店吸引了大批资本的涌入。由于经济型酒店的投资比较小,而投资回报率要比同类酒店高，所以各行业的资本都纷纷看好这类项目。全球品牌和国内品牌的竞争日益加剧，许多国际知名经济型酒店品牌纷纷看好中国，纷至沓来，争夺市场份额。2005 年 3 月，某“小天鹅”集团旗下连锁酒店“天鹅之星”正式开业，标志着某本土品牌经济型酒店发展拉开序幕。之后，全国知名经济型酒店巨头“如家”、“锦江之星”也相继落户某。总体而言，某经济型连锁酒店业正处于起步阶段。5、经济型酒店的一般要求基本选址标准靠近外来商务人士的中转站（火车站、机场）、目的地（商务写字楼区、展馆区或批发市场区）或休闲地（步行

20、街、旅游景点）等，距离商务中心车程在 10 分钟以内；交通便利，步行 3 分钟内可达公交车站，步行 5 分钟内可达地铁站；临街或次临街，询路指示方便，建筑外观可见度高；经济型酒店可行性研究报告距离机场、火车站、长途客货运站车程不超过 20 分钟；有较齐全的餐饮、停车、购物、银行、娱乐等社会配套；治安环境较好，治安事件案发率低；周边酒店供求关系平衡，酒店均价超过 200 元，有三星级以上酒店，三星级酒店均价超过 260 元。基本物业标准标准经济型酒店物业为 5 层长方体建筑，建筑面积在 4000 平米左右，房间面积平均 20 平米，房间 100 间，大堂 100 平米，实用率超过 75%。利用旧

21、办公楼、旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。物业要求有：实用面积 3500-5000 平方米左右，最好为独栋物业，或共用物业（总面积不超过 1 万平方米）中部分楼层，或大厦裙楼；楼层长方形，径深不超过 20 米，最好在 14 米左右；最低楼层允许穿楼板排水，楼层最低横梁不低于 2.5 米；建筑物结构为框架结构，允许进行改造。周边有一定的空地，出路通畅并可停车。水、电、气、排污、通讯等设施到位。物业具有商业用途或业主承诺改用途；物业产权清晰无抵押，或经抵押，但银行同意出具同意出租书.二、本项目引入经济型酒店的市场可行性分析（一）某主城经济型酒店行业调查1、某主城经济型酒店分布和数量调查经济型酒店及

22、两星级酒店数量表区域 数量名称地址星级渝中1汉庭快捷酒店（某大坪店）（经济型）菜园坝经济型酒店可行性研究报告区 2某莫泰（解放碑店）（经济型）解放碑3某奥体宾馆（经济型）上清寺4某莫泰（上清寺店）（经济型）上清寺5如家快捷酒店（某解放碑洪崖洞店）（经济解放碑型）6某尚好酒店（经济型）解放碑7重宾之星连锁酒店（大坪店）（经济型）大坪8某玉岛商务酒店（经济型）上清寺9某金地 126 连锁旅店（奥体中心店）（经济解放碑型）10如家七斗星酒店(某大坪店)（经济型）大坪11某斯威特时尚酒店（经济型）解放碑12某似家心怡酒店（解放碑店）（经济型）解放碑13某安富宾馆（经济型）大坪14某佳豪宾馆（经济型）解

23、放碑15某天鹅城市酒店（经济型）解放碑16如家快捷酒店（某上清寺店）（经济型）上清寺17某恺瑞酒店（公寓式）解放碑18某望园连锁渝都客栈（大坪店）（经济型）19某青少年国际公寓（经济型）少年宫20锦江之星（某渝中店）（原鹅岭公园店）（经鹅岭济型）21七天连锁酒店（某大礼堂店）（经济型）大礼堂22七天连锁酒店（某上清寺店）（经济型）上清寺23七天连锁酒店（某解放碑二店）（经济型）解放碑24某喜悦城市酒店两路口中山三路 130 号经济型酒店可行性研究报告投资大厦25格林豪泰（某谢家湾店）（经济型）谢家湾26某柏捷酒店（经济型）石桥铺27某似家心怡酒店（石桥铺店）（经济型）陈家坪28如家快捷酒店（某

24、石桥铺店）（经济型）石桥铺29某似家心怡酒店（石桥铺店）（经济型）石桥铺九龙坡(含30某小天鹅商务酒店（杨家坪店）（经济杨家坪型）高新区石31某瑞天商务酒店（经济型）石桥铺桥铺)32某同好酒店（经济型）石桥铺33锦江之星（某杨家坪店）（经济型）杨家坪34格林豪泰（某渝州路店）（经济型）陈家坪、石桥铺35天连锁酒店（某石桥铺店）（经济型）石桥铺36某铁马宾馆（经济型）滩子口37某大同荷泰酒店（经济型）江北、观音桥38某博文商务酒店（经济型）江北、观音桥39汉庭快捷酒店（某加州店）（经济型）加洲江北40某拓展商务宾馆（经济型）江北、观音桥41某百悦聚酒店（经济型）龙溪建材市场六楼42某喜悦酒店（经

25、济型）江北、观音桥经济型酒店可行性研究报告43某加州客栈（经济型）加洲44某北岸宾馆（经济型）红旗河沟45某凯加宾馆（经济型）江北、观音桥46某小天鹅商务酒店（观音桥店）（经济型）江北、观音桥47某佳园连锁酒店（经济型）江北、观音桥48某西都宾馆（经济型）江北、观音桥49某金地 126 连锁旅店（加州店）（经济型）加洲50某松藻宾馆南坪花园八2村二号51某盛大酒店南坪252马瑞卡快捷酒店连锁（某南坪威尔士店）（经南坪济型）53如家快捷酒店（某会展中心店）（经济型）南坪南岸54某速朋谊酒店（经济型）南坪区55汉庭快捷酒店（某南坪店）（经济型）南坪56马瑞卡快捷酒店连锁（某秀苑店）（经济型）南坪5

26、7某伊锐宾馆（经济型）南坪58某喜悦酒店（经济型）南坪59洛可快捷酒店（南坪店）（经济型）南坪60格林豪泰（某西南大酒店）（经济型）南坪渝北61某米格尔大街酒店（经济型）红锦大道567 号区(含北部62某果岭时尚酒店（经济型）新牌坊经济型酒店可行性研究报告新区)63某天星壹号酒店（经济型）天星桥64洛可快捷酒店（沙坪坝店）（经济型）沙坪坝65如家七斗星商旅酒店（某沙坪坝店）（经济沙坪坝型）66某似家心怡酒店（沙坪坝 2 店）（经济型）沙坪坝沙坪67某学林宾馆（经济型）沙坪坝坝68某金地 126 连锁旅店（沙坪坝店）（经济沙坪坝型）69某似家心怡酒店（沙坪坝 1 店）（原银山宾沙坪坝馆）（经济型

27、）70某小天鹅商务酒店（沙坪坝店）（经济型）沙坪坝71七天连锁酒店（某沙坪坝店）（经济型）沙坪坝北碚72如家快捷酒店（某北碚店）（经济型）北碚73 重宾之星连锁酒店（北碚天奇店）（经济型）北碚2、某典型经济型酒店经营状况分析品牌特征 ：全国性品牌试探，本地性品牌初创。某经济型酒店属于起步阶段，国际型连锁品牌大多数未入驻；本地品牌处于起步阶段，仅天鹅之星、金地 126 和临江客栈三家品牌相对成型，泽彬相当于连锁型招待所，在硬件和服务上与真正意义上的经济型连锁酒店有较大差距。成熟商务区为经济型连锁酒店首选：从某目前在营经济型连锁酒店的分布状况来看，传统金融、行政中心及 CBD 核心的渝中区为选址首

28、选，拥有经济型连锁酒店数量比例达 56%，其中如家快捷、锦江之星等全国性品牌都集中在渝中区，分别依托成熟行政中心和汽车贸易产业的配套需求。金地 126、泽彬等本地经济型连锁酒店则选择江北、九龙坡区等商务氛围较为成熟的区域设点，避免竞争同经济型酒店可行性研究报告时成本得以控制。房地产开发热点区域南岸区和传统老城区沙坪坝区经济型连锁酒店则相对缺乏。2.3 注重成本相对较低、但交通便捷的商圈边缘：经济型连锁酒店重在“经济”两字，78%选择在商圈外设点，以节约成本，同时交通便捷、配套等设施相对齐全。全国连锁酒店如家快捷、锦江之星选择在距离解放碑商圈车程不超过 10 分钟，商务人流量较大的上清寺及鹅岭地

29、区。本地连锁酒店天鹅之星因位于次级商圈江北区观音桥商圈内，成本较高致使房价高于其它品牌连锁酒店。大型居住社区成为经济型酒店选址的热点区域：目前某大型居住社区发展相当迅速，已经形成了龙溪镇、加州居住区、五黄大社区、直港大道居住区，居住社区及商业配套的发展同样带来大量的流动人口，为经济型酒店提供了商机，本地品牌金地 126 的选址特征就是这种类型，设点于龙溪镇和加州花园附近，客房入住率达到 80%，可见居住社区与经济型酒店的相关性是较高的。规模特征：某市经济型连锁酒店无论从数量还是规模来看，远少于东部发达地区，本地品牌数量也较少。从房间数量而言，除锦江之星和天鹅之星房间数达到 100 余套，其它均

30、为 3060 套，规模较小。但从经济型酒店的户型面积而言，面积较适中，同国际品牌酒店模式较为接近。4、某经济型酒店与其它旅游餐饮行业的关联分析4.1 从旅游市场看酒店的客源景气1）20062008 国际和国内旅游统计项目国际旅游人国内旅游人年份数同比增幅数同比增幅（万人次）（万人次）2006 年60.315%6787.1913.7%2007 年76.226%8009.3318%2008 年87.214.5%10001.1924.9%数据来源：某统计公众信息网经济型酒店可行性研究报告2）2009 年 14 月旅游统计旅游1-3 月同比%国际旅游人数（万人次）23.0610.7旅游外汇收入（万美元

31、）1280211.6国内旅游人数（万人次）3814.4920.3国内旅游收入（亿元）209.4722数据来源：某统计公众信息网3）分析某 2008 年国际旅游人数同比 2007 年多出了 14.5%,超过了 2007 年床位数幅7.92%，说明虽然经济形势还未出现积极的明朗化，但国际旅游人数对酒店的供应客户却依然持续走高。某 2008 年国内旅游人数同比 2007 年多出 24.9%，说明经济实惠的酒店供应客户还在以较快的速度增长，经济型酒店的“蛋糕”不断扩大，可以预见 09 年经济型酒店的开店数量还会快速上涨。2009 年 1 月至 4 月的增幅较 2008 年有所回落,主要原因是受旅游季节

32、因素和金融危机的影响。4.2 从利用外资情况看酒店的客源景气1）利用外资数据表指标同比增2009 第2009 第一200620072008季度同比增（单位：万美元）幅一季度幅协议（合同）额112960407369283124-30.539468-63.5外商直接投资111558406799279513-31.338985-63.9外商其它投资1402570实际利用外资额876671220112737351.51 倍55156-20.5经济型酒店可行性研究报告外商直接投资695951085342729131.52 倍5366-22.5外商其它投资622378数据来源：某统计公众信息网2）外资客源

33、分析通过外商投资数据同比分析，可把握 4 星和 5 星酒店的外籍商务人士入驻率变化。2008 年实际利用外资额比 2007 年同比多出 1.51 倍，但少于 2007 年的 2.6 倍,说明利用外资受金融危机的影响较大。受金融危机的影响，2009 第一季度实际利用外资额同比增幅大幅下降20.5%，如果单纯从数据推导外籍商务人士的数量，则对酒店的商务客户供应产生较大影响。4.3 从交通客运量看酒店的客源景气1）20062008 年交通客运量数据表年 份2006200720082008 年同比增长客运量（万人）612287718787573.2213.4%铁 路138821712472.4012.

34、5公 路581797331683248.3013.5水 路142113661391.651.9民 航240334460.8738.0空港吞吐量旅 客（万人）812.381049.231126.517.4%与某正班通航城市（个）5865即某机场出港航线国 内5258国 际（地区）67某机场飞行起降架次（万架次）8.9010.51数据来源：某统计年鉴 20082）2009 年 13 月统计经济型酒店可行性研究报告客货运输量2009 年一季度同比%旅客运输量（万人）23058.7811.4铁路711.0011.8公路21846.0011.6水运366.08-4.5航空135.7020.6旅客（万人）

35、328.0811.5数据来源：某统计公众信息网3）交通客运量对酒店的客源供应分析某 2008 年客运量同比增长 13.4%，超过 2007 年床位数 7.9%的增长速度。民航客运量对星级酒店的需求最直接，民航 2008 年同比增长 38%，在四大运输体系中增长率最高，也说明对酒店的客源供应将产生积极效果。铁路和水路涨幅或降幅均较小，说明这两种运输方式对酒店的客户供应变化不大。公路运输大部分为短程运输，13.5%的增长率对高级酒店的客源供应不会产生非常积极的效果；拉动酒店的需求也更多体现在经济型酒店上面。2009 年同比增幅在下降，航空已下滑到 20.6%，减少了近 10 个百分点，相比外商投资

36、负增长 20%，民航业的缓慢下滑对酒店运营不会产生较大冲击，但会产生缓慢影响。（二）本项目周边经济型酒店市场调查经对本项目周边的走访调查，共计五星级酒店 2 家、三星级酒店 2 家、经济型酒店 12 家。鉴于本项目是对打造经济型酒店的可行性做研究，我们将重点对经济型酒店做调查分析。在本地经济型酒店中，均采取与其它企业共用一栋楼的形式，如 7 天快捷连锁位于晋榆彩园大厦裙楼，下面为富安百货。有知名星级品牌为背景的经济型酒店单店房间数均在 100 间以上，其它品牌房间数不超过 65 间。以房间数据而言，某市处于经济型酒店发展初期，本地品牌除小天鹅集团旗经济型酒店可行性研究报告下的天鹅之星房间数为

37、100 余套，其它本地经济型酒店的房间数量均小于 60 间，规模偏小。全国性连锁经济型酒店锦江之星 100 余套，如家快捷 60 余套规模较大，体现出了其自身的实力，展现出了自身品牌。国内品牌标准间套内面积集中在 30-40 平方米，舒适度相对较高。在抽样调查的样本中，泽彬招待所的单间为 1020 平方米，其它样本单间为 2030 平方米。标间的面积区间集中在 3040 平方米，像天鹅之星，如家等还开出了情侣套房、家庭套房、商务套房等多功能的客房，以此来满足各种消费者的需要。经济型酒店越来越注重其消费者居住的舒适性，大多数房间面积与星级酒店大致一样，使其更加舒适，从而提高了自身的竞争能力。多种

38、功能套房的推出，不仅提高了自身产品的档次，还扩大了其目标客户群。普通标间价格集中在 100-160 元/天，价格有较大发展空间。九龙坡区谢家湾 78 号九龙坡区渝州路 79 号高新区渝州路 81 号石桥铺高新区科园一路 2 号九龙坡区渝州路 108 号石桥铺科园一路渝高大厦高新区石小路 170 号九龙坡区冶金一村 15 栋杨家坪正街 43 号九龙坡石坪桥正街杨家坪兴胜路 60 号陈庹路双山隧道口酒店地址经济型酒店可行性研究报告经济型酒店分布：酒店名称雨林宾馆同好酒店瑞天商务酒店如家快捷酒店7 天快捷连锁酒店柏捷酒店小天鹅商务酒店某铁马宾馆鑫梦酒店锦江之星圣杰酒店格林豪泰快捷酒店从经济型酒店分布

39、来看，经济型酒店一般都选择人口密度大，交通方便的区域，方便入住，而九龙坡区和石桥铺是某西区的重要地段，人口密集且流动性大，适宜经济型酒店生存。而本项目辐射半径 3 公里内只有圣杰酒店一家酒店，远不能满足这一区域对经济型酒店的需求量。经济型酒店定位及房间数经济型酒店可行性研究报告酒店名称定位客房数雨林宾馆经济、快捷152同好酒店经济、快捷118瑞天商务酒店经济、快捷、商务90如家快捷酒店经济、快捷1207 天快捷连锁酒店经济、快捷70柏捷酒店经济、快捷120小天鹅商务酒店经济、快捷60某铁马宾馆经济、商务106鑫梦酒店经济、快捷、休闲81锦江之星商务、经济104圣杰酒店精品商务61格林豪泰快捷酒

40、店经济、快捷112从对经济型酒店的调查来看，经济型酒店的定位都是以便宜为主，兼顾舒适性，一般情况下经济型酒店的房间数是根据所选地点来定的，房间数一般为 80-100间为主，房间过少不能满足客源的需要，而房间数过多则担心房间空置率，前期投入成本大。经济型酒店配套酒店名称配套服务雨林宾馆茶室、棋牌室、按摩屋、中餐厅、会议室、票务服务房间配备空调、数字电视、宽带网络、保险柜茶餐厅、洗衣服务、叫醒服务、商务中心、会议室、桑拿、同好酒店ATM 取款机房间配备空调、电视、电话、实木家具、淋浴房瑞天商务酒店商务中心房间配备空调、电视、长途电话、淋浴房如家快捷酒店会议室、健身房、KTV房间配备宽带网络、卫视、

41、中央空调、保险柜、直拨电话7 天快捷连锁酒店票务中心经济型酒店可行性研究报告房间配备宽带网络、挂式空调、淋浴房商务中心、茶楼柏捷酒店房间配备电视、宽带网络、卫浴商务中心、茶楼小天鹅商务酒店房间配备电视、空调、淋浴房中餐厅、会议室、停车场、票务中心、棋牌室某铁马宾馆房间配备中央空调、长途电话、写字台、淋浴房商务中心、保险箱鑫梦酒店房间配备电脑房、机麻、圆床、宽带网络、空调红外线防盗、环保检测、茶餐厅锦江之星房间配备书写功能、宽带网络、整体卫浴KTV、中餐、西餐、浴足、咖啡厅、茶室、棋牌室圣杰酒店房间配备中央空调、淋浴房、写字台、迷你吧台、小冰箱餐厅、酒吧、商务中心格林豪泰快捷酒店房间配备电视、空

42、调经济型酒店对于配套无硬性要求，但根据场地条件可适当增加配套服务，以提高居住舒适性和便利性，便于提高居住率。离本项目最近的圣杰酒店因场地大，便于设置较多的酒店配套服务，为客户提供更多的便捷。经济型酒店价格酒店名称单间（挂牌/协议）标间（挂牌/套房（挂牌/协 入 住协议）议）率雨林宾馆288 元/268 元138 元 /128-50%经济型酒店可行性研究报告元-同好酒店129 元/119 元129元 /119149元/139 元80%元瑞天商务酒店168 元/136 元178元 /136268元/168 元50%元如家快捷酒店139 元/132 元159元 /151159元/151 元70%元7

43、 天快捷连锁酒店 经济房 99、大床房 129、商务大床 13950%柏捷酒店-138元 /108-40%-元-小天鹅商务酒店118 元158 元268元30%鑫梦酒店100 元/90 元118元 /108198元/188 元50%元锦江之星159 元/149 元159元 /149189元/179 元60%元圣杰酒店标准间 418、套房 588 元、单间 458 元、情侣间 52050%元，协议价可以 5.5折格林豪泰快捷酒139 元/128 元139元 /128-40%店元-经济型酒店主打就是经济，符合大众消费的定价是经济型酒店的关键，经济型酒店的价位一般在 100-160 元左右，且配套齐

44、全、服务热忱。作为全国连锁的经济型酒店品牌更容易为旅客接受。注：以上所调查的经济型酒店均配备免费停车场。旅客来源经济型酒店的客源主要是针对各地来渝的销售人员以及游客为主，本地客户主要以散客为主。带有会议室的经济型酒店主打会议牌，接待会议团队比较普遍。经济型酒店可行性研究报告某经济型连锁酒店发展趋势国际品牌进入，经济型酒店市场品质整体上升，产业发展加快。连锁经营是世界酒店发展的主要趋势，一批国际及国内品牌将在不断登陆某，如法国宜必思酒店入驻高新二郎片区，美国速 8 也已进入选址阶段，速朋谊已入驻江北区蚂蝗梁片区全球品牌连锁的加盟将对我市经济型酒店业的品质升级、管理和营销模式进步、产业发展加快等起

45、到较大的促进作用。市场总体扩容，主城区域竞争格局扩散。目前经济型连锁酒店主要集中在渝中区和江北区，在产业趋好的情况下，各品牌连锁酒店均有扩张策略，天鹅之星将在今年下半年设立 3 个分店、金地 126将设立 2-3 个分店，预计今年底某经济型连锁酒店数量还会增加，选址区域将更加开放，形成遍地开花、竞争格局扩散的局面。依托的产业资源更为多元。从锦江之星选址鹅岭汽车贸易一条街可以看出，汽车贸易产业带来的商务人群是其主要的消费群体，可见具有流动人群的产业能够为经济型酒店带来商机，商贸、旅游、教育、会展等产业均属于这类产业，由此可以预见，具有古镇旅游、红色旅游资源和教育产业资源的沙坪坝，具有绿色旅游资源

46、、会展产业资源的南岸区等，都将是未来经济型连锁酒店发展的热点区域。随着某逐步发展成为长江上游经济中心城市，将吸引和聚集西部及全国的商贸、旅游人群，经济型酒店业依托的产业资源将更为多元化。品牌与性价比的差异化竞争愈演愈烈。经济型连锁酒店业的发展和高性价比必然对其它酒店业产生冲击，尤其是三星级酒店市场受到的影响较大，目前某三星级酒店房价通常为 180-220 元/天，经济型酒店标间房价集中在 100-160 元/天，房间内部配置逐渐趋向于三星级酒店标准，可替代性特征明显，可以预计今后两者间的竞争将趋向于体现综合实力的品牌化竞争。从经济型酒店业内部竞争来看，国际品牌连锁酒店的入驻，带来更先进的管理和

47、营销方式，品牌升级和特色化，以及提高性价比，将是本地品牌立足市场的必要手段。经济型酒店可行性研究报告（三）本项目引入经济型酒店的市场机会点分析：某地产开发商越来越青睐于酒店项目投资，酒店成为开发商的投资热点，大型的商业地产项目喜欢引进星级酒店提升项目的商业价值，既降低项目的投资风险，也为项目的后期销售、招商作铺垫。本项目周边半径 3 公里内无经济型酒店，区域竞争小。经济园区的成熟发展将为酒店业注入活力。本项目依托项目周边众多的专业市场，如绿云石都、恒胜钢铁市场、恒冠钢铁市场、隆鑫钢铁市场，新世纪石材市场、金科五金机电城、摩配市场等等，来往的客商将为经济型酒店带来丰厚的客户资源。（四）本项目引入

48、经济型酒店的市场可行性结论本项目周边专业市场众多，商贾云集，且无经济型酒店来支撑庞大的客户资源，不能满足对于经济型酒店的需求，而本项目地理位置优越，且裙楼本身设计适宜做经济型酒店，通过市场调查和市场机会点分析来看，本项目适宜引入经济型酒店。经济型酒店可行性研究报告三、本项目引入经济型酒店的建设条件可行性分析（一）本项目引入经济型酒店建设条件 SWOT 分析S 优势：本项目所在区域是新兴的国家级高新技术产业开发区，新九龙园区行政中心；历经 6 年发展，周边大盘云集，已逐渐形成“区域性大住区”，区域形象品质较高，更是某地区新兴的第三生态居住区 ；项目周边世界 500 强企业、国内 500 强企业众

49、多，如沃尔玛、雅马哈、百得，世界知名企业 ABB、佳通轮胎、椿中岛、太阳集团等，建设集团、隆鑫集团、五粮液普什集团等；项目位于杨家坪、高新区、大渡口区、沙坪坝区，四大核心区域环抱中，紧邻陈家坪交通枢纽站，周边厂房众多，外来人口、商务人士众多；项目周边基础设施修建完善，道路绿化品质较高，周边配套成熟。区域内拥有48 家大中型特色餐饮、6 家中型超市、32 家社区便利店等商业配套；经济型酒店可行性研究报告项目临近 BRT 及客车总站，轻轨 5 号线，拥有 15 条公交线路通达主城，44 米以上主干道占 60%以上，二郎立交；高九路等城市捷运交通网络发达；W 劣势：项目本身建筑规模不大，无法实现丰富

50、的酒店配套设施的设置，因此不利于项目打造品质感较高的酒店；项目地处非闹市区，前期酒店上客量有限（二）本项目引入经济型酒店的建设条件可行性结论项目集区位优势、环境优势、客源优势、特色优势、配套优势为一体，实施以中端客房为主，商务会议、餐饮经营、休闲娱乐经营项目为辅的经营政策。项目辐射直径 5 公里的区域，潜在消费群体明显；外地商务人士、高科技企业、政府机关单位密集，商务会议客源丰富，从而保障项目的稳定收益。预计项目投资回收期为 3-6 年。四、本项目引入经济型酒店的经济可行性分析（一）本项目经济型酒店的房间和床位数测算（二）本项目经济型酒店各档次房间的房价测算（三）本项目经济型酒店的投入成本测算

51、酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、装修成本、设施成本，由于土地成本我司未知且为固定成本计算简便，因此我司将从三个方面对本案酒店建造单方造价以及投资总额进行初步估算：一、技术指标经济型酒店可行性研究报告项目地上共计4层（不含转换层），地上单层面积按712.75-837.55计算，则项目总建筑面积为：3156（仅包含酒店用地）二、前期投入成本前期成本清单分项装修工程名称计算依据单方造价序号（元/）1基建费用含外立面14002内部装修及家具设备内部装修10001、基建成本基建面积*单价= 441.84万元2、室内装修成本（含家具）= 室内装修单方成本*地上建筑面积3156=315.6万元装

52、修总成本（含家具、家电）= 外墙装修成本+室内装修成本=757.44万元三、酒店开业前的采购成本预估设施成本清单序号项目名称价额总计（单位：元）1房间用品360,0002客房物品200,0003商务中心电脑类30,0004前台、礼宾、订房100,0005管理办公室10,0006制服30,0007电话总机/ 服务中心21,0008电脑系统50,0009员工餐厅20,00010保安设备74,00011工程设备及工具361,00012通讯服务设备58,000经济型酒店可行性研究报告13室內植物60,00014印刷品设计，印刷30,00015有线电视机顶盒80,00016厨房用具31,00017酒店用

53、标志，指示牌30,00018财务部用品50,000采供总成本：1595000 元前期总投入费用=基建投入+装修投入+采购费用投入=916.94 万元本项目本经济型酒店客房划分图：单层可划分 16 间客房，4 层可设置 64 间客房，按照 100 元/天的价格，客房出租率 60%来算，每天客房收入 5400 元，8 年可收回成本。年数第 1第 2第 3第 4第5第 6第 7第 8 年年年年年年年年年收136.8273.6410.4547.2684820.8957.61094.4经济型酒店可行性研究报告入万元六、国内著名经济型酒店及选址要求（一）、中国知名经济型连锁酒店锦江之星、如家酒店连锁、莫泰

54、 168 、中州快捷、中江之旅、新宇之星速 8、城市之家、扬子江饭店、7 天连锁酒店。（二）酒店选址要求参考“锦江之星”加盟选址要求1.地理位置和交通条件靠近如机场、工业区、物贸中心、展览中心、商务中心、大型游乐场等 的区域。邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，市郊结合部、火车站、汽车终点站、大型停车场、商业网点等。以展览、商务、商业、车站等中心为最佳。交通便利，能直达机场、车站、港口或经济文化中心；2.市场条件所在地有良好的经济文化发展前景，投资和经营环境适合于宾旅馆行业；周边有较大的车流量、人流量；附近有较多的企事业单位；3.建筑、改造条件3.1 利用旧厂房、旧旅馆进行改造建筑

55、物为长方体，建筑面积在 4500 平方米6000 平方米的范围内，或 可以建造的容积率在此范围内。（宽度或进深以 16 米左右为最佳。）建筑物结构为框架结构，允许进行改造。周边有一定的空地，有回旋的余地，出路通畅并可停车。水、电、煤气、排污、通讯等设施到位。经济型酒店可行性研究报告3.2 小块空地建造三通一平，市政配套到位，到红线。占地面积 20004000 左右，视地理位置与价位而定。七、酒店设计具体注意事项（一）、客用走道1、客用走道尺寸不少于 1.5 米，走道间的门应避免对视；客房的走道最好给客人营造一种安静安全的气氛。走道的门可以凹入墙面，凹入的地方可以使客人开门驻留时而不影响其它客人

56、的行走，但凹入不要太深，最好在 450 左右，太深了，若有客人出门时，恰好别的客人由门前经过时反而会受到惊吓，而失去安全感；2、客用走道灯光灯光既不可太明亮，也不能昏暗，要柔和并且没有眩光。可以考虑采用壁光或墙边光反射照明。在门的上方最好设计一个开门灯，而使客人感觉服务的周到。3、客用走道装饰客房走道地面、墙面的材料要选择耐脏耐用的地毯；墙边的踢脚板可以适当地做高一些，可以做到 200 高度左右；天花板不宜做得太复杂，空高一般不要高于 2.6m、低于 2.1m。客房入口门上的猫眼不宜太高，也要考虑身材不高和未成年人的使用因素。（二）、卫生间设计1、卫生间吊顶建议使用铝板或其它表面防锈防水的金属

57、材料，但不要使用 600600 或300300 的暗龙骨铝板天花，因为设备维修时其会因为人为拆装而变形；2、卫生间其它选用抽水力大的静音的马捅，淋浴的设施不要选用太复杂的，而要选用客人常用经济型酒店可行性研究报告的和易于操作的设备；水龙头的水冲力不要太大，要选用轻柔出水、出水面较宽的水龙头，有时，水流太猛，会溅到客人的裤子上，而造成一时的不便和不悦；卫生间的门及门套离地 200 左右的地方要做防水设计，可以设计为石材或砂钢饰面等；（三）、房间设计1、房间尺度空间床离卫生间的门起码不得小于 200 ，因为服务员需要一定的操作空间2、房间布线电脑上网线路的布置要考虑周到，其插座的位置不要离写字台太远，拖得太长的连接线也显得不是那么雅观。3、房间的数量70150 间房为一档次；150300 间房为一档次；300 以上房间为一档次4、房间的面积计算方法为：除卫生间、通道外的面积，为星级确认的标准面积5、客房空调标准夏季温度：2026 度湿度：45%1、客房地面材料以地毯为主、也可选用石材、木材、地板砖等。7、客房家俱衣柜尺寸宽 55 厘米、65 厘米（净尺寸不小于 50 厘米）。（四）、电梯数量电梯和客房的配比为：70：1（五）、楼层层高楼层高低：2.7 米3.0 米经济型酒店可行性研究报告八、酒店管理公司的管理模式案例：如家快捷酒店 品牌管理执行统一的品牌形象、经营模式、质量控制和