中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书

1、2019 中国工业遗存再利用路径与 典型案例 中国仅用几十年时间完成工业化初期到后期的推进历程，期间也曾出现 制造产能向郊区转移、闲置厂房遍布城区的建设难题。当前，中国经济迈向 后工业化时代，城市可持续发展理念深入人心，公众历史保护意识不断增强， 曾经承载工业体系发展重任的老旧厂房等工业遗存，正在转变为见证工业历 史、传递工业文化、记录城市印记、展现产业变迁、再利用价值可观的“文 本报告由赛迪顾问、京东方健康园区、金隅集团、开滦集团、山东出版集团、首创集团、首钢集团、广东同天投资管理有限公司、中国文化产业发展集团有限公司联合发布。本报告通过分析中国工业遗存再利用发展现状、展示中国工业遗存再利用

2、典型案例，预判中国工业遗存再利用发展趋势，提出中国工业遗存再利用发展建议，旨在为城市更新的规划与实施提供借鉴， 为各地政府、工业企业、地产企业、文创企业，制定工业遗存再利用政策、开展工业遗存再利用合作、设计工业遗存再利用项目提供决策支撑。2019 中国工业遗存再利用路径与 典型案例 第 1 章中国工业遗存再利用背景01工业遗存基本概念 02中国工业遗存改造发展历程 03中国工业遗存再利用发展机遇 04中国工业遗存再利用面临挑战 05第 2 章中国工业遗存再利用现状 06中国工业遗存空间资源 07中国工业遗存改造方向 08中国工业遗存改造模式第 3 章中国工业遗存再利用案例10 工业旅游：开滦国

3、家矿山公11现代设计：济南国际创新设计业园12都市产业：首钢冬奥广场13文化金融：新华1949文化金融与创新产园 14 智能制造：金隅智造工场15 文化创意：郎园vintage总部基地：恒通国际商务园第 4 章 中国工业遗存再利用趋势 发展趋势 19 赛迪建议20中国工业遗存再利用背景30在政府管理政策不断完善与新兴产业蓬勃发展的双重助力下， 正在步入保护与再利用并举的“春天”。012019中国工业遗存再利用路径与典型案例工业遗存基本概念组织1973议在英国铁桥峡谷博物馆召开，提出了工业 遗存的历史地位与文化价值，引发世界各国 对工业遗存保护与利用的关注。1978年在瑞 典召开的第三届国际工业

4、纪念物大会上，国 际工业遗产保护委员会（TICCIH）成为世界上第一个致力于促进工业遗产保护 的国际性组织。定义工业遗存是指工业活动产生的遗留物。工 业遗产是指具有历史、技术、社会、建筑或 科学价值的工业遗存，包括建筑和机械，厂 房，生产作坊和工厂，矿场以及加工提炼遗 址，仓库货栈，生产、转移和使用的场所， 交通运输及其基础设施，以及用于居住、宗 教崇拜或教育等和工业相关的社会活动场所。（来源：国际工业遗产保护委员会2003年通过的下塔吉尔宪章）价值历史价值 ：工业生产状况，承载工业文明进程中的历史人物和事件。科技价值：集合生产工具、生产工艺、设施设备、工 业产品等实物成果和档案 资料，构成工

5、业科技史的 形象化物证。社会价值：展现工人阶级 生存状态，承载地域文化与企业文化记忆，是研究当时社会结构的丰富素材。艺术价值：工业建筑与工 业装备在布局、造型、色 彩方面显现出美学价值。经济价值：工业遗存再利 用产生门票、租金等收益 及对周边区域的带动效应。构成物质遗存：车间、作坊、 厂房、矿场、仓库、码头、桥梁道路等运输基础设施、办公楼、住房教育休闲等 附属生活服务设施及其他 构筑物等不可移动物质遗 存；机器设备、生产工具、办公用具、生活用具、历 史档案、商标徽章及文献、手稿、影像录音、图书资 非物质遗存： 生产工艺流程、手工技能、原料配方、商号、经营管理、企业文 化等工业文化形态。分类完整

6、保存型： 具有里程碑意义的工业遗存进行文物保护，修复为博物馆供研究参观。局部改造型： 具有地域特色或普遍代表性的工业遗 存进行整体保留局部改造， 形成以原景观为主体的保 护性利用空间。大规模改造型：对于历史、科技、艺术价值较少的工 业遗存进行大规模改造， 形成以工业元素为特色的 再利用空间。拆除改造型： 对于没有保留价值的工业遗存进行整体改造， 重新定位形成新的功能空间。022019中国工业遗存再利用路径与典型案例中国工业遗存改造发展历程自然生长阶段北京手表厂多层厂房改建成双安商场现象政策；1991北京华北无线电联合器材厂形成798艺术区认识提高阶段（2001-2013）政策：2006化遗产的

7、重要组成部分规划升级阶段首钢老厂区变身“新首钢高端产业综合服务区”政策：201431032019中国工业遗存再利用路径与典型案例中国工业遗存再利用发展机遇新政策：中央到地方支持政策频出2018年11月，工信部印发国家工业遗产管理暂行办法，鼓励利用国家工业遗产资源，建设工业文化产业园区、特色小镇（街区）、创新创业基地；原国家旅游局办公室印发的全国工业旅游创新发展三年行动方案（2018-2020），计划到2020年全国推出100家工业旅游示范基地、工业遗产旅游基地；北京、沈阳等地政 府也先后发布保护利用老旧厂房等工业遗存的指导文件。新环境：城市建设进入有机更新阶段由于建成区面积比重不断提高，我国城

8、市建设已从大拆大建、拆旧建新的城市改造阶段过渡到以功能环境重 塑、产业重构、文化传承、民生改善为重点有机更新阶 段，一线城市纷纷开展城市更新与存量优化的创新尝试； 土地资源的稀缺性与发展理念的变迁，决定了工业遗存 改造项目前景广阔。新内容：新兴产业蓬勃发展近年来，中国战略性新兴产业加速增长，节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备、新能源、新材料、新能源汽车、数字创意等战略性新兴产业对经济增长形成重要支撑；2018年，战略性新兴产业增加值比上年增长8.9%，增速比规模以上工业快2.7个百分点，战略性新兴产业为工业遗存空间再利用提供了新的产业内容。新助力：行业联盟促进合作共赢2018年8月，全国

9、首个老旧厂房保护利用与城市文042019中国工业遗存再利用路径与典型案例中国工业遗存再利用面临挑战改造标准不完善工业遗存项目进行保护性再利用，既要 避免盲目拆建、过度改造，又要以用促保， 保用并举，实现保护和开发的平衡，但工业 遗存项目的分级分类在实际操作过程中缺乏 明确的技术标准，项目改造时整体保留比例、内部空间调整装修程度、新增面积范围，在 基层具体实施时，还没有可以指导实践的可 操作规范。土地变性困难工业遗存改造项目涉及将老旧厂房的工业用地转换为商业、科研、多功能等不同性质的用地，一是变更土地性质需要补缴高额土地出让金，给改造方带来较大资金压力；二是审批手续办理周期较长，改造方需要付出较

10、高的时间成本；三是申请未成功时还会影响后续立项规划、建设施工、安监消防、入驻企业工商注册等一系列审批手续。项目定位雷同投资效益不高成为具备保存与展示功能的博物馆以外，多 数工业遗存项目被改造为“文化创意产业 园”，改造后再利用空间的功能属性大部分 产业定位与功能属性雷同，导致改造陷入千 对工业遗存项目改造投资方而言，虽然避免了土地拆迁费用开支，但前期规划、设计费用投入较大，老旧厂房修旧如新、修旧如旧的改造装修，所需费用有时甚至超过新建同等面积的建安成本，占地面积较大的工业遗存项目， 需要投资方具备较强的资金筹措能力，改造后多数属于可租不可售的自持型项目，投资回收周期较长。05中国工业遗存再利用

11、现状面对中国工业遗存蕴含的巨大可利用空间，政府在盘点并激活城市工业遗存资源上积极发力，企业在向工业旅游区、开放街区、产业园区的改造道路上探索创新。062019中国工业遗存再利用路径与典型案例中国工业遗存空间资源存空间资源30亿平方米数据来源：赛迪顾问1北京北京腾退老旧1北京北京腾退老旧房个占面共2517.8万方，中利面积占70.64%，达到1778.48万平方米2上海上海已有96个目约平米量业地入活型划其中未完成转型方或型续的占30.68%，到平米33天津天津全市登记册工遗产余处4重庆重市定96处业名（仓），其城45、他515广州根据“三旧”造图5广州根据“三旧”造图库成统，州效地斑到588.

12、96方公里，其中旧厂占到188.03平方公里6深圳全市大约有3平建的旧业房其，用30年约2平，7杭州杭已7杭州杭已确城工产90多，中布山拱桥祥桥河古荡留下、望门、村和山个域8成都成都公布27处现工遗项，为留（5处、利（8）待9武汉武汉现存95处业存9武汉武汉现存95处业存遴出27第批汉工遗、38第批工业遗产，并依价、要性为个护别10济南全市92处业产入南史化城化产定护系其中9处优秀工业遗产筑、19比重工遗建、64一工遗建筑数据来源：赛迪顾问整理072019中国工业遗存再利用路径与典型案例中国工业遗存改造方向工业旅开放游区街区园区定义开展工业旅游的活动场所一组建筑物与周边或其中的广场、 街道、小

13、公园、绿地等实体或空间的总称由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境适宜类型废弃矿区、生态酒庄、反映重大历史事件的工业遗址、体现标志性工业技术成果的特色工程地理位置优越、建筑风格独特的项目符合建筑标准的老旧工业厂房、仓储用房及相关工业设施主要功能观赏、体验、教育、休闲、娱乐购物、餐饮、展览、休闲、娱乐办公、研发、孵化、展示、培训建设原则彰显自身特色和品牌效应，反映独特主题，内容明确，具有较强的旅游吸引力项目定位符合城市战略定位、产业选择符合城市产业规划、建筑改造符合城市空间规划典型项目公园公园长春长影旧址博物馆上海国际时尚中心绍兴市新昌达利丝绸世界旅游景区 仁怀市“茅酒之源” 旅游景

14、区铜仁市朱砂古镇北京市79846上海市M50温州黎明92文化创意街区南京市越界梦幻城南宁市百益上河城创意街区广州市太古仓码头合肥市金隅南七里文创艺术街区上海长阳创谷湛江市南鲸海洋孵化器宁波市博洋创客157创业创新园武汉市大智无界空中小镇创意产业园上海8产业园产业园杭州越界锦绣工坊创意园广州市红专厂创意园深圳市华侨城创意文化园沈阳市1905文化创意园082019中国工业遗存再利用路径与典型案例中国工业遗存改造模式产权方改建运营模式特点：老旧厂房产权方承担项目改造的出资方与运营方角色适宜：资金筹措能力与资源整合能力较强的产权方优势：项目改建注重保护前提下的再利用， 利于传承企业文化与历史积淀不足：

15、缺少新兴产业资源与专业运营人才751DPARK北京时尚设计广场运营方：北京正东电子动力集团有限公司（原 751厂）世纪新峰影视基地产权方：致兴国际钢结构（北京）运营方：北京惠人新峰文化发展有限公司运营方承租改建模式特点：专业公司承租空置厂房并对其进行投资改造适宜：期望获得稳定租金收益的产权方优势：运营方基于自身业务需要选择项目定位，发展方向明确不足：注重空间资源忽略保护原有特色产权方与外部机构合资模式特点：产权方与外部机构成立合资公司作为项目运营方适宜：亟需资金支持或产业资源的产权方优势：项目资金充裕或具备带动性较强的产业内容或产业平台不足：大量沟通协调工作影响决策效率北京莱锦文化创意产业园运

16、营方：北京国棉文化创意发展有限公司（北京京棉纺织集团与北京市国通资产管理公司各出资2500万元、各持股50%）09中国工业遗存再利用案例依据中国工业遗存再利用入市项目的产业定位， 选取七个主题鲜明的典型案例，对其发展现状、项目亮点、发展路径进行重点分析。102019中国工业遗存再利用路径与典型案例工业旅游开滦国家矿山公园开滦国家矿山公园坐落在具有141开滦国家矿山公园坐落在具有141年开采历史、被誉为“中国第一佳矿”的开滦唐山矿，占地面积5.9 万平米，2009年对社会开放。园区由矿业文化博览区、“国保”遗址观光区、时尚文化休闲区组成拥有48件一级文物，72件二级文物，326件三级文物，上万件

17、馆藏珍品，是全国科普教育基地、国家4A级旅游景区、国家工业旅游创新单位、国家工业遗产旅游基地、全国红色旅游经典景区。运营方：开滦（集团）有限责任公司文旅资源一、矿业文物中国迄今存世最早的股票开平矿务局老股票尘封百年“羊皮蒙面大账本”镇馆之宝“开平矿权骗占案”跨国诉讼笔录二、建设遗迹中国第一佳矿唐山矿一号井中国铁路源头唐胥铁路肇始之地中国最早的铁路公路立交桥涵百年达道三、人文景观中国第一台蒸汽机车生产车间改建的“中国铁路源头博物馆”开滦早期员司别墅改建而成的“金达纪念馆”280余吨“中国黑”花岗岩公园主碑“世纪追梦”发展路径深耕文化，提升影响 园区以“路矿之源、红色经典”为核心资源，记述中国近现

18、代史上20发展路径对接市场，丰富产品 园区面向市场需求，不断丰富工业旅游产品内容，设计了“黑色长河”大型主题展览等参观型产品、“井下探秘游”等体验型产品、中小学8整合资源，加强传播 一是园区每年接待媒体采访上百次，刊发文章数百篇，参与央视等多个栏目摄制；二是园区邀请旅游大V、摄影家及爱好者开展主题直播， 并与河北等六大省博物馆一起参加国际博物馆日在线宣传；三是园区编纂并出版百年开滦旧事中国铁路源头史话等多部书刊，大力传播工业文化。112019中国工业遗存再利用路径与典型案例现代设计济南国际创新设计产业园 运营方：济南天资限公司济南国际创新设计产业园2016年开园，前身是山东出版集团旧仓库，规划

19、总建筑面积约22万平方米， 一期建筑面积2万平方米，由山东出版集团投入5000万元改造而成。园区以创新设计为核心，以媒体 2018服务平台海峡两岸青年创新创业就业服务创意设计大赛化服务育平台共性技术研发服务公共技术服务孵化器市场交易服务 纪人职责金融服务股权投资基金品牌推介服务成果转化服务品牌建立策划与维护服务人才引进和培训服务专利转化服务中心以产学研方式为设计企业管理者和设计人员提供培训三方合力，专业运营 三方合力，专业运营 市场牵引，需求招商 整合资源，完善平台 发展路径122019中国工业遗存再利用路径与典型案例都市产业首钢冬奥广场首钢冬奥广场位于新首钢高端产业综合服务区北区，占地120

20、0亩，建筑面积44.82万平方米，是2022北京冬奥会配套项目，聚集了北京2022冬奥组委驻地、冬奥会首钢滑雪大跳台场馆和国家体育总局冬训中心速滑、花样滑冰、冰壶、冰球等项目的训练场地（简称“四块冰”），未来也是高端产业的聚集地，计划2020年完成全部改造。首钢冬奥广场项目作为全国21个城区老工业区搬迁改造试点项目中的北京唯一代表，是首钢集团延续工业文化、发挥工业遗存价值的创新探索。首钢冬奥广场位于新首钢高端产业综合服务区北区，占地1200亩，建筑面积44.82万平方米，是2022北京冬奥会配套项目，聚集了北京2022冬奥组委驻地、冬奥会首钢滑雪大跳台场馆和国家体育总局冬训中心速滑、花样滑冰、

21、冰壶、冰球等项目的训练场地（简称“四块冰”），未来也是高端产业的聚集地，计划2020年完成全部改造。首钢冬奥广场项目作为全国21个城区老工业区搬迁改造试点项目中的北京唯一代表，是首钢集团延续工业文化、发挥工业遗存价值的创新探索。产业体系西十冬奥广场冬季训练中心单板滑雪大跳台秀池三高炉展厅城市更新，助力冬奥 以城市更新，助力冬奥 以2022赛事驱动，产业融合 优化环境，激发活力 园区构建山水交融、大疏大密、低碳智慧的绿色生态体系钢国际人才社区，加快打造一流的宜居宜业环境，激发人才的创新创业活力。发展路径132019中国工业遗存再利用路径与典型案例文化金融：新华1949文化金融与创新产业园 运营方

22、：中国化业展集有公司新华1949文化金融与创新产业园位于北京市西城区，紧邻西二环官园桥，地理位置优越。园区占地 60亩，建筑面积4.5万平方米，是中国文化产业发展集团有限公司下属中国印刷有限公司于2010年完 成主辅分离与主业外迁后，将1949年成立的新华印刷厂老厂区改造而成。园区以中国红为园区基色， 复古、简约、大气为设计原则，分为东、中、西三个区域，东侧以楼房为主、西侧以独栋平房为主、 中间为展览展示馆。截至2018年底，园区已有50多家企业进驻，累计产值上百亿元，入选首批北京 市文化创意产业园区。1金融资本对接服务管家服务1金融资本对接服务提供投、融、担、贷整体金融解决方案2政策法务咨询

23、服务2政策法务咨询服务提供政策与法务咨询、项目申报辅导服务3办公综合配套服务3办公综合配套服务提供经营活动空间、基础设备设施、后勤保障服务4企业管理全要素服务4企业管理全要素服务互联网技术支持服务5提供市场、人力、财务、培训等全要素服务互联网技术支持服务5提供专属信息服务平台及技术支撑服务发展路径市场导向，随需而变 园区立足于发展文化创意产业，陆续引进北京市国有文化资产监督管理办公室、北京市文化创意产业成果展示展览中心、北京文投集团、北京市文化创新工场、开心麻花、猫眼视觉等单位入驻，逐步聚焦文化与金融产业融发展路径多元运营，提高收益 园区形成文化金融、科技创新、创意设计孵化交流三大公共打造品牌

24、，推广模式 运营方统筹规划承载“新华印刷”基因的“新华1949”品牌1949142019中国工业遗存再利用路径与典型案例智能制造金隅智造工场 技发有公司金隅智造工场位于北京市海淀区，在金隅天坛家具公司西三旗生产基地上改造而成，占地面积300亩， 建筑面积12万平方米，包括办公楼、会展中心、商业配套、生态园林景观，一期2018年6月交付，二 期2019年10月交付。园区大力发展智能制造创新技术与产品研发设计产业集群，重点引进智能汽车、人工智能、新能源、新材料、3D打印企业，努力打造集“国家级智能制造创新港”“智能制造科研 成果转化基地”“智能制造领航企业聚集地”“智能制造先锋人物栖息地”于一身的

25、智能制造产业园， 截至2018年12月底，园区一期出租率超过75%。工作环境极简工业风格挑高LOFT龙顺成国家级遗承地园区班车绿化景观公共餐厅发展路径政府引导，政策支持 2016年9月，海淀区政府与金隅集团签署战略合作协议， 发展路径专业活动， 营造氛围 园区先后举办全国工业机器人技术应用技能大赛、隅智汇政策解读沙龙、人工智能行业研究沙龙等一系列专业活动，通过活动强生态平台，智慧赋能 “I-152019中国工业遗存再利用路径与典型案例文化创意郎园vintageCBD34.53182010CBD34.53182010CCTV502018文化运营 文化设施良阅城书房兰境艺术中心虞社演艺空间大数据孵

26、化器 文化内容电影自习室郎园大师课FlagTalk其志说国际创意文化节瞄准客群，设计产品 瞄准客群，设计产品 郎园vintage一手空间，一手内容 郎园vintage+parkstation数据驱动，转化价值 郎园vintage发展路径162019中国工业遗存再利用路径与典型案例总部基地恒通国际商务园（UBP）是BOE PARK（）（UBP）是BOE PARK（）内部宽阔舒适。UBP研发总部、科教总部。自上世纪90年代运营以来，园区平均入驻率达到95%以上，园区企业全年平入驻企业 强 国际知名发展路径高端改造，品质升级 UBP按照甲级写字楼标准对老厂房进行改造，将历史建筑与现代新建筑相互融合，

27、并通过自然景观设计使整体绿化率达到40%，打造低层、低密度、花园式的高品质办公环境。园区除了已有空间，还可由代建团队提供高端发展路径依托区位，精准定位 UBP地处酒仙桥区域，靠近丽都、燕莎、朝阳公园、第三使馆区四大涉外商圈，距离首都机场和CBD20分钟车程，周边国际医院与国际学校林立，是外企设立办公场所的重点选择区域。UBP充分发挥区位优势，以外资完善生态，释放价值 UBP50017中国工业遗存再利用趋势地方政府、工业企业、地产企业、文创企业成为工业遗存再利用事业参与主体，工业遗存改造项目将呈现主体多元化、定位精准化、功能融合化、资产证券化四大趋势。182019中国工业遗存再利用路径与典型案例发展趋势赛迪顾问预测：对城市管理者而言，工业遗存再利用将成为城市更新系统的先行工程；对传统工业企业而言，工业遗存资产盘活将衍生出产业地产业务板块；对地产企业而言，工业遗存改造项目将成为获取空间资源的有效途径；对文化创意企业而言，工业遗存项目合作将促进产业资源与空间资源进行价值转换。赛迪顾问预测：对城市管理者而言，工业遗存再利用将成为城市更新系统的先行工程；对传统工业企业而言，工业遗存资产盘活将衍生出产业地产业务板块；对地产企业而言，工业遗存改造项目将成为获取空间资源的有