信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法

1、第21页 共21页信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)第一条 为规范信托投资公司房地产信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据中华人民共和国信托法、信托投资公司管理办法和信托投资公司资金信托管理暂行办法及相关法律法规的规定，制定本办法。第二条 本本办法所所称房地地产信托托业务，是是指信托托投资公公司通过过资金信信托方式式集中两两个或两两个以上上委托人人合法拥拥有的资资金，按按委托人人的意愿愿以自己己的名义义，为受受益人的的利益或或者特定定目的，以以不动产产或其经经营企业业为主要要运

2、用标标的，对对房地产产信托资资金进行行管理、运运用和处处分的行行为。前款所所称不动动产，包包括房地地产及其其经营权权、物业业管理权权、租赁赁权、受受益权和和担保抵抵押权等等相关权权利。第三条条 信托托投资公公司经营营房地产产信托业业务，应应当遵守守本办法法的规定定。未经中中国银监监会批准准，任何何单位和和个人不不得经营营房地产产信托业业务。第四条条 信托托投资公公司办理理房地产产信托业业务，应应当遵循循以下原原则：(一)公开、公公平进行行；(二)有明确确的投资资目标、投投资策略略及投资资风险控控制措施施；(三)委托商商业银行行担任房房地产信信托资金金的保管管人；(四)维护委委托人和和受益人人的

3、最大大利益；(五)不得损损害国家家利益和和社会公公共利益益。第五条条 房地地产信托托资金的的运用方方式：(一)用于土土地收购购及土地地前期开开发、整整理；(二)投资于于不动产产经营企企业进行行商业楼楼房及住住房开发发、建造造；(三)用于购购买土地地商业楼楼房或住住宅并予予以出租租；(四)以住房房抵押贷贷款方式式运用；(五)信托文文件约定定以不动动产为标标的的其其他运用用方式。第六条条 信托托投资公公司运用用房地产产信托资资金，不不得有下下列行为为：(一)将房地地产信托托资金运运用于非非不动产产；(二)将房地地产信托托资金投投资于境境外的不不动产；(三)以承诺诺、担保保等方式式，使房房地产信信托

4、资金金就任何何人的任任何责任任或债务务承担责责任；(四)与受托托人的固固有财产产或不同同委托人人的信托托财产进进行相互互交易；(五)将房地地产信托托资金进进行使其其承担无无限责任任的投资资。第七条条 房地地产信托托资金的的受托方方、保管管方和该该信托资资金的使使用方不不得为同同一人，且且相互之之间不得得存在关关联关系系。信托资资金的使使用方不不得将信信托资金金投资于于与该信信托资金金受托方方存在关关联关系系的不动动产及其其经营企企业。第八条条经中国国银监会会审批，信信托投资资公司办办理房地地产信托托业务时时，单个个集合信信托计划划接受的的合同份份数可以以不受信信托投资资公司资资金信托托管理暂暂

5、行办法法第六六条的限限制。第二章章 经营营规则第九条条信托投投资公司司办理房房地产信信托业务务，应当当设立专专门的房房地产信信托业务务部门，并并配备至至少2名名以上具具有一定定信托经经验和房房地产知知识的专专业人员员。第十条条 信托托投资公公司办理理房地产产信托业业务，必必须对所所涉及的的不动产产及其经经营企业业实施尽尽职调查查。尽职职调查包包括但不不限于以以下内容容：(一)对土地地的整体体情况进进行调查查分析，包包括土地地的性质质、法律律地位、测测绘情况况、在城城市整体体综合规规划中的的用途与与预计开开发计划划是否相相符等；并考虑虑当地经经济环境境、土地地开发状状况及该该土地的的未来用用途及

6、有有关规划划等因素素，对土土地评估估机构做做出的土土地估价价的方法法、程序序进行分分析比较较；(二)对拟开开发、建建造的房房地产项项目进行行可行性性分析，严严格审核核项目的的用途和和功能是是否相符符，是否否符合国国家房地地产发展展总体方方向，能能否有效效满足当当地城市市规划和和房地产产市场的的需求；审核房房地产项项目是否否具有国国家相关关部门的的批准立立项文件件和会计计师事务务所、工工程测量量预算机机构等专专业机构构出具的的评估文文件等；(三)对房地地产信托托资金使使用企业业或房地地产项目目实际管管理人的的基本背背景、资资信状况况、内部部控制制制度与实实际流程程、既往往的项目目管理与与开发经经

7、验进行行评价分分析;(四)了解房房地产信信托资金金的受托托方、保保管方和和该信托托资金的的使用方方是否存存在关联联关系，房房地产项项目与房房地产信信托资金金使用方方是否存存在关联联关系;(五)通过律律师事务务所出具具法律意意见书，了了解房地地产信托托资金使使用方的的有关情情况，包包括是否否存在违违法行为为、项目目涉及的的合同是是否存在在潜在纠纠纷、项项目涉及及的权属属证书是是否存在在问题等等。第十一一条信托托投资公公司依据据尽职调调查的结结果决定定办理房房地产信信托业务务的，应应当制定定房地产产集合信信托计划划和房地地产信托托资金管管理及处处分说明明书，内内容包括括计划购购买、管管理或处处分的

8、不不动产种种类、地地点、预预定持有有期间、资资金来源源、运用用及控制制和监管管程序、成成本回收收、财务务预测、预预估收益益率及信信息披露露等事项项。房地产产集合信信托计划划、房地地产信托托资金管管理及处处分说明明书，应应经信托托投资公公司决策策委员会会审核，其其出具的的审核意意见书，须须经决策策委员会会成员三三分之二二以上同同意，并并提交董董事会讨讨论表决决通过。第十二二条 信信托投资资公司办办理房地地产信托托业务，应应当依照照有关法法律法规规和本办办法的规规定，制制作房地地产集合合信托计计划推介介材料。信托投投资公司司办理信信托合同同份数不不超过2200份份的房地地产信托托业务，应应当在该该

9、房地产产集合信信托计划划开始推推介后55个工作作日内报报中国银银监会或或其派出出机构备备案。信托投投资公司司办理不不受信托托合同份份数限制制的房地地产信托托业务，应应当遵守守本办法法第三章章有关事事先报批批的规定定。第十三三条 房房地产集集合信托托计划推推介材料料应当包包括如下下内容：(一)房地产产信托经经理和管管理人员员符合规规定的证证明文件件；(二)公开说说明书或或投资说说明书；(三)信托投投资公司司决策委委员会全全体成员员签署的的审核意意见书；(四)房地产产集合信信托计划划；(五)房地产产资金信信托合同同；(六)房地产产信托资资金管理理及处分分说明书书，其中中含独立立会计师师事务所所依据

10、中中国注册册会计师师独立审审计准则则的要求求，对财财务预测测及预估估收益率率出具的的审核意意见；(七)房地产产信托资资金管理理、运用用风险申申明书；(八)信息披披露力度度及频率率；(九)中国银银监会要要求的其其他内容容。第十四四条信托托投资公公司在办办理房地地产信托托业务时时，应当当参照中中国银监监会制定定的房地地产资金金信托合合同示范范文本。不不参照示示范文本本的，必必须事先先征得委委托人同同意。第十五五条信托托投资公公司在推推介房地地产集合合信托计计划时，应应向委托托人进行行及时的的信息披披露，提提醒委托托人在交交付资金金前仔细细阅读房房地产集集合信托托计划、房房地产信信托资金金管理、运运

11、用风险险申明书书、房房地产资资金信托托合同。委委托人在在阅读上上述文件件以后，应应声明对对上述文文件的内内容和风风险具有有清楚明明白的理理解，并并申明已已无异议议。第十六六条信托托投资公公司应按按一个房房地产集集合信托托计划设设置一个个账户的的原则，为为每一个个房地产产集合信信托计划划建立单单独的会会计账户户，在保保管人处处开立单单独的信信托资金金专户。第十七七条 信信托投资资公司将将房地产产信托资资金投资资于合同同约定的的对象前前，应当当将该资资金存入入保管人人所开设设的信托托资金专专户，任任何人不不得挪用用。信托投投资公司司依合同同约定需需要运用用房地产产信托资资金的，应应当向保保管人提提

12、供房地地产资金金信托合合同复印印件及资资金用途途说明，保保管人据据此将房房地产信信托资金金拨付信信托投资资公司。第十八八条 具具备以下下条件的的商业银银行，可可以担任任房地产产信托资资金的保保管人：(一)净资产产和资本本充足率率符合有有关规定定；(二)有安全全保管房房地产信信托资金金的条件件；(三)具有熟熟悉信托托业务和和账户管管理知识识的专业业人员；(四)具有相相应的房房地产信信托资金金账户管管理信息息系统；(五)有符合合要求的的营业场场所、安安全防范范设施和和与房地地产信托托业务有有关的其其他设施施；(六)有完善善的法人人治理结结构、内内控机制制和风险险控制制制度；(七)中国银银监会规规定

13、的其其他条件件。第十九九条 房房地产信信托资金金的保管管人，应应当履行行下列职职责：(一)建立房房地产信信托资金金账户和和受益人人账户；(二)记录房房地产信信托资金金投资收收益；(三)监督信信托投资资公司依依合同约约定运用用房地产产信托资资金；(四)依信托托投资公公司根据据信托合合同确定定的方案案分配信信托收益益；(五)合同约约定的其其他职责责。第二十十条 保保管人应应当每年年至少一一次向中中国银监监会或其其派出机机构报告告以下内内容：(一)担任保保管人的的情况；(二)信托投投资公司司运用房房地产信信托资金金的时间间、数额额和用途途说明；(三)在信托托投资公公司运用用房地产产信托资资金过程程中

14、发现现的重大大可疑事事项和风风险事项项。第二十十一条 信托投投资公司司办理房房地产信信托业务务时，涉涉及的不不动产经经营企业业应具备备下列条条件：(一)有国家家认可的的执业资资格；(二)注册资资本不少少于10000万万人民币币；(三)具有完完善的法法人治理理结构；(四)具备足足够的人人力、组组织及技技术资源源，其中中至少有有2人在在房地产产投资管管理方面面具备55年以上上可追溯溯的记录录；(五)中国银银监会要要求的其其他条件件。第二十十二条信信托投资资公司应应至少每每半年对对房地产产集合信信托计划划的信托托财产评评审一次次，并按按规定向向委托人人、受益益人和中中国银监监会或其其派出机机构披露露

15、。信托投投资公司司在必要要时或依依房地产产资金信信托合同同的约定定，可委委托与其其不存在在关联关关系的专专业估价价机构或或专家出出具相关关估价报报告书或或意见，作作为评审审信托财财产的参参考。第二十十三条信信托投资资公司运运用房地地产信托托资金进进行人民民币30000万万元以上上的不动动产交易易前，应应事先请请具有相相应资质质的专业业房地产产估价机机构出具具估价报报告书。第二十十四条 信托投投资公司司委托专专业房地地产估价价机构出出具估价价报告书书时，应应遵守下下列规定定：(一)单个项项目交易易金额在在1亿元元人民币币以上者者，应由由二家以以上专业业估价机机构进行行估价。如如果专业业估价机机构

16、在同同一时日日价格估估计差异异达百分分之二十十以上，信信托投资资公司应应按照审审慎原则则确定价价格，并并在信息息披露中中说明理理由；(二)房地产产资金信信托合同同签订前前的房地地产估价价，其价价格日期期与合同同签订日日期不得得超过六六个月；(三)专业估估价机构构及其估估价人员员应与信信托当事事人无利利害关系系。第二十十五条信信托投资资公司运运用房地地产信托托资金，应应依据可可行性研研究报告告和房地地产资金金信托合合同作出出投资分分析报告告，以此此作出投投资决定定和交付付执行，执执行时应应作出投投资决定定纪录和和执行纪纪录，并并定期向向董事会会提交书书面报告告。前项投投资分析析报告应应记载分分析

17、基础础、根据据及建议议；投资资决定纪纪录应记记载投资资标的的的种类、数数量及时时机；执执行纪录录应记载载实际投投资或交交易标的的的种类类、数量量、价格格及时间间，并说说明投资资或交易易差异原原因。第二十十六条 信托投投资公司司运用房房地产信信托资金金，必须须与房地地产资金金信托合合同确定定的投资资目标及及投资策策略相一一致。当房地地产集合合信托计计划明示示用于某某一个或或某一组组房地产产项目时时，必须须将该信信托计划划90%以上资资金用于于该计划划指定的的房地产产项目。第二十十七条信信托投资资公司因因房地产产信托资资金的管管理运用用、处分分或者其其他情形形而取得得的财产产或财产产权利，属属于信

18、托托财产；信托投投资公司司不得以以任何名名义将其其归入固固有财产产，不得得将其与与固有财财产混同同、混用用或相互互抵销。第二十十八条信信托投资资公司投投资房地地产信托托资金后后产生的的回流资资金，如如果房地地产资金金信托合合同没有有约定新新的运用用计划的的，必须须将该回回流资金金存入信信托资金金专户，任任何人不不得挪用用。第二十十九条信信托投资资公司、保保管人从从信托收收益中收收取管理理费。信信托投资资公司收收取信托托收益的的15%作为管管理费，保保管人收收取信托托收益的的5%作作为保管管费。当当房地产产信托资资金未能能实现收收益时，信信托投资资公司和和保管人人不得收收取管理理费或保保管费。第

19、三十十条 房房地产集集合信托托计划结结束的，信信托投资资公司应应将信托托财产扣扣除有关关费用和和税费后后，依法法通过保保管人向向受益人人进行分分配。第三章章 监督督管理第三十十一条 信托投投资公司司开办不不受信托托合同份份数限制制的房地地产信托托业务，应应事先取取得中国国银监会会的业务务许可，并并具备下下列条件件：(一)公司提提足各项项准备金金后，净净资产不不低于人人民币55亿元；(二)从事信信托业务务的员工工占员工工总数的的三分之之二以上上，其中中具有房房地产专专业知识识和背景景的信托托经理不不少于44人；(三)具备完完善的公公司治理理结构、房房地产信信托业务务操作流流程、风风险控制制机制和

20、和风险管管理信息息系统，且且执行良良好；(四)董事会会应设立立独立的的风险控控制委员员会、包包括有外外部人士士参加并并由外部部人士担担任主席席的审计计委员会会;(五)过去两两年连续续盈利且且信托业业务收入入占公司司总收入入的600%以上上；(六)过去两两年办理理的信托托业务中中，没有有损害委委托人或或受益人人利益的的不良记记录；(七)公司已已累计发发行房地地产集合合信托计计划3次次以上，且且信托计计划已经经结束并并实现预预期收益益；(八)最近两两年没有有受到金金融监管管部门的的行政处处罚；(九)中国银银监会要要求的其其他条件件。第三十十二条 信托投投资公司司依前条条规定取取得的业业务许可可两年

21、内内有效，每每隔两年年应向中中国银监监会重新新申请。第三十十三条 信托投投资公司司申请不不受信托托合同份份数限制制的房地地产信托托业务许许可，应应当向中中国银监监会提交交下列文文件、资资料一式式三份：(一)办理申申请；(二)可行性性研究报报告；(三)已设立立的房地地产集合合信托计计划名单单及其经经注册会会计师审审计的相相关会计计报表；(四)由全体体董事签签署的关关于董事事会组织织结构及及其运行行情况的的说明材材料；(五)业务发发展规划划、业务务操作流流程和风风险管理理制度；(六)公司最最近二年年经注册册会计师师审计的的资产负负债表、损损益表和和现金流流量表；(七)具有房房地产专专业知识识的信托

22、托经理名名单及相相关技能能证明材材料；(八)律师事事务所出出具的法法律意见见书；(九)中国银银监会要要求的其其他文件件和资料料。第三十十四条信信托投资资公司申申请办理理不受信信托合同同份数限限制房地地产信托托业务的的，中国国银监会会应当在在受理申申请后330日内内作出是是否核准准的答复复。不予予核准的的，应当当说明理理由。第三十十五条信信托投资资公司设设立不受受信托合合同份数数限制的的房地产产集合信信托计划划的，应应当在该该房地产产集合信信托计划划推介前前30日日内报中中国银监监会审批批。报批批的材料料中除须须包含本本办法第第十三条条所列内内容外，还还应当包包括以下下内容：(一)信托投投资公司

23、司获准开开办不受受信托合合同份数数限制的的房地产产信托业业务的许许可文件件；(二)由公司司董事会会风险控控制委员员会全体体成员签签署的可可行性研研究报告告和财务务分析报报告；(三)经独立立的会计计师事务务所审核核的盈利利预测报报告和审审核报告告；(四)独立估估价机构构对与该该信托有有关的房房地产的的估价报报告；(五)律师事事务所出出具的法法律意见见书；(六)中国银银监会要要求的其其他内容容。第三十十六条 不受信信托合同同份数限限制的房房地产集集合信托托计划，其其存续期期限不得得少于33年，最最低募集集金额不不得少于于5亿元元。第三十十七条 不受信信托合同同份数限限制的房房地产集集合信托托计划的

24、的募集期期限为11个月，自自该计划划批准之之日起计计算。募集期期限内，信信托投资资公司募募集的资资金超过过5亿元元的，该该信托即即告成立立。否则则，该信信托不能能成立，信信托投资资公司必必须自行行承担推推介费用用，并于于15日日内将已已募集的的资金加加计银行行同期存存款利息息返还投投资人。第三十十八条信信托投资资公司运运用不受受信托合合同份数数限制的的房地产产信托资资金，应应当进行行组合投投资，不不得将资资金运用用于单个个不动产产或其经经营企业业。第三十十九条中中国银监监会或其其派出机机构可以以就房地地产信托托业务的的执行状状况及其其它相关关事项，检检查信托托投资公公司、房房地产信信托资金金使

25、用人人的业务务、财务务或其它它有关事事项。必要时时，中国国银监会会或其派派出机构构可委托托专门职职业及技技术人员员，就前前项规定定所检查查事项、报报表或数数据予以以核查。第四十十条信托托投资公公司应按按季度将将其办理理房地产产信托业业务的情情况上报报中国银银监会或或其派出出机构，接接受中国国银监会会或其派派出机构构的监督督检查。第四章章 风险险控制第四十十一条 从事房房地产信信托业务务的信托托投资公公司应具具备完善善的公司司治理机机制、操操作流程程和风险险控制机机制：(一)公司治治理机制制应包括括合理设设置股东东会、董董事会、监监事会和和高级管管理层等等构架，建建立科学学的运行行机制和和决策机

26、机制，制制定责权权利明确确的科学学管理制制度和建建立绩效效考核标标准，有有条件的的可聘请请外部专专家和咨咨询顾问问等；(二)操作流流程指信信托投资资公司从从事房地地产信托托业务时时应包括括业务部部门初审审、立项项、尽职职调查、可可行性研研究、决决策委员员会和风风险控制制委员会会评审、报报备、实实施等。房房地产项项目立项项应通过过专家评评审小组组论证。信信托投资资公司应应保证业业务操作作流程的的严肃性性和独立立性，防防止行政政干预；(三)风险控控制机制制包括信信托投资资公司内内部风险险控制机机制和房房地产信信托业务务风险控控制机制制。内部部风险控控制机制制包括业业务流程程、组织织机构、财财务管理

27、理、公司司经营理理念上的的风险控控制措施施等。房房地产信信托业务务风险控控制机制制包括市市场风险险、操作作风险、信信誉风险险、信托托财产管管理等风风险的防防范和控控制措施施等。第四十十二条信信托投资资公司以以贷款方方式运用用房地产产信托资资金时，只只能对取取得土地地使用权权证书、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证(以下简简称四证证)的房房地产项项目发放放贷款。信托投投资公司司运用房房地产信信托资金金发放贷贷款时，应应该遵守守法律法法规有关关房地产产贷款标标准和要要求的规规定。第四十十三条 对不完完全具备备前条规规定的四四证的房房地产项项目，信信托投资资公司不不得

28、发放放贷款，但但具备下下列条件件的除外外：(一)信托投投资公司司具有55个以上上熟悉房房地产知知识的专专业人员员；(二)对四证证不全的的房地产产项目进进行了深深入详细细的尽职职调查；(三)事先告告知委托托人该房房地产集集合信托托计划拟拟投向于于四证不不全的房房地产项项目，充充分揭示示信托风风险；(四)房地产产资金信信托合同同的份数数未超过过2000份；(五)委托人人全部是是合格投投资者；(六)房地产产资金信信托合同同规定了了详细的的信息披披露内容容。第四十十四条 前条所所称合格格投资者者，应当当具备下下列条件件：(一)每一自自然人用用于参与与单个信信托计划划的自有有资金不不少于1100万万元，

29、每每一法人人或者依依法成立立的其他他组织不不少于5500万万元；(二)具备一一定的金金融、投投资知识识及经验验，具有有较高的的风险承承受能力力；(三)法律、行行政法规规规定的的其他条条件。本条所所指的合合格投资资者，不不能代表表其他不不合格的的投资者者参与房房地产集集合信托托计划。第四十十五条信信托投资资公司运运用信托托资金给给不完全全具备四四证的房房地产项项目发放放贷款前前，应当当聘请独独立律师师就办证证是否存存在法律律障碍等等出具专专门意见见。不完全全具备四四证的房房地产项项目获得得信托贷贷款并交交纳土地地转让金金后，信信托投资资公司应应当参与与土地使使用证的的办理，并并保存土土地使用用证

30、的原原件。第四十十六条信信托投资资公司运运用信托托资金给给不完全全具备四四证的房房地产项项目发放放贷款，应应当按照照房地产产项目价价值的55%提取取额外风风险准备备金。第四十十七条 信托投投资公司司以贷款款方式运运用房地地产信托托资金，应应当至少少采取如如下风险险控制措措施：(一)以土地地使用证证或房产产抵押方方式发放放贷款的的，应当当严格落落实土地地使用证证或房产产的抵押押权，防防止形成成不可预预见的贷贷款风险险。以信信用担保保进行贷贷款申请请的，应应评估担担保人的的担保能能力并形形成书面面报告。担担保能力力较差或或存在循循环担保保的，应应要求承承贷人引引入独立立的商业业担保；(二)利用专专

31、业的评评估公司司对项目目的建设设周期、资资金运用用及整体体效益、项项目存在在的相关关限制及及其影响响等作出出详尽分分析，建建立按工工程进度度划拨资资金的多多方监管管账户，信信托投资资公司和和借款人人当事人人共同签签章并经经保管人人审核后后才可划划出资金金，严禁禁开发企企业挪用用贷款转转作其他他项目或或其他用用途；(三)对承贷贷企业的的项目收收入采取取全封闭闭运行的的管理模模式，加加强对房房地产经经营收益益的监控控，房产产销售合合同应备备案，要要求销售售回款只只能划入入保管人人处所开开设的信信托资金金专户，防防止挪用用销售回回款开发发其他项项目或挪挪作他用用。第四十十八条 信托投投资公司司以投资资方式运运用房地地产信托托资金的的，应当当至少采采取如下下风险控控制措施施：(一)以自己己名义代代表投资资人介入入所参股股房地产产企业的的治理，为为受益人人的利益益谨慎管管理信托托资金；(二)及时办办理所涉涉及的房房地产企企业的股股权变更更手续或或信托登登记手续续；(三)对控股股或属于于关联方方关系的的房地产产企业，应应当在评评价自身身房地产产企业管管理经验验与能力力的基础础上，依依法或者者自主决决定是否否聘请外外部专业业机构参参与管理理