物业管理标书

1、目录前言-3一、招标函-4二、综合说明-5（一）公司大体-5（二）公司荣誉-6（三）公司业绩-6（四）组织机构-8三、物业公司资质证书-9四、法定代表人资格证明书-10五、授权委托书-11六、被授权人身份证-12七、公司法人营业执照-13八、税务登记证-14九、组织机构代码证-15十、思茅区公共租借住所小区物业管理服务整体设想、策划及目标-16（一）公租房物业服务整体设想-16（二）公租房物业服务策划-16（三）公租房物业服务目标-18十一、思茅区公共租借住所小区物业管理服务方式-18十二、先期物业接收查收-18（一）房子查收-18（二）装饰管理-19（三）水电智能化优化-20十三、组织机构及

2、人员装备、培训和管理-211（一）公租房现场管理服务组织机构-21（二）公租房现场管理服务人员装备-21（三）公租房现场管理人员培训222（四）公租房现场人员管理-26十四、思茅区公共租借住所小区物质装备-28十五、思茅区公共租借住所小区物业费进出估计-30十六、物业管理平时管理方案-31（一）物业管理平时管理方案-31（二）物业管理智能化系统管理-33十七、物业设备设备维修管理与养护及智能化系统保护-35（一）物业设备设备维修管理-35（二）物业智能化系统保护-37十八、经营管理指标许诺-40十九、便民服务及社区文化服务-47、八.言刖依照普洱市思茅民生置业有限公司招标编号为2013-CC0

3、4的思茅区2011年公共租借住所小区物业管理服务项目招标一一招标文件要求，编撰本招标文件，本文件一至九项为商务标部分，依照招标方招标文件的组成要求编写，第十至十九项为服务方案技术标全文，依照招标文件第四章第四项要求格式组织推行方案编写。由普洱佳和物业服务有限公司正式委托提交有关招标文件。4招标函致：普洱市普平工程招标有限责任公司1依照你方招标项目“思茅区2011年公共租借住所小区物业管理服务项目”的招标文件，依照中华人民共和国招标法，先期物业管理招招标管理暂行方法，普洱市物业服务收费管理实施方法等有关规定，经现场勘探和研究上述招标文件的招标须知有关文件，我方愿以人民币（大写）（RMB贰拾贰万壹

4、仟零肆拾元整）的招标报价承接本项目的物业管理。报价明细以下：物业种类单价（元/m2/月）面积（平方米）总价住处0.5036840.0018420.00商业此项暂无，不用填报，待与业主签署物业管理合同后详细约定。共计（元/年）小写：RMBY221040.00元大写：RMB贰拾贰万壹仟零肆拾元整注:、招标单位在中标后不得更正。2、以上提及面积为暂定面积，详细面积数按竣工图纸或有关行政部门所供应赞成的数据为准。3、我方已详确审察所有招标文件及有关附件。我们完满理解并赞成放弃对这方面不明及误解的权益。4、除非另完成协议，我方的中标通知书和本招标文件将成为拘束双方合同文件袋饿组成部分。招标人：（盖印）单

5、位地址：（署名或盖印）法定代表人或其委托代理人:电话：二、综合说明（一）公司大体云南海诚实业公司创立于2000年，是一家追求优秀、积极创新的多元化公司公司。海诚集团总部设于昆明，眼前下辖昆明、西双版纳、普洱、勐腊等各地子公司，业务涉及地产开发、旅游投资、酒店经营、物业服务、影视发展、旅游业务等六大版块，拥有员工2000多人。公司于2002年开始就波及物业管理行业，最初于2002年在西双版纳建立了版纳佳和物业管理有限公司，后依赖公司在普洱市的地产开发优势于2006年正式在普洱注册建立了普洱佳和物业服务有限公司，与2008年3月建立的勐腊佳和物业服务有限公司分别立足于三个城市，目前公司手下的物业公

6、司总计管辖物业面积近330万平方米，其中普洱佳和近70万平方米，版纳佳和近220万平方米，勐腊佳和40万平方米，且均具有建设部颁发的三级物业管理资质证书。佳和物业经过对高登酒店、景兰酒店、商务酒店等高端酒店的服务，总结出相对应的高端服务标准，经过较高的性价比、高端的服务享受，赢得了高端客户的认可，并为其他高端物业产品市场的开拓确立了较好的基础。普洱佳和物业服务有限公司建立于二00六年，为独立公司法人，拥有建设部颁发的三级物业管理资质证书。公司自组建之初，就矢志为建立高效运作的物业管理系统，供应优秀满意的客户服务而努力，为完成这一目标，公司邀请了国内出名的全国物业管理一级公司深圳恒基物业管理有限

7、公司作为公司的管理顾问，进一步完满物业管理运作标准化、规范化，给购置和使用不同样物业的客户供应完满的售后服务，使其购置和使用的物业能够保值增值；公司有员工300余人，其中管理层人员都有有关物业管理从业经验，具备物业管理有关的上岗证书。公司质量方针：优秀服务、诚信经营、科学管理、开拓创新；公司精神:团结、务实、学习、进步；经营理念：奉献自我，服务社会；管理理念：以人为本；服务理念：客户满意是我们永远的追求；公司优秀的服务、科学的管理，赢得了社会各界的必然、好评和赞美。佳和物业特别重视保护业主的利益和公司信誉。公司推行“精诚服务优秀生活”的服务宗旨，吸取了发达地域和外国的先进的物业管理经验。公司的

8、目标是连续超越我们的顾客不断增加的希望。为充分使用和挖掘人力资源，公司对员工的聘辞、培训、考核、升迁、薪水、福利、保险等建立有一套完满、规范的管理规章制度，较好的保障了公司物业管理的正常运作及员工队伍的相对牢固。佳和物业作为社会型公司，植根于社会大舞台，从市场中吸取公司生计与发展的元素，从国内外先进物管公司中提取高质量理念，在与敌手的拓展市场竞技中，以积极进步的姿6态，在大浪淘沙，适者生计的市场经济中创立公司价值，并回馈社会。公司针对服务业的基本要求特别是物业管理服务对象的特别性，十分重视对员工服务意识的培养和教育，要求员工必定严格依照“建立服务意识、正直服务态度、掌握服务技术、提升服务质量”

9、，同时，依照公司总部的指导目标和公司在将来达到ISO9001国际质量系统要求的长久战略决议，拟订了一套既切合标准又与物业管理实质相联合的程前言件及各个岗位的作业文件，使每个员工明确谁来做、怎样做，既重视过程，更看重结果。要求管理无盲区，服务无弊端，工作无差错，住户无怨言，即：就同品位同内容的物业服务工作，佳和物业将“客户满意是我们永远的追求”作为公司的服务理念，着眼于看谁做得“更认真、更到位、更标准”，最后使业主和住户更满意。（二）公司荣誉在公司发展的近十年时间里，我们获得了各级有关部门的诸多荣誉。2003年7月世纪新城小区获适合地政府授予“文明示范小区”；2004年4月，公司被云南省劳动和社

10、会保障厅评选为“优秀公司”；2005年8月，公司被云南省防火安全委员会评选为“2005年度安全商场消防创立工作先进单位”；2005年11月，公司被西双版纳州人民政府授予全州劳动保障工作“先进集体”的荣耀称号；2006年6月公司荣获云南省“十五”物业管理“先进公司”荣誉称呼；2009年荣获普洱市房地产协会“先进会员单位”等一系列荣誉称呼。（三）公司业绩序号项目名称项目种类建筑面积（万m2）项目所在地域1普洱中心商务区一、二期商住混淆10.71普洱2半山印象住处2.6普洱3五一商业城商住混淆1.8普洱4天景园商住混淆1.8普洱5万象庄园高档别墅1.8普洱76普洱市养征稽察处行政办公楼/住处0.8普

11、洱7普洱市地税局行政办公楼行政办公楼1.5普洱8普洱市领土资源局住处小区住处4.68普洱9普洱市环保局行政办公楼0.7普洱10普洱市交警支队行政办公楼/住处1.28普洱11兴达公寓商业、住处2.1普洱12普洱市农业银行行政办公楼/住处7.6普洱13华尔兹广场商住混淆4.8普洱14检察院住处小区住处4.2普洱15新华书店内保服务商业0.35普洱16普洱普福4S店商业1普洱17北岸康城高档住处14.76景洪18告庄西双景综合旅游地产90景洪19福德广场商业街3.1景洪20大兴时代广场/电子商贸城商业街2景洪21南国帝景景观洋房10景洪22盛世华府住处4.2景洪23海诚静园住处1.1景洪24江南茗苑

12、住处3.2景洪25花卉佳园住处2.7景洪26西环中心商住混淆2.5景洪27海诚嘉园住处1.35景洪28世纪新城住处4.5景洪29假日湾景观洋房5.2景洪30佛海商业街商业街2景洪31版纳大厦写字楼1.5景洪32南腊小镇高档住处小区7.8勐腊33茶马街商业街8.18勐腊34南腊新城商住混淆12.8勐腊8（四）组织机构9三、物业公司资质证书10四、法定代表人资格证明书单位名称：_地址：_姓名：性另I：_年纪：职务：_系的法定代表人。特此证明。.盖-章:日期:五、授权委托书本授权委托书声明：我_系的法定代表人，现授权委托的为我公司代理人，以本公司名义参加的项目的招标活动，代理人在招标、开标、评标、合

13、同谈判过程中所签署的所有文件和办理与之有关的所有事务我均予以认可。代理人：_性另I：_年纪：_单位:_部门：职务：_招标人：（盖印）法定代表人：（盖印或署名）12日期：年月日13六、被授权人身份证七、公司法人营业执照八、税务登记证九、组织机构代码证十、思茅区公共租借住所小区物业管理服务整体设想、策划及目标（一）公租房物业服务整体设想依照住处小区的物业管理的自己运作规律，针对公租房眼前的实质情况，我们经过认真综合剖析和评估，认为在对该物业的管理服务工作中应重视抓好以下几项工作：依照本项目的设计规划，同时由于住所性质的决定，房子交托。装饰入住阶段如不进行合理有效的管理，将会对已建成的道路、绿化设备

14、等产生破坏,同时对已入住业主的正常生活和物业的管理带来不利影响和困难。1、怎样做好分步交房过程中的人员管理？1）、业主、建设单位人员（后续收尾施工或整改施工人员）管理；2）、装饰人员管理（如小区可进行二次装饰）；3）、施工人员管理；2、怎样张开分步交房过程中车辆及资料进出、渣土管理？1）、车辆管理2）、资料进出管理3）、渣土管理3、其他管理措施（二）公租房物业服务策划1、人员进出管理（1）、业主、建设单位的人员管理在装饰入住管理阶段，对人员的进出管理主要采用凭临时证/卡进出制度，关于业主、建设单位人员发放不同样类其他临时证/卡，以颜色来划分不同样人群。无证/卡人员原则上不能够进入小区及施工工地

15、，除非在获得证明或有关单位赞成的情况下方可进出，并发放临时进出证/卡。（2）、装饰人员进出管理（如小区可进行二次装饰）依照装饰行业的实质情况来看，装饰队伍比较凌乱，“游击队”很多，一方面装饰质量无法保证，给后期物业管理带来必然的装饰安全隐患，另一方面存在必然的治安安全隐患。物业公司在加强装饰资质管理的同时，对其人员要进行有效身份登记，还要对装饰现场进行如期或不如期的检查，18检查装饰进展情况的同时。3）、施工人员进出管理（对工程整改施工单位管理）由于房子性质决定，加之该小区属于新建小区，可能会出现房子瑕疵整改等工程整改现象，故物业公司要采用多种措施来加强对施工人员的管理。、积极与建设单位、施工

16、单位联系，统计各方负责人、负责地域、联系电话等信息，施工单位要供应各施工班组长联系方式、负责范围等信息。如期召开安防工作的协调会议，与建设单位、施工单位就安防工作作交流、交流，共同保护小区、工地及周边的治安环境。、加强与当地公安机关等行政执法部门之间的工作联系，加强对工地及周边外来人员的治安管理，要求公安机关等部门加大对工地及周边的治安巡逻等防备工作，积极配合有关部门在工地内张开的治安、消防、卫生等宣传工作。2、车辆及资料进出、渣土管理（1）、车辆进出管理车辆管理主要波及到业主车辆、建设单位车辆、施工单位车辆（含资料运输车辆）等，采用发放临时车辆进出证/卡的方式，便于安保人员辨别，简化出下手续

17、。由于项目较大，施工单位很多，各样施工车辆进出频频，存在必然的管理难度。一方面要统计各施工单位自有车辆信息（车牌、车型、颜色等），发放临时车辆进出证/卡。对资料运输车辆进入推行信息确认制度，施工单位要将施工队伍名称、工地所在地域等对驾运人员明确，并要求其配合物业公司安保人员的咨询、登车检查等核查工作。（2）、资料进出管理资料的运出推行“放行条”管理制度，物业公司与建设单位、施工单位进行协调，对资料的运出要推行“放行条”制度，由施工单位在放行条上署名、盖印确认，并注明车辆信息、驾驶人员信息、运出资料的规格数量用途等，安保人员依照放行条决定可否放行或再次进行确认。（3）、渣土管理物业公司对渣土推行

18、，业主装饰垃圾进行集中一致堆放、清运，关于工程整改施工单位所产生的垃圾采用谁产生、谁清运的原则进行，在整改施工前，施工单位必定到现场物业服务处进行登记备案，并按物业公司的要求进行施工，施工完成后必定到物业公司报备并经过现场卫生等查收，整改施工单位的车辆进出要对其进行清理，不得带至路面，减少对路面的环境污染，以保持工地路面等地域的环境卫生，保证文明施工。（三）公租房物业服务目标经过确实有效的管理手段，公租房物业服务力求达到“全员管理、共建友好小区”对该小区管理服务的许诺目标。十一、思茅区公共租借住所小区物业管理服务方式公租房物业服务方式依照招标文件要求及小区实质情况，我公司对思茅区公共租借住所小

19、区采用直接收理服务，即：招标单位赏赐直接收理权益，由物业管理机构掌管管理公司运作，直接参加物业管理工作，所以招标单位不用操心于平时复杂管理工作，可是如期与我们开会，认识物业管理情况，或是供应建讲和进行监监工作，委派专业经理长驻所管理之物业，负责平时所有管理工作，其中包括员工招聘、管理及培训、客户公关工作等。其优点在于：1、物业管理机构直接参加管理工作和控制物业管理公司，并享有管理决议权，所以能够保证服务水平及效率。2、平时工作碰到问题，能够立刻解决。3、完满的层式管理，员工工作表现常常碰到看守。十二、先期物业接收查收（一）房子查收竣工查收的首要条件是工程按设计要求所有施工完成，达到规定的质量标

20、准，能满足使用等，在竣工查收阶段，物业公司主要任务是配合开发公司发现房子存在的潜藏施工瑕疵等问题，记录并反应至开发公司，以便于敦促承建单位加以整改，保证业主接手房子后能正常使用。1、配合做好竣工查收竣工查收是物业建成过后的由承建单位、开发单位、政府有关职能部门、物业服务公司参加的工程质量查收。（1）、从图纸下手，依照从小区隶属设备设备装备情况分别组织有关对口部门的技术人员，查看图纸，收集第一手图纸资料的基本情况，将图纸带入工程跟进中去。（2）、跟进工程进度情况分月或周对施工工程进行跟进、对要点工程进行要点跟进，收集第一手现场施工情况资料，发现问题并记录，同时反应至开发公司，经过开发商及工程监理

21、单位予以敦促整改（3）、建立房子档案，公司将采用文字资料，图像资料的形式，对房子进行分户建档管理。2、配合甲方组织交房工作交房就是将经过竣工查收的房子移交给业主的过程，怎样配合开发公司做好房子移交工作是商品房销售的最后环节。（1）、我公司将依照开发公司通知的交房时间，趁早15天建立交房小组，与此同时将交房小组分红若干个工作小组，并指定负责人和交房总负责人，同时张开相应的培训、和交房模拟操练工作，以保证参加交房成员职责清楚，小组分工明确。（2）、以流程表的形式将交房工作流程话，业主能够依照交房流程表，了若指掌的认识到整20个交房过程并按流程指示分别到各个工作小组办理交房手续。（3）、严格落实交房

22、日总结会，将当日来的交房工作进行汇总，以保证交房工作的连续性。（4）、严格落实房子移交查收表问题的汇总，房子查收移交表采用一户一表、一式两份的形式予以填写，验房负责人对房子移交查收表的内容予以汇总，同时将资料逐一归档，进而建立最基础的业主档案资料。（二）装饰管理（如赞成对房子进行二次装饰）为了加强公租房小区装饰工程的管理和监察，有效防备违章装饰行为，保障住处结构安全和外观一致，保护居民的正常生活序次，我们将采用有效措施加强住户装饰管理。1、怎样解决装饰施工队任意进行宣传的问题。小区入伙时，物业服务中心将组织35家切合资质要求的装饰公司在指定地址供应承揽装饰服务，不同样意其他装饰公司任意进入小区

23、。2、严格装饰手续的办理，从源泉上正规小区装饰管理序次1）、业主装饰居室必定通知装饰施工单位趁早三天到服务中心申请装饰手续。2）、装饰房子业主详确填写装饰申请表、保证书，装饰内容必定如实填写。（3）、装饰施工单位出示装饰公司营业执照、资质证明、施工方案及图纸。（4）、经服务中心赞成后，缴纳装饰管理押金。（5）、办理临时进出证、装饰赞成证（其中一份必定贴于装饰单位门上，以便检查）。3、严格小区人员进出登记，正规小区装饰人员管控。在装饰过程中，我公司安保人员将凭装饰人员临时进出证，严格登记放行，无证人员一律不得进出小区，同时严禁时对小区装饰工人进前进出证抽查，以正规装饰人员管控，进而保证小区的装饰

24、管理序次。4、严格装饰资料堆放，以正规小区环节序次。在装饰管理过程中，我公司将依照小区装饰实际情况，制度装饰资料堆放点，装饰资料的堆放必定在规定的时间内进行清运，在规准时间内不予以清运的，物业服务中心将依如实质情况代为清运，并扣除相应施工单位装饰押金。5、严格装饰垃圾的堆放，保证小区序次井然。在装饰管理中，我公司将采用装饰垃圾集中堆放，集中清运的方式进行装饰垃圾堆放、清运管理，并对装饰垃圾集中堆放点采用防尘办理。如装修施工单位任意抛弃装饰垃圾，物业服务中心将扼令其更正，如仍不更正，服务中心将以扣除装饰押金的形式予以处分。6、严格安保巡逻制度，保证按规定进行房子装饰。在装饰过程中，公司安保人员将

25、严禁时的对小区装饰房子进行检查抽查，发现有与装饰赞成不一致的装饰行为，物业服务中心以违规装饰通知形式予以下达整改建议，情节严重的，物业服务中心将以扣除装饰押金的形式予以处分，并扼令21其恢复，如装饰施工单位仍充耳不闻，物业服务中心将经过法律程序予以解决。7、严格装饰施工时间保证入住业主正常生活序次。为上午8：00至12：00，下午14：0019：00，超时施工，严禁使用任何电动工具和发出敲打声。否则，服务中心有权责令停工。住户入住率不到30%，经服务中心赞成可适合调整施工时间。（三）水电智能化优化由于开发公司未供应相应的图纸，依照我公司在近十年的物业管理经验，就公租房建设提出以下建议：1、小区

26、地下管网采用雨污分别式排污方法进行排管，以防备污水管拥挤致使雨水倒灌。2、高层建筑建议在电梯前室及电梯内部安装监控探头，以预防入侵业主隐私。3、由于小区面积大，建议在安装监控系统时，以光纤代替一般五类线，以预防由于回经过长致使信号丢掉而影响录像收效。22十三、组织机构及人员装备、培训和管理（一）公租房现场管理服务组织机构普洱佳和物业服务有限公司将依照物业管理服务合同，建立思茅区公共租借住处小区物业服务中心，财务推行独立核算。服务中心组织架构图以下：公租房物业服务中心组织架构图（二）公租房现场管理服务人员装备1、管理服务人员的装备（1）公租房物业服务中心人员装备方案主任1人公租房物业服务中心装备

27、各样人员11人，其中管理人员1人，技工1人，一般层物业服务助理机电维修组护卫队干净绿化组1人机电员1人护卫队员4人保洁员4人人员装备说明:员工9人23人员素质要求性别年纪文化程度岗位工作技术及工作经验要求要求要求要求1、经管专业或机电专业2、两年以上工作经验主任男50岁以下大专以上3、具物业管理经历4、有较强交流及协调能力1、物管或财务专业物业服务助理女35岁以下中专2、有有关工作经验3、熟练使用电脑1、有中级电工及弱电以上操作证机电维修员男40岁以下中专以上1、两年以上专业工作经验3、具土木维修经验1、拥有下冈证者优先2、五官正直，动作麻利保洁员不限45岁以下初中以上3、有专业经验优先4、会

28、使用干净设备优先45岁以下1、具绿化养护，园艺知识绿化员不限初中以上2、专业经验两年以上1、退伍军人优先2、身体健康，仪容形象好护卫队员男2045岁咼中3、身高1.70米以上4、有保安证者优先(三)、物业服务中心人员的培训培训工作原则理论联系实质，学用一致，按需施教，讲究实效。2、培训系统的推行运作、培训系统图人员素质内部选派内部选派与外聘相联合内部选派与外聘相联合内部选派与外聘相联合外聘内部选派与外聘相联合24修正执仃培训计划岗位应用培训组织J反应培训核查谈论-系统图说明：、针对公租房的管理特点来设置培训目标并拟订推行计划。、有效运用各样培训形式和方法，保证培训达到预期收效。、经过对员工进行

29、核查，以认识培训的有效性及员工的接受程度。、依照对核查结果的评估和反应，实时调整培训思路并确立将来培训要点。重申将理论应用到实践工作中。、培训的组织方式培训职责、物业服务中心负责员工平时培训计划、协调、组织、核查等工作。、主管级以上的管理人员依照公司提出的培训计划进行逐级培训，并对培训推行评估和反应。(3)、培训形式推行公司与管理处两级的培训，依照培训要求，采用多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。(4)、培训推行流程员工培训分为三个阶段，即：岗前培训一一岗位转正培训一一在岗培训。每位新入职员工必定接受为期一周的入职培训，内容详见新员工公共培训科目。三个月试用期满

30、后，经核查合格后方可转正。转正此后员工将接受长久连续的在岗培训，内容详见多工种培训科目表。所有培训课程结束后均进行核查、谈论，并归档管理。253、培训内容及目标、新员工公共培训科目序号公共科目名称详细内容礼仪知识:1、常用礼仪知识-一-2、佳和物业管理公司仪表、仪态、行为规范服务意识:1、职业道德教育-二二2、怎样办理业主与住户投诉3、与业主住户的交流技巧公司文化:1、公司发展史及基本情况介绍2、公司经营理念三3、员工手册4、内部管理规章制度四公租房基本情况介绍及装饰管理要点五行业法例:建设部及云南省物业管理方面的法例条例六物业管理基础知识七安全知识及消防知识、护卫队员培训科目序号培训内容培训

31、频率培训目标1、单兵行列动作逢周一至周五培养组织纪律性-一-2、三大步法每天训练一小时练就扎实基本功3、体能训练1、擒拿搏斗基本功熟练掌握擒敌-二二2、捕俘拳逢周六、周日及防卫技术3、防卫术三内务管理每周一次检查评选保持宿舍干净齐整四工作例会每周一次总结自己存在不足26熟练掌握护卫队员岗位职责、操作五护卫服务工作手册每个月一次培训核查规程、工作标准27护卫服务的规章制度及有关法六每个月一次培训核查熟悉有关法律知识，提升理论水平规政策认识消防的基础知识，救火的基七消防管理工作手册每个月一次培训核查本程序及各自职责突发事件的应急办理，紧迫集合八每季度一次提升突发事件办理能力操练九消防实战演习，伤员

32、救护知识每半年一次提升消防实战能力、保洁员(绿化员)培训科目序号培训内容培训频率培训目标-一-工作例会每周一次总结自己存在不足-二二内务管理每个月一次检查保洁办公地域保持净齐整干净服务工作手册熟练掌握保洁员(绿化工)岗位三每个月一次培训及核查绿化服务工作手册职责、操作规程、工作标准干净设备操作和养护；干净用品的每季度一次培训和考四使用；园艺机械、设备的操作养护提咼工作技术，保持工作效率核及农药的使用干净环保方面的管理条例每季度一次培训及考五熟悉有关法律知识，提升理论水平园艺方面的管理条例核四害消杀和防治，植物生长一般熟练掌握消杀程序；认识和掌握园六每季度一次知识林的基础知识(4)、机电维修人员

33、培训科目序号培训内容培训频率培训目标-一-工作例会每个月召开一次总结自己不足，提升技术水平-二二内务管理每个月一次检查保持办公地域的干净齐整维修服务工作手册三设备管理工作手册每个月一次培训核查熟悉技工的岗位职责、操作规程、工作标准，掌握消防知识和设备管理知识消防管理工作手册28房子维修方面的管理条例，房子四每季度-次培训核查熟悉有关法律知识，提升理论水平修葺标准小区内水、电、消防管道走向，认识和熟悉小区情况，提升工作五每季度-次培训核查设备设备特点，维修服务范围效率土建、机电、给排水等有关专业每半年六次培训核查提升技工综合能力及素质一的基础管理知识设备及机具的操作操练和养护每半年次培训和核查七

34、一查验技工实质操作能力规程八技术大比武每年一次综合评选，提咼技术九消防实战演习（配合保安队）每半年一次提升消防实战能力（四）公租房现场人员管理接收思茅区2011公共租借住所小区物业管理此后，依照所签物业服务合同条款要求，严格履行物业管理条例及其他物业推行细则，对该小区推行综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机联合，为业主供应一流服务。1、外面管理系统政府主管部门业主管理委员会普洱佳和物业服务有限公司-”-公租房物业服务中心292、公租房督拘束系统表示图政府主管部门业主委员会佳和物业公司3、激励系统激励系统表示图30激励系统说明(1)、公司激励系统分为两个层

35、次，第一层次为员工直接感觉的酬金及赏罚系统。第二层次为交流、提升、公司文化系统，知足员工的精神需求。(2)、经过合理的酬金系统设计，完满的绩效管理与考评，严格的赏罚系统，真实做到赏罚分明，优胜劣汰，保护员工长久的工作热情及动力。(3)、经过加强交流，加强公司文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观,保证员工积极主动快乐地从事本员工作。同时对积极进步，追求自我提升的员工，给他们供应培训再教育的机会，随着公司的发展，使员工的自己能力不断提升，尽可能创立条件知足员工自我价值实现的愿望。4、管理工作的控制方式(1)、采用定点检查方式，经过物业服务中心受理投诉，追忆办理问题的全过程，检查有无推拖、应

36、付之现象，发现问题实时纠正。(2)、推行“走访管理、层层检查”，主任如期、不如期对各样人员的工作进行检查、量化核查奖优罚劣，进而不断改良工作质量。(3)、推行动向信息反应控制，如期或不如期走访住户、街道办及派出所，听取他们对管理处的建讲和建议，并在工作中予以改良。十四、思茅区公共租借住所小区物质装备物质归属部门品名单位数量备注服务中心办公室机电部护卫部保洁部3129十五、思茅区公共租借住所小区物业费进出估计（一）、财务管理及进出测箅在物业服务花销进出上，我们将以“取之于民，用之于民”作为物业管理进出的基出处则。收入方面，坚决按本次物业管理招标招标中标所确立的管理服务费标准及物价局等政府主管部门

37、的订价标准履行。政府部门没有规定的其他服务项目收费标准，坚持略低于市场平均价钱履行。支出方面，以遵照业主利益为前提，坚持“预先估计，过后核算，量力而为，合理使用”的资本管理原则，并采用必要的增收节支措施，在降低管理成本、提升服务质量的同时，保证资本的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效营运。财务管理是物业管理正常营运的“生命线”，我们将严格履行国家有关物财业务管管理理的规定，依法建帐，依法管理，保证物业管理资本的运作。1、测算依照及说明国家及地方有关物业管理的法例和文件。所供应的物业管理招标书中原始数据和有关规定。依照我们实地调研，楼盘销售拥有必然的压力，据此，我们对有关经济指标展望以

38、下：物业管理服务费标准的测算是以保证小区入伙后实现进出平衡为基准的有关数据进行测算的。税费按总收入的5.55%计算。佳和物业管理公司多年从事物业管理工作所积累的经验数据。2、物业管理服务费标准的测算收入测算假定住处物业管理服务费标准为PM，则：营业收入二住处管理服务费收入=36840M2X100%XPMX12月=221040.00元/年成本支出测算支出：项目开支明细组成表编制（总计11人）岗位名称花销组成明微小计/元人力成本主任12500元/月X1人X12个月30000.00事务助理12000元/月X1人X12个月24000.00水电工12500元/月X1人X12个月30000.0033保洁员

39、护卫员41800元/月X4人X12个月42000元/月X4人X12个月86400.0096000.00名称办公花销办公用品服饰费名称/税费小计花销元/月1500元/人/年小花销比率5.60%组成明细元/月X12个月1500元/人/年X11人计花销组成明细2201040元X5.6%266400.00小计/元6000.0016500.0022500.00小计/元12378.24总计花销（二）、增收节支的措施人力成本+办公花销+税费301278.24依照业主的需求，不断拓展有偿服务项目，利用业主的花销需求张开多种经营活动外收入。推行“质量、成本双反对”系统，将成本指标完成情况与员工的利益直接挂钩，增

40、本意识，提升员工控制成本的积极性和主动性。严格控制办公用品耗资，坚持物尽其用的原则，节俭办公花销开支。加强物料采买、使用、储藏、审批等程序的管理，加强物料成本的控制。加强设备管理和养护，使之保持优秀状态，减少维修支出，降低返修花销。加强公司财务部对管理处资本、物质使用的监察职能，拟订严格的管理制度，加强项财物耗资过程的管理。以增加营业强员工的成管理处的各十六、物业管理平时管理方案及智能化系统管理（一）物业管理平时管理方案人员进出管理（1）、业主、建设单位的人员管理由于项目没有完满开发完成，智能化系统工程仅建设部分或没有建设，小区主要进出口不能够采用刷卡等方式进出，在初期对人员的进出管理主要采用

41、凭临时证/卡进出制度，关于业主、建设单位人员发放不同样类其他临时证/卡，以颜色来划分不同样人群。无证/卡人员原则上不能够进入小区及施工工地，除非在获得证明或有关单位赞成的情况下方可进出，并发放临时进出证/卡。2）、装饰人员进出管理依照装饰行业的实质情况来看，装饰队伍比较凌乱，“游击队”很多，一方面装饰质量无法保证，给后期物业管理带来必然的装饰安全隐患，另一方面存在必然的治安安全隐患。物业公司在加强装饰资质管理的同时，对其人员要进行有效身份登记，还要对装饰现34场进行如期或不如期的检查，检查装饰进展情况的同时。3）、施工人员进出管理由于项目建设面积较大，多期开发建设，工地施工人员很多，而且建筑行

42、业的特点决定其人员流动性很大，管理难度也较大。物业公司要采用多种措施来加强对施工人员的管理。、积极与建设单位、施工单位联系，统计各方负责人、负责地域、联系电话等信息，施工单位要供应各施工班组长联系方式、负责范围等信息。如期召开安防工作的协调会议，与建设单位、施工单位就安防工作作交流、交流，共同保护小区及周边的治安环境。、加强与当地公安机关等行政执法部门之间的工作联系，加强对工地及周边外来人员的治安管理，要求公安机关等部门加大对工地及周边的治安巡逻等防备工作，积极配合有关部门在工地内张开的治安、消防、卫生等宣传工作。2、车辆及资料进出、渣土管理1）、车辆进出管理车辆管理主要波及到业主车辆、建设单

43、位车辆、施工单位车辆（含资料运输车辆）等，采用发放临时车辆进出证/卡的方式，便于安保人员辨别，简化出下手续。由于项目较大，施工单位很多，各样施工车辆进出频频，存在必然的管理难度。一方面要统计各施工单位自有车辆信息（车牌、车型、颜色等），发放临时车辆进出证/卡。对资料运输车辆进入推行信息确认制度，施工单位要将施工队伍名称、工地所在地域等对驾运人员明确，并要求其配合物业公司安保人员的咨询、登车检查等核查工作。2）、资料进出管理资料的运出推行“放行条”管理制度，物业公司与建设单位、施工单位进行协调，对资料的运出要推行“放行条”制度，由施工单位在放行条上署名、盖印确认，并注明车辆信息、驾驶人员信息、运

44、出资料的规格数量用途等，安保人员依照放行条决定可否放行或再次进行确认。（3）、渣土管理施工管理的一个重要工作是加强对车辆渣土抛洒管理，由于工地环境的特别性，车辆进出会遗留大量的渣土于路面，会给行人进出带来不便，也不利于保持较好的卫生环境。为此，需要物业公司与建设单位、施工单位加强对车辆抛洒渣土的严格管理，物业公司在增加人手、增加频率打扫路面，如期洒水降尘的同时，各施工地域要在其进出口铺垫碎石或铺设水泥路面，车辆进出要对其进行清理，不得带至路面，减少对路面的环境污染，以保持工地路面等地域的环境卫生，保证文明施工。（二）物业管理智能化系统管理351、门禁系统管理门禁是保障小区安全的基础保证，在门禁

45、管理过程中，我公司利用护卫的安保巡逻制度保障门禁系统硬件安全，同时建立完满的维修、养护制度，与此同时建立的门禁卡（牌）的领卡、补卡制度，总之利用多部门，多手段的管理模式，保证门禁系统的优秀使用状态。2、监控系统管理（1）、值班监看制度、小区监控系统由小区护卫队负责，值班队员负责的监看工作。、严格按规定操作步骤进行操作，亲密注意监控设备运转情况，保证监控设备安全有序，不得无故中断监控，删除监控资料。、监控用的计算机不得做与监控工作没关的事情。、认真学习监控的操作规程，保护和养护好监控设备。保持图像信息画面清楚，保证系统正常运转。、监看人员负责监控室的卫生干净，保持室内干燥，设备、布线排列齐整。、

46、严禁没关人员进入监控室。进入监控室必定由有关领导赞成，经登记后方可进入。（2）、图像信息储藏、使用登记制度、监控系统图像推行自动储藏，有毒危险药品库房图像储藏时间很多于30天,其他图像储藏时间很多于3天。、外来人员需要查察监控图像需经有关领导赞成，填写监控信息图像查察记录表对图像信息的录制人员、调取时间、调取用途等事项进行登记。、任何人不得私自复制、查问或许向公安机关以外的其他单位和个人供应、流传图像信息。、任何人不得私自删除、更正监控系统的运转程序和记录。、任何人不得私自改变公共安全图像信息系统的用途和摄像设备的地点以及计算机系统的设置。、任何人不得扰乱、阻拦监控系统的正常运转。（3）、安全

47、保密制度、工作人员使用计算机要实时主动设置密码。、严禁将计算机密码见告没关人员。、未经有关领导赞成，任何人员不得将小区监控的数据、软件及资料复制给其他单位或个人。36、未经赞成，值班室以外任何人员不得使用操作监控计算机系统及有关设备。、任何人不得私自供应、流传图像信息。、小区业主个人隐私予以保密（4）、突发事件应急方案、小区内突发停电，或监控系统故障，监控系统不能够正常工作，监控人员应立刻上报有关领导，工程部组织人员维修，除去故障，并安排护卫队加强小区内安全巡检。、如发现外人逼迫入侵（翻越小区围墙），调动值班人员应立刻通知值班人员，并由武保处组织人员到现场阻拦入侵，咨询入侵原因，做有关记录，视

48、情节严重程度决定可否通知公安机关。（5）、监控设备保护制度、工程部保护设备的正常运转，清理监控设备的卫生，保护电气线路，保证设备不断电。、监看人员负责监控室内的平时卫生工作，发现异样立刻上报直接领导和工程部。（6）、系统运转安全保障制度、工作人员要如期对自己的计算机进行病毒检测，发现病毒应实时除去；除去不了的，要立刻报告信息专员。不得使用来历不明的软盘或光盘，严禁成心制作、流传计算机病毒。、信息专员安排如期检查监测系统线路和设备，高出服务限时的设备要实时改换、严禁携带易燃、易爆、有毒的物品进入监控中控室。、严禁带零食进入监控中控室，室内严禁烟火，水杯应放置在远离电器设备的地方。十七、物业设备设

49、备维修管理与养护及智能化系统保护（一）物业设备设备维修管理1、设备设备的管理（1）、巡视频率、如期巡视：工程部经理每天一次，主管（领班）每天上下午各一次，值班人员节假日每天巡视四次，夜间值班人员每班巡视两次。、不如期巡视：工程部各级有关人员要依照设备运转特别情况进行不如期巡视。（2）、巡视范围、要点机房和要点设备。、简单出故障的设备。、装饰装饰工地。、设备改造工地。37、刚经过维修的设备和系统。、客户反应问题集中的地域或设备。3）、巡视内容、设备运转有无异样。、系统工作有无异样，管路有无跑、冒、滴、漏。、施工人员有无违章操作和施工扰民情况。、机房、设备、施工现场有无安全隐患。、员工可否按规定工

50、作，工作质量可否存在问题。、改造工程进度怎样，有无问题。（4）、填写值班巡视记录值班员应填写值班巡视记录，经理、主管、（领班）应认真检查。巡视记录应全面、正确。（5）巡视中发现的问题应实时办理并向上级领导及有关部门报起诉况。2、设备维修（1）、工程部设值班调动员（兼），由其负责接受业主（住、用户）报修机平时维修的派工任务。、接到业主（住、用户）故障报修或投诉时，实时填写工程维修工作单。、通知有关专业维修人员，维修人员接到派工任务后必定准时完成，并做好记录。、工程部履行设备保护、养护制度，对各设备、设备的维修、养护按年度计划履行。对业主（住、用户）提出的特约维修，应于动工前填写工程部维修工程估计

51、书待花销认可后即可开工，做好估工核料工作，合理收费。、对影响业主（住、用户）平时生活、工作和小区观瞻的设备维修，应履行限时维修制度。维修人员接到抢修或紧迫维修任务，必定按工程要求，打破正常上下班时间限时修睦或改换设备，保证正常使用。维修人员因抢修影响正常的工作时间，由主管报工程部经理赞成后调整。、设备正常维修，履行责任到人的管理制度。各班组、各级维修养护人员必定按规定的时间和工作内容检查自己所负责的责任地域内各样设备的运转情况，发现故障实时除去。倘如有重要故障应实时向主管、工程部经理请示解决。、平时维修所需要的部件、资料推行一致管理。各班组在张开每项维修任务时，必定填写部件和资料申请单，由维修

52、主管复核署名、工程部经理署名赞成后，到库房领取。工作完成后的余料应实时退库。、值班调动员每天下班前，将当日的工程维修工作单完成情况统计汇总，报部门经38理。3、重要设备控制、重要设备主要包括高低压配电室、消防中空室、电话机室、生活水箱；、重要设备严格推行值班制度、巡视检查制度和门禁制度。、正常工作时期，负责管理各重要设备的专职人员进入时，可免于登记，其他人员进入时，均需要登记。、其他人员进入重要设备区时，应严格履行门禁制度，其中，正常工作时间进入的，需经本部门经理赞成，其他时间需经值班经理赞成，并进行登记。、来访者赞成并登记进入重要设备时，当班人员应予陪同，保证来访者人身安全及重要设备的安全，

53、不能让来访者自行参观和停留。、重要设备的安全防火事项按本物业公司的消防安全制度履行。（二）物业智能化系统保护1机房环境监控策略（1）、依照机房环境的监控要求，对机房的温度湿度进行有效监控，要求对主机房的温度湿度监控作出以下要求：（2）监控时间：每天应24小时对机房的温度湿度进行探测监控。（3）、监控要求：要求监控高出规定范围时能够经过报警声和短信相联合的方式进行预警，如不能够自动报警需要有人员24小市价守。详细监控范围拜会下表。监控项目3机房温湿度?S季Q冬季门温度,224相对溟度卫温度变化率Jh其实不得结露心2、依照机房环境的监控要求，对机房的人员进出进行有效管理，详细要求以下（1）、监控时

54、间：每天应24小时对机房进行门禁管理、录像监控、保安值班和人员物品进出登记。（2）、监控记录频率：实时记录。（3）、监控要求：在机房各要点地点设置视频监控系统，在机房各进出口，应该装备门禁系统，只有经过授权的人员才能经过门禁系统进出机房，门禁监控系统应该能够详确记录人员进出情况。393、依照机房环境的监控要求，对机房的火灾隐患进行有效监控，要求对机房采用烟感监控，详细要求以下：（1）、监控时间：每天应24小时对机房进行烟感探测，每次探测监控时间间隔不小于20秒。（2）、监控记录频率：实时记录。（3）、监控要求：机房内应该在每20平米装备最少一个烟感探测设备，烟感探测设备应与机房环境监控系统相连

55、。并能够经过报警声及短信方式进行预警。（4）、视频监控数据要求最少储藏20天。4、依照机房环境的监控要求，对机房的市电输入情况进行有效监控，要求对机房采用专用设备进行监控，详细要求以下：1）、监控时间：每天应24小时对机房市电输入进行监控，应采用连续探测监控。2）、监控记录频率：实时记录。3）、监控要求：应付市电输入交流电压监测（按三相考虑）、负载分派4）、交流电流监测（按三相考虑）、直流电压输出配电监测。I页目祕稳态电压偏移范围（稳态频率偏移范围（Hz）电压波形畸变率%心赞成断电连续时间（ms）32心弁+7-13心土QM丰0”5丰2S-104-2002004,5005、依照设备硬件的监控要求

56、，依照要点业务的优先级别，对支持要点业务运转的设备进行有效监控。（1）、应经过技术手段对设备的CPU利用率进行监控，如有多个CPU或多内核CPU的，应该对所有CPU或内核进行监控。CPU利用率设定的监控阀值应不高出75%（2）、应经过技术手段对设备的内存使用率进行监控，应监控物理内存的总量、已用量、余量以及虚假内存的使用情况。内存使用率设定的监控阀值应不高出80%（3）、应经过技术手段对设备的硬盘使用率进行监控，应监控硬盘储藏空间的总量、已用量、余量的使用情况。硬盘使用率设定的监控阀值应不高出80%（4）、应经过技术手段对诸如采用磁盘阵列技术、磁盘柜以及各板卡间的I/O吞吐情况进行监控。（5）

57、、以上监控内容的监控间隔应控制在30秒以内，并经过技术手段对其进行24小时不40中断监控，其监控报警应最少包括有声音和短信方式。6、机房的空调系统作为重要的硬件设备，应该对其进行要点监控，对其监控的要求以下：（1）、监控时间：每天应24小时对机房空调的运转情况进行监控。关于机房每次探测监控时间间隔不小于60分钟。（2）、监控要求：要求监控高出规定范围时能够经过报警声和短信相联合的方式进行预警，详细监控范围包括机房空调制冷量、送风量、空调异样故障、空调断电自启动情况等。（3）、如无自动监控条件可采用人工巡逻方式实现空调系统监控。7、机房的UPS后备电源系统，作为重要的硬件设备，应该对其进行要点监控，对其监控的要求以下：(1)、监控时间：每天应24小时对机房UPS勺运转情况进行监控。机房每次探测监控时间间隔不小于60分钟。(2)、监控要求：要求监控高出规定范围时能够经过报警声和短信相联合勺方式进行预警，详细监控范围包括市电输入端电压电流变化情况、UPS负载情况、UPS俞出电压电流变化情况、UPS电池供电情况、UPS旁路工作状态以及UPS的异样故障及报警状态等。(3)、如无自动监控条件可采用人工巡逻方式实现空调系统监控。41十八、经营管理指标许诺、管理经营指标许诺及拟采用的措施（一）管理服务费收取率许诺指标90%测定依如实收花销额/应收花销总数X100%9