回迁税务处理

1、关于城市和国有有工矿棚户区区改造项目有有关税收优惠惠政策的通知知关于城市和和国有工矿棚棚户区改造项项目有关税收收优惠政策的的通知 财税20010422号 各省、自治治区、直辖市市、计划单列列市财政厅（局局）、地方税税务局，西藏藏、宁夏、青青海省（自治治区）国家税税务总局，新新疆生产建设设兵团财务局局： 根据国务院院办公厅关关于促进房地地产市场平稳稳健康发展的的通知（国国办发200104号号）、住房城城乡建设部等等五部门关关于推进城市市和国有工矿矿棚户区改造造工作的指导导意见（建建保200092955号）精神，现现将城市和国国有工矿棚户户区改造安置置住房（以下下简称改造安安置住房）有有关税收政策

2、策通知如下： 一、对改造造安置住房建建设用地免征征城镇土地使使用税。对改改造安置住房房经营管理单单位、开发商商与改造安置置住房相关的的印花税以及及购买安置住住房的个人涉涉及的印花税税予以免征。 在商品住房房等开发项目目中配套建造造安置住房的的，依据政府府部门出具的的相关材料和和拆迁安置补补偿协议，按按改造安置住住房建筑面积积占总建筑面面积的比例免免征城镇土地地使用税、印印花税。 二、企事业业单位、社会会团体以及其其他组织转让让旧房作为改改造安置住房房房源且增值值额未超过扣扣除项目金额额20%的，免免征土地增值值税。 三、对经营营管理单位回回购已分配的的改造安置住住房继续作为为改造安置房房源的，

3、免征征契税。 四、个人首首次购买900平方米以下下改造安置住住房，可按11%的税率计计征契税；购购买超过900平方米，但但符合普通住住房标准的改改造安置住房房，按法定税税率减半计征征契税。 五、个人取取得的拆迁补补偿款及因拆拆迁重新购置置安置住房，可可按有关规定定享受个人所所得税和契税税减免。 六、本通知知所称棚户区区是指国有土土地上集中连连片建设的，简简易结构房屋屋较多、建筑筑密度较大、房房屋使用年限限较长、使用用功能不全、基基础设施简陋陋的区域；棚棚户区改造是是指列入省级级人民政府批批准的城市和和国有工矿棚棚户区改造规规划的建设项项目；改造安安置住房是指指相关部门和和单位与棚户户区被拆迁人

4、人签订的拆迁迁安置协议中中明确用于安安置被拆迁人人的住房。 七、本通知知自20100年1月1日日起执行，22010年11月1日至文文到之日的已已征税款可在在纳税人以后后的应纳相应应税款中抵扣扣，20100年年度内抵抵扣不完的，按按有关规定予予以退税。 八、各地财财税部门要加加强对政策执执行情况的跟跟踪了解，对对执行过程中中发现的问题题，及时上报报财政部、国国家税务总局局。 财政部 国国家税务总局局 二一年年五月四日房地产企业拆迁迁还房的账务务与税务处理理中国财税培训师师 肖太寿 HYPERLINK /showpic.html#blogid=3e98da500100kma5&url=/orign

5、al/3e98da50g8d88bfe87de0 l blogid=3e98da500100kma5&url=/orignal/3e98da50g8d88bfe87de0 房地产企业在经经营过程中,往往会发生生“拆一还一一”即拆迁还还房的行为。所所谓的“拆一一还一”是指指拆迁人以易易地建设或原原地建设的房房屋补偿给被被拆除房屋的的所有人，使使原所有人继继续保持其对对房屋的所有有权的一种实实物补偿形式式。本文主要要就拆迁还房房行为的会计计和税务处理理进行详细的的介绍，并给给予案例分析析。一、房地产企业业拆迁还房的的账务处理一般来讲，如果果被拆迁户选选择货币补偿偿方式，该项项支出作为“拆拆迁补偿费

6、”计计入开发成本本中的土地成成本。而房地地产企业拆迁迁还房的实质质是，被拆迁迁户用房地产产企业支付的的货币补偿资资金向房地产产企业购入房房屋，要确认认土地成本中中的“拆迁补补偿费支出”，即即以按公允价价值或同期同同类房屋市场场价格计算的的金额以“拆拆迁补偿费”的的形式计入开开发成本的土土地成本。另另外，对补偿偿的房屋应视视同对外销售售，视同销售售收入应按其其公允价值或或参照同期同同类房屋的市市场价格确定定，同时应按按照同期同类类房屋的成本本确认视同销销售成本。以非货币性形式式支付的拆迁迁补偿支出、安安置及动迁支支出、回迁房房建造支出，适适用企业会会计准则第77号非货货币资产交换换的规定，回回迁

7、房的非货货币性资产交交换，预计未未来能带来更更多现金流，一一般情况下是是具有商业实实质，且公允允价值能够可可靠计量。（一）在开发产产品完工时，根根据安置时的的同期同类价价格，视同销销售的会计处处理：借：开发成本拆迁补补偿费贷：应付账款拆迁补补偿费借：应付账款拆迁补补偿费贷：主营业务收收入（二）房地产企企业开具销售售不动产发票票，业主向房房地产企业出出具拆迁补偿偿费收据，结结转成本的会会计处理：借：主营业务成成本土地地征用费及拆拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业业拆迁还房的的税务处理房地产企业发生生的拆迁还房房的行为主要要涉及到营业业税、土地增增值税和企业业所得税的处处理。（一）营业税的的处理

8、国家税务总局局关于个人销销售拆迁补偿偿住房征收营营业税问题的的批复（国国税函200077668号）规定定，房地产开开发公司对被被拆迁户实行行房屋产权调调换时，其实实质是以不动动产所有权为为表现形式的的经济利益交交换。房地产产开发公司将将所拥有的不不动产所有权权转移给了被被拆迁户，并并获得了相应应的经济利益益。1、纳税义务发发生时间房地产开发企业业在办理拆迁迁补偿房产时时，营业税的的纳税义务发发生时间目前前没有明确规规定，一般认认为拆迁补偿偿的营业税纳纳税义务发生生时间应该为为补偿房产竣竣工并与被拆拆迁户办理交交接手续时。2、计税依据根据营业税暂暂行条例、国国家税务总局局关于外商投投资企业从事事

9、城市住宅小小区建设征收收营业税问题题的批复（国国税函发119955549号）、国国家税务总局局关于以房屋屋抵顶债务应应征收营业税税问题的批复复（国税函函19988771号号）及国税函函20077768号号的规定，纳纳税人在房地地产开发过程程中给予拆迁迁户补偿或安安置的房屋，不不论其以何种种方式结算价价款，以及拆拆迁人取得房房屋作何用途途，均应属于于营业税的征征税范围，应应按“销售不不动产”税目目缴纳营业税税。基于拆迁迁房屋行为的的特殊性，在在营业税的计计税依据上，应应区分以下两两种情形。（1）根据国家家税务总局关关于外商投资资企业从事城城市住宅小区区建设征收营营业税问题的的批复（国国税函发11

10、9955549号）和和营业税暂暂行条例的的有关规定规规定，对偿还还面积与拆迁迁建筑面积相相等的部分，由由当地税务机机关按同类住住宅房屋的成成本价核定计计征营业税，对对最终转让时时未作价结算算的住宅区配配套公共设施施（如居委会会用房、车棚棚、托儿所等等），凡转让让收入已包含含在住宅房屋屋转让价格中中并已征收营营业税的，不不再征收营业业税。（2）对超出拆拆迁建筑面积积的部分，则则应按营业业税暂行条例例实施细则第第二十条规定定的顺序确定定计税营业额额，一是可以以按纳税人最最近时期发生生同类应税行行为的平均价价格核定；二二是可以按其其他纳税人最最近时期发生生同类应税行行为的平均价价格核定；三三是按下列

11、公公式核定：营营业额=营业业成本或者工工程成本（11成本利润润率）（11营业税税税率）。（二）土地增值值税的处理国家税务总局关关于土地增值值税清算管理理有关问题的的通知（国国税函200102220号）规定定，房地产企企业用建造的的本项目房地地产安置回迁迁户的，安置置用房视同销销售处理，按按国家税务总总局关于房房地产开发企企业土地增值值税清算管理理有关问题的的通知（国国税发200061887号）第三三条第（一）款款规定确认收收入。即房地地产开发企业业将开发产品品用于抵偿债债务、换取其其他单位和个个人的非货币币性资产等行行为，发生所所有权转移时时应视同销售售房地产，其其收入可以按按本企业在同同一地

12、区、同同一年度销售售的同类房地地产的平均价价格确定，也也可以按由主主管税务机关关参照当地当当年、同类房房地产的市场场价格或评估估价值确定。同同时将此确认认为房地产开开发项目的拆拆迁补偿费。房房地产开发企企业支付给回回迁户的补差差价款，计入入拆迁补偿费费；回迁户支支付给房地产产开发企业的的补差价款，应应抵减本项目目拆迁补偿费费。（三）企业所得得税的处理企业所得税法法实施条例第第六十六条第第三款规定，通通过捐赠、投投资、非货币币性资产交换换、债务重组组等方式取得得的无形资产产，以该资产产的公允价值值和支付的相相关税费为计计税基础。房房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法（国国税发2000931

13、1号）第七条条规定，企业业将开发产品品用于捐赠、赞赞助、职工福福利、奖励、对对外投资、分分配给股东或或投资人、抵抵偿债务、换换取其他企事事业单位和个个人的非货币币性资产等行行为，应视同同销售，于开开发产品所有有权或使用权权转移，或于于实际取得利利益权利时确确认收入（或或利润）的实实现。确认收收入（或利润润）的方法和和顺序为：1、按本企业近近期或本年度度最近月份同同类开发产品品市场销售价价格确定。2、由主管税务务机关参照当当地同类开发发产品市场公公允价值确定定。3、按开发产品品的成本利润润率确定。开开发产品的成成本利润率不不得低于155%，具体比比例由主管税税务机关确定定。关于计税成本的的确定，

14、该房房地产公司用用自建商品房房抵偿应付拆拆迁补偿款的的行为，根据据企业债务务重组业务所所得税处理办办法（国家家税务总局令令第6号）第第四条规定，该该房地产开发发公司以非现现金资产清偿偿债务，应当当分解为按公公允价值转让让非现金资产产，再以与非非现金资产公公允价值相当当的金额偿还还债务两项经经济业务进行行所得税处理理。也就是说说，该房地产产公司“拆一一还一”行为为要按公允价价值对所还原原的商品房视视同销售确认认收入，同时时以相同金额额确认作为房房地产开发计计税成本的拆拆迁补偿费。三、拆迁还房的的案例分析案例1江西省南昌市某某房地产开发发公司20009年度采取取拆迁安置方方式对某小区区进行住宅开开

15、发建设，在在安置方式上上，公司采取取“拆一还一一，就地安置置，差价核算算，自行过渡渡”的产权调调换方式对拆拆除被拆迁人人房屋进行安安置补偿。22010年66月该公司用用已完工10000平方米米的自建商品品房偿还被拆拆迁人（其中中等面积还原原部分8000平方米），同同类住宅房屋屋建造成本22200元/平方米，销销售价格35500元/平平方米。请进进行有关的税税务处理分析析。税务处理分析析（一）营业税处处理该房地产开发公公司应就其还还原面积与拆拆迁面积相等等部分，按同同类住宅房屋屋的成本价（即即本例中的商商品房建安造造价）缴纳销销售不动产营营业税880000元（8800222005%）。而对超超出

16、部分则按按同类商品房房市场价格缴缴纳销售不动动产营业税335000元元（20035005%）。（二）土地增值值税的处理房地产企业用建建造的本项目目房地产安置置回迁户的，安安置用房应视视同销售处理理，上述“拆拆一还一”行行为，在按市市场价格确认认收入的同时时，还应将此此收入确认为为房地产开发发项目的拆迁迁补偿费。房房地产开发企企业支付给回回迁户的补差差价款，计入入拆迁补偿费费；回迁户支支付给房地产产开发企业的的补差价款，应应抵减本项目目拆迁补偿费费。本例中由由于不存在补补差价问题，“拆拆一还一”等等面积部分土土地增值税的的计税收入为为28000000元（880035500），同同时，计入房房地产

17、开发成成本中的土地地征用及拆迁迁补偿费也是是28000000元，假假如江西省规规定普通住宅宅的土地增值值税预征率为为2%，则应应按规定预缴缴土地增值税税560000元（28000000元元2%）。（三）企业所得得税的处理根据企业所得得税法实施条条例第二十十五条及国家家税务总局关关于印发房房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法的通通知（国税发发2009931号）第第七条及此前前的国家税税务总局关于于房地产开发发企业以房屋屋抵顶地价计计算缴纳企业业所得税问题题的批复（国国税函200021772号）规定定，企业将开开发产品用于于抵偿债务、换换取其他企事事业单位和个个人的非货币币性资产等行行为，应

18、视同同销售，于开开发产品所有有权或使用权权转移，或于于实际取得利利益权利时确确认收入（或或利润）的实实现。同时根据企业业债务重组业业务所得税处处理办法（国国家税务总局局令第6号）第第四条规定，该该房地产开发发公司以非现现金资产清偿偿债务，应当当分解为按公公允价值转让让非现金资产产，再以与非非现金资产公公允价值相当当的金额偿还还债务两项经经济业务进行行所得税处理理。也就是说说，该房地产产公司“拆一一还一”行为为要按公允价价值对所还原原的商品房视视同销售确认认收入，同时时以相同金额额确认作为房房地产开发计计税成本的拆拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此

19、可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元（35002200）800。案例2A公司20088年5月开发发某项目（属属于城中村改改造），该项项目用地面积积210000平方米，住住宅建筑面积积为319000平方米，可可供销售面积积290000平方米，其其中用于安置置回迁户村民民的住宅面积积为79000平方米，其其余211000平方米的的住宅由A公公司自由销售售或使用。该该项目于20009年5月月完工。20009年9月月开始与被拆拆迁户办理交交接手

20、续的回回迁房面积共共7900平平方米。20010年1月月正式对外销销售，并于当当月全部销售售完毕。该公公司同期同类类房地产的平平均价格为77000元/平方米，取取得销售收入入147700万元（211100平方方米70000元/平方方米）。该项目工程已竣竣工决算，开开发成本为66000万元元。其中，土土地征用费及及拆迁补偿费费为零，前期期工程费7000万元，建建筑安装工程程费32000万元，基础础设施建设费费1600万万元，公共配配套设施费2200万元，开开发间接费3300万元。向向某公司借款款的利息4000万元（假假定不超过金金融企业同类类同期贷款利利率），但没没有按照项目目进行分配利利息依据

21、没有有银行的利息息票据，请分分析有关“拆拆一还一”的的账务和税务务处理。分析（一）账务处理理计算过程如下：1.开发成本66000万元元，利息费用用400万元元。2.拆迁补偿费费支出799000.755330（万元）。需需要注意的是是，这里的拆拆迁补偿费不不能认为只是是拆迁户79900平方米米，而是整个个楼盘的，需需要在总可售售面积290000平方米米中分摊。视同销售收入79000.755530（万万元）。3.单位可售面面积计税成本本（6400055330）29900044113.77931（元元/平方米）。需需要注意的是是，这里的229000平平方米是作为为总可售面积积计算的，不不能减去拆迁迁

22、户的79000平方米，即即不能以211100平方方米作为分母母，否则就会会虚增成本。4.视同销售成成本41113.793317900032449.89665（万元）；视同销售所得55303249.89652280.1035（万万元）。会计处理如下：1.在开发产品品完工时，根根据安置时的的同期同类价价格，视同销销售的会计处处理（单位：万元，下同同）：借：开发成本拆迁补补偿费 55330贷：应付账款拆迁补补偿费 55530借：应付账款拆迁补补偿费 55330贷：主营业务收收入 55302.房地产企业业开具销售不不动产发票55530万元元，业主向房房地产企业出出具拆迁补偿偿费收据55530万元，结结

23、转成本的会会计处理：借：主营业务成成本土地地征用费及拆拆迁补偿费 33249.88965贷：开发产品 3249.8965（二）税务处理理如下1.企业所得税税的处理A公司20099年9月开始始与被拆迁户户办理交接手手续时，就要要确认视同销销售所得5553033249.8896522280.11035（万万元），缴纳纳企业所得税税22800.1035525%570.00259（万万元）。需要注意的是，这这里不能按预预计毛利率计计算缴税，而而是要确认视视同销售所得得计算缴款。2.土地增值税税的处理与企业所得税不不同的是，在在与被拆迁户户办理交接手手续时，不需需要立即进行行土地增值税税清算，只需需要预

24、征。假假定预征率为为2%，则AA公司20009年9月开开始与被拆迁迁户办理交接接手续时，要要预缴土地增增值税555302%110.6（万元）。回回迁房视同销销售所得最后后是否作土地地增值税清算算，要看楼盘盘的销售情况况。由于该项项目已经全部部销售完毕，因因此土地增值值税必须清算算。该项目土地增值值税清算计算算过程如下：开发成本5553060000111530（万万元）；扣除项目金额115300（1+220%）11153010%+1147705.5%158011.35（万万元）；增值额14777055530155801.33544998.65（万万元）；增值率44998.65 158001.35

25、28.477%，适用税税率30%，速速算扣除率为为0；应缴土地增值税税44988.65 30%0013499.595（万万元）；已预征土地增值值税553302%110.66（万元）；应补缴土地增值值税13449.5955110.612338.9955（万元）。3.营业税的处处理。（1）营业税的的计算回迁房成本价如如何确定？有有的地方认为为，考虑到被被拆迁房产原原占有土地，开开发商不需对对该土地支付付成本，补偿偿房产的成本本价不应再计计算土地成本本；有的地方方则认为应包包括土地成本本。笔者的看看法是回迁房房的成本和正正常销售的商商品房一样，应应分为土地成成本和建筑成成本两个方面面，只不过这这里土

26、地成本本是以房换地地换回来的，成成本价应该包包括土地成本本。A公司应该在22009年99月与被拆迁迁户办理交接接手续缴纳营营业税41113.79931799005%16244948.22745（万万元）。（2）开具销售售不动产发票票问题。A公司如果采用用企业会计准准则，非货币币性资产交换换要确认主营营业务收入55530万元元，A公司应应按销售价55530万元元开具销售不不动产发票；A公司如果果采用企业会会计制度，非非货币性资产产交换没有确确认主营业务务收入，则AA公司应该按按成本价32249.89965万元开开具销售不动动产发票，然然后视同销售售所得5553032249.8996522280.

27、10035（万元元）。需要注意的是，无无论怎么开发发票，都不影影响偿还面积积与拆迁建筑筑面积相等的的部分按成本本价核定计征征营业税。房地产开发企业业回迁安置如如何征税？2009-066-09 220:04问题： HYPERLINK /shuishou/ 房地产开开发公司采用用回迁方式进进行动迁安置置，因为动迁迁户被拆迁的的房屋是产权权房， HYPERLINK /shuishou/ 回迁后的产权权房在办理产产权时需要房房地产开发公公司出具商品品房销售发票票，根据国税税发【20009】31号文件第第二十七条规规定“回迁房房建造支出”可可以计入“开开发产品计税税成本土土地征用费及及拆迁补偿费费”项目

28、。问问题是： HYPERLINK /shuishou/ 房地地产开发公司司回迁房的行行为是否视同同销售缴纳营营业税，收入入怎样确定？是否计缴企企业所得税？还涉及其他他税种吗？答复：流转税管管理处：根据据 HYPERLINK /shuishou/ 营业税暂行条条例第一条规规定，对房地地产开发企业业对动迁居民民建造的回迁迁楼属于营业业税征税范围围，应按销售售不动产税目目征收营业税税。计税依据据为销售同类类不动产的市市场价格。财产与行为税管管理处：按照照契税政策规规定，各种拆拆迁补偿费均均应计入契税税计税依据，包包括房屋货币币补偿和房屋屋实物补偿。房房地产开发公公司采用回迁迁方式进行动动迁安置属于于

29、房屋原地实实物补偿，房房地产开发公公司应以补偿偿房屋开发成成本为计税依依据缴纳契税税。根据 HYPERLINK /new/63/67/102/1993/1/ad52180101111139911150c.htm 中华人民民共和国土地地增值税暂行行条例及其其实施细则和和其他有关文文件规定，房房地产开发企企业回迁安置置用房，应当当视同销售，缴缴纳 HYPERLINK /shuishou/ 土地增值值税。房地产产开发公司将将房屋给回迁迁户，应按产产权转移书据据税目缴纳印印花税。企业所得税管理理处：依据税税法规定，对对回迁标准面面积内部分，房房地产开发企企业应按其开开发的回迁房房屋标准面积积内实际发生

30、生的成本确定定回迁房屋销销售收入和成成本；对超出出回迁标准面面积的部分，应应按实际取得得的收入确定定销售收入，按按回迁房屋超超出面积部分分实际发生的的成本结转销销售成本，计计算缴纳 HYPERLINK /shuishou/ 企业业所得税。房企拆迁补偿的的会计和税务务处理2010-7-14 100:24钟钟必【 HYPERLINK javascript:fontZoom(16) 大 HYPERLINK javascript:fontZoom(14) 中 HYPERLINK javascript:fontZoom(12) 小】【 HYPERLINK javascript:window.print(

31、) 打印】【 HYPERLINK /jiucuo/index.shtm 我要纠错错】房地产企业的拆拆迁补偿形式式可归纳为两两种，一是货货币补偿，即即拆迁人将被被拆除房屋的的价值以货币币结算方式补补偿给被拆除除房屋的所有有人；二是安安置房屋补偿偿，即拆迁人人以易地建设设或原地建设设的房屋补偿偿给被拆除房房屋的所有人人，使原所有有人继续保持持其对房屋的的所有权，也也就是我们常常说的“拆一一还一”实物物补偿形式。对于房地产企业业来说，如果果被拆迁户选选择货币补偿偿方式，该项项支出作为“拆拆迁补偿费”计计入开发成本本中的土地成成本；如果被被拆迁户选择择就地安置房房屋补偿方式式，相当于被被拆迁户用房房地

32、产企业支支付的货币补补偿资金向房房地产企业购购入房屋，要要确认土地成成本中的“拆拆迁补偿费支支出”，即以以按公允价值值或同期同类类房屋市场价价格计算的金金额以“拆迁迁补偿费”的的形式计入开开发成本的土土地成本。另另外，对补偿偿的房屋应视视同对外销售售，视同销售售收入应按其其公允价值或或参照同期同同类房屋的市市场价格确定定，同时应按按照同期同类类房屋的成本本确认视同销销售成本。【例】A公司22008年55月开发某项项目（属于城城中村改造），该该项目用地面面积210000平方米，住住宅建筑面积积为319000平方米，可可供销售面积积290000平方米，其其中用于安置置回迁户村民民的住宅面积积为79

33、000平方米，其其余211000平方米的的住宅由A公公司自由销售售或使用。该该项目于20009年5月月完工。20009年9月月开始与被拆拆迁户办理交交接手续的回回迁房面积共共7900平平方米。20010年1月月正式对外销销售，并于当当月全部销售售完毕。该公公司同期同类类房地产的平平均价格为77000元/平方米，取取得销售收入入147700万元。该项目工程已竣竣工决算，开开发成本为66400万元元。其中，土土地征用费及及拆迁补偿费费为零，前期期工程费7000万元，建建筑安装工程程费32000万元，基础础设施建设费费1600万万元，公共配配套设施费2200万元，开开发间接费3300万元，向向某公司

34、借款款的利息4000万元（假假定不超过 HYPERLINK /web/licai/ 金金融企业同类类同期贷款利利率）。计算过程如下。1.支付建筑施施工等其他开开发成本64400万元。2.拆迁补偿费费支出799000.755330（万元）。需需要注意的是是，这里的拆拆迁补偿费不不能认为只是是拆迁户79900平方米米，而是整个个楼盘的，需需要在总可售售面积290000平方米米中分摊。视同销售收入79000.755530（万万元）。3.单位可售面面积计税成本本（6400055330）29900044113.77931（元元/平方米）。需需要注意的是是，这里的229000平平方米是作为为总可售面积积计

35、算的，不不能减去拆迁迁户的79000平方米，即即不能以211100平方方米作为分母母，否则就会会虚增成本。4.视同销售成成本41113.793317900032449.89665（万元）；视同销售所得55303249.89652280.1035（万万元）。 HYPERLINK / 会计处理如下。以非货币性形式式支付的拆迁迁补偿支出、安安置及动迁支支出、回迁房房建造支出，适适用 HYPERLINK /new/63/64/77/2006/2/ma3755363256182260026696-0.htm 企业会会计准则第77号非货货币资产交换换的规定，回回迁房的非货货币性资产交交换，预计未未来能带来

36、更更多现金流，一一般情况下是是具有商业实实质，且公允允价值能够可可靠计量。1.在开发产品品完工时，根根据安置时的的同期同类价价格，视同销销售的会计处处理（单位：万元，下同同）：借：开发成本拆迁补补偿费 55530贷：应付账款拆迁补补偿费 55530借：应付账款拆迁补补偿费 55530贷：主营业务收收入 555302.房地产企业业开具销售不不动产发票55530万元元，业主向房房地产企业出出具拆迁补偿偿费收据55530万元，结结转成本的会会计处理：借：主营业务成成本土地地征用费及拆拆迁补偿费 32249.89965贷：开发产品 32249.89965 HYPERLINK /shuishou/ 税务

37、处理如下。1.企业所得税税的处理。 HYPERLINK /new/63/67/81/2007/12/wa1443216131112170023480-0.htm 企业所得税法法实施条例第第六十六条第第三款规定，通通过捐赠、 HYPERLINK /web/licai/ 投投资、非货币币性资产交换换、债务重组组等方式取得得的无形资产产，以该资产产的公允价值值和支付的相相关税费为计计税基础。 HYPERLINK /new/63_67_/2009_3_16_wa989611340161390022508.shtml 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第七条规定，企业将开发产品

38、用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业业近期或本年年度最近月份份同类开发产产品市场销售售价格确定。（二）由主管税税务机关参照照当地同类开开发产品市场场公允价值确确定。（三）按开发产产品的成本利利润率确定。开开发产品的成成本利润率不不得低于155%，具体比比例由主管税税务机关确定定。因此，A公司22009年99月开始与被被拆迁户办理理交接手续时时，就要确认认视同销售所所得55330

39、32449.8966522880.10335（万元），缴缴纳企业所得得税22880.1033525%570.0259（万万元）。需要注意的是，这这里不能按预预计毛利率计计算缴税，而而是要确认视视同销售所得得计算缴款。2.土地增值税税的处理。国家税务总局 HYPERLINK /new/63_67_/2010_5_27_wa540733145172501027524.shtml 关于土地增值税清算管理有关问题的通知（国税函2010220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局 HYPERLINK /new/63/67/94/2007/1/wa757

40、81928287117002870-0.htm 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。与企业所得税不不同的是，在在与被拆迁户户办理交接手手续时，不需需要立即进行行土地增值税税清算，只需需要预征。假假定预征率为为2%，则AA公司20009年9月开开始与被拆迁迁户办理交接接手续时，要要预缴土地增增值税555302%110.6（万元）。回回迁房视同销销售所得最后后是否作土地地增值税清算算，要看楼盘盘的销售情况况。由于该项项目已经全部部销售完毕，因因此土地增值值税必须清算算。该项目土地增值值税

41、清算计算算过程如下：不含利息开发成成本55330640004000115330（万元）；扣除项目金额115300130%1477705.55%158801.355（万元）；增值额14777055530155801.33544998.65（万万元）；增值率44998.65 158001.3528.477%，适用税税率30%，速速算扣除率为为0；应缴土地增值税税44988.65 30%0013499.595（万万元）；已预征土地增值值税553302%110.66（万元）；应补缴土地增值值税13449.5955110.612338.9955（万元）。3.营业税的处处理。（1） HYPERLINK /

42、shuishou/ 纳税义务务发生时间。房地产开发企业业在办理拆迁迁补偿房产时时，营业税的的纳税义务发发生时间目前前没有明确规规定，一般认认为拆迁补偿偿的营业税纳纳税义务发生生时间应该为为补偿房产竣竣工并与被拆拆迁户办理交交接手续时。（2）计税依据据。国家税务总局 HYPERLINK /new/63/67/84/1995/10/ad816410111010159917770.htm 关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照 HYPERLINK /new/63_67_/2008_11_17_wa6586

43、1912101711180027828.shtml 营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。这里的成本价如如何确定？有有的地方认为为，考虑到被被拆迁房产原原占有土地，开开发商不需对对该土地支付付成本，补偿偿房产的成本本价不应再计计算土地成本本；有的地方方则认为应包包括土地成本本。笔者的看看法是回迁房房的成本和正正常销售的商商品房一样，应应分为土地成成本和建筑成成本两个方面面，只不过这这里土地成本本是以房换地地换回来的，成成本价应该包包括土地成本本。A公司应该在22009年99月与被拆迁迁户办理

44、交接接手续缴纳营营业税41113.79931799005%16244948.22745（万万元）。（3）开具销售售不动产发票票问题。A公司如果采用用企业会计准准则，非货币币性资产交换换要确认主营营业务收入55530万元元，A公司应应按销售价55530万元元开具销售不不动产发票；A公司如果果采用企业会会计制度，非非货币性资产产交换没有确确认主营业务务收入，则AA公司应该按按成本价32249.89965万元开开具销售不动动产发票，然然后视同销售售所得5553032249.8996522280.10035（万元元）。需要注意的是，无无论怎么开发发票，都不影影响偿还面积积与拆迁建筑筑面积相等的的部分按

45、成本本价核定计征征营业税。国家税务总局明明确土地增值值税清算相关关问题(全文文) 2010年055月27日 08:377:33 来源： 中中新网 编辑： 熊熊红祥 【字字号 HYPERLINK /legal/2010-05/27/c_12146812.htm# l # 大 HYPERLINK /legal/2010-05/27/c_12146812.htm# l # 小】【 HYPERLINK /comment?url=/legal/2010-05/27/c_12146812.htm 留言】【 HYPERLINK javascript:doPrint(); 打印】【 HYPERLINK jav

46、ascript:window.close(); 关闭】 为了进一步做好好土地增值税税清算工作，国国家税务总局局日前下发关关于土地增值值税清算有关关问题的通知知，明确土土地增值税清清算时收入确确认、房地产产开发费用扣扣除等有关问问题。全文如下：关于土地增值税税清算有关问问题的通知各省、自治区、直直辖市地方税税务局，宁夏夏、西藏、青青海省(自治治区)国家税税务局：为了进一步做好好土地增值税税清算工作，根根据中华人人民共和国土土地增值税暂暂行条例及及实施细则的的规定，现将将土地增值税税清算工作中中有关问题通通知如下：一、关于土地增增值税清算时时收入确认的的问题土地增值税清算算时，已全额额开具商品房房

47、销售发票的的，按照发票票所载金额确确认收入；未未开具发票或或未全额开具具发票的，以以交易双方签签订的销售合合同所载的售售房金额及其其他收益确认认收入。销售售合同所载商商品房面积与与有关部门实实际测量面积积不一致，在在清算前已发发生补、退房房款的，应在在计算土地增增值税时予以以调整。二、房地产开发发企业未支付付的质量保证证金，其扣除除项目金额的的确定问题房地产开发企业业在工程竣工工验收后，根根据合同约定定，扣留建筑筑安装施工企企业一定比例例的工程款，作作为开发项目目的质量保证证金，在计算算土地增值税税时，建筑安安装施工企业业就质量保证证金对房地产产开发企业开开具发票的，按按发票所载金金额予以扣除

48、除；未开具发发票的，扣留留的质保金不不得计算扣除除。三、房地产开发发费用的扣除除问题(一)财务费用用中的利息支支出，凡能够够按转让房地地产项目计算算分摊并提供供金融机构证证明的，允许许据实扣除，但但最高不能超超过按商业银银行同类同期期贷款利率计计算的金额。其其他房地产开开发费用，在在按照“取得土地使使用权所支付付的金额”与“房地产开发发成本”金额之和的的5%以内计计算扣除。(二)凡不能按按转让房地产产项目计算分分摊利息支出出或不能提供供金融机构证证明的，房地地产开发费用用在按“取得土地使使用权所支付付的金额”与“房地产开发发成本”金额之和的的10%以内内计算扣除。全部使用自有资资金，没有利利息

49、支出的，按按照以上方法法扣除。上述具体适用的的比例按省级级人民政府此此前规定的比比例执行。(三)房地产开开发企业既向向金融机构借借款，又有其其他借款的，其其房地产开发发费用计算扣扣除时不能同同时适用本条条(一)、(二)项所述述两种办法。(四)土地增值值税清算时，已已经计入房地地产开发成本本的利息支出出，应调整至至财务费用中中计算扣除。四、房地产企业业逾期开发缴缴纳的土地闲闲置费的扣除除问题房地产开发企业业逾期开发缴缴纳的土地闲闲置费不得扣扣除。五、房地产开发发企业取得土土地使用权时时支付的契税税的扣除问题题房地产开发企业业为取得土地地使用权所支支付的契税，应应视同“按国家统一一规定交纳的的有关

50、费用”，计入“取得土地使使用权所支付付的金额”中扣除。六、关关于拆迁安置置土地增值税税计算问题(一)房地产企企业用建造的的本项目房地地产安置回迁迁户的，安置置用房视同销销售处理，按按国家税务务总局关于房房地产开发企企业土地增值值税清算管理理有关问题的的通知(国国税发200061887号)第三三条第(一)款规定确认认收入，同时时将此确认为为房地产开发发项目的拆迁迁补偿费。房房地产开发企企业支付给回回迁户的补差差价款，计入入拆迁补偿费费；回迁户支支付给房地产产开发企业的的补差价款，应应抵减本项目目拆迁补偿费费。(二)开发企业业采取异地安安置，异地安安置的房屋属属于自行开发发建造的，房房屋价值按国国

51、税发200061887号第三条条第(一)款款的规定计算算，计入本项项目的拆迁补补偿费；异地地安置的房屋屋属于购入的的，以实际支支付的购房支支出计入拆迁迁补偿费。(三)货币安置置拆迁的，房房地产开发企企业凭合法有有效凭据计入入拆迁补偿费费。七、关于转让旧旧房准予扣除除项目的加计计问题财政部 国家家税务总局关关于土地增值值税若干问题题的通知(财税20006211号)第二条条第一款规定定“纳税人转让让旧房及建筑筑物，凡不能能取得评估价价格，但能提提供购房发票票的，经当地地税务部门确确认，条例例第六条第第(一)、(三)项规定定的扣除项目目的金额，可可按发票所载载金额并从购购买年度起至至转让年度止止每年

52、加计55%计算”。计算扣除除项目时“每年”按购房发票票所载日期起起至售房发票票开具之日止止，每满122个月计一年年；超过一年年，未满122个月但超过过6个月的，可可以视同为一一年。八、土地增值税税清算后应补补缴的土地增增值税加收滞滞纳金问题纳税人按规定预预缴土地增值值税后，清算算补缴的土地地增值税，在在主管税务机机关规定的期期限内补缴的的，不加收滞滞纳金。国家税务总局：安置回迁户户用房视同销销售处理 2010年055月27日 08:511:53 来源： 法法制日报 编辑： 熊红祥 【字字号 HYPERLINK /legal/2010-05/27/c_12146941.htm# l # 大 HY

53、PERLINK /legal/2010-05/27/c_12146941.htm# l # 小】【 HYPERLINK /comment?url=/legal/2010-05/27/c_12146941.htm 留言】【 HYPERLINK javascript:doPrint(); 打印】【 HYPERLINK javascript:window.close(); 关闭】 国家税务总局明明确房地产开开发费用扣除除问题 安置置回迁户用房房视同销售处处理土地增值税清算算时收入如何何确认，房地地产开发费用用如何扣除，以以及对拆迁安安置土地增值值税如何计算算等涉及土地地增值税清算算工作中的问问题，国

54、家税税务总局有了了详细的解读读。这是记者者今天（266日）从国家家税务总局了了解到的。土土地增值税清清算收入确认认国家税务总局明明确，土地增增值税清算时时，已全额开开具商品房销销售发票的，按按照发票所载载金额确认收收入；未开具具发票或未全全额开具发票票的，以交易易双方签订的的销售合同所所载的售房金金额及其他收收益确认收入入。销售合同同所载商品房房面积与有关关部门实际测测量面积不一一致，在清算算前已发生补补、退房款的的，应在计算算土地增值税税时予以调整整。房地产开开发费用的扣扣除对于房地产开发发费用的扣除除，国家税务务总局规定，财财务费用中的的利息支出，凡凡能够按转让让房地产项目目计算分摊并并提

55、供金融机机构证明的，允允许据实扣除除，但最高不不能超过按商商业银行同类类同期贷款利利率计算的金金额。其他房房地产开发费费用，在按照照“取得土地使使用权所支付付的金额”与“房地产开发发成本”金额之和的的5%以内计计算扣除。凡不能按转让房房地产项目计计算分摊利息息支出或不能能提供金融机机构证明的，房房地产开发费费用在按“取得土地使使用权所支付付的金额”与“房地产开发发成本”金额之和的的10%以内内计算扣除。全部使用自有资资金，没有利利息支出的，按按照以上方法法扣除。上述述具体适用的的比例按省级级人民政府此此前规定的比比例执行。土地增值税清算算时，已经计计入房地产开开发成本的利利息支出，应应调整至财

56、务务费用中计算算扣除。此外，房地产开开发企业在工工程竣工验收收后，根据合合同约定，扣扣留建筑安装装施工企业一一定比例的工工程款，作为为开发项目的的质量保证金金，在计算土土地增值税时时，建筑安装装施工企业就就质量保证金金对房地产开开发企业开具具发票的，按按发票所载金金额予以扣除除；未开具发发票的，扣留留的质保金不不得计算扣除除。房地产开发企业业逾期开发缴缴纳的土地闲闲置费不得扣扣除。房地产开发企业业为取得土地地使用权所支支付的契税，应应视同“按国家统一一规定交纳的的有关费用”，计入“取得土地使使用权所支付付的金额”中扣除。拆拆迁安置土地地增值税计算算就拆迁安置土地地增值税的计计算方式，国国家税务

57、总局局明确，房地地产企业用建建造的本项目目房地产安置置回迁户的，安安置用房视同同销售处理，按按国家税务务总局关于房房地产开发企企业土地增值值税清算管理理有关问题的的通知第三三条第(一)款规定确认认收入，同时时将此确认为为房地产开发发项目的拆迁迁补偿费。房房地产开发企企业支付给回回迁户的补差差价款，计入入拆迁补偿费费；回迁户支支付给房地产产开发企业的的补差价款，应应抵减本项目目拆迁补偿费费。开发企业采取异异地安置，异异地安置的房房屋属于自行行开发建造的的，房屋价值值按国税发2006187号第第三条第(一一)款的规定定计算，计入入本项目的拆拆迁补偿费；异地安置的的房屋属于购购入的，以实实际支付的购

58、购房支出计入入拆迁补偿费费。货币安置拆迁的的，房地产开开发企业凭合合法有效凭据据计入拆迁补补偿费。转让让旧房准予扣扣除项目财政部国家税税务总局关于于土地增值税税若干问题的的通知第二二条第一款规规定“纳税人转让让旧房及建筑筑物，凡不能能取得评估价价格，但能提提供购房发票票的，经当地地税务部门确确认，条例例第六条第第(一)、(三)项规定定的扣除项目目的金额，可可按发票所载载金额并从购购买年度起至至转让年度止止每年加计55%计算”。计算扣除除项目时“每年”按购房发票票所载日期起起至售房发票票开具之日止止，每满122个月计一年年；超过一年年，未满122个月但超过过6个月的，可可以视同为一一年。此外，纳

59、税人按按规定预缴土土地增值税后后，清算补缴缴的土地增值值税，在主管管税务机关规规定的期限内内补缴的，不不加收滞纳金金。（国税总局通知规规范土地增值值税清算问题题土地增值税清算算时收入如何何确认，房地地产开发费用用如何扣除，以以及对拆迁安安置土地增值值税如何计算算等涉及土地地增值税清算算工作中的问问题，国家税税务总局有了了详细的解读读。这是记者者今天（266日）从国家家税务总局了了解到的。土土地增值税清清算收入确认认国家税务总局明明确，土地增增值税清算时时，已全额开开具商品房销销售发票的，按按照发票所载载金额确认收收入；未开具具发票或未全全额开具发票票的，以交易易双方签订的的销售合同所所载的售房

60、金金额及其他收收益确认收入入。销售合同同所载商品房房面积与有关关部门实际测测量面积不一一致，在清算算前已发生补补、退房款的的，应在计算算土地增值税税时予以调整整。房地产开开发费用的扣扣除对于房地产开发发费用的扣除除，国家税务务总局规定，财财务费用中的的利息支出，凡凡能够按转让让房地产项目目计算分摊并并提供金融机机构证明的，允允许据实扣除除，但最高不不能超过按商商业银行同类类同期贷款利利率计算的金金额。其他房房地产开发费费用，在按照照“取得土地使使用权所支付付的金额”与“房地产开发发成本”金额之和的的5%以内计计算扣除。凡不能按转让房房地产项目计计算分摊利息息支出或不能能提供金融机机构证明的，房