万达商业管理系统模式

1、万达商管运作模式：组织结构|薪酬核查|管理职责万达企业将所有业务领域一致划分为项当先期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。一、万达企业整体架构万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售推行放在地域企业，其他大部分职能由企业总部牢牢把控。万达企业的组织架构依照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责先期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速一致的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。二、万达商管组织架构三、万达招商营运中心架构四、万达商管项目经营管理万达商管之项目经营管理，包括项目经营解析（现金流解析）、项目经营决策文

2、件、项目经营管理责任书、项目奖金核查、项目年度核查、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与履行提示等。1、时间要求新项目：项目摘牌后30天内老项目：每季度首月10日前进行校正，每半年会审一次责任部门股份企业计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合；项目企业财务部负责部门、其他部门配合。上报内容：项目现金流解析表、开发计划表（包括重点节点、面积指标、成本收益）、销售计划及回款分解表、工程成本明细表。流程要求计划部（发出指令）项目企业（编制计划表依照计划表形成销售计划表、工程成本明细表、现金流表）项目企业财务部汇总计划部计划部组织营销部、财务

3、部、成本控制部联合会审反响建议并项目企业对口部门更正更正并汇总至项目企业财务部最后定稿OA上报股份企业计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总形成各项目开盘前及经营期内资本平衡解析表报告2、项目经营决策文件项目经营期时间要求：签订决策文件20天前审察部门：项目簪理中心计划部上报内容：项目整体经营期（用于财务税费测算）和项目分期经营期（用于项目奖金测算）项目整体经营期：计划开始时间：原则上为动工前6个月，如摘牌或股权转让达成至动工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让达成时间为准，如摘牌或股权转让达成至动工的时间高出6个月，则以动工前6个月为经营期开始时间。计划结束时间：本期最后一个单体竣工查收后六

4、个月之内。（如项目企业经研究销售或结算等事宜可能影响计划结束时点，经计划部赞同并请示股份企业领导后，则结束时点可进行调整）。流程要求：项目企业财务部牵头编制项目企业领导班子会签计划部审察项目管理中心总经理主管项目副总裁计划部转发达务部项目基本奖金测算时间要求：签订决策文件前10天前置条件：项目经营期已确认；项目目标成本已确认并已形成投资计划表；项目企业成本控制部按经营性物业和销售性物业（分期）分拆投资计划表（项目最后结算时分摊原则应与分拆计划表的分摊依照一致）；责任部门：项目管理中心计划部。流程要求：目标成本确认并形成投资计划表（成本控制部）项目企业成本部分拆投资计划表股份企业成本控制部确认计

5、划部编制基本奖金方案转股份企业成本控制部经营决策文件时间要求：项目首期开盘前1个月前置条件：项目经营期确认、项目面积指标确认、项目目标成本确认、项目销售收入确认、项目基本奖金方案责任部门：股份企业成本控制部履行提示：由项目管理中心计划部负责确认本期经营期及相关内容并抄送股份企业财务部、本控制部，便于复核花销与税金及草拟决策文件；成项目管理中心营销部负责把赞同的销售价格抄送股份企业财务部和成本控制部，本控制部负责将复核达成的目标成本抄送股份企业财务部；成股份企业财务部负责将复核达成的花销及税金抄送股份企业成本控制部；项目企业分别与规划院、营销部、成本控制部和财务部沟通确认经济技术指标、销售价格、

6、目标成本、花销及税金后，将所有经营决策文件的相关附件及风险提示上报股份企业成本控制部；在“项目经营决策文件”赞同后2个工作日内，股份企业成本控制部需将相关资料抄送计划部并进行交底，计划部将依照赞同的决策文件负责审察项目经营管理责任书。流程要求：项目企业总经理股份企业成本控制部组织规划院、计划部、营销部、财务部、审计部会审一项目管理中心总经理分管项目、财务、成本副总裁总裁董事长五、万达商管各部管理职责1、万达商管企业管理职能1）负责向企业供给投资兴建万达广场的支持信息；2）参加万达广场主力店、非主力店、公共地域房产技术条件中与后期经营、管理相关的部分的设计，并负责向规划研究院供给万达广场中步行街

7、部分、物业管理用房部分、配套的停车场、广告位的设计界线条件；3）负责系统内所属企业的的工商登记管理和档案的成立于平常管理工作；4）负责万达广场的先期创立花销、招商推行花销、平常营运成本（含物业管理费）的测算和报审；5）负责步行街商铺租金市场调研；6）负责组建各在建万达广场的商管企业；7）负责在建万达广场的非主力店招商的组织管理；8）负责入驻商家的物业管理合同的谈判和签订（主力店和非主力店）；9）负责组织万达广场的营运接收；10）负责指导和督促各地万达广场设施设施移交；11）负责万达广场开业的策划和组织推行；12）负责指导、核查各地商管企业平常招商、营运、物业管理工作；（13）负责各地万达广场各

8、项收入收缴工作督查核查；14）负责看守和核查各地万达广场的安全工作；15）负责企业商业管理品牌的的建设和保护；16）负责商业管理系统的财务核算、资本管理；17）负责商业管理系统的企业文化建设；18）负责商业管理系统的团队建设和制度建设；19）配合款待企业安排的的投资人的参观款待工作。2、万达商管企业招商中心职责1）负责拟定企业商管企业招商、市场检查、商业规划等相关管理制度及规范，指导各地商管企业成立招商管理规范并督查履行；2）负责草拟和提报新建万达广场步行街的定位、商业业态规划、招商政策及租金收益报告；3）依照企业赞同的的商业业态规划及租金指标，组织拟定新项目招商方案、招商计划及时间进度计划，

9、对整个招商筹备工作过程进行督查管理，并保障整体招商工作准时、按质达成；4）依照各相关部门供给的步行街商户经营数据及建议，对商户经营情况进行解析，为万达广场的商户调整供给依照；5）负责指导各地商管企业万达广场步行街商铺调整计划；审察招商指标并核查达成情况；审察商铺租借合同并检查履行情况；6）负责各万达广场广告位的招商及招招标管理工作；7）责对各地商管企业招商人员进行专业培训和绩效核查；8）负责协助人力资源部对各地商管企业主管以上招商人员的招聘、转正、晋升、降级等提出建议；（9）负责成立商户信息数据库，并进行平常补充、完满、更新；10）负责次主力店和连锁品牌商户的战略合作商务洽谈并签订缔盟协议，为

10、项目招商供给商户资源保障；11）跟进相关行业发展变化，如期提交行业发展报告，为企业及企业商管企业决策供给信息和建议；组织和推动企业商管企业与招商相关的合同、协议的标准化工作。3、万达商管企业营运中心职责1）负责拟定和完满万达广场营运管理的相关管理制度和标准；2）保证各地商管企业成立营运管理规范并对履行情况进行督查；3）营运决策信息系统的成立与管理，负责汇总、解析营运数据，依照经营情况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改进和提升计划；4）睁开市场检查与研究，解析和认识市场的发展和广场的竞争环境；5）依照内部营运数据的解析和外面环境的调研，明确万达广场的定位，拟定业态规划与品牌组合方案，并推行商

11、铺和租金调整；6）营销策划管理，参加拟定年度营销策划方案和计划，组织和推行营销策划活动，进行营销企划活动的追踪与评估；7）经营规范的管理，一致广场的经营规范，提升广场的经营形象；8）经营环境管理，保证广场内外环境的酣畅度，提升广场的凝聚力；9）客户关系管理，包括商户关系和业主关系，成立优异友善的经营氛围；10）顾客服务管理，成立顾客服务系统并督查履行；11）公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社团的关系，成立优异的外面经营环境；12）人员管理，负责营运人员和营业员的平常管理，负责营运人员相关专业知识、技术和能力的培训和发展；13）多种经营的管理，负责多种经营的规划、估量、招商、平常营运稽核

12、与多种经营商户信息的保护和管理；14）广告位的经营与管理，负责广告位的规划、估量与平常经营，保证广告经营的整体形象和安全；15）负责企业相关政策的落实，保证各地商管企业返租租金、扶场金政策正确合理使用；16）负责新场开业先期营运相关准备，保证新开发广场正常、顺利开业；17）共同物管、工程、行政等部门进行财富管理，保证广场的安全、牢固，实现广场的保值与增值；18）负责万达广场房屋租金、停车场收入、广告位租金、物业代理费、代收代缴能源费、（19）多种经营收入等收费管理制度、工作流程、业务标准的拟定；20）负责各地万达广场房屋租金、各项花销标准的核查、履行标准的核查，以及统计汇总工作，如期供给数据报

13、表；21）负责各地万达广场房屋租金、各项花销缴收计划的拟定，及时向企业财务部编报租金到账计划，向企业投资部编报未来年度租金收入展望；22）协助已转让项目的租金收缴工作，负责与业主及其代理人的沟通协调，督导、协调各地商管企业配合受租工作；23）负责各地万达广场房屋租金、停车场收入、物业管理费指标的拟定与核查工作；组织相关收费减免政策的审察工作；24）负责督导、核查各地商管企业多种经营、广告位经营的收费管理、合同履行、指标核查工作；25）负责各地万达广场房屋租金、各项收费的信息收集、整理和综合解析，评定商家履约情况，如期进行信誉评估，形成解析报告；26）负责评定各地商管企业收租收费工作。4、万达商

14、管企业质量管理部职责1）协助各地商管企业渐渐完满目前现行三标一体化制度的可行性，督查、检查各地商管企业对企业企业制度的落实情况；2）负责对各地商管企业开业后的整体管理工作进行如期督查检查，对各地商管企业提出的和检查中发现的管理过程中影响质量的问题记录并递交相关部门跟进；3）负责以保障安全和项目质量为出发点，如期对历次发现的问题追踪解决结果，核实落实情况，提交企业领导后抄送相关部门进行整改并如期复查。对检查的问题重点跟进，配合各地商管企业商议整改方案，对重点问题进行复查；4）负责审批，指导各地商管企业质量管理工作报告、计划，督查各地商管企业质量管理工作落实。督促各地项目企业的自查和不合格问题的改

15、进，协助各地企业提升资深检查力度和水平；5）负责总结各地商管企业质量管理工作经验，有利于提升各地商管企业的经验经过企业商管企业进行推行；6）负责质量管理主要培训工作的推行，收集供给相关质量管理提升的培训案例或培训资料供给给各地商管企业；整理检查工作中发现的共性问题随和的经验做法，编制培训资料督促各地商管企业学习；7）负责依照每个月检查问题汇总，列出下阶段工作重点和重点跟进的项目，协召企业商管企业相关部门进行集中检查；协助各地商管企业进行如期评估影响质量管理因素，指导编制整改方案；8）负责对提升各地商管企业管理质量有利的方案或计划协召企业商管企业各部门配合工作。5、万达商管企业物业管理部职责1）

16、督查、指导、检查各地商管企业保洁、消杀防疫和绿化等工作睁开，成立规范有效的环境管理模式，努力创建干净、结尾、雅观、酣畅的居住、办公及购物娱乐环境；2）督查、指导、检查各地商管企业成立和推行有效的消防管理制度，保证消防管理组织网络敏感、灵便、严实；保证消防责任、重点防火部位清楚；保证消防设施设施配置规范、分布情况明细；保证消防设施及器材性能优异，运行可靠；保证各地万达广场处于消防安全运行状态；3）督查、指导、检查各地商管企业成立并推行有效的安保服务方案，合理设置保安值守岗位，及时除掉各项安全隐患；成立突发事件方案管理模式，保证发生突发事件时能及时、有效对付；4）督查、指导、检查所管辖住处、写字楼物业供给标准化物业管理服务，创建优异的居住和工作环境，做好万达品牌保护和物业的保值、增值工作；5）指导、审察各地商管企业与业主拟定和签订的住处、写字楼等销售物业及商户的物业管理服务合约；负责主力店物业服务合同的谈判及签约；参加审察主力店租借合同；对各地商管企业如期睁开合同及法律相关知识