合肥现代物流园可行性研究报告之八

1、第八章合肥物流园区可行性分析及评价81 合肥物物流园区区的建设设模式及及投融资资方式811 建设设模式根据前文文在合肥肥物流园园区建设设发展战战略中所所提出的的发展设设想，合合肥物流流园区的的建设模模式为：以合肥物物流园区区管委会会及相关关制度建建设为基基础，以以合肥物物流园区区建设发发展公司司为执行行主体，利用开开发区拥拥有的土土地资源源和资金金资源，借助合合肥市政政府以及及社会各各界的共共同努力力，完成成园区物物流基础础设施（包括库库场、信信息系统统和园区区道路系系统）建建设任务务，依靠靠园区成成功的运运行换取取园区发发展的时时间和空空间以及及部分发发展资金金，实现现合肥物物流园区区的“分

2、期建建设，滚滚动发展展”的终极极目标。812 投融融资方式式本次研究究中，合合肥物流流园区建建设的投投融资渠渠道大致致来源于于以下几几个方面面：政府投投入作为合肥肥市现代代物流系系统建设设发展的的启动项项目和示示范项目目，合肥肥物流园园区的建建设对于于整个合合肥市未未来经济济社会发发展特别别是第三三产业的的发展与与第二产产业的受受益具有有积极的的促进意意义，政政府从培培育现代代物流发发展和改改善合肥肥市投资资环境的的目标出出发，应应加大对对园区的的投入力力度。由由于此部部分资金金来源有有限，因因此，应应结合合合肥市城城市现代代化建设设，主要要投向对对园区发发展具有有基础意意义的市市政设施施、园

3、区区与合肥肥内外主主通道连连接线以以及物流流信息系系统建设设，使上上述建设设成为合合肥城市市及其物物流系统统建设的的有机组组成部分分。开发区区投入合肥物流流园区所所在的新新站试验验区，经经多年发发展己经经具备了了相当的的管理基基础、运运作经验验和资金金实力，拥有相相当数量量的土地地资源，也是未未来物流流园区成成功运行行的直接接受益者者，顺理理成章地地成为物物流园区区建设资资金来源源的主渠渠道。新新站试验验区将通通过直接接投资、银行贷贷款、土土地置换换和资本本运作等等多种方方式开辟辟资金投投入渠道道，资金金的主要要投入方方向将是是场站设设施建设设与园区区内通道道及辅助助设施建建设。企业投投入合肥

4、物流流园区建建设是一一项直接接服务于于物流企企业、间间接服务务于工商商企业的的系统建建设，因因此企业业投入势势在必行行。作为为常见的的园区建建设方式式，企业业投入基基础设施施建设是是一种值值得推广广和鼓励励的投入入方式，她既可可以在一一定程度度上缓解解开发资资金紧张张的局面面，也可可使企业业因直接接介入园园区建设设，从而而得到在在合肥物物流园区区优惠的的建设政政策与发发展政策策上保证证的投资资建设和和未来运运行上的的相关政政策优惠惠。企业业投入的的主要方方向将是是物流设设施建设设。社会投投入现代物流流业是一一项具有有光明发发展前景景的朝阳阳产业，这己被被先进国国家的实实践所证证实，也也逐步为为

5、国内经经济界所所接受。因此，在合肥肥物流园园区建设设进程中中吸引全全社会资资金和风风险投资资进入，将能够够有效地地加强和和支持合合肥物流流园区的的投资强强度，缓缓解园区区主投资资方的资资金压力力，在利利益共享享的基础础上，实实现可能能出现风风险的适适当分摊摊，有利利于保护护各方投投入的积积极性，使园区区建设与与运行走走上健康康稳妥的的发展轨轨道。社社会投入入的主要要使用方方向较为为宽泛，可从建建设。运运作、保保障。辅辅助多方方位、多多角度介介入，介介入方式式也较为为灵活，应被作作为一种种值得重重视的投投入方式式。82 合肥物物流园区区的建设设规模根据前文文在合肥肥物流园园区发展展规划中中的研究

6、究结论，合肥物物流园区区的建设设内容包包括园区区物流设设施建设设、园区区通道建建设和物物流信息息系统建建设三大大主要任任务，其其中物流流设施建建设为分分期实施施，园区区通道系系统和物物流信息息系统则则为一次次性建成成。821 设施施能力与与规模的的确定园区物物流设施施根据合肥肥物流园园区发展展规划中中确定的的建设规规模，未未来合肥肥物流园园区的设设施能力力与规模模水平如如下：20005年，配送中中心群能能力1220万吨吨，规模模35万平平方米；物流中中心群能能力900万吨，规模330万平平方米；公铁联联运中心心能力990万吨吨，规模模30万平平方米；20110年，配送中中心群能能力2880万吨

7、吨，规模模75万平平方米；物流中中心群能能力2000万吨吨，规模模55万平平方米；公铁联联运中心心能力2200万万吨，规规模600万平方方米；20115年，配送中中心群能能力5220万吨吨，规模模1300万平方方米；物物流中心心群能力力5900万吨，规模1100万万平方米米；公铁铁联运中中心能力力3900万吨，规模1100万万平方米米。园区通通道此间提出出的园区区通道主主要指园园区与外外界联系系的主通通道，包包括公铁铁联运中中心的铁铁路专用用线建设设、园区区内公路路主通道道建设以以及与合合肥市高高速公路路系统及及城市道道路系统统的主要要连接线线。根据据园区现现有规划划和目前前现状，园区通通道建

8、设设规模大大致为：铁路专专用线：线路长长度100公里；园区主主通道：线路长长度200公里；通道连连接线：线路长长度5公里。8。22 项目目投资规规模与实实施计划划根据目前前国内外外物流设设施建设设投资水水平，考考虑到目目前合肥肥市建筑筑市场与与土地价价格水平平以及物物流信息息系统所所需投入入情况，本次研研究中各各类建设设项目的的建设单单位投资资参照标标准如下下：园区物物流设施施土地价价格约为为 255万元亩（3375元元平方方米）；仓库平平均造价价 5000元平方米米，堆场场平均造造价 5500元元平方方米；库场综综合造价价8000元平平方（上述建建设中，己包含含园区道道路、辅辅助设施施如修理

9、理、消防防设施以以及水电电设施，但不包包括库场场内专用用设备如如装卸设设备、配配送车辆辆、分拣拣设备、专用货货架及冷冷藏设备备等购置置费用。）园区通通道园区主主通道平平均造价价 2550万元元公里里；铁路专专用线平平均造价价3000万元公里：物流信信息系统统根据目前前国内信信息系统统建设和和合肥市市具体条条件，预预计信息息系统总总投入为为14770万元元。根据上述述标准，预计：总投资资规模22742亿元元。83 合肥物物流园区区建设的的财务分分析及评评价831 评价价内容、依据与与方法评价依依据中华人人民共和和国交通通部公公路、水水运建设设项目可可行性研研究编制制办法；中华人人民共和和国交通通

10、部交通通基础设设施建设设相关技技术规范范；国家产产业政策策及有关关法律、法规；安徽省省及合肥肥市“十五”国民经经济发展展计划及及远期规规划；安徽省省及合肥肥市交通通运输相相关发展展规划；中华人人民共和和国财政政部及安安徽省与与合肥市市财政部部门相关关税收政政策；安徽省省与合肥肥市物价价局物价价政策；合肥新新站试验验区相关关优惠政政策：国家计计委、建建设部颁颁布的建设项项目经济济评价方方法与参参数。评价指指标根据上述述评价依依据以及及本项目目特点，本次研研究中经经济评价价指标选选用财务务内部收收益率（FIRRR）、财务净净现值（FNPPV）。静态投投资回收收期和投投资利润润率四项项评价指指标。2

11、0055年20100年20155年形成能力力（万吨）建设规模模（万平米米）投资估算算（万元）形成能力（万吨）建设规模模（万平米米）投资估算算（万元）形成能力力（万吨）建设规模模（万平米米）一、园区区基础设设施300957600006801901520000130003301配送送中心区区12035280000280756000005201302物流流中心区区9030240000200554400003901003公铁铁联运中中心903024000020060480000390100二、通道道系统875001铁路路专用线线10公里里300002园区区主通道道20公里里500003主连连接线5公里

12、750三、物流流信息系系统14700合计862220760000括库场内内专用设设备如装装卸设备备、配送送车辆、分拣设设备、专专用货架架及冷藏藏设备等等购置费费用。）园区通通道园区主主通道平平均造价价 2550万元元公里里；铁路专专用线平平均造价价3000万元公里：重要连连接线平平均造价价2500万元公里：物流信信息系统统根据目前前国内信信息系统统建设和和合肥市市具体条条件，预预计信息息系统总总投入为为14770万元元。根据上述述标准，预计：总投资资规模22742亿元元。83 合肥物物流园区区建设的的财务分分析及评评价831 评价价内容、依据与与方法评价依依据中华人人民共和和国交通通部公公路、

13、水水运建设设项目可可行性研研究编制制办法；中华人人民共和和国交通通部交通通基础设设施建设设相关技技术规范范；国家产产业政策策及有关关法律、法规；安徽省省及合肥肥市“十五”国民经经济发展展计划及及远期规规划；安徽省省及合肥肥市交通通运输相相关发展展规划；中华人人民共和和国财政政部及安安徽省与与合肥市市财政部部门相关关税收政政策；安徽省省与合肥肥市物价价局物价价政策；合肥新新站试验验区相关关优惠政政策：国家计计委、建建设部颁颁布的建设项项目经济济评价方方法与参参数。评价指指标根据上述述评价依依据以及及本项目目特点，本次研研究中经经济评价价指标选选用财务务内部收收益率（FIRRR）、财务净净现值（F

14、NPPV）。静态投投资回收收期和投投资利润润率四项项评价指指标。832 财务务评价计计算投资估估算根据本章章的计算算，合肥肥物流园园区基本本建设总总计将投投入建设设资金22742200万万元。为为便于计计算，在在此设定定各种投投入渠道道的分摊摊比例为为：合肥市市政府合肥市政政府主要要担负物物流信息息系统建建设、园园区主通通道以及及通道连连接线建建设，总总计投资资72220万元元；新站试试验区（物流开开发区管管委会）：新站试验验区（物物流开发发区管委委会）将将主要担担负园区区内大部部分基础础设施建建设以及及铁路专专用线建建设，总总计投入入21119800万元；企业自自建与社社会资金金投入：企业自

15、建建与社会会资金投投入的主主要投入入方向为为库场设设施，按按照目前前国内经经验，该该部分投投入占设设施投入入总量的的比例一一般在330水水平，考考虑到合合肥市具具体情况况，本次次研究中中暂按上上述设施施投入总总额的220计计入，总总计投入入金额5550000万元元。经营分分析收入分分析本项目的的收入来来源主要要是设施施租赁收收入与辅辅助服务务收入，根据合合肥市目目前仓库库租金水水平，合合肥物流流园区设设施租金金标准暂暂定为SS元平平方米月；辅辅助收入入按照国国内现有有物流中中心收入入水平，暂定为为物流园园区主营营收入的的10儿园区设设施平均均出租率率为800儿成本分分析根据本次次研究中中制定的

16、的营运方方案，将将由合肥肥物流园园区建设设发展公公司具体体执行建建设方案案，公司司编制在在30人以以内，行行政预算算开支按按人均225万元计计（包括括人员工工资和日日常行政政开支），总计计75万元元。此外外，由于于该公司司担负着着物流园园区信息息系统（合肥市市物流信信息平台台）的日日常维护护与换代代升级任任务，尚尚需支出出维护成成本2000万元元。评价结结果本次计算算中，按按政府投投资部分分以及新新站试验验区土地地及投资资作为开开发投资资不计入入进行财财务计算算，贷款款金额占占总投资资的500，贷贷款利息息为6。财财务基准准收益率率定为33。根据计算算结果，本次园园区建设设项目的的财务分分析结

17、果果为：企业财务务内部收收益率为为327；在基准准收益率率定为33的条条件下，企业财财务净现现值为8862万万元；企企业投资资利润率率为245；项目投投资回收收期为22245年。计算期330年建设达产产期建设经营营期经营期（扣除政政府投资资）12345678910111213141516一2930；金流人人01603374757907907901671151040015811158111581124333122933274662746627866经营收入入1823656086086087048001216612166121661485517644211222112221122设施出售售1580

18、00158000224000服务收入入55110182182182211240365365365446529634634634回收流动动资金40；金流出出9005567411677662842938623365433654333103151259939529995299349363381S81381固定资产产投资8675565066650668075560566605661190008925589255维护投入入200200200200200200200200200200200200200200200贷款利息息2601951950024218218200357268268流动资金金40营运费304075757575757575757575757575757575营业税91830303035406161617488106106106所得税-3424204040130160173202202375462571571571。现金流流量-90005-67441-67