沃尔玛购物广场项目研究与策划报告

1、目录TOC o 1-3 h z1.项目目简介41.1.研究目目的41.2.研究方方法41.3.相关经经济技术术指标52.影响响项目发发展的社社会经济济情况62.1.国民经经济经济济发展情情况分析析62.1.1.国民生生产总值值62.1.2.产业结结构62.2.人口分分布、增增长及变变迁情况况92.3.居民生生活水平平、消费费结构102.4.城市规规划112.5.小结123.市场场研究133.1.玉溪市市商业物物业整体体市场特特点分析析133.1.1.商业物物业分布布特点133.1.2.商业业业态发展展现状和和态势143.1.3.商业市市场整体体环境163.1.4.商业物物业供求求情况173.1

2、.5.小结203.2.玉溪市市主要商商圈情况况分析213.2.1.南北大大街商业业区223.2.2.小庙街街商业区区243.2.3.旧城商商业街商商业区263.3.地块所所在区域域的商业业情况分分析273.4.个案分分析283.4.1.玉溪百百货大楼楼293.4.2.九龙商商业广场场303.4.3.昆明新新百货大大楼商场场323.4.4.柏联广广场商场场343.5.消费者者和商户户需求特特征分析析353.5.1.消费者者行为研研究363.5.2.经营者者行为研研究384.项目目区位研研究414.1.项目所所在区域域特点414.2.交通运运输网络络及地理理位置424.2.1.交通运运输网络络42

3、4.2.2.项目地地理位置置434.3.项目所所在区域域的未来来规划434.4.小结445.项目目优劣势势、机会会威胁点点（SWWOT）分析455.1项目优优势与劣劣势分析析455.2项目机机会与威威胁分析析465.3项目竞竞争力发发挥476.项目目定位476.1.目标客客户定位位476.2.主题定定位496.3.档次定定位506.4.功能定定位506.5.各层定定位506.5.1楼层定定位原则则506.5.2主力店店铺设置置建议516.5.3楼层功功能主题题设置517.规划划设计与与建筑设设计建议议557.1.规划设设计建议议557.2.建筑设设计初步步建议577.2.1建筑造造型和风风格5

4、77.2.2平面布布局597.3.配套设设施建议议627.3.1主要机机电设备备627.3.2交流和和休息的的场所627.3.3促销、展示商商品的活活动场所所628.租售售方案建建议638.1.方案一一：先租租赁后整整体销售售。638.2.方案二二：产权权分割销销售。649.招商商策略建建议659.1.招商策策略659.2.招商客客户定位位659.2.1.商户引引进原则则659.2.2.各层商商户定位位669.3.租金定定位679.3.1.租金建建议679.3.2.租金策策略689.4.各期推推出时机机、面积积、区域域699.4.1.招商进进度计划划699.4.2.租赁进进度计划划：699.5

5、.招商形形式6910.销销售策略略建议7110.11.价格策策略及定定位7110.11.1价格定定位：7110.11.2价格策策略7110.22.销售手手段7210.33.卖点梳梳理7411.推推广策略略建议7611.11.推广主主题7611.22.媒体组组合7711.33.推广策策略7812.项项目经济济效益分分析8112.11.成本费费用分析析8112.22.营业利利润分析析8112.33.盈利能能力分析析8112.44.经济效效益分析析8313.结结论及关关键控制制点8413.11.结论8413.22.关键控控制点85项目位于于玉溪市市红塔区区红塔大大道与东东风路交交界处，东至东东风路，

6、西至花花园街南南端，南南至红塔塔大道，北至瓦瓦窑十二二组民房房，占地地15.16亩，规规划总建建筑面积积约4.446万平方方米，项项目有双双向4路公交交车可到到。项目现状状为待开开发用地地研究目的的研究项目目相关物物业的市市场状况况，判别别项目的的市场前前景，寻寻找项目目的市场场空间，确定项项目的市市场定位位。发掘各种种有利资资源，运运用行之之有效的的招商、推广、销售策策略，实实现项目目市场价价值最大大化。研究方法法本报告通通过分析析玉溪市市及各县县区宏观观经济、人口状状况、房房地产市市场状况况、区域域现状及及有关规规划、各各商圈相相关物业业发展状状况、消消费者及及商户需需求特征征等因素素对项

7、目目发展的的影响，结合项项目自身身的条件件、规划划要素，判别项项目的市市场前景景，及确确定项目目的市场场定位，提出项项目建筑筑规划修修改建议议；梳理理各种对对项目发发展的利利弊因素素，扬长长避短，提出行行之有效效的招商商、推广广、销售售策略建建议，实实现项目目最大的的市场价价值。具具体采用用的研究究方法有有：研究方法法一：定定量定性性分析法法根据客观观、科学学、公正正的原则则，针对对研究的的目标，通过戴戴德梁行行资料库库、政府府统计文文献、城城市规划划和政策策法规的的公告、房地产产刊物、互联网网、实地地探访等等形式，广泛搜搜集有关关房地产产数据，结合消消费者及及商户需需求特征征分析结结果，对对

8、数据进进行定量量分析，对研究究的关键键部分进进行量化化的推测测，使之之具有科科学论据据支撑，并在此此基础上上进行定定性的研研究，做做到定量量与定性性相结合合。研究方法法二：取取证法在研究中中，我们们将通过过对先进进案例的的深入剖剖析，揭揭示同类类型物业业的发展展轨迹，去芜存存青，为为项目发发展提供供良好的参考考经验。研究方法法三：类类比法在本次研研究中，我司通通过考察察当地及及昆明各各种类型型的商业业物业，通过对对其优劣劣势的分分析，并并结合我我司积累累的商业业地产方方面的经经验，将将项目与与潜在的的竞争对对手进行行比较，通过研研究竞争争对手的的发展现现状以及及其成功功与失败败之处，使项目目能

9、够扬扬长避短短。相关经济济技术指指标项目有关关的经济济技术指指标如下下：1项目总用用地面积积17,8840 平方米1.1建筑用地地面积8,9776 平方米按13.4644亩折算算1.2绿化用地地面积1,1333 平方米按1.77亩折算算1.3停车场用用地面积积8,8664 平方米按13.2966亩折算算2容积率2.5883总建筑面面积44,6613.70 平方米3.1地上商场场建筑面面积27,1199.70 平方米共四层3.1.1首层商场场建筑面面积7,2228.668 平方米3.1.2二层商场场建筑面面积7,2228.668 平方米3.1.3三层商场场建筑面面积6,6441.113 平方米3

10、.1.4四层商场场建筑面面积6,1001.221 平方米3.2地下商场场(沃尔玛玛)建筑面面积17,4414 平方米一层国民经济济经济发发展情况况分析国民生产产总值近年GDDP总量增增长势头头受阻，非烟GDP持续增增长玉溪市近近年来整整体经济济增长势势头明显显偏低，尤其是是20001年还有有较大幅幅度的下下降，至至20003年才有有一定幅幅度的回回升。其其中的主主要原因因是玉溪溪市的支支柱产业业烟草业业连年呈呈下降趋趋势；扣除烟烟草业GDP后的非非烟GDP则保持持着连续续多年的的增长势势头。产业结构构产业结构构以第二二产业为为主玉溪市的的产业结结构以第第二产业业为主，其中又又以烟草草业占较较大

11、份额额，烟草草在玉溪溪市的GDP中占据据了过半半的份额额，显示示出其经经济结构构较为单单一，与与此相比比，第三三产业所所占比例例较小。支柱产业业烟草业业占据半半壁江山山，但其其所占比比例在持持续降低低烟草业是是玉溪市市的支柱柱产业，亚洲最最大卷烟烟生产企企业玉溪溪卷烟厂厂坐落于于此，玉玉溪卷烟烟厂为玉玉溪的发发展提供供了强劲劲的推动动力，但但随着经经济的发发展，烟烟草业在在GDP中所占占比重正正在逐渐渐减小，这一方方面是玉玉溪卷烟烟厂的生生产和销销售绝对对值有所所下降，另一方方面，玉玉溪市的的其他产产业在这这几年中中表现出出较为强强劲的增增长势头头，显示示出玉溪溪市整体体经济对对烟草业业的依赖

12、赖程度有有所下降降，这对对于玉溪溪市整体体经济、产业结结构的调调整，增增强经济济活力有有着积极极的作用用。投资力度度继续加加大，投投资结构构进一步步改善20033年全年年完成全全社会固固定资产产投资666.55亿元，较20002年增长11.1%；其中中国有单单位投资资29亿元，约占总总投资规规模的443.66%，投投资规模模较上年年下降约约5.88%；城镇镇集体投投资8.5亿元，较上年年下降2.77%；非公公有制经经济投资资29亿元，增长42.6%，在总总投资中中的比例例也由上上年的34.00%增长长到433.6%，可以以看出，玉溪市市非公有有制经济济有着较较强的投投资活力力。从投资类类型看，

13、基本建建设投资资25亿元，更新改改造投资资7.1亿元；房地产产开发投投资5.2亿元元；其他他投资114.6亿元。投资力度度的加大大，有助助于推动动经济在在未来的的几年里里持续、健康地地发展。消费品市市场持续续稳定增增长20033年全年年实现社社会消费费品零售售总额40.7亿元，增长5.44%。从经济类类型看，国有经经济实现现消费品品零售额额6.88亿元，下降15.66%，其表表现连续续多年呈呈下降趋趋势；集集体经济济实现66.4亿亿元，增增长0.7%，私营经经济实现现4.4亿元，增长20.5%；个体体经济实实现155.5亿亿元长13.0%；其他他经济实实现7.6亿元，增长11.0%。从城乡市市

14、场看：市区实实现消费费品零售售额14.7亿元，同比增增长9.6%，约占占全市的的36.1%；县区区实现12.2亿元，增长1.3%，约占占全市总总额的30%；县以以下实现现13.8亿元，增长4.7%。云南省第第二大经经济重镇镇，多项项经济指指标列西西部前列列玉溪市除除全社会会固定资资产投资资额及实实际利用用外资在在省内分分别排名名4、5位外，其他各各项经济济指标的的排名均均在第2位，成成为云南南省仅次次于昆明明的经济济重镇。从玉溪市市在西部部城市的的排名来来看，玉玉溪市以以排名西西部第33位的总总人口，取得了了财政总总收入、地方财财政总收收入和人人均地方方财政收收入排名名均在前前10位的好好成绩

15、，此外，GDP总额、人均GDP、城镇镇居民人人均可支支配收入入及人均均储蓄等等的排名名也在前前20位。但同时也也可看到到，玉溪溪市人均均购买消消费品的的排名较较为靠后后，显示示出玉溪溪市的消消费水平平与其居居民收入入、储蓄蓄并不相相称；而而全社会会固定资资产投资资额较为为靠后，则可能能会影响响到其今今后经济济增长的的速度。表：玉溪溪经济在在省内及及西部的的排名GDP总总额（亿亿元）286.524588.8217人均GDDP13899856477211财政总收收入（亿亿元）114.7510-4地方财政政收入（亿元）24.992228.929人均地方方财政收收入5546652627全社会固固定资产

16、产投资额额（亿元元）66.44910211.2432城镇居民民人均可可支配收收入7706676444-16人均储蓄蓄7018840577219人均购买买消费品品1976617977231在岗职工工平均工工资1451151287702-实际利用用外资（万美元元）844167552531城镇居民民恩格尔尔系数36.4453.00-玉溪市的的经济重重心主要要集中在在红塔区区从各县区区的经济济总量看看，以红红塔区的的经济总总量最大大，以占占玉溪市市18.9%的人口口，完成成了玉溪溪市66.55%的国国民生产产总值，其次分分别为通通海县和和江川县县；从人人均GDP看，红红塔区同同样最高高，远高高于其后后

17、的通海海县及峨峨山县，增长速速度则以以新平和和峨山两两县最为为强劲。表：各县县区经济济状况20022年20033年20022年20033年合计273007699286447388133660138998红塔区181665344194006188471558496882江川县138445814577375325555599澄江县8551169530055685562344通海县177112819344196684472622华宁县101007611122855065555366易门县103557411266895959964755峨山县90344210077976080067611新平县8008

18、869035523001133588元江县93044010122514781151677人口分布布、增长长及变迁迁情况人口增长长率降低低，流动动少20033年全市市年末总总人口为为2066.8万人，增长率率为7.1，增长长速度较较上年有有所降低低，这其其中以人人口的自自然增长长为主，人口的的机械增增长率接接近于零零；在总总人口中中，农业业人口1700.8万人，占总人人口的82.6%，非农业业人口36.0万人，占占总人口口的177.4%。按玉溪市市19999年的城城市规划划近期目目标（至至20005年），玉溪市市全市城城镇化水水平达到到40%左右，市域总总人口约约210万人，城镇人人口约85万人

19、左左右。中中期（2010年）城城镇化水水平达到到45%左右，市域总总人口约约220万人，城镇人人口约100万人。远期（20220年）城城镇化水水平达到到57%左右，市域总总人口约约254万人，城镇人人口约145万人。从各县区区人口总总量来看看，以红红塔区的的人口数数量最多多，接近近40万人口口，其中中非农业业人口数数量为13万人，占33.11%；其次次分别的的新平县县和通海海县，分分别为227.00万人和和26.7万人人，其非非农业人人口比例例分别为为12.9%和和13.0%。从各县人人口增长长趋势上上看，增增长最快快的分别别是澄江江县和华华宁县，其增长长率超过过或接近近10，尤其其是澄江江县

20、，20003年的增增长比率率接近16；但从从增长趋趋势看，除了澄澄江县、通海县县外，其其他各县县都是呈呈下降趋趋势。居民生活活水平、消费结结构居民收入入持续增增长城乡居民民生活继继续改善善。20003年全市市职工平平均工资资达到142211元，比比上年增增加917元，增增长6.99%；城镇镇居民人人均可支支配收入入7706元，同同口径人人均增加加392元，增增长5.44%；农民民人均纯纯收入25888元，人人均增收收95元，增增长3.88%；人均均储蓄余余额70118元，比比上年增增加812元，增增长13.1%。城镇居民民消费结结构升级级，跨入入富裕阶阶段城镇居民民人均总总支出为为83559元

21、，其其中人均均生活消消费支出出为56775元，食食品类支支出为20669元/人，城城镇居民民恩格尔尔系数为为36.5%。按照联合合国粮农农组织提提出的当当恩格尔尔系数达达到30%40%时为“富裕”的标准准，玉溪溪市城镇镇居民生生活已超超越小康康阶段，迈入富富裕门槛槛。在住房方方面，20003年玉溪溪市城镇镇居民人人均住房房面积达达到了25.449。城市规划划城市规模模不断扩扩大，面面积、人人口相应应增加按照玉溪溪城市城城市总体体规划，玉溪城城市性质质是：全全国主要要的烟草草生产科科研基地地，以高高新技术术产业和和现代服服务业为为依托的的滇中南南中心城城市。玉溪市未未来的主主城区范范围为：北至昆

22、昆玉高速速公路皂皂角营立立交，南南到玉元元、玉通通高速公公路研和和立交、玉通立立交；东东至龙马马山、红红塔山、徐家山山、灵照照山东部部山地区区；西到到大营街街、昆玉玉铁路及及西部山山地区，包括玉玉溪坝子子和部分分研和坝坝子，用用地面积积约193平方公公里。在人口方方面，规规划近期期（20005年）主主城区城城市人口口为35.6万人，其中城城市规划划建成区区居住人人口27.4万人；中期（20110年）主主城区城城市规划划总人口口为40.0万人，其中城城市规划划建成区区居住人人口33.3万人：远期（20220年）主主城区城城市规划划总人口口为51.7万人，其中城城市规划划建成区区居住人人口47.5

23、万人。城南高新新区将设设全市性性的商贸贸服务次次中心玉溪市的的商业用用地规划划按三级级配套：全市性性商业、金融服服务中心心仍布置置在老城城中心地地区即原原州城镇镇老城区区内；城城南高新新区中设设全市性性的商贸贸服务次次中心；商品批批发及零零售市场场安排在在规划的的商业金金融服务务用地中中，居住住区商业业中心应应参考居居住区公公共服务务设施的的标准进进行建设设。规划划商业金金融服务务用地2911.0公顷。构建以公公路、铁铁路、国国际大通通道为体体系的对对内对外外交通框框架交通发展展目标：建成以以213国道为为主干，红塔区区为中心心，经济济干线和和旅游干干线为纽纽带，连连接各县县城和主主要旅游游景

24、点的的高等级级公路网网。完成成通往主主要乡镇镇公路的的油路化化工程，基本实实现村村村通公路路。铁路：强强化昆玉玉铁路作作为南昆昆铁路延延伸线的的功能，预留昆昆玉铁路路向南延延伸的通通道，加加强铁路路站场及及配套设设施建设设，提高高铁路站站场的联联系道路路等级。公路：完完善昆玉玉高速公公路和澄澄马（金金铺）、安（丰丰营）易易一级公公路配套套设施建建设；完完成玉元元、玉通通、玉江江、江通通、元墨墨高速公公路及配配套设施施建设；建设中中心城市市至各县县中心城城镇和各各县中心心城镇之之间联系系的高等等级公路路；完成成澄川、江华、澄宜（良）、大（开开门）新新一级公公路建设设；完成成漠（沙沙）东（峨）、通

25、高（大）、澄华、新细（丫口）、华盘盘（溪）、易高高（大）二级公公路建设设。利用昆明明国际机机场，完完善铁路路、公路路、航空空运输的的相互衔衔接、转转乘配套套系统，以国道道、省道道、市域域主干线线公路为为骨架的的高等级级公路网网络，并并与支干干线县乡乡公路相相结合，形成内内外通畅畅，布局局合理的的运输体体系。小结近年的经经济发展展势头偏偏低，但但非烟经经济保持持着增长长势头，而且非非公有制制经济的的表现出出色，成成为玉溪溪市经济济增长的的主要力力量；玉溪市为为云南省省第二经经济重镇镇，多项项经济指指标位列列西部城城市前茅茅；目前经济济结构较较为单一一，产业业以烟草草业为主主；但其其比例逐逐渐下降

26、降，这对对玉溪市市整体经经济、产产业结构构的升级级、经济济活力的的增强有有着积极极的作用用；消费品市市场持续续稳定增增长，但但与其收收入、储储蓄相比比较，消消费品市市场的规规模还较较小；玉溪市的的经济重重心主要要集中在在红塔区区；人口增长长率低，流动少少；居民收入入持续增增长，消消费结构构升级，显示出出玉溪城城镇居民民已跨入入富裕阶阶段；城市规模模在不断断扩张中中，无论论城市面面积还是是人口都都将会有有较大的的增幅。城南高新新区中将将设全市市性的商商贸服务务中心玉溪市商商业物业业整体市市场特点点分析商业物业业分布特特点玉溪市辖辖下八县县一区，其中红红塔区是是玉溪市市的政治治、经济济、文化化中心

27、。红塔区区和辖下下八县都都有本身身的商业业集中区区域，但但是县区区内的商商业区仅仅集中在在各县城城，区域域面积小小，商业业业态和和商业功功能比较较单一，其辐射射范围只只限于所所属的行行政区内内；而红红塔区的的商业中中心凭借借商业业业态多样样、商品品种类丰丰富、功功能档次次较齐全全的优势势，不但但服务于于区内的的居民，而且能能吸引周周边县的的中高端端消费群群体前来来购物消消费，所所以红塔塔区的商商业中心心基本上上就是玉玉溪市的的商业中中心。红塔区的的商业物物业主要要集中在在老城区区，而在在老城区区边缘和和新区则则较零散散南北大街街区域、新兴路路和人民民路所形形成的旧旧城商业业街区域域、小庙庙街区

28、域域这三个个传统商商业区都都处于老老城区内内，共同同形成玉玉溪的市市级商圈圈红塔商商圈。红塔商圈圈内有百百信购物物广场、玉溪百百货大楼楼、玉溪溪商业大大厦、人人民电影影院等当当地比较较知名的的商业物物业，其其它商业业物业主主要是临临街商铺铺。商圈圈内大型型超市、百货商商场、食食杂店、专业店店（电影影院等）、专卖卖店等商商业业态态比较丰丰富，基基本上涵涵盖了购购物、娱娱乐、餐餐饮等所所有的商商业功能能，集聚聚度相当当高。但是在老老城区边边缘和新新区商业业网点的的布局则则较为分分散、规规模小且且档次低低，无法法形成相相对集中中的商业业区，商商业服务务功能薄薄弱。辖下八县县的商业业集中区区域呈现现东

29、强西西弱的状状态辖下八县县的商业业区都是是分布在在县城，由一、二个比比较繁荣荣的商业业街（或或步行街街）构成成。这些些商业区区利用一一、二个个中型超超市或百百货商场场的兴旺旺带动整整个区域域的商业业氛围，以满足足县城人人口日常常生活所所需为主主要目标标，主要要提供服服装、百百货、小小家电、地方饮饮食等商商品。八县本身身的经济济决定了了县内商商业的繁繁华程度度，玉溪溪东部的的县如通通海、江江川、华华宁、澄澄江县经经济情况况发展较较好，商商业物业业相对集集中，业业态较多多，档次次较全；西部县县如峨山山、元江江、新平平等县经经济情况况发展相相对落后后一些，商业业业态较少少，档次次较低。根据城市市规划

30、，玉溪主主城区20005年的城城市建设设用地达达到27.5平方公公里，2010年为33.0平方公公里，20220年为46.00平方公公里；主主城区将将向东、向南发发展。高新区位位于城区区南端，区内有有红塔生生活区、教师小小区、葫葫田小区区（公务务员小区区）等生生活区，各个生生活区区区内人均均收入高高，具有有较强的的消费能能力，是是玉溪名名符其实实的富人人区；但但现时高高新区商商业网点点比较分分散，还还未形成成商业物物业集中中的区域域。随着玉溪溪城市空空间的不不断扩大大，与之之相配套套的商业业网点也也会表现现出扩张张趋势，商业网网点的扩扩张会引引起商业业区规模模的扩大大或商业业热点的的增多，而现

31、时时三大商商业区位位于传统统老城区区，扩大大规模的的难度较较大，所所以商业业网点的的扩张将将直接引引起商业业热点的的增加。而高新新区位于于城区南南端，符符合城市市发展方方向，区区内有大大规模的的生活小小区，拥拥有庞大大而稳定定的消费费群体，且这些些消费群群体具有有较高的的消费能能力，这这些商业业发展的的有利条条件现阶阶段都不不是其它它区域可可以比拟拟的，高高新区将将极有可可能成为为玉溪商商业新热热点。商业业态态发展现现状和态态势发展现状状现时红塔塔商圈内内商业业业态虽然然较为多多样，但但是仍未未有升级级换代，缺乏更更为先进进的购物物中心形形态。而且，红红塔区商商业的发发展也存存在很多多的不足足

32、，例如如百货店店等传统统购物商商场规模模小、设设备落后后且经营营管理手手法落后后；品牌牌专卖店店布局分分散、只只是以临临街商铺铺形式出出现；专专业市场场规模小小、结构构不合理理等。从总体来来看，玉玉溪的商商业体系系发展尚尚未完善善。百货商店店面临升升级现时玉溪溪市区规规模较大大的百货货商店只只有两间间：玉溪溪百货大大楼和玉玉溪商业业大厦，都位于于传统商商业旺区区南北大大街，属属于传统统百货商商店。这这两间百百货商店店的共同同特点是是位置好好、但规规模小（每层只只有1000020000平方米米）、功功能单一一、商品品档次较较低、硬硬件设施施落后，经营管管理水平平较低，还未有有品牌专专卖店驻驻场经

33、营营。商场服装装区域中中，以中中老年人人的服装装居多，同时这这些服装装的档次次较街铺铺的要低低，造成成百货商商场的整整体形象象要低于于街铺；加上商商场经营营管理手手法落后后，导致致百货商商场的首首层租金金基本与与同路段段的街铺铺持平，但二层层以上的的租金就就会非常常低，无无法体现现百货商商场的真真正市场场价值。百货商店店这种落落后的局局面不能能满足有有关规划划中将玉玉溪市定定位为云云南省二二级中心心城市（云南省省第二大大城市）的要求求；而现现时玉溪溪市百货货商店无无论数量量还是规规模、档档次、硬硬件设备备、经营营管理水水平等方方面都满满足不了了市民日日益提高高的需求求，玉溪溪的百货货业面临临升

34、级。超市竞争争加剧百信、红红联及家家佳等本本土零售售企业的的超市在在玉溪市市各据一一方，相相互的竞竞争已经经比较激激烈，诺诺玛特购购物广场场的开业业，标志志着国外外零售巨巨鳄正式式登陆玉玉溪，先先进的管管理和庞庞大的规规模都对对本土零零售企业业带来巨巨大的冲冲击。超超市要获获得更好好的发展展机会就就必须向向规模化化、特色色化经营营方向发发展。专卖店比比较分散散，主要要以临街街商铺形形式出现现专卖店基基本上分分布在凤凤凰路、南北大大街、人人民路、新兴路路、南门门街、北北门街上上，其中中又以凤凤凰路和和南北大大街上的的专卖店店数量最最多、档档次最高高，但这这两条商商业街的的专卖店店布局比比较分散散

35、；其它它各商业业街（步步行街）也有零零散的专专卖店分分布。由于条件件所限，玉溪现现有的百百货商场场都没有有开设专专卖店，所有的的专卖店店都在商商业街两两旁以临临街商铺铺的形式式出现。专业市场场规模小小、结构构不合理理玉溪现时时比较出出名的专专业市场场有腾源源家居城城、彩虹虹桥建材材市场、珊瑚路路建材市市场、天天赐家装装.建材市市场等，但这些些专业市市场都是是规模较较小，档档次不高高。同时，这这些专业业市场全全部定位位为中档档偏低，缺乏中中高档的的商品类类型，档档次的不不齐全，导致当当地居民民的生活活需要得得不到满满足。便利店仍仍处于起起步阶段段现时玉溪溪的便利利店只有有一间百信便便利店，并且位

36、位于人民民路上，处于传传统的商商业旺区区。居民民购买日日常用品品只能到到中心商商业区的的百货商商场、超超市或附附近的杂杂货店。随着玉玉溪居民民生活水水平的不不断提高高，玉溪溪的便利利店若能能够贴近近生活社社区，将将具有较较大的市市场前景景。餐饮业仍仍处于较较低的水水平在地方饮饮食方面面，由于于玉溪的的餐饮业业档次普普遍较低低，城区区居民宴宴客时只只能到红红塔大酒酒店、中中玉酒店店等宾馆馆场所消消费；而而特色品品牌饮食食店数量量少，除除了桥香香园之外外，还未未有出现现类似桥桥香园这这些在云云南地区区具有一一定知名名度的饮饮食店。在外来品品牌餐饮饮方面，虽然有有肯德基基和德克克士等可可以吸纳纳大量

37、人人气的品品牌餐饮饮店进驻驻玉溪市市区，但但这些品品牌餐饮饮店毕竟竟数量少少，还不不能满足足居民的的需要。（2）发发展态势势大型购物物商场将将向多功功能购物物中心的的方向发发展。便利店进进驻居民民生活社社区。超市将向向品牌化化、规模模化、特特色经营营方向发发展。商业市场场整体环环境（1）总总体现状状商业区集集中了全全市的商商业物业业，商业业氛围浓浓厚；周周边地区区商业物物业较少少，档次次较低，商业氛氛围较淡淡。主要要表现在在以下二二方面：商业区集集中多种种业态，周边区区域则只只有为数数不多的的业态。商业区区有超市市、百货货店、便便利店、品牌专专卖店、品牌餐餐饮店、电影院院等；而而包括高高新区在

38、在内的其其它区域域，现存存的业态态主要有有小型超超市、杂杂食店等等，不仅仅数量少少、规模模小，而而且档次次较低，导致这这些区域域的商业业氛围较较淡。商业区内内商业功功能较齐齐全，周周边区域域商业功功能单一一。商业业区由于于有多种种业态，具备购购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮功能能，像小小庙街等等区域还还具有旅旅游等功功能；而而周边地地区的商商业物业业主要满满足附近近居民生生活的基基本需要要，以购购物功能能为主，功能单单一。（2）商商业发展展的有利利因素经济持续续稳定增增长，人人民生活活水平逐逐渐提高高，为玉玉溪商贸贸业的发发展提供供了良好好的本地地市场基基础。商业中心心区商业业对周边边县的辐辐射力

39、强强，吸引引周边县县居民前前来购物物消费。外国商业业零售企企业登陆陆玉溪，带来新新的经营营理念，促进商商业体系系的提升升。（3）商商业发展展的不利利因素规划建设设相对滞滞后。玉玉溪至今今仍未颁颁布商业业网点建建设管理理办法，容易造造成商业业无序发发展。玉溪的交交通条件件好，昆昆明距离离玉溪较较近，吸吸引了玉玉溪市大大量的中中高端消消费人群群。小结：玉玉溪的商商业主要要集中在在商业区区，而周周边的商商业氛围围仍比较较淡；现现阶段玉玉溪商业业发展具具备多种种有利条条件和不不利因素素，有利利条件可可以刺激激玉溪商商业物业业的市场场需求和和价格，而不利利条件则则决定了了玉溪商商业物业业特别是是新建的的

40、商业物物业要走走规模化化、综合合性、特特色经营营的道路路，抢占占市场先先机，才才能稳占占市场份份额。商业物业业供求情情况（1）市市场需求求状况由于有关关部门从从20003年才开开始系统统统计玉玉溪商业业营业用用房的成成交数据据，我司司将根据据政府所所公布的的有关数数据，结结合本司司的实际际市场调调查结果果，对玉玉溪的商商业物业业的供需需情况作作出分析析。数据来源源：玉溪溪统计年年鉴从上图可可知，20003年全市市商业营营业用房房上市量量剧增，相比20002年增幅幅达2177.8%；受供供应量影影响，全全市的成成交量也也有大量量的增加加，增幅幅达79.8%，显示玉玉溪全市市的商业业营业用用房具有

41、有一定的的市场需需求。数据来源源：玉溪溪统计年年鉴、玉玉溪市房房地产管管理局注：玉溪溪统计年年鉴缺乏乏20003年度玉玉溪全市市商业营营业用房房新开工工面积数数据在中心城城区与全全市的比比较中，20003年玉溪溪中心城城区商业业营业用用房销售售面积占占竣工面面积的58.4%，比全市市的48.9%高出9.5个百分分点；20003年中心心城区商商业营业业用房的的竣工面面积只是是全市竣竣工面积积的36.2%，但销销售面积积则为全全市销售售面积的的43.2%，二方方面的差差距反映映出中心心城区对对商业物物业的消消化能力力比全市市的平均均水平要要高。根据本司司的市场场调查，有部分分的商业业物业例例如九龙

42、龙商业城城竣工后后由于自自身条件件限制不不能出售售产权，只能以以只租不不售的方方式进入入市场，使到玉玉溪中心心城区出出现商业业物业销销售面积积偏少的的现象。20003年商业业营业用用房的成成交面积积为52000平方米米，而这这部分的的成交物物业主要要是小庙庙街商业业物业。玉溪市中中心城区区20003年商业业营业用用房租售售对比情情况销售面积积5,2000租赁面积积50,0000数据来源源：玉溪溪市房地地产管理理局从上表可可看出，20003年玉溪溪市区商商业营业业用房租租赁成交交面积约约为销售售成交面面积的10倍，一一方面反反映出部部分商场场或商铺铺有只租租不售的的情况；另一方方面也反反映出商商

43、业物业业的租赁赁市场比比较活跃跃，居民民的经商商意识较较强，若若有合适适的商业业物业出出现，就就会有许许多居民民乐意经经营。（2）潜潜在供应应量总用地面积：约6000平方米总建筑面积：10980平方米共五层，1至4层为商场，五层为写字间单层面积：2196平方米在上停车位：80个实用率：约60%租售方式：只租不售根据本司司的市场场调查结结果，玉玉溪市区区未来一一、二年年内只有有本项目目和另外外二个项项目上市市。一个个是位于于凤凰路路上的新新州城，另一个个是位于于明珠路路的天赐赐家装.建材市市场，由由于天赐赐家装.建材市市场为专专业市场场，对项项目的影影响有限限，对项项目影响响较大的的新增商商业物

44、业业只有新新洲城。新洲城城的有关关经济技技术指标标如下：（3）价价格水平平数据来源源：玉溪溪统计年年鉴从上图可可看出，全市商商业物业业售价呈呈现上升升趋势，20003年销售售价格比比20002年大幅幅上升61.7%。在销售售面积大大幅增加加的情况况下，全全市平均均价格仍仍能保持持较大的的增幅，显示全全市的商商业物业业仍具有有较大的的市场空空间。20033年玉溪溪中心城城区出除除了小庙庙街商铺铺比较大大规模出出售外，其它的的商业物物业都是是比较零零散且规规模较小小；小庙庙街商铺铺的售价价水平基基本上就就可以代代表玉溪溪中心城城区的商商业物业业的售价价水平。本司经经过市场场调查得得知，20003年

45、小庙庙街商铺铺的平均均售价为为10,0000元/平方米米（物业业的详细细情况见见小庙街街商业区区分析部部分），远高于于全市的的平均水水平，反反映出中中心城区区对商业业物业售售价的承承受能力力远高于于全市平平均水平平。小结红塔区和和辖下八八县都有有本身的的商业集集中区域域，但是是县区内内的商业业区仅集集中在各各县城，区域面面积小，业态和和商业功功能比较较单一，其辐射射范围只只限于所所属的行行政区内内；而红红塔区的的商业中中心凭借借商业业业态多样样、商品品种类丰丰富、功功能档次次较齐全全的优势势，不但但服务于于区内的的居民，而且能能吸引周周边县的的中高端端消费群群体前来来购物消消费。玉溪现时时的商

46、业业体系仍仍不完善善，主要要体现在在现时玉玉溪商业业物业业业态发展展不成熟熟，还未未出现一一个多种种业态、多种功功能真正正意义上上的购物物中心。市区商业业发展不不均衡，商业主主要集中中在传统统商业区区，而高高新区还还未形成成商业网网点，仍仍未满足足到区内内居民生生活的各各种需求求。随着城区区规模的的扩大，高新区区将出现现中高消消费的生生活社区区，同时时会出现现大型的的商业物物业。玉溪商业业物业的的发展存存在各种种利因素素和不利利因素，玉溪商商业物业业只有走走规模化化、功能能综合、特色经经营的道道路，抢抢占市场场先机，才能稳稳占市场场份额。玉溪全市市商业物物业供求求量大幅幅增加，全市商商业物业业

47、具有较较大的市市场空间间。中心城区区现时商商业物业业的供应应量较少少，但市市场消化化能力较较强，每每年将不不低于50000平方米米的消化化量。全市商业业物业的的售价呈呈现上升升趋势，而中心心城区的的售价则则远高于于其它区区域。除了项目目之外，玉溪商商业物业业未来二二三年内内一手的的供应量量较少。商业物业业的租赁赁市场比比较兴旺旺，居民民的经商商意识较较强，若若有合适适的商业业物业出出现，就就会有许许多的居居民乐意意去经营营。玉溪市主主要商圈圈情况分分析红塔商圈圈主要由由三个商商业区组组成：南南北大街街区域、小庙街街区域、新兴路路和人民民路所形形成的旧旧城商业业街区域域，由于于商圈内内业态齐齐全

48、、商商品种类类丰富，既吸引引了区内内的居民民购物消消费，又又吸引了了玉溪辖辖下县的的中高端端消费群群体前来来购物消消费，成成为一个个市级商商圈。南北大街街商业区区拥有百百货商场场、超市市、品牌牌专卖店店、餐饮饮店、银银行等多多种业态态，具备备购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等等功能，是玉溪溪市目前前唯一一一个有百百货商场场的商业业区，同同时亦是是目前玉玉溪地区区品牌数数量最多多、整体体档次最最高的一一个商业业区。商商业区内内经营的的商品以以中等偏偏高档次次为主，商铺经经营情况况良好，常年可可保持95%以上的的出租率率，首层层商铺的的租金水水平在200300元/平方米.月范围围内。南南北大街街商业区

49、区位于传传统老城城区，可可扩大规规模的难难度较大大，从而而影响区区内商业业物业的的升级，但短期期内仍将将是玉溪溪地区最最具代表表性的商商业区。小庙街商商业区是是玉溪政政府对传传统商业业区域旧旧城改造造后的商商业区，区内商商业网点点以临街街商铺形形式出现现，目前前区内所所经营的的商品类类型以服服装和电电子通讯讯器材为为主，由由于有政政策引导导，小庙庙街商业业区将向向电子通通讯器材材专业市市场方向向发展。现时商商业区内内经营的的商品以以中档偏偏低档次次为主，商铺经经营情况况一般，首层商商铺的租租金水平平在5080元/平方米.月范围围内。旧城区商商业街商商业区是是传统的的商业旺旺区，一一直是城城区居

50、民民购物、休闲、餐饮的的首选地地方之一一，区内内商业业业态丰富富，商品品种类齐齐全，商商业网点点以临街街商铺的的形式出出现。商商业区内内经营的的商品以以中低档档次为主主，商铺铺经营情情况良好好，常年年可保持持95%以上的的出租率率，首层层商铺的的租金水水平在70130元/平方米.月范围围内。以下对三三个商业业区分别别进行分分析：南北大街街商业区区现有的商商业物业业状况南北大街街商业区区是指南南北大街街沿线区区域和凤凤凰路沿沿线区域域。南北大街街是玉溪溪中心城城区一条条重要的的商贸街街，全长长约10000米，为为促进南南北大街街商贸业业的发展展，玉溪溪政府于于20003年1月对通通过南北北大街的

51、的车辆实实行管制制：上午午7：00至下午19：00，一切切车辆由由北向南南单向行行驶，机机动车限限速20公里/小时；下午19：00至次日日上午7：00，禁止止一切机机动和非非机动车车通行。南北大街街是玉溪溪市区唯唯一一条条有百货货商场的的商贸街街，具有有多种业业态，集集购物、休闲、娱乐、餐饮多多种商业业功能于于一体，同时又又是玉溪溪市区商商品档次次最高的的一条商商业街之之一。凤凰路是是玉溪市市区东西西走向的的城市主主干道。凤凰路路两旁分分布大量量的商业业物业，有超市市、百货货商场、品牌专专卖店、餐饮店店、银行行等多种种业态，具备购购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮等商商业功能能，是目目前玉溪溪地区品

52、品牌数量量最多、整体档档次最高高的一条条商业街街。目前，南南北大街街共有3个百货货商场和和142间临街街商铺，其中临临街商铺铺的各种种业态分分布如下下：店铺数量70202238227224142相应比例49.330%14.008%1.411%1.411%2.111%5.633%1.411%1.411%4.933%1.411%16.99%100%凤凰路共共有1个专业业电器商商场、2个大型型超市、1个在建建商场和和165间临街街商铺，其中临临街商铺铺的各种种业态分分布如下下：店铺数量4610311421027664165相应比例27.888%6.066%1.822%0.611%8.488%1.21

53、1%6.066%1.211%4.244%3.644%38.779%100%在南北大大街商业业区307间街铺铺中，品品牌专卖卖店有102间，所所占比例例达到33.22%，涵盖盖服装、鞋帽、皮具/包箱、运动用用品、餐餐饮等各各种商品品类型，其中比比较知名名的国内内品牌有有杉杉西西服、七七匹狼、以纯、哈森、百丽、红蜻蜓蜓、南极极人、李李宁、康康威等；国际品品牌有金金利来、杰西、华伦天天奴、金金盾、阿阿迪达斯斯、耐克克、恩宝宝、肯德德基、德德克士等等。南北大街街商业区区的商品品以中等等偏高档档次为主主，其中中玉溪商商业大厦厦二楼服服装区经经营的服服装全部部是国产产品牌，并且以以中老年年人的服服装为主主

54、，而南南北大街街两旁街街铺所经经营的服服装以中中青年人人为主，相比之之下，玉玉溪商业业大厦所所经营的的服装价价格要比比街铺的的价格低低，从而而突显百百货商场场的商品品档次稍稍低于临临街商铺铺。整体上，南北大大街商业业区商户户经营情情况良好好，其中中临街商商铺的经经营情况况要比百百货商场场要好。百货商商场由于于传统的的商场，规模过过小、硬硬件设备备落后、经营手手法落后后等因素素使到商商场的经经营情况况要差于于临街商商铺。消费者特特点玉溪市外外来人口口较少，购物消消费以本本地消费费为主，非节假假日期间间，南北北大街商商业区以以25岁以下下的市区区年轻女女性消费费者为主主，其中中晚上的的人流量量会比

55、白白天要大大；节假假日期间间，商业业区会吸吸引周边边县城居居民前来来消费，南北大大街商业业区的消消费群体体以玉溪溪地区50岁以下下居民为为主。物业租售售情况南北大街街商业区区位于城城区中心心，二条条街道两两旁已布布满商铺铺，可扩扩充的机机会不大大，商铺铺资源日日益珍贵贵，商铺铺业主很很少出售售手中的的商铺；而整体体上商铺铺的经营营情况良良好，经经营者较较少转让让正在经经营的商商铺。以以上两个个原因使使到南北北大街商商业区的的商铺很很少有出出售或出出租现象象。南北大街街商业区区的百货货商场的的柜台和和临街商商铺常年年可保持持95%以上的的出租率率。根据本司司的实地地调查结结果，南南北大街街商业区

56、区的百货货商店和和临街商商铺的首首层租金金水平在在200300元/平方米.月范围围内。发展前景景南北大街街商业区区区内商商业物业业面临升升级，但但是由于于位于传传统老城城区，旧旧城改造造的难度度很大，相当长长的一段段时间内内将会维维持现状状，若不不出现其其它区域域有新型型大型购购物中心心带动区区域发展展的情况况，南北北大街商商业区凭凭借现有有的优势势，仍将将是玉溪溪地区最最具代表表性的商商业区。小庙街商商业区现有的商商业物业业状况小庙街商商业区为为小庙街街商贸城城和棋阳阳路所围围合的区区域。玉溪中心心城区小小庙街片片区旧城城改造，是玉溪溪有史以以来第一一次大规规模的城城市改造造，小庙庙街商贸贸

57、城总建建筑面积积39,8600平方米米，其中中住宅、办公面面积29,4744平方米米；商业业面积10,3866平方米米。小庙庙街首层层为商铺铺，二层层以上为为住宅或或办公室室，首层层有261个商铺铺。（资资料来源源：玉溪溪日报）红塔区政政府当初初的设想想是将商商贸城创创办成为为中心城城区一流流的商贸贸城,将商贸城城所经营营的商品品定位为为一楼铺铺面经营营高、中中档精品品服装和和精品皮皮鞋、古古董、字字画等；二楼为为文化茶茶室、啤啤酒城、写字楼楼等。但但是由于于当时商商贸城经经营结构构单一，且多是是自发式式经营，更有许许多铺面面由于人人为炒高高而无法法顺利出出租，造造成商贸贸城内生生意清淡淡的局

58、面面。基于于这个原原因，红红塔区政政府于20003年12月决定定将人民民路下段段、珊瑚瑚路及彩彩虹桥等等片区从从事通讯讯器材（手机）经营和和修理的的门店，统一搬搬迁至小小庙街商商贸城内内集中规规范经营营。到目目前为止止，已有有109户电子子通讯产产品商家家进驻小小庙街商商贸城。（资料料来源：玉溪日日报）由于有政政府的行行为，小小庙街商商业区进进行了重重新的定定位，不不单有购购物、娱娱乐、休休闲、餐餐饮功能能，还具具有旅游游功能。目前，小小庙街商商贸城所所占比重重最大的的商品类类型是服服装和电电子通讯讯器材，由于电电子通讯讯器材的的经营有有政策引引导，分分析电子子通讯器器材所占占的比例例对项目目

59、经营的的启发意意义不大大，所以以对小庙庙街商业业区各种种商品类类型进行行分析时时将电子子通讯器器材排除除在外。小庙街商商业区经经营的商商品类型型如下：店铺数量量313162332776相应比例例40.779%3.955%1.322%7.899%2.633%3.955%3.955%35.553%100%从上表可可知，在在76个商铺铺中有31个商铺铺经营服服装，所所占比例例远远超超过其它它类型的的商品。相对其它它两个商商业区，小庙街街的品牌牌专卖店店数量最最少，只只有18个，所所占的比比例为23.68%，品牌牌专卖店店主要有有凯莎、蔓妮诗诗菲、葛葛来娣、天意、佐丹奴奴、安真真美、宇宇宙女孩孩等品牌

60、牌，商品品价格以以中档偏偏低为主主。小庙街商商业区内内最早进进场的商商家为经经营服装装等商户户，小庙庙街重新新定位后后，吸引引了许多多的经营营电子通通讯器材材商户进进场经营营，服装装与电子子通讯器器材类的的商品类类型截然然不同，导致服服装类商商家与专专业市场场混杂，影响区区内商店店的经营营情况，使到现现时整体体的经营营状况一一般。消费者特特点非节假日日期间，以本地地消费为为主，其其中以青青年男女女居绝大大多数；节假日日期间，会吸引引周边各各县居民民前来购购物消费费。物业租售售情况在小庙街街商业区区内，只只有小庙庙街商贸贸城有部部分商铺铺可供出出租或出出售，棋棋阳路一一带基本本上没有有租售的的信