从商业地产赚钱本质看商业地产基金运作

1、个人采集了温度哦精选文档供大家学习=专业采集精选文档=从商业地产赚钱的实质看商业地产基金的运作商业地产的火热今年3月参加在青岛召开的商业地产论坛，现场人潮涌动，氛围热情。一位投行的朋友讨论说，由此想到了十年前参加IT峰会的状况。我自己2009年10月从SOHO中国出来创业时，选择了商业地产，但是感觉住所市场的政策风险大，商业地产的价值被低估，但绝没想到商业地产会迎来今日的高潮！商业地产的风险论坛席间也有泼冷水的，万达地产总裁王健林先生在演讲中诚意的劝告刚刚投身商业地产的同仁：不要认为商业地产是淘金桶，最先很可能是开销池。商业地产不是简单的盖房屋，核心是要营运，商业地产营运的利害，决定了其将来的

2、财产价值。我在会上也提出了商业地产可能面对的风险，第一是二三线城市的供应风险：因为这些城市的建设充满着形象工程，且规划刚性较弱，大批的商业中心拥簇而至，供应节余，最后会造成租金下跌惨烈。其次一线城市的需求泡沫：以北京为例，因为前两年大批写字楼变成住所（即商改住），使得近期商办物业供应出现缩短，在商办物业供应减少且住所开发遇到限制的同时，大批资本涌向商业地产，此现象可用五龙戏珠来归纳，分别是民间资本、境外热钱、保险资本、转投商业的开发商以及以基金形式进入的社会资本。商业地产赚钱的核心是营运能力和销售能力与住所不同样，开发商建成的空壳子是不值钱的。比方我们看到王府井大街人流攒动，但大街双侧的各大商

3、场的效益确是天地之别。东方新天地赚得个锅满瓢满，而世都百货则是关门大吉，最大的差异就是营运能力。所以我们说商业地产的价值是租金决定的，而租金的高低直接取决于商业营运能力。=专业采集精选文档=个人采集了温度哦精选文档供大家学习=专业采集精选文档=当前中国商业地产相关于住所落伍与“出口缺少”有很大关系。外国有各种基金等机构投资者大批拥有商业，自然可连续的蓬勃发展。而国内的商业地产卖给谁呢？屈指算来不外乎大型公司、上市公司、保险资本以及证券化的REITS等。因此在二线城市的商业地产出现了大批的散售也是无奈的选择。散售是出口的下策，因为不利于将来财产的管理，但假如能找到一些原则，在财产管理时去营运，反

4、而能占到商机。我们能够把商业地产赚钱做个比喻：假想有一些台阶，每个台阶对应不同样的资本池，将风险与利润偏好相似的钱齐聚在一同组成同一等级的台阶，台阶由下而上对应的风险偏好由高到低的资本池。假如将商业不动产从低台阶“提高”到高台阶就能赚到钱。也就是将短期投资者（即风险偏好高的资本）拥有的商业不动产转卖给长久投资者（风险偏好低的资本），靠的就是商业运作能力及财产管理能力，服务商经过“做功”提高商业地产的价值，这就是其赚钱的实质。商业地产基金发展的试一试参照以上的讨论，商业地产基金要解决三个问题：钱从哪儿出、如何提高商业营运能力以及如何找到商业不动产的销售出口。以下是高和投资作为中国首支人民币商业地

5、产基金的运作思虑，愿与大家分享，希望能够抛砖引玉，有更多的基金同仁投身于商业地产领域来。1、融资与商业不动产出口均选择了民间资本从当前资本市场看，公司资本与机构投资者（如险资等）被更多的基金作为融资选择，但高和深信民间资本必然是基金融资渠道的重要力量。资本如人同样有个性，只有认识不同样民间资本的属性才能获得他们的相信。为此，高和与研究机构合作，以温州、太原、鄂尔多斯、陕北等地民间资本进行研究。最后的成就中公民间资本生态环境报告将为同行认识民间资本供应参照。2、与安全性资本的联合将成为高和资本营运能力的核心=专业采集精选文档=个人采集了温度哦精选文档供大家学习=专业采集精选文档=当前商业地产的销售出口极少，与其寄望于险资，希望着REITS的松开，不如充分利用国内特有的类机构投资者-安全性资本。安全性资本就是不在乎短期的租金回报更看重长久的资本增值，更关注资本的安全性。我们能够把商业不动产经过改造，提高价值后卖给安全性财产，但是这些财产必然是“精装饰”的资本。因为安全性资本要求赏赐额外的服务