金融中心管理处综合管理手册

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档南京金融中心管理处综合管理手册业主入伙工作规程1 目的 为规范入伙办理程序，确保用户顺利办理入伙手续。2 适用范围 适用于业主入伙手续的办理。3 定义 入伙：是指入伙人收到书面入伙通知，并办理完结相应手续,入伙人收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为入伙。4 职责管理处客服中心负责具体办理用户入伙手续。财务收费人员负责核收各项应缴费用，办理有关项目的银行托收手续。5 工作程序5.1 工作流程图 用户 （备齐入伙资料） 客户服务 （登记、归档） 收费员 （核收应收费用） 客户服务 （签订各类契约） 验收物业 限期整改 发放钥匙 客户服务 （办理用

2、户出入证） 用户 （办理装修手续或入伙）5.1.1入伙通知书；租房合同书；业主身份证/营业执照；代理入伙委托证明以及代理人身份证；开发商注明应具备的其他文件资料。 在用户交清费用后，管理员应陪同用户对房屋内的配套设施进行验收，并填写苏豪大厦 楼层物品明细。验收合格后，发放钥匙，填写房屋钥匙交接清单。5.2 在业主办理搬迁时，提前与客服中心进行联系，客服中心联系门岗和主巡，配合做好业主搬入工作。由门岗负责监督用户有无携带危险品进入物业。相关质量记录1业主入伙登记表 ZC-10/B022物业接管设备移交清单 ZC-09/B023江苏苏豪大厦出入证 GG-JR-03/B014出门物资确认放行单 ZC

3、-09/B115苏豪大厦 楼层物品明细 GG-JR-03/B026房屋钥匙交接清单 GG-JR-03/B03入伙手续办理流程图业主验收办理装修手续入 住反馈开发商 售后服务中心 进 行 整 改领 钥 匙填写问题单交至物管处验 房缴纳费用填写资料住户登记验 证业主验收办理装修手续入 住反馈开发商 售后服务中心 进 行 整 改领 钥 匙填写问题单交至物管处验 房缴纳费用填写资料住户登记验 证租户须知办理手续内容接待验证1、入伙通知书验证（留复印件），苏豪置业公司盖章；2、租房合同（复印件）；3、租户公司营业执照（复印件）；4、填写租户登记表；5、签署物业管理服务协议；6、办理装修申请手续；交费1、

4、物业管理服务费 元/平方米；2、装修管理服务费 （含装修垃圾清运费） 元/平方米；3、水电费、公共水电费 元/月户验房遗留问题确认1、验房（由客服中心安排人员陪同）；2、确认水、电表度数、煤气表数；3、填写“房屋验收遗留问题记录表”交客户服务中心（24小时内）4、签钥匙收据并领取钥匙；5、领取“房屋验收遗留问题记录表”；空置房管理规定一、目的规定空置房的管理工作，确保空置房管理的质量。二、适用范围适用于管理处已接管的空置房管理。三、职责 1、客服领班负责空置房管理组织监督工作。 2、工程运行人员负责对空置房进行巡查管理。四、工作程序 1、客服中心对空置房登记、造册，建立档案。 2、保洁人员每月

5、对空置房进行清洁一次，并打开窗户进行通风。 3、工程人员每月对空置房内部设置进行检查，保持完好。 4、安保人员在巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房内有异常情况应及时处理，并登记记录。装修申报规定1 装修申报程序流程 申请审批交费办证施工2 程序2.1 申请：2.1.1 递交装修申请的条件：“装修申请表”一份；“装修施工责任书”一式三份；室内装修平面示意图一份；装修施工队营业执照复印件一份；装修队电工上岗证（复印件）一份；2.1.2 特殊情况： 业主申请装修项目少且简单，无法请到正规的装修队伍时，管理处允许由业主请非正规装修队伍施工，但申请表中凡施工队填写的内容均由业主的名义填写。

6、2.2 审批：须由业主本人或业主委托人与装修施工队负责人一起到管理处递交装修申请，办理登记手续。由管理员初审后报管理处主任审批，并须经工程人员审核装修施工内容。2.3 交费：2.3.1 装修垃圾清运费：按政府规定的收费标准执行。2.4 办证：2.4.1 装修许可证：缴纳装修押金后，由管理处发给“装修许可证”；2.4.2 施工人员临时出入证：贴持有人照片并加盖公章有效，出入证注明持证人姓名、施工单位、施工时效；客服人员填写施工人员临时出入证发放/回收记录表。2.5 施工： 执行装修管理规定。相关质量记录：1装修申请表 ZC-09/B072装修施工责任书（装修许可证） ZC-10/B083施工人员

7、出入证发放/回收记录表 ZC-10/B094消防责任书 ZC-10/B125临时出入证 GG-JR-03/B046装修施工规定 GG-JR-03/B057、业主（住户）装修验收表 GG-JR-03/B06装修管理规定1 目的 对房屋装修实行依法管理，维修房屋的整体形象和用户的利益，确保房屋的使用安全。2 适用范围 适用于物业管理区域内所有物业的装修管理。3 职责管理处负责办理用户装修申请手续，并对用户装修过程进行监督、验收。财务收费人员负责核收装修应缴费用。工程人员负责对装修线路、用电设备进行检查、监督。安保人员负责装修施工过程中的治安巡查、监督和报告。管理处主任负责装修申请的审批。4 引用文

8、件4.1 南京市装修管理条例4.2 城市异产毗连房屋管理规定大厦管理员预审装修内容，及有关装修施工队资料，需报请消防部门审批的必须有消防部门的批复。用户提出装修申请并填写装修申请表，提供有关装修施工队资料。5 工作程序大厦管理员预审装修内容，及有关装修施工队资料，需报请消防部门审批的必须有消防部门的批复。用户提出装修申请并填写装修申请表，提供有关装修施工队资料。财务人员核收用户装修各项应缴费用。 财务人员核收用户装修各项应缴费用。用户装修完毕，管理员会同工程对装修工程进行验收。 用户装修完毕，管理员会同工程对装修工程进行验收。 5.1 用户装修管理流程图5.2 对装修施工的管理5.2.1 装修

9、企业营业执照；装修人员证件。在装修施工办妥装修手续后，管理员才可准许施工人员进入物业施工。装修过程中，管理员及工程、安保人员应监督装修施工人员在指定现场作业，按规定清运垃圾，同时防止施工人员破坏公用设施、设备。商业用房装修管理： 50平方米以上的商店装修，装修图必须经消防主管部门的批准 后，送管理处 审批；设计图纸应包括以下内容：a.室内平面布置设计图b.立面布置图c.商铺招牌广告设计图d.天花吊顶安装设计图e.空调风机盘管安装设计图f.消防设施安装设计图g.电器线路设计图及用电量h.管道安装设计图 招牌设计方案：安装位置、霓虹灯等不得影响业主正常工作，安装方式无安全隐患； 饮食类行业：油烟排

10、放、车辆停放、音乐噪音和垃圾排污等应有明确规定；6.4 安装中央空调系统，安装位置不得影响业主正常工作；6.5 装修范围必须在商场店铺内进行；6.6 按消防部门的规定配备灭火器；6.7 增加电力负荷，由装修者向供电管理处门申请；7 装修施工管理7.1 业主施工管理：7.1.1 装修户必须指定一名负责人，负责监督施工及管理工人，并与管理处合作，确保地盘管理适当及装修工人行为良好；7.1.2 装修垃圾必须袋装好，并及时清运或堆放在指定地点，由管理处统一清运；7.1.3 不得封堵消防通道；装修户搬运材料或装修垃圾以不影响公共设施的正常作业为前提； 装配工程不得在公用地区进行，不得阻塞行人通道。 装修

11、户必须确保装修期间公用位置的清洁。 未经管理处批准不得在夜间施工或留宿。 施工噪音管理： 噪音施工时间：每日18时至24时； 噪音施工内容： 凿墙 钻墙 钻切金属7.3.4 锤打白铁7.3.5 用电锯改料7.3.6 其他施工噪音7.4 在装修工程验收完毕后，管理员应督促施工队交回出入证，并填写施工人员临时出入证发放/回收记录表，对丢失出入证的应按章处罚。相关质量记录：1施工人员出入证发放/回收登记表 ZC-10/B09装修验收规定1 装修验收流程 申请初验正式验收2 申请2.1 装修户在施工完成后需验收，必须提前一天到管理部申请。2.2 管理员记录装修户预约的验收时间。3 初验管理员收回“出入

12、证发放、收回登记表”中装修施工人员出入证件，对声明遗失的证件，通知安保查收。管理员通知工程人员并带上该户的“装修申请表”等资料在装修户预约的时间内到达。3.2.1 按“装修申请表”之内容逐项验收。增加装修部分无增加“装修申请表”的或与申请表不相符的，但无违章装修的情况下，可以补办申请；有违章装修的，按违章处理程序执行，并立即停止对该户的验收，直至整改完毕后再进行初验。4 正式验收装修户申请正式验收时，管理员和工程人员带“装修验收表”在预约的时间内到达，并逐项验收。对初验合格后，又有增加装修项目的，无违章装修时，仍需补办申请；有违章装修的，按违章处理程序执行，并立即停止对该户的验收，直至整改完毕

13、后再进行正式验收。相关质量记录：1.装修申请表 ZC-09/B072业主（租户）装修验收表 GG-JR-03/B06临时用电管理规定目的加强物业修缮、业主室内装修工程和商业网点的临时施工用电管理和计量，确保无用电隐患，电气线路和电气设施设备安全运行。 临时用电计划申请施工前，负责施工单位或业主根据施工项目和用电量大小，向管理处申报“临时用电计划申请表”。“临时用电计划申请表”中，应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。管理处通知工程专业人员对其机械电气设备进行检查核实。申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，操作人员每人一证，填报无证操作人员的，管理处一律不予批准申请。临时用电规定凡施工所

14、使用的电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。在工程专业人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、电度表、施工配电盘（箱）。电动工具、临时照明线路应使用合格插头插座。由专业的持证上岗人员操作。施工限制：不影响公用机电设备的正常运作。不超出供电负荷量允许范围。噪音很大的电动工具，严格按“装修管理规定”规定的时间执行，不得影响其他业主的正常工作和生活。禁止以下行为：乱拉乱接电线。超出设计负荷的临时用电，未经申请用电计划的用电。直接将电线插入插座的用电行为。管理处管理权限：3.4.1有权劝阻或制止违章操作。3.4.2有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。3.4.3对不听

15、劝阻的违章施工行为，可采取立即停止供电，以防止事故发生。本规定与有关装修管理规定同时执行，互为补充。相关质量记录：1、临时用电申请表 GG-JR-03/B07钥匙管理规定 钥匙分类1.1 业主钥匙1.2 公共门窗钥匙1.3 设备房钥匙 职责2.1 安管监控员负责保管业主钥匙、公共茶水间及公共卫生间钥匙。2.2 工程人员负责保管设备间钥匙。2.3 安管主巡员负责保管公共门窗钥匙。3 管理处钥匙保管程序3.1 管理处接管物业钥匙后，安排人员专职管理钥匙：3.1.1 无工作需要任何人不得以私人名义借出。3.1.2 借出时须严格办理登记手续。3.2 标识：3.2.1 将钥匙分类：先将钥匙按业主楼层、房

16、号，公共区域按楼层， 分门别类，然后用钥匙扣或细绳分别拴在一起。3.2.2 将分类的钥匙贴上标签，在标签纸上写明楼层、房号或茶水间、卫生间名称。3.2.3 业主的钥匙均应贴标签标识3.3 制作钥匙柜：3.3.1 木制钥匙柜；3.3.2 在板壁上等距离（约5CM）钉铁钉。3.3.3 每一铁钉代表一组，将该组的钥匙挂在此钉上；3.3.4 挂放顺序按楼层房号，要求一目了然。3.4 制作公共区域钥匙牌：3.4.1 采用平面为方形或椭圆型的铝合金塑铝材。3.4.2 将同类钥匙挂在同一铝牌上。4 钥匙发放4.1 业主钥匙发放： 管理处验证住户的入住缴费发票后，由业主签领钥匙，填写房屋钥匙交接清单。4.2

17、公共区域钥匙：4.2.1 公共区域钥匙未经管理处主任同意，任何人不得私配。4.2.2 因工作需要时，应在“钥匙借还登记表”上登记。相关质量记录： 1.房屋钥匙交接清单 GG-JR-03/B032钥匙借还/看房登记表 ZC-09/B09搬出搬入物品管理规定目的确保业主的物品不受损坏、丢失，物业的公共设施、设备不受损坏。物品出入放行的范围在物业范围内： 有贵重物品、装修材料搬入搬出时。 业主搬家进出大厦时。 装修队伍将有价值的物品搬出时。 大厦装修人员必须使用“临时出入证”。 管理处规定物品进出限制 禁止上下电梯物品： 整块夹板或板料尺寸超出电梯轿厢内空间尺寸； 铝合金、不锈钢型材的长度超过2米；

18、 未经包装（指编织袋等装好）的水泥、沙子，用铁丝线捆扎运输的红砖； 未密封的液体材料，如：天那水； 超长超宽的其他物品和不用袋装好的装修垃圾注：以上物品允许上下楼梯但损坏或污染楼梯道者必须负责赔偿 禁止进入大厦的物品： 瓶装石油液化气； 用于装修的固体沥青，禁止在大厦内熬制； 室内地面装修材料：大理石、花岗岩厚度不超过3CM； 国家有关治安和消防方面禁止在大厦内贮存的易燃易爆有毒物品等； 未经许可搬运电焊机和空压机。 申请放行的规定4.1 搬入申请：4.1.1 不限制申请人；装修队搬运材料进入时，持本人“临时出入证”；搬出申请：搬出贵重物品的申请：a 业主为个人时，必须由业主本人或凭业主身份证

19、复印件的亲笔委托书和申请人的身份证复印件；b 业主为单位时，必须持有单位盖章的申请；c 以上均需填写出门物资确认放行单。搬家离开的申请：必须凭管理员或管理处主任出具的已结清管理费、水电费等证明。4.3 时间规定：所有搬运行为必须在规定的时间内进行，过期“放行条”无效。业主搬家时，应提前到管理处登记，以便管理处提供泊车位和专用电梯服务。搬出、搬入程序搬入程序：提前通知管理处，由管理处以工作联系单的形式通知相关部门。 搬出程序：凭有效证件到管理处填写出门物资确认放行表，管理处审核后，通知安保核查放行。 搬运行为损坏公共设备的赔偿规定管理处对公共设施遭受损坏的行为，依据“谁损坏谁赔偿”的原则进行处理

20、。在搬出搬入物品过程中，发现公共设施被损坏，安保人员应立即要求当事人在签署损坏公共设施负责赔偿保证，同时通知管理处主任或管理员到现场查看。根据被损坏的程度和设施情况，由管理处主任或管理员计算赔偿费用。管理处主任或管理员对被损坏设施应及时进行维修的，要及时通知工程维修人员限期维修；对楼道等被刮花的情况，若在室内装修高峰期，维修工作应等到高峰期过后再进行。特殊情况：对当事人提出的自己出人出钱维修的，管理处派管理员或维修人员督促维修工作；验收程序以工程管理工作手册中维修过程检查规程为指导。相关质量记录1出门物资确认放行表 ZC-09/B11装 修 管 理 工 作 流 程签订装修管理协议管理处装修申请

21、审批填写装修担保书填写住户装修申请表 （附：资质证书、装修方案图）办理临时出入证 缴纳相关费用领取施工许可证签订装修管理协议管理处装修申请审批填写装修担保书填写住户装修申请表 （附：资质证书、装修方案图）办理临时出入证 缴纳相关费用领取施工许可证消防管理规定 员工应把预防火灾视作自己的日常职责，人人都是义务消防员。本单位或外单位在管理区域内因施工需动火的工程，必须事先通知消防中心，在管理处办理动火作业手续，施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，管理处应派人监督，待动火完毕后立刻清查现场。对私自动火作业的，一经发现，对施工的除责成其补办动火作业手续外，还要对施工个人及负责人处以罚款：一旦

22、造成事故，除加重处罚外，还应追究其法律责任。在重点部位、危险地段动火（变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层和各办公室装饰等处）必须经管理处主任批准方能动火；违者按有关规定罚款。动火必须做到“七不、四要、一清”。动火后要认真检查现场，防止留下火种而引发火灾。动火前“七不”防火、灭火设施不落实不动火；周围的易燃杂物未清除不动火；附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火；凡盛装过油类等易燃的容器，未经洗刷干净、排尽残有油质的不动火；凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火；在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的不动火；未配备相应灭火器材的不动火。动

23、火中“四要”动火前要指定现场安全负责人；现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停动止火；发生火灾燃炸事故时，要及时处理；动火人员要严格执行安全操作规程。动火后的“一清”动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种，然后才离开现场。配电房及重要机房内不准堆放可燃品，不准吸烟，消防设备旁边不准堆放任何杂物。各走道、楼梯间等部位经常保持畅通，疏散标志和安全指示灯要保证完好，禁止住户在走道、楼梯、垃圾桶旁焚香、烧纸。全体工作人员必须遵守国家消防法律、法规和公司有关消防管理的规定。严格维护消防设备，按规定定期进行测试检查，保证设备完好。社区文化管理规定1.目的 通过开

24、展丰富多彩的社区文化活动，提升业主的生活质量和居住区域的文化层次，以加强业主对物业管理服务的满意度和认同感。2.职责范围 社区文化活动由管理处客服中心进行策划，经管理处主任进行审定，管理中心经理批准后，由管理处主任安排客服中心负责协调各班组进行实施，并进行记录。3.专项文化活动工作程序3.1管理处每年为业主组织一次专项文化活动，如旅游、体育棋牌赛、趣味竞赛、联谊会等，并将活动情况向全体业主公告。3.2活动由管理处客服中心负责策划，并由其负责事后总结和记录。3.3策划活动报经管理处主任审核，中心经理审批，经批准后进行实施。3.4活动的各项准备工作由管理处客服中心协调各班组予以实施。3.5管理处主任负责活动的实施安排工作。3.6活动结束后，由管理处客服中心其负责事后总结和记录。4节日布置活动工作程序4.1在节假日（元旦、春节、五一节、国庆节、圣诞节）前（根据实际情况决定提前的时间：315天）客服中心经请示主任批准后，协调各班组进行节假日的节日布置。42节日布置撤除由管理处客服中心协调各班组予以实施。 业主档案资料管理规定1.目的：