湖畔丽舍小区物业管理实施方案

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档湖畔丽舍小区物业管理实施方案已201311唐山市zz区房管局物业处：我公司现将湖畔丽舍小区物业管理服务标准及管理方案呈报给您，请您审阅。还请各位领导多提宝贵意见，以督促我们改进，谢谢！廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司2011-12-20荣盛湖畔丽舍物业管理服务内容及标准一、小区概况荣盛湖畔丽舍小区位于zz区核心区域，项目四至为东靠春晖路、西依汇通路、南临怡苑街、北接清源街。目前共5个地块在建，其中荷风苑B区为商品住宅区，规划总用地面积76302，总建筑面积242035。共16栋楼宇1424户，人口规模约4500人。地下车位1177个。二、物业服务公

2、司简介湖畔丽舍项目将由廊坊物业服务有限公司唐山分公司提供物业管理服务。廊坊荣盛物业服务有限公司成立于2000年11月，注册资本500万元，为国家一级物业服务企业，是中国物业管理协会会员单位。经过11年的发展，荣盛物业已经成为在行业内具有一定知名度的企业，独具特色的管理运作模式得到了社会各界的认可，目前项目遍及廊坊、蚌埠、沧州、徐州、长沙、石家庄、聊城、邯郸、沈阳、南京、唐山等地，在管物业面积达800万平方米，现有员工千余名，大专以上学历管理人员百余名。廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司是荣盛集团的全资子公司，成立于2010年3月，唐山公司将依托强大的后盾支持，利用公司有利的资源优势，必将为湖畔

3、丽舍项目提供高品位的物业服务。三、物业服务标准（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；6、设置服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录；7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费

4、价目；8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；9、按有关规定使用住房专项维修资金；10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；3、每周至少巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；4、按照住

5、宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每周巡查3次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门；5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门；6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护；2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；3

6、、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；5、载人电梯24小时正常运行；6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；8、小区主要道路及停车场交通标志齐全；9、路灯、楼道灯完好率不低于95%；10、容易危及人身安全的设施设备有

7、明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时值勤；2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；3、中央监控室24小时实施监控；4、实行封闭式管理，对外来人员实行登记管理；5、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并报告有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、按楼口设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次；2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；3、电梯厅、楼道每日清扫1次，每日拖洗1次（瓷砖或大理石地面），楼梯扶手每天擦洗2次；4、共用部位玻璃每季度清洁1次；

8、路灯、楼道灯每半年清洁1次；5、及时清除区内主要道路积水、积雪；6、小区内雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；7、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。（六）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理；2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；3、定期清除绿地杂草、杂物；4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；5、适时喷洒药物，预防病虫害；6、成活率不低于95%。物业管理实施方案为规范小区管理，为业主提供优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。一管理目标物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发

9、展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。二管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、

10、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实

11、际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。四管理方法（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业

12、主签订各项协议，依法约束双方行为；（六）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。（二）物业管理服务项目1、公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：（1）房屋公共部位的日常维修与保养；（2）公共设施设备的维修与保养；（3）小区内清洁管理，垃圾收集与清运；（4）公共绿化的养护；（5）公共秩序维护；（6）消防管理；2、有偿专项服务项目（1）有偿维修类；（2）代办性服务；（3）中介类服务；（三）收费管理物业服务费构成1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业服务区域清洁卫生费用；4、物

13、业服务区域绿化养护费用；5、物业服务区域秩序维护费用；6、物业企业办公费用；7、物业企业固定资产折旧费；8、法定税金；9、企业利润。物业服务费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费，此部分费用将另行收取。收费内容和标准依照河北省物业服务收费管理实施办法、唐山市物业服务收费管理实施细则（唐价经费字200714号）执行。（四）入住管理在办理业主及使用人入住手续时，提供方便、快捷、及时、周到的服务，给业主留下良好的第一印象，为后续管理打下基础。1、管理内容：（1）准备业主及使用人收房所需资料；（2）为收房手续提供一条龙服务；（3）按收房流程办理领房手续：1）根据业主及使用人持入住通知单

14、和各类必备证明，发放交房资料；2）收回业主及使用人按规定填写的各类表格，收取应缴纳的费用；3）陪同业主验房；4）对验房中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写业主验房表，将所有问题提交开发商，并督促解决。2、管理措施：（1）制定入住方案，准备各有关所需资料；（2）按照收房程序，安排工作流程；（3）策划业主及使用人入住现场布置方案；（4）按规定办理业主及使用人的入住手续。（五）档案资料管理加强档案资料管理，有助于保存物业的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。1、管理内容：（1）工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图

15、及各类设施设备资料等；（2）业主档案：所有业主及使用人的租房合同（复印件），业主及使用人的基本情况登记表、装修申请表等有关的登记表等；（3）财务档案：逐年形成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等；（4）文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；（5）管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。2、管理措施：（1）制定档案制度，并严格执行；（2）专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主及使用人的隐私，保守秘密；（3）科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；（4）建立各类资料的电脑管

16、理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。（六）房屋及公共设施设备管理房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是物业管理的重中之重。1、管理内容：（1）房屋公共部位管理：根据现状，分别制定不同管理计划，确保房屋保值增值。A、已交付房：1）房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；2）加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；3）装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。B、空置房（含业主托管房）：1）定期到空置房查看、通风；2）对房屋和

17、设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。C、公共用房做好公共用房（公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。（2）设备设施维护：1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；2）水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查；3）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；4）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；2、管理措施：（1）加强装修户管理，督促业主及使用人做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止，紧急情况时可采取停水停电等措施防止危害扩大；（2）对所有的维修人员进行全面培训，

18、清楚各隐蔽线路的具体位置确保谙熟该系统的操作及维护；（3）对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；（4）对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；（5）建立维修人员值班制度，确保维修及时，且有回访制度和记录；（6）采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好。（七）绿化保洁管理绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是评定物业管理质量的一个重要指标。1、管理内容：（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。1）根据气候，给花木适量浇水；2）根据花木长势，给花木适量施肥，

19、适当松土；3）制定预防措施，防治病虫害；4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；（2）清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。1）楼层公共区域每天清扫；2）小区道路、小品、绿化带等公共部位每天清洁。3）每天定时收集垃圾，确保垃圾袋装化，定期对垃圾桶清洁、对垃圾房消毒；4）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。2、管理措施：（1）建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；（2）加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；（3）落实“三查”（绿化清洁工自查、管理人员巡查、

20、服务中心经理抽查），加强日常监督检查；（八）治安管理运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主及使用人的安全，这是物业管理工作的重要内容，我们采取常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。1、管理内容：（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人安全的行为。A、门岗的任务：1）维护出入口的交通秩序,车辆按有关规定的停车制度执行,加强机动车、非机动车管理，做到停放有序；2）对外来车辆和人员进行验证、登记；3）严禁携带危险物品进入小区；4）为业主提供便利性服务。B、巡逻岗的任务：1）按规定路线巡视检查，不留死角；2）巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；3）对小区内的嫌疑人员进行检查防范；4）对小区及楼宇安全、防火检查；5）对装修户的安全检查；6）防范和协助公安部门处理各类治安案件；（2）技术防范：应用安全报警监控系统、周界报警系统，对小区内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班秩序维护员，进行现场处理。2）值班秩序维护员配合公安机关处理治安案件。2、管理措施：（1）实行半军事化管理，制定管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强