X小区幼儿园建设项目可行性研究报告

1、目录TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250023 第一章总论1 HYPERLINK l _TOC_250022 项目概述1 HYPERLINK l _TOC_250021 项目研究的结论2 HYPERLINK l _TOC_250020 第二章项目概况7 HYPERLINK l _TOC_250019 项目建设条件7 HYPERLINK l _TOC_250018 投资的必要性10 HYPERLINK l _TOC_250017 第三章项目建设方案12 HYPERLINK l _TOC_250016 方案的确定12 HYPERLINK l _TOC_25001

2、5 建筑设计15 HYPERLINK l _TOC_250014 结构设计17 HYPERLINK l _TOC_250013 电气设计19 HYPERLINK l _TOC_250012 给排水及消防设计20 HYPERLINK l _TOC_250011 环境、防盗安保与节能设计22 HYPERLINK l _TOC_250010 第四章项目组织与管理27 HYPERLINK l _TOC_250009 项目组织构架及融资方式27 HYPERLINK l _TOC_250008 项目筹建管理28 HYPERLINK l _TOC_250007 项目建设进度计划29 HYPERLINK l

3、_TOC_250006 第五章投资估算和资金筹措30 HYPERLINK l _TOC_250005 项目投资估算30 HYPERLINK l _TOC_250004 项目建设投融资安排32 HYPERLINK l _TOC_250003 资金需要及投入计划32 HYPERLINK l _TOC_250002 第六章项目偿债能力分析33 HYPERLINK l _TOC_250001 还款方式及还款计划33 HYPERLINK l _TOC_250000 偿贷资金来源33第七章社会效益评价35项目对当地社会经济发展的贡献35项目对收入分配目标的贡献36项目对就业目标的贡献37项目社会效益分析3

4、7第八章项目风险及对策分析39财务风险及对策39项目管理进度安排风险及对策39第九章结论与建议409.1结论409.2建议41附表42 PAGE PAGE 41第一章总论项目概述项目名称：君莲居住区A地块幼稚园项目承办单位：上海闵行地产经营有限公司项目拟建地区、地点：上海市闵行区颛桥镇A4线以东、都路以南,东靠都会路，南邻老沪闵路，位于君莲居住区A地块上1917.918000平方米，总建筑面积约4900平方米，绿化率不低于35%。承担可行性研究工作的单位：上海同济工程咨询有限公司研究工作依据：投资项目可行性研究指南；关于编制君莲居住区 A协议；件A2006247号闵行区发展计划委员会关于对颛桥

5、镇原八大市场A（BC）地块前期基础性开发储备项目建议书批复，闵计基审发(2004)22号（23号、24号）住宅储备用地 A（B、C）块划拨国有土地的通知，闵府土（2004）358 号（359 号、360 号）房屋土地测绘技术报告书(上海市测绘院第二分院)(2005)25(200311城市居住区公共服务设施设置标准；（DGJ08-55-2002）(2001(GBJ16-87)（）154项目研究的结论社会需求预测上海作为经济中心的地位对于资本和人口都具有巨大的吸引 虹桥国际机场位于区境边缘。全区户籍人口 78.6 万人。几年来累计投入 350亿元，用于水、电、气、通讯、道路、交通、绿化、环保等城市

6、基础设施建设。上海西南交通枢纽和现代化的交通网络已经形成。横贯全区的外环线通过亚洲第一的莘庄立交桥，把沪杭、沪宁、莘奉金高速及虹桥、浦东国际机场连为一体。全区城市人均占有公共绿地 15 平方米，城市绿化覆盖率达 39% ，超过了全市城区平均水平。同时，先后获得国家环境保护模范城区、国家园林城区、中国人居环境范例奖、联合国迪拜人居环境范例奖、全国卫生城区、上海文明城区等荣誉称号。目前，正在积极创建全国文明城区和国家生态区。选择闵行、选择生活。闵行是上海居民首选的理想居住地之一，建区以来房地产业发展方兴未艾，全区累计开发总量约占全市 1/6；销售总量约占全市 1/4。 2005年，房地产业实现增加

7、52 亿元，占全区增加值总量的 11% ；全区房屋施工面积 1314 万平方米，房屋竣工面积 348 万平方米，商品房销售面积 258 万平方米，销售金额 194 亿元。全区累计新建 30 多个住宅小区。高楼、公寓、别墅，近 200 个住宅群落展现了一道道多彩多姿的亮丽风景线，小桥流水、红花绿树，先进和健全的物业管理，凸现了环境意识、人文关怀，打造了闵行品牌。颛桥镇公共服务设施成熟，交通等市政基础设施相对较完善，房产项目已具相当规模。君莲居住区项目位于闵行区颛桥镇154号地块，属建设两个“ 1000万”的任务目标，享受政府提供的优惠着力贴近老百姓的实际需求，给动迁以及中低收入家庭带来实惠。君莲

8、居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配177.49180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J (2002（GB50180-93、 城市居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-2002）等规范、标准的要求，必须为整个居住区配置公共服务设施，共分为七个大部分，即教育、行政、社区活动、卫生、市政、环卫、养老福利设施。君莲居住区分别在A、D、H、J14A项目技术方案电气设计，给排水及消防设计，和安保与节能设计六大块。整个设计科学、规范，尤其是对各种功能和绿化的设计，达到了比较高的水平。项目的设计坚持社会效益与环境效益相统一的原则，在设计中采用低毒害

9、、无毒害的原辅材料，采用节能、低噪声设备，采用少污染的新技术，把产生的污染减少到最低限度；同时为了给幼儿合的原则，绿化率不低于35。项目开发进度本项目建设期为8个月，分前期准备阶段和施工阶段两个阶段。前期准备阶段为2个月：从2006年11月到2006年12月；施工阶段为7个月：从2006年12月到2007年6月。项目总投资为1917.91万元，全部为自有资金；具体进度计划见附表1所示，资金投入计划项目投资构成图见附表3所示。项目投资和效益土建工程4% 6%3%3体总体费用、土地安装工程土地费用安装工程1917.9145%万元。投资构成如下图所示：4%4%配套费用其它费用图1项目投资构成图效益主

10、要反映在社会效益方面。项目建成后将为居住区的居民园作为教育实体，主要承担着教育的功能和其他的一些社会性功 是以促进社会的公平为其教育的基本目标。幼儿园的效能取向则主要是社会效益取向，它主要追求社会效益，这是由教育的本质所决定的。幼儿园不能以追求赢利为主要目的。幼儿园的主要目的是实施教育而不是赢利。赢利与教育是两种性质截然不同的活动，赢利第二章项目概况项目建设条件自然条件地理位置闵行区位于上海市中心区的西南部。东与徐汇区、浦东新区、371.68平方公里。黄浦江纵贯南北，把坦，是长江三角洲冲击平原的一部分，平均海拔4米。颛桥镇地处给颛桥镇的经济和社会事业的发展带来了蓬勃的生机。气象年降水1200毫

11、米左右，年日照1940小时左右，年平均气温16.5 左右水资源闵行区河道属太湖流域黄浦江水系，大小河道密布。现有河道3724条，水面积25.48平方公里，占全区面积6.86%。市级河道2 条(不含黄浦江、吴淞 江)，区级河道19条，镇级河道189条。水闸57座，根据淀北片、浦东片和莘庄地区河道特点，调控内河水位，防洪除涝，引清排污。区内地表水资源总量27.34亿立方米(含本地区径流、黄浦江支流进潮量、各闸门引水量 )，年内地表水取水量9634.8648立方米。大部分河道水质为类，黄浦江上游闵行第二水厂取水口水质达到类。交通条件闵行区交通便捷。区政府驻地莘庄镇离上海市中心的人民广场约30余公里,

12、可通过地铁直达，距虹桥国际机场、上海火车站、龙吴港国际集装箱码头均在30318国道、3202条，河道长度15.68公里；区级河道19条，河道长度164.04公里。颛桥镇距闵行区政府所在地莘庄乘轨道5号线仅3站（春申路站、银都路站、颛桥站）距离，闵行区君莲居住区A地块幼稚园项目位于闵行区颛桥镇154A4线（莘奉金高速公路）以东、金都路以南, 东靠都会路，南邻老沪闵路，交通十分便利。项目选址优势闵行区位于上海市中心城区西南，交通便利，水网发达。闵行区是新中国机电和化工工业的摇篮，国内最早的经济技术开发区- 闵行经济技术开发区就座落于此。便捷的交通网络，机场、深水码头、铁路、高速公路、已有和规划建设

13、中的13条总长130公里的轨道交通在区域内经过。闵行区以绿化和环境保护为抓手，大力开展环境建设，成效显著，是首批国家环境保护模范城区，并创建成为市区人口都将逐渐迁向闵行，必定造成一定人口的压力。为了满足人民群众不断增长的居住需求，为整个城市的发展创造良好的环 个地块分成A、B、C-1、C-2、D、E、F、G-1、G-2H、I-1、I-2、J十三块。基地总规划用地面积为177.49公顷，可建设用地（不包括F地块）127.70公顷，其中居住用地106.15公顷，小区级公建用地20.55公顷。基地规划地上总建筑面积为1723923平方米，其中住宅建筑面积为 1537657平方米，小区级商业及公建建筑

14、面积为130700平方米，街坊级商业及公建建筑面积为 55566平方米。本项目即为居住区的配套公建之一。本工程为A地块幼稚园项目，位于A地块上，坐落于老沪闵路和都会路交叉口，家长接送方便，且避免了交通主干道干扰，位置十分优越。2.2 投资的必要性君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J 地块。居住区内居住人口将达5.4万人左右，存在着大量的06岁学前儿童。学前教育是基础教育的重要组成部分，是终身教育的初始阶段。发展学前教育对于促进幼儿身心全面健康发展

15、，提高国民整体素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。对于广大的儿童家长来说，由于他们工作繁忙，生活节奏快，而照顾、教育儿童要花费大量的时间和精力，他们也迫切需要有一个幼儿教育机构来照看、教育儿童，为孩子打下良好的基础。幼稚园的建设将能够满足他们的要求，为他们解除后顾之忧，使他们能够全心全意地投入到工作之中。这也体现了党和政府“以人文本”的执政理念，对于建设和谐社会有着重要作用。同时， 根据 城市居住区规划设计规范 (2002 年版)（ GB50180-93 、 城市居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-2002）等规范、标准的要求，必须设置幼稚园。本项目做为君莲居住区的配套

16、公建项目之一，对完善整个居住区的环境有着重要意义。项目的建设是必要的，也是可行的，有着巨大的社会需求，社会效益显著。根据整个居住区规划人口和幼儿园的服务范围，君莲居住区分别在A、D、H、J地块内各设置幼稚园1座，4座。目前本居住区住宅项目已经开G-1JAE地块，面积达56万平方米，大部分结构封顶，即将竣工32万平方米， 其余地块也将陆续开工。为了使配套公建与住宅同时竣工，同时交付使用，本项目的建设已十分紧迫。本工程为其中A地块幼稚园项目。第三章项目建设方案方案的确定设计依据及设计基础资料：上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）建筑设计防火规范GBJ16-87(2001年版)建筑抗震设计

17、规范(上海市标准)DGJ08-9-2003城市居住区规划设计规范(2002年版)GB50180-93城市居住区公共服务设施设置标准DGJ08-55-2002建筑给水排水设计规范GB50015-2003上海市幼儿园建设标准环境空气质量标准GB3095-1996大气污染物综合排放标准GB16297-1996无障碍设施设计标准DGJ08-103-2003夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JBJ134-2001中华人民共和工程建设标准强制性条文(2002年版)住宅建筑围护结构节能应用技术规DG/TJ08-206-2002建筑工程设计文件编制深度规定（建设部2003年4月）A2006247号设计范围君莲居

18、住区A地块幼稚园总体设计幼稚园园舍用房单体设计确定建设规模君莲居住区A地块幼稚园项目，坐落于闵行区土地储备中心颛桥八大市场住宅储备A块地上。幼儿园的建设规模应根据其服务的720平方米。幼儿园的服务半径没有专门不宜大于500m。按规划，入住居住区人口应达5.4万人左右，A地块幼稚园旁边有A地块、B地块、C-1地块和C-2地块，A地块规划居住人口6100地块规划居住人口3800地块规划居住人口3850人左右，C-2地块规划居住人口4480人左右， 户均人口按39A DH地块和J地块均设有幼儿园。根据幼儿园的服务半径以及居住区内公建配套设施的规划位置，考虑到家长的送托方 便，A地块幼稚园应主要为A地

19、块居民、B地块大部分居民和C-1地块的部分居民服务，服务人口大约在1万人左右。根据上海市幼儿园建设标准1万人口的住宅小区应配建15班规模的幼儿园一所，据此，可确定幼儿园规模为 15个班，其中托儿班6个班，幼儿班9个班。项目总用地面积8000平方米，总建筑面积4900平方米，拟规划幼儿园园舍用房、室外游戏场地和绿化用地三部分，绿化率35%。设计原则和总体构思符合君莲居住区总体规划，执行国家方针政策，满足国家和本市的规范、标准、规定的要求，注重社会效益，体现“以人为本” 的和谐社会理念。功能分区明确，布局合理，联系方便，应按保育、教育、游有利交通疏散；通风，有利于儿童的身心健康；以人为本，崇尚人性

20、化设计；建筑风格要体现幼儿活泼稚气、天真开朗的性格儿童心理特征建筑标准应考虑儿童与成人的不同特点，确定合理的装修和卫生等的要求；7)添置及幼儿园发展的需要。总平面设计总体布置上，充分考虑到幼儿园的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。幼儿园园舍用房与周围相邻的建筑物保持了合适的距 建筑设计设计原则对建筑的体量和造型进行环境分析，协调处理建筑与周边环境关系，根据建筑性质，力图表现建筑单体的功能特征，通过对建筑造型、体量、材质、色彩的处理来塑造建筑个性，建筑风格体现幼儿活泼稚气、天真开朗的性格。建筑外立面体现出较为轻盈的整体面貌，外墙上部采用横向贯通的色带，呈现明快的色调，同时又穿插一些弧墙、圆窗等活

21、跃的构成因素，此外考虑儿童的心理感觉， 在立面色彩的运用上，强调明快、单纯，符合儿童心理特征，创造出一种整体大气而又不失活泼的建筑个性。关心儿童的身心健康。将托儿、幼儿活动室均设置在朝南的房间里，保证有良好的日照和通风，满足冬至日满窗日照的有效时间不少于连续3小时。将托儿、幼儿卧室也设置在朝南的房间里，在满足睡眠休息功能的前提下，对儿童的身心健康也极为有利。注重细节的设计。在满足幼儿园的各项基本功能的前提下，应根据儿童的特点，从使用和安全上进行特别的设计，如：楼梯的梯级高度要适合幼儿使用特点，楼梯踏步高度不能大于150mm，宽度不能小于楼梯井宽度不能大于楼梯除设成人扶手外，还应在梯段两侧设幼儿

22、扶手，其高度不能大于600mm； 楼梯垂直栏杆间的净距不能大于110mm；幼儿经常出入的门，在距地0.61.2m高度内应安装安全玻璃，并在距地700mm处设幼儿专用拉手门的双面均宜平滑无棱角不应设置门坎和弹簧门托儿、幼儿卫生间的盥洗池高度宜为500550mm,宽度宜为400450mm，水龙头的间距宜为350400mm；托儿、幼儿用房的电源插座离地面高度不应低于1.7m，并有保护盖板，等等。凡此种种不一一列举总之应特别重视儿童与成人的不同特点在细节上加以特殊的设计，以体现社会对儿童的人文关怀。合理利用资源。节能措施得到重视，平面的规整性，外围护墙体和层面采用高效保温性能材料和受力结构的复合体，密

23、闭性能良好的门窗，也都成为节能的有效方式。建筑功能设计幼儿园园舍用房为三层建筑，建筑面积4900平方米。幼儿园园舍用房分为活动及辅助用房、办公及辅助用房和生活用房三个部分。活动及辅助用房又可按照功能的不同，细分为托儿用房、幼儿用房和共用活动用房等，其中，设有托儿班6个班，幼儿班9个班， 托儿用房和幼儿用房应分别成套设置活动室、小餐厅、卧室、卫生间、衣帽间和消毒间等。办公及辅助用房主要为办公室、保健室、隔离室、晨检接送室、传达值班室、资料室、会议室、教具制做及陈列室、总务仓库和教工厕所等。生活用房主要为厨房、淋浴室、洗衣房和炊事员休息更衣室等。建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外

24、墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下，尽其室内空气质量应达到国家标准 室内空气质量标准（GB/T18883）的要求。室内环境污染应按国家标准民用建筑工（GB50325）执行。装修按照上海市房公建配套教育设施一次装修验收移交标准细则执行。结构设计抗震设防建筑结构安全等级二级，建筑物重要性丙类，抗震设防烈度为七度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.10g，场地土类别为上海类。上部结构设计上部结构设计的基本原则满足国家及上海市有关规范工程建设标准强制条文的要求；最55上部结构设计方案：采用框架结构。主要结构件尺寸及砼强度等级：结构内部填充墙将采用 MU7.

25、5混凝土小型空心砌块和 Mb5专用混合砂浆砌筑，梁柱板砼标号均为C30。钢筋采用HPB235级钢2、级钢（2。基础设计根据提供的现有的地质资料，第层褐黄灰黄色粉质粘土， 长。以上设计的桩长要视具体地质情况而定，沉降要求控制在130mm左右。电气设计设计范围园区楼宇的电力、照明、防雷及安全接地系统室内的电话系统室内的有线电视系统室内智能系统供电设计供电电源：电源由小区变配电站低压电缆埋地引入，埋深为室外地坪下0.7米。电压等级：住宅及低压进线公建为220V/380V。园舍设计220/380V，电源由变配考虑园区内环境优美，园区内配电线路全部采用埋地敷设。幼儿园园舍用房干线采用铜芯塑料线穿金属管沿

26、公用部位明敷。塑铠装铜芯电力电缆埋地敷设。防雷及安全接地设计接地装置利用柱内及基础内主钢筋。园区配电系统的接地制式为TTPE装置，接地电阻不大于1欧姆。入户端电缆的金属外皮、钢管应与防雷的接地装置相连。置。给排水及消防设计设计范围整个园区的室内外给水、排水及消防设计。给水设计水源：市政自来水，从市政给水管接入。生活、绿化及消防用水量。排水设计室外采用分流制，污水排入市政污水管道，雨水排入市政雨水总管。园区污水排入市政污水管。室内污废水分流，卫生间设置专用通气管。雨 水 采 用 上 海 市 暴 雨 强 度 公 式 ： Q=5544(P0.30.42)/(t7lgP)0.820.07lgPP=1，

27、径流系数=0.55园区雨水分路采用DN300管道排入市政雨水总管。消防设计建筑消防防火等级：建筑防火等级为二级。防火间距：幼儿园为独立建造。消防车道：本幼稚园位于A地块上，坐落于老沪闵路和都会路交叉口，能满足消防车道及相关消防规范要求。消防给水系统消防给水由市政管网供水，由老沪闵路,都会路市政给水管网供给，水压为0.16MPa。室外消火栓系统采用二路DN200四周形成环网，并设数组室外地上式消火栓,供室外消防.室外消火栓间距不超过120米，且距离建筑物消防水泵接合器不超过40米.本楼设室内消火栓系统。给排水管材给水出泵管至屋顶水箱及水表前水管采用外镀锌内衬塑管材及管件，水表后冷热水管采用PPR

28、聚丙烯冷热水管材及配件，热熔连接。室内排水管及雨水管采用UPVC管，粘接。DN200DN300HDPE中空螺旋缠DN300DN800组成，采用HDPE中空节水设计扩建的建设项目应当采用节约用水的先进技术、工艺、设备，选用和建设节约用水设施，降低水的消耗，提高水的利用率。采用陶瓷芯片，坐便器采用6升冲洗水箱。环境、防盗安保与节能设计环境保护设计主要环境影响因素施工期间造成的环境污染，主要为建筑材料在运送途中泄露、建筑垃圾以及建筑施工产生的噪声污染。本项目为居住区配套幼儿园项目，主要污染与污染源为生活污废水排水量、厕所等排放废气、机房噪声、生活垃圾等。设计原则建设项目污染防治及其它公害的处理设施必

29、须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”原则；坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中采用低毒低害、无毒无害的原辅材料，采用节能、低噪声设备，采用少污染的新技术，把产生的污染减少到最低限度。设计范围治理均在本次设计范围内。污染物分析生活污水：根据生活污水的水质特征，主要污染物CODcr、BOD5、SS、NH3-N、动植物油等；废气：主要为厨房油烟气、煤气燃烧废气等；噪声：建设项目噪声主要来源于空调设备等；固体废物：主要是日常生活垃圾。环保材料采用绿色建材，有效地防止由于建材引起的环境污染，尤其是要考虑对生态的影响，采用环保型建材，最大限度地节约能源、土地、水等资源。6）治理

30、措施及预期效果生活污水园区实行雨污分流，雨水直接排入城市管网，生活污水以DN300出口经监测井,达到纳管标准后排放到市政污水管网。废气厨房油烟气和煤气燃烧废气经脱排油烟机处理后排入排烟竖 取防倒烟措施。噪声园 区 内 的 声 环 境 可 满 足 城 市 区 域 环 境 噪 声 标 准 （GB3096-93）中的2类标准，即：昼间Leq(A)60dB(A)、夜间Leq(A)50dB(A)。固体废弃物本项目的固体废弃物主要是日常工作、生活垃圾等。园区内设置垃垃圾分类箱，垃圾分类收集，由物业管理人员定时收集运至垃圾站房，由环卫部门定期回收和清除外运。7)环境绿化及管理理。园区绿化采用分散绿化和集中绿

31、化相结合的原则。以确保项目的顺利进行。理机构负责安排人员巡视、操作管理和设备的维护保养。人员编制由园区物业管理部门统一安排。防盗安保设计设计任务本防盗安保设计针对该项目可能产生的安全危害作相应的治理，以达到有关防盗安保的要求。防盗安保措施整个园区进行统一管理，保证园区环境安全。区设安保中心控制室。域安装周界防盗报警系统所有对讲及安保系统导线均穿金属管敷设。节能设计建筑耗能措施楼房各部位及构件的保温、隔热性能均满足夏热冬冷地区节能充分体现了实用性、经济性、功能性、亲和性和舒适性。建筑维护结构保温隔热措施外墙面：采用胶粉EPS颗粒保温浆料外墙外保温系统。能量计量仪表设置煤气表、水表、电表，其中电表

32、采用分时计价。设备节能措施T8运行，符合节能的要求；空调风管的保温材料采用导热系数小的产品；供水采用变频、高效型水泵。第四章项目组织与管理项目组织构架及融资方式上海闵行地产经营有限公司为本项目的发展商。公司拟采取项目公司模式与项目总经理负责制相结合的机制进行本案开发宜融 自筹资金与银行借款等方式。这种项目组织结构融资方式的优点 有：可以快速筹集项目所需资金；融资结构上易为贷款银行接受，投资者债务责任清晰；项目融资债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中， 得优惠贷款；项目的所有权集中在项目公司，便宜管理，项目公司可直接运作项目，也可在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托外单位进行。本项目为君莲

33、居住区公建配套项目之一，项目融资拟采用自筹资金与银行贷款相结合的方式。项目筹建管理全过程的管理和控制。对于居住区180万平方米的若干项目群来说，项目公司将建立专门业主方项目管理团队，负责项目的建设开发， 形成若干个由各专业人员构成的项目管理团队群，对整个筹建过程中的工作进行督促、组织、协调，以及编制用款计划，执行资金收支操作。这样既减轻了上海闵行地产经营有限公司的管理压力，又便宜实现项目内部的协调和推进。整个项目将实施全过程招投标。包括设计、施工、监理、设备并将聘请经验丰富的招投标代理单位负责这项工作。在整个项目建成后，该公司还将会把绿化保洁、机房管理、电气、给排水、供气、电话等系统的运行等后

34、勤保障服务项目交给专业管理公司和物业公司管理，实现后勤保障服务社会化，提高服务水准和物业管理水平。此外，在人力资源安排方面，将项目所需人力资源放入项目公阶段到运营阶段的过渡。因此，整个项目的筹建组织机构是比较完善的，有利于项目的高效、高质量、高标准的完成。本项目做为整个项目的公建配套项目。做为整个项目的公建配套项目，本项目将围绕着整个项目的建设，做好配套工程的建设工作，并纳入整个项目的组织管理之中。项目建设进度计划本项目做为整个项目的公建配套项目，建设期将满足整个项目2006年11月内完成项目的项目建议书、可行性研究报告的编制及报批，组建管理机构； 2006 年11122006年12 月200

35、7年6程； 2007年6月底项目工程的竣工验收、交付使用。第五章投资估算和资金筹措君莲居住区A地块幼稚园项目用地面积为8000平方米，建筑面积为4900平方米。项目投资估算本项目投资共分为土建费用、安装费用、室外总体费用、土地1917.91 万元。项目投资估算表见附表2，投资构成如图1所示。消防及弱电工程、电梯工程室外配套工程和其它配套工程；室等；土地费用；前期费用，包括前期工程及专业费用。其中前期工程及专业资监理费；配套费用，包括供水、供电、供气、电话、电视等配套工程费 用 ； 7）其他费用。投资估算说明:土地费用土地价格按照闵行区地价：840万元(其中含土地动拆迁等费用)。前期工程及专业费

36、用前期工程及专业费用包括项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%左右，视工程的大小及难易程度确定，工程越大比例越低，工程难度越大，比例越高。建筑安装费用建筑安装费用通常也称工程造价。它是指列入项目施工图预（决）算的建筑物的建筑安装工程费用。其中，建筑物的具体价格见项目投资估算表。预备费本项目情况,基本预备费占总投资额2.5，涨价预备费不预留。建设期间利息项目建设需要贷款500万元。6）流动资金，本项目竣工验收后直接移交教育部门运作管理， 故不设流动资金。项目建设投融资安排项目总投资及资金来源1917.911417

37、.91 万元。银行借款为万元。本项目建设期按一年计算，投资额为1917.91万元，资金来源：自有资金 1417.91500 万元。项目资金投入计划及资金来源情况见附表3所示。投资结构本项目投资共分为土地费用、建安费用、室外总体、前期工程及专业费用、建设期利息、流动资金以及其他费用等大部分，投资总额1917.91万元。投资构成如图1所示。资金需要及投入计划本项目开发公司自有资金为1417.91万元；自有资金在项目前期安排到位，之后的不足部分用银行借款等方法筹集，银行借款为500万元，具体资金使用和筹措情况见表附表3所示。第六章项目偿债能力分析还款方式及还款计划按该项目贷款年限6年（包括建设期、贷

38、款年利息8%，建设5该项目在建设期内，应付利息为20万元；后5年还本期内，每年应偿还的贷款本金为100经计算，该项目年最高应偿还本息额为140万元，年最低应偿还的本息额为108万元。项目偿贷比为1.28。详细计算，参见项目借款还本付息计算表。偿贷资金来源由于该项目属于公共事业性项目，因而该项目偿债资金仅能来源于项目业主单位其他经营项目的盈余和政府财政提供的偿债资 金。闵行区财政可提供用于偿还该项目贷款本息的资金来源为：年收取的城镇建设维护费（税、城市市政配套费、城市内其他地段土地出让、拍卖所得收益及财政可收取的其他规费。2005年，全区增加值实现GDP 461 亿元，与“九五”期末的2000

39、年相比，增长 1.6 倍，五年中年平均增长20.8%。财政总收入 195 亿元，比上年增长12.7%，其中区级财政收入 61.9 亿元，增长14.8%。占全市 1/6 ；销售总量约占全市 1/4 。 2005 年，房地产业实现增加值 52 亿元，占全区增加值总量的 11积 1314 万平方米，房屋竣工面积 348 万平方米，商品房销售面积 258 万平方米，销售金额 194 亿元。预计2006年2012年闵行区财政收入增长将会进一步增加，完全可以满足该项目偿债能力要求。加之，该项目业主其他经营收入的盈余增长，使该项目的偿债能力进一步增强，可以保证每年清偿应偿还的贷款本息额。第七章 社会效益评价

40、A重于社会评价。项目对当地社会经济发展的贡献项目的建成将能最大满足390名幼儿的早期教育问题，对于促进幼儿身心全面健康发展，提高国民整体素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。近几年来，闵行区各项事业取得较大发展，国民经济保持了适度快速增长。君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米， 分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。居住区内居住人口将达5.4万人左右，有大量的06岁学前儿童。对于广大的儿童家长来说，由于他们工作繁忙，生活节奏快，而照顾、教育儿童要花费大量的时间和精力，

41、他们也迫切需要有一个幼儿教育机构来照看、教育儿童，为孩子打下良好的基础。幼稚园的建设将能够满足他们的要求，为他们解除后顾之忧，使他们能够全心全意地投入到工作之中。这也体现了党和政府“以人文本”的执政理念，对于建设和谐社会有着重要作用。本项目实施可大大缓解幼儿的入园压力，有利于促进全区幼儿教育稳定、持续、协调、健康发展，也有利于加快为国家和本地区培养人才的步伐，从外部环境上实现对当地社会经济发展的贡献。项目对收入分配目标的贡献幼儿期是对人的一生有着重要影响的时期，也是易被成人忽儿期是一个充满活力的、蕴藏着巨大发展潜力和可塑性的生命阶 教育的作用和责任不仅不比其他任何阶段逊色，反而显得更为重 和发

42、展这一基本的使命。幼儿教育可为幼儿的近期和终身发展奠定良好的素质基础，为具有公共物品的性质，因而向全体居民提供“公共消费品”，这就在一定程度上促进了社会财富的均等化分配。教育项目在一定程度上影响收入分配，有利于实现城乡人民“共同富裕”和全面建设小康社会。由于受教育水平与收入水平之间存在着极高的相关性，受教育程度越高，所得收入越多，因而教育的普及必将促进社会平等化，有益于社会安定团结。项目对就业目标的贡献我国教育的社会功能是培养体脑结合，德、智、体、美、劳全面发展的个体的根本途径；是建设有中国特色社会主义的重要措 稳定。项目社会效益分析幼稚园建成后，对满足和改善君莲小区幼儿入园条件，更好地实施幼

43、儿园指导纲要，全面推进素质教育具有明显而深远的现实意义，将带来显著的社会效益，具体体现在：1、改善办园条件，使幼儿在优美的环境中健康成长。2、满足君莲小区幼儿入园需要，逐步缓解幼儿入园困难，让每一个适龄幼儿都能入园，解决家长的后顾之忧，为家长安心工作提供便利条件。3、体现了教育优先发展的战略地位，有利于教育更好地为社会经济发展服务，使教育成为经济发展的必要条件之一。4、项目建成后，将进一步提高办园质量，更好地完成招生计划，推动幼儿教育的快速发展，提高国民素质，真正体现“科教兴国”的战略方针。第八章 项目风险及对策分析本项目为A地块幼稚园建设项目，规模按15班设置，投入成本高，总投资达1917.

44、91万元。项目所在地闵行位于上海市中心区的西南部，而随着闵行科技、经济的不断发展，许多外地或市区人口都将逐渐迁向闵行，必定造成一定人口的压力。近年来该区房产市场发展迅猛，另外本项目依托君莲居住区的发展，发展前景较好； 但是，考虑项目环境及其自身特点，仍然在如下方面存在一定的风险。财务风险及对策风险分析：因为本项目建设采用自筹与银行贷款相结合。资金到位情况、些都将加大本项目开发的财务风险。对策分析：在项目开发前做好开发的财务详细预算计划，在项目开发中严格执行力图控制开发成本，从而降低财务风险。项目管理进度安排风险及对策风险分析：在有限资源的前提下，要准时保质完成项目开发，对项目的开发管理提出极高要求，若管理及控制不善，将加大项目开发的进度风险。对策分析：建议开发商在进行开发之前，充分考虑和分析可能遇到的不确定因素，对项目进度进行严格安排和控制，力图每个过程都设定可替