江阴五洲国际广场项目营销大纲 （简化版） 74p

1、营 销 部江阴五洲国际广场项目营销大纲（简化版）目 录第一章：客户情况情况统计与客户分析第二章：市场环境分析第三章：年度销售指标与目标分解第四章：2013年度营销执行计划第五章：年度营销费用预算第一章客户信息统计与客户分析客户信息统计与客户分析商业成交统计商业截止2013年5月31日商业、写字楼销售情况前期459张认筹卡，目前未退卡数为64张（含徐总40张）由于开盘时间拖延6个月、1#价格过高、2层得房率低等原因。陆续退卡达到260张，其余卡已合并转签约、认购五洲徐总已预定2#整栋楼栋号总套数总面积均价货值认购套数签约套数销售面积合同金额成交均价已回款（底）（）（万元）（元）5#1554974

2、.2312654.8862948280.27221043989.204985283512496.932711523楼栋号总套数总面积均价货值认筹套数升级套数认购金额（底）（万元）1#1635387.8121684.34116831094.9347约4000万楼栋号总套数总面积均价货值认筹套数（底）1#写字楼66033600521017512786.6752#822762.5515170.18 41908390.89 徐总整栋意向预定4#16010064.1510922.04109921090.593（一F59张、二F21张、三F13张）7#12786.0712264.969641114.413

3、签约情况认购情况认筹情况来访来电情况统计商业注：数据统计时间为2013年1月1日5月31日 问题：自然上门客户量不足；行销带客转换率低；活动登记客户质量差 建议：努力提高自然来访量；行销加强带客质量，保量保质；跟进好每一组活动登记客户， 提高转换率截止到5月31日，商业部分仅有5#开始签约104套，另有22套认购，共有72组客户。楼栋号总套数总面积均价货值认购套数签约套数销售面积销售金额成交均价已回款（底）（）（万元）（元）5#1554974.2312654.8862948280221043989.204985283512496.932711523已签约情况统计（5#）商业签约客户来访区域分析

4、商业问题：客户集中在项目5公里范围内，客户渠道窄建议：扩大客户来访渠道，适时启动分销和2、3级市场联动问题：客户获取项目信息主要是通过朋友介绍、项目阵地及户外，广告渠道需进一步整合。建议：及时释放有诱惑力的老带新政策，促进友介渠道效果加强项目阵地包装、强化企业品牌打造，规范案场管理、形成良好口碑效应集中广告渠道，强化5公里范围内有效广告覆盖、梳理广告渠道签约客户认知项目途径分析商业签约客户职业分析商业问题：客户主要为私企小老板、事业单位和离退休客户，客户青睐低总价产品；政府官员、企业高管客户不多，大客户少建议：组织针对政府机关、企业高管的专场圈层营销活动针对客户特征调整推售产品。提高低总价产品

5、比例签约客户年龄特征分析商业问题：客户年龄段为3050岁之间。建议：营销活动、宣传物料要针对客户年龄特征来组织和设计1#、5#退卡统计商业2012年VIP银卡统计楼栋升级/签约退卡未退合计1#4410491572#0040405#9115615262合2012年12月1日，至2012年12与29号为止，共办理VIP银卡（认筹金2万/张）459张。到2013年5月31日，第一批认筹未退卡剩余64张（含徐总40张）1#退卡分析商业1#流失卡总总数为104张，最重要的原因是价格超过客户心理预期，其次是开盘延期5#退卡分析商业5#退卡总数为156张，最重要的原因是未选到合适房

6、源，其次是开盘延期小结商业1、前期由于项目预售证延期、1#价格过高等问题，客户大量流失， 同时导致项目起势不足2、2013年上半年，自然上门量不足，行销带访客户质量较差2、客户渠道窄，亟需拓宽客户渠道3、媒体渠道较分散，梳理现有签到、在5公里范围内集中资源4、需及时启动有诱惑力的老带新政策，强化友介等有效渠道5、项目缺乏大客户，需加强圈层营销，挖掘大客户客户信息统计与客户分析住宅2012年10-2013年5月五洲国际广场工作时间轴环节作用重要环节认筹客户升级认购+签约客户筛选银卡客户升级金卡、钻石卡，交2万升级金卡96折，交5万或8万升级钻石卡93折一次性付款认筹书折扣享1个点优惠，再享1个点

7、优惠；按揭认筹书折扣享1个点优惠前期销售情况回顾推售房源：9#楼、4#楼楼号套数总面积(万）均价货值(万）推量（套)推量（万）认筹升级签约去化面积（万）销售金额（万）签约均价（元/）回款（万元）4#1170.55480026611170.52707000.341794039669#1861.98480094851861.981751751401.5730548569#、4#销售情况（截止日期2013年6月3日）前期销售情况总结成交客户认知途径与区域分析本案成交客户认知途径排序分别依次是路过、友介和户外；因此，下阶段房源加推将加强阵地包装，释放老带新优惠，促进老带新成交；本案成交客户来访区域主要

8、集中于江阴璜土镇和常州新北区；因此，下阶段房源加推将主要针对常州新北区乡镇等区域深挖，并更深渠道；成交客户分析成交置业原因与置业目的分析就本案成交客户的置业原因看，价格、地段和规划依次为客户置业的最主要原因；建议：下阶段房源针对新客户推广及说辞做微调，强化原有认知的基础上，完善品牌、综合配套等产品附加值的说辞；就成交客户置业目的分析，刚需的比例还是略多于改善需求；成交客户分析成交客户到访次数转换率分析（以办卡认筹为标准）就成交客户到访次数转换来看，二次来访的比例更高；下阶段，进一步强化逼定说辞，降低三次来访比例，尽量控制在前两次来访即成功逼定；成交客户分析2013年，截止6.3来访客户认知渠道

9、分析半年度住宅来访意向客户1109组，其中行销占超过50%的比重（但是水客较多，实际认卡23张），另外依次为友介和路过；结合认筹转化率来看路过的转化率较高；来访客户分析退卡客户放弃购买原因分析 9#+4#分别退卡35、21张，合计退卡56张；流失客户分析开盘周期较长，周边竞品均在本案前陆续开盘，价格较低，造成客户流失较大（26%）；开盘延迟期间，部分客户的购房款已挪作他用，包括已投资其他物业；（25%）；外来人员工作流动性较大，部分客户已迁至其他城市工作，放弃购买（14%）；其他原因得房率较低，学区、户籍等问题家庭意见不统一造成部分客户流失（33%）；常州公积金贷款事项未能完全确定（5%）；前

10、期客户分析，后期工作作以下建议分开推广:由于前期所有渠道推广均以商业为主，住宅信息无法充分释放，建议住宅与商业分渠道，分开推广；例如社区灯箱、公交站台等渠道；品牌塑造：由于前期客户对本案开发商品牌认知有所欠缺，建议后期线上、线下推广配合对此项作弥补，结合五洲国际上市的契机，以及后续品牌签约进驻；价值挖掘：前期推广中客户只看到了地段和综合体，因此更多地关注和对比价格，建议后期推广，针对住宅价值展开深度挖掘，对其物业价值、生活配套等展开诉求，强化“购物中心上的住宅”等概念，突出其区域价值；竞品说辞：由于首次开盘时间拖延较长，部分客户被周边竞品分流，建议后期长期追踪竞品动态，针对竞品卖点、优势等作对

11、抗演练；企业团购：鉴于前期来人的置业目的以刚需和首改为主，后期针对周边企业、医院、学校等展开团购事项洽接，在原基础上拓展、挖掘客户层面前期销售小结住宅第二章市场环境分析市场环境与竞品分析商业市场2012年整体情况常州2012年常州商业成交金额排名排名区域项目名称产品形态成交金额（万元）成交均价1中心城区高成天鹅湖商业4296812733 2武进区亚泰财富中心商业3174214349 3武进区常州四季青服装城商业3014717817 4中心城区莱蒙时代商业1976555061 5武进区泰富时代广场商业1512115825 6中心城区华强电子世界商业1450719084 7中心城区金色领寓商业14

12、00721596 8武进区万博糖果公寓(新城项目)商业1348618051 9中心城区东升时代广场商业1261715059 10中心城区新城金郡商业1116334935 金额排名前十中，主要集中在中心城区和武进区。2012年全年销售额最高为亿，本项目2013年商业全年销售目标为亿，压力较大2012年常州商业成交套数排名排名区域项目名称产品形态成交套数成交均价1武进区常州四季青服装城商业64017817 2武进区亚泰财富中心商业29314349 3中心城区华强电子世界商业27519084 4中心城区万都国际家居陶瓷城商业20312907 5中心城区莱蒙都会商业17414853 6中心城区美吉特科

13、技五金城商业15812586 7中心城区高成天鹅湖商业15712733 8武进区泰富时代广场商业9515825 9新北区江苏长江塑料化工交易市场商业844660 10中心城区金地假日广场商业7620613 数排名前十中，成交最多为640套。相对于本项目1221套商铺销售量来看，销售压力大。市场2012年整体情况常州2012年商业成交面积排名排名区域项目名称产品形态成交面积（）成交均价1中心城区高成天鹅湖商业3374712733 2武进区亚泰财富中心商业2212114349 3武进区常州四季青服装城商业1692117817 4武进区新利财富商业广场商业153786966 5新北区滨江明珠城商业1

14、09358774 6武进区泰富时代广场商业955515825 7中心城区万都国际家居陶瓷城商业864312907 8中心城区东升时代广场商业837915059 9中心城区华强电子世界商业760219084 10中心城区京城豪苑商业751713077 数排名前十中，成交面积最高为万，相对本项目万方需销售面积来说，压力巨大。市场2012年整体情况常州市场2013年4月份情况常州市场情况江阴2012年江阴商业总共成交2126套，其中江阴万达成交1263套2013年1-4月份江阴楼市成交情况 江阴成交数据不理想，特别是商业、市场环境不容乐观。周边竞品项目分布商业常州天宇购物广场迪诺创意园丰臣国际广场世

15、贸广场商业综合体月星家居新桥商业街待售项目名称首次开盘时间总建面已推套数剩余套数已售套数总销售率已推面积成交面积均价元常州天宇购物广场2011.068.5万64164875%38763486518373迪诺创意园2012.0928万 2018112060%173441053322286世茂广场2013.0422.7万86473945%9787185221988竞品分析商业数据来源：房管局备案数据，时间截至到5月25日竞品分析写字楼项目名称首次开盘时间总建面已推套数已售套数剩余套数总销售率已推面积/成交面积/单价/元世茂广场2013.322.7万79114264918%4024957446364

16、常州创意园2012.413万5927052212%14121143337046丰臣国际广场2011.427万74440933655%79576242678743数据来源：房管局备案数据，时间截至到5月25日市场小结商业1、常州、江阴商业整体市场不佳，本项目要完成目标，压力较大2、本项目周边竞品项目众多，产品差异化不大3、竞品项目集中推量，市场供大于求4、本项目相对周边其它竞品项目成交来看，销售情况相对较好市场环境与竞品分析住宅单位:万平米单位:元/平米需求放缓，供求逆转：新北板块住宅需求出现了明显的放缓，在市场供应量充足的情况下，需求量依然处于一个温和的态势；量价下跌，价格预期不高：由于13年

17、新北非中心区项目推案，因此价格出现了下滑，并且由于市场的变化，客户对于价格的预期并不高。新北区域市场分析单位:万平米单位:元/平米存量较大，需求有限：江阴板块的市场需求处于平稳的状态，表现略优于新北市场，但是由于前期的供求失衡导致存量较大，而市场需求的不足，客户争夺较为激烈；均价波动性下行：住宅市场均价处于波动性变化的状态，但是由于目前政策环境的不理想，价格上涨的态势并不显著，依然处于稳中有降的通道中。江阴区域市场环境分析整体市场供大于求需求仍将处于低迷和温和的阶段住宅价格稳中有降短期内市场对于价格上涨的预期并不高市场情况小结项目名称建筑形式建面总套数已推套数已售套数已推未售（套）总销售率20

18、13年未来供应（套）累计均价桃花源高层40万方2000160815258395%3924800美林湖水岸枫情高层商铺17万方107226411215242%-5600金美林花园小高层高层22万方2000167593973656%3254300米兰阳光小高层高层12万方9403159821731%2003800本案小高层/高层/公寓804800在售竞品一览表住宅竞品一览表桃花源项目概况项目地址：新北区龙虎塘东占地面积：32万总建面积：40万开发公司：兰星地产绿化率：30%容积率：得房率：82%在售均价： 5100元/平米 7#楼（楼王），18层二梯四户，共72套销售率：

19、56%物业费：元/月/平米7#各竞品销售动态项目卖点：桃花源位于常州新北区龙虎塘以东，40万平米现代简欧式高尚居住区，16、18、24层高层建筑，一期推出5588平米精品公寓， 布局巧妙面积紧凑，具有总价低、首付少的优势。最新动态：桃花源现加推80套房源，4800元/平米起，每平方优惠120，此外13#、6#、9#楼房源在售，6#房源4399元/平米起，13#特价房源4099元/平米起，9#少量余房即将售罄。2-2-1 963-2-1 122各竞品销售动态客户组成：以江阴本地客为主，璜土、利港、小湖是项目主要的客户来源。各竞品销售动态金桥美林湖项目概况占地面积：万（万，万，万，万）总建面积：万

20、（ 1#、2#1.96,3#4.44,4#0.653 ）住宅总建面积：万创意产业办公及配套总建：30万（02、03地块设置）容积率：（1#、2#1.96,3#4.44,4#0.653)建筑密度：40%绿地率：35%开 发 商：金桥房地产开发股份物业地址：高速公路以南， 藻江河以东，东支河以北地块规划：1#地块高层、低层 2#地块创意办公及低层、幼儿园 3#地块高层办公、酒店、商业、办公、高层 4#地块低层住宅1#地块2#地块3#地块4#地块各竞品销售动态项目卖点：金桥美林湖以区域内最大规模的商业、办公、高层以及别墅的综合大型项目为卖点，建筑主打北美风情。最新动态：6月2日 金桥美林湖水岸枫情高

21、层开盘交5000抵20000，5088元/起,推出东北角23#、25#、26#楼，面积：68-133，均价5700-5800元/。合计推出264套，当天去化112套，主要以小面积去化为主。楼栋 室号 户型 面积 套数 23#、25#013/2/111544021/2/16844032/2/19044043/2/11264426#013/2/213322022/2/19422032/2/29522043/2/112622合计 264各竞品销售动态客户组成：金桥美林湖主要为区域周边客户，包括恐龙园板块、新桥、龙虎塘以及江阴璜土、小湖等区域客户。各竞品销售动态金美林花园项目简介项目地址：新北中华恐龙

22、园北侧占地面积：万总建面积：万开发公司：江阴金美林置业绿化率：30%容积率：开盘均价：起价3888元/平方米 均价4300元/平方米去化套数：974套，总1768套销售率：55%物业费：元/月/平米各竞品销售动态项目卖点：位置较偏，小高层为主，低价入市，面向客户基本以江阴及常州外来打工者为主最新动态：金美林花园5月26日加推18#、23#各一个单元，房源合计55套，房源面积为70-136，户型涵盖一至四房85%左右得房率，3888元/平米起。在售房源在售房源户型配比户型面积套数配比1/1/166-72409.6%2/2/193-998019.2%3/2/1108-1125613.5%3/2/2

23、113-11511424027.4%57.7%120-12612630.3%合计416100.0%各竞品销售动态客户组成：金美林花园以江阴客户为主，但由于其较低的总价及偏向常州的宣传，常州客户也占到一定的比例。客户类型比例客户来源江阴本地客户40%璜土、利港、小湖江阴外地客户40%在璜土、小湖周边的外来务工者常州客户20%龙虎塘周边的外来务工者为主各竞品销售动态米兰阳光项目简介项目地址：璜土镇小湖路西侧、大岸路南侧占地面积:51000平方米 建筑面积:120000平方米开发商:江苏广本房地产开发 楼层状况：共10栋楼， 1#，2#，3#楼为10层，4#，5#，6#，7#，8#为15层，9#，1

24、0#为6层停车位:车位590个 地上128 地下462 所属商圈 :恐龙园片区 容 积 率 :1.96 绿 化 率: 45.50%各竞品销售动态项目卖点：新古典主义的建筑风格，突出时代感和创新性；恐龙园板块中心生活圈配套；65-125平方米刚需及改善型户型；3980元/均价产品最新动态：搜房团购电商活动特享3650-3999元/，40套，限时10天，认筹最高再减1000元/套。各竞品销售动态客户组成：以江阴客户为主，但由于其较低的总价及偏向常州的宣传，常州客户也占到一定的比例，约在3成左右。各竞品销售动态竞品比较小结优势公积金贷款：桃花源同金美林均已办下常州公积金，本案目前暂未确定；价格：在本

25、区域内同类型产品中，本案销售均价最高，平均高出17%；配套：区域内同类型产品中，本案商业配套及未来生活配套最为完善品牌：就目前来看，区域内同类型产品中，本案开发商品牌价值最为客观；规划：区域内同类型中， 本案未来发展前景最为广阔，升值潜力较大去化情况：截止目前，本案去化情况排在区域内首位；劣势第三章年度销售指标和目标分解2013年销售指标分解（单位：亿元）认购签约回款交房合计7.66.75.8/住宅+公寓3.12.72.6/商铺+写字楼4.543.2/备注：2013年确保完成亿认购，商业确保完成亿销售，争取完成5亿。项目整体效果图项目一期鸟瞰图8#-1货量盘整商业2013年商业、写字楼可售货量

26、盘整楼栋套数套内面积公摊面积建筑面积得房率均价(底)总价（底）写字楼66023384.49 10224.05 33608.54 69.58%5210.81 175127867.67 1#1633286.05 2101.76 5387.81 60.99%21684.34 116831094.88 2#821596.20 1166.35 2762.55 57.78%15170.18 41908390.89 3#52213533.37 5261.71 18795.08 72.00%19019.54 357473846.23 4#1606901.19 3162.96 10064.15 68.57%10

27、956.48 110267692.00 5#1553517.29 1456.94 4974.23 70.71%12654.88 62948280.27 8-1#23873.16 243.11 1116.27 78.22%12146.06 13558279.00 6#602867.76 472.76 3340.52 85.85%12900.10 43093033.00 7#12743.76 42.31 786.07 94.62%12264.96 9641114.40 8#131021.05 59.06 1080.11 94.53%12152.61 13126157.21 9#211499.50

28、140.42 1639.92 91.44%12151.89 19928120.11 10#10未知未知566.38 未知12023.00 6809586.74 合计187184121.63 11539.40 970713462.40 五洲国际广场住宅可售货量盘整楼号总套数总面积(）均价（元/）货值推量（套数)推量（面积）去化量（套数）去化面积（）可售套数可售面积可售货值2#1356773480032510160000013567733251万4#117554448002660904011752407034424721011009万6#849525520049527400000084952549

29、53万7#40459350002296470000004045932296万8#18619767501099030315124/621251700186197679903万9#1861976148009485256018619761140150434648562331万10#未知65955000329740000000未知65953297万4#、9#号楼均已销售，4#楼公寓目前销售状态待签约、余房销售；9#楼销售状态余房销控，6月9日与8#楼三分之二房源一并推售，暗销；剩余8#房源于7月中旬与7#楼房源一并推售；货量盘整住宅推盘计划商业、写字楼2013年商业推盘节奏计划开盘时间、楼栋货源情况每

30、批次开盘10天内完成60%每批次累计完成85%以上5.31已完成情况开盘/签约时间楼栋号套数面积均价货值去化套数去化面积认购金额签约认购认筹5月4日5#155 4974.2312655 62948280 132 4228 53505340 104216月9日2#(完成100%)82 2762.5515170 41907884 82 2763 41914710 徐总整体预定404#1层90 2097.4821013 44073365 77 1795 37708053 937#12 786.0712116 9523635 10 668 8093488 137月13日6#、8#-183 4456.7

31、912711 56651312 71 3788 48153615 9月8日3#的20%104 3759.0219020 71494845 89 3195 60770619 10月1日3#的15%78 2819.2619020 53621039 67 2396 45577883 11月23日3#的20%104 3759.0219020 71494845 89 3195 60770619 1#(全年完成60%)163 5387.8121684 116831095 98 3233 70104372 501#写字楼（全年完成6层）660 33608.55211 175127868 180 9166 4

32、7762104 5合计：1532 64410.810925 703674169 894 34427 474360802 10471151注：1#写字楼2013年不做主要推广。8-12层做为散卖楼层，每次推一层散卖，从8层开始推往上推。其它楼层通过圈层活动整层或半层推售；4#2、3层由于单套面积较大，建议通过寻找大客户去化或开发商自持；8#、9#裙楼不集中开盘销售。开盘时间：产品类型：商业栋数：4#1层、7#销售面积：2883.55 销售套数：102套销售均价： 11723元/销售总价： 亿元销售目标：85%目标总额： 亿元已完成：4#认筹93张 7#认筹13张 目标分解商业、写字楼开盘时间：2

33、013产品类型：商业栋数：6#、8#-1销售面积： 4323 M2销售套数：83套销售均价：12133元/ 销售总价：亿元销售目标：85%目标总额： 亿蓄客时间：33天有效客户：480组认筹卡量：120张开盘时间：产品类型：商业栋数：3#的20%销售面积：3759M2销售套数：104套销售均价：19020元/ 销售总价：亿元销售目标：完成85%目标总额：亿蓄客时间：56天有效客户：600组认筹卡量：150张开盘时间：产品类型：商业栋数：3#的20%销售面积：3759M2销售套数：104套销售均价：19020元/ 销售总价：亿元销售目标：完成85%目标总额：亿蓄客时间：52天有效客户：600组认

34、筹卡量：150张开盘时间：产品类型：商业栋数：3#的15%销售面积：2819M2销售套数：78套销售均价：19020元/ 销售总价：亿元销售目标：完成85%目标总额：亿蓄客时间：22天有效客户：480组认筹卡量：120张销售计划住宅、公寓 2013年五洲国际广场下半年度指标分解（首开时间销售周期售罄时间）项目销售计划5月6月7月8月9月10月11月12月存量去化存量去化存量去化存量去化存量去化存量去化存量去化存量去化公寓2#3251 0 3251 3251 4#2661 0 266113301330 266 1064 266 798 266 532 266 266 266 住宅6#4953 0

35、 49530 4953 0 4952 0 4952 29711981 990990 495 495495 7#2296 0 22960 2296 13779180 918 0 918 229 688 459 229 229 8#9903 0 99034390 5513 3169 2343 1617 726 363 363 363 9#9485 7305 21814411739 441 1298 441 857 220 636 636 10#3297 0 32970 3297 0 3297 0 3297 0 3297 1978 1318 659 659 659 小计35847 7305 2854

36、29412 19129 5254 13875 2324 11550 3821 7729 4464 3264 1880 1384 1384 年底之前实现亿元清盘目标，销售任务主要安排在10月份之前，11、12月为尾盘做清盘开盘时间：2013产品类型：住宅栋数：8#部分房源+7#销售套数：62+40 102套销售均价：5000元/销售总价：5903万元开盘销售目标：50%年度销售目标： 70%目标总额：1607万元蓄水时间：一个半月有效客户：180组开盘时间：2013产品类型：住宅栋数：8#部分房源+9#楼余房销售套数：124+46 170套销售均价： 5000元/销售总价：6293万元开盘销售目

37、标：8# 60%年度销售目标：售罄目标总额：6293万元蓄水时间：三个月有效客户：200组开盘时间： 结合商业推广，以大客户为主产品类型：商业栋数：10#5万M2销售套数：未知套销售均价：4750元/销售总价：3000万元左右年度销售目标： 售罄销售总额： 3200万元销售目标：以大客户为主整层或多层销售销售时间节点：暂定8月推售节奏-住宅开盘时间：2013.9.15产品类型：住宅栋数：6#销售面积：0.95万M2销售套数：84套销售均价：5200元/ 销售总价：4952万元开盘销售目标：50%年度销售目标：70%目标总额：3466万元蓄水时间：一个半月有效客户：250组第四章2013年营销执

38、行计划项目营销难点分析核 心 问 题 整盘营销任务繁重：商业销售目标个亿。2012年常州市场商业销售排名第一的高城天鹅湖，销售额为亿，商业市场大环境较差。起势不足节奏不畅：项目形象导入期无大的推广活动，导致市场对本项目的品牌认知不够。项目因预售证原因销售起势不足，导致推售节奏不流畅，造成负面影响群狼环伺竞争激烈：周边竞品项目众多，本项目商铺、住宅、写字楼数量供应量大，僧多粥少。特别是金美林、米兰阳光这些项目。目前正在采取低价冲击市场。销售策略：紧跑，速推，密集推量。具体需改善措施：进一步树立开发商品牌，通过有影响力的大活动重新造势，通过招商成果展示塑造大盘气势；通过圈层活动寻找大客户；继续加大

39、行销力度，主动出击深挖现有渠道；适时启动外围分销，拓宽客户渠道；广告主题：诉求卖点：6月以开盘热销和五洲集团上市为主展开推广，后即强化3#“购物中心高价值、高回报”概念媒介运用：强化阵地包装，削减无效渠道，加大新北区市区广告投入，集中资源有效覆盖5公里范围。活动方案：6月上旬开盘，五洲杯乒乓球大赛；7月中旬开盘、中下旬啤酒嘉年华；8月万商会、3#认筹；9月开盘，企业蓝 球赛；10月开盘，成龙/李连杰五洲慈善演出；11月开盘，相约林志玲千人答谢宴；12月余房去化，持续暖场；销售节点营销目标6月9日8月9月8日10月11月12月7月14日完成销售亿。好消息！好成绩五洲国际购物中心，让460家品牌商

40、家为您赚钱财富触手可及，年末最后机会2#、4#1层部分、7#、7#、8#-13#20%3#15%3#20%余房去化商业推售执行计划1、销售策略：抢占市场份额，密集推广，快速推量，紧跑，速推，密集推量，价格挤压余房销售的同时，结合市场需求，结合不同产品做市场推量。具体需改善措施：进一步树立开发商品牌，塑造其大盘气势；更深推广渠道，针对新北区乡镇客户进行深挖；针对6,7#楼向客户强化本案产品力，建立客户价格高预期；通过6、7#楼价格挤压，促成8、9#楼余房去化；更深4#楼产品形象，持续销售，有客即杀；2、推广策略：广告主题：诉求卖点：6月开盘以热销为主展开推广，后即强化“阔绰三房”概念，促6、7#楼大面积产品销售；后以楼王概念包装6#楼推售；余房销售阶段以“臻品房源压轴倾献”“最后XX席”等概念诉求；3、渠道销售：a、建议将派单范围扩大至市区，配合户外同步宣传 b、行销团队针对本案周边乡镇，持续驻点，挖掘客户；4、特殊渠道：针对10#楼，以低于市场价5%的优势掐他企业福利团购房，进行整栋销售计划：6月排摸企业，联系政府，以政府名义联系新北及璜土企业举行运动会或篮球赛，9月进行比赛，10月进行团购销售节点营销目