房地产公司内控制度修订课件

1、河南某房地产内部控制制度手册河南某房地产流程图图标说明BACK流程图图标说明BACK第一章法律法规与风险管理BACK第一章法律法规与风险管理BACK一、经济合同管理管理目标1公司的重要经济行为由经济合同进展标准保护2合同的签订符合相关法律法规3合同内容详实合理，能够保障公司的利益关键控制点1重要经济合同的保密，公司各级管理人员不得随意调阅合同原件，只能到有关部门查阅复印件2合同样板应及时更新注释1在从事各项经济活动时，原那么上应当与对方签订业务活动前方可进展2有格式合同的优先使用公司的格式合同3业务部门拟定合同后须律师对合同进展审核，并根据修改意见与合同另一方进展谈判。4根据业务合同的管理规定

2、，重要经济合同需要进展合同会审发生经济业务合同谈判合同联办单合同会审相关部门备案/备查盖章合同履行格式合同的设计律师审核格式合同批准合同样板010203律师审核草拟合同04BACK一、经济合同管理管理目标发生经济业务合同谈判合同联办单合同会二、法律诉讼管理流程律师初审律师案件分析集团总经理批准起草诉讼申请准备诉讼材料申请立案参加诉讼执行结果重大诉讼报董事会批准授权法律参谋或聘请外部律师处理综合中心存档备案管理目标1标准处理法律诉讼过程中的各项具体工作2防范公司法律诉讼方面的经营风险3维护公司合法权益关键控制点1制止公司管理人员越权处理对外诉讼活动2重大诉讼须聘请外部律师时，应评估律师的资格和水

3、平3诉讼代理人须有集团总经理或董事会的书面授权注释1公司各部门/工程公司的对外业务需要经过法律诉讼解决时，责任人填写书面申请，说明申请诉讼事由、事件前期处理情况、相关证据和诉讼对方的详细情况，经部门/工程公司总经理审核后报集团诉讼申请010203BACK二、法律诉讼管理流程律师律师集团总经理起草诉讼申请申请立案参三、法律应诉管理流程接到起诉文件相关责任人提供相关文件和证据资料重大紧急诉讼？报告有关责任人及集团总经理律师分析起诉内容报告董事会成立临时应急小组授权法律参谋或聘请外部律师处理应诉并及时向集团总经理汇报情况案件处理结果综合中心存档备案管理目标1标准处理法律诉讼过程中的各项具体工作2防范

4、公司法律诉讼方面的经营风险3维护公司合法权益关键控制点1制止公司管理人员越权处理对外诉讼活动2重大诉讼须聘请外部律师时，应评估律师的资格和水平3诉讼代理人须有集团总经理或董事会的书面授权注释1公司在经营过程中遇到外单位或个人对公司提出法律诉讼时，应指定专人接收、签署法院送达的起诉文件01BACK三、法律应诉管理流程接到起诉文件相关责任人重大紧急报告有关责第二章方案考核及管理控制BACK第二章方案考核及管理控制BACK一、各部门/工程公司制定部门/工程公司方案的控制部门/工程公司制定月度方案综合中心进展调整临时工作任务方案针对调整与各部门/工程公司进展沟通经批准的部门/工程公司月度方案部门实施管

5、理目标1所有方案与公司总体战略一致2方案的制定应当切合实际关键控制点1部门/工程公司的综合方案应该以总体战略为根底制定2各部门/工程公司对综合中心提出的方案调整进展充分的沟通注释1工程公司及各部门应考虑集团的总体战略目标来制定部门方案，方案应该预计各部门未来所需，然后制定方案，包括：销售、采购、费用、人力资源、固定资产等等2根据关键指标和公司方案要求分解部门/工程公司年度方案，制定部门/工程公司月度方案3综合中心根据集团公司总体的月度方案及关键指标对各部门/工程公司报送的方案进展调整4公司根据工作中出现的具体情况下达临时工作任务5由集团总经理审核通过所有部门/工程公司方案6批准后的方案返还各部

6、门及工程公司实施，月末，季末，年度末作为部门考核的依据010302040605各部门/工程公司/综合中心备案BACK分解制定集团公司月度方案集团公司年度经营方案分解制定部门/工程公司年度方案方案报送综合中心集团总经理批准调整后的部门/工程公司月度方案一、各部门/工程公司制定部门/工程公司方案的控制部门/工程公二、工程公司各部门制定部门方案的控制部门制定月度方案办公室进展调整临时工作任务方案针对调整与各部门进展沟通经批准的部门月度方案部门实施管理目标1所有综合方案与公司总体战略一致2方案的制定应当切合实际关键控制点1部门的综合方案应该以总体战略为根底制定2综合方案必须得到集团总经理的同意3各部门

7、对办公室提出的方案调整进展充分的沟通注释1各部门应考虑公司的总体方案来制定部门方案，方案应该预计各部门未来所需，然后制定方案，包括：销售、采购、费用、人力资源、固定资产等等2根据关键指标和公司方案要求分解部门年度方案，制定部门月度方案3办公室根据公司总体的月度方案及关键指标对各部门报送的方案进展调整4公司根据工作中出现的具体情况下达临时工作任务5由总经理审核通过所有部门方案6批准后的方案返还各部门实施，月末，季末，年度末作为部门考核的依据010302040605综合中心备案BACK分解制定工程公司月度方案工程公司年度经营方案分解制定部门年度方案方案报送办公室总经理批准调整后的部门月度方案二、工

8、程公司各部门制定部门方案的控制部门办公室临时工作针对调三、部门/工程公司月度绩效考评的控制管理目标1提高各部门/工程公司的工作积极性，共同完成公司战略目标2考核标准应与总体战略方案一致关键控制点1考核标准的制定科学合理，并结合公司的实际状况2考核标准应得到集团总经理的签字同意3考核的结果与部门/工程公司的绩效奖励相结合注释1综合中心每月末、季度末以及年末根据公司的考核标准对各部门进展考核2月度考核方案任务占80分，组织建立占20分。对于必须确保完成的任务，采用关键分考核。3综合中心根据执行情况对各部门/工程公司进展考核评分4对评分的结果与部门/工程公司总经理进展沟通，尤其是对评分较低的部门/工

9、程公司，使其认识自身的缺乏之处5集团总经理对公司本期的经营状况作出总体评价，以此对本期部门/工程公司总考核结果进展控制6考核结果经集团总经理批准后，部门/工程公司月度评分表反响到各部门/工程公司0103020405期末综合中心进展考核各部门/工程公司考核结果集团总经理对集团公司总体评价考核的标准根据标准为各部门/工程公司评分和部门/工程公司总经理沟通BACK销售额完成率工程进度组织建立部门/工程公司对方案完成情况进展自评集团总经理批准考核结果由综合中心存档部门/工程公司月度评分表综合中心制定业务评价体系/集团考核标准集团总经理批准三、部门/工程公司月度绩效考评的控制管理目标01030204第三

10、章财务管理控制BACK第三章财务管理控制BACK一、财务预算控制管理目标财务预算真实反映公司的年度财政目标，并且对公司的销售、本钱以及相关费用起指导和控制作用关键控制点1集团财务部编制费用预算，必须核对各部门上年费用，对费用预算增幅，减幅较大部门作出相应解释2财务预算进展动态预算控制，每月针对销售、本钱以及各项费用的实际发生数与预算数比较，发现差异并寻找原因，协调各部门制定下月预算实现方案以及本月超标/未达标补救措施3销售以及本钱的预算控制由各工程公司预算部负责执行，向集团公司预算汇总。其他部门发生的期间费用应在发生前经过集团财务部的预算审核，超出本月预算的费用除特殊情况不予批准注释1年度终了

11、集团财务部负责编制公司下年度财务预算草案，提交至集团总经理，再向董事会汇报，董事会作出决议。2各部门/工程公司实行总经理责任制，并与集团财务部保持反响沟通，每月提交预算执行周/月报，由集团财务部汇总信息与管理层讨论；并且针对超标或未达标情况提供下月的补救措施，尽量保持全年度在预算控制范围内3财务预算需在全年根底上细分到月份4集团各部门的费用及各分工程公司与销售和本钱无关的期间费用应由集团财务部汇总，在发生前由 进展预算审核5半年度预算调整特指因为公司营运目标发生变更或新增的工程投资而进展的预算变更年度终了本钱中心汇编工程收入/本钱预算各分工程公司收入/本钱预算集团财务部汇编公司费用预算各部门费

12、用年度预算集团财务部编制集团下年度全面预算草案集团总经理批准董事会审批各部门、分工程公司讨论/规划部门预算预算执行不同意批准010203BACK集团下年度财务预算集团财务部每月编制动态预算分析销售状况期间费用工程本钱集团财务部汇总月度费用销售周/月报及预算实现方案本钱中心汇总本钱控制周/月报月末财务预算报告集团总经理0405半年度预算调整06各工程公司费用年度预算一、财务预算控制管理目标年度终了本钱中心各分工程公司集团财务二、现金收支控制程序业务经办人授权办理业务现金收入原始凭证财务复核管理目标1保证现金收支正确，符合国家平安会计制度的规定，现金结算及时适当2保证现金存储平安完整，现金核算真实

13、合规关键控制点1业务经办人办理现金收支业务，须得到一般授权或特殊授权2会计部指定人员审查现金收支原始凭证3出纳人员复核现金收支记账凭证及所附原始凭证4稽核员审核现金收支记账凭证及所附原始凭证5出纳员每日清点库存现金，并与日记账余额进展核对6由集团财务部经理、审计人员、稽核员组成清查小组，定期或不定期清查库存现金。注释1授权内相关人员审核原始凭证并签字盖章2会计部指定人员审查现金收支原始凭证，编制记账凭证3出纳按照凭证所列数额，收付现金，并在凭证上加盖收讫或“付讫戳记及私章。4出纳每日清点现金，发现短缺或盈余，及时查明原因，报批后处理，保证账实相符5清查盘点时，需有出纳人员、会计人员在场，核对账

14、实，根据结果编制现金盘点报告单。01020304出纳人员收付现金/记录现金日记账出纳清点现金账实相符报审批处理清查盘点报告05清查盘点不通过通过会计帐务处理缴存银行现金付款原始凭证根据授权审核BACK二、现金收支控制程序业务经办人现金收入财务复核管理目标010第四章固定资产管理BACK第四章固定资产管理BACK一、固定资产采购控制管理目标：1公司采购严格按照规定的流程进展2 采购的货品规格和质量到达公司规定标准3 采购过程符合法规，并保证公司的财务平安4 采购记录真实并完整地反映现实采购行为5 发出的采购订单、合同是正确完整的关键控制点：1 采购订单全公司统一管理，连续编号并连续使用2 只有被

15、批准的采购方案才可填列订单，填列订单需有被批准的申请附于其后3 采购订单发出后留一份在综合中心，核对采购物品的规格4 订单发出前须经非填列人员复核各项条款的准确性5 复核后需签章，以明确责任6 集团财务部定期和综合中心核对采购记录注释：1采购申请表由部门负责人签字2综合中心经理根据公司实际情况，确定审批3采购人员根据采购单进展询价4采购人员根据审批后价格代表公司签订合同(小件物品可以不签订采购合同)，发出订单由综合中心经理审核，并由综合中心专人保管相关合同综合中心经理审批集团总经理审批采购询价签订采购合同/发出订单合同保管部门提交固定资产采购申请单部门负责人审批财务部经理 审核01020304

16、采购财务审核综合中心经理审核集团总经理审核BACK一、固定资产采购控制管理目标：综合中心经理集团总经理签订采购二、资产验收及入账控制管理目标：1 货品入库的记录准确反映真实情况2 各相关部门收货时情况充分了解以便沟通3 入库的货物质量到达公司规定标准4 入库的货物都有发票，且发票是真实有效的关键控制点：1 及时处理收入的货物，记录有关的信息数量、质量和对货物的描述，审核信息是否与采购单一致2 综合中心每月制作采购报告，与集团财务部核对3 购货发票入帐前，须对发票的真伪做出验证4集团财务部审核发票金额是否与采购单一致注释：1综合中心对入库资产验收，核对数量以及质量，保证发票与合同相符2综合中心通

17、知领用，领用部门填写领用单，领用人签字3集团财务部根据发票、采购合同核对入账金额，由会计经理审核4综合中心核对入库单和出库单，以确保资产的领用手续完备综合中心验收部门领用发票/合同/入库单入账资产管理报告货品到达相符？集团财务部复核综合中心经理审核退货否是不通过通过通过01020304BACK二、资产验收及入账控制管理目标：综合中心部门领用发票/合同/三、固定资产盘点的控制管理目标：1公司的固定资产盘点符合国家会计制度规定2 所有的固定资产状况完好，并能正常使用3 固定资产管理人员应清楚资产的位置及目前的状态关键控制点：1 公司应当有书面的固定资产管理制度2 固定资产管理人员定期对资产进展盘点

18、，并撰写盘点差异报告，与资产台帐、卡片相核对3 盘点如发现资产损坏或丧失应及时上报主管进展处理，并落实相关责任人员4 集团财务部应协同综合中心人员进展盘点5 盘点后需签章，以明确责任注释：1公司应根据固定资产管理制度制定资产盘点流程，盘点方案，包括参与人员，盘点时间和盘点范围等2除了年末审计时，集团财务部以及综合中心经理应视具体情况不定期进展复盘或抽查3盘点完毕，由参与盘点的人员起草盘点报告，由集团财务部和固定资产管理人员复核签字4假设有账实不符情况，应分析差异原因，起草差异原因报告5由管理层审阅盘点报告，分析具体部门或人员责任，考虑奖罚措施盘点方案制定盘点人员盘点清册记录盘点报告盘点日行政人

19、员盘点集团财务部以及综合中心经理复盘抽查集团财务部备案综合中心经理审核盘点报告起草差异报告提交盘点报告和复盘报告账实是否相符？综合中心/财务处理管理层审阅通过不通过相符不符0102030405BACK会计帐务处理集团财务部处理意见会计经理复核三、固定资产盘点的控制管理目标：盘点方案制定记录盘点日集团财第五章费用支出控制BACK第五章费用支出控制BACK二、费用报销授权审批制度费用发生经办人填写报销申请单审批后申请单报销管理目标1保证费用报销流程符合公司相关政策2保证费用审批在授权范围内关键控制点1经办人在授权范围内填写申请单应包括费用发生时间、金额、事由等详情2各级审批需在授权范围内，不得超越

20、权限审批3对于费用报销，公司管理层应注意费用支出的合理性，审查是否有舞弊行为注释 1授权经办人填写报销申请单 2报销申请单需包括详细事由、发生时间、金额等相关原始凭证，为通用格式 3集团总经理在授权范围内审批 4审批后申请单交至相关部门执行报销0102报销申请单0304BACK权限内财务复核部门负责人审核集团总经理审核二、费用报销授权审批制度费用发生经办人填写审批后报销管理目标三、业务借支审批制度出差需求相关人员填写申请出差申请单/借款申请单部门负责人审核财务复核管理目标1保证公司管理层对出差的管理监视2保证出差业务借支的审批符合公司相关制度关键控制点1相关人员填写出差申请，应出于实际需要2部

21、门负责人根据重要程度、时间缓急等真实情况作出是否批准出差，或者有可替代的方法3部门负责人、财务部经理、集团总经理根据实际情况作出是否提取业务借支的批准注释1根据实际情况，相关人员填写出差申请2申请单填列包括出差地点、时间、事由等3根据业务借支金额在授权范围内进展审批010203授权的申请单办理业务领取备用金业务需求BACK授权内集团总经理审批财务部经理审核三、业务借支审批制度出差需求相关人员填写申请出差申请单/部门四、费用报销流程审批后报销单会计/财务经理复核管理目标1费用的报销符合公司的规章制度2控制公司的费用支出，保证用于公司经营管理关键控制点1 对于长期出差人员，集团财务部门要催促相关人

22、员及时上报费用2财务经理应核查会计分录，定期向管理层上报费用分析报告3原始凭证应经过复核，并且由复核人员签章4出纳应按照记账凭证来支付现金注释1审批后报销单要及时交至集团财务部门处理2报销申请单需附上相关详尽的原始凭证3会计负责审查申请单与原始凭证是否相符，并签章4相关人员根据以上凭证编制记账凭证5出纳人员按照记账凭证支付现金，并盖上“付讫戳记6各会计人员及时进展登记账簿，及数据录入7财务部经理复核原始凭证、记账凭证以及账簿数据8定期向管理层提交费用报告010203040506报销申请单/原始凭证编制记帐凭证出纳支付现金登账/入账财务部经理复核费用报告0708BACK不通过通过四、费用报销流程

23、审批后报销单会计/财务经理管理目标01020第六章销售和应收账款BACK第六章销售和应收账款BACK一、销售策略的控制针对工程进展市场调研物料道具及样板间设计准备客户确定购置现场下定管理目标1产品的定位与公司开展战略一致2广告的投放与产品市场定位相符合关键控制点1工程的方案和实施应该以总体战略为根底制定2工程方案必须得到总经理的同意3广告的投放策略要根据工程的方案来安排和实施4销售经理应及时与销售代表沟通获取意见注释1集团营销中心讨论通过工程建议方案，集团集团总经理应平衡公司开展战略与各工程部之间的需求与现状，协调工程之间的开展2设计院出具规划设计方案3销售部门根据之前的数据制定销售策略、价格

24、策略。广告策略主要由平面广告、媒体组合、客户俱乐部、积分奖励方案等其他活动组合而成4销售部根据客户需求与装修公司沟通，完成样板间设计及装修。0103020405工程公司总经理审批设计院出具规划设计方案销售策略、价格策略制定广告与推广活动开展潜在客户群销售部提供市场月报产品市场定位工程建议报告集团营销总监审批集团总经理审批工程公司总经理审批集团营销总监审批集团集团总经理审批BACK一、销售策略的控制针对工程物料道具及客户确定购置管理目标01二、销售流程控制管理目标1销售流程的制定要与国家法律法规的要求相一致2销售流程的制定要确保交易的平安性3在销售过程中，销售价格及销售策略得到良好的执行关键控制

25、点1总经理及主管副总应对销售流程的制定负责2销售部应关注国家政策的变化，使销售流程符合国家法律法规的要求3相关的审核程序得以执行4电脑系统的使用经过授权，并符合国家的相关政策注释1销售代表与顾客之间进展良好的沟通，使顾客充分了解产品的销售流程，以减少销售过程中出现的摩擦2部门经理，销售主管，销售代表具有适当的授权，各自在价格认可单上签字3定期对交易进展随机抽查评测，以确保销售流程的执行过程不存在偏差4正式合同的格式是由政府制定，公司在网上签订完毕后打印录入房源表房源处于查询状态与房管局网上联机备案020103草签合同顾客审核/销售代表审核销售代表与顾客签订价格认可单销售主管/现场会计审核签署正

26、式合同价格认可单的审核顾客交付首付款/代收费04BACK二、销售流程控制管理目标录入房源表与房管局网上020103草三、销售审核的控制管理目标1销售部门对顾客的订单依据公司的授权标准进展审核2确保与达成的价格在公司产品价格范围之内，以减少价格纠纷3公司产品定价策略得以有效执行4躲避不良客户造成的未来销售风险关键控制点1制定不同级别的销售人员所具有的价格控制权限2价格认可单的批准由销售经理总控3草签合同的内容与价格认可单保持一致注释1特殊的销售状况，如团购价格的审批应由主管副总和总经理进展控制并备案2总经理会同财务部、销售部确定销售价格折扣底线，销售部负责制定价格的浮动幅度，财务部负责审批产品销

27、售价格3价格认可单签订后财务、销售主管在上面签字认可，作为签订合同的依据4严格审核价格认可单上注明的价格、面积、折扣、买受人、房源位置和付款方式等内容，合同内容应与价格认可单相符，认可单一联保存在财务部，一联保存在销售部5销售主管对销售的折扣进展审批，超过销售主管权限的折扣逐级上报到营销经理，主管副总审核01030204销售代表与顾客充分沟通意向价格财务审核金额不批准批准签订价格认可单销售主管审核销售主管/经理审核批准草签意向合同买受人审核销售主管审核现场会计审核房管局上机联网的备案合同相符相符相符05网上签约财务部审核完成合同文本签订BACK三、销售审核的控制管理目标01030204销售代表

28、意向价格财公司需求集团公司需求四、营销定价及调整流程管理目标: 1对工程销售价格进展准确判断2在确保公司销售目标实现的根底上，实现销售利益最大化：关键控制点：1营销部负责新工程销售价格制定和调整。2价格确实定与变更需经过相关决策流程的审核3销售价格的变动要与销售状况和进度相协调注释：1市场目标均价由集团本钱中心确定2工程公司结合目标本钱、市场、阶段战略、资金状况，营销、财务部共同确定，经主管副总和总经理批准后报集团公司决策3目标均价确实定须经集团公司本钱中心、集团财务部、营销中心进展价格会审，后报集团总经理审批。4销售价格的变更可由集团公司营销中心提出，也可以由区域工程公司提出5阶段性定价、销

29、控、提价方案由工程公司营销部负责提出，由营销部负责在销售过程中落实。6楼盘模拟价格表根据目标均价由营销部负责制定7阶段性定价策略包含销售均价和销售率8阶段均价须经过工程公司营销部、财务部、主管副总和总经理的审核。BACK工程本钱及利润表全市房地产状况及趋势区域市场楼盘竞争性楼盘价格客户认筹信息公司品牌及工程品质本钱目标均价市场目标均价工程推广目标均价公司阶段战略现金流状况集团集团总经理审定阶段性定价策略阶段性销控策略阶段性提价节奏营销策略销售策略调整变更实现销售目标销售日报/周报/月报销售主管副总审批总经理审批推广方案销售方案总经理审批价格模拟0102040306050708阶段均价09集团公

30、司进展价格会审工程公司进展价格会审目标均价确定阶段均价确定公司需求四、营销定价及调整流程管理目标: BACK工程本钱及采购和应付账款第七章BACK采购和应付账款第七章BACK一、采购方案的订立及审批工程开场工程部经理草拟采购方案预算部经理财务经理复核主管副总/总经理审批授权的采购方案讨论修改通过预算部执行管理目标1为所有采购行为编制方案，采购方案符合公司的开发进程；2公司的采购方案符合法规3按需采购，使公司的资金得到有方案的运作4采购方案受到现金流以及预算方案的控制，保证公司的现金流量，防止现金流出现短缺关键控制点1工程部门应根据存货情况来订立采购方案2财务部参与编制采购方案，调节资金需求与购

31、货紧迫性之间的关系3采购方案经过适当的复核及管理层审批，才可以进入正式的购货程序4方案的修改都要有相应依据，所有变化的需求都反映在方案的修改中注释 1根据工程合同和存货情况汇总需求量，依据公司规定的方案格式填写 2采购方案应包括：采购的数量、价格、质量要求、供给商选择以及购入进度表 3财务经理负责复核采购是否在预算范围之内，以及对未来现金流的影响，预算部经理复核以保证对工程的本钱控制 4批准后的采购方案送至预算部执行，并送至财务部、工程部存档备查。0102040303通过否决否决采购方案BACK一、采购方案的订立及审批工程开场工程部经理预算部经理主管副总二、供给商的选择填写采购方案单主管副总审

32、批决策供给商010203返回5万以上供给商资格审查编制招标文件开标/评标议标主管副总审批审批定标确定供给商5万以下返回返回管理目标1选择具有合格资质的供给商2供给商的选择符合公司工程的需要关键控制点1应根据采购方案来选择合格的供给商2根据采购金额的大小，选择不同的采购方式，以满足工程的不同需求3采购方案单经过适当的复核及管理层审批，才可以进入正式购货程序4方案的修改都有相应依据，所有变化的需求都制作在方案的修改中注释 1根据工程合同和存货情况汇总需求量，依据公司规定的方案格式填写采购方案单 2对于采购金额小于5万元以下的采购可以采用议标的形式 总经理审批BACK二、供给商的选择填写采购主管副总

33、决策供给商010203返回5三、工程采购合同的签订预算部起草合同相关部门备案/备查管理目标1采购行为由经济合同进展标准保护2合同符合国家法律和法规3合同内容足够详细，保护公司的利益关键控制点1公司建立一套标准的订立采购合同机制，并以书面形式确定2采购合同必须根据公司订立的机制来订立3大额的合同内容经过公司法律参谋的复核，才可以正式签订合同4只有具有授权的人员才能与供给商签订购货合同5签订合同的授权由集团公司董事会决定6采购合同递交相关部门备案如：工程部、预算部、办公室、财务部等7用印需要的文件应该在合同联办单签字前备齐注释1签订合同前，采购工程师与供给商协商，讨论，达成一致2所有合同签订需要律

34、师审批3根据授权额度，50万元以上须报集团公司审批，50万以下在总经理授权范围内，集团公司统一采购不在此范围内4合同副本送交相关部门备查010205与供给商谈判办公室盖章会审04预算部经理审核财务经理审核总经理审核主管副总审核签订正式合同律师审核03集团公司总工/产品中心总监审核集团预算经理/总经济师审核集团公司财务经理审核授权外授权内BACK三、工程采购合同的签订预算部相关部门管理目标010205与供四、付款及入账的控制付款节点采购工程师填付款申请单经理审核财务部经理审核出纳开出支票注销债务会计入账管理目标1付款符合公司的规章制度规定2付款依照合同规定的节点、金额和付款方式进展3保证入账的准

35、确性关键控制点1付款申请需经审批后才能付款2不准签发空白支票3支票及时送交收款人4已经支付的发票应及时标注付款时间等记号，防止重复付款5付款凭证、付款申请等表单需事先连续编号6入账前要由独立人复核正确，复核后签章注释1经办人填写付款申请单2财务部经理复核是否在付款信用期内3批准的付款单交由出纳开具支票，同时应付账款会计作相应的入账010203BACK付款申请单总经理审核主管副总审核四、付款及入账的控制付款节点采购工程师经理财务部经理出纳开出第八章产品研发与设计BACK第八章产品研发与设计BACK一、产品设计流程管理目标1产品的设计与工程的市场定位相一致2产品的设计符合国家的设计标准关键控制点1

36、公司对各相关人员的审批权限进展合理授权2严格产品图纸的审核，确保图纸的质量3关键设计的审核要经过公司严格的审查与评定4公司批准的产品定位策略要严格贯彻注释1工程地质的勘查设计由外部的地质勘探公司进展，并由公司产品中心总监进展审定2产品设计方案是对工程的整体规划，方案的设计审查需要公司相关业务部门参与3根据集团公司对工程公司的授权，最终由集团总经理审批。4施工图审查包括公司内部相关业务部门的审查和政府蓝图审查中心的审查。5设计文件包括纸质文件和电子文件，要及时归档，6施工过程中出现的变更按公司设计变更方法执行 01完善04工程地质勘查报告集团总经理审批产品方案的设计施工图的设计产品中心总监审批工

37、程产品定位策略产品中心总监审核施工实施的监控工程变更的审核或备案05施工图文件的存档、输出公司内部方案审查02完善施工图审查0306图纸会审工程招标答疑BACK产品中心总监审批集团产品中心组织评审一、产品设计流程管理目标01完善04工程地质勘查报告集团总二、签订设计合同的控制产品中心起草合同相关部门备案/备查管理目标1所有经济行为有合同标准和保护2合同符合国家法律和法规3合同内容足够详细，保护公司的利益关键控制点1公司建立一套标准的订立合同机制，并以书面形式确定2合同必须根据公司订立的机制来订立3合同内容经过公司法律参谋的复核，才可以正式签订合同4只有具有授权的人员才能签订合同5签订合同的授权

38、由董事会决定6合同递交相关部门备案注释1根据国家相关法律法规，行业标准及合同范本起草合同及补充协议2所有合同签订需要律师审批010205与设计人谈判办公室盖章会审04产品中心总监审核工程公司总经理审核集团总经济师审核签订正式合同律师审核03集团总经理 审核BACK授权外授权内二、签订设计合同的控制产品中心相关部门管理目标010205与三、设计费付款流程管理目标：1保证图纸质量到达合同的要求2付款符合公司的规章制度3 保证付款的及时性与准确性4保证付款的平安性，防止窜改记录给公司造成损失关键控制点：1 付款前由工程负责人、主管副总对付款进展审查，工程负责人、主管副总、财务经理、集团产品总监、总经

39、理/签字认可前方可以付款2对预付款的办理要及时索要发票。注释：1付款由设计单位根据设计合同要求及图纸交付情况提出申请。2对市政相关设计院根据实际情况可先以付款申请单的形式申请付款，索要发票后再签字冲账。设计单位申请付款工程负责人审查合格0102财务经理复核财务部付款合格设计费付款节点设计单位开具发票BACK合格总经理审批主管副总审核集团产品中心总监审批三、设计费付款流程管理目标：设计单位工程负责人合格0102财第九章BACK工程招标与预算第九章BACK工程招标与预算一、工程招标与预算编制流程管理目标：1招标过程符合国家相关政策2工程工程的本钱控制在预算之内3工程工程的质量符合国家要求和公司质量

40、管理控制要求关键控制点：1招标时选择符合招标条件的单位来投标，在每个标段上选择不低于3家单位投标2妥善保管与招标/投标相关文件3严格按照招标流程选择合格的承包单位4建立保密制度，确保标书在开标之前的保密性注释：1和配套相关的工程如自来水，供电，热力等国家规定的限制不采取招标的形式2按照国家规定，委托具有相应资质的招标公司代理招标3招标权限按集团招标委员会管理制度执行4招标委员会负责招标文件的编制工作，初稿由分工程公司招标委员拟定报集团公司招标委员最终确定；招标文件需委托公司法律参谋进展审核5合同联办，签订正式合同委托招标代理公司初步的资格预审编制招标文件签订施工合同工程设立招标委员会审核选定入

41、选单位/发标相符010203约定日期开标/评标发布招标公告承包商档案资料编制投标预算和标底0405招标答疑复核标底BACK一、工程招标与预算编制流程管理目标：委托招标初步的编制签订工二、工程变更结算与财务决算流程管理目标：1 保障工程付款的合理性2 保证工程变更在以往审核范围内3 控制工程总本钱在预算范围内关键控制点：1 财务决算报告的编制要按照国家有关规定进展，变更结算局部由预算部门进展控制2 财务决算是严格按照签订的合同中工程条款的要求进展，变更局部根据双方的协定价格进展结算注释：1变更的申请可以由不同的部门提出，不同的部门可以提供不同的单据2工程结算按照合同约定进展，发生变更时，施工单位

42、按照甲方要求申报工程签证单，监理公司、工程配套部、工程预算部进展计算审核，达成一致后四方保存工程签证单，作为工程结算的依据3变更减少且施工单位未申报的内容，由监理公司计算申报，经甲方审核后以监理备忘录的形式告知施工单位，直接计入工程结算；工程交付后，汇总达成一致的工程签证单及变更减少内容进展工程结算4财务部对工程进展决算。工程公司总经理审查监理公司审核/计算不合格010203承包单位申报工程签证单承包单位提出变更工程部提出变更设计部提出变更工程部实施财务决算决算报告04BACK预算部审核/计算专业工程师主任工程师审核主管副总审核责令重新申报合格合格不通过不合格变更减少未申报的内容结算报告竣工结

43、算集团本钱中心审核二、工程变更结算与财务决算流程管理目标：工程公司总经理监理公第十章工程建立管理BACK第十章工程建立管理BACK一、设备、材料验收流程材料到场编制入库单现场复核材料设备进场验收表各部门归档管理目标1保证公司设备、材料入库符合公司制度2保证公司工程材料设备的质量关键控制点1材料到场需现场监理审核2原始单据需包括正规的送货单、出厂证明、质量证明、产品品牌说明书等，工程师同时审查是否与相关合同相符3保证每批材料都有相对应的入库单据4入库单据要事先编号，连号使用注释 1由现场工程师检测材料设备质量，并签字 2由工程师复核来料的相关单据，签字复核，其中相关工程师包括监理工程师，采购工程

44、师，专业工程师，主任工程师 3购置的材料直接交与施工单位，现场人员对来料进展登记，编制入库出库单据 4及时把单据送各单位归档备查0102主任工程师审核原始单证/入库单0304通过编制出库单不通过BACK一、设备、材料验收流程材料到场编制入库单现场复核材料设备进场二、施工质量控制监理公司审查质量监理周/月报及附件工程师检查管理目标1保证公司工程按质量目标进展2保证公司工程执行的质量3保证公司管理层对工程的管理和控制关键控制点1公司专业工程师检查各工程质量2外部监理工程师不定期抽查工程质量3政府质量监视部门的质量检查和公司的专项检查相结合4定期核对汇总质量状况，并向上级汇报注释1各工程的工程师和主

45、任工程师在外部监理公司审查后，对工程质量进展审查2外部监理公司对工程质量状况进展专项检查3主任工程师核对工程工程质量，提交工程质量报告4集团产品中心根据上报资料，提出解决方案或质量评估意见5监理公司出具的周/月报附件是指工程奖惩单，奖惩单一式四份，交与工程工程部转发至相关部门，奖罚单可采用监理工程师通知单或工程部工作联系单形式。01020304工程质量报告解决方案工程部经理质量评估意见财务部做付/扣款05办公室归档备查主任工程师审查施工单位质量整改质量整改通知单工程奖惩单工程部工作联系单施工进展BACK二、施工质量控制监理公司监理周/月报工程师管理目标01020三、工程验收流程工程完工主任工程

46、师/五大责任主体初步验收管理目标 保证工程完工验收流程符合法律法规关键控制点1 各环节的验收审查2专业工程师和主任工程师验收后对不合格地方作出修补处理或返工处理意见3验收后出具验收报告，签字盖章4所有工程资料从开工到竣工，都必须归档备查5整理资料以备政府验收审查注释1监理公司首先对工程进展验收2在政府监视验收之前，由主任工程师组织五大责任主体单位进展一次集中核查，出现质量问题及时做相应修改处理3工程部经理组织在政府部门监视下的最后验收，向政府部门提交验收报告，并报公司管理层4整理相关材料在政府部门备案5工程竣工后，移交给业主。6非政府强制监视工程，验收不按此流程执行0102修补处理/返工处理交

47、付政府备案/产权证办理验收报告0304工程部经理/政府部门监视下的验收监理公司验收0605BACK三、工程验收流程工程完工主任工程师管理目标0102修补处理/四、进度款付款流程管理目标：1保证工程质量符合国家标准2保证工程质量到达合同的要求3付款符合公司的规章制度4 保证入账的及时性与准确性5保证入账的平安性，防止人为的变更记录给公司造成损失关键控制点：1 付款前由外部监理公司、工程经理、主管副总、预算部经理、财务部经理、总经理在付款凭证上签字，对付款进展审查2预算部审核付款金额与合同中规定的金额相一致3按授权规定在发票上签字注释：1付款由施工单位在到达付款条件时提出申请或者在工程竣工后做结算

48、付款2根据结算报告填写付款申请3非主体工程合同付款由总经理决策，主体工程付款须报集团公司决策4施工单位出现暂时资金困难时经公司总经理批准可以给予支持，参考?工程管理手册?有关规定执行入账施工单位申请工程师/主任工程师审查财务部经理复核不合格合格0104监理公司审查工程部经理审查预算部审核开具支票工程付款节点施工单位开具发票工程修复合格不合格不合格合格核算书工程部经理审核付款申请单主管副总审核总经理审核0203BACK四、进度款付款流程管理目标：入账施工单位工程师/财务部经理不五、工程结算付款流程施工单位结算资料工程师/主任工程师审查监理公司审查工程经理资料审查预算部经理审核工程竣工结算报告工程

49、结算资料财务部经理结算审核主管副总审核总经理审核集团公司总工/产品中心总监审核授权外01集团预算经理/总经济师审核集团总经理审核管理目标：1标准公司付款业务，防范公司付款过程中的潜在风险2保证工程质量符合国家标准，工程质量到达合同的要求3 保证入账的及时性与准确性4保证入账的平安性，防止人为的变更记录给公司造成损失关键控制点：1 工程必须经过正式的竣工验收，竣工验收资料齐备的情况下，才能进展结算2 结算资料必须由专业工程师、主任工程师、工程经理和预算部审查合格后，方可进展结算工作3付款申请单一经批准后不得作任何修改，如有修改必须按照原来的审批程序报有关授权审批人员补充签字批准4按授权规定在发票

50、上签字注释：1工程竣工后，施工单位在备齐合格结算资料前方可进展结算工作2主体工程结算须经集团公司审批，其他工程结算由工程公司总经理审批3预算部出具的结算报告必须经总经理，方可进展财务结算02入账财务部复核/对账付款BACK授权内五、工程结算付款流程施工单位工程师/监理公司工程经理预算部经六、质保期维护流程管理目标1确保生产权利，维护产品质量关键控制点1开发商委托物业管理公司进展产品售后维保2物业公司按维保文件确认维修范围，建立维保维保费用发生真实记录，并得到施工方认可3财务审查票据合理合法性，程序和理性4工程部认定维保范围正确性注释1房屋建筑工程质量保修协议书2维保期间发生的维保问题统一归口物

51、业公司协调解决3维保期间内发生的非施工质量的问题，或是存在施工质量却非原施工方进展维修的情况下，由物业公司组织人力物力进展维修4由施工质量引起的非施工方进展维修而发生的维保费用从施工方预留的5%质保金中扣除，财务将其划入应收款质保期内维保文件维修费用会审签单物业公司工程部财务部财务结算支付维修费用施工方预留5%质保金总经理审批工程竣工交付0102030404BACK六、质保期维护流程管理目标质保期内维修费用物业公司工程部财务七、质保金支付流程管理目标1履行合同，完善管理2有效管理工程质保金关键控制点1财务对账，确定质保期发生维保费用金额，余下质保金数额2物业公司确认该工程质量完好，可退付质保金

52、3质量维修协议履行完毕，财务关系已清注释1工程质量保证金支付申请表2扣除质保前内发生的应由施工方承担的维保费用财务结算付款总经理审批质保期满施工方申请报告财务部审核数额物业公司审核维修情况财务部经理审批工程部经理审核0102BACK七、质保金支付流程管理目标财务结算总经理质保期满施工方财务部八、工程合同订立流程预算部起草合同相关部门备案/备查管理目标1所有工程都必须订立合同2合同的订立符合国家法律和法规3合同内容应该详尽，能够保护公司的利益关键控制点1建立一套标准的订立合同机制，并以书面形式确定2合同标的超过规定数目必须经过公司法律参谋的复核后，才可以正式签订合同3只有具有授权的人员才能签订合

53、同4签订合同的授权由董事会决定5合同递交相关部门备案如：工程部、预算部、办公室、财务部及集团公司综合中心等7用印需要的文件应该在合同联办单签字前备齐注释1预算部根据招标文件、招标答疑、法律标准、行业标准、投标文件和中标价起草合同2合同会审部门主要有财务部、工程部、预算部，主体工程合同会审须包括集团公司相关部门：产品中心、本钱中心、集团财务部。3所有合同签订需要律师审批4根据授权额度进展审批5合同副本送交相关部门备查，报送集团公司方面审批的合同在签订后均须将副本留存集团公司行政人力资源中心备案010205BACK与施工方谈判办公室盖章会审04预算部经理审核财务经理审核总经理审核主管副总审核签订正

54、式合同律师审核03集团公司总工/产品中心总监审核集团成预算经理总经济师审核集团公司财务部经理审核集团 审核授权内授权外八、工程合同订立流程预算部相关部门管理目标010205BAC第十一章人力资源及行政管理BACK第十一章人力资源及行政管理BACK一、出差流程控制管理目标：1 标准公司出差管理，提高出差管理效率，降低出差管理中的潜在风险2 个人差旅费在公司管理费用控制限额之内并有利于工作的开展和进展3 控制公司差旅总额在合理金额之内4 差旅费的报销符合会计制度规定和公司管理制度的要求关键控制点：1 公司制定详细的出差费用标准2 各部门负责人负责辖控部门出差费用的总控3 各部门定期编制差旅费使用情

55、况表4管理层总结以往经历制定各部门年度出差费用总控金额5集团财务部只有在审核授权人员签字后，方可办理付款手续注释：1出差申请单应有详细的出差地点，工作任务和出差时间2财务管理中心财务部经理负责审核出差费用是否在预算范围之内3大额备用金应采用支票形式或银行卡4各部门的差旅费使用报告交管理层进展审阅领取备用金车票及发票等业务需求部门负责人审批集团财务部复核0102出差申请单综合中心经理审批集团总经理审批审核报销入账差旅费使用报告0304BACK一、出差流程控制管理目标：领取备用金车票及发票等业务需求部门二、印章管理流程管理目标1保证公司印章管理和使用的平安性2公司用印的流程符合公司制度3保证公司合

56、同用印及时与平安关键控制点1用印要经严格审批2保管印章人员要严格按制度使用印章3用印的审批权限要明确注释1一般用印由使用人填写用印申请单2申请人持有效的合同联办单，即经过授权审批后的合同联办单。部门负责人审核用印部门负责人审核合同联办单集团总经理审批用印申请单集团总经理审核01用印用印申请单存档合同存档02BACK二、印章管理流程管理目标部门负责人用印合同联办单集团总经理用三、档案管理流程档案借阅申请表借阅需求部门负责人批准综合中心经理审批存档部门负责人审批档案管理员检索档案借阅续借/按期归档阅档催还单归档归档登记表010203管理目标1确保公司历史沿革资料的完好性 2充分、合理、高效地使用各种档案资料 3全面标准档案管理关键控制点1所有档案借阅须得到综合中心经理审批 2借阅档案须及时归还，如未及