二手房中介培训之商圈调查课件

1、信华*世纪宏图不动产 商 圈 调 查新人成长训练真正的挑战从现在开始！你们准备好了吗？目录一、商圈调查的概念、目的和意义 二、商圈调查的流程三、商圈调查的方式与途径四、商圈调查前的准备五、商圈调查的内容六、商圈调查的安排七、考核方法一、商圈调查的概念、目的和意义 经纪人的定义 经纪人的十大意识 商圈的定义 商圈调查能为你带来什么 商圈调查的目标 商圈的分类一、商圈调查的概念、目的和意义房地产经纪人指在房地产交易中从事居间、代 理等经纪活动的人员。 House Agent 指沟通房地产卖方与买方之间 联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人， 联系人，中间人，经理人或介绍人。经纪人的定义服务是为

2、别人的利益或为某种事业而工作，是 满足别人期望和需求的行动、过程及结果。 服务意识是指在与客户交往中所体现的提供热 情、周到、主动的服务的欲望和意识。即自觉 主动做好服务工作的一种观念和愿望，它发自 服务人员的内心。 服务意识咨询师是为客户给予专业公正忠告和提供全面 的、有竞争力的客观公正的服务的人。 韦氏大辞典咨询顾问是技术和管理的复合型人才，优秀的 咨询顾问实际上就是行业资深专家。 咨询顾问就是一个沟通的工作，沟通就是关键。顾问意识主动意识消极被动的人总是在等待命运的安排或贵人相助。对一件事情，他们总认为是事情找上他们，而自己无法主导或推动事情的进展。 积极主动的人对自己总是有一份责任感，

3、认为命运操纵在自己的手里，自己可以主导事情的发生和发展。 自律意识自律顾名思义就是自我约束和遵守纪律。规避问题和逃避痛苦的趋向，是人类心理疾病 的根源。所谓自律，就是以积极主动的态度， 去解决人生痛苦的主要原则。 速度意识速度意识首先是指竞争意识。竞争就是两个或 两个以上的企业在特定的市场上通过提供同类 或类似的商品或服务，为争夺市场地位或顾客 而作的较量，并产生优胜劣汰的结果。21世纪是信息时代，环境的变化要求组织发现 新的商业模式、采用新的战略、新的管理模式。 这些模式所面临的问题是，时间压力越来越大， 要求我们更加强化效率、速度和时间管理。 行业感知意识感知就是客观事物通过感觉器官在人脑

4、中的直 接反映。感搜集行业信息，吸收行业气息，建立起 对行业初步印象。知通过学习、实践、总结和提高的不断循 环过程，在熟练掌握行业技术的基础上， 逐步把握行业的内在规律和发展脉络。职业道德意识职业道德是指从事一定职业的人在工作和劳动 过程中所应遵循的特定的职业行为规范。它是 一般社会道德在职业生活中的具体表现。经纪人从事经纪活动，应当遵守国家法律法规， 遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。 商圈的定义零售学用语，现在商业物业开发也借用该词 汇，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内 达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所 处的最远距离为半径，划定的一系列的圆形 或方形区域。在房地产经纪行业，商圈

5、是作为单店经纪人 的日常活动范围以及其房源、客源主要产出 的范围。商圈调查能为你带来什么？帮助新入职伙伴获得初步的行业感知。提高社区活动影响力，迅速的建立专业形象。在今后和客户确认价格的过程中取得主导地位。商圈调查能为你带来什么？售后服务过程中，使无形的服务有形化，并使 服务得到增值，并为日后取得推荐业务打下良 好的基础。对商圈内竞争对手的了解，做到知己知彼。对商业计划的制定过程中的数据收集设定有积 极的作用。商圈调查的目标了解地区居民的人口特征、社会经济的变量及 生活形态等。确定区域内楼盘名称、位置、结构。了解商圈内配套设施状况(学校、医院、交通)。分析商圈内同性质的竞争对手。指出商圈内障碍

6、。其他因素。 商圈的分类主商圈：根据市场情况、公司战略及自身特点而做 出的主要服务区域和服务对象的定位。（70%-80%） 次商圈：在主商圈的经营过程中所衍生出来的，为 主商圈的经营起到辅助和配合作用的服务区域和服 务对象。（15-20%）边缘商圈：市场上所存在的其他服务区域和服务对象。二、商圈调查的流程确定商圈实地观测收集资料绘制简图撰写报告四、商圈调查前的准备了解所调查商圈的范围、主要街道及主要社区， 并绘制简图。熟悉并准备好商圈调查的目标和内容，以及将要 填写的表格。根据导师安排的计划对每天的调查量做出安排。准备好纸张、铅笔、交通工具。 五、商圈调查的内容社区内房屋套数房屋产权状况楼盘外

7、围状况该区域房屋价格社区的发展规划社区人口小区物业其他（学校、商店、饭店、药店、医院等分布表）六、商圈调查的安排新经纪人根据商圈内的街道划分完成社区楼盘调查与商圈配套设施统计，并在每日下班前向导师展示、描绘、分析各楼盘差异、卖点、针对人群以及总体特征。六、商圈调查的安排将商圈调查的结果加以整理归档，补缺补差！最后进行商圈考核，结果分析。七.考核方法商圈报告填写情况（占比30%）。挑选一个代表性的楼盘，从区位、环境、分布、 价格、特征等几个方面进行详细介绍 （占比 30%）。考官选三个楼盘进行提问（占比15%）。将整个商圈从交通、楼盘分布、竞争者、配套 等方面进行系统介绍（占比25%）。庐山南路

8、餐饮特色街商圈庐山南路餐饮特色街商圈庐山南路餐饮特色商圈/名湖广场/沃尔玛新湖柴桑春天入住业主深度访谈/访谈对象新湖柴桑春天入住业主深度访谈/对象特点消费能力：属于九江市，收入比较高、消费能力、层次较高的一部分人群；职业特点：政府机关工作人员、企业主、公司高层、教师、个体户等；家庭结构：以三口之家为主，部分为二人世界和少量三代同堂；购房目的：改善居住条件（对生活品质追求相对较高）在九江来说，整体文化素质比较高；工作收入来源比较稳定，多从事政府机关、事业单位和私营业主；对社会事务参与性强，有较强的分析判断能力，有较强的影响力；对生活品质追求较高，容易接受先进理念；消费的品牌意思强；新湖柴桑春天入住业主深度访谈本小区日常生活不方便之处：日常购物：购买日常生活必须品有一定局限性，在应急的时候会在小区内小超市买点；平时购买生活用品最多的是去市区的联盛超市、沃尔玛超市及其他商场；来客招待：招待来客得去较远的市区中心的餐厅或酒楼； 来客的住宿无法在小区周边解决，得去市区；医疗服务：平时就医、买药得去市区解决；