物业工程部维修管理制度范本

1、物业工程部维修管理制度(含水电)维修班工具具使用管管理办法法、维修修电工岗岗位职责责、值班班电工岗岗位职责责维修班工具具使用管管理办法法维修班班工具使使用管理理办法 为贯彻彻执行公公司物品品妥善保保管，合合理使用用，有效效控制的的方针，特特制定本本办法。维修班工程程维修使使用工具具分为：共用工工具与私私用工具具。所谓谓共用工工具是指指较大件件工具（如如切割机机、电焊焊机、台台钳、电电钻之类类）私用用工具是是指发放放给个人人的小件件常用维维修工具具。共用工具使使用管理理：1. 共用用工具由由值班人人员保管管，只允允许公司司内部使使用，不不得以个个人名义义转借他他人使用用，如有有特别情情况须由由主

2、管以以上人员员同意，方方能借出出。2. 当值值班人员员下班时时，须在在交接班班记录表表上注明明工具使使用情况况，并由由接班人人员清点点检查工工具使用用情况确确认后签签收。3. 所有有使用工工具的人人必须爱爱惜工具具，遵守守谁损坏坏谁赔偿偿的原则则，由值值班人员员监督。私用工具使使用管理理1. 发放放给个人人的工具具由个人人妥善保保管，并并由个人人在工具具领用表表上签收收，离职职时交还还给公司司。2. 个人人所领取取的工具具，自己己必须爱爱惜，人人为损坏坏由个人人赔偿。3. 个人人所领工工具属常常规性磨磨损折旧旧，日久久不能使使用的，可可申请换换取新的的工具，但但必须提提供旧件件。维修电工岗岗位

3、职责责1. 严格遵遵守公司司各项规规章制度度，服从从领导安安排，除除完成日日常维修修任务外外，有计计划地承承担其它它工作任任务。2. 努力力学习技技术，熟熟练掌握握大厦强强弱电设设备，工工作原理理及实操操作与维维修保养养。3. 执行行所管辖辖设备检检修计划划，按时时按量完完成，并并填好记记录表。4. 积极极配合值值班电工工工作，出出现故障障时无条条件迅速速返回机机房配合合工作。5. 严格格执行设设备管理理制度，做做好交接接班工作作。6. 交班班时发生生故障，上上班必须须协同下下班工作作，排除除故障后后才能离离去。7. 维修修人员外外出巡查查或维修修，必须须随身携携带对讲讲机，随随时随地地与部门

4、门人员保保持联系系。 8. 在巡巡查过程程中，发发现不正正常现象象，应及及时进行行处理，处处理不了了的应做做好记录录，不得得隐瞒故故障现象象。9. 做好好值班室室清洁工工作，填填好工作作记录表表。10. 完完成领导导交办的的其它工工作。值班电工岗岗位职责责1. 严格遵遵守公司司各项规规章制度度。2. 努力力学习技技术，熟熟练掌握握本大厦厦供电供供水方式式，线路路管道走走向反设设备的原原理，技技术性能能及实操操作。3. 努力力做好设设备保养养维修工工作，做做好防小小动物工工作，确确保安全全运行。 4. 坚守守岗位，定定时巡视视配电设设备，密密切监视视各仪表表工作情情况，准准确抄录录各项数数据并填

5、填好设备备运行记记录表。5. 对来来人来电电报修应应及时进进行登记记，并处处理。6. 发生生事故时时，值班班人员应应保持头头脑清醒醒，按照照操作规规程及时时排除故故障。7. 事故故未排除除不许进进行交接接班，应应上下两两班协同同工作，直直至排除除故障。一一般性的的故障，应应交待清清楚并做做好记录录。8. 按规规定时间间做好机机房与走走道清洁洁工作。9. 完成成上级交交办的其其它工作作。配电房管理理规定/配电房房安全操操作规程程1. 配电电房是大大厦供电电系统的的关键部部位，应应设专职职电工对对其实行行24小小时运行行值班，未未经主管管人员以以上许可可，非工工作人员员不准入入内。 2. 值班班是

6、必须须持证上上岗，熟熟悉配电电设备状状况，操操作方法法和安全全注意事事项。3. 值班班员必须须密切注注意电压压表、电电流表、功功率因数数表的指指示情况况，严禁禁变压器器、空气气开关超超载运行行。4. 配电电房设备备的倒闸闸操作由由值班员员单独进进行，其其他在场场人员只只作监护护，不得得插手，严严禁两人人同时进进行，以以免发生生错误。5. 因故故停电，应应提前一一天向使使用用户户发生停停电通知知，对突突发性停停电事故故，应通通过电话话、口头头通知或或广播向向用户作作出解释释。6. 保持持配电房房消防设设备完好好齐备，保保证应急急灯在停停电状态态下能正正常启用用。7. 严禁禁在配电电房内私私拉乱接

7、接，随意意改变供供电运行行方式。8. 配电电房内严严禁堆放放其它杂杂物。配电房安全全操作规规程1. 严格格执行“操操作票制制度”事事故处理理及单一一刀闸拉拉合时，可可以用操操作票。2. 操作作人和监监护人应应根据模模拟图板板或主结结线对所所填操作作票是否否正确，并并经有关关人员审审核签名名。3. 操作作时必须须按操作作顺序进进行操作作，每操操作一项项做一个个记号，全全部操作作完成后后进行复复查。 4. 下列列项目列列操作票票 A. 应拉拉合的开开关和刀刀闸位置置B. 检查查接地线线是否拆拆除C. 检查查负荷分分配D. 装拆拆接地线线E. 安装装或拆除除控制器器路线或或电压反反感器回回路保险险F

8、. 一切切换顺路路和检查查是否确确无电压压等操作作，应检检查操作作电源是是否正常常供给5. 操作作发生疑疑问，应应立即停停止，并并向有关关人员汇汇报弄清清问题后后再进行行操作，不不准擅自自更改操操作票，严严禁酒后后值班操操作。6. 运行行中电容容开关跳跳闸时，应应退出运运行，经经检查确确认无异异常后，方方可试送送。7. 重要要回路跳跳闸时且且伴随较较大冲击击时，允允许不检检查再强强送一次次，不成成功时，严严禁再次次合用，带带有重合合闸且无无伴随较较大冲击击时，允允许不检检查再强强送一次次，不成成功，严严禁再次次合闸，带带有重合合闸保护护的，应应及时检检明原因因，报告告上级。8. 遥测测电容或或

9、电缆时时前后应应充分放放电。9. 变压压器预备备信号动动作时，应应及时检检明原因因报告上上级。10. 操操作电压压反感器器前，应应考虑相相应的失失压保护护和计置置装置等等。11. 正正常情况况下发电电机应处处于自投投状态，清清洁发电电机及附附属设备备时，应应将功能能选择开开关切断断，工作作完毕后后，恢复复正常。12. 有有高压接接地现象象或雷雨雨天检修修电气设设备时，必必须穿绝绝缘鞋，雷雷雨天气气禁止倒倒闸操作作，巡视视电气设设备不得得靠近避避雷器。13. 变变压器应应保护跳跳闸后（速速断、差差动、油油浸式变变压器，还还有重瓦瓦斯）应应退出检检查。14. 倒倒闸操作作顺序：停电：负荷荷侧断漏漏

10、器负荷荷侧刀闸闸母线侧侧刀闸。送电与之操操作顺序序相反15. 电电气设备备停电后后，即使使是停电电，在未未拉开有有关刀闸闸和做好好安全措措施前，不不得触及及设备与与栅栏，以以防突然然来电。16. 变变压设备备发生接接地时，室室内不得得接近故故障点44m，室室外不得得接近故故障点88m，且且应穿戴戴相应电电压等级级的绝缘缘靴和绝绝缘手套套。17. 巡巡视配电电装置，进进出变压压室，应应随手将将门锁好好，无关关人员未未经批准准不得进进入设备备房。工程部岗位位职责和和考核细细则工程部是实实施楼宇宇设备、设设施正常常运行的的职能部部门。工工程部管管理具有有严密的的科学性性和较高高的技术术性，它它是为业

11、业主（用用户）创创造安全全、文明明、舒适适、方便便的工作作环境和和生活环环境的基基本保障障和坚强强后盾，是是反映楼楼宇服务务水准、良良好形象象和社会会声誉的的重要标标志。主主要职责责范围是是：负责楼宇供供（配）电电系统、电电讯系统统、电梯梯系统、给给排水系系统、空空调系统统的运行行管理，维维护保养养和故障障检修。 2、负负责楼宇宇公共设设施、设设备的维维修保养养。 3、负负责用户户二次装装修的审审批、监监管。 4、负负责对用用户室内内设施、设设备提供供有偿维维修服务务。 5、负责楼楼宇外判判工程的的监管工工作。 一、工工程部各各工作岗岗位职责责 （一）工工程部经经理岗位位职责 1、在在总经理理

12、的领导导下，全全面负责责工程部部的各项项工作。 2、负负责组织织开展楼楼宇工程程设备的的维修、养养护、运运行、管管理。 3、负负责制定定工程部部管理制制度和设设备操作作程序。 44、负责责制定培培训计划划，定期期开展对对本部门门员工的的业务培培训。 5、负负责监督督、检查查、指导导本部门门员工工工作，定定期对本本部门各各岗位进进行考核核。 6、负负责洽谈谈、评估估、监督督工程的的外包项项目，组组织对外外包工程程的质量量验收。 7、负负责审核核用户的的室内装装修。 （二）系系统工程程师岗位位职责 1、在在部门经经理的领领导下，管管理本系系统的员员工和所所辖设备备。 2、制制定并监监督执行行本系统

13、统的设备备定期保保养规定定和技改改项目方方案。 33、制定定本系统统员工的的安全教教育和业业务培训训计划。 4、填填写本系系统的操操作要求求和工作作指令。 55、提出出本系统统的备仓仓计划，协协助采购购专用性性较强的的工具和和零件。 66、负责责本系统统的外判判项目（含含外判工工程、代代维工程程以及仪仪器、仪仪表、工工具送检检）的洽洽谈审定定，监督督并验收收施工。 7、负负责与相相关业务务主管部部门进行行业务联联系。 88、负责责本系统统各类图图纸和资资料的收收集、分分类。 99、负责责室内二二次装修修的初审审。 （三三）班组组长岗位位职责 1、在在系统工工程师的的领导下下，对所所辖设备备及员

14、工工进行管管理。 (*(XNAAt 22、安排排执行所所辖设备备的定期期保养规规定及参参与执行行有关的的技改项项目。 33、监督督执行部部门的工工作指令令。 4、负负责跟进进工程单单的作业业情况。 5、定定期组织织所辖员员工进行行技术和和安全生生产等业业务知识识交流。 66、做好好本班组组的技术术档案、维维修保养养记录和和交接班班记录等等原始记记录。 7、负负责监督督、跟进进相关外外判工程程的进展展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 （四）技工岗位职责 : 1、在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养和维修。 2、按照照工作指指令和有有关规程程进行下下列工作

15、作： 对设备备实施常常规保养养和维修修。 监管设设备的运运行。 为用户户提供维维修、安安装服务务。 填写好好各种原原始记录录。 3、参参加公司司内部组组织的有有关学习习和培训训。 （五五）文员员岗位职职责 1、在在部门经经理的直直接领导导下，负负责处理理本部门门的日常常事务。 22、负责责部门工工作会议议的记录录整理。 33、负责责打印、收收集、整整理工程程部的文文件。 44、负责责工程档档案、资资料、图图纸的管管理工作作。 55、负责责查核工工程部员员工每月月的出勤勤情况，汇汇总上报报。 6、负负责每月月统计发发放工程程部员工工的各项项劳保福福利用品品。 7、负负责接待待用户、来来访人员员的

16、咨询询、投诉诉等。 二、设设备管理理班组工工作范围围 （一）强强电组： 11、负责责高低压压配电房房、高压压电房、发发电机房房、冷冻冻机房、电电梯机房房、楼层层配电房房及冷却却塔的日日常运行行、维修修和保养养。 2、负负责非办办公时间间楼宇所所有设备备的应急急维修。 3、负负责楼宇宇公共照照明、室室外照明明灯具的的启、停停。 （二二）弱电电组： 1、负负责楼宇宇内工作作电压336V以以下的弱弱电系统统的日常常运行、维维修、保保养。 22、负责责楼宇电电话、闭闭路电视视、宽带带网等专专线的开开通与维维修。 33、负责责室外弱弱电设备备的维修修。 （三）维维修组： 1、负负责公共共区域供供水系统统

17、、供电电系统、楼楼宇设备备层设备备的日常常巡查、运运行、维维修和保保养。 22、负责责业主单单元水电电及自用用设备的的入室维维修服务务。 3、负负责公共共区域设设施设备备的巡查查、维修修。 4、负负责消防防设备的的巡查、维维修、保保养。 三三、工程程部各班班组工作作细则 （一一）强电电组工作作细则 1、每每班每小小时一次次巡查高高压室； 22、每班班每小时时一次巡巡查低压压室； 3、每每班每小小时一次次巡查发发电机房房； 4、每每班每小小时一次次巡查变变压室； 55、每班班每小时时一次巡巡查冷冻冻机房和和控制室室； 6、每每班一次次巡查电电梯机房房； 7、每每月一次次巡查楼楼层配电电房，并并负

18、责有有关设备备大的保保养； 88、每班班一次巡巡查冷却却塔； 99、每班班按时间间表启停停室外、公公共区域域照明、电电梯及空空调； 10、负负责非办办公时间间的紧急急维修； 11、负负责供配配电中心心、冷冻冻机房、控控制室各各类设备备的保养养及所属属设备的的检修； 12、保保持供配配电中心心、冷冻冻机房及及控制室室环境清清洁，每每天打扫扫一次；各配电电箱、电电柜表面面每天清清洁一次次； 133、每班班一次防防火安全全检查； 14、每每月一次次发电机机试运行行。 （二）弱弱电组工工作细则则 1、负负责楼宇宇客户直直线电话话、专线线的开通通及维修修； 22、每班班巡查消消防监控控中心设设备一次次；

19、 3、负负责楼宇宇公共区区域工作作电压336V以以下设备备的维修修和保养养； 4、负负责为客客户室内内工作电电压366V以下下设备提提供有偿偿维修服服务； 55、每班班一次防防火安全全检查； 6、每周周一次按按责任范范围巡查查责任设设备； 77、每天天清洁一一次工作作区域内内环境卫卫生。 （三三）维修修组工作作细则 1、每每天二次次巡查水水泵房，并并负责室室内设备备的维修修；泵体体、地面面每周清清洁一次次；控制制室柜内内每月一一次清洁洁除尘。 22、每天天二次巡巡查排污污泵，并并负责设设备维修修；每月月一次清清洁控制制柜灰尘尘。 3、每每天二次次巡查泵泵房，并并负责室室内设备备维修；每周一一次

20、清洁洁地面、设设备表面面。 4、每每二周一一次巡查查消防水水泵房，每每周一次次清洁地地面、设设备表面面。 5、设设备责任任人每周周一次巡巡查责任任设备；每月一一次清洁洁责任设设备及周周围环境境卫生。 66、每周周二次巡巡查公共共区域供供电、供供水系统统，并负负责维修修。 7、负负责楼宇宇公共设设施的维维修整改改。 8、每每天一次次巡查辖辖区内是是否有火火灾隐患患。 9、每每周一次次巡查公公共区域域空调器器，并负负责维修修。 100、为客客户室内内设备提提供有偿偿服务。二次供水管管理规程程10 目的 保证大大厦二次次供水水水质符合合卫生检检验标准准，保障障用户身身体健康康。220 适用用范围 适

21、用于于各管理理处二次次供水的的管理。300 职职责331 管理理处负责责制订年年度水池池（箱）清清洗及消消毒计划划，并监监督实施施。 33 管理处处给排水水管理员员负责水水池（箱箱）的管管理，水水池（箱箱）的清清洗、消消毒及水水样抽取取和送检检工作由由水处理理公司负负责进行行，工程程部负责责监管。344 管管理处管管理员负负责出停停水告示示，并通通知业主主。 400 工工作规程程41 二次供供水管理理的要求求 4411 二次次供水由由指定的的给排水水管理员员负责管管理。4112 给给排水管管理员负负责水池池（箱）的的管理工工作，要要求每个个水池（箱箱）结构构完整，加加盖、加加锁，水水口干净净，

22、并申申办二次次供水卫卫生合格格证。4113 新新建、扩扩建和改改建二次次供水设设施，须须经供水水管理机机构和卫卫生防疫疫站认可可。42 年度水水池（箱箱）清洗洗及消毒毒计划实实施前224小时时出停水水告示，通通知大厦厦用户。 444 放放水为确确保用户户的正常常供水，放放水工作作必须提提前到清清洗、消消毒水池池（箱）的的前3小小时进行行，并记记录开始始放水时时间和结结束放水水时间。455 二二次供水水清洗、消消毒4451 工具具、用具具的准备备：工作作服、扫扫把、尼尼龙刷、铁铁铲、消消毒药物物、安全全照明灯灯具、水水泵、鼓鼓风机、口口罩、眼眼镜等。4552 安安全须知知45221 电源：水池内

23、内作业电电源要用用隔离变变压器变变为366V以下下安全电电压作为为工作照照明，最最好用手手电、应应急灯，三三相水泵泵要装有有漏电开开头。45522 缺缺氧；有有些水池池长期封封闭，空空气流通通差，可可在水箱箱口处连连接鼓风风机吹风风，约33小时通通风时间间，然后后选用如如下试验验：把燃燃着的蜡蜡烛放入入水池，如如不熄灭灭说明水水池内不不缺氧。否否则须继继续通风风直到没没问题为为止。45523 注注意事项项：在清清洗水箱箱的过程程中，消消毒人员员须带护护眼镜、口口罩，如如在水箱箱内感到到身体不不适，产产生头晕晕、眼睛睛酸痛、心心闷、气气紧，要要马上离离开水池池，用清清水冲洗洗眼睛，呼呼吸新鲜鲜空

24、气即即可恢复复。4453 除杂杂物和清清池时，先先用铁铲铲铲出池池内泥砂砂及各种种沉积物物，然后后用扫把把或尼龙龙刷从水水池（箱箱）的顶顶部四周墙墙壁水池（箱箱）底顺顺序，依依次反复复刷洗。刷刷洗完毕毕用水整整体冲洗洗一遍，排排出污水水。4454 消毒毒45441 用11100的的灭菌净净（一般般为漂白白精粉）水水溶液进进行消毒毒，用扫扫把或尼尼龙刷依依次反复复刷洗消消毒，并并将水池池（箱）盖盖好，封封闭半小小时后排排出消毒毒水。45542水池池（内）注注入适量量自来水水，用清清水将上上述位置置反复清清洗，冲冲洗出消消毒药水水。4555 注水：在清洗洗工作彻彻底完成成后，开开闸向水水池（箱箱）

25、注水水，达到到标定的的水位高高度，并并加盖加加锁。 取样送送检4461 水样样抽取及及送检工工作由水水处理公公司完成成。4462 水样样抽取地地点应从从底层水水池和顶顶层水箱箱抽样二二支。4663 盛盛放水样样的容器器为经消消毒处理理的取样样瓶，盛盛容量为为5000毫升的的水，并并在瓶外外贴上送送样单位位及送样样日期。 4644 在取水水样的的的当天应应工程部部安排将将水样送送至卫生生防疫站站受检，并并负责取取回卫卫生检测测结果报报告单。4665 如如卫生生检测结结果报告告单结结果为不不合格时时，应重重新取样样化验，如如再不合合格应安安排重新新清洗和和消毒水水池（箱箱），必必要时请请卫生防防疫

26、部门门派人监监督全过过程，直直至检测测合格为为止。447 记录录和报告告 4771 管管理处给给排水管管理员负负责记录录清洗、消消毒水池池（箱）的的全过程程，并经经机电主主管审核核，管理理处经理理签字后后，交资资料员存存档。 4772 卫卫生防疫疫站的卫卫生检测测结果报报告单由由管理处处资料室室存档。50 相关文件和记录a）生活饮用水二次供水设施管理制度（附后）b）水池（箱）清洗消毒记录表工程值班管管理规定定为了保证工工程部的的人员调调动、车车辆安排排及时，提提高工作作效率，确确保各管管理处房房屋设施施、设备备的维修修保养工工作及时时、有序序地开展展，能在在紧急情情况下及及时组织织人员迅迅速赶

27、赴赴现场，排排除故障障，特制制定本规规定。1、 工工程部员员工必须须配备必必要的通通讯工具具，任何何时候必必须保证证通讯工工具的畅畅通。 2、 总总值班室室设在公公司工程程部，由由工程部部管理组组负责安安排值班班人员，实实行244小时值值班；3、 值值班人员员应坚守守岗位，做做好设备备故障情情况的登登记和各各管理处处的报修修情况登登记，以以及本部部门维修修人员的的跟踪记记录。4、 根根据相关关记录，分分清轻重重缓急，合合理安排排人员、机机具、材材料、车车辆，并并组织实实施。5、 未未能得到到及时处处理的报报修项目目，应及及时反馈馈信息给给主管、工工程部经经理，以以便依照照相关批批示安排排人员抢

28、抢修。6、 遇遇突发性性事故应应及时跟跟总值班班室人员员取得联联系，总总值班室室人员应应迅速向向经理和和主管汇汇报，以以便及时时组织抢抢修，维维修人员员接到指指令后，应应以最快快的速度度赶赴现现场处理理事故，使使损失减减至最小小。工程部运作作程序10 目的： 为了工工程部的的工作开开展有序序、高效效，确保保房屋、机机电设备备、设施施正常运运行，维维修保养养及时。200 范范围： 221 工工程部的的日常管管理工作作，房屋屋修缮及及公共设设施、设设备的维维修保养养。 222 管管理处负负责房屋屋、公共共设施、设设备日常常巡查和和住户设设施的维维修330 运作作程序： 31 管理组组的运作作程序：

29、 3111 根根据总值值班室的的报告，合合理调配配维修人人员、机机具、材材料、车车辆，进进行房屋屋修缮及及公共设设施、设设备的维维修保养养。3312 根据据房屋及及公共设设施、设设备状况况编制维维修保养养计划和和相应的的材料、机机具计划划，报经经理及主主管领导导批准后后，组织织实施。3113 负负责相关关的法律律、法规规和文件件、技术术资料的的收集、整整理、归归档、保保存和发发放工作作。3144 发生紧紧急情况况时，根根据主管管、经理理的指示示，迅速速组织人人员、车车辆和物物资进行行抢修工工作，并并及时跟跟踪相关关情况，并并做好记记录 3115 负负责维修修保养工工作的质质量检查查和员工工的培

30、训训考核。322 总总值班室室的运作作程序： 3211 总值班班室由管管理组负负责管理理安排人人员值班班，保证证24小小时有人人接听电电话。3322 负责责记录各各管理处处的报修修和维修修组的维维修保养养情况，并并向管理理组转报报。3233 负责记记录各部部室、管管理处的的求援电电话，并并向管理理组报告告。 3224 发发生紧急急情况时时，根据据经理和和管理组组的指示示下达通通知，调调动人员员、车辆辆、物资资，保证证通信畅畅通。并并及时跟跟踪相关关情况，并并做好记记录。 33 房屋屋修缮组组、机电电维修组组的运作作程序： 3331 对对于管理理处不能能完成的的房屋修修缮及公公共设施施、设备备的

31、维修修保养，经经管理处处报修，由由工程部部房屋修修缮组、维维修组负负责，各各管理处处运行组组配合，共共同完成成。3332 工程程部房屋屋修缮组组、维修修组负责责按管理理组编制制的维修修保养计计划对房房屋、设设施、设设备进行行维修保保养，发发现问题题及时处处理。3333 维维修组人人员应长长驻总部部，保持持通信224小时时畅通，接接到突发发事故的的报告后后，应迅迅速集中中，赶赴赴现场进进行抢修修。3334 维修修组人员员下班后后离开驻驻地应向向组长报报告去向向，以便便紧急情情况下能能及时调调度。344 工工程部经经理负责责全面管管理工作作以及对对外协调调联系，每每月组织织相关人人员对房房屋及机机

32、电设备备、设施施进行一一次全面面的巡视视检查。在在房屋、公公共设施施、设备备的维修修保养时时，应参参见机机电设备备管理工工作手册册、房房屋及公公共场地地管理工工作手册册等相相关规定定和相关关程序的的要求。工程部职责责1、 认认真贯彻彻执行国国家和地地方有关关工程、设设备管理理的法规规和政策策及公司司制定的的机电电设备管管理工作作手册，执执行公司司的有关关规章制制度，确确保房屋屋、设施施、设备备处于安安全、良良好的运运行状态态。22、 负责责对公司司所辖房房屋设施施、设备备进行维维修保养养,33、 制订订公司各各管理处处大型设设备、设设施的中中修、大大修计划划，并组组织实施施。4、 熟悉公公司各

33、管管理处的的通讯、自自控、智智能化、电电梯、发发电机、供供配电、给给排水、通通风、空空调、建建筑结构构（含房房屋装修修）等方方面的设设备、设设施安装装及运行行情况，为为各管理理处设备备管理工工作提供供有力的的技术支支持，并并负责大大型设备备、设施施的更新新改造工工作。 5、 组组织抢修修公司各各管理处处重大设设备、设设施的突突发故障障，使之之尽快恢恢复正常常运行，并并为事后后分析故故障原因因、总结结经验教教训提供供技术意意见。6、 负负责工程程施工合合同、预预算编制制、审核核，为公公司领导导决策提提供可靠靠依据。7、 负负责与水水、电、燃燃气、电电话、电电视等单单位保持持良好的的协作关关系，协

34、协助各管管理处进进行相关关业务的的联系及及经济运运行方案案的制订订，降低低管理成成本。8、 参参与各管管理处房房屋二次次装修工工程的审审核；参参与公司司分包工工程的施施工监理理及工程程验收。 99、 配合合相关部部门做好好新接物物业的接接管验收收。110、 负负责组织织对公司司所辖物物业各种种工程技技术资料料、设备备说明书书、维修修保养记记录的收收集、整整理、存存档、建建立基础础设施与与设备台台帐； 111、 负责责公司设设施、设设备维修修材料及及备品备备件的采采购、贮贮存、发发放的管管理工作作； 112、 协协助公司司办公室室进行工工程人员员的招聘聘及工程程人员的的岗位培培训工作作，提高高工

35、程人人员的业业务素质质。133、 完成成公司安安排的其其他各项项任务。机电设备的的维修保保养与更更新改造造1、设备的的维护保保养 设备备在使用用过程中中会产生生污染、松松动、泄泄漏、堵堵塞、磨磨损、振振动、发发热、压压力异常常等各种种故障，影影响设备备正常使使用，严严重时会会酿成事事故。因因此应经经常对使使用的设设备加以以检查、保保养和调调正，随随时改善善设备的的技术状状态，防防患于未未然。 （11）维护护保养的的方式： 主要方方式有：清洁、紧紧固、润润滑、调调正、防防腐、防防冻及外外观表面面检查；对长期期运行的的设备要要巡视检检查、定定期切换换、轮流流使用，进进行强制制保养。清洁：大气中中的

36、灰尘尘进入设设备内，会会加快设设备的磨磨损和局局部的堵堵塞，还还会造成成润滑剂剂的恶化化和设备备的锈蚀蚀，促使使设备的的技术性性能下降降，噪声声增加，所所以设备备的清洁洁工作看看似简单单，是维维护保养养的一种种主要方方式。紧固：设备运运转达相相当一段段时间后后，因多多次启停停和运行行时的振振动，地地脚螺栓栓和其他他连接部部分的紧紧固件可可能会发发生松动动，导致致更大的的振动，使使螺帽脱脱落，连连接尺寸寸错位和和设备的的位移以以及密封封接触不不严形成成泄漏等等故障，因因此必须须经常检检查设备备的紧固固程度，热热胀冷缩缩也会使使紧固件件发生松松动。润滑：润滑是是正确使使用和维维护设备备的重要要环节

37、。润润滑油的的型号、品品种、质质量、润润滑方法法、油压压、油温温及加油油量等都都有严格格的规定定。要求求做到“五五定”即即定人、定定质、定定时、定定点、定定量，并并制定相相应的管管理制度度。调调正：设设备零部部件之间间的相对对位置及及间隙是是有其科科学规定定的，因因设备的的振动、松松动等因因素，零零部件之之间的相相对尺寸寸会发生生变化，容容易产生生不正常常的错位位和碰撞撞，造成成设备的的磨损、发发热、噪噪声、振振动甚至至损坏，因因此必须须对有关关的间隙隙、位置置进行调调正，再再加以紧紧固。外观表表面检查查： 设备备的外表表面有无无损伤裂裂痕； 磨损是是否在允允许范围围内； 防护护罩等安安全装置

38、置是否完完整、齐齐全； 温度压压力运行行参数是是否正常常； 电机机是否超超载和过过热； 传动动皮带是是否过松松、断裂裂或脱落落；振振动和噪噪声是否否异常； 设备密密封面的的泄漏状状况； ;设备油油漆是否否脱落，外外表面是是否锈蚀蚀； 设备备的防腐腐、保温温层是否否损坏。（2）维维护保养养工作的的实施：分日常常维护保保养和定定期维护护保养。 日常维维护保养养：要求求管理处处运行人人员对设设备进行行外观检检查、加加油，按按操作规规程进行行操作，定定时巡视视记录各各运行参参数，随随时注意意运行中中是否有有异声、振振动、异异味、超超载等现现象，做做好设备备及环境境清洁，特特别是周周未或节节假日更更应注

39、意意。设备的定定期维护护保养，以以管理处处操作人人员为主主、检修修人员协协助。有有计划地地将设备备停止运运行进行行维护保保养，需需要对设设备进行行部分解解体，并并做好以以下几项项工作： a、对对内外彻彻底清扫扫、擦洗洗、疏通通； b、检检查运动动部件运运转是否否灵活及及其磨损损情况； c、调调正配合合间隙； d、检检查安全全装置； e、检查润润滑油系系统油路路和油过过滤器是是否堵塞塞； f、清清洁油箱箱、检查查油位指指示器，换换油； g、检检查电气气线路和和自动控控制的元元器件的的动作是是否正常常； .作用：清清除事故故隐患，减减少磨损损，延长长设备寿寿命，发发挥设备备的技术术功能和和经济特特

40、性。（33）设备备的点检检：对设设备有针针对性的的检查。日常点点检由操操作人员员进行，内内容是：运行状状况及参参数； 安全保保护装置置；易磨损损的零部部件； 易污染染堵塞，经经常清洗洗更换的的部件；在运行行中经常常要求调调正的部部位；在运行行中经常常出现不不正常的的部位。计计划点检检，一般般由工程程部专业业维修人人员为主主，管理理处操作作人员协协助，主主要内容容： 记录设设备的磨磨损情况况，发现现其他异异常情况况；更换零零部件； 确定修修理的部部位、部部件及修修理时间间； 安排检检修计划划。2、设设备的计计划检修修根据设设备的运运行规律律及计划划点检的的结果可可以确定定其检修修间隙期期，由工工

41、程部编编制检修修计划，对对设备进进行预防防性修理理。（11）计划划检修的的种类：小修、中中修、大大修和系系统大修修四种。小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调正，紧固和润滑工作，小修一般由维修人员负责，操作人员协助；中修：除小修内容外，对设备的主要零部件进行局部的修复和更换；大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使用设备恢复到原有的技术特性。在修理时，可结合技术进步，对设备进行技术改造；系统大修：检修方式是一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修，多个工种配合。（2）计划检修和维护保养的关系：维护保养为主，计划检修为辅。（3）检修计划的实施和验收

42、管理根据检修计划，可以预先安排停机检修的日期和时间，确定修理的内容和进度，统一组织检修的力量以及备品配件、修理材料和修理费用的准备。根据检修计划的实施情况和各种数据资料，进行综合分析统计，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检查。在技术性能上由综合管理部组织对检修质量进行严格的检查，要会同设备操作部门的人员一起进行试车验收。验收合格后才能交付使用。同时要把检修的记录、零部件的更换情况以及试车验收记录都整理保管，归入设备档案内。3、机电设备的更新改造 (1)、设备的更新：采用在技术上比较先进、使用操作规程上比较方便、经济上比较合理、管理上比较进步的新型设备替代原来使用的老设备。(2)、设备

43、的改造 主要途径有：1）对设备的结构作局部改进； 2）增加新的零件和各种装置； 3）对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，首先要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有： 原设备在技技术上、经经济上、管管理上存存在的主主要问题题、设备备发生的的故障情情况及原原因； 设备技技术改造造中所应应用的新新技术及及其合理理性、可可行性； 设备备技术改改造的部部位和内内容； 设备技技术改造造后能达达到的技技术性能能、安全全性能； 预计计设备技技术改造造后的经经济效益益； 设备备技术改改造的费费用预算算以及资资金来源源计划； 设备技技术改造造的时间间及停机机的影响响； 设备技

44、技术改造造后的竣竣工验收收和投入入使用的的组织工工作。4、机机电设备备管理目目标 用好好、修好好、管好好、改造造好现有有设备，提提高设备备的利用用率及完完好率，这这是设备备管理的的根本目目标。（1） 设设备的有有效利用用率：AA=T/（T+T，） A设备有有效利用用率； T设备有有效工作作时间； TT/设设备停机机或无效效工作时时间。 （22）设备备的完好好率：BB=Snn/S B设备的的完好率率； Snn设备备完好的的台数； SS设备备总的台台数。 完好标标准： 零部件件完整齐齐全，符符合质量量要求及及安全要要求； 设备运运转正常常、性能能良好， 设备技技术资料料及运转转记录齐齐全； 设备整

45、整洁，无无跑冒、滴滴漏现象象； 防冻、保保温、防防腐等措措施完整整有效。评评定为不不完好的的设备，应应针对问问题进行行整改，经经过维护护、修理理，消除除不完好好因素，升升级为完完好设备备。如果果经过维维修，仍仍无法达达到完好好设备，应应该加以以改造或或者报废废处理，不不能长期期处于不不完好状状态。高压室送电电操作规规程1. 关关上柜门门抽出绝绝缘隔板板顺时针针转900接地开开关分闸闸取出操操作柄再再次插入入顺时针针转900隔离开开关合闸闸到位 2. 操操作柄插插入孔（）顺时针转动180负荷开关合闸到位. 高压室停电电操作规规程。 1.操操作分闸闸手动按按钮负荷开开关分闸闸到位。 2. 操操作柄

46、插插入孔(I)逆时针针转900隔离开开关分闸闸取出操操作柄验验电无电时时将操作作柄插入入孔(II)逆时针针转900接地开开关合闸闸到位; 3. 打打开仪表表门插入绝绝缘隔板板将闭锁锁杆拨向向左边打开柜柜门。弱电系统维维修保养养规程1、弱电系系统设备备由弱电电组负责责维修保保养。 2、主主管工程程师每年年12月月制订下下一年度度的保养养计划并并负责实实施。 3、工工作过程程注意做做好防静静电措施施。 44、对要要抽出的的部件和和拆除的的端子做做好记录录。 55、对于于有一主主一备的的设备不不可同时时退出主主、备设设备保养养，一般般是先主主后备。 6、对对红外线线、激光光、微波波等发射射装置不不能

47、用湿湿式清洁洁剂清洗洗，应用用吸尘器器或小气气泵进行行清洁。 7、根根据系统统特点重重点做好好清洁和和坚固接接线端口口的工作作。 88、工作作结束后后要测试试被保养养设备并并填写有有关表格格。建筑物易漏漏水部份份及其原原因一、屋顶： AA、无设设计防水水层B、材材料选择择不正确确、泛水水、落水水头、或或防水施施工者施施工不良良CC、施工工面清洁洁不足及及含水率率测试不不正确二、窗窗户： A、无无塞水路路设计 B、窗框填填不正确确CC、窗户户气密性性不够造造成台风风渗D、门门槛漏水水E、窗户下下端排水水孔被水水泥阻塞塞。 三、外外墙：A、水水灰比过过高造成成吸附现现象B、地地震应力力造成裂裂CC

48、、混凝凝土浇灌灌不确实实造成蜂蜂窝现象象D、磁磁砖沟疑疑进水四、浴浴室： A、防防水材料料选择错错误B、防防水施工工高度不不足造成成墙壁产产生壁癌癌CC、水管管破裂或或老旧漏漏水D、门门槛漏水水EE、防水水层遭外外力破坏坏。五五、地下下室：A、防防水施工工技术不不依基础础型式而而变化 BB工作缝缝未施做做止水处处理 C、结结构体不不良（蜂蜂窝、包包泥、水水灰比过过高、级级配不良良等） 六、伸伸缩缝： A、预预留缝宽宽不足（未未经计算算）B、无无排水设设计（大大部分是是阻水设设计）C、非非制式伸伸缩材料料D、施工者者专业程程度不足足高压运行工工岗位职职责（1）严格格遵守公公司员工工守则和和各项规

49、规章制度度。 （22）努力力学习技技术，熟熟练地掌掌握所辖辖小区内内的供电电方式状状态、线线路走向向及所管管辖设备备的原理理、技术术性能及及实际操操作。 （3）努努力做好好设备的的维修保保养工作作，做好好防范小小动物工工作，确确保安全全运行。 （4）坚坚守岗位位，定期期巡视电电器设备备及水泵泵房，密密切监视视各仪表表的工作作情况。正正确抄录录各项数数据并填填好报表表。 （55）对来来人来电电报修及及时登记记。 （66）值班班长负责责安排电电工日常常维修工工作。 （7）负负责与供供电局的的业务联联系，并并做好登登记。 （8）发发生事故故时，值值班人员员应保持持冷静头头脑，按按照操作作规程及及时排

50、除除故障。 （9）事事故未排排除不进进行交接接班，应应上下两两班协同同工作，一一般性设设备故障障应交代代清楚并并做好记记录。 （100）请假假、补休休需在一一天前报报告主管管（工程程师），并并由主管管安排合合适的替替班人。 （111）按规规定的时时间做好好值班室室内外清清洁工作作。工程部长考考核细则则1 遵遵守劳动动纪律，按按公司的的制度要要求每日日按时签签到。 迟到一次次扣1分分； 未签到一一次扣11分； 早退一次次扣1分分； 旷工一天天扣3分分。 2 服服从工作作安排，按按时、保保质、保保量地完完成工作作任务。 不服从安安排一次次扣2分分； 未按时完完成任务务扣1分分； 完成任务务质量不不

51、好一次次扣2分分； 未按作业业程序工工作一次次扣1分分。 3 尊尊重领导导、团结结同志，杜杜绝一切切不利于于集体的的行为及及言论出出现。 不尊重领领导者一一次扣33分； 同志间吵吵架者双双方一次次扣2分分； 有不利于于公司的的行为者者一次扣扣2分； 有不利于于公司言言论者一一次扣22分。 4 按按公司的的要求着着装，保保证良好好仪表、仪仪容，体体现零点点物业的的精神风风貌。 未按要求求着装者者一次扣扣1分； 留胡须、长长发、带带耳环者者一次扣扣1分； 化浓妆、留留长指甲甲者一次次扣1分分； 工服不干干净、整整洁者一一次扣11分； 工作时有有不雅行行为举止止者一次次扣1分分。 5 规规范运用用公

52、司规规定的“三三种”语语言，即即形体语语言、情情绪语言言和表达达语言。 服务时行行为不规规范者一一次扣11分； 服务表情情冷淡者者一次扣扣1分； 语言生硬硬、不礼礼貌者一一次扣11分； 对顾客不不尊重者者一次扣扣2分； 未按规定定程序服服务者一一次扣11分。 6 积积极参加加公司各各种培训训，努力力加强服服务意识识培养，自自觉钻研研业务知知识不断断提高服服务质量量。树立立“业主主至上、服服务第一一”的工工作理念念。 不认真接接受培训训者一次次扣1分分； 未参加培培训者一一次扣22分； 受到顾客客公证投投拆者一一次扣33分； 与顾客发发生口角角者一次次扣5分分； 就职期间间取得学学历证书书或技术

53、术证书者者一次加加5分。 7 爱爱护公司司荣誉，树树立整体体观念，反反对本位位思想处处理好局局部与全全局的关关系。 未制止有有损公司司行为者者一次扣扣1分； 给他人工工作造成成障碍者者一次扣扣1分； 影响公司司整体工工作步骤骤者一次次扣2分分。 8 认认真学习习国家法法规条例例，严格格遵守公公司的各各种规章章制度、争争当爱岗岗敬业的的优秀职职员。 不认真学学习法规规而有工工作偏差差者一次次扣1分分； 不熟悉公公司制度度而有工工作偏差差者一次次扣1分分； 违反制度度、违反反法规者者一次扣扣3分； 岗位职责责者不明明确一次次扣2分分。 9 坚坚守工作作岗位，遵遵守劳动动纪律，保保持严肃肃有序的的工

54、作氛氛围。发发扬艰苦苦奋斗的的工作精精神，培培养厉行行节约的的良好习习惯。 上班打瞌瞌睡、哼哼小曲者者一次扣扣2分； 擅自离开开岗位者者一次扣扣1分； 工作场合合不严肃肃者一次次扣1分分； 作风涣散散、拈轻轻怕重者者一次扣扣1分； 浪费财物物、无节节约意识识者一次次扣1分分。 10积积极交流流工作经经验，主主动沟通通工作疑疑难问题题，及时时汇报工工作状况况。 由于缺少少沟通而而拖拉工工作者一一次扣22分； 未及时汇汇报工作作疑难者者一次扣扣1分； 未及时沟沟通而造造成不良良后果者者扣3分分。 11加加强安全全防范意意识，及及时排除除一切不不安全隐隐患，确确保管理理区域的的人员及及财物的的安全。

55、 未及时排排除隐患患者一次次扣2分分； 未排除隐隐患而产产生不良良后果者者扣4分分； 能及时排排除隐患患避免造造成损失失者一次次加4分分； 勇于和不不法分子子斗争者者一次加加4分； 勇于补救救险情者者一次加加4分。 12献献计献策策。 建议被公司司采纳者者一次加加3分。 13配配合部门门经理做做好日常常管理工工作 未配合部门门经理做做好日常常管理工工作扣33分。 14检检查工程程部卫生生、所辖辖区域物物品，及及值班工工具，是是否齐备备。 未检查扣扣2分； 检查有遗遗漏扣11分。 15检检查出勤勤、记录录在考勤勤表上。 未按时记记录扣33分； 工作遗漏漏扣3分分。 16对对日常维维修工作作派工、

56、记记录、协协调安排排各种工工作。 未及时派派工扣33分； 各种协调调好扣33分。 17负负责员工工的日常常考核(工作量量工作时时间)。 未及时考考核扣44分； 考核有遗遗漏扣22分。 18按按保养计计划安排排员工对对设备进进行保养养 未安排工工作扣33分； 工作遗漏漏扣2分分。 19监监督、检检查员工工执行保保养计划划情况 未检查监监督扣33分； 未及时发发现问题题扣3分分。 20协协助处理理客户服服务中心心下达的的维修单单 响应速度度慢，延延误或不不及时的的维修扣扣3分； 工作质量量差、效效率低扣扣2分。 21及及时了解解设备运运行状况况制定维维修计划划，掌握握工作进进度 未按时制制定计划划

57、扣3分分； 对工作进进度未进进行了解解扣3分分。 22完完成上级级临时指指派工作作 未完成指指派工作作扣3分分； 完成不及及时扣33分。 23每每月月底底安排下下月排班班表 未按时完完成扣33分； 排班不合合理扣33分。 24记记录每天天，当班班维修记记录 没有记录录扣3分分； 遗漏记录录扣3分分。 25维维修材料料备仓情情况发现现材料不不足，及及时申请请补充。 未及时了了解、导导致不足足扣3分分； 数量不合合理扣33分。 26本本人工作作受到领领导表彰彰或工作作特别突突出。 部门负责人人酌情予予以奖励励加分11至100分。临时用水、用用电管理理规定临时用水、用用电管理理规定 为了加加强小区区

58、的水、电电管理，防防止出现现浪费水水、电的的现象。确确保小区区水、电电正常供供应，特特制定 此规规定： 一、前前来联系系临时用用水、用用电者，必必须是合合格的水水工、电电工，向向管理处处提交书书面用水水、用电电申 请，写写明用水水、用电电量的多多少，时时间长短短，预付付用水、用用电押金金。 二二、临时时用水、用用电，不不得影响响业主的的正常用用水、用用电。 三、临临地用水水、用电电必须安安装由主主管部门门检验合合格的水水表、电电表。若若私自启启动改变变水表、电电表 封印或或运行回回程，影影响准确确计量的的，参照照供水、供供电部门门的有关关规定给给予处理理。 四四、临时时用水管管道，不不应给小小

59、区的车车辆或行行人带来来不便。临临时用电电最长使使用期七七天，需需要继续续 使使用的，必必须提前前一天，续续办延长长使用手手续，报报管理处处审核、批批准，但但延长时时间最长长不得超超过一个个 月月，否则则必须拆拆除。 五、临临时用电电线路如如发生危危险，并并证实是是由装置置不良引引起，由由承装部部门负责责。 六六、未经经申请批批准的临临时用水水、用电电管道或或线路，管管理处有有权令其其停止使使用，限限期拆除除。逾期期 不不拆的，管管理处强强制拆除除。 七七、装置置临时用用电线路路的技术术要求： 1、装装置临时时用电线线，需用用绝缘线线，采用用悬空架架设或沿沿墙敷设设，架线线时户内内离地面面不低

60、于于2.55 米米，户外外不低于于3.55米，架架设时需需设专用用电杆和和专用瓷瓷瓶固定定，禁止止在树上上或脚手手架上挂挂线。 2、全全部临时时线装置置必须有有一总开开关控制制，每一一分路需需装熔断断器。 3、所所有电气气设备，金金属外壳壳必须良良好接地地或接零零。 44、分路路线不得得在灯头头内并头头，须用用丁字接接法并用用胶布包包好。 5、临临时线必必须放在在地面上上的部分分，应加加以可靠靠的保护护。如用用胶皮线线橡套电电缆，则则应在过过路处 设硬硬质的套套管保护护。管口口要装护护圈，以以防割破破电缆。 6、安安装完毕毕的临时时线，使使用单位位不得擅擅自改动动。 77、临地地线与设设备、水