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1、PAGE PAGE 6北京市区乡村南国有划拨农用地土地使用权价格评估案例分析报告王永 北京中企华房地产估价有限公司摘要：司法关系当事人因债权债务纠纷而向当地人民法院提起诉讼，司法鉴定过程中涉及的土地使用权类型繁多、权属复杂，本文就司法鉴定过程中涉及到国有划拨农用地土地使用权价格评估的背景、技术难点以及处理这些难点问题的方法做了简要说明和陈述。关键词：司法鉴定 国有划拨农用地 土地使用年期 土地使用权出让金 估价方法正文： 第一部分 评估项目的背景一、估价目的因银行支行与北京市区局借款合同纠纷一案，北京市区人民法院委托北京中企华房地产估价有限公司对北京市区种鸡场所有的位于北京市区乡村南的国有划拨

2、农用地土地使用权进行价格评估，为委托方进行司法鉴定提供土地使用权价格参考依据。二、宗地概况三、地价定义（一）地价内涵：本次评估所估地价是指在估价基准日2008年6月27日、现状利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高使用年期的国有划拨农用地的土地使用权价值。（二）本次估价设定的用途、使用年期和开发程度1、设定的用途、使用年期及依据根据待估宗地国有土地使用证，土地使用权性质为国有划拨，各待估宗的用途、使用年期如下表所示：序号宗地名称土地证号估价期日登记用途估价设定用途土地使用权终止日期设定的土地使用年限（年）1宗地一养殖设施农用地无限年502宗地二养殖设施农用地无限年502、设定的开发程度本次

3、评估根据实际勘查情况，待估宗地实际开发程度和设定的开发程度如下表所示：序号宗地名称土地证号估价期日实际开发程度估价设定的开发程度1宗地一红线外“四通”（即通路、通沟渠泵站灌排水、通电、通讯），红线内“两通”（通路、通讯）且不具备养殖用地相应的土地平整的开发水平红线外“四通”（即通路、通沟渠泵站灌排水、通电、通讯），红线内不具备养殖用地相应的土地平整的开发水平2宗地二红线外“四通”（即通路、通沟渠泵站灌排水、通电、通讯），红线内“四通”（即通路、通沟渠泵站灌排水、通电、通讯）及具备养殖用地相应的土地平整的开发水平红线外“四通”（即通路、通沟渠泵站灌排水、通电、通讯），红线内具备养殖用地相应的土地

4、平整的开发水平（三）现状利用条件根据委托方提供资料及现场勘察，待估宗地一为国有土地使用证（证号：）的部分土地面积，现状利用为荒地，地上覆盖有当地村民栽种的植被和少量的临时建筑，并且尚未进行与养殖业有关的开发建设；待估宗地二为国有土地使用证（证号：）的部分土地面积，现状利用为空地，地上覆盖有树木和临时建筑物，已进行了部分与养殖业有关的开发建设。（四）本次估价结果仅为委托方司法鉴定提供价格参考依据。评估采用公开市场价值标准，同时参照估价时点正常市场价格，报告使用者需考虑将来市场变化对估价结果的影响。第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定根据估价目的与要求，待估宗地的区位条

5、件和作为设施农业用地等特点，结合各种估价方法之理论条件要求和适宜条件，在充分分析论证所掌握资料的基础上，选择评估方法对待估宗地进行评估。根据农用地估价规程（TD/T1006-2003），通行常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法。估价人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据评估对象的实际情况，结合本次估价目的，同时考虑到因待估宗地所处区域设施农用地的土地市场交易资料少，无法选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例，不宜采用市场比较法评估，区尚未进行农用地定级估价工作，故无法采用基准地价系数修正法进行评估，同时

6、各待估宗地虽为未开发设施农用地，但其开发完成后的开发价值不宜测算，故不宜采用剩余法进行评估。因此，本项评估主要采用成本逼近法和收益还原法两种估价方法进行评估。本项采用成本逼近法和收益还原法评估的主要依据是：由于待估宗地周边存在较多的种殖、养殖等设施农用地，通过调查能够获得待估宗地取得及开发过程中的各种客观费用。估价人员认为此费用能够反映该区域农业用地取得及开发过程中的一般费用标准，有较好的代表性和现势性，故选用成本逼近法进行评估。考虑到待估宗地用途为设施农用地，其周边存在较多的种殖、养殖等设施农用地的出租案例，租金收益较易获得，且养殖农业的各项费用也能取得，故适宜采用收益还原法进行地价评估。二

7、、估价项目复杂性1、关于农用地土地使用年期设定：根据中华人民共和国土地管理法实施条例第十七条规定，“开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不超过50年。”据此规定，本次评估设定待估宗地的土地使用年期为50年，自估价基准日开始之日起算。2、关于划拨农用地土地出让金确定依据：待估宗地的土地使用权取得方式为划拨，未补办土地使用权出让手续，未缴纳土地出让金，因此在确定其划拨土地使用权价格时应在出让地价中扣除应向政府缴纳的土地出让金。根据原国家土地管理局第1号划拨土地使用权管理暂行办法的规

8、定，“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”。按上述规定，待估宗地国有划拨土地使用权价格最高不得超过本次评估出让地价的60%，本次评估确定国有划拨农用地价格为出让地价扣除40%后计算求得，但此计算方式仅做为测算最终评估值的依据，不做为最终向政府缴纳出让金的依据，最终应补缴的土地出让金数额应以土地管理部门的审定结果为准。第三部分 评估项目的启示一、收益法中主要涉及难以确定的取值有年租金收益、年租金损失、年总费用、年租金净收益、土地还原利率等，成本逼近法中涉及的有土地取得费（农用地土地取得费主要表现为取得未利用地或中低产

9、田时客观发生的费用）、农用地开发费（为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用）、还原利率、行业利润率、土地增值收益率等。这些因素都要求估价师在及时关注相关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，以边在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。二、在实际工作中，应根据宗地用途的不同，客观合理的选择、分析影响宗地的地价的因素，如影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。自然因素如肥力因素（主要包括土壤状况和水文状况）、社会经济因素如经营耕作因素（主要包括社会经济发展水平、土地制度和农田基本设施状况）和区位条件（主要包括气候、地貌及交通通达性）、特殊因素（指待估农用地所独有的特性和条件，如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件等