港龙尚层创意产业园发展定位与概念性规划方案

1、项目：港龙尚层创意产业园区发展定位与概念性规划方案提案：上海晟世策划机构时间：2010年9月港龙尚层创创意产业业园发展定位与与概念性性规划方案2010年年09月谨呈【前【前 言】城市的创造力是城市人格和人类智慧的结晶，进而我们在一定意义上，可以把“智慧经济”也作为一种城市功能，而智慧经济在当代可以理解为一种时髦的知识经济，进而将智慧经济转化为一种文化产业，从而在文化产业中演绎出一种比思维、智慧更加贴切的模式：创意经济和创意产业。这其实只对城市存在的意义与发展的新时代理解城市是人类创意的载体和创意体现。西方的二次城市革命向三次城市革命的发展中，以及在后工业社会来临的发展中，社会精英以其特有的责任

2、和思想，高举城市回归和知识经济的大旗，提出了创意经济的概念，并很快形成国家战略。新加坡在1998年提出创意新加坡计划，推动了城市经济与文化的变革。当代中国面临的城市空间变革是，改革创造城市地产发展的新格局。房产企业的发展正在形成创造城市、经营城市的“造城运动”。这个“造城运动”正在改变着中国城市的新格局。中国的城市面临一个具体的事实，即城市往往空间不合理，只能成为“住区”，或者是“卧城”，有效价值空间失去历史和未来的价值，同时，导致城市就业不充分。中国的城市已经出现了这种城市主城区的产业不充分现象。然而，一个理性的城市，一个精英群体能够发挥作用的城市，已经开始改变这种局面。上海、北京、杭州等城

3、市在2005年后，已经开始注意到文化产业在城市中的地位，注意到创意性服务产业在城市中的地位。上海初期立项建立了18个创意产业园，北京初期支持开发了10个创意产业园。如上海的“八号桥”等，在经济与文化开发方面初见成效，并产生了广泛的影响。我们为港龙尚层引入创意地产的概念，期望能能借势于全球创意产业浪潮中的中国创意产业的强劲发展趋势，从而与长三角区的创意产业形成粘性链接，让位处长三角丹田的常州形成属于自身的创意产业集聚效应乃至产业集群。港龙尚层创创意产业业园区发发展定位位1.1、创创意地产产的概念念创意地产的的概念可可以定义义为：泛泛地产+创意产产业，其其核心是是一种新新型的商商业地产产运作。所谓

4、泛地产产，或称称广义地地产，是是将狭义义的房地地产开发发置于更更广的空空间尺度度进行定定位、规规划、设设计与开开发，顺顺应人类类活动和和消费层层次的日日益高级级化及多多元化的的趋势。创意地产又又名创意意经济、文文化产业业。这一一概念是是在200世纪990年代代中后期期由英国国“创意产产业特别别工作小小组”最先提提出。英英国政府府把就业业人数多多或参与与人数多多，产值值大或成成长潜力力大，原原创性高高或创新新性高三三个原则则作为标标准，选选定了113项产产业作为为文化创创意产业业的范畴畴，包括括软件开开发、出出版、广广告、电电影、电电视、广广播、设设计、视视觉艺术术、工艺艺制造、博博物馆、音音乐

5、、流流行行业业以及表表演艺术术等。创意产业作作为一种种都市型型经济的的先导产产业，是是文化产产业发展展中一个个新的富富有生命命力的分分支，是是文化产产业从形形式产业业化向内内容产业业化的纵纵深发展展。创意地产的的涵义1.11、核核心：一一种新型型的商业业地产运运作创意地产主主要通过过商业地地产范畴畴内商铺铺、办公公楼和其其他商业业设施的的改建、新新建等方方式，营营造适合合创意产产业运作作的建筑筑空间，并并把这些些建筑空空间以租租赁或者者销售的的方式，提提供给从从事创意意产业的的机构乃乃至个人人。当商商业地产产遇上创创意产业业，会产产生1+1=33或者大大于3的的效益。1.12、使使有限的的建筑

6、空空间成为为无线的的创意场场所有限限的土地地上能够够承载的的建筑是是有限的的，但是是能够承承载的创创意是无无限的。创创意地产产通过打打造创意意产业粘粘性产业业空间，形形成创意意产业集集聚效应应乃至产产业集群群，使有有限的土土地资源源得到集集约性的的利用，使使有限的的建筑发发挥最大大的效能能。1.13、注注重文化化建设、注注重时尚尚消费经经营创意地产地地产或者者通过老老建筑文文化资源源的发掘掘、或者者通过新新建筑文文化形态态的创新新，塑造造创意地地产的灵灵魂。创创意地产产还注重重时尚消消费文化化经营，通通过具有有创意性性的会展展、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲、体育育、购物物、旅游游等场所所，建树树和传

7、播播时尚，引引领时尚尚消费经经营。项目驱动力力常州商业地地产版块块产业升升级、周周边区域域潜在消消费能力力与港龙龙尚层产产业链构构筑是驱驱动本项项目的几几大驱动动力（如如图所示示）港龙尚层产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持。港龙尚层产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持。租金利益最大化租金利益最大化基地发展驱动力基地发展驱动力功能定位多样化业态的转型、提升功能定位多样化业态的转型、提升西新桥周边链接市中心和新区中心，潜在消费空间巨大常州商业地产版块产业升级，现代服务业发展趋势。西新桥周边链接市中心和新区中心，潜在消费空间巨大常州商业地产版块产业升级，现代服务业发展趋

8、势。港龙尚层创创意产业业园区业态态构成创意产业是是人本经经济背景景下以创创意为主主宰的一一种资源源配置方方式，而而非工业业经济时时代按照照资源来来配置资资源。在在这种大大业态观观的导引引下，把把握常州州西新桥桥版块现现代服务务业升级级趋势、周周边社区区的商业业演化格格局与狭狭义创意意产业的的适宜业业态三大大方向，我们将为港龙尚层创意产业园区构筑包括内容创意产业集群、创意生活商业集群与现代创意集群三大板块的有机业态体系。以建筑规划设计、广告设计、工业设计、工艺设计四大设计为产业主导，建立服务于此类产业领域的中介、展示和交易平台。通过营造良好的设计环境，衍生设计产品交易、提供个性化服务等手段；园区

9、将致力于吸引国内外的设计公司（工作室），原创商业和服务机构，个性品牌专营以及设计交流机构。港龙尚层创创意产业业园总体体功能定定位特色创意商务集群的灵动空间特色创意商务集群的灵动空间融创意产业与创意融创意产业与创意生活为一体的综合创意商务谷提升园区商务配套的服务高地提升园区商务配套的服务高地动感商业的体验场所港龙尚层创创意产业业园三大大版块定位位：2.21、内容创意产业集群核心业态 = 1 * GB3 、建筑设设计产业业包括：城市市规划、建建筑规划划设计、室室内装饰饰装潢设设计、景景观设计计等。 = 2 * GB3 、广告产产业包括：平面面广告、户户外广告告、电视视广告、包包装设计计、3dd设计

10、、多多媒体设设计、广广告代理理、展览览展示、图图文制作作、模型型制作、广广告摄影影灯。 = 3 * GB3 、咨询策策划产业业包括：管理理咨询、商商务咨询询、市场场咨询、法法律咨询询、策划划代理、猎猎头公司司，专业业技术培培训机构构等。 = 4 * GB3 、动漫科科技软件件产业包括：动漫漫网游、网网际网络络和数字字媒体、软软件开发发等。 = 5 * GB3 、工艺工工业设计计产业包括：工艺艺创作、工工艺设计计、工艺艺品展售售、工艺艺品鉴定定、产品品设计、产产品外观观设计等等。2.22、现代创创意服务务集群2.22-A、承载常常州创意意产业的的商务办办公板块块核心业态商务办公功功能核心心业态创

11、意型公司司或个人人工作室室的孵化化器广告创意及及咨询策策划业为为主导的的产业集集聚知名教育培培训机构构驻地及及培训中中心功能区分服务区 展示区区 交交流区 培训训区招商建议集聚小型创创业企业业，围绕绕广告创创意及教教育培训训展开招招商商务办商务办公功能核心业态广告创意及咨询策划业为主导的产业集聚教育培训机构驻地及培训中心广告创意及咨询策划业为主导的产业集聚教育培训机构驻地及培训中心创意型公司或个人工作室的孵化器商务办公功功能的核核心业态态确定以以广告创创意、策策划和教教育培训训为主导导的商务务港2.22-B、承载常州州创意产产业的商商务服务务配套板板块教育培训机构驻地创意产业链集聚创意公司孵化

12、器业态组合核心业态商务配套定位衍生需求商务功能休闲 娱乐 餐饮 宾馆交流 培训 会务 展示教育培训机构驻地创意产业链集聚创意公司孵化器业态组合核心业态商务配套定位衍生需求商务功能休闲 娱乐 餐饮 宾馆交流 培训 会务 展示综合服务型立体商务配套体系综合服务型立体商务配套体系商务型酒店、企业会所、商务餐饮、康体运动设施中心商务型酒店、企业会所、商务餐饮、康体运动设施中心以商务酒店及企业会所为主体，餐饮、娱乐健体为辅的商务配套以商务酒店及企业会所为主体，餐饮、娱乐健体为辅的商务配套商务配套定定位细化化与业态态组合为为多元综综合立体体配套服服务体系系 2.23、创意生生活商业业集群特色商商业娱乐乐板

13、块以传统产业业为基础础，融入入创意、科科技与人人文特质质，转变变成为食食、衣、住住、行、教教育、娱娱乐等民民生领域域的复合合式经营营，提供供具有深深度体验验、高质质、美感感的产品品。创意生活创意生活Creative&Life实现实现商业空间与创意体现的融合，营造意象空间以特色商业吸引外来消费者，转变单一消费结构增加周边居民生活需求的可选择面，呈现以特色商业吸引外来消费者，转变单一消费结构增加周边居民生活需求的可选择面，呈现多彩生活方式区别区别于西新桥周边大体量、综合型商圈发展规划，形成多元化、互补型商贸商务联动发展娱乐休闲型娱乐休闲型 体验式多媒体娱乐 电影艺术互动区商务服务型 个性、时尚休闲

14、会所 会议中心/展示中心创意概念型 工艺品制作馆 时尚家饰 生活教育体验中心 特色体验式餐饮三、港龙尚尚层创意意产业园园区概念念性规划划一楼：创意意生活商商业集群群二楼三三楼：现代创创意服务务集群四楼： 内内容创意意产业集集群四、港龙尚尚层创意意产业园园区招商商政策合同期限：2年，33年两种种第一年低门门槛政策策，实行行一年免免租保证金：33个月租租金或者者1-22万管理费：55元/月租金支付方方式：提提前1个个半月支支付房租租，3个个月或者者半年，一一年等三三种支付付方式港龙尚层创创意产业业园区财财务投资资测算（三三年合同同收益表表）面积第一年收益益第二年收益益第三年收益益一楼12513个月

15、保证证金+管管理费2.5元/天天2.5元/天天二楼3022.93个月保证证金+管管理费1.5元/天天1.5元/天天三楼3800.63个月保证证金+管管理费1元/天1元/天四楼3349.33个月保证证金+管管理费1元/天1元/天共计114233.8预计1500万54062288.7554062288.75六、合作方方式由乙方成立立专门的的商业运运营管理理公司，组建团团队（带带领专业业招商，策策划和设设计人员员进场），确确定招商商政策，项项目规划划，制作作资料，制制定宣传传推广方方案及改改造方案案，在66个月内内（去除除过年时时间）完完成700%招商商目标招商提成为为第二年年年租金金的200%，总总计100812257.75元元（此费费用包括括所有的的人员工工资，办办公费用用，招商商招待费费，