承江科技地下商城研究课件

1、地下人防商业研究报告 城市地下人防商业项目一般由市政府立项，再报省人防办审批。这类项目一般都是由投资开发商联合市人防办、省人防办商量总体方案，再由省或市具备人防设施设计资质的设计院设计。地下人防商业定义 人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。 人防商业定义人防工程定义1地下人防商业政策支持国家税费支持相关部门配合支持部分投资费用支持研究目的： 了解国家在政策上对地下人防商业有哪些支持，以及对地下人防商业的一些影响。人防商业政策支持国家税费支持人防工程及配套设施免征城镇土地使用税；人防

2、部门收取的人防工程使用费免征营业税、所得税；人防工程免交土地出让金等。与城市建设相结合的人防工程及地面配套设施，免收城市基础设施配套费、商业网点费、占道费、综合治理费。对新建、改造地下工程项目及内部装修和购置设备所需经费，当地银行根据资金力量给予贷款支持。1人防商业政策支持相关部门配合支持在该项目的拆迁和建设上给予支持,市政府协调从有关部门抽调专业人员组成拆迁工作协调配合小组，全程协助投资开发商进行拆迁补偿。对在城市修建地下设施的选点、施工、出入口位置和地面配套工程等，应积极提供方便条件。对利用地下工程设施开办工厂和第三产业的单位、个人，工商管理部门应按照规定优先核发营业执。1地下人防商业案例

3、研究案例分析建项位置分析业态配比整合经营模式分析研究目的： 通过对国内现有的地下人防商业在位置、业态、经营模式上进行分析，了解当前人防商业的概况，为本案的是否立项提供市场依据。浙江温州华盖服装市场简介： 华盖服装市场的即华盖人防隧道，位于温州市鹿城区区政府附近的华盖上。在不影响防空袭能力的前提下，成为城市建设、经济建设的一部分，产生良好的社会效益和经济效益 。隧道功能： 主要用于小商品的经营，及仓库、停车场和纳凉之地 经营种类： 小饰品商店 、生活用品、化妆品的商店 、饰品超市等日常小商品为主。 经营模式： 人防工程是国防工程的组成部分，国家投资和依据法律规定修建的人防工程，其产权为国家所有

4、，经营者则拥有经营权、使用权和收益权。青海省西宁大十字地下商业街 简介： 工程位于西宁市的交通中心和商业集中区 ，主体地下一层，呈十字型布置，东西长约745米，南北长约245米，工程主体东西大街宽度约18米，南北大街宽度约22米，主体净高4.2m,。建筑面积约22000。经营种类： 商品类别上采取以中高档品牌服装为主，以鞋帽、皮具、箱包、百货为辅助类别的经营方式。为了提高商业街的档次，对商业街经营客户采取了准入制，以保证品牌的知名度和含金量 。经营面积： 平均每个商铺的营业面积达到75平方米。商铺开间严格限定在7.5米以上，一些品牌店铺的开间甚至达到22.5米，最大的商铺开间达到37.5米，单

5、店营业面积近500平方米。 地下商业布局： 包括商街室外入口、下沉广场以及室内大十字中心大厅、教场街大厅、商街通道、公共卫生间、主题文化墙 大十字休闲大厅 大十字休闲大厅、教场街休闲大厅和下沉广场内，设置休闲椅凳等设施并适度进行绿化和包装，提供冷饮、报刊、ATM机、电视等服 教场街休闲大厅下沉广场 在下沉广场西侧设置积600多平方米的餐饮商务区。 在东西大街和南北大街内，选择适合的空间设置休闲区，摆放休闲椅凳等设施 。 在西门口以及东、南、北尽头出入口部位，设置小型便利店、冷饮店，经营小百货、饮料等商品，满足不同顾客的购物需求。 入口处广州地一大道项目简介： 广州地一大道是广州市近年来的重点人

6、防工程，地一大道建筑面积6万多平方米，以十字形纵横于广州黄金地标站前路、站南路地下，防护等级为5级 。投资商： 人和商业，成功打造了哈尔滨第一大道、郑州地一大道、广州地一大道、成为人防商业的领军企业。建筑规划： 2公里长， 4米宽的人行通道，分布着纯使用面积达13-160平米的商铺1200余家。 3层地下设计， 3部大型垂直客货两用梯，18部自动扶梯， 24个出入口 。经营种类： 广州地一大道主要经营服装批发及零售，并根据租户经营种类的不同，划分为童装街、内衣街、时尚女装街、外贸服装街、靓仔街、韩国城、商务休闲男装街、餐饮美食等。业态分布地下一层时尚女装内衣袜业外贸服装地下二层各类男装韩国服饰

7、靓仔服装儿童服装时尚女装内衣袜业外贸服装各类男装韩国服饰靓仔服装儿童服装地下三层餐饮美食投资收益分析人和商业近两年业绩（单位：亿元）2008年升幅2007年升幅营业额30.57303.66130税前溢利24.07702.77320纯利19.06102.66450人和人防商业与传统房产行业盈利对比（单位：%）万科碧桂园人和商业200520062007200520062007200520062007毛利率34.7936.1541.9933.233.3046.073.876.677.9纯利率12.8012.8013.6011.421.1023.718.329.872.8净资产收益率16.2815.3

8、916.5511.631.0040.3-24.725.2人和地一大道地下商业盈利点：商铺的租金收入。经营权转让的收入。广告的收入，广告的收入反映在所有的墙面的广告。物业管理的收入和经营管理服务费收入。本项目为批发市场，投资者提供很大面积的仓储区，而且会有专业公司在里面提供物流服务 。与传统房产行业对比：人和商业近两年收益情况： 人防商业具有低风险、低成本、高投资回报率的特点，但也因为特殊商业模式，缺少土地使用权证，难以获得银行信贷支持，所以融资是人防商业的最大瓶颈。青岛龙山地下商业街简介： 青岛市人防地下商业街位于青岛火车站附近,是青岛市人防平战结合的“窗口”，是全国开发使用最早、闻名国内外的

9、大型综合型人防平战结合项目。 经营种类： 人防地下商业街是以服饰商场为主体，经营店铺400余户，主要经营服装、鞋帽、皮革制品、工艺制品、小商品、小饰品、文化艺术品、家具等12大类2000多种商品。商业特色： 龙山人防地下商业街已跻身于岛城现代化商城之林，初步实现了创建“品牌”市场的经营理念，引领岛城服饰时尚潮流,并被青岛市市政府命名为为青岛市首批商业专业特色街-龙山地下服饰街。 社会影响： 先后被国家、省、市及有关部门授予“全国人防平战结合先进单位”、“人民防空先进单位”、“全国文明市场”、等荣誉称号。青岛龙山地下商业街业态种类及内部效果业态种类：内部效果：鞋类服装包类推广特色龙山服饰节 每年

10、的9月，都会在龙山地下商业街举行一年一度的“龙山服饰节”，以“引领潮流、炫彩时尚”为主题 ，对该商业街进行了成功的宣传推广，同时由于其人防工程的意义，更是受到了政府的大力支持及宣传。提升了项目的商业价值。简介： 铁大街地下人防商业街工程项目位于包头繁华的钢铁大街地下。平时为地下商业街，战时为甲类六级戊类物资储备库。 建筑规划： 本方案分为东西两区，东区为钢铁大街机动车道地下人防商业街林荫路至鞍山道段，建筑面积10323.70平方米；西区为钢铁大街机动车道地下人防商业街鞍山道至白云路段，建筑面积9323.80平方米，总建筑面积19647.50平方米。 经营种类： 将内设300余个商业精品店铺，包

11、括服装、饰品、箱包、鞋帽等，还会有一个大型的餐饮区。经济效应： 在原有南北向的人防商业街的基础上，呈十字型商业街，省级商圈潜力，挖掘出更大商业价值。包头钢铁大街地下人防商业街 工程鸟瞰图工程内部效果图项目名称项目位置周边商业概况项目位置共性浙江温州华盖服装市场位于温州市鹿城区区政府附近的华盖山下周边商业配套较好，商业氛围比较成熟。1、城市中心或者城市交通主干道地带。2、周边商业氛围浓厚、配套成熟。3、人流量较大。青岛龙山地下商业街位于青岛火车站附近的龙山周边学校较多，商业配套相对成熟，且距离火车站较近。佳木斯地下商业街呈十字形分布在中山街、长安路、通江街三条商业繁华街道 处于市中心最繁华的商业

12、中心区域广州地一大道位于广州火车站站前路、站南路地下 火车站周边商场云集，成熟的商业氛围青海省西宁大十字地下商业街西宁市东西大街，是该市东西向的一条主干道项目周边商业、娱乐、办公物业配套成熟，商业氛围浓厚包头钢铁大街地下人防商业街位于被誉有包头市“金廊玉带的钢铁街地下”周边商业气氛浓厚，该项目处于周边商圈的核心地位地下人防商业地理位置分析关键词:城市中心/主干道 周边商业成熟 人流量大项目名称转让方式经营状况盈利模式开发方式浙江温州华盖服装市场出租租金人防办自行开发青岛龙山地下商业街出租租金人防办自行开发佳木斯地下商业街出租出让使用权租金、广告费用物业管理费用人防办自行组织广州地一大道出租出让

13、使用权租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用、仓库费用、人和商业主导开发经营青海省西宁大十字地下商业街出租出让使用权暂未开始经营租金、使用权转让广告费用西宁博翔源商贸公司主导开发经营包头钢铁大街地下人防商业街出租出让使用权租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用宏大房产公司主导开发经营地下人防商业经营模式分析转让方式：出租、出让使用权盈利模式：租金、使用权转让费用、广告费用、物业管理费用、仓库使用费用开发方式：人防办自行融资开发及房产开发商投资开发两种地下人防商业总结 地下人防商业大多建在城市中心/主干道地带，且周边商业氛围成熟，人流量较大。创造商业经济的同时也承载着缓解区域交通的城市功能。

14、 地下人防商业业态主要为服装、鞋帽、小商品为主体。经营方式以零售、批发为主。人防商业业态配比人防商业开发地理位置 地下人防商业转让方式有出租、转让使用权两种，主要盈利来自租金。盈利模式略显单一。人防商业转让方式 政府鼓励开发商投资人防商业，在税费上、施工建设上、各部门配合上，给予了大力支持。人防商业政策支持问题梳理研究目的： 结合以上研究案例，根据人防商业特点，通过以下几个方面验证，本案是否适合开发地下人防商业。本案地块位置项目推广主题人防商业经营模式投资商户及消费群体项目交通： 本案项目位于上饶市区北侧，紫阳大道与三清山大道交汇处。交通较为便捷，但并不是城市主要干道，无法承载缓解交通的作用。

15、周边商圈： 地块远离城市中心区域，商圈无法覆盖到本案地块。 新建的火车站会带来较大商机，但短时间无法形成成熟的商圈。本案地块区位分析 本案地块位置远离城市中心，且不处于交通主干道，周边比较荒芜，商业配套比较缺乏，商业氛围很差。城中心火车站项目地块项目南侧概况项目东侧概况项目西侧概况佳利商城东湖花园（交房）1、2、9地块中航住宅区今年启动 本案周边在建项目相对较少，现有几个项目刚完成交房及刚开工，短期内无法形成较大的人流量，且无法吸引商户投资。投资商户及消费客源分析以产业布局合理化、规模化为指导思想；以尊重项目的过去和历史；尊重产业的相邻和衔接为原则佳利商城二期五金建材城2号地块陶瓷建材城1号地

16、块家居装饰城9号地块配套住宅区佳利建材家居展销中心本案产业定位 人防商业业态主要以服装、小商品为主，而本案推广主题为建材市场、家居装饰材料为主要产品，与本案整体形象不符。1项目名称转让方式经营状况盈利方式管理方式浙江温州华盖服装市场出租租金人防办管理青岛龙山地下商业街出租租金人防办管理佳木斯地下商业街出租出让使用权租金、广告费用物业管理费用专业的管理公司广州地一大道出租出让使用权租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用、仓库费用、专业的管理公司青海省西宁大十字地下商业街出租出让使用权租金、使用权转让专业的管理公司包头钢铁大街地下人防商业街出租出让使用权租金、使用权转让、广告费用、物业管理费用专

17、业的管理公司经营模式分析由上表可以看出：人防商业经营模式比较单一，要达到较高的出租率，风险较大。盈利方式比较多样化，可获得一定收益，但需高质量的管理服务。经营状况较好的人防商业，需要专业的管理团队，加大投资成本。理由阐述：本案地块偏离市中心及商业繁华区域，商业配套缺乏，未形成成熟的商业圈。地块周边项目较少，人流量较少，缺乏相对应投资商户及消费人群。本案1、2号地块整体产业定位及推广形象以建材市场为主题，地下人防商业则以服装、小商品为主要业态，与本案整体形象不符。转让方式单一，风险较大，管理费用加大投资。综上所述我司建议：本案地块不适合开发地下人防商业总结地理位置商业氛围整体推广形象投资商户消费群体盈利政策扶持本案优劣势对比：地下人防商业审批所需材料项目建议书审批 可行性研究报告审批 初步设计审查 施工图设计审查 1人防项目立项审批及设计审查需要的材料如下：立项审批 （一）项目建议书审批 1、申请书； 2、项目建议书。 （二）可行性研究报告审批 1、申请书； 2、项目建议书批复； 3、项目可