宝都某某市场前期策划全案

1、 宝都大世界市场前期策划全案目录第一章*概况况31、基本情情况332、城市总总体发展展规划构构.3-4第二章*商业业情况.51、商业业业态.552、商业楼楼盘情况况.663、商业消消费分析析.774、*县零售售商业发发展分析析.8第三章地块块几种定定位的可可行性分分析.991、地块概概况.92、地地块SWW分析.993、项目可可能成功功的业态态定位及及理由.99定位1：.110定位2：.111-112定位3：.113-114第四章项目目准确与与提案背背景.1151、项目总总定位.1152、生产资资料和生生产资料料市场的的定义.1153、对*生产产资料市市场的描描述.16-17第五章项目目建设规

2、规划建议议1881、规划原原则.1182、建筑模模式.1183、房型设设计.1184、配套标标准.1185、道路规规划.118第六章项目目的运营营模式.1191、项目的的推广模模式.119-2202、项项目的推推广理念念.211第七章项目投投资效益益分析.222第八章政府府支持.223第一章*概况一、基本情情况*县东东临潍城城、坊子子、西界界临朐、青青州，南南同安丘丘隔汶河河相望，北北与寿光光接壤。县县境东西西最大横横距400.9公公里，南南北最大大纵距448.99公里，总总面积111000公里，现现12个个镇、44个街道道，9004个行行政村，11777747户户，总人人口59963668人

3、，其其中城镇镇人口11271186人人，市区区人口约约800000人人。20005年年,实现现生产总总值722.566亿元,财政总总收入66.099亿元，地地方财政政收入33.522亿元。二、城城市总体体发展规规划（重重点发展展建设新新城区及及东北片片工业区区）1、城市性性质：在在积极发发展商贸贸、金融融保险、房房地产、信信息咨询询、交通通运输、邮邮电通讯讯、居民民社会服服务等新新兴行业业的同时时，将旅旅游、流流通、交交通作为为重点，俦俦加快发发展以农农副产品品为信托托，从现现有工业业基础和和各方面面条件出出发，大大力发展展纺织化化工、食食品加工工等劳动动密集型型工业，在在城市中中留足旅旅游、

4、商商贸服务务用地及及工业用用地。2、规划期期限：近近期20004年年至20010年年，规划划人口220万；无期至至20220年，规规划人口口28万万；远景景至20050年年，规划划人口440万。3、城市规规模：220100年建设设用地控控制在224平方方公里，规规划人口口20万万，人均均建设用用地1220平方方米，220200年城市市建设用用地控制制在333.9平平方公里里，规划划人口228万，人人均建设设用地1120平平方米。4、城市用用地发展展方向：原规划划以向北北、向东东发展为为主； 5、城市总总体布局局结构：体现“一山一一水，两两轴双城城”的空间间布局特特点。“一山”：以孤孤山为主主的

5、风景景旅游区区，“一水”：指环环绕城区区的水系系及沿河河绿带，“两轴”：是指贯穿城市南北的商业主轴线-新昌路，东西景观轴线-新城街；“两城”-指新城和老城。新昌路规划划如下：新昌路规划划图第二章、*商商业情况况一、商业业业态：目目前*的商商业业态态主要百百货店、超超级市场场、便利利店、专专卖店、商商业步行行街等。属属四线开开发城市市，商业业欠发达达。*目前前的商业业物业主主要有：家乐佳佳超市、百百货大楼楼、新昌昌商场、世世纪美联联、商业业步行街街、温州州商城。各业态对消消费者的的吸引比比重依次次为：家家乐佳、百百货大楼楼、新昌昌商场、世世纪美联联、商业业步行街街、温州州商城。*现各各商业街街业

6、态布布图如下下：附件1：*商商业街业业态详细细统计二、商业楼楼盘情况况目前*商业楼楼盘主要要有：中中庭景苑苑（规划划中）、假假日广场场（建设设中）、商商业步行行街、温温州商城城、福州州商城、昌昌盛物流流中心（建建设中）。商业总建筑筑面积约约：199万平方方米，其其中待开开发面积积约5000000平方米米。现租售情况况及原因因分析：1、良性分分析：A、*属“四线”城市，但但距地产产投资热热潮的潍潍坊仅224公里里，受潍潍坊投资资热的影影响，投投资意识识开始萌萌芽。B、前期开开发的商商业地产产项目尤尤以温州州商城租租售相对对较好，原原因为政政府重点点招商引引资项目目，投资资商为温温州人士士，前期期

7、营销宣宣传上引引来部分分温州客客户前来来经营，当当地投资资受之影影响。C、投资门门槛较低低，18800元元/平方方米起价价。2、抗性分分析A、商业运运作不成成功，各各商业项项目中均均无主力力店支持持，且无无运营公公司进行行专业运运营。B、开发面面积过多多，投资资者受前前期投资资收益小小的影响响，不敢敢盲目投投资。C、*整体消消费意识识不强，投投资者多多为企事事业单位位领导，社社会投资资者较少少。商业楼盘分分布图如如下：（附件2：各商业业楼盘调调研统计计表）三、商业消消费分析析*县居居民收入入有所增增长，生生活水平平得到明明显改善善。据抽抽样调查查，20005年年全市城城区居民民人均可可支配收收

8、入75538元元，人均均消费性性支出556399元，其其中人均均食品支支出19947元元，人均均生活用用品、娱娱乐、文文教及服服务支出出13112元，人人均居住住支出8827元元，其他他支出6634元元。人均均居住支支出占总总支出的的10.3%，随着着居民收收入的增增长，生生活水平平的提高高所占比比重还会会进一步步增加。农农民人均均收入336433元，人人均生活活消费支支出22275元元，农民民进城买买房也成成为可能能。从以以上数据据可以看看出，人人民随着着收入的的增加，生生活水平平的改善善，购买买力越来来越强。*GDDP增长长态势图图表：*商业业开发及及经营处处于起步步阶段，且且除家乐乐佳、

9、百百货大楼楼等知名名商业外外，其他他商业知知名度不不高，加加之*购物物环境的的不理想想，形成成了*人对对*的消费费排斥心心理（同同样价位位，同样样质量的的物品宁宁愿到潍潍坊去购购买，也也不愿在在*买），以以到潍坊坊购物为为荣的心心理。*消费费者异地地消费的的原因分分析如下下：A、*目前无无知名商商业购物物业态，中中低档消消费及小小宗消费费一般在在*，而中中档及大大宗消费费一般到到潍坊、淄淄博等地地进行消消费；B、长期无无知名度度较高的的购物消消费地形形成了只只认潍坊坊等大城城市的购购物习惯惯；C、大城市市的消费费选择机机会较多多也是一一个原因因。因此，*的商商业消费费需要引引导，首首先是购购物

10、环境境的改变变，其次次是知名名度的提提高。四、*县零售售商业发发展分析析1、目前零零售商圈圈为以新新昌路/利民街街为商圈圈中心点点的半径径为1.5公里里商圈。2、随着*新新昌路、利利民街、方方山路等等城市街街区规划划，目前前新昌路路、利民民街的经经营户向向商业步步行街、城城市假日日广场、新新昌商场场、温州州商城分分流。3、*专业市市场及与与家和汽汽车相关关的生活活配套市市场目前前除中庭庭景苑规规划5万万余平方方米的汽汽摩销售售市场外外，还未未出现其其他专业业市场。4、*居民零零售消费费场所为为：家乐乐佳超市市、百货货大楼、新新昌商场场、商业业步行街街、世纪纪美联。居民消费场场所示图图如下：第三

11、章、项项目几种种定位的的可行性性分析一、地块概概况地块位于*县县待规划划的方山山路与利利民街交交口东北北侧，总总占地约约64亩亩，地块块南北呈呈d字型型，目前前地上附附着物为为东南村村大修厂厂及东田田村征地地时建设设的沿利利民街和和方山路路门头房房约322间，建建筑面积积约30000平平方米。二、地块SSW分析析A、S（优优势）：北临3009国道道，西挨挨规划中中的方山山路，东东为大沂沂路，南南通规划划中的宝宝通街，交交通优势势明显；*城城市规划划为以利利民街和和新昌路路为中心心点向南南向东发发展，地地块处于于规划中中的利民民街和方方山路交交口，属属于待发发展的半半成熟地地块；项目周边边以五金

12、金、建材材、机电电、农业业生产资资料、汽汽修汽配配、摩配配等为主主要经营营业种，且且在*县城城属于消消费者认认可的商商业区域域；项目距中中心商圈圈距离为为1公里里，且周周边1公公里半径径居住区区域人口口约为11万余人人，易形形成零售售购买群群体；项目周边边经营店店铺房屋屋陈旧，结结构和经经营不相相配，经经营户盼盼望有规规模化、集集中化的的专业市市场；*长长期以来来无正规规的专业业市场，消消费者及及经营户户希望集集中经营营，形成成品牌。B、W（劣劣势）：*县县城市发发展速度度较慢，地地块在市市民心目目中是脏脏乱差区区域。*的的拆迁补补偿问题题影响了了诸如蓝蓝宝石花花园、商商业步行行街等项项目，且

13、且部分房房产的自自营户对对拆迁补补偿问题题的合理理性担心心；项目经营营户担心心拆迁后后的回迁迁时间内内无经营营场所，影影响生意意。项目地块块呈d字字型，沿沿街部分分建设相相对减少少，建设设规划受受影响；*的的投资消消费意识识较淡薄薄，租金金较低，销销售在一一定程度度上将受受到较大大影响。*投投资消费费意识处处于低潮潮阶段，且且目前为为目尚无无运作成成功的商商业项目目，使部部分投资资者的投投资利益益未能实实现，在在一定程程度上影影响了本本项目的的投资消消费。三、项目可可能成功功的业态态定位及及理由序号定位机会风险备注1日常消费零零售业态态1、*商业业业态及结结构层次次有待于于改善；2、商业主主街

14、改造造，3000余经经营户面面临二次次选址。1、*的商业业开发面面积已饱饱合；2、本项目目的地段段不属于于核心商商圈，项项目周边边2万人人口不能能支持44.5万万商业零零售面积积；3、人均消消费性支支出56639元元，消费费力较弱弱。 地段及人口口属不可可控因素素，因此此，成功功机率在在40%以下。2住宅底商商1、农民进进城购房房形势明明显；2、项目周周边小范范围无住住宅楼盘盘。1、项目地地段不是是理想居居住区域域；地块价格相相对较高高，但住住宅售价价不高；方山路最新新规划，不不允许沿沿街普通通商业。风险率为440%以以下，但但利润较较少。3生产资料市市场1、市场空空白，符符合本业业态经营营杂

15、乱，影影响市政政发展；2、市政规规划可为为项目带带来置业业户；3、地块优优势1、现有商商业地产产操作不不成功，使使投资市市场疲软软；2、符合定定位的现现业态经经营户的的经营成成本较低低，相对对本项目目置业门门槛较高高；风险的可控控因素大大于不可可控因素素，成功功机率在在65%以上。三种定位详详细分析析如下：定位一：日日常消费费品零售售业态，建建筑模式式为卖场场步行行街定位理由：消费品品零售额额占整个个消费需需求的660%以以上，因因此吃与与穿永远远是社会会消费的的主流。成功分析：*的零售售商业欠欠发达，目目前无百百货、专专业市场场、批发发市场等等多种业业态。*人人均GDDP20005年年为14

16、46788元(按按现行汇汇率折算算为17775美美元)，市市区人口口为约8800000人，2004年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，按照城市商业发展惯例，*的商业开发饱和面积为64000平方米，商品零售面积需求量为20.8万平方米，而现在*的商业开发面积约13万平方米，未来1年内商业开发面积将达至20万平方米，商业开发已饱合，但*的商业业态及档次参差不齐（详见商业业态分布图），说明*的商业开发仍存在一定空间；*商业项目现经营面积约为7.868万平方米，说明*的商业零售消费存在较大空间。目前

17、*的消费费档次较较低，商商业机会会来自于于：1、目前存存在的商商业档次次较低，无无百货、主主题商场场等中高高档业态态；2、开发的的13万万平方米米的商业业，招商商及经营营均不成成功，项项目可在在操作上上控制风风险；3、商业主主街新昌昌路及利利民街改改造，使使3000多个经经营户面面临二次次选址经经营。失败的理由由：1、20004年*的的人均可可支配收收入75338元，日常常消费品品商业地地产开发发饱合，消消费支持持力较弱弱；2、长期形形成的本本地消费费排斥的的心理，影影响商业业地产的的开发；3、*房产投投资消费费意识淡淡薄，且且由于城城市假日日广场、商商业步行行街、温温州商城城等项目目的运作作

18、不成功功，使得得消费意意识受挫挫。4、项目位位于城东东，属城城市稍偏偏区域，周周边固定定人群约约2万人人，不是是核心商商圈，不不能支持持4万余余平方米米的零售售商业。5、新昌路路、利民民街等街街道改造造的客户户被分散散至现房房商业步步行街、假假日广场场、温州州商城、新新昌商场场等。综合分析：地段决决定定位位，此定定位成功功机率在在40%以下，风风险大于于机会。定位二：住住宅为主主少量量底商定位理由：据调查查，20004年年全市城城区居民民人均可可支配收收入75538元元，人均均消费性性支出556399元，其其中人均均居住支支出8227元，其其他支出出6344元。人人均居住住支出占占总支出出的1

19、00.3%，随着着居民收收入的增增长，生生活水平平的提高高所占比比重还会会进一步步增加。农农民人均均收入336433元，人人均生活活消费支支出22275元元，农民民进城买买房也成成为可能能。从以以上数据据可以看看出，人人民随着着收入的的增加，生生活水平平的改善善，购买买力越来来越强。*房地地产发展展态势图图：各住住宅楼盘盘的分布布（现做做）此定位成功功的理由由：1、*县新一一轮总体体规划万万户农民民进城的的政策，必必然使住住宅地产产增加；2、县城建建成了科科技工业业园，并并有几十十家企业业入驻园园区，当当地居民民都希望望改善目目前的居居住环境境，对住住宅的需需求迫切切。目前前政府对对科技工工业

20、园区区没有安安排居住住用地，随随着园区区的建设设发展，区区内人口口将进一一步增加加，住宅宅需求较较大。3、从住宅宅地产的的发展太太势图看看出，本本区域11公里范范围内无无住宅楼楼盘。此定位失败败的理由由：1、政府对对方山路路规划沿沿路两侧侧不允许许建设沿沿街商铺铺，项目目利润将将减少；且此区区域对于于*来讲属属于偏、脏脏、乱区区域，对对购房者者的吸引引力不强强；2、项目地地块两面面沿街，且且过往车车辆较多多；加之之北临胶胶济铁路路钱，嗓嗓音较大大，将直直接导致致售价不不高，销销售力不不畅。3、目前项项目沿方方山路和和利民街街段有共共43个个经营户户，且有有2/33为自有有房，拆拆迁、补补偿难度

21、度较大。4、项目目目前无地地下管网网，不知知政府何何时将地地下管网网完善，影影响项目目建设。5、利润测测算：基本指标土地面积：84亩亩，5553000平方米米；容积率：11.2；总建筑面积积：6663600平方米米，其中中商铺：30000平方方米，住住宅：6633660平方方米。预计销售收收入：商业部分：30000平方方米*330000元/平平方米9000万元住宅部分：633360平平方米*15550元/平方米米98820亿亿元合计：1007200亿元成本测算序号项目单位成本（元/平方方米）总成本（万万元）备注1楼面地价600 3318按48万/亩2设计、管理理费30166设计15，勘勘察5，

22、监监理83配套费804404建安成本70038505室内外总体体301666后期配套301667资金成本803602千万，66%、期期限为33年计8销售费用48322总销售额的的3%9税费129858总销售额的的8%10不可预见费费1066.411合计9712.4利润预测：1千万万备注：1、土土地价格格过高，而而*房地产产价格涨涨幅不容容乐观；分两期开发发，周期期长、利利润过少少。定位三：专专业市场场（二层建筑筑、商业业步行街街模式，业业态上以以五金、机机电、汽汽修汽配配、摩修修摩配、农农资批发发为主）定位的理由由：1、*县城无无此类专专业市场场，按照照国内城城市发展展的规律律和城市市消费需需

23、求来看看，国内内70%以上的的城市有有自己的的能够满满足居民民生产、生生活需求求的专业业市场，且且此类市市场能够够较大程程度上推推动当地地经济的的快速发发展。此此定位填填补了*专专业市场场开发的的空白。2、随着经经济的发发展和居居民的收收入增加加，居民民对生活活质量的的需求进进一步提提高，因因此无论论是消费费者还是是与此类类定位相相关的经经营者，迫迫切需求求有专业业的市场场。3、项目周周边现商商业业态态符合就就地改造造商业操操作沿方山路、利利民街、站站前街目目前的经经营业种种为：五五金机电电、建材材、汽摩摩修（配配）、装装饰材料料、农业业生产资资料（塑塑料薄膜膜）等，共共3000个经营营户，经

24、经营面积积约3000000余平方方米。此定位成功功的理由由：1、*县规划划改造道道路包括括：方山山路、站站前街。据调查，项项目周边边，即转转盘向东东利民街街两侧和和转盘北北方山路路上共有有汽修配配、摩修修配、五五金机电电经营户户1266个。方方山路为为*县城规规划重点点道路，沿沿街经营营户700%以上上属于规规划拆迁迁范围，基基本解决决了汽摩摩修配的的招商问问题。2、站前街街两侧共共有装饰饰材料、五五金、建建材、农农资等经经营户774个，站站前街也也属改造造范围，通通过政府府引导也也能成为为项目的的经营客客户。3、汽修配配、摩修修配经营营户年利利润在5520万万之间，且且有200户以上上经营年

25、年限在88年以上上，积累累了大量量资金；另，装装饰材料料、五金金经营户户年利润润为3-10万万之间，且且有100余户经经营年限限在3年年以上，有有着较强强的购买买力。此定位风险险在于：1、项目定定位的各各业态目目前租金金范围：0.1160.88元/平平方米/天，115%以以上租金金为0.5元/平方米米/天以以下，另另有1/3属自自的房产产。低廉廉的租金金及自有有房产经经营户成成为项目目的最大大风险点点。风险避免：A、通过与与政府对对城区的的改造规规划结合合，获得得政府支支持，对对占道经经营，影影响市容容市貌及及城市规规划的符符合本市市场的业业态的经经营户引引导至本本市场进进行经营营。B、目前此

26、此类经营营户的租租金虽然然不高，但但所交纳纳的税费费较租金金较高，通通过获得得政府的的支持，对对进驻本本市场的的经营户户在税费费上减免免，将能能够吸引引租赁经经营户。2、*投资市市场低潮潮，目前前*投资经经营户660%以以上为行行政、企企事业单单位人士士，而*的的商业地地产投资资项目仅仅有温州州商城目目前初步步见到效效益，这这一现象象将大大大影响投投资者的的投资信信心；风险避免：A、树立项项目的形形象品牌牌及政府府支持，增增加消费费者的投投资信心心；（可可控因素素）B、降低置置业门槛槛，努力力招商，减减少投资资者投资资风险；（可控控因素）C、通过33年后1120%价格回回购等营营销操作作，消除

27、除消费者者投资顾顾虑（可可控因素素）。3、来自项项目运作作模式及及项目品品牌的建建立；（可可控因素素）4、政府对对利民街街、站前前街、方方山路的的规划实实施时间间能否与与项目操操作吻合合；（不不可控因因素）5、*县城距距豪德光光彩贸易易广场112公里里，半小小时车程程，消费费者长期期形成的的排斥*中中高及大大批消费费的习惯惯将成为为影响投投资及经经营户的的置业信信心。风险避免：通过专业的的营销操操作队伍伍，树立立良好的的形象品品牌，引引导消费费（可控控因素，但但时间较较长）。综合分析：1、项目占占地855亩，建建筑面积积约为4450000平方方米，计计约6550套商商铺（按按70平平米/套套）

28、。2、*县区内内共有与与此定位位相符的的经营户户约4000个，按按40%的购买买率，单单价按228000元/平平方米计计，共1120个个购买户户，回笼笼资金约约31000万元元，另投投资户按按1000户计，回回笼资金金约19960万万元，合合计约550600万元。3、目目前*的现现有经营营户按775%的的租售率率进驻项项目，将将有3000经营营户进驻驻经营，另另可通过过发展县县级代理理及到潍潍坊区域域进行招招商，按按照现经经营户的的35%计，将将有1000经营营户进驻驻；市场场超前预预计面积积最多为为规划面面积的220%，计计为90000平平方米（约约1288套）；即按照照目前的的规划，未未来

29、3年年内市场场将有1122套套空置。2、通过政政府城市市规划与与项目拆拆迁的经经营户的的进驻市市场经营营，能够够解决市市场招商商的问题题，保证证了的启启动。3、通过派派生经营营与投资资客户，能能够保证证项目的的利润。第四章、项项目的准准确定位位及背景景一、项目总总定位市场业态定定位为：以汽修修配、摩摩修配、五五金机电电、装饰饰材料、农农业生产产资料等等为主的的生产资资料批发发零售市市场。二、生产资资料和生生产资料料市场的的定义1、生产资资料：人人们从事事物质资资料生产产所必需需的一切切物质条条件，即即劳动资资料和劳劳动对象象的总和和。包括括土地、机机器、设设备、厂厂房、工工具、燃燃料、原原材料

30、、辅辅助材料料等。2、生产资资料市场场：生产产资料市市场是组组织供、需需单位集集中进行行生产资资料商品品交易活活动并提提供咨询询服务和和管理的的场所或或交易中中心。生生产资料料市场在在社会再再生产过过程中起起着中介介作用，生生产资料料市场运运作得愈愈是有效效率，社社会再生生产的运运行就愈愈是顺畅畅。包括括专营和和经营生生产资料料的公司司兼营的的市场，但但不包括括一次性性交易会会。生产产资料市市场主要要经营满满足生产产需要的的原材料料、燃料料、工具具设备、仪仪器仪表表、交通通运输工工具等生生产资料料。3、目前*县县生产资资料业态态种类、营营业面积积、单店店经营面面积范围围如下表表：序号业态现经营

31、面积积体量统计备注1汽修配、摩摩修配30-2000平方方米，仅仅配件经经营面积积单层为为30-70平平方米，修修理车间间为800平方米米左右103家主要为各类类汽车、农农用车、摩摩托车配配件，不不包括修修理车间间。2装饰材料752550平方方米30家板材、成品品装饰材材料、地地板，经经营摊位位前有长长5米，宽宽10米米的摊点点，供摆摆放板材材等。3五金、机电电30-988平方米米38家小五金、取取暖设备备、机电电设备、等等4农资50-800平方米米，但需需要经营营面积22-3倍倍的仓库库15家农膜、钢（铁铁）丝、塑塑料制品品、种子子、农药药批发等等5汽饰、家饰饰80-2000平方方米，洗洗车车

32、间间28家汽车灯、汽汽车内装装饰品、家家庭装饰饰布艺术术、窗帘帘小商品品6灯具45-877平方米米5家三、对*生产产资料市市场的描描述*生产产资料市市场是组组织供、需需单位集集中进行行汽修配配、摩修修配、五五金机电电、装饰饰材料、农农资产品品等生产产资料商商品交易易活动并并提供咨咨询服务务和管理理的场所所或交易易中心。目前生产资资料市场场在社会会再生产产过程中中起着中中介作用用，生产产资料市市场运作作得愈是是有效率率，社会会再生产产的运行行就愈是是顺畅。*生产产资料市市场开成成后，可可在市场场经营上上的业种种如下：第一类：是是以满足足现代代代步工具具的生产产资料，有有汽配摩摩配类，包包括各种种

33、汽车配配件，摩摩托车配配件等；第二类：是是以满足足现代家家庭装修修装饰的的生产资资料，有有板材类类、建材材类、五五金类、机机电类、陶陶瓷类、地地板类、洁洁具类等等；第三类：是是以满足足农业需需求的生生产资料料：有塑塑料制品品类、地地膜类、农农作物种种子、化化肥、农农药类等等。*生产产资料市市场地处处*县规划划建设的的景观道道-方方山路与与商业街街利民街街交口，南南临利民民街，西西方山路路，北临临3099国道，东东接为大大沂路，交交通便捷捷。与昌昌盛物流流中心仅仅2公里里，将形形成批发发物流互互通的态态势是开开发建设设专业市市场的理理想地段段。项目提出背背景自20055年始，*县县的城市市建设有

34、有了突飞飞猛进的的发展，城城市面貌貌发生了了很大的的变化。随着县城的的建设发发展和城城市规模模进一步步扩大，城城区居民民不断增增加，尤尤其是县县城科技技工业园园的建成成，来园园区投资资兴业和和企业多多达几十十家，他他们的到到来不仅仅可大大大加快*县县的经济济发展速速度，同同时还可可带到*县县的就业业及再就就业工程程，使城城区人口口数时进进一步增增加。城城市功能能随着商商业步行行街、假假日广场场、温州州商城等等项目的的运作日日臻完善善，但与与衣、食食、住、行行等方面面比较，市市民居住住环境改改善的提提高相对对缓慢，与与城市经经济的发发展状况况不相适适应。*县目目前的商商业形态态，还属属于较低低级

35、的集集市型、零零散型模模式，这这在相当当程度上上阻碍了了*人融入入崭新的的现代生生活方式式。目前前*的汽修修汽配、摩摩修摩配配集、五五金机电电、装修修装饰、农农资等分分散在市市区各个个街道，占占道经营营，恶性性竞争，经经营环境境脏、乱乱差，既既不能满满足居是是消费需需要，更更影响城城市的面面貌与规规划，建设规模该项目规划划用地总总面积55.5万万余平方方米，商商业建筑筑面积44.4万万余平方方米，项项目建成成后，将将形成一一个集汽汽配汽配配、摩修修摩配、五五金机电电、装饰饰建材以以及农业业生产资资料于一一体的布布局合理理、配套套齐全、功功能完善善的现代代化生产产资料市市场。经济和社会会效益1、

36、社会效效益A、项目的的开发建建设符合合国家产产业政策策和*县城城市发展展规划B、对于改改善城市市面貌，加加快城市市化进程程具有积积极的作作用，提提高和改改善了居居民的居居住、投投资环境境条件C、*素有“建材之之乡”，项目目的建设设可带动动*市建材材工业和和第三产产业的发发展。2、经济效效益市场建成后后，可实实现利润润总额115000万元；市场运营后后，将为为社会提提供20000余余个就业业岗位，可可实现年年交易额额3亿元元人民币币，将实实现年利利税10000余余万元；市场的建设设可为土土地方提提供可观观的经济济补偿，使使土地方方获益。市场预测：目前按人均均不足88平方米米为困难难住户的的认定标

37、标准，*县县现有无无房户、拥拥挤户和和居住困困难户主主50000多户户。同时时，还有有近300万平方方米的危危房、简简易房急急需改选选重建。另另据有关关部门预预测，随随着城市市规模的的扩大和和城市人人口的急急剧增长长，每年年城区新新增加住住房户口口10000多户户，旧城城区的改改造也将将导致一一批拆迁迁户进行行异地安安置，使使本来就就很紧张张的住房房供求矛矛盾更加加严峻。*现有有果蔬基基地500万亩,年产122亿公斤斤,主要有有西瓜、苹苹果、草草莓、芋芋头、芦芦笋等几几十个品品种,拥有凯凯盛食品品、永强强食品等等蔬菜加加工企业业35家,年加工工蔬菜664万吨吨。另外外，*拥有有*顺达水水泥有限

38、限公司、乐乐化铝塑塑复合板板等建材材企业近近1000家，主主要生产产水泥、板板材、大大理石等等20多种种产品,其中水水泥生产产能力达达50多万万吨，素素有“建材之之乡”之称。住房建设的的增加，必必然引起起住房环环境的改改善和建建材的需需求加大大，五金金建材、装装饰材料料市场的的需求有有着广阔阔的需求求市场；而作为为全国果果疏基地地，农业业生产资资料的需需求将持持续增加加。预计计市场运运营三至至五年内内，将彻彻底改变变*人排斥斥*消费的的消费习习惯，商商务中心心建成后后，具有有拉动人人流、物物流、资资金流的的能力，其其商业升升值空间间不可估估量。第五章、项项目建设设规划建建议一、规划原原则根据现

39、有经经营业态态体量和和需求面面积情况况进行规规划（附附：现有有业态情情况统计计表）现有业态情情况统计计表序号业态现经营面积积体量统计所需面积（市市场超前前建筑按按现有面面积的220%计计）1汽修配、摩摩修配30-2000平方方米，仅仅配件经经营面积积单层为为30-70平平方米，修修理车间间为800平方米米左右103个经经营户100000+20000120000平平方米2装饰材料752550平方方米30家3600+720043320平平方米3五金、机电电30-988平方米米38家2660+532241192平平方米4农资50-800平方米米，但需需要经营营面积22-3倍倍的仓库库15家900+1

40、18010880平方方米5汽饰、家饰饰80-2000平方方米，洗洗车车间间28家3360+672213334平平方米6灯具45-877平方米米5家360平方方米备注1、派生的的经营户户包括目目前现有有业态的的经营户户的200%，另另外还有有目前*市市场空白白，但有有着市场场需求空空间的业业态（陶陶瓷、洁洁具、卫卫浴设备备、地板板等），此此类业态态超前建建筑面积积按同类类经营面面积的440-550%计计，即有有21550平方方米。2、其它市市场辅助助业态预预计面积积为市场场总建筑筑面积的的8-110%，即即30000平方方米。2、商业市市场业态态规划细细分的原原则是：A、业态相相近原则则：即，符

41、符合同一一类消费费的业种种就近规规划；B、业态互互补原则则：即，消消费者购购物的便便利性，各各业态要要按消费费者购物物习惯进进行业态态规划组组合。根据商业市市场业态态细分的的两大原原则和*目目前生产产资料经经营业态态的实际际情况，认认为，本本项目的的建设规规划为：二、建筑模模式商业两层结结构，步步行街建建筑模式式。两层层商铺之之上为四四层住宅宅。分为为五金机机电街，装装饰材料料街，汽汽配摩配配街，农农资街，汽汽修、摩摩修车间间。三、房型设设计框架架结构，单单套面积积为300-800平方米米，开间间不小于于3.55米。四、配套标标准解决取暖问问题，宽宽带、电电话、有有线电视视插口。地地面铺地地面

42、砖，玻玻璃门和和防盗门门，每户户要有独独立的卫卫生间。预预留空调调位。另：市场外外观要新新艳，醒醒目，市市场要有有地标性性建筑。住宅部分地地面处理理，卫生生间，厨厨房铺地地面，墙墙面刮腻腻子，其其他毛坯坯。五、道道路规划划汽配、摩配配街：街街宽为66-8米米；五金机电街街：街宽宽为6-8米；装饰材料街街：街宽宽为100-122米；农资街：街街宽为110-112米；另可规划220000-30000平平方米的的汽修、摩摩修车间间。第六章项目的的运营模模式一、项目的的推广模模式商业地产首首先是商商业的，其其次才为为地产；因此，商商业的运运营与管管理是商商业地产产的核心心部分。因因此，本本项目的的推广

43、理理念是：在详尽尽、科学学的市场场调研的的基础上上进行准准确分析析与业态态细分，将将后期的的商业运运营融入入到市场场的前期期规划中中。即，将将彻底抛抛除只做做地产不不做商业业的短期期获利的的不负责责行为，细细致做好好每一个个运营细细节。项项目推广广流程如如下：项目规划开开发的运运作模式式/程序序“*生生产资料料市场”项目的的规划开开发运作作模式/程序简简述如下下：1、市场调调研编写市场调调研计划划及详细细的调研研表格，针针对定位位的各业业态进行行普调。【已完成项项目的前前期定位位调研，近近期将组组织进行行业种细细分调研研。】2、调研结结果分析析组织专家对对调研结结果进行行科学系系统的分分析【邀

44、请有关关投资决决策、专专业市场场经营、商商业地产产专家进进行分析析论证。】3、确定定定位与市市场细分分通过对调研研结果的的论证，确确定项目目的总定定位与市市场细分分定位4、引爆“舆论”，市场场预热举行各项营营销推广广活动，预预热市场场，引起起消费者者关注。【与政府有有关部门门、潍坊坊各媒体体进行联联合进行行宣传推推广。】5、政策优优势，营营销推广广，聚集集客户通过优惠的的招商和和销售政政策，以以及科学学细致的的营销推推广工作作，聚集集客户。【在舆论“引爆”的基础础上，不不失时机机聚集与与市场定定位相同同的各商商业业态态。】6、组织构构架组建多元投投资结构构的股份份制公司司【组建“项项目筹建建指

45、挥部部、技术术决策部部、公关关联络部部、工程程开发部部、营销销推广部部、综合合行政部部等机构构。】7、全息营营运在成功招商商的基础础上，全全面启动动和实施施项目的的综合开开发与后后期市场场营运【建议在潍潍坊设立立筹建指指挥部，分分门别类类组建作作业班子子，全方方位投入入各个工工程作业业面的实实质性运运行。】项目规划开开发的运运作程序序（流程程）市场调研（调研计划书）市场调研（调研计划书）调研结果分析（可行性论证）市场定位与细分（业态经营细分）分）引爆舆论（市场预热）营销推广（政策营销） 全息营运（实质性启动运作）组织架构分门别类组建作业班子组织架构分门别类组建作业班子组全息运营组建后期运营班子

46、，开始运营二、项目目的推广广理念1、客户分分析根据市场调调查，把把营销对对象定位位为隐性性目标客客户和显显性目标标客户。A、隐性客客户群：被本项项目本身身的氛围围与定位位的独特特性吸引引而来的的商户，主主要表现现为转换换行业的的商户。B、显性客客户群：可分为为投资者者和经营营者a、投资者者：1、*、潍坊坊等周边边区域的的商铺投投资者；2、看好本本区域生生产资料料市场业业发展前前景的其其他地区区的投资资者；b、经营者者：1、经营五五金机电电、汽配配摩配、装装饰材料料、农资资等的加加盟者或或自营者者；2、看好本本区域汽汽修汽配配、摩修修摩配、装装饰材料料、五金金建材、机机电业发发展前景景的派生生经

47、营者者。2、营营销推广广理念*属于于四线城城市，因因商业发发展相对对滞后，因因此长期期形成了了消费者者外地投投资、外外地消费费的消费费习惯；另一方方面，消消费者对对政府的的依赖性性依然较较重，政政府所提提供的信信息将是是消费的的一个方方向，同同时，按按照目前前居民的的消费习习惯，在在营销宣宣传上可可借助于于公司的的上海品品牌，引引导消费费。*地消消费者对对住房的的理性消消费没有有形成，感感性消费费很强，攀攀比成风风严重，因因此通过过创造市市场引导导消费，是是本项目目的推广广理念。另外，*和大大多四线线城市一一样，存存在人口口外流，资资金回流流的现象象。特别别是春节节期间，是是大量现现金流回回当

48、地的的时候，因因此，如如果条件件允许，尽尽是选择择在这段段时间开开始营销销，加大大宣传推推广力度度，抓住住大城市市打工的的人认为为家里的的商铺单单价便宜宜的心理理，往往往能收到到不菲的的成效。商业项目首首先要给给经营户户以经营营的保障障，即：让经营营户认为为到该市市场前来来经营将将是唯一一和最理理想的选选择，能能够实现现更多的的利润。因因此：首先，市场场的宏观观发展规规划的描描述及市市场经营营问题将将成为经经营户最最为关注注的问题题；其次，经营营户关心心的是前前期市场场启动的的问题，即即能不能能将*大部部分同类类业态经经营户集集中于市市场进行行经营；第三，经营营户关心心的是有有没有能能力进场场

49、经营的的问题；第四，*属于于四线城城市，同同类业态态的经营营户的经经营尚处处于传统统经营模模式阶段段，价格格战成为为竞争的的主要方方式。在营销中解解决了以以上四个个问题，项项目的推推广也就就成功了了。附件3项项目的营营销推广广思路第六章、项项目投资资效益分分析基本指标土地面积：83亩亩，5553000平方米米；容积率：00.8；容积率率最大可可能地增增加至最最大限度度。建筑面积：4.44万平方方米预计销售收收入商业：4.4万平平方米*28000元/平方米米1.23亿亿元仓库：待定定、不计计。总收入：11.233亿元。成本测算序号项目单位成本（元元/平方方米）总成本（万万元）备注1楼面地价847

50、3727按48万/亩2前期开发费费用勘察、设计计、监理理30132设计15，勘勘察5，监监理8配套费80352尽量减免至至80以以下4建安成本80035205室内外总体体30132道路、围墙墙6后期配套30132水、电、暖暖、智能能化7资金成本803602千万6%期限为为3年计计8销售费用84369总销售额的的3%9税费224984总销售额的的8%10不可预见费费104411合计9752（单单位成本本：22217元元/平方方米）利润预测：1、总收入入：1.23亿亿元2、总成本本：22217万万元3、预计利利润：225488万元。备注：1、建建筑面积积尽量增增加；2、可可减免事事项争取取减少最最

51、低值（建建安+配配套费+税费共共计减少少1500元以上上。）3、成成本尽量量控制在在21000元以以下。4、可可降低的的项目为为颜色标标注部分分：附4：项目目敏感性性分析第七章、政政府支持持1、为繁荣荣市场，项项目建成成前，政政府成立立由国土土、规划划、工商商、城管管、公安安等部门门联合工工作组，协协调拆迁迁事宜，地地块实现现“三通一一平”；市场场建成后后，将站站前街、方方山路、利利民街占占道经营营、影响响市容市市貌的摊摊点请政政府给予予取缔，引引导至本本市场进进行经营营；2、对进驻驻*生产资资料市场场的经营营户经营营所得税税和营业业税5年年地方留留成部分分全额退退还；3、对进驻驻*生产资资料

52、市场场的经营营户免55年以上工商商管理费费；4、项目建建设的各各类配套套费、手手续费全全免；5、项目土土地价款款：按底底于366万/亩亩执行；6、教育部部门对进进驻*生产产资料市市场的经经营者的的子女入入托、入入学就近近安排或或优先安安排进入入知名学学校，有有关规费费与城镇镇居民同同等待遇遇；7、市场重重点管理理，允许许边开展展边营业业，边办办理有关关手续，办理证证照只收收取工本本费并实实行“一一站式收收费”；8、办理相相关手续续时，在在办理各各种证照照除收取取工本费费和代国国家、省省、市收收取的行行政事业业性收费费以外，免免收其他他行政事事业性收收费；9、所需的的水、电电、气、热热、运输输、

53、通讯讯条件等等，有关关部门优优先安排排，收费费标准按按本地企企业标准准执行；10、政府府不再审审批与本本项目业业态定位位相同的的市场；11、优惠惠政策的的兑现，由由县政府府指定部部门负责责协调财财政、税税务、物物价、国国土、公公安等部部门负责责办理兑兑现。附件1各街商业统统计序号路（街）段段店铺总计各业种统计计（户）各业种面积积（）租金范围1新昌路（站站前街至至孤山街街段）共121个个服装：255鞋类：6摩托，其他：摩托托、电动动车、医医药、厨厨具等，共共90。服装：100-1440鞋：15-2300化妆品：115-2210摩托、电动动车：1100-2000，其它它：100-20000。0.7

54、11.233元/天2方山路（新新城街至至昌盛街街段）共181个个装饰：288汽摩配：775五金、机电电：6其它72装饰：8002000汽摩配：6601500五金机电：30-5000.160.66元/天3站前街（故故城街至至方山路路段）共74个装饰：211，五金：100农资：155，灯具：5其他23装饰五金：701000农资：500800但需要要有大面面积仓库库0.400.8元元/天4文化路（恒恒安街至至站前街街段）共60个副食批发：40办公用品：2其他18副食：400800，其他他30500.410.558元/天天5利民街（故故城街至至方山路路段）400个服装：177五金建材336摩配汽配22

55、8，婚纱5广告装饰118，其他2966服装：3002000，五金建材3302200，摩配汽配3302200广告装饰66033000.2-00.455元/天6恒安街（新新昌路至至方山路路段）121个科技产品：5休闲娱乐33汽车美容33五金装饰22其他10880.3-00.6元元/天7孤山街（新新昌路至至永康路路）60个通讯器材227手机专卖112其他21通讯器材：101000，手机专卖：5010000.5-11元/天备注：1、经经营业主主所交纳纳的税费费较高，新新昌路经经营户税税费：工工商1660-2200元元/月，地地税：1100-1500元/月月，国税税：2000-2250元元/月。2、站前

56、街街经营户户：工商商18002000，国税税、地税税：40005400元/月月3、项目周周边及方方山路汽汽修汽配配：工商商：20003000元/月月，国税税：3550元左左右，地地税：2250元元左右，另另有技术术监督费费等税费费10000元/年。附件2商业步行街街市场名称*商业业步行街街地 址址利民街/站站前街至至孤山街街产权单位*县城城市建设设投资开开发有限限公司经营模式业主自主经经营管理模式统一物业管管理，但但目前管管理不健健全联系电话 69840055、6625335311占地面积191344平方米米经营面积392433平方米米市场类别集购物、休休闲、娱娱乐等多多功能于于一体的的城市商

57、商业步行行街功能规划原规划为集集购物、休休闲、娱娱乐等多多种功能能于一体体，成为为了*县建建设建筑筑史上的的典范工工程。但但目前的的情况是是利民街街南以副副食、服服装、化化妆品、网网吧为主主，利民民街北以以服装、饰饰品为主主。总户数200余户户经营类别户户数服装类(133)户餐饮类(226)户户保健、美容容美发类类(119)户户饰品类(99)户其他类(550)户户摊位面积200-6600平平方米/套，两两至三层层结构租售方式及及价格出租或出售售，租价价：0.16-0.33元/天，销销售价格格：2335027550元/平方米米租/售率出租率：555%出售率：440%经营环境经营状况今年开始有有所

58、好转转，经营营户年利利润为22-3万万元/年年冷暖情况独立店铺，无无冷暖设设施良性分析1、*唯一一一条商业业步行街街，政府府形象工工程2、新昌商商场两次次装修，一一些经营营户无处处经营，使使得步行行街出租租率提高高。3、租售价价位相对对较低，虽虽然三层层整体出出租价位位高，但但部分购购买的投投资户分分一层和和二三层层单独出出租。抗性分析拆迁补偿不不满意，拆拆迁户对对前来经经营的经经营户进进行骚扰扰；没有统一招招商，无无统一业业态细分分，没有有进行管管理管理理，整整条步行行街从经经营业态态上来看看杂乱无无章；没有商业经经营意识识，商业业气氛不不浓。备注经营户数共共1100户，现现有店铺铺2000

59、套温州商城市场名称温州商城地 址址新昌路与恒恒安街交交口东南南产权单位温州荣立建建设开发发有限公公司*分公公司经营模式业主自行经经营管理模式统一管理联系电话 62511111占地面积85亩经营面积500000平方米米市场类别服装、鞋、帽帽、百货货经营市市场，中中低档，内内步行街街底商商住宅宅功能规划沿新昌路和和恒安街街店铺未未做规划划，市场场内一层层步行街街以经营营服装、箱箱包等为为主；市市场内二二层以经经营鞋和和服装为为主总户数500套商商铺，其其中一和和沿街3300套套，二层层2000套经营类别户户数服装类(2600)户帽类及饰品品类、化化妆品类类(31)户鞋类(90)户其他类(27)户摊

60、位面积55.678平平方米（二二层）1106600平平方米（一一层）租售方式及及价格租赁和销售售同时，租租赁价格格0.220.55元/天销售价格：3400038440元/平方米米出租/售率率出租率：881%出售率：667.11%经营环境位置稍偏南南，市场场内步行行街棚顶顶经营状况市场经营属属起步阶阶段冷暖情况无冷暖设施施良性分析1、城市改改造，聚聚集了一一些商户户2、免三年年税费抗性分析无统一经营营管理招商不到位位沿主街新昌昌路北侧侧应为大大入口，此此入人流流最密集集商场开业后后无经营营管理备注共出租出售售4088套，空空置922套，征征地155万/亩亩，共征征85亩亩，但实实际交纳纳政府是是