深业集团物业管理服务合同实务案例分析

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档深业集团物业管理服务合同实务案例分析上诉人（原审被告）：深业集团（深圳）物业管理有限公司。被上诉人（原审原告）：胡素文、明珩、明璞、明莹。 1995年明丕白（明丕白系胡素文丈夫，明珩、明璞、明莹之父）购买了位于深圳市福田区梅岗路的笔架山庄3栋303号，建筑面积171.99平方米的房屋及固定车位一个，同年明丕白及其配偶胡素文、子女明珩、明璞、明莹共同搬入该房屋居住。笔架山庄是由深业集团（深圳）有限公司开发建设的。1997年3月1日，深业集团（深圳）物业管理有限公司与深业集团（深圳）有限公司签订物业管理合同，合同期限两年，从1997年3月1日至1999年

2、3月1日止，据此开始对笔架山庄进行管理和提供服务。上诉人按照深圳市物业管理服务收费指导标准表（多层住宅区）规定的标准每月按建筑面积每平方人民币1元收费。明丕白每月向上诉人交纳物业管理费人民币172元、房屋本体维护基金25.8元、停车位管理费人民币100元。对照深圳市物价局、深圳市住宅局的深物价（1997）141号文件，上诉人的收费系依据多层住宅区一级物业类别的物业收费标准收取，一级物业类别的具体条件为：1、小区绿地覆盖率35%以上；公共配套设施如道路、消防、车场、文化娱乐、生活服务、商业网点等设施及场所（地）完善并维护完好；2、管理人员（包括管理、维修、绿化、卫生、保安、机电等全部各类人员）人

3、均管理建筑面积2000平方米左右；3、有足够的社区文化服务场地，常年开展多种文体活动（10项以上）；4、管理公司持有乙级或以上资质证书；5、管理处24小时值班，保安人员24小时巡逻，清洁工作全天候全面积保持洁净，园林绿地长势良好，修剪整齐美观；各类工作人员满负荷，服务意识强，言行规范，业务素养高，敬业精神强；6、达到市考评标准90分以上；7、房屋及配套设施维护状态良好。 1998年3月30日夜，罪犯黄珂、冯俊杰从后门进入笔架山庄潜入在3栋104房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。1998年4月4日晚，明丕白在3栋104房内被犯罪分子黄珂、冯俊杰杀害、劫去财物人民币11000元。罪犯黄珂、冯俊

4、杰犯故意杀人罪、抢劫罪，被判处死刑和有期徒刑，决定执行死刑；对非法所得的人民币11000元财产退赔被害人家属，但退赔至今未执行。案发现场即笔架山庄3栋104房已售出，业主未办理入伙手续，房屋的钥匙由上诉人保管。根据（2000）深中法刑一初字第95号案卷宗的公安机关的审讯笔录证明，1998年4月2日下午，上诉人的工作人员陈晓靖（职务是专业电工）看见罪犯之一在3栋104房内出现，未上前进行检查，亦未告知他人，该房屋的钥匙由上诉人的电工班长和陈晓靖保管。 至本案起诉止，被上诉人未向罪犯黄珂、冯俊杰提起刑事附带民事诉讼，亦未向罪犯家属提起民事诉讼。2001年4月16日，被上诉人以上诉人未尽到物业管理服

5、务合同的义务，上诉人构成合同违约，应承担相应的违约责任，向原审法院提起诉讼，请求上诉人支付被上诉人丧葬费人民币204368元、差旅费及教育费损失40000元、精神赔偿金（4个人）人民币400000元、赔偿明丕白工资、岗位股金收入损失人民币428587元。 法院判决 一审法院审理认为，明丕白生前入住笔架山庄3栋303房，按月向被告深业集团（深圳）物业管理有限公司交纳了物业管理费。自其入住之日起，明丕白就与深业集团（深圳）物业管理有限公司建立了事实上的服务合同法律关系，即物业管理合同法律关系，该合同的效力不仅及于其自购的房屋，而且及于管理社区的公共部分及特定条件下的社区全部。被告深业集团（深圳）物

6、业管理有限公司是一家拥有甲级物业管理资质证书的物业管理公司。在一家拥有甲级物业管理资质证书的物业管理公司管理的社区内，每一位住户都有理由相信他居住在一个文明、安全的小区。在这样的社区环境中，每一位住户都有理由相信他是安全的，他不用高度戒备地防范犯罪分子；居住在这样的小区里，每一位住户都有理由相信物业管理公司完善的管理服务包括严密的保安措施使他处于安全的境地。而且，对于物业管理的双方而言，每一位住户都不愿意居住在一个危机四伏的环境里，同样，每一家物业管理公司也不希望它的住户在自己管理的社区内人身和财产受到侵害。因此，根据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为此

7、类合同的附随义务。按照收费标准的不同，各个物业管理公司履行合同附随义务的方式也会有所不同，但必须是切实采取有效的安全防范措施，认真履行最谨慎之注意义务，在自己能力所及范围内最大限度的保护住户不受非法侵害。物业管理服务合同一经成立，合同的附随义务就随之产生并客观存在。本案明丕白 自1995年入住笔架山庄就与深业集团（深圳）物业管理有限公司构成事实物业管理合同关系。在此合同中，深业集团（深圳）物业管理有限公司除应履行向明丕白提供与其一级物业收费标准相适应的物业管理与服务的义务外，还应履行保护明丕白人身、财产不受非法侵害的义务。由于刑事犯罪的突发性、不可预测性和犯罪手段的多样化，作为物业管理公司来说

8、，尽管认真履行了保护住户人身、财产不受非法侵害的义务，也不可能完全避免此类犯罪事件在管理区内发生。因此，一旦此类犯罪事件发生，不能以物业管理公司承担着保护住户人身、财产不受非法侵害的合同附随义务就一概认为物业管理公司负有责任，具体情况应具体分析。对犯罪分子造成的危害结果，根据罪责自负的原则，必须由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。物业管理公司能够证明自己确实认真履行了保护住户人身、财产不受非法侵害的合同义务后，可以不承担责任。被告深业集团（深圳）物业管理有限公司收取一级（同等最高级别）的物业管理费用，应配备高素质的物业管理人员，提供相应级别的服务。其物业管理人员除应具备相关的专业知识外，还应当

9、履行作为物业管理人员应负有的注意义务，包括及时发现、报告可疑人员，消除不合理危险，保护住户安全。被告深业集团（深圳）物业管理有限公司作为拥用甲级物业管理资质证书的物业管理公司，有能力也有条件对本小区空置房屋内的陌生人员给予充分的注意，询问、了解这些人员的意图和动向以及发现并遏止其中一些人的犯罪企图，保护住户的安全。虽然3栋104房已为他人所购置，但是，由于业主尚未入伙，该房屋的钥匙由深业集团（深圳）物业管理有限公司控制，深业集团（深圳）物业管理有限公司对该房负有管理的义务。由于其未尽职责、疏于管理，使犯罪分子黄珂、冯俊杰非常容易地在3栋104房内潜伏4日，寻找作案目标，伺机作案。虽然被告工作人

10、员在犯罪分子黄珂、冯俊杰潜伏的第二天即发现3栋104房内犯罪分子的行迹，但是，由于责任心不强，疏忽大意，没有及时开门检查、询问可疑人员，从而使犯罪分子黄珂、冯俊杰的犯罪行为在第4天得逞，明丕白被杀害。事实证明，深业集团（深圳）物业管理有限公司对空置的房屋疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，是其工作的一大失误，这一失误已将住户致于极不安全的境地。罪犯黄珂、冯俊杰在空置的3栋104房的四天时间里，多次出入并且已经被被告工作人员发现，但被告的工作人员没有引起应有的注意、足够的重视，从而未能避免罪案的发生。被告深业集团（深圳）物业管理有限公司履行义务不符合合同的约定，以致使住户明丕白陷入危险的环境，

11、应当承担违约责任。但是应当指出，深业集团（深圳）物业管理有限公司只对其订立合同时应当预见到的因违反合同所能造成的损失承担责任。原告认为明丕白的死亡给原告造成了巨大的损失，原告要求被告承担部分责任计人民币682955元。本院认为，关于丧葬费问题，不同的家庭办理丧事时所花费的丧葬费数额不同，丧葬费数额应当比照道路交通事故处理办法中的有关规定计算。广东省的丧葬费标准为人民币4000元/具。 鉴于原告为办理死者明丕白的丧事花费的费用远远超过了该标准，因此，本院酌定该项费用为人民币10000元；关于原告差旅费及教育费损失问题，原告得知其父身亡，回国奔丧，是一种亲情的自然流露，原告为此花费差旅费，合情合理

12、，本院予以认定，但是，原告没有提供差旅费单据，仅提供了个人护照表明在此期间曾回国处理丧父事宜，故本院酌情认定差旅费为人民币5000元。原告为成年人，其回国一个月并不足以导致所受教育程度明显下降，故教育费损失本院不予认定；关于原告财物损失问题，因原告实际并没有从犯罪分子手中得到损失的人民币11000元，本院认定该笔款项为原告的实际损失；关于原告亲属明丕白的工资、岗位股股金收入损失问题，本院认为，死者明丕白在1995年至1997年的工资收入为人民币250435元、岗位股股金收入为人民币1892500元，其死后，工资与岗位股股金单位不再发放。明丕白死亡时年龄为57岁，按照我国的退休制度，明丕白尚有3

13、年才达到退休年龄。因明丕白的死亡，其家人对其在退休前的收益有部分未能继续，即明丕白自57岁到退休时的工资与岗位股股金，故本院认定该部分为原告的可得利益的损失。但因明丕白已死，其自57岁到退休时的工资与岗位股股金数额无法计算，因此，本院参照明丕白死亡前三年的工资与岗位股股金数额认定原告该部分损失为人民币2142935元。以上原告的实际损失数额总计应为人民币2168935元。本院认为，被告深业集团（深圳）物业管理有限公司与明丕白之间构成物业管理服务合同关系，被告深业集团（深圳）物业管理有限公司每月收取了明丕白100元的管理费用。作为一家物业管理公司，被告深业集团（深圳）物业管理有限公司在安全保卫方

14、面的义务是有限的，其违约赔偿额应与其承担安全保卫方面的义务相适应，被告深业集团（深圳）物业管理有限公司承担的违约赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失。故被告深业集团（深圳）物业管理有限公司应承担的违约赔偿数额依据本案的实际情况，本院酌定为人民币10万元。 一审法院依法判决如下：1、被告深业集团（深圳）物业管理有限公司应自本判决生效之日起10日内支付原告胡素文、明珩、明璞、明莹违约赔偿金人民币10万元。2、原告胡素文、明珩、明璞、明莹的其他诉讼请求本院不予支持。案件受理费由原告承担7850元，被告负担4000元。二审中，上诉人深业集团（深圳）物业管理有限公司诉称：1、

15、被上诉人提出起诉已经超过诉讼时效期间。一审法院将本案作为合同违约纠纷审理，同时，既然被上诉人将侵权之诉变更为违约之诉，又认为上诉人负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务，那么，当明丕白于1998年4月5日遇害时，被上诉人已经知道了结果的发生，也即知道权益受到了侵害，无须等到广东省高级人民法院的刑事终审裁定生效来确认上诉人是否存在过错。2、上诉人不负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务。首先，这一义务不是上诉人的法定义务，从国家到地方关于物业管理的法律、法规、规章，包括直接调整我市物业管理法律关系的深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则均无规定物业管理公司负有保护住户人身、财产不受非法侵

16、害的义务。相反，深圳经济特区物业管理条例实施细则第四十条第二款明确规定：管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。总之，从立法精神上，物业管理公司是无须承担这一义务的；其次，这一义务不是上诉人的约定义务，深圳市笔架山庄管理公约和深圳市物业管理主管部门制定的标准物业管理合同也未约定物业管理公司应对住户的人身、财产负责。物业管理合同第二条第7项规定的委托管理事项是配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。第五条第12项约定：物业管理公司不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）；再次，这一义务也不是上

17、诉人的附随义务，一审法院适用合同法第六十条第二款之规定推断：根据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为此类合同的附随义务。这一推断是不能成立的。首先，从合同性质看，根据深圳经济特区物业管理条例实施细则第二条的规定，物业管理服务合同关系，是以物业管理为对象，以维护物业的维护、修缮和整治为核心内容的权利和义务。除非当事人另有约定，否则，仅从这一法律关系的性质，不能推出其权利义务内容包括人身、财产的保安、保管、保险等义务；其次，从合同的目的看，既然相关法规对物业管理的概念和内容都有了明确的界定，那么当事人双方建立物业管理服务合同关系的目的也就很明确了-就是为了维护

18、物业（包括相关设施）的正常使用和运行。很显然，这一目的达到了，也仍然不能完全排除住户的人身、财产遭受不法侵害。因此，以合同目的无法推断保护住户的人身、财产安全是物业管理合同的附随义务。一审判决所述每一位住户都不愿意居住在一个危机四伏的环境里，同样，每一家物业管理公司也不希望他的住户在自己管理的社区内人身和财产受到侵害。其表述的只是合同当事人广泛、抽象的意愿，是一种人之常情，而不是能够直接派生出保护人身、财产安全的附随义务的具体合同目的。如果一审判决的论述能够成立，那么，这一论述完全可以及于任何场所的经营管理人与进入该场所的人之间的法律关系，推而广之，也完全可以及于所有的合同关系，即任何一种合同

19、的一方当事人都希望在与对方交易的过程中人身、财产免受侵害，同时也不希望另一方当事人因为与自己交易而受到人身、财产的侵害。再次，从行业习惯上看，因为物业公司既没有公安机关打击违法犯罪的强制手段，也不享有相关的权力，小区是向公众开放的场所，包括业主在内的任何人都有自由出入的权利，物业公司的职责仅限于维护小区内公共场所日常生活秩序，有巡逻、及时报案等配合协助保障安全的辅助义务，而不具备公安机关维护治安的社会责任和义务，这正是长久以来我市乃至全国物业管理行业提供物业管理服务的普遍状况。物业管理主管部门制定示范合同文本时，也是充分调查研究了物业管理行业的经营条件和风险负担能力等因素，才制定出前述规定，是

20、对目前行业习惯的概括和总结。3、陈晓靖是上诉人的电工，不负有保安的责任，陈晓靖发现104房有人未及时处理的行为不构成职务过错，其后果不应由上诉人承担。一审不能以不负有保安责任及相应判断能力的陈晓靖的思维过程作为认定上诉人对空置的房屋疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，是其工作的一大失误的依据。4、一审法院判决上诉人承担赔偿责任与罪责自负原则相悖。合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审

21、判决忽略了适用本条所应具备的基本前提-违约行为与损害后果之间的必然因果关系，在本案中，导致业主死亡的必然原因是犯罪分子的暴力行为。即便上诉人存在疏忽之过，也并不会必然地导致被害人死亡，只是客观上构成犯罪分子的犯罪行为发生的条件而不是原因，所以，该行为与明丕白遇害没有必然的因果关系，上诉人不应对此损害结果承担赔偿责任。其违约和赔偿责任应另根据双方合同或合同原理，以返还管理费等方式承担。一审判决认为：对犯罪行为造成的危害结果，根据罪责自负的原则，必然由犯罪分子承担刑事和民事法律责任。那么由犯罪行为所引起的全部危害后果都应由犯罪分子承担，从其中分割出哪怕只是一小部分转嫁到自身行为对造成危害后果没有因

22、果关系的上诉人身上，也是违背罪责自负原则的，因为这一原则要求的是犯罪分子对犯罪行为造成的危害后果承担法律责任，而不能将命题转换为犯罪分子对犯罪行为造成的危害后果承担大部分法律责任。综上所述，根据案发当时和目前的有关规定及物业管理行业的发展水平与管理条件，上诉人已在自己的权限范围内尽了职责，一审判决没有考虑历史条件和客观现实，对物业公司的保安义务提出了过高的要求，并据此判决上诉人违约，即没有法律依据和合同依据，也有违公平原则和损害赔偿方面的法理。同时，对超过诉讼时效的起诉予以支持更属不当。 被上诉人胡素文、明珩、明璞、明莹辩称：1、本案上诉人的员工陈晓靖在公安机关的供述中表明，被害人被杀的现场是

23、104房，104房的钥匙由陈晓靖及其班长保管，供述中，陈晓靖看见有人在空房里感到奇怪，说明陈晓靖责任心差。2、关于诉讼时效问题，我们提出的是违约之诉，公安、司法机关没有查清犯罪事实之前，当事人家属是不可能知道被告是谁，上诉人是否构成违约，只知道侵害事实的存在。因此，本案未超过诉讼时效。3、关于合同关系问题，我们认为上诉人与被上诉人没有人身、财产保险的合同关系，而是本案中物业管理公司的负有保护人身、财产保险的义务，当然其义务是有限度的，一审判决很明确，并不是物业公司承担一切损失。4、关于法律的适用问题，一审适用附随义务是完全得体和精当的，因为合同不能穷尽所有的义务，这是双方物业管理合同的目的和真

24、实意思表示。5、关于赔偿问题，因上诉人的过错行为没有有效的防止犯罪事实的发生，所以一审判决上诉人应该承担的相应责任是正当的。综上，请求二审法院维持原审判决。 深圳市中级人民法院审理认为，物业管理是指业主委员会委托物业管理公司或房地产建设单位委托物业管理公司对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场所和住宅区的绿化、环境、卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。本案中，被害人明丕白是笔架山庄3栋303号房的业主，上诉人是笔架山庄的物业管理公司，明丕白生前入住上述房屋，按月向上诉人交纳了物业管理费，上诉人作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供了相应的物业管理服务，

25、自明丕白入住之日起，双方虽没有签订物业管理合同，但形成了事实上的物业管理服务合同法律关系。该合同的主体、履行地均在深圳经济特区内，依法应适用1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会通过的深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则、相关法律、法规予以调整。 关于确定审理本案争议的依据问题。根据中华人民共和国民法通则第八十五条之规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同受法律保护。上诉人根据笔架山庄的开发建设单位深业集团（深圳）有限公司的委托对笔架山庄住宅区进行物业管理。因此，上诉人与开发建设单位深业集团（深圳）有限公司所签订的合同合法有效。上诉人依上述

26、物业管理合同，依照深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则的规定，依法对笔架山庄整个住宅区的物业行使管理权。上诉人及笔架山庄的业主及非业主使用人应依照上述的法律、法规和物业管理合同享有权利、承担义务。上述法律、法规和物业管理合同对上诉人及笔架山庄的全体业主、非业主使用人均具有法律约束力，而被害人明丕白是笔架山庄3栋303号房屋的业主，因此，该物业管理合同是确定本案双方当事人的权利义务，确定审理本案双方当事人所争议的依据，该合同合法有效，对当事人的合法权益，依法应予以保护。 关于本案违约之诉的诉讼时效问题。上诉人主张被上诉人起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效。根据中华人民共和国民法通则第一百三

27、十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。被上诉人在广东省高级人民法院终审刑事裁定生效之后于2001年4月16日起诉，没有超过法律规定的诉讼时效，因只有终审法院的终审裁定生效后，被上诉人才能确定本案损害结果发生的原因和本案中的上诉人是否在履行物业管理合同中存在违约行为，是否侵害被上诉人的合法权益，本案的诉讼时效适用中华人民共和国民法通则第一百三十五条的规定。对上诉人认为被上诉人的起诉超过诉讼时效的主张，理由不成立，本院不予采纳。 本案被上诉人所主张的是违约之诉，应当严格按双方当事人所确立的物业管理合同的约定及有关法律的规定来界定双方当事人的权利与义务。根据中华人民共和国合同法

28、第六十条的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务、当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据合同法的诚实信用原则规定，合同当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要按照合同的性质、目的和交易习惯履行协助、通知、保密等义务。本案中的物业管理合同第二条第七项约定：物业管理公司仅是配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任），第五条第十二项约定：物业管理公司不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定的除外）。根据深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第四十条第二款的规定：物业管理公

29、司所收取的管理费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费。因此，合同的约定、法规的规定均明确排除了上诉人对住宅区业主及非业主使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。合同的附随义务顾名思义，应当是根据合同性质、目的及交易习惯等延伸出来的一种义务，其与合同主义务应具有依附性，是合同当事人未约定，但依据合同性质、目的和交易习惯等，而由法律直接规定的一种义务。如果合同当事人以合同形式明确排除或有关法律规范已明确规定合同义务不含某项内容，则不应将该内容作为合同的附随义务。本案中，上诉人与被害人明丕白生前所确立的物业管理合同及深圳市物业管理法规均明确排除了上诉人负有人身、财产安全保护、保管的义

30、务。本案上诉人与被害人明丕白没有签订专门的人身、财产安全保护、保管合同，对此双方没有专门约定，上诉人作为物业管理公司，其物业管理的基本义务是保障笔架山庄住宅区物业的合理使用、维护住宅区的公共秩序，具体是：房屋的使用、维修、养护；消防、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修养护和管理；清洁卫生；车辆行驶与停泊；公共秩序等以及住宅行政管理部门和委托管理合同规定的其它管理事项。上诉人的主要义务是对小区物业的管理，若把上诉人保护、保管笔架山庄全体业主及非业主使用人的人身、财产保护保管义务视为上诉人的附随义务，则违背了深圳经济特区住宅区物业管理

31、条例的立法精神，违背了物业管理合同的性质、目的、交易习惯，该附随义务的责任比物业管理合同中的主义务的责任还重大，违背了合同的诚信等价原则，而且，要上诉人承担人身财产安全的合同义务，该责任远远超出了物业管理合同中的主义务。作为本案中的上诉人，依照法律、法规规定和物业管理合同的约定，不具有对笔架山庄全体业主及非业主使用人的人身、财产保护、保管的权利能力，不具有公安、司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。本案中的被害人明丕白在上诉人的物业管理区内被谋害，被上诉人受到的精神严重创伤和被上诉人受到严重的经济损失，该损害结果的发生是犯罪分子的违法犯罪行为所致，犯罪侵权行为导致损害结果的发生与上诉人在物业管

32、理合同中违约与否不存在客观的、必然的因果关系。上诉人在履行物业管理合同中，对损害结果的发生，主观上没有故意或过失的侵权行为，不应当就不存在的义务承担违约责任。一审判决以上诉人的员工陈晓靖看见可疑人员在小区内出入，未报告或引起注意，认定上诉人没有尽到相应的关注义务，而承担违约赔偿责任，缺乏合同依据或法律依据。损害结果的发生与违约行为之间要有因果关系，要存在不依人们的意志为转移的必然联系，否则，不应承担赔偿责任。本案中，上诉人不具有对笔架山庄全体业主或非业主使用人的人身、财产安全保护、保管的义务，而本案的损害结果发生原因是因犯罪行为所致的，由于刑事犯罪的突发性、不可预测性、隐蔽性和犯罪分子有目的作

33、案，尽管物业管理公司按物业管理合同认真履行义务，也不可能完全避免本案此类犯罪事件在管理区内发生，也不必然导致本案损害事实的发生。上诉人工作人员的行为并不构成违约，且该行为与损害结果的发生亦无因果关系。综上所述，上诉人在本案中对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全不负有法定义务、合同约定的义务，亦不负有附随义务，对犯罪行为造成本案的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上诉人在本案中已认真履行了物业管理合同所确定的义务，不应承担民事赔偿责任。上诉人主张不承担违约损害赔偿责任的理由成立，本院予以支持。深圳市中级人民法院依法判决如下：1、撤销一审法院判