赛格广场广告策划案(doc 19)

1、赛格广场广告策划案前 言 本本案立足足于对写写字楼市市场的正正确理解解和调研研，针对对近几年年深圳写写字楼市市场中的的误区和和现状，对对办公楼楼市场的的内外环环境与有有效需求求、公众众消费意意识、优优势与劣劣势分析析等方面面进行科科学理性性的分析析论证。 依据上上述各点点，我们们针对赛赛格广场场，以严严谨的思思路制定定了相应应的推广广策略和和科学的的广告计计划及具具体实施施方案。 第一部分 市场分分析 1、市场环环境与需需求： 近几年年由于受受宏观大大气候和和供求关关系的影影响，写写字楼市市场持续续低迷，供供过于求求，积压压严重。有有资料表表明：深深圳积压压楼盘在在1000万平方方米以上上，空

2、置置率超过过30%。其中中办公楼楼为366.4万万M2，占占总空置置面积112%。 由于供大于于求，且且新盘不不断推出出，呈现现明显的的买方市市场。发发展商纷纷纷降价价促销，致致使市场场观望气气氛浓厚厚。用户户纷纷选选择租赁赁为主，以以观后市市。加上上商住楼楼的兴起起，众多多小公司司和办事事处纷纷纷选择商商住两宜宜的商住住楼，以以节省费费用，使使得写字字楼市场场竞争更更为激烈烈。 现阶段市场场中，330平方方米1100多多平方米米的小面面积写字字楼由于于适合中中小业主主置业，市市场走势势较为看看好。从从宏观角角度来看看，福田田区写字字楼市场场相对罗罗湖区市市场更为为容易被被买家接接受。 福田区

3、现竞竞争楼盘盘如江苏苏大厦、世世贸广场场、特区区报业大大厦、电电子科技技大厦、国国际文化化大厦、科科技大厦厦，还有有赛格广广场等。其其中部分分楼盘如如电子科科技大厦厦二期、国国际文化化大厦均均在质素素和价格格上接近近赛格广广场，写写字楼市市场的同同质化倾倾向十分分严重，竞竞争严酷酷自不言言说。 2、公众消消费意识识： 人人类具有有求新、求求变的心心理特征征，因此此，随着着城市现现代化进进程的加加速，信信息时代代的到来来，办公公环境的的高度智智能化也也成了一一种全新新的消费费时尚。通通讯自动动化（CCA）、办办公自动动化（DDA）、建建筑设备备自动化化（BAA）、防防火自动动化（FFA）、安安全

4、保卫卫自动化化（SAA），具具有以上上5A级别别的大厦厦在市场场中是首首当其冲冲的。 除了楼宇的的自身质质素外，人人们更关关心地段段的升值值潜力、交交通、商商业繁华华程度和和配套建建设，如如停车场场、银行行、邮局局等，并并对企业业的形象象和实力力也颇为为关注。 人类的欲望望和购买买能力与与自身的的经济状状况决定定了消费费过程中中的选择择意识。在在大多数数情况下下，价格格是消费费的第一一考虑因因素。从从赛格广广场的理理性起价价，普遍遍低于周周边同类类楼宇，预预留了充充足的上上升空间间，就在在市场上上具备了了较强的的竞争能能力。 第二部分 项目分分析 、市场定定赛格广广场是深深圳新世世纪的标标志性

5、建建筑；是是目前世世界上最最高的330栋大大厦之一一；是目目 前世世界最高高的钢管管混凝土土结构大大厦。 赛格广场将将成为一一座以高高科技电电子信息息产业及及产品配配套为主主的，集集办公、商商贸、会会展、金金融、证证券、会会所为一一体的现现代化、多多功能、智智能型的的跨世纪纪国际大大厦其经经典、现现代、超超前的建建筑风格格和深富富文化气气息的时时尚品味味在深圳圳房地产产市场中中独 树树一帜。 2、市场推推广中的的机会点点 随着着华强北北商业区区的飞速速崛起，与与未来市市政工程程的呼应应，显示示出强大大的牵动动效应。位位 处深深圳以金金融证券券、高科科技、商商贸经营营为特征征的钻石石地段，在在天

6、时、地地利、人人和方面面 造就就了浓厚厚的市场场气氛。 办公楼的市市场已重重点由罗罗湖区老老城区转转向两区区（罗湖湖区与福福田区）的的交汇地地转移，从从 目前前的市场场走势，商商家均看看好此区区域。 赛格广场自自身综合合质素高高，符合合现代化化智能办办公大厦厦的5AA级标准准，同时时独具浓浓郁的文文 化意意蕴。大大厦裙楼楼、主楼楼附设证证券、银银行、酒酒店、会会所、会会议厅、健健身、旅旅游观光光大 厅厅等相关关配套，给给入住商商家提供供无限便便利。 设置于赛格格广场裙裙楼的电电子产品品交易市市场和电电子高科科技展示示中心，是是赛格电电子配套套市 场场的第四四次全面面扩容。其其总营业业面积超超过

7、3000000平方米米，以世世界一流流的全面面网络化化管理，形形成亚洲洲一流的的现代化化电子产产品展示示中心、批批发中心心、销售售中心和和电子信信息中心心。 赛格广场的的建成，顺顺应深圳圳逐步向向高科技技成果商商品化、产产业化、国国际化的的基地发发展的 趋势，将将促进国国内外高高科技行行业的技技术合作作与信息息交流，吸吸引国际际著名跨跨国公司司的进入入。 凭借赛格集集团在国国内电子子高科技技行业中中的龙头头地位和和号召力力，赛格格广场凭凭借本身身的区 位、交交通及楼楼宇质素素诸方面面的优势势，吸引引商家及及早抢占占未来商商务的都都市商务务制高点点。 大跨度柱网网布置创创造出112米大大跨度室室

8、内无柱柱结构，使使写字楼楼的开间间分隔灵灵活自由由， 有有效地增增加了塔塔楼的实实用空间间。 大大厦外墙墙采用双双层中空空玻璃幕幕墙和225毫米米厚蜂窝窝铝板幕幕墙，既既创造了了完美的的大厦外外 观形形象，又又带来了了显著的的隔音与与节能效效果，据据测算，115年节节省的能能源费用用可抵回回购 楼楼价款。 人性倾倾的智能能化内环环境。大大厦全面面运用当当代最尖尖端的智智能化楼楼宇办公公管理系系统，使使人 的的自然本本性与商商务交流流的要求求得到了了最大限限度的和和谐。 电子市市场与高高科技产产品展示示中心、智智能化网网络系统统，使客客户更贴贴近市场场，从而而在瞬息息 万变变的竞争争中赢得得先机

9、。 更完备的信信息资源源环境。十十年经营营形成联联结全球球，辐射射全国的的电子市市场网络络资源，为为 电子子企业在在产品开开发、跟跟踪服务务、产品品调研、市市场预测测等方面面提供第第一手信信息。 赛格电子市市场的智智能化信信息网络络，将使使进驻赛赛格广场场的客户户获得更更全面快快捷的信信息资 源。 大厦功功能全面面的网络络管理将将给客户户提供自自成体系系的一条条龙服务务，从信信息收集集、接待待到 管管理都带带来更大大的方便便，身处处赛格广广场，销销售、办办公、洽洽谈、休休闲足不不出户，为为企业 创造了了良好的的生意氛氛围，更更为客户户节省人人力资源源，提高高经营效效率创造造了条件件。 3、 市

10、场场推广中中的劣势势分析 短期内内受经济济不景气气大气候候影响，和和在WTTO正式式签署之之前置业业者持币币观望的的态度为为 劣势势之一。 短期内内写字楼楼市场的的饱合，据据资料显显示，目目前深圳圳市场写写字楼的的存量须须15年年才能消消 化完完。此为为劣势之之二。 前期广告宣宣传的品品牌影响响力，由由于近期期未做任任何宣传传而逐渐渐衰退，造造成公众众记忆的的消 失失。此为为劣势之之三第三部分 推广方方案 1、广告目目标 短期目标标1、进一步步赛格广广场的知知名度，提提升其识识别度和和美誉度度。 22、造成成市场轰轰动效应应，用品品牌造势势，聚集集买家目目光，形形成市场场销售热热点； 3、着着

11、力塑造造物业的的品牌与与企业的的品牌两两个市场场亮点，使使发展商商籍“赛赛格广场场” 这这个精品品更加巩巩固地产产界名牌牌发展商商地位。 4、强强力促销销 长期目标标1、树树立明确确正面的的品牌形形象； 2、通通过物业业形象的的推广使使企业品品牌形象象得到进进一步确确立； 3、为为企业今今后发售售物业奠奠下坚实实基础； 2、广广告宣传传总策略略 1、整整合营销销，全方方位推广广，形成成立体交交叉广告告攻势。 2、找找到市场场有效需需求，然然后用广广告稳、准准、狠地地刺激和和激发有有效需求求。 33、品牌牌先导，形形象跟进进，强力力消化。 4、以以“热销销期”为为广告轰轰炸重点点，配合合销售上上

12、升曲线线不断重重拳出击击。 55、借助助前期广广告余威威借势造造市。 3、主卖点点 11 东东南亚最最大的电电子通用用产品专专业市场场 22 标标志性建建筑，知知识经济济时代象象征 3 精确高高效的物物业管理理网络 4 网络络型写字字楼信息息枢纽中中心 5 智能化化楼宇办办公管理理系统 6 图文文并茂的的大屏幕幕信息发发布系统统 4、目标市市场及市市场份额额 深圳圳（） 香港（） 5、目标客客户 高高科技类类实业公公司 电电子行业业类公司司 房地地产公司司 证券券类实业业公司 各类贸贸易公司司 中、小小型广告告公司 A这部部分人购购房需求求习惯： 物业业品质优优良； 物业外外观新潮潮、现代代；

13、 生生活配套套齐全； 物业业管理优优良； 环境闹闹中取静静，宁静静优雅； 彰显显身份/以人为为本/环环保意识识； 充充足的停停车位； B这部部分人的的购买动动机 公公司自用用； 住住办合用用； 回回国置业业； 自自住与长长线投资资并重； 保值值/升值值； C这部部分人购购楼考虑虑因素 全新的的办公方方式？(生活空空间的文文化品位位和艺术术气息) 地理理位置如如何，交交通是否否方便？ 整体体规划及及楼宇质质量？（规规划、布布局、造造型、内内部质量量） 发发展商实实力及信信誉？ 银行是是否提供供按揭，按按揭长短短？ 价价格是否否合理？ 当地地供求状状况？周周边物业业比较？ 代理理商及律律师过往往经

14、验及及其信誉誉？ 绿绿化/环环保？ 彰显身身份的会会所? 个性生生活空间间？ 生生活是否否方便？（购物物、文体体娱乐） 停车位位是否充充足？ 物业管管理是否否品牌物物管，是是否完善善？ 能能否及时时入伙？ 这部部分人的的购买习习惯 同同等产品品看质量量，同等等质量看看价格，同同等价格格看信誉誉，同等等信誉看看品牌。 小结： 从以以上分析析可以看看出，一一个物业业的成功功与否，是是由地理理位置、物物业质素素、价格格这三方方面决定定，同理理，买家家购置物物业最为为关心的的是：、地地段、质质量、价价格、信信誉和品品牌。 那么，这这五个核核心原点点就是本本次广告告活动的的出发点点:即是是一切推推广概念

15、念和物业业卖点的的逻辑起起点。6、广告创创意思路路： 本本次广告告宣传，处处在物业业的热销销期，也也即广告告周期的的成熟期期，因此此，广告告的力度度应该非非常强，投投放量要要大、投投放周期期要高度度集中。大大力度、大大密度（密密集轰炸炸）就不不能兵力力分散，因因此，我我们将选选择四大大主卖点点进行系系列推出出，对市市场进行行重磅出出击。 第一系列以以创意性性为主，讲讲究出人人意表、情情理之中中的惊奇奇效果，手手法出新新，注重重幽默和和悬念，对对市场和和目标客客户带来来强烈的的冲击力力和震撼撼第二系列以以直销式式为主，将将楼盘的的主体形形象合盘盘托出，不不绕弯子子，简洁洁明了，实实话实说说。 两

16、两种方式式义叉运运用，以以期达到到既有主主调又有有变调的的丰富感感和层次次感。 7、诉求方方式： 分三步步走 新新闻预热热- 形象象广告-促销广广告 8、广告发发布程序序： 深深圳方面面： 11、多用用22版面形形象加促促销广告告，造成成市场目目光聚焦焦，激发发有效需需求； 2、每每周五发发一个小小全版，保保持销售售力度、密密度和温温度控制制； 33、每周周二发一一个版，与与半版穿穿插配合合； 44、每半半月一次次软性报报道，进进行立体体交叉攻攻势； 5、每每半个月月搞一次次促销活活动，广广告围绕绕活动展展开重点点主题攻攻击； 6、每每一个月月月末，出出一个整整版广告告，整合合各个卖卖点，再再

17、掀销售售高潮； 香港方面： 1、始始终运用用中等版版面，直直接了当当地传达达信息； 2、前前期适应应运用整整版广告告，大造造声势，重重磅出击击； 55、其后后每周在在苹果果日报上上发一个个半版； 6、每每周在东东方日报报和上上发一个个144版；与与苹果果日报的的半版穿穿插配合合 9、广广告主标标及大标标题（模模拟）： 中国高科技技行业发发展的里里程碑式式建筑 鼎力奉奉献，经经典传世世； 网网络时代代的经典典传奇 坐镇华华强 雄雄睨四方方 雄踞踞华强之之首 坐坐拥经商商宝地 龙头位位置 铺铺中之王王 接触触科技前前沿 把把握商机机无限 旺出淡淡市 傲傲视群雄雄 永远远的赛格格广场圣圣焰 相相伴华

18、强强路 今今朝共辉辉煌 信信息时代代的智能能办公典典范 10、创意意表现方方式：第一系列：精神与与力量篇篇， 分分四个侧侧面表现现： 第第一侧面面：赛格格广场精精神； 第二侧侧面：竟竟技力量量的美丽丽； 第第三侧面面：文化化的永存存； 第第四侧面面：智慧慧的完美美； 第二系列：形象与与配套篇篇， 分分五个侧侧面表现现： 第第一侧面面：商报报社良好好的企业业形象； 第二二侧面：未来中中心区的的形象概概念； 第三侧侧面：楼楼盘质素素的5AA级； 第四侧侧面：优优越配套套，满足足不同层层面； 第五侧侧面：交交通的完完善和便便捷； 第三系列：功能篇篇 第一一侧面：人性倾倾向的智智能化内内环境 第二侧侧

19、面：商商务配套套 第三三侧面：商务会会所 第第四侧面面：空中中酒店 第五侧侧面：办办公室自自动化系系统 第第六侧面面：电子子通用产产品专业业市场 第四部分 广告计计划及实实施方法法 1、广告风风格的统统一性及及延续性性 设计计风格：气势磅磅簿，恢恢宏大气气，实用用性强，制制作精美美。 文文案风格格：以理理性诉求求为主，以以感性诉诉求为辅辅。 延延续性：以二个个系列广广告来表表现，穿穿插多个个卖点延延展。 2、怎样进进行地盘盘内外包包装？ 因为本本项目将将采取短短平快的的推广战战略，所所以，在在开盘之之前，地地盘包装装必须高高质量地地全面到到位。售楼处与样样板房 、大门口口 一个个物业的的大门口

20、口，犹如如人之脸脸面，你你的全部部的内涵涵、气质质、神韵韵、品格格，甚至至小 区区的整体体建筑风风格，都都首先通通过它表表现出来来。它向向全社会会传达出出该物业业的第一一直观印印象。所所以大门门口的设设计和装装璜，是是关乎全全局成败败的大问问题，务务必倾发发展商之之全力，按按顶级设设计和施施工进行行建造。 、工地围围板 工工地围板板可以直直观的显显示发展展商的实实力，态态度和责责任心，同同时可以以表现建建筑的规规模、 档次和和水平。因因此，要要用好工工、好料料、好的的宣传（企企业标志志和漫画画），上上面还要要插精 工制作作的彩旗旗。 、样板房房 是未未来房屋屋成形之之后的模模拟，是是整体建建筑

21、水平平之代表表，也是是发展商商企业理理念之窗窗口和联联系消费费者的桥桥梁。精精明的发发展商懂懂得，只只有样板板房才能能推动和和刺激人人们最终终下决心心 购买买。精美美装修的的同时要要注意不不过份超超面积、超超标准装装修，以以免引起起买家逆逆反心理理。 、室内展展板 制制作精良良的室内内展板，可可以予人人赏心悦悦目的愉愉快感受受，同时时可以暗暗示出发发展商一一丝不苟苟的精神神和亲切切有礼的的服务态态度和上上乘的水水准。因因此要用用电脑喷喷绘等手手段来制制作。高高档一些些的可用用玻璃或或进口有有机玻璃璃制作。 、大门外外路牌 路牌是是一种版版面最大大的媒体体，按传传播原理理来说，面面积是和和效果成

22、成正比的的，面积积越大， 效果越越好。而而对于楼楼宇这种种特殊的的商品来来说，路路牌是最最直观、最最动人、最最有气势势的媒体体。因此此必须采采用。（市市区其他他地方也也需要采采用，形形成网络络。见后后面媒体体策略部部分） 、指示牌牌 两种种功能，一一种是引引导买家家路向，二二是塑造造赛格广广场的物物业形象象。 、彩旗（TT型旗） 在售楼楼处大门门外道路路两旁悬悬挂，一一般挂在在沿街灯灯柱上，用用以烘托托热烈的的销售气气氛。旗旗上一般般印有楼楼盘标志志及广告告标语。 、盆景花花卉 在在售楼处处大厅的的各个角角落，分分别摆设设，以增增加视觉觉美感、清清新空气气和烘托托亲切氛氛围。 关于售楼处处 售

23、楼处作为为发展商商销售楼楼宇的场场所，是是公司实实力和信信誉的直直接体现现，也是是联结公公司和消消费者的的窗口和和桥梁。企企业的投投资在这这里获得得回报，企企业的创创新理念念在这里里得到检检验，因因此要注注意几点点：首先交通要要方便； 建筑筑式样要要典雅、美美观，外外观要醒醒目。位位置一般般建在地地盘的前前部较好好； 强强调建筑筑的文化化品位； 室内内布置要要高雅、清清新、宜宜人，要要动用一一切手段段渲染出出旺气、平平和之气气（灯光光、色彩彩、音乐乐、摆设设、植物物、展板板等） 要有精精美建筑筑模型，（模模型为小小区规划划模型和和户型模模型两种种）通过过立体效效果，制制造销售售气氛； 画有有销售图图表，显显示销售售实绩，激激发购买买者决心心。； 选用较较好建材材，调高高屋顶高高度，光光线畅亮亮，前后后通透，空空气清新新，强调调综合视视觉美感感； 要要有销售售专车，方方便客商商参观样样板房； 销售售人员必必须经过过专业培培训，方方式灵活活多变，服服务态度度要好，服服务质量量到位； 设立立热线电电话； 设置购购楼客户户联络卡卡； 3、地盘包包装制作作项目清清单 （以以下项目目全部由由广告商商完成） 注：请请发展商商在需要要设计与与制作的的项目后后画勾 、 物业标标志设计计 、 工地围围板设计计 、