上海某名品城策划报告

1、上海东方名品城策划报告目 录一、市场分分析1、上海别别墅分析析2、南汇别别墅分析析3、上海商商铺分析析二、项目分分析三、客户分分析四、广告推推广计划划1、诉求点点2、客户对对策3、销售计计划4、媒体计计划市场分析（一） 上上海别墅墅市场分分析据初步调研研，目前前上海别别墅市场场在建和和在售楼楼盘约1150个个。20002年年上海别别墅呈现现出供大大于求的的态势，市市场前景景令人担担忧。220033年上海海别墅市市场如何何发展、消消化，价价格是否否继续一一路走高高，这些些问题都都值得大大家认真真思考。我们认为，高端别墅市场供应不容乐观，但经济型别墅走俏上海。资料显示，目目前上海海别墅市市场由前前

2、几年供供不应求求一下子子变为集集中供应应格局，并并在近三三年内将将形成供供应高峰峰期。220000年上海海在建别别墅1556万平平方米，当当年销售售面积约约为500万平方方米；220011年在建建别墅约约4000万平方方米，当当年销售售面积在在1000万平方方米上下下；20002年年在建别别墅面积积约8000万平平方米。上上市楼盘盘主要集集中在松松江、莘莘庄、虹虹桥、沪沪青平公公路沿线线等地，220033年仅佘佘山就有有20多多个别墅墅项目集集中上市市。别墅墅供应量量正在成成倍增加加。根据先进国国家经验验，一般般来说，住住宅消费费分为44个阶段段，第一一阶段，人人均GDDP30000美美元以下

3、下为解困困期；第第二阶段段，人均均GDPP3000080000美元元为数量量发展期期；第三三阶段，人人均GDDP达到到80000150000美美元为质质量期；第四阶阶段，人人均GDDP超过过150000美美元为个个性舒适适期，即即别墅概概念。上上海正处处于第二二阶段，别别墅市场场也处于于初步发发展阶段段，能够够消费别别墅的本本地客户户毕竟有有限。220022年上海海别墅市市场价格格上涨幅幅度普遍遍超过普普通住宅宅价格平平均上涨涨幅度，我我们认为为，一旦旦消费能能力跟不不上供应应量，别别墅就会会过剩。因此，投资商、开发商需要谨慎入市，而对于一些在销个案应尽量快速去化以规避市场风险。事实上，上上海

4、市别别墅总开开发用地地近2万万亩，平平均每个个项目的的占地面面积在110万平平方米左左右；以以容积率率0.77计算，近近两三年年内，上上海别墅墅市场的的供应量量将达到到9400万平方方米，这这还没有有计算近近两年内内新批土土地的潜潜在供应应量。所所以，要要在两三三年内消消化掉近近千万平平方米的的新建别别墅，那那么平均均每年必必须卖掉掉3000多万平平方米，即即1万套套以上。而而短期内内的需求求是多少少呢？据据中房指指数办公公室的一一项调查查数据分分析，在在购房者者中只有有5%的的家庭会会选择别别墅物业业，照此此推算上上海的别别墅年需需求量就就只在776000套左右右，建筑筑面积为为2000多万

5、平平方米，与与1万套套的供应应量相差差24%。显然然，短期期供应量量的增长长速度已已超过了了需求量量的增长长速度。从从上海市市房地产产交易中中心的数数据也得得到了证证实，目目前上海海市还没没有实现现年平均均成交11万套别别墅的市市场记录录和市场场消化量量。反映在从价价格分布布的供求求关系上上，目前前上海市市场的别别墅较多多集中在在1000万2200万万元的价价格段，占占到了供供应总量量的466%。其其次是总总价在2200万万3000万元元的中高高档别墅墅，占总总量的117%。而而总价在在1000万元以以下的经经济型别别墅和总总价在3300万万元以上上的豪华华别墅分分别为115%和和12%。但是

6、根据数数据显示示，20002年年上海别别墅市场场的消化化结构分分布为3300万万元以上上的豪华华别墅00.044%；1100万万3000万元元的2.3%，1100万万元以下下的占997.666%，高端别墅供求比显示其严重失衡，而且近来上海别墅市场已出现了成交放缓迹象，经济型别墅走俏上海。尤其是，550万左左右为界界的中低低端别墅墅具有市市场潜力力，我们们认为，随随着普通通住宅市市场总价价的不断断上升，更更多初具具实力的的边缘买买家将有有机会进进入经济济型别墅墅的消费费市场，因因此总价价在控制制在50080万万元以内内的别墅墅需求量量还将有有所提高高。（二） 南南汇别墅墅市场分分析南汇西枕黄黄浦

7、江与与上海市市区相望望，北接接浦东新新区，东东濒东海海，南临临杭州湾湾。南汇汇北翼有有连接上上海两大大空港的的外环线线；东北北端是浦浦东国际际航空港港；东南南端是上上海的重重要出海海门户芦芦潮港。根据南汇区区整体规规划，未未来南汇汇将以芦芦潮港建建设为龙龙头，开开发重心心向沪南南路以东东，外环环线以南南区域转转移，在在罗南路路两侧建建设高科科技园区区，成为为上海工工业新高高地。并并致力于于“一区二二带三园园”的开发发建设，“二带”中的“南六公路旅游经济带”包括：桃源民俗村、野生动物园、桃城度假村和新馨度假村等一批旅游资源，所以南六公路沿线的个案均就位于此。南汇地区别别墅主要要聚集在在沪南公公路

8、及南南六公路路沿线。重点个案分分析南汇地区内内别墅多多以水景景为主，近近期开发发的东方方夏威夷夷便是其其中的代代表，而而康桥半半岛花园园更是以以2000万平方方米的占占地面积积成为了了上海目目前在建建的最大大社区。（1）、东东方夏威威夷简介： 该案位于于南汇县县沪南公公路53388弄弄，原茜茜琦乐园园地块，总总占地面面积533万平方方米，小小区共有有4000栋独立立式别墅墅。共分分三期开开发，当当前开发发的一期期有1006幢别别墅，共共有8种种房型，面面积在22203966平方米米之间，而而且每户户均享有有40008000平方米米私家花花园，小小区绿化化率达到到了655%，容容积率为为0.22

9、5。单单价在66000080000元之之间，总总价为1130万万3000万。建筑风格：小区内的水水系是先先前就设设计好的的，共计计450000平平方米，原原是个水水上俱乐乐部，后后才改建建成别墅墅项目。因因其独特特的水景景布置以以及整个个小区所所体现出出的是一一种纯美美式的建建筑风格格，所以以，东方方夏威夷夷因此得得名。（2）、康康桥半岛岛花园简介：该案位于沪沪南路227277弄，属属于康桥桥工业区区内，与与浦东新新区隔（外外）环相相望，总总规划占占地2000万平平方米，小小区预计计为78800户户。共分分为南加加州园、夏夏威夷豪豪园、半半岛豪园园、迈阿阿密水岸岸、新泽泽西风情情、密苏苏里假日

10、日（假日日公寓）等等板块。其其三期主主要是以以联体别别墅为主主，第四四期的新新泽西风风情即将将开盘，共共有别墅墅2000套，单单套面积积2177-2227平方方米，预预售均价价的50000元元/平方方米比第第一期的的“南加州州园”的平均均25550/平平方米的的售价要要高出近近一倍。建筑风格：小区具有浓浓厚的美美式风格格，但这这一点从从其规划划命名就就不难看看出，全全部以美美式风格格来命名名，第四四期的迈迈阿密水水岸更是是将天然然水系引引入小区区，而在在其房型型设计上上，都带带有美式式住宅风风格，纵纵观该地地区的其其他个案案也都倾倾向于美美式风格格。配套：该案为超大大型的社社区项目目，开发发商

11、在小小区内集集中兴建建了以提提供市政政管理，医医疗卫生生，银行行，邮局局等服务务为主的的社区中中心，以以及1.7万平平方米的的购物中中心和饮饮食广场场，该案案也是“一城九九镇”的城市市周边住住宅发展展规划中中规模最最大的“周康中中心镇”的核心心组成部部分，而而中福会会幼儿园园、122年制尚尚德实验验学校、英英国国际际学校汇汇集在此此。使该该案成为为了一个个规模庞庞大的配配套齐全全的小区区。特点分析：（1）、产产品开发发较早，已已形成沿沿线特色色作为南汇地地区的康康桥镇与与浦东新新区相邻邻，在地地价上与与新区有有明显的的差异，所所以一直直以来就就成了开开发的热热点，特特别是别别墅类项项目，早早期

12、的经经典花园园、绿宝宝园、海海通花园园以及现现在还处处于开发发阶段的的康桥半半岛花园园都是这这一地区区的代表表，而随随着近阶阶段枫林林雅苑、东东方夏威威夷沿沪沪南公路路不断向向南汇内内部沿伸伸，南六六公路已已出现了了大盘，该该地区已已形成了了带状分分布。（2）、价价格落差差大，市市场缺乏乏细分该地区内的的价格落落差比较较明显，如如早期的的海通花花苑（均均价33350元元/平方方米），康康桥半岛岛一期（南南加州园园）的售售价只有有23000-330000元/平平方米），近近期的枫枫林雅苑苑只有（335000-39980元元/平方方米），而而与东方方夏威夷夷（均价价为70000元元/平方方米）、罗

13、罗山绿洲洲别墅（均均价1114000元/平平方米）相相比，落落差相当当明显，价价格显示示，该地地区缺乏乏市场细细分。（3）、风风格以美美式为主主，水景景别墅占占据主导导地位该地区的别别墅项目目中，风风格主要要以美式式的为主主，如东东方夏威威夷，以以夏威夷夷式的水水景辅以以乡村别别墅；罗罗山绿洲洲别墅以以美式佛佛罗里达达风格设设计为主主，特别别是每家家每户都都有私家家码头，康康桥半岛岛花园更更是全部部以美式式风格命命名（详详见重点点个案分分析之康康桥半岛岛花园），第第四期的的“迈阿密密水岸”也力图图建造水水系生态态。本地区主要要楼盘一一览表楼盘名称价格（元）类型占地面积(万M22)容积率备注康桥

14、半岛花花园2700-50000混合型200.110.9绿宝园租145225/月月独立租赁经典花园3328联体150.5东方夏威夷夷均70000独立520.24罗山绿洲别别墅9800-130000独立160.3枫林雅苑均37400独立20.4枫丹白露别别墅5180-60000独立280.2上海蓝堡6000-80000独立23.30.26未开盘建德南郊花花园均80000独立未开盘（三） 上上海商浦浦市场分分析目前上海的的商铺投投资异常常火爆，从从大大小小小的商商铺展示示会可窥窥一斑。据据不完全全统计，上上海正在在形成1114个个大型居居住区，可可发展形形成的社社区商业业面积达达到2550万平平方米

15、。按按照此面面积计算算，预计上上海的商商铺市场场价值在在6000亿元左左右。按商铺形态态分类，主主要包括括三大类类：一类是市市级商业业中心，包包括南京京东路、淮淮海中路路、四川川北路、南南京西路路、徐家家汇商城城、豫园园商城、新新客站不不夜城、浦浦东新上上海商业业城。这这些商业业中心在在上海有有极高的的知名度度，并一一般历史史悠久。主主要以高高品位百百货店、特特色百货货店、专专业专卖卖店、文文化娱乐乐设施、楼楼宇餐饮饮为主；二类是区区域商业业中心，一一般是各各行政区区域经济济中心，包包括五角角场、老老西门、曹曹家渡、中中山公园园、虹桥桥、大柏柏树、提提篮桥、打打浦桥、上上海莘城城、武宁宁新城、

16、彭彭浦、昌昌里等。这这里的经经营行业业相对丰丰富，包包括购物物中心、特特色百货货店、大大型专业业店、专专业专卖卖店、文文化娱乐乐设施、大大型综合合超市、餐餐饮、生生活服务务设施等等；三类指社社区（居居住区商商业），一一般为沿沿街商铺铺，经营营行业以以生活便便利为主主，包括括社区购购物中心心、超市市、便利利店、菜菜市场、大大众化餐餐饮网点点、物资资回收网网点、生生活服务务网点、文文化娱乐乐、沐浴浴、美容容美发、快快餐店等等。商铺租售行行情在999年开开始出现现反弹后后，呈稳稳步上扬扬的态势势 在经历了了20002年一一季度的的阶段性性调整后后，上海海的社会会消费品品零售总总额又呈呈现持续续走高的

17、的态势，220022年122月份社社会消费费品零售售总额达达到1884.994亿元元，同比比增长了了13%，商业业的不断断繁荣已已呈现出出较为明明显的趋趋势。商商铺租售售行情在在99年年开始出出现反弹弹后呈稳稳步上扬扬的态势势，这也也从一个个侧面证证明了上上海商业业市场的的繁荣趋趋势。高投资回报报率促使使商铺市市场依然然处于供供不应求求的局面面据调查，220022年上海海大多数数商铺的的租金已已经比去去年上升升了155%，远远远高于于商务楼楼、高档档住宅公公寓、酒酒店式服服务公寓寓等其他他房产投投资产品品。一项项针对上上海人投投资商用用房类型型的调查查显示，82%的上海人选择了商铺，而只有18

18、%的人选择办公楼。据上海信义房产对2002年住宅用房投资收益分析，住宅用房的投资回报率约为6-8%，而商铺的投资回报率则至少在8-12%以上。在赚钱效应应的示范范下，越来越越多投资资客经营营其中。随随着更多多的普通通投资者者被投资资获利的的丰厚性性所吸引引，市场对对商铺的的需求正正进一步步放大。目目前商铺铺市场依依然处于于供不应应求的状状况。商铺购买以以投资为主主，面积积大小按按需求不不等调查显显示，商铺购购买大多多数为投投资买商商铺的，而用于于自己经经营的只只是少数数。555%的上上海人是是为了出出租而购购买商铺铺的，而出于于自营目目的购买买商铺的的人为335%，另外有10%的人纯粹是为了在

19、买进卖出中赚取差价。 市市场给本本案发展展的良机机。原有有的旧城城改造拆拆迁将使使传统的的商业消消失，商商业流重重新寻找找新的经经营地点点，这给给商业拓拓展带来来了新的的机遇；而更重重要的是是，大量量卖场及及批发市市场的出出现使居居民传统统休闲消消费和日日常消费费呈现出出第三极极态势，即即规模化化与低成成本效应应使其成成为传统统商业区区域的有有力挑战战者。我们认为，本本案最大大的优势势在于其其规模效效应，不同商商家聚集集一起而而产生的的聚集效效应一来来可以互互相影响响，吸引引八方客客源，二二来可以以充分利利用物流流，有效效降低营营业成本本，如果果再利用用错位经经营，就就我们看看如本案案能在“礼

20、品、饰饰品”这一领领域有所所拓展，以以区别于于市区这这一业态态零散的的现状，对对于本案案有较为为重要的的意义。项目分析（1） 优优势（SSTREENGTTH）宏观经济发发展是房房地产发发展的基基础，上上海房地地产市场场的良好好态势是是本案的的重要支支撑；市府对南汇汇的统一一规划，包包括产业业、教育育、交通通、风景景、旅游游、房产产等各个个层面，这这个全面面的定位位改造计计划将南南汇在上上海的地地位提升升到一个个新的高高度，并并描绘了了一个美美好的城城市发展展蓝图，这这也是本本案区位位价值的的重要依依据；项目周边临临近上海海野生动动物园、上上海最大大的森林林公园、桃桃园度假假村以及及区域将将建成

21、上上海迪尼尼斯乐园园和华东东区域最最大的滨滨海高尔尔夫球场场，这里里充满着着无限商商机，这这里可能能成为未未来发展展的焦点点。与机场和海海港新村村仅200分钟车车程是本本案天然然的地理理优势，这这里是上上海物流流、贸易易以及交交通的汇汇聚之地地，这也也是商业业发展的的先决条条件。产品具有综综合型的的产品规规划优势势，亦住住亦商，同同时还包包括五星星级酒店店，这也也是本案案的重要要卖点，高高标准酒酒店的出出现将增增加本案案区域热热点的说说服力。从价格定位位上看，本本案的起起点较低低，价格格与上海海其他区区域现有有商业价价格相比比有绝对对的优势势，这种种价格上上的优势势能够快快速回笼笼资金，同同时

22、提升升产品知知名度，带带动后期期产品变变化与销销售以及及价格上上的提升升。“国际礼品品城”的概念念不仅表表现在量量上，还还表现在在质上，有有效导入入差异化化产品塑塑造与营营销，物物种丰富富、质量量上乘是是保证客客户聚集集的根本本。（二） 劣劣势（WEAAKNEESS）虽然未来前前景看好好，但就就目前而而言，南南汇地理理位置还还是比较较偏僻，周周边配套套、交通通还是不不完善，尤尤其通往往市区的的公交非非常不方方便，地地段上的的抗性可可能是本本案最大大的销售售阻力。因为区域相相对不成成熟，缺缺乏一定定的知名名度，对对于本案案来说有有一点临临空造城城的概念念，因此此市场启启动难度度较大，前前期投入入

23、也可能能相应增增多，风风险也相相对增加加。目前出台的的一系列列政策（如如税收的的调高）短短期内将将会打压压商铺市市场，虽虽然影响响不会长长远，但但投资客客选择范范围将更更为谨慎慎，对于于一个刚刚启动的的项目影影响还是是有的。项目启动初初期商区区形象与与物业及及管理配配套等一一切都在在待完善善之中，目目前项目目周边环环境对于于本案住住宅物业业是一种种干扰，可可能影响响本案销销售。（三） 威威胁（TTHREEATEEN）客户资源是是商业最最大的威威胁，如如何扩大大项目影影响、挖挖掘客户户人群，如如何保持持在市场场扩容的的情况下下客户资资源等比比例增长长，是本本案面临临的最大大问题。整个上海商商铺供

24、应应激增，虽虽然目前前还处于于供不应应求的局局面，但但市场竞竞争进一一步加剧剧，客户户选择面面更为宽宽泛，客客户要求求也相应应提高。本本案是否否能在投投资回报报上给予予足够的的吸引，是是需要我我们一致致努力的的。（四） 机机会（OOPPOORTUUNITTY）1、本案是是目前上上海最大大的礼品品市场，这这点是本本案立意意的根本本；2、如果能能够清晰晰的把握握产品定定位，能能够有效效提升区区域知名名度，对对客户资资源的积积累与区区划能有有效支撑撑多形态态产品的的去化。3、R3轨轨道交通通的进入入将推动动区域人人流的汇汇集，另另外其他他公交线线路的完完善也促促进这个个区域的的完善。4、开发商商背景

25、及及其所拥拥有的资资源将是是本案成成功推广广的关键键，而寻寻找合适适企划、营营销代理理机构将将为本案案推广“锦上添添花”。综合SWOOT分析析，我们们认为，南南汇商机机的前景景是本案案区位价价值体现现的重要要依据，如如何提高高区域知知名度，挖挖掘客户户资源是是本案注注意的重重点，如如本案能能有效利利用占驻驻商铺市市场的“气位”，将动动线“接点”地利优优势转化化成品牌牌、口碑碑，并最最终形成成商业优优势，则则本案商商铺的成成功推广广就有较较大把握握，当然然本案也也存在着着这样那那样的缺缺陷与不不足，如如何弱化化这一块块的不利利影响需需要开发发商与企企划、营营销代理理机构共共同努力力。我们们认为，

26、通通过良好好的形象象包装和和有条理理、有针针对的市市场推广广，我们们能够在在保证去去化速度度的前提提下进一一步提升升产品价价值。名品礼城，亦亦商亦住住客户分析在了解了项项目一些些情况以以后，接接下来要要解决的的是在上上海、在在南汇，针针对我们们这个产产品，我我们的其其商铺（专专业商场场）市场场针对的的目标客客户构成成有那些些特点，这这也是本本案接下下来的推推广的基基础依据据。商铺（专业业商场）如如今是沪沪上炙手手可热的的投资理理财方向向：温州老板江浙商人海外投资商商沪上投资者者这些都是商商铺（专专业商场场）的追追逐者，就就本案所所在位置置来看，我我们认为为前两项项是本案案的重点点客户，尤尤其来

27、自自温州、义义乌等传传统小商商品市场场的投资资者，他他们一般般有着传传统的“经商养养铺”的观念念，俗称称“无租一一身轻，一一铺富三三代”，他们们非常认认同上海海发展潜潜力，更更希望的的是落户户上海、扎扎根上海海，另外外，受税税收政策策调整的的影响目目前商铺铺投资也也逐渐趋趋向于“经商养养铺”。就我们看，商商铺的魅魅力就在在于：它它兼具房房地产的的土地稳稳定性和和商业投投资的高高成长性性。所以以，炒铺铺人士一一般不外外乎三种种自己经营转租转卖两者兼而有有之目前商铺市市场中的的三者兼兼而有之之，其中中后者的的分额在在不断加加大（多多以自营营而转向向后者） 。商铺投投资者投投资考量量首先是是为商铺铺

28、估价，其其会综合合考虑多多方面的的因素，比比如人口口数量、人人口密度度、交通通方式等等，象高高档生活活区的房房价很贵贵，购买买力很强强，商铺铺水涨船船高，这这种门槛槛也不是是一般投投资者能能够承受受的；而而有的地地方人口口多且密密度高，商商铺作为为必要生生活配套套其需求求量会较较大；此此外象一一些专业业市场、综综合型商商场、特特色商业业街等，其其商业聚聚集规模模明显，许许多商业业投资者者会自然然流向这这些区域域，本案案属于后后者，大大量的礼礼品、饰饰品经营营者将聚聚集成为为一个商商业圈地地。 其其次他们们也会考考虑商铺铺投资的的风险，统统计数字字显示，上上世纪990年代代初，本本市商业业用房面

29、面积仅为为3855万平方方米，截截至20002年年，这个个数字已已经超过过了12200万万平方米米，100年来增增长了约约3倍。其其租售价价格也随随之一路路上扬。但但值得注注意的是是，未来来3年本市市商铺总总供应量量增长将将会相当当迅速。与与此同时时，商业业业态的的变化周周期也越越来越短短，一些些个体批批发零售售业（赢赢利能力力有限）会会因为无无法承受受高昂的的租金而而退出中中心城区区，所以以，我们们认为今今后郊区区规划化化、专业业化商业业形态的的出现是是必然的的。 小结：投资资看回报报，回报报看发展展。商业业选址不不比住宅宅，本案案作为城城市郊区区商业区区，要成成功，规规模化、专专业化是是关

30、键，用用价格上上的优势势吸引资资金有限限的客源源群体，同同时带动动一批眼眼光长远远的投资资客，如如何赢得得市场的的信任，如如何拉动动这个区区域价值值，如何何同时依依靠已有有客源的的社会网网络带动动后期开开发，在在明确了了我们的的客户是是谁之后后这些将将是我们们项目企企划推广广的侧重重所在。广告推广计计划（一） 诉诉求要点点综合型的产产品规划划优势体体现了发发展商的的综合开开发实力力，同时时还包括括五星级级酒店，我我们的产产品“亦商亦亦住”，给投投资客以以信心保保障，增增加本案案具有投投资价值值的说服服力；上海野生动动物园、上上海最大大的森林林公园、桃桃园度假假村以及及区域将将建成上上海迪尼尼斯

31、乐园园和华东东区域最最大的滨滨海高尔尔夫球场场，这里里可能成成为未来来发展的的焦点，而而这些都都是表现现的元素素。本案的发展展潜力，充充分展示示本案位位置、交交通动线线（物流流、贸易易以及交交通的汇汇聚之地地）、风风景优势势等，以以及五星星级酒店店，都意意在体现现这里商商业发展展的必然然和本案案的投资资价值；上海最大的的礼品批批发市场场，不仅仅表现在在物种丰丰富，而而且质量量精致、上上乘，突突出商业业特点，结结合现代代综合商商业模式式，着重重渲染“东方名名品城”的概念念，增加加这个概概念的内内涵和外外延，明明确区分分本案与与其他小小商铺，包包括风格格、定位位、展示示系统、服服务配套套等，诉诉求

32、上突突出本案案领先优优越性；在专业市场场客户中中诉求自自身良好好形象，注注意利用用其“耳语”效应，规规模化、专专业化是是我们核核心优势势；（二） 客客户对策策针对经销商商及厂家家营销方式：直接营营销（点点对点模模式） 与经销销商及厂厂家直接接对话推广诉求：项目的的品牌优优势、规规模优势势以及专专业化优优势提供供了有效效占据市市场空间间的平台台营销通道：DM 发函 完成目目标客户户的告之之并为后后续推广广做铺垫垫 SSP活动动 开开盘SPP 礼礼品行业业集散地地的SPP路演 主主题SPP（招商商会、联联合商业业推广、商商会活动动等） 意意向客户户的SPP登门社交推动 利利用上层层社会网网络资源源

33、做推广广活动，配配合SPP展开商业展会 参参加一些些小商品品、礼品品行业展展销会等等备案工作：重要客客户资料料收集 商商业展会会资料收收集 商商会、行行业协会会及相关关商业团团体的前前期接触触 DDM、信信函、户户外等SSP道具具准备 政政府及媒媒体部门门的公关关 招招商政策策的制定定 加加盟合作作模式，构构建项目目核心空空间 （联联合推广广、合作作案、政政策优惠惠等） 营营销团队队组织针对自营及及投资者者营销方式：间接营营销为主主（点对对面模式式） 通过媒媒体及耳耳语效应应做推广广推广诉求：自营业业主 商商业经营营利润 投投资客户户 投资资回报率率（行业业收益、商商铺租金金及价格格升值空空间

34、） 自自营+投投资 “一铺富富三代，无无租一身身轻”的小富富心态营销通道：媒体推推介 我我们可提提供相关关媒体资资料 记记者会 中中介会 外外围包装装 引导导客户及及形象展展示 现现场接待待 我们们可提供供现场销销售团队队及相关关备案 SSP活动动 以以已购买买的客户户资源为为核心，推推动耳语语的传播播并直接接与客户户对话 扫扫铺 在服装装行业的的集中商商业区做做针对性性的登门门推广 专专题促销销 可结结合不同同客户的的需求特特点做促促销推广广备案工作： 细化化的阶段段营销计计划制定定 营销计计划的监监控方案案、销售售道具制制作 销售价价格及控控制方案案制定现场布置、外外围包装装的选址址及设计计制作其他（三） 销销售计划划销售节点销售目的筹备工作准备期（时时间1个个月）1、造势2、确定推推广方案案3、销售道道具准备备1、建筑设设计定稿稿2、景观规规划定案案3、售楼处处样板房房发包4、POPP制作5、媒体制制作及发发包6、外围包包装（户户外看板板、围墙墙、彩旗旗等）引导期（时时间1个个月）1、散发、扩扩大知名名度2、告知各各界媒体体造成耳耳语活动动3、酝酿业业内客户