工程维修规程

1、 目 录录01TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc347490343 工程程管理服服务策划划 PAGEREF _Toc347490343 h 202 HYPERLINK l _Toc347490344 设施施设备管管理规程程 PAGEREF _Toc347490344 h 603 HYPERLINK l _Toc347490355 设备备安全操操作管理理规程 PAGEREF _Toc347490355 h 11404 HYPERLINK l _Toc347490356 土建建维修安安装操作作规程 PAGEREF _Toc347490356 h 22505 HYPER

2、LINK l _Toc347490361 外包包设备维维保监督督管理规规定 PAGEREF _Toc347490361 h 29906 HYPERLINK l _Toc347490362 客户户家庭安安装/维修规规程 PAGEREF _Toc347490362 h 30007 HYPERLINK l _Toc347490363 生活活用水二二次供水水管理规规定 PAGEREF _Toc347490363 h 37708 HYPERLINK l _Toc347490364 房屋屋管理规规程 PAGEREF _Toc347490364 h 38809 HYPERLINK l _Toc3474903

3、74 房屋屋接管验验收规程程 PAGEREF _Toc347490374 h 4010 HYPERLINK l _Toc347490379 房屋屋接管验验收发现现问题的的整改 PAGEREF _Toc347490379 h 44911 HYPERLINK l _Toc347490388 房屋屋及附属属设施维维修管理理程序 PAGEREF _Toc347490388 h 55012 HYPERLINK l _Toc347490393 弱电电系统维维修保养养规程 PAGEREF _Toc347490393 h 55313 HYPERLINK l _Toc347490394 配电电房管理理规定 PA

4、GEREF _Toc347490394 h 55714 HYPERLINK l _Toc347490395 供配配电设备备设施运运行管理理规程 PAGEREF _Toc347490395 h 55815 HYPERLINK l _Toc347490396 供配配电设备备设施安安全操作作规程 PAGEREF _Toc347490396 h 66116 HYPERLINK l _Toc347490397 供配配电设备备设施维维修保养养规程 PAGEREF _Toc347490397 h 66217 HYPERLINK l _Toc347490398 给排排水设备备设施操操作规程程 PAGEREF

5、_Toc347490398 h 6418 HYPERLINK l _Toc347490399 给排排水设备备设施运运行管理理规程 PAGEREF _Toc347490399 h 66519 HYPERLINK l _Toc347490400 给排排水设备备设施维维修保养养规程 PAGEREF _Toc347490400 h 66820 HYPERLINK l _Toc347490401 正压压风机维维修保养养规程 PAGEREF _Toc347490401 h 77221 HYPERLINK l _Toc347490402 电梯梯运行操操作规程程 PAGEREF _Toc347490402 h

6、 7322 HYPERLINK l _Toc347490403 电梯梯设备维维修保养养规程 PAGEREF _Toc347490403 h 77523 HYPERLINK l _Toc347490404 消防防系统维维修保养养规程 PAGEREF _Toc347490404 h 77824 HYPERLINK l _Toc347490405 集中中交房期期报修流流程 PAGEREF _Toc347490405 h 81125 HYPERLINK l _Toc347490406 集中中交房期期后报修修流程 PAGEREF _Toc347490406 h 882工程管理理服务策策划编号号：RTTW

7、Y-HRJJY-GGC-0001 版本本号：AA/01.目 的本文件规规定工程程管理的的组织结结构以及及工作标标准，用用于规范范和评价价工程维维修管理理工作。2.范 围适用于小小区的工工程管理理和维修修服务。3.服务务提要工程管理理和维修修服务包包括小区区的房屋屋设施、机电设设备管理理和维保保等服务务内容。4.内 容4.1 工程管管理组织织结构图图物业公司客户服务中心供方公司工程部4.2 岗位职职责参考考岗位位说明书书4.3 服务项项目和标标准 4.3.11 机电电设备服服务内容容和标准准序号设备名称巡查保养养频次保 养养 内内 容容效果责任人周月季年1供配电系统11、机房房卫生清清洁；干净设

8、备责任任人12、配电电箱（柜柜）整洁洁，门锁锁正常，开关灵灵活；正常23、接触触器触点点良好，无烧蚀蚀；正常14、继电电器延时时准确，接线触触点完好好；正常15、按钮钮、指示示灯接线线完好，触点接接触可靠靠，指示示灯明亮亮；完好16、熔断断器底座座牢固，接触良良好；完好17、电容容器无膨膨胀或高高温渗油油现象；完好18、互感感器接线线柱牢靠靠，无发发热；正常19、开关关接触良良好，开开断正常常，无发发热；完好110、清清洁配电电柜内灰灰尘。干净2供水系统11、机房房卫生清清洁；干净设备责任任人22、消火火栓泵、喷淋泵泵、喷淋淋稳压泵泵手动试试运转，运行中中无异常常噪声或或振动；正常23、生活活

9、泵、稳稳压泵、消火栓栓泵、喷喷淋泵、潜水泵泵保养；完好14、管道道、阀门门保养；完好25、检查查各开关关、接触触器、按按钮等动动作应灵灵活可靠靠，各接接线端子子紧固可可靠，控控制柜功功能正常常，开关关状态设设置正确确；正常16、水泵泵、阀门门、管道道、支架架除锈、翻新；完好17、清洁洁控制柜柜内清洁洁。干净3中央空调调系统11、机房房卫生清清洁；干净设备责任任人12、冷却却塔清洁洁、维护护保养；完好23、风机机盘管清清洁、维维护保养养；完好14、冷凝凝器、蒸蒸发器维维护保养养；正常15、冷却却水泵机机组、冷冷冻水泵泵机组维维护保养养；正常16、冷冻冻水、风风机盘管管管路保保养；正常17、阀类类

10、维修保保养；完好18、控制制柜设备备维护保保养；完好19、水泵泵、阀门门、管道道、支架架油漆翻翻新；完好110、清清洗风口口隔尘网网；干净111、清清洁控制制柜内灰灰尘。干净4电梯系统统11、机房房卫生清清洁；干净设备责任任人22、清洁洁控制箱箱内电路路板，检检查电缆缆插接件件是否牢牢固；牢固23、检查查控制箱箱所有电电缆连接接情况，并紧固固；牢固24、检查查空气开开关接触触器、继继电器触触头是否否清洁平平滑；完好25、测量量控制箱箱绝缘电电阻（0.55M），并作作记录（切断电电子线路路情况下下进行测测量）；正常26、检查查接地线线连接是是否可靠靠，测量量接地电电阻；正常17、检查查、清洁洁散

11、热风风机；正常28、检查查制动带带磨损情情况，清清除制动动带上的的油污、灰尘；完好29、检查查制动力力矩，调调整制动动弹簧；正常210、检检查曳引引机减速速箱内润润滑油油油质，如如果润滑滑油变质质变脏，应及时时更换；正常211、检检查主要要零部件件的磨损损程度，进行必必要的修修配或更更换；正常212、检检查电动动机电缆缆连接情情况及制制动线圈圈电线连连接情况况，并上上紧；牢固113、检检查电动动机轴承承润滑情情况，更更换润滑滑脂（大大约工作作25000330000小时后后更换新新的润滑滑脂）；正常214、检检查各安安全保护护装置，按照年年检要求求调整或或处理；正常215、检检查轿厢厢门和自自动

12、门，擦拭门门导轨，涂抹少少量机油油，检查查开关门门；正常216、擦擦拭门导导轨，涂涂抹少量量机油，进行开开关门动动作检查查；正常217、检检查层门门机械电电气联锁锁装置，并清洁洁；正常218、检检查清洁洁轿箱照照明及风风机扇，测量电电气绝缘缘并记录录；正常219、检检查曳引引钢丝绳绳是否受受力均匀匀，并调调整；正常220、检检查对重重链是否否出现扭扭曲、过过长，并并及时排排除；完好221、清清洁井底底缓冲器器，检查查液压油油液面高高度（应应保持在在最低油油位以上上），根根据情况况及时补补充；清清洁柱塞塞外圆露露出表面面，并涂涂防锈油油或缓冲冲器油；正常222、检检查导轨轨润滑情情况，加加润滑油

13、油；正常223、检检查导靴靴磨损情情况，发发现磨损损严重的的及时更更换；完好224、检检查电梯梯井道，填补井井道孔洞洞，做好好防漏、防小动动物措施施，清洁洁电梯井井道。完好5闭路监控控系统11、检查查监视器器电源线线路及视视频线路路接触是是否良好好；良好设备责任任人12、检查查视频录录像机电电源线路路及视频频线路接接触是否否良好；良好1检查监控控摄像设设备机柜柜的固定定及防腐腐是否良良好；良好1检查各控控制线路路、电源源线路、视频连连线接触触是否良良好；良好15、检查查室外摄摄像枪支支撑杆的的固定及及防腐是是否良好好、摄像像枪防尘尘罩的密密封性是是否防风风、防水水；地线线接触是是否良好好；良好

14、16、检查查监控室室的通风风、照明明、及清清洁；良好17、检查查视频防防雷器、控制信信号防雷雷器、电电源防雷雷器装置置。良好可视对讲讲机和门门禁系统统21、检查查系统主主机是否否正常、可视画画面是否否清晰；正常22、检查查系统电电源是否否正常；正常23、检查查系统中中继器是是否正常常；正常24、检查查系统各各连接线线路接触触是否良良好；良好25、检查查电控锁锁能否正正常使用用；正常26、检查查对讲主主机话音音是否清清晰；清晰27、清理理可视主主机内及及摄像枪枪灰尘；干净18、检查查防雷接接地装置置。良好29、检查查电脑及及软件是是否正常常；正常210、检检查通信信是否正正常；正常211、检检查

15、ICC卡门禁禁是否正正常；正常212、检检查门禁禁的防水水、防雨雨、防潮潮；良好213、检检查门禁禁的电源源及通信信线路是是否正常常；正常停车场系系统21、检查查车场电电脑及联联网系统统；良好 22、检查查车场系系统线路路接触是是否良好好；良好23、检查查各车场场的ICC卡操作作读卡器器功能是是否正常常；正常24、检查查各车场场手动控控制道闸闸是否正正常；正常2检查道闸闸减速器器有无机机油，若若不足，则添加加；正常2检查传动动皮带有有否松动动、磨损损，有则则调整、更换；更换2检查平衡衡弹簧有有否松动动、开裂裂现象，有则调调整、更更换；更换28、检查查道闸杆杆垂直、水平位位置是否否到位，若不到到

16、位，调调整限位位开关拨拨杆位置置；正常29、检查查地感器器是否正正常工作作；正常110、检检查防雷雷接地装装置。良好4.3.2 房房屋设施施服务项项目和标标准序号公共设施施名称部 位计划保养养周期岗位 1上人屋面面1、对损损坏的面面层进行行修补即坏即处处理工程技术术员2、对分分格缝用用沥青进进行勾缝缝；即坏即处处理3、对天天台泛水水、变形形缝进行行处理；即坏即处处理4、对屋屋面渗漏漏进行处处理；即坏即处处理2外墙饰面面（涂料、面砖）1、外墙墙、围墙墙裂缝修修补，空空鼓面砖砖更换；即坏即处处理2、涂料料外墙粉粉刷（或或局部即即脏即处处理）。每5年3内墙饰面面1、涂料料饰面重重点部位位粉刷；即坏即

17、处处理2、涂料料饰面全全面粉刷刷；每5年3、瓷砖砖饰面空空鼓更换换。即坏即处处理4楼面、地地面1、磁砖砖地面空空鼓、破破裂更换换；即坏即处处理2、水泥泥地面起起砂、裂裂缝修理理。即坏即处处理5天棚1、遮阳阳板材修修补、紧紧固；即坏即处处理2、天棚棚重新粉粉刷、油油漆；每5年3、装修修吊顶的的调平、破损的的处理。即坏即处处理4、抹灰灰层空鼓鼓处理6室外道路路（地面面）1、大理理石、彩彩砖地面面裂缝、缺角修修补；即坏即处处理2、水泥泥地面起起砂、裂裂缝修理理；每5年3、其它它地面（如碎石石地面等等）修补补。即坏即处处理7门窗1、闭门门器、门门锁调校校；即坏即处处理2、变形形复位；即坏即处处理3、防

18、腐腐防蛀处处理。每2-44年8防盗网、围栏根据损坏坏情况确确定修补补及油漆漆翻新时时间。每1年9沟井池渠渠井盖、篦篦子刷漆漆。每1年10挡雨篷加固、防防锈处理理每1年11避雷设施施加固、防防锈处理理每1年5.相关关文件 5.1岗岗位说明明书6.质量量记录 无无。设施设备备管理规规程编号号：RTTWY-HRJJY-GGC-0002 版本本号：AA/01.目 的确保设备备设施运运行正常常，维修修、保养养规范。2.适用用范围公司管辖辖的电力力(油)拖动设设备、电电气设备备（含强强电主线线路）、电子设设备（含含弱电线线路）、管道、风道、阀门及及其它房房屋附属属装置。3.职 责3.1 公司负负责选择择、

19、评价价设备维维修保养养供方，机电设设备维修修保养合合同的评评审，设设备中修修、大修修、更新新改造委委托合同同的审核核，通过过驻场工工作对各各服务中中心设备备设施管管理工作作提出指指导性意意见，监监督服务务中心工工程班组组对设施施设备年年/季/月度保保养计划划的实施施。3.2 服务中中心负责责人负责责组织设设备接管管验收、设备（器具）的申购购、报废废审核及及维修、保养计计划的审审批。检检查设施施设备日日常维护护保养计计划执行行情况。3.3 服务中中心工程程班组负负责外委委维修、保养工工程的监监督，设设施设备备大、中中修及设设备更新新改造计计划的制制定。负负责除外外委设设备维修修保养合合同委委托范

20、围围外的一一切设施施设备保保养、维维修及日日常巡查查工作，并编制制年度保保养计划划。维修修养护合合同签订订后，按按合同监监督检查查、评定定供方。4.设备备分类4.1 根据设设备对顾顾客服务务的重要要性将其其分为三三级。级设备备：电梯梯、生活活给水泵泵机组、消防及及报警联联动系统统、低压压配电柜柜。级设备备：正压压风机、空气处处理器、冷却塔塔、对讲讲报警系系统、防防盗监视视系统、高压开开关柜、变压器器、车场场管理装装置、水水池水处处理装置置。级设备备：除、级以外外的所有有设备。如：区区域火灾灾报警控控制箱、小型控控制箱（配电箱箱）、排排风机、风机盘盘管、集集中抄表表装置、维修机机具以及及办公室室

21、、食堂堂、清洁洁、保安安通讯设设备等。4.2 设备的的编号设备编号号由以下下四部分分组成：第一部分分表示单单位的名名称： RSWWY（润润泰物业业的声母母缩写）-*(物业业服务中中心名称称四个字字声母缩缩写，如如：华润润佳园HHRJYY)。第二部分分表示设设备的类类别：用用数字表示示。第三部分分表示单单位设备备序号：用数字字.表表示。第四部分分表示设设备的管管理等级级：用罗罗马数字字、表示。例： RTWWY HRRJY 022 11 () 润泰物物业 华华润佳园园 风风机 1号风风机 级管理理设备4.3 设备的的建账4.3.1 服服务中心心给所管管辖物业业的全部部设备进进行编号号统计，并填写写

22、设备备统计表表。4.3.2 服服务中心心对所管管理的所所有设施施设备都都应建立立设备备台帐。4.4 设备质质量缺陷陷整改新成立的的服务中中心，机机电设备备接管后后，应督督促设备备供应安安装单位位对设备备质量缺缺陷定期期进行整整改，整整改达到到标准后后，由服服务中心心验收，通过后后，再与与供方签签订设设备维修修保养合合同。4.5 设备标标识管理理4.5.1 设设备标识识牌未隐蔽的的设备应应在显眼眼位置贴贴设备标标牌。对对新入伙伙的物业业，服务务中心可可要求供供方制作作设备备标示卡卡，贴贴在设备备上。4.5.2 设设备的颜颜色设备的颜颜色由各各服务中中心自行行统一。4.5.3 设设备状态态标识重要

23、危险险设备的的工作状状态应标标识（如如配电柜柜挂“禁止合合闸”等），报报废、封封存的设设备应标标识。4.5.4 设设备标识识牌由公公司统一一设计。5.设备备前期管管理5.1 前期介介入设备选型型、安装装要求等等由前期期介入项项目小组组以工工作联系系单向向地产提提出有关关意见并并参与政政府有关关部门对对设备的的验收。5.2 设备的的接管验验收5.2.1 设设备的接接管验收收由服务务中心组组织相关关人员，组成验验收组，会同地地产、承承包商进进行。验验收依据据为设备备出厂说说明书及及国家有有关规范范、标准准。5.2.2 达达不到验验收标准准的应在在验收单单中写明明实际情情况及原原因，并并限期整整改，

24、进进行复验验。5.2.3 设设备的接接管凭证证由物业业公司组组织服务务中心对对地产商商办理。5.2.4 、级设备备由服务务中心组组织相关关专业人人员一同同检验，级设备备由服务务中心检检验，填填写验收收单。验验收单复复印件由由地产、服务中中心各留留一份作作为交接接凭证。5.2.5 设设备技术术资料在在设备交交接验收收时，由由服务中中心向地地产收取取并办理理接收手手续，并并填写好好工程程资料移移交清单单，资资料原件件由服务务中心专专人保管管。 5.2.6 当当供电设设备、供供水设备备验收合合格并接接管后，方可与与地产办办理水、电用户户更名、过户手手续，最最好直接接与供电电局、自自来水公公司办理理抄

25、表到到户手续续。办理理手续前前，服务务中心应应向地产产索要原原供电电合同、供供水合同同及近近期电费费、水费费单提交交公司财财务部审审核。审审核通过过后，由由公司指指导服务务中心具具体办理理过户、抄表到到户事宜宜，并办办理供供电合同同、供水合合同、委托银银行代收收水电费费协议书书等的对对外合同同会签手手续。6.设备备维修保保养模式式采用计划划预修制制（包括括日常维维护保养养、一级级保养、二级保保养、小小修、中中修、大大修、设设备更新新和技术术改造）与状态态维修、事后维维修相结结合的管管理模式式。6.1 对于符符合磨损损规律的的、级设备备（电梯梯、水泵泵、正压压风机、电动机机、柴油油发电机机、道闸

26、闸等），定期做做三级保保养，定定期进行行小修、中修、大修。小修包包含在三三级养护护中。中中修、大大修周期期见附表表设备备保养、中修、大修周周期。6.2 对于、级电气气设备（高压柜柜、变压压器、低低压柜、控制柜柜等）、电子设设备（火火灾报警警控制柜柜、放大大器、计计算机等等）进行行三级保保养、探探测性维维修（功功能检查查）、状状态维修修。6.3 对于级设备备，采取取事后维维修，每每年进行行一次保保养，并并记录在在级设备备保养、检查记记录表内。7.设备备维修保保养内容容7.1 日常维维护保养养指经常性性的保养养工作。包括定定期检查查、清洁洁、防腐腐、紧固固和润滑滑，对不不经常运运行的机机械进行行试

27、运行行或对其其它房屋屋附属设设施(儿儿童娱乐乐设施、室外水水景等)进行功功能性检检查,发发现小故故障及时时排除，并填写写好公公共设备备设施维维护保养养记录表表。 7.2 一级保保养对电气设设备进行行检查、检测，根据实实际需要要局部解解体，进进行清洗洗、调整整、维修修更换。对电机机进行绝绝缘摇测测。对开开关、仪仪表、指指示灯等等进行功功能检查查。对管管道、风风道局部部除锈防防腐、刷刷漆。对对各种主主要阀门门（含风风阀、防防火阀）渗漏、故障进进行处理理。对设设备进行行清洁。7.3 二级保保养对机械设设备进行行全面清清洗、调调整，部部分解体体检查和和局部修修理，更更换易损损件，噪噪声、振振动、泄泄漏

28、检测测，发电电机带负负荷试车车。对电电机进行行绝缘摇摇测，抽抽芯检查查，清扫扫、轴承承上油。对电气气设备全全面清洁洁，母线线、导线线、电器器端子压压接面除除氧化，电器参参数整定定，耐压压绝缘测测试。对对电子设设备除尘尘、插接接件接口口清洗，系统功功能、参参数测试试。对管管道、风风道部分分除锈、防腐、刷漆。对各种种主要阀阀门（含含风阀、防火阀阀）渗漏漏、故障障处理或或更换。7.4 中修工工程中修工程程是指对对设备进进行正常常的和定定期的全全面检修修，对设设备部分分解体修修理和更更换少量量磨损零零部件，保证设设备能恢恢复和达达到应有有的标准准和技术术要求，使设备备能正常常运转到到下一次次修理。7.

29、5 大修工工程大修工程程是指对对设备进进行定期期的全面面检修，对设备备要求全全面解体体、更换换主要部部件或修修理不合合格的零零部件，使设备备基本恢恢复原有有性能。7.6 设备更更新和技技术改造造是指设设备使用用到一定定年限后后，技术术性能落落后、效效率低、耗能大大或污染染（腐蚀蚀、排气气、粉尘尘、噪音音）问题题日益严严重，应应更新设设备，提提高和改改善技术术性能。7.7 事后维维修（故故障维修修）设备发生生故障后后，对失失效、损损坏或管管道、阀阀门爆裂裂等部分分作针对对性的维维修。7.8 状态维维修通过监测测设备状状态参数数的变化化，出现现明显劣劣化后实实施的维维修。7.9相相关维护护保养须须

30、填写工作票票与操作票票,记记录完整整,清晰晰.工作作完成后后存档备备查。8设备备运行管管理8.1 物业公公共设备备的操作作使用权权归服务务中心，供方维维修保养养时，停停电、停停水、操操作设备备应征得得服务中中心同意意。8.2 服务中中心工程程技术员员应按国国家规范范、公司司的有关关制度、规定及及作业指指导书要要求对本本服务中中心管理理的设备备进行操操作使用用，确保保对顾客客服务质质量达标标。应认认真、全全面、细细致的作作好运行行监视、检查工工作，并并作记录录，记录录应保证证准确性性、及时时性和真真实性。8.3 服务中中心工程程技术员员应定期期分析各各种设备备状态记记录（含含水、电电抄表记记录）

31、，确定系系统工作作是否正正常。作作经济性性分析，确保设设备工作作在节能能状态，及时予予以控制制调整。8.4 各服务务中心的的重要设设备（如如变压器器等）的的投入、报停应应经物业业公司批批准。9.设备备维修保保养管理理9.1 计划9.1.1 维维修保养养计划服务中心心每年112月中中旬制定定设备备保养计计划表，于每每年122月下旬旬报分管管领导审审批。并并根据年年度保养养计划制制定二二0 年 月月设备维维修保养养计划表表。 9.1.2 检检定计划划计量器具具检定计计划由品品质管理理部统一一制定。9.2 维修保保养实施施9.2.1 按按有关制制度、规规定及作作业指导导书要求求对设备备进行保保养维修

32、修。供方方负责设备维维修保养养合同委托范范围内的的设备维维修保养养，可采采用供方方手册的的表格作作记录，服务中中心工程程技术员员负责合合同委托托范围外外的设备备维修保保养工作作。9.2.2 发发现设备备故障（不属于于工程技技术员负负责维修修范围内内的故障障维修），工程程技术员员应用工作联联系单立即通通知供方方，供方方接到工作联联系单后，应应在半个个工作日日内给服服务中心心答复，确定维维修时间间。一时时无法解解决的问问题应给给服务中中心书面面说明，承诺修修复时间间。9.2.3 关关键设备备发生故故障，造造成小区区停电、停水或或严重影影响顾客客生活（不含重重大设备备事故），应按按应急程程序进行行抢

33、修。服务中中心应立立即组织织抢修，恢复设设备功能能。9.2.4 设设备中修修、大修修、更新新改造工工程由评评审小组组选择供供方（招招标或指指定合格格的供方方），组组织订立立有关合合同，办办理合同同会签手手续，并并由相关关服务中中心技术术人员进进行工程程施工监监督。9.3 检查9.3.1 维维修保养养检查1）工程程技术员员日常对对设备进进行巡查查时，应应对设备备重点部部位进行行检查，并作好好记录。发现问问题及时时解决，无法解解决的问问题提交交专业公公司解决决。设备备（、级设备备）“日常维维护保养养”计划执执行情况况由服务务中心负负责人检检查。2）设备备维修完完毕后，应对设设备功能能进行检检定，属

34、属、级设备备由公司司组织检检定并备备案。属属级设备备由服务务中心检检定，所所有设备备检定记记录服务务中心都都应备案案。3）设备备中修、大修、更新改改造工程程竣工验验收由服服务中心心会同公公司相关关主管验验收。9.3.2 设设备的检检定有功电能能表、无无功电能能表、水水表、煤煤气表等等由相关关主管监监督的公公司（部部门）负负责定期期检定，服务中中心应保保护好计计量表、柜上的的铅封，定期对对计量表表、柜上上的数据据进行检检查。10设设备安全全管理10.11 持证证上岗与与安全检检查从事特殊殊工种作作业的员员工（电电工等），应持持有经国国家认可可的相关关部门颁颁发的有有效证件件上岗，熟识设设备的操操

35、作规程程，了解解设备的的运行情情况。服服务中心心每季度度对设备备安全状状况进行行检查。10.22 安全全事故处处理程序序当服务中中心发生生设备安安全事故故后，应应立即报报告公司司分管领领导。工工程班组组应组织织人员抢抢修，保保证对顾顾客的服服务。事事后服务务中心应应向分管管领导提提交设设备安全全设备设设施安全全事故报报告和和调查分分析报告告，并提提出处理理意见。11.设设备封存存及报废废管理11.11 设备备封存拟封存的的、级设备备由服务务中心报报公司分分管领导导，并安安排设备备封存前前的处理理工作（防腐、防护等等）。封封存地点点应保持持干燥、干净、安全。服务中中心应定定期检查查。封存存的设备

36、备，应贴贴封存标标记，重重新启用用时预先先保养一一次。11.22 设备备报废对不能修修复或维维修后检检定不合合格的设设备，由由工程技技术员填填写设设备停用用/封存存/报废废审批表表。经经服务中中心负责责人同意意后，呈呈报总经经理批准准报废。报废的的设备应应在设备备档案中中注明报报废日期期，封存存该设备备档案。设备维维修过程程中更换换下来的的器件（报废件件）应在在设备备维修记记录表上写明明。报废废的设备备及报废废件，服服务中心心应妥善善保管，并统一一填写设备停停用/封封存/报报废审批批表。 12设设备技术术档案资资料管理理12.11 设备备技术资资料设备技术术资料的的借阅应应办理相相关手续续。1

37、2.22 质量量记录12.22.1 设备运运行记录录、巡查查记录、值班记记录由服服务中心心工程部部填写保保存。12.22.2 服务中中心实施施保养、维修的的设备，由服务务中心工工程技术术员填写写记录，分包方方实施保保养维修修的设备备，由分分包方填填写保养养记录、维修记记录。服服务中心心工程技技术员对对所在服服务中心心所有的的设备质质量记录录应按时时间顺序序装订成成册保存存。13设设备（机机具）的的申请、采购、验证、入库建建帐13.11 申请请根据小区区正常运运作或维维修需要要，由服服务中心心填写购购置设备备申请报报告。经经服务中中心负责责人同意意后，报报财务部部审核并并呈报物物业经理理批准购购

38、置。购购置的设设备，服服务中心心均应建建档。13.22 采购购 采采购人员员应对所所采购设设备的用用途、基基本要求求、质量量标准等等掌握清清楚。购购买时应应会同机机具使用用人或申申请人共共同对设设备性能能、质量量等作鉴鉴定。确确认质量量优良、性能完完全符合合要求、使用方方法清楚楚、价格格合适才才能办理理付款提提货手续续。13.33 验证证对设备（机具）购进后后，在合合同规定定期内，由服务务中心工工程技术术员会同同有关技技术人员员验证后后。服务务中心方方可办理理入库建建帐手续续。所有有购置的的设备均均应在采采购记录录中登记记。13.44 对于于临时和和紧急维维修所需需物品的的采购，工程技技术员应

39、应做到先先验证后后使用，加强现现场验证证，以保保证购进进物品是是需要的的合格品品。14.设设备分析析 14.1维修修完好率率 完好设备台数设备总台数 维修修完好率率= 1000公式中的的设备均均指、级设备备。设备备的功能能和参数数能达到到产品说说明书中中的技术术性能指指标就视视为完好好。每年年年底由由服务中中心工程程技术员员对所管管辖设备备进行一一次检查查，对检检查结果果按公式式进行统统计计算算，于112月115日之之前报品品质管理理部。14.22 维修修及时率率用户维修服务及时维修宗数用户维修服务总宗数 维修修及时率率= 1000每年年底底服务中中心汇总总统计派工单单计算算维修及及时率。派工

40、工单中中顾客对对上门的的用户维维修及时时性进行行评价，若顾客客评价为为不满意意，则该该宗维修修视为不不及时。14.33 维修修合格率率用户维修服务合格维修宗数宗数用户维修服务总宗数维修合格格率= 1000上门维修修结束后后应由客客户在派工单单上对对维修服服务合格格签名认认可，若若顾客对对维修服服务质量量的评价价为不满满意，则则该宗维维修视为为不合格格。15.质质量记录录15.11工作作联系单单15.22外委委维修保保养申请请表15.33设备备维修记记录表15.44设备备停用/封存/报废审审批表 15.55机电电设备台台帐15.66派工工单15.77机电电设备统统计表15.88设备备保养计计划表

41、15.99设备备设施安安全事故故报告15.110工工程竣工工验收证证明15.111工工程资料料移交清清单15.112公公共设施施设备维维修保养养记录表表15.113设设备标示示卡设备代码码及分类类代码设备类别别名称01水泵02风机03变压器04空调(分分体及窗窗式空调调、风扇扇等)05消防设备备(包括括报警控控制器)06对讲报警警系统(包括对对讲主机机、视频频监视器器等) 、防盗盗监视系系统07电气柜(箱)(包括高高压开关关柜、低低压配电电柜、控控制柜(箱)、照明配配电箱、电表箱箱等)08维修机具具(包括括水、电电等的维维修机具具)09食堂设备备10清洁设备备11交通设备备(包括括机动车车辆、

42、挡挡车器等等)12保安通讯讯设备(包括手手持式对对讲机)13办公设备备14路灯15水池设备备16儿童娱乐乐设施设备保养养、中修修、大修修周期序号设备编号号名 称称日常维护护保养周周期一级保养养周期二级保养养周期中修周期期大修周期期0101生活水泵泵每月每季每年三年六年0201消防水泵泵每月每季每年五年八年0302风机每季每年五年八年0403湿式变压压器每半年每年/0504空调每月每半年每年三年六年0605火灾报警警系统每月每季每年/0706消防联动动控制柜柜每月每季每年/0807公共天线线系统每半年每年/0907对讲报警警系统/每季每年/1007防盗监视视系统每月每季每年/1108低压配电电柜

43、每月半年每年/1209高压开关关柜每月每年/ 注:逢逢高级保保养的，低级保保养可以以不再做做。 对对级设备备，采用用事后维维修,每每年进行行一次保保养。设备安全全操作管管理规程程编号：RTWWY-HHRJYY-GCC-0003 版本号号：A/01.目 的 正确管理理和操作作设备，保障人人身财产产的安全全。2.适用用范围 设备操作作及设备备管理。3.程序序要点3.1 在电气气设备上上工作，保证安安全的组组织措施施3.1.1 工工作票制制度：在在电气设设备上工工作时，应按配电房房管理规规定填填写工工作票或按命命令执行行。3.1.2 工工作许可可制度：1）工作作票签发发人由工工程主管管担任，工作票票

44、签发人人不得兼兼任该项项工作的的负责人人。2）工作作负责人人和允许许办理工工作票的的值班员员（工作作许可人人），由由工程领领班或资资深技工工担任，工作负负责人可可以填写写工作票票，但不不得签发发工作票票。3）工作作票上所所填安全全责任为为：工作作的必要要性；工工作是否否安全；工作票票上所填填安全措措施是否否正确完完备；所所派工作作负责人人和工作作班人员员是否适适当和足足够，精精神状态态是否良良好。4）工作作负责人人的安全全责任是是：正确确安全地地组织工工作；结结合实际际进行安安全思想想教育；监督、监护工工作人员员遵守本本规程；负责检检查工作作票上所所记载安安全措施施是否正正确完备备和值班班员所

45、做做的安全全措施是是否符合合现场实实际条件件；工作作前对工工作人员员交待安安全事项项；工作作人员变变动是否否合适。5）工作作许可人人的安全全责任为为：负责责审查工工作票所所列安全全措施是是否正确确完备，是否符符合现场场条件；工作现现场布置置的安全全措施是是否完善善；负责责检查停停电设备备有无突突然来电电的危险险；对工工作票所所列内容容即使发发生很小小疑问，也必须须向工作作票签发发人询问问清楚，必要时时应要求求作详细细补充。6) 工工作班成成员安全全责任为为：认真真执行安安全工作作规程和和现场安安全措施施，互相相关心施施工安全全，并监监督安全全工作规规程和现现场安全全措施的的实施。7) 工工作许

46、可可人（值值班员）在完成成施工现现场的安安全措施施后，还还应：11、会同同工作负负责人到到现场再再次检查查所做的的安全措措施，以以手触试试，证明明检修设设备确无无电压；2、对对工作负负责人指指明带电电设备的的位置和和注意事事项；33、和工工作负责责人在工工作票上上分别签签名。完完成上述述许可手手续后，工作班班组方可可开始工工作。8) 工工作负责责人、工工作许可可人任何何一方不不得擅自自变更安安全措施施，值班班人员不不得变更更有关检检修设备备的运行行结线方方式。工工作中如如有特殊殊情况需需要变更更时应事事先取得得对方的的同意。需要变变更工作作班中的的成员时时，须经经工作负负责人同同意。需需要变更

47、更工作负负责人时时，应由由工作票票签发人人将变动动情况记记录在工工作票上上。若扩扩大工作作任务，必须由由工作负负责人通通过工作作许可人人，并在在工作票票上增填填工作项项目。若若需变更更或增设设安全措措施者，必须填填用新的的工作票票，并重重新履行行工作许许可手续续。3.1.3 工工作监护护制度：1) 完完成工作作许可手手续后，工作负负责人（监护人人）应向向工作班班组人员员交待现现场安全全措施、带电部部位和其其他注意意事项。工作负负责人（监护人人）必须须始终在在工作现现场，对对工作班班人员的的安全认认真监护护，及时时纠正违违反安全全的动作作。2) 工工作负责责人（监监护人）在全部部停电时时，可以以

48、参加工工作班工工作。在在部分停停电时，只有在在安全措措施可靠靠，人员员集中在在一个工工作地点点，不致致误碰带带电部分分的情况况下，方方能参加加工作。3) 工工作期间间，工作作负责人人若因故故必须离离开，必必须做好好工作交交接。3.1.4 工工作间断断、转移移和终结结制度：1) 工工作间断断，工作作人员应应从工作作现场撤撤出，所所有安全全措施保保持不动动，工作作票仍由由工作负负责人执执存。每每日收工工，将工工作票交交回值班班员。次次日复工工时，征征得值班班员许可可，取回回工作票票，工作作负责人人必须事事先重新新认真检检查安全全措施是是否符合合工作票票的要求求后，方方可工作作。2) 在在同一电电气

49、连接接部分用用同一工工作票依依次在几几个工作作地点转转移工作作时，全全部安全全措施由由值班员员在开工工前一次次做完，不需再再办理转转移手续续，但工工作负责责人在转转移工作作地点时时，应向向工作人人员交待待带电范范围、安安全措施施和注意意事项。3) 全全部工作作完毕后后，工作作班应清清扫、整整理现场场。工作作负责人人应先周周密检查查，待全全体工作作人员撤撤离工作作地点后后，再向向值班人人员讲清清所修项项目、发发现的问问题、试试验结果果和存在在问题等等，并与与值班人人员共同同检查设设备状态态，有无无遗留物物件，是是否清洁洁等，然然后在工工作票上上填明工工作终结结时间，经双方方签名后后，工作作票方告

50、告终结。4）只有有在同一一停电系系统的所所有工作作票结束束，拆除除所有接接地线、临时遮遮拦和标标示牌，恢复常常设遮拦拦，并得得到值班班调度员员或值班班负责人人的许可可命令后后，方可可合闸送送电。 已结束束的工作作票，保保存三个个月。3.2 在电气气设备上上工作,保证安安全的技技术措施施3.2.1 停停电1）工作作地点必必须停电电的设备备如：11、检修修的设备备；2、与工作作人员在在进行工工作中正正常活动动范围的的距离小小于表110-55规定的的设备；3、在在44千千伏以下下的设备备上进行行工作，上述安安全距离离虽大于于表100-5规规定，但但小于表表10-1规定定，同时时又无安安全遮拦拦措施的

51、的设备；4、带带电部分分在工作作人员后后面或两两侧无可可靠安全全措施的的设备。2）将检检修设备备停电，必须把把各方面面的电源源完全断断开（任任何运用用中的星星形接线线设备的的中心点点，必须须视为带带电设备备）。禁禁止在只只经开关关断开电电源的设设备上工工作。必必须拉开开刀闸，使各方方面至少少有一个个明显的的断开点点。与停停电设备备有关的的变压器器和电压压互感器器，必须须从高、低压两两侧断开开，防止止向停电电检修设设备反送送电。断断开开关关和刀闸闸的操作作能源。刀闸操操作把手手必须锁锁住。3.2.2 验验电1）验电电时，必必须用电电压等级级合适而而且合格格的验电电器。2）在检检修设备备进出两两侧

52、分别别验电，验电前前，应先先在有电电设备上上进行试试验，确确证验电电器良好好。3）如果果在木杆杆或木构构架上验验电，不不接地线线不能指指示者，可在验验电器上上接地线线，但必必须经值值班负责责人许可可。4）高压压验电必必须戴绝绝缘手套套。5）355千伏以以上的电电气设备备，在没没有专用用验电器器的特殊殊情况下下，可以以使用绝绝缘棒代代替验电电器，根根据绝缘缘棒端有有无火花花和放电电噼啪声声来判断断有无电电压。6）表示示设备断断开和允允许进入入间隔的的信号、经常接接入的电电压表等等，不得得作为无无电压的的根据。但如果果指示有有电，则则禁止在在该设备备上工作作。3.2.3 装装设接地地线1）当已已验

53、明无无电压后后，应立立即将检检修设备备接地并并三相短短路，这这是保证证工作人人员在工工作地点点防止突突然来电电的可靠靠安全措措施，同同时设备备断开部部分的剩剩余电荷荷，亦可可因接地地而放尽尽。2）对于于可能送送电至停停电设备备的各方方面或停停电设备备可能产产生感应应电压力力的都要要装设接接地线，所装接接地线与与带电部部分应符符合安全全距离的的规定。3）检修修部分若若分为几几个电气气上不相相连接的的部分（如分段段母线与与刀闸或或开关隔隔开分成成几段），则各各段应分分别验电电接地线线路，接接地线与与检修部部分之间间不得连连有开关关或保险险器。4）降压压变电所所全部停停电时，应将各各个可能能来电侧侧

54、的部分分接地短短路，其其余部分分不必每每段都装装设接地地线。5）在室室内配电电装置上上，接地地线应装装在该装装置导电电部分的的规定地地点，这这些地点点的油漆漆应刮去去，并划划下记号号。6）所有有配电装装置的适适当地点点，均设设有接地地网的接接头。7）接地地电阻必必须合格格。8）装设设接地线线必须两两人进行行。若为为单人值值班，只只允许使使用接地地刀闸接接地，或或使用绝绝缘棒合合接地刀刀闸。9）装设设接地线线必须先先接接地地端，后后接导体体端，必必须接触触良好。拆接地地线的顺顺序与此此相反。装、拆拆接地线线均应使使用绝缘缘棒或绝绝缘手套套。10）接接地线应应用多股股软裸铜铜线，其其截面不不得小于

55、于25平平方毫米米。禁止止使用不不符合规规定的导导线作接接地或短短路之用用。11）高高压回路路上的工工作，需需要拆除除全部或或一部分分接地线线后始能能进行工工作的，必须征征得值班班员的许许可（根根据调度度命今装装设的接接地线，必须征征得调度度员的许许可），方可进进行。工工作完毕毕后立即即恢复。每组接接地线均均应编号号，并存存放在固固定地点点。存放放位置亦亦应编号号，接地地线编号号码与存存放位置置号码必必须一致致。装建建接地线线，应做做好记录录，交接接班时应应交待清清楚。3.2.4 悬悬挂标示示牌和装装设遮拦拦1）在工工作地点点、施工工设备的的开关和和刀闸的的操作把把手上，均应悬悬挂“禁止合合闸

56、，有有人工作作！”的标示示牌。2）如果果线路上上有人工工作，应应在线路路开关和和刀闸操操作把手手上悬挂挂“禁止合合闸，线线路有人人工作！”的标示示牌。3）标示示牌的悬悬挂和拆拆除，应应按调度度员的命命令执行行。4）部分分停电的的工作，安全距距离小于于表100-1规规定距离离以内的的未停电电设备，应装设设临时遮遮拦并悬悬挂“止步，高压危危险！”的标示示牌。5）在室室外构架架上工作作，则应应在工作作地点邻邻近带电电部分的的横梁上上，悬挂挂“止步，高压危危险！”的标示示牌。此此项标示示牌在值值班人员员监护下下，由工工作人员员悬挂。6）在邻邻近其他他可能误误登的构构架上，应悬挂挂“禁止攀攀登，高高压危

57、险险！”的标示示牌。严严禁工作作人员在在工作中中移动或或拆除遮遮拦、接接地线和和标示牌牌。3.3 安全技技术教育育3.3.1 作作业前，应对施施工人员员进行严严格的安安全技术术教育，学习国国家有关关安全施施工和安安全生产产的各项项规定及及安全技技术规程程，考试试合格后后才能进进入现场场作业。3.3.2 每每天作业业前，负负责人根根据当天天作业的的特点，具体明明确安全全注意事事项。作作业前，禁止喝喝酒，操操作中思思想须集集中，严严禁在工工作时争争吵或打打闹。作作业时，除注意意本身的的安全外外，还应应注意周周围人员员的安全全，对违违章违纪纪行为应应设法制制止或向向领导报报告。集集体操作作的作业业，

58、操作作前应明明确分工工，操作作时统一一指挥，互相配配合，步步调一致致。特殊殊部位与与特殊现现场，应应有专门门的安全全措施，并认真真贯彻执执行。表10-1 设备备不停电电时的安安全距离离电压等级级（千伏伏）安全距离离（米）10及以以下（113.88）0.720-3301.000441.20060-11101.5001542.0002203.0003004.000表10-5 工工作人员员工作中中正常活活动范围围与带电电设备的的安全距距离电压等级级（千伏伏）安全距离离（米）10及以以下（113.88）0.35520-3350.500440.90060-11101.5001542.0002203.00

59、03304.0003.4 安全防防护教育育3.4.1 进进入现场场时，要要穿好防防护衣、鞋，戴戴好防护护手套。进入高高空作业业处要戴戴好安全全帽，电电气焊作作业时要要戴好护护目镜，与火、热、水水、蒸气气接触时时应戴上上防护脚脚盖或穿穿上石棉棉防火衣衣。3.4.2 进进入阴暗暗、潮湿湿的场所所（地沟沟或地下下井），以及有有水的金金属容器器内施工工或检修修时。应应穿好绝绝缘胶鞋鞋和戴好好绝缘手手套，还还应用电电压低于于36VV的安全全照明灯灯照明。3.4.3 进进入有毒毒性、窒窒息性、刺激性性或腐蚀蚀性的气气体、液液体和粉粉尘管道道现场作作业或抢抢修时，施工人人员应戴戴上口罩罩、护镜镜或防毒毒面具

60、，事先还还应进行行通风和和除尘、特别是是进入空空气停滞滞、通风风不畅的的死角，如管道道容器、地沟隧隧道时更更应加倍倍小心。必要时时应取样样化验分分析，合合格后才才可进入入。3.5 安全全施工教教育3.5.1 进进入施工工现场前前，应检检查其周周围环境境是否符符合安全全要求，道路是是否通畅畅，安全全设备是是否完好好，机具具设备是是否牢固固可靠。如存在在危险因因素，应应向有关关方面报报告，采采取措施施消除隐隐患后再再施工。3.5.2 要要随时注注意作业业现场中中运转的的机器、尖锐的的物体和和木板上上的钉子子等，避避免意外外伤害。严禁在在起吊的的物体下下面停留留或行走走，不准准任意从从危险地地区通过