试论妥善解决历史文化保护区人口问题的分析

1、试论妥善解决历史文化保护区人口问题的分析论文摘要：北京历史文化保护区的人口问题是保护区更新的难点，文章以北京东城区、西城区、崇文区、宣武区四区解决保护区人口问题的理论为根底，总结经历和存在的困难，借鉴国内外经历，提出理解决保护区人口问题的措施和建议，对保障保护区工作顺利安康开展具有积极意义论文关键词：历史文化保护区；更新；人口问题目前，北京旧城内有30片历史文化保护区，总占地面积161平方千米，居住人口约30余万人由于历史的原因，保护区内危房多，设施差，老百姓居住的条件仍停留在50年前的程度在保护区更新的难题最突出的是人口问题保护区内多数房屋面积狭小，根底设施陈旧，私搭乱建严重，存在着大量的构

2、造隐患和消防问题，此外，保护区内产权方式复杂，有公产、私产、军产、集体、宗教等多种产权形式，这种现象阻碍了单位个人购房、修房的积极性这些都与保护区内人口密度过大、人口构成不合理等因素有关因此，解决人口问题是保护区更新的关键人口问题包括人口疏散、人口构造调整等方面，以及应采取的方法和步骤妥善解决保护区人口问题关系到加快保护区更新的进程，改善老百姓的居住环境，同时对于调整城市功能、实现总体规划目的、建构和谐社会均具有重大的现实意义1国内外相关经历11关于吸引资金的经济优惠政策20世纪60年代以来，欧美各国对历史街区的保护与更新采用了多种经济优惠政策在美国，利用开发权转移的方式进展更新，即开发商在历

3、史街区所建工程的亏损，可由城市其它土地上的工程予以补偿在德国，旧城更新工程根据?特别城市更新法?获得政府资助，更新中无盈利开支费用60由州政府负担，40由地方政府负担在日本，1968年设立了日本观光资源保护财团，基金经审批后可用于历史街区的保护与更新12关于居民自助参与1日城更新20世纪60年代以来，西方国家出现被称为“社区建筑的自下而上的由居民参与对居住区进展改造的做法公共参与是历史街区保护与更新的重要环节法国地方议会确立保护区后要进展三项重要工作：发表公告、公众调查、公众投票表决日本民间成立了全国历史街区保护联盟，通过调查向行政当局反映民意。为政策决策提供根据美国社区保护普及各州，基层社区

4、和居民积极参与保护活动以到达改善居住状况，争取环境公平与进步社区品质的目的13关于人口外迁日本东京周边地价较低，人们为了更经济，纷纷迁居到城市外围，形成了城里人的外流，减轻了市区拆迁的压力，这是东京旧城风貌得以保存的最根本原因西安调整城市构造，在外围建立11个组团疏散市中心过于密集的人口；苏州古城区1986年开场在古城的西面和东面开拓新区，经过近l0年努力。苏州古城人口已减少了10万人这些方法都要依赖便利快捷的交通2北京旧城四城区保护区更新理论近年来北京旧城四城区在探究保护区更新方式和疏散人口的对策方面获得了丰富的经历，现将典型个例简述如下：21东城区东城区以交道口“微循环改造为试点，该地区占

5、地147平方千米，共1940个院落，其中平房院1600多个自2022年起，采用“引入社会投资人，群众自愿，街道组织，产权人施行的方式，对50多个院落进展了改造在危改正程中，社会稳定，“微循环渐进的更新方式得到了各方的好评在资金来源方面，主要是引入社会投资人，包括开发商、私有企业等区政府搭建平台。提供相关效劳，解决可能遇到的问题，吸引社会资金在决定哪个院落可以改方面，采劝群众自愿的原那么居民的安置以货币补偿为主，也有定向提供经济适用房、购置二手平房或租房等措施“街道组织主要表达在街道办事处入户进展摸底调查。理解不愿搬迁的居民的诉求，进展协商，争取做到全院同意在产权方面，微循环改造的起步阶段的对象

6、主要是居住在院落中的直管公房承租户，但私房院落、单位自管房经产权人(单位)同意，也可以提出改造申请可以通过“招、拍、挂等方式对产权进展公开拍卖，完成产权转换，可以吸引更多资金，形成良性循环22西城区西城区保护区更新以什刹海烟袋斜街为试点，该地区现有居住院落140个，950户，总建筑面积57万平方米，其中私房197户，建筑面积048万平方米；公房753户，建筑面积15万平方米，人均居住面积510平方米居多对于保护区人口的去留，一是政府采用降低人口密度、鼓励外迁的政策。用货币补偿、异地安置的方法外迁居民货币补偿参照文市政府87号文执行，外迁居民需要异地安置的，安排购置经济适用房。对困难户采取廉租房

7、政策二是落实保护和修缮责任，愿意留住的现住房人，必须承受保护和修缮规划的要求。按保护和修缮原那么进展保护修缮，独院落私房产权人应根据保护规划要求，撤除院内违法建立，按规定进展房屋修缮或更新，非独立院落私房产权人应当服从整体院落的保护更新要求参与保护与更新，私房产权人如修缮资金缺乏，可申请协助办理银行贷款烟袋斜街地区保护更新的成功经历是以深化调研为根底，更新速度快、风貌保护得好23崇文区崇文区前门地区危改试点已施行三年，目前仍处在外迁人口阶段该地区占地105公顷，现有居民20417户，人口61600人，人口密度438万人平方千米前门地区人口稠密，房屋危旧，文保单位多针对这些问题，该地区在危改正程

8、中提出了“人房别离的形式，即采用货币补偿的方法，将保护区的人口全部外迁人口全部迁出后，以便对建筑进展认定和维修房屋拆迁补偿标准和方法为：房屋拆迁补偿款=(5400k+1000)元乘以房屋建筑面积+重置成新价，k=1。3(容积率修正系数)；建筑面积=使用面积乘133；居民在奖励期内搬迁可奖励55万元；签订协议后在三环至四环购置住房的给予一万元奖励，在四环至五环购置住房的给予二万元奖励，在五环以外购置住房的给予3万元奖励；对于外迁居民，全市7个经济适用房工程可提供定向供给崇文区“人户别离成功的方面在于调整了城市用地性质，为区域经济开展注入了活力24宣武区目前宣武区正重点进展大栅栏地区的改造，大栅栏

9、改造建立工程是2022年奥运人文工程和北京25片历史文化保护区之一该地区占地79公顷，居民约4万人，2022年12月8日，大栅栏改造建立工程正式启动现已完成了一期月亮湾地区环境整治工程，该工程占地22公顷，需拆迁居民107户、单位40家，预计总投资约3亿元，其中拆迁费用约22亿元(居民拆迁费03亿元，单位拆迁费19亿元)，目前，区政府已投入8500万元，居民拆迁率完成了75，政府投入巨资，是危改工作顺利完成的关键3存在的问题根据各区的情况，保护区外迁人口面临着如下几方面的问题：1)速度慢保护区绝大多数居民赞成改造。但难以做到人口疏散主要表如今两个方面：一是政府可以把握的房源较少，如今有房源大多

10、房价过高居民即使得到拆迁补偿也买不起；二是即使局部居民想外迁，但又怕外迁居住生活条件不完善，存在子女就学、老人就医等问题，因此对外迁产生抗拒心理2)整院施行难东城、西城均采劝居民自愿的方式更新，一个院落内70居民同意外迁少数居民不愿外迁而延缓整个院子改造的情况非常普遍，即使院内有一户居民不愿外迁，整院的更新也难以施行3)资金紧对保护区居民实行搬迁，重新安置需要的资金量非常大，而且，由以房地产开发为主的改造形式改变为政府组织动作，势必要求政府先期加大投入，用于居民拆迁补偿、外迁专项住房建立政府财政压力加大，如前门、大栅栏地区居民外迁的资金缺口高达数十亿元人民币4)无“法依由于保护区外迁人口无法律

11、根据，对于“钉子户方法不多另外，对保护区的土地转让政策、拆迁补偿政策、居民安置政策、税费减免政策等，还没有完好统一和可操作的明确规定5)市场乱相关政策的开展和市场开展不配套比方在货币补助环节上，一些开发商出高价外迁院落居民，开发商自行决定每一户的补偿安置情况，政府部门不清楚，居民互相之间也不清楚如此既不向居民公开，也得不到社会监视，容易出现补偿安置标准不一的情况，导致了市场价格的混乱6)非物质文化的保护问题，即原有居民的保存问题尽管北京市也专门出台了关于鼓励单位和个人购置北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定，制定了相关优惠政策，鼓励单位和个人购置四合院，但基于原有居民的经济条件有限，很

12、难承当改造修缮后四合院的购置费用，所以回迁率很低，这在保持旧城传统文化的无形资产方面很不利4措施与建议41统筹兼顾处理好重点与一般的关系、“点与“面的关系所谓“点上的工程指以前门、大栅栏地区为代表的奥运人文工程，其范围大，任务急，政府需加大资金投入力度，尽快外迁保护区的居民，推动保护区更新工作的顺利施行目前，其他保护区多属于“面上的工程，可采用交道口“微循环的形式，渐进更新在详细的措施上，应灵敏对待，对于院内少数不愿外迁的居民，可集中在一个区域，建普通四合院，在满足根本居住条件的前提下，就地安置；或可考虑将原有院落重新划分，其改造的资金缺口主要由投资人补偿，此项工作需政府、开发商、居民共同协商

13、解决见图1、图242加快平房产权私有化的进程，活泼“二级市潮交易“政府引导，社会改造是保护区更新的长久之计，为此应理顺现有平房的产权关系，推动平房产权私有化的进程，鼓励平房上市交易，使平房、四合院出售，购置，转让，租赁等行为标准化、合法化，让社会资金通畅流入鼓励有条件的业主修缮房屋，对于公益性、非盈利性的工程政府予以补贴同时研究军产、单位产权房屋的私有化政策43划定专项用地，建立经济适用房建议政府在四环周围划定专项用地，为保护区外迁居民提供生活方便、交通便利的经济适用房，用补偿政策和较好的居住环境吸引保护区居民外迁经济适用房宜选择小面积户型以适应保护区人口外迁需要。保护区居民享受经济适用房优先

14、购置权，政府可对低收入家庭予以一定的补偿，用市场经济的杠杆引导保护区居民的外迁44配套相关法规，标准市场环节建议政府制定保护区人口外迁的相关法规，对于影响城市重点工程的“钉子户，应采取有效的方法，制定相应的法律标准，以便拆迁工作有法律支持，对于人口外迁过程中住户提出的不合理要求应有明确的法律界定同时，政府应标准保护区外迁人口的补偿标准，防止补偿差距过大的现象，使保护区人口外迁工作顺利实旌45制定优惠政策。吸引社会资金可根据详细情况，制定相关优惠政策，吸引社会资金进入保护区，缓解保护区人口外迁和房屋更新的奖金压力对于保护区保护与更新中非盈利工程，政府可采取优惠措施，如减免税收、低息贷款、政府补贴、开发权转移、区外工程优惠、保护区外土地容积率补偿等措施，鼓励社会资金参与保护区的保护与更新46适当保