长沙县星沙商业乐园商业策划书

1、“星沙商业乐园”商业筹划书1、工程规模简要及本方案的目的规模概述星沙商业乐园工程由兆佳香港，湖南兆佳实业有限责任93.4建筑面积 47689干道开元路和星沙路的交汇处，地理位臵优越。工程建筑施工进度已于 925星沙商业乐园作为星沙第一个整体品牌优势，规模化经营平台的复合型商业工程，将整合周边经营商户的各种经营业态，形成良性互动的成熟商业模式，彻底转变星沙现有经营内容单一、营业额低、比较分散、商户信誉不好的局面。其商业进展形势和升值潜力被普遍看好。星沙商业乐园建筑风格上实行围合式布局，西班牙式建筑风格与传统A、B、C、DC、D 区为三层，一层面积 15069.98 平方米；二层面积 15047.

2、19 平方11438.466299.5247.37 49342康体中心等投资工程招商，顶层屋面为花园式屋面。本筹划书的目的结合周边区域市场的商业经营业态调研和商业模式的分析，整合本工程使整个工程的招商工作取得圆满成功。2、工程分析工程硬件缺点分析工程现状：在 11 月底 A、B 栋外立面和兆佳广场出来，工程进度相对拖后，影响了招商和销售的进展；难，可选择性不强；物流系统不完善：没有供给大型货物电梯，对 3、4 楼客户货物的存放、移动存在肯定的影响；四楼共只有 6工程之前的销售单位过于分散，不利于整体招商；停车场离 A 区等商业区距离较远；工程软件市场分析目前星沙区域市场周边同性质商用物业价格在

3、3000-6200 元/平方米不等，星沙商业乐园在同类别产品中由于其品有限的问题；前景存在持币观望态度，局部低价的商铺具有肯定的吸引性；形成阻力。主要表达在工程的销售策略上，前期的销售与后续的三、四楼而目前的销售工作在这方面没有涉及。物业治理系统尚未确定，商家入驻信念不够。针对缺乏现状如何转换包装，改进为优势必需加快工程进度：11在不转变价格的前提下，突出工程的特点，使客户感觉到物有租赁铺面。宣传造势：针对持观望态度的客户，则必需加强造势，使之促使其购置.通过宣传和与客户直接沟通，使其明白星沙商业乐园通过两年的市场培育，完全可以成为成熟商业，具有巨大投资回报。工程设计改进：针对工程设计上的缺乏

4、，使进场经营的商户营更加便利。工程的优势分析城市进展中的优势地段化、经济三位一体的中心区域，进展前景不行限量。规模经营的商业中心优势平台星沙商业乐园在星沙属于最早的、规模最大、经营方式颖独特的商旅游、消遣、休闲、餐饮、文化、商务于一体。工程属政府重点扶持的创复合型商业地产，有效的填补了星沙在这方面商业工程的市场空白，具有市场稀缺性。工程具有较高的品牌生疏度形象，具有较高的品牌生疏度。政府的优待扶持政策策上的大力扶持。进展优势：长沙正处于城市“西引东扩”的扩张阶段，“长株潭一体化”的提出人均 GDP 远高于其他县市及长沙市。板块处于国家级长沙经济技术开发区，产业构造涉及电子信息、型材料、生物工程

5、、光机电一体LG省播送电视中心等，都直接带动给区域的经济进展。3、市场定位调整针对上述分析结果，调整市场定位A1、2A121A141、A201A219女人世界重视剪裁与设计的各种品牌，服饰上从适合粉领族利落的套装、品质 上多以强调女性特征的品牌作为主打。风格上也趋向以干净利落、温 柔幽雅、简洁大方为主，强调都会女子崇尚流行时尚的特征。A1、2A101A120点，网罗现在市场流行的品牌，以整齐、有用、简洁大方为主。A 栋 3、4A301A321、 A401A421办公招商，各品牌在长办事处、美容护肤中心、写字间、复印社。B 栋 1、2B129B155、B201B228男人世界经营种类包括：男士品

6、牌服饰、绅士休闲服饰、皮鞋、箱包落的西服与各式配件。B 栋 1、2B101B127通讯一条街用品一条街。B3、4B301A303、 B401A403美食街经营种类包括：大型酒楼、各种特色食品店。C1、2C144C173、C257C274店网罗优雅、校园、休闲等风格，不管男女都可以找到符合自己属性的服装与各式配件。C1、2C113C143、C174C184、C213C244、C275C285性。C1、2C101C112、C201C212经营种类包括：女士风采、内衣、针织、女鞋、化装品宽阔的楼面空间，全以女性观点动身。C3C301C314休闲消遣中心卡啦 OkD1、2D101D117、D20121

7、7儿童乐园专为儿童用品设立，让购物消遣为一体。D 栋 1、2 层临酒店区D118D135、D218D234 针对酒店的客户群，完善其配套设施。D3D301D315针对消费者的精神生活需求，供给效劳。消费者定位民以及企业员工。消费辐射商圈将由三个层面构成：步行街形成核心层面。街商铺为主形成次核心层面。圆点的 1.5依据实体经营输出营销定位方案商业地产。针对定位通过会谈论证可行性从经营方面来说：目前星沙经营商户经营业种以及经营业态了这一商业空白。从治理来说：通过的定位，可以使星沙商业乐园成为一个式，能有效引导消费，使商家高效经营。从消费的可行性看：的定位能充分满足老中青包括儿童在内的各年龄阶层消费

8、群的各种消费需求。：的定位扩大了星沙商业乐园原有的目标客后续营销思路作为附件附后输出准确定位结果商旅酒店、餐饮消遣于一体的大型商业乐园工程.4、工程改进建议硬件工程改造建议必需加装大型货运电梯，以解决商品进场难问题。必需建立完善的仓储配套设施。建议在 A软件包装改进建议42.1售楼部内部包装应协作下阶段招商活动，在大厅建立引进的品牌商家呈现，以促进招商活动开展。卖场包装：标旗上的内容也要有相应的关于招商的内容。销售人员在接待客户时也要留意现场销售与招商结合。强度。制作招商手册、星沙商业乐园品牌商家联盟手册。5、招商策略及方式招商策略产品策略同质化竞争。品牌策略的整体品尝，从而带动和吸引更多的商

9、家入驻星沙商业乐园。价格策略金区域，承受机敏多样的付款及租赁方式，提高商家的投资热忱。广告策略坚决信念。招商方式人员招商施广告招商体，从而带动招商进程，为招商活动吸纳人气。活动招商详表作为附件6、招商工作安排招商工具预备及要求招商工具预备及要求A、标旗、招商手册、品牌联盟手册以及各种邀请函；B、已成交客户放租状况的摸底调查；C、现有商家资源的整理；D、进一步挖掘商家资源。展之前，预备好。招商人员的组织及培训10派遣招商参谋来长指导工作，以及对员工进展培训。招商媒体的支持及预算通过在潇湘晨报、长沙晚报、湖南卫视、湖南经视投放广告和连续报40具体打算后续供给。招商工作的具体开展及工作要求保证招商广

10、告准时到位。B10连续性。册、品牌联盟手册以及邀请函。要求必需在 1030以上招商工具。冬季房交会前一周召开招商闻公布会。宜。在 127、租售互动的意义销售现状的综合分析7 11工程第一阶段的销售范围：A、B、C、D销售进度列表：截至 2022920 日项 目一层二层合计总户数218173391可售户数191173364已售户数99119218所占比例51.5368.7959.89余房户数9254146楼层原销售体系存在的问题：楼层对手未能准时实行相应的拦截措施，使得局部客源流失。销售节奏把握不明显，未能准时进展销售策略调整。在整体销售状态上过散，对以后的工程整体经营埋下祸根。前期的销售与后期

11、的三、四楼招商完全脱节，不利于销售的连续性市场反响。工程的销售进度未能依据工程的工程进度进展相应策略调整。以租带售经营模式的探讨建议现阶段三、四楼铺面的销售存在较大困难，建议实行“先租后买、买客户分为五类：其次类：休闲消遣场所包括健身中心第三类：名牌店在行业内有品牌优势第四类：办公用房租用面积超过 200第五类：一般商铺租用面积在 60租金及物业治理费：第一类客户：预交半年租金，第一年，租金20/平方米。月，免物业治理费；客户土建装修标准到达 15 万，则加免全年租金；其次年，租金 25 元/平方米。月，物业治理费 2 元/平方米。月；第三年，租金30/平方米。月，物业治理费业40/平方米。月

12、，物业治理费业主与物业治理公司自定。其次类客户：预交半年租金，租金20/平方米。月，免物业治理费；其次年，租金 25 元/平方米。月，物业治理费 2 元/平方米。月；第三年，租金 35 元/平方米。月，物业治理费业主与物业治理公司自定。物业治理费 2/平方米。第四类客户：预交半年租金，租金10/平方米。月，免物业治理2/平方米。月；第三年，租金 20 元/平方米。月，物业治理费业主与物业治理公司自定。第五类客户：预交半年租金，第一年租金10/平方米。月，免物业治理费；其次年，租金15/平方米。月，物业治理费2元/20/平方米。月，物业治理费业主与物业治理公司自定。8、物业治理及相关工作的预备物业治理的建议方案为商户供给全方位的呵护效劳。建立弱电系统、给排水系