关于调整步行街租赁政策报告

1、*商业管理公司*步行街第9页 共9页 2007-1-3关于调整*步行街租赁政策的报告12月公司下达调整*步行街零租赁政策的决定，即将原执行的零租赁政策调整为每家商铺月租金是保底800元及月营业额达到8000元以上按月营业额的10%抽成的形式（原零租赁政策是：每家商铺月租金是保底300500元及月营业额达到30005000元以上按月营业额的10%抽成）。招商部在严格执行此新租赁政策的原则下，经过近期的招商洽谈及商家走访，感觉此租赁政策定的入场门槛过高，对商家不能产生吸引力，不能激发商家入场经营的积极性，除去招商部人员的主观原因，就*步行街现有未租赁商铺及整体氛围来谈，也有客观原因影响此租赁政策的

2、执行的效果。公司租赁政策今年下半年的走向是：10月份份之前实实行纯零零租赁（月月营业额额抽成110%作作为月租租金）10月12月月初实行行保底租租赁（保保底30005000元及及当月营营业额超超过保底底金额的的10倍倍时，按按月营业业额的110%抽抽成作为为月租金金）12月中中旬至今今实行保保底租赁赁（保底底8000元及当当月营业业额超过过80000元时时，按月月营业额额的100%抽成成作为月月租金）上述三种政政策的执执行是具具有连贯贯性的，符符合商业业物业逐逐步升值值的市场场观念，而而且租金金并没有有出现跨跨越式的的增长，是循序渐进的调高物业的租价。但真正的实行效果却不很理想，即商家入驻率没

3、有提高。执行第二种政策期间，签租商家仅有11家，其中2家中途退租；执行第三种政策开始至今，未签租一家商家。造成这种政策执行难的原因有：现有未租赁赁商铺普普遍有位位置差、未未装修的的缺点。步行街整体体的商业业氛围缺缺失，不不能得到到消费者者认同，造造成步行行街人气气商气的的冷淡。现入驻商家家多为第第一批零零租赁合合同的签签约户，他他们不仅仅占据了了步行街街的黄金金地段，也也得到了了公司的的入驻优优惠条件件（公司司统一装装修商铺铺、三年年租期），这这对现在在的意向向租赁商商家来说说，是一一个不能能接受的的事实，他他们既得得不到入入驻优惠惠条件，占占据不了了地段较较好的商商铺，还还得交出出更多的的月

4、租金金，并只只能得到到一年的的租期。而租期期的减少少，使他他们更不不会投入入资金去去进行商商铺的硬硬件装修修，也使使他们产产生他们们不能享享受到以以后步行行街旺场场后所带带来的效益益的想法法，使他他们对入入驻步行行街积极极性下降降。从另一方面面分析，假假如主干干道商铺铺都有商商家入驻驻，其中中无保底底零租赁赁的商家家在数量量上仍占占很大比比例，这这样对保保底零租租赁合同同的执行行也会产产生较大大的难度度，仍可可能会出出现水中中花、艾艾唯都退退租改租租约的事事情发生生。现入驻商家家的经营营积极性性不高，逃逃单现象象屡禁不不止，造造成步行行街经营营环境的的恶化。进进一步影影响到步步行街的的旺街及及

5、升值的的目标。商铺租价与与*商铺铺租赁行行情严重重脱节，远远高于本本地段同同类商铺铺的租价价，致使使步行街街的正规规租赁合合同无法法实行。现有意向入入驻商家家也多为为初次经经营，资资金并不不是很丰丰厚，他他们更多多的是希希望以少少投入来来进驻步步行街，尝尝试经营营。而资资金雄厚厚或有多多年经营营经验的的商家多多是理性性的经营营者，他他们对商商铺的投投资，多多会考虑虑地段及及人流的的原因，不不会对公公司现行行的优惠惠政策感感兴趣。针对上述原原因，经经过对其其它成功功商业物物业的分分析，在在保证公公司制定定既定租租赁政策策思想的前前提下，提提出以下下修改意意见，修修改的主主导思想想是为了了避免意意

6、向商家家与入驻驻商家的的零租赁赁政策进进行比较较，使其其产生差差异性的的想法，并提高商家经营的积极性，应改变现行零租赁政策的说法，即由“保底10%抽成”改为“基本租金10%抽成定额累退”。“基本租金金100%抽成成定额额累退”的基本本解释是是： 每月租租金由基基本租金金、月营营业额的的超额部部分的110%抽抽成和一一定激励励政策下下的返款款组成。 每月55日之前前商家向向公司交交纳商铺铺的基本本租金； 下月113日日公司统统计商家家的月营营业额，当当超过“基本租租金抽成百百分比（110%）”得出的营业额时，商家在5日之前还须交纳超额的10%； 作为激激励政策策，当商商家月营营业额达达到规定定额

7、度AA时，公公司可以以下调基基本租金金，另当当商家月月营业额额达到规规定额度度B时，公公司可以以返（免）规规定额度度B与“基本租租金抽成百百分比（110%）”得出的营业额之间的10%抽成，当商家月营业额达到规定额度C时，对抽成百分比（10%）下调。“基本租金金100%抽成成定额额累退”有以下下几种形形式：基本租金基本租金超额抽成基本租金超额抽成超额抽成基本租金超额抽成规定营业额规定营业额规定营业额规定营业额B形式A形B形式A形式月营业额A 月营业额A超额抽成基本租金超额抽成基本租金D点D点规定营业额C规定营业额C规定营业额B规定营业额B中间差额中间差额EC形式C形式分析如下：A形式“规定定达到

8、抽抽成的营营业额”在“基本租租金抽成百百分比（110%）”内，其月租金为“基本租金月营业额超额部分的百分比（10%）抽成”。此种方式的月租金较高，因为月租金的组成金额有重叠。若红圈与黑圈完全重合，则月租金应是“基本租金月营业额的全额抽成”。B形式“规定定达到抽抽成的营营业额”与“基本租租金抽成百百分比（110%）”交接，此种方式即公司的现行租赁政策“保底月营业额超额部分的百分比（10%）抽成”。C形式“规定定达到抽抽成的营营业额”与“基本租租金抽成百百分比（110%）”之间有“中间差额”，此“中间差额”既可作为激励政策中的返款部分（定额累退），又可作为入驻时的优惠政策免收商家“中间差额”部分的

9、百分比（10%）抽成。其月租金是“基本租金月营业额超额部分的百分比（10%）抽成定额累退”。此种方式租金较低。若红圈与黑圈相距越远，则优惠或返款部分越大。综上所述，建建议将步步行街的的租赁政政策调整整为C形形式的租租赁政策策，不仅仅能保证证公司每每月的一一定收入入（基本本租金），以以及保证证以后步步行街旺旺场所带带来的租租金收入入效益（超超额营业业额的抽抽成），又又能体现现公司对对入驻商商家的优优惠政策策（免收收中间差差额抽成成），并并激励商商家经营营的积极极性（下下调基本本租金和和抽成百百分比、定定额累退退或免中中间差额额抽成）。详见以下图示：月租金=基基本租金金月营业业额超额额部分的的百分

10、比比（100%）抽抽成定额累累退当达到月营业额B时，可当达到月营业额B时，可免或返规定额度B与“基本租金抽成百分比（10%）”得出的营业额之间的10%抽成。当达到“基本租金抽成百分比（10%）”得出的营业额时，对超额部分征收10%抽成，也可将抽成延至营业额B点开始；当达到时月营业额C时，可下调抽成百分比。当达到月营业额A时，可下调此款项。规定月营业业额A、BB、C及及 “基本租租金抽成百百分比（110%）”的关系如下示：“基本租金金抽成百百分比（110%）”A“基本租金抽成百分比（10%）”得出的营业额BC此租赁政策策中的月月营业额额的六个个节点：1、“基本本租金抽成百百分比（110%）”，2

11、、A，3、“基本本租金抽成百百分比（110%）”得出的营业额，4、B，5、C，6、E（此此节点下下面将会会阐述）。应注意“基基本租金金抽成百百分比（110%）”得出的营业额节点（定为D节点）与B节点的配合，当作为入驻优惠政策时，DB节点不抽成；当作为激励政策时，DB节点抽成，当月营业额达到B时，则返或免D、B间的抽成。也可在DB节点之间设E点，作为开始抽成的月营业额点，DE免抽成，当月营业额达到并超过B点时，返还给商家EB点间的抽成额。也即增加第六个节点：E点。此租赁政策策的优点点有以下下几点：1、 每月月提前收收取了“基本租租金”，保证证每月公公司的固固定租金金收益（暂暂定基本本租金为为80

12、0010000元元/户），杜杜绝了原原来月底底由于商商家经营营不好而而抵触交交纳保底底的现象象。2、 由于于目前商商家月营营业额较较难达到到1万元元以上，也也即较难难突破规规定抽成成的D点点或B点点，故并并不违反反公司的的既定租租赁政策策（保底底8000元）。当当步行街街旺场或或商家营营业额上上升时，公公司的租租金收益益也可随随之适当当增加。3、适当减减少了商商家逃单单的现象象，因为为其上缴缴的租金金不直接接体现在在其营业业收入中中，可避避免其产产生做一一单生意意还需给给公司110%的的想法。4、激励了了商家经经营的积积极性，经经营越好好越能从从租金中中得到优优惠，不不会出现现原来商商家认为为

13、经营的的越好，则则付出的的越多的的想法。5、基本租租金的政政策较宜宜接受，毕毕竟商家家还没有有很好的的理解接接受保底底的租赁赁形式。6、招商部部与商家家谈判有有了一定定的余地地，可以以灵活的的掌握租租赁政策策，张弛弛有度的的进行招招商。7、不影响响到步行行街的整整体售价价，因为为此租赁赁政策中中的租金金也是随随着步行行街的发发展而增增长的。8、租赁政政策中的的基本租租金可与与本地的的租赁市市场行情情相近,商家更更宜接受受。举例如下：一商铺，月月基本租租金是110000元，其其D点的的月营业业额是1100000元，暂暂定其AA点的月月营业额额是50000元元，B点点的月营营业额是是150000元

14、元，C点点的月营营业额是是200000元元。则具具体的租租赁政策策是（未算算E点）1、当商家家的月营营业额达达到A点点50000元时时，月基基本租金金下调11002000元；（作为为经营激激励政策策）2、当商家家的月营营业额达达到并超超过D点点100000元元时，可可开始对对其超额额部分进进行100%的抽抽成；3、当商家家的月营营业额达达到并超超过B点点150000元元时，可可返还或或免收DDB的的抽成（11500001100000）10%=5000元；（作为为经营激激励政策策）4、也可将将2与33合并执执行为当当商家的的月营业业额达到到并超过过B点1150000时，才才开始对对其超额额部分进

15、进行100%的抽抽成；（作作为入驻驻优惠条条件）5、当商家家的月营营业额达达到并超超过C点点200000元元时，将将抽成百百分比下下调至88%99%。（作作为经营营激励政政策）6、公司等等于拿出出DB点的的抽成及及下调的的基本租租金作为为经营的的激励。月营业额500008000100000120000150000180000200000220000基本租金1000A点(50000)达到达到达到达到下调后的基基本租金金900800800800D点(1000000)达到达到达到B点(1550000)达到达到达到达到C点(2000000)达到达到执行12335的月月租金10009008001000800110012501430执行1455的月租租金1000900800800800110012501430原租赁政策策80080