某银行个人商业用房贷款业务管理办法

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5、0份资料工厂生生产管理理学院52套讲讲座+ 139920份份资料财务管管理学院院53套讲讲座+ 179945份份资料销售经经理学院院56套讲讲座+ 143350份份资料销售人人员培训训学院72套讲讲座+ 48779份资料中国邮政政储蓄银银行河南南省分行行个人商商业用房房贷款业业务管理理办法及及操作规规程（试行）目 录录TOC o 1-2 h z u个人商业业用房贷贷款业务务管理办办法11第一章总 则11第二章贷款对对象和条条件11第三章贷款金金额、期期限、利利率和还还款方式式33第四章放款模模式、贷贷款担保保55第五章贷款业业务流程程88第六章附 则12112个人商业业用房贷贷款业务务操作规规

6、程13113第一章总 则13113第二章贷款申申请受理理13113第三章贷款授授信调查查15115第四章贷款审审查审批批20220第五章贷款签签约与发发放22222第六章附 则27227中国邮政政储蓄银银行河南南省分行行个人商业业用房贷贷款业务管理理办法（试行）总 则则为了规范范中国邮邮政储蓄蓄银行个个人商业业用房贷贷款业务务经营管管理，根根据中中华人民民共和国国商业银银行法、中中华人民民共和国国担保法法、中华人人民共和和国物权权法、贷款款通则、个个人贷款款管理暂暂行办法法和商业银银行房地地产贷款款风险管管理指引引、中国邮邮政储蓄蓄银行个个人商业业用房贷贷款业务务管理办办法等有关关法律、法规和

7、和规章制制度，制制订制定本办法法。本办法所所称的商商业用房房，是指指已完成成竣工验验收、房房屋所有有权已登登记至单单位或自自然人名名下，向向自然人人出售的的商用房房或商住住两用房房。本办法所所称的个个人商业业用房贷贷款，是是指中国国邮政储储蓄银行行向自然然人发放放的，用用于购买买商业用用房的人人民币贷贷款。中国邮政政储蓄银银行各级级机构办办理个人人商业用用房贷款款业务，必须严严格遵循循国家法法律法规规，执行行国家房房地产信信贷政策策。贷款对象象和条件件个人商业业用房贷贷款发放放的对象象是具备备良好信信用记录录和稳定定收入来来源的自自然人。借款人人应具备备以下基基本条件件：年龄在118周岁岁（含

8、）至600周岁（含）之之间，具有完完全民事事行为能能力的中中华人民民共和国国公民。个人社会会记录和和信用状状况良好好，本人人及配偶偶信用记记录等级级（如符符合调整整标准的的，按调调整后的的等级）不为禁禁入类，当前在在我行及及其他金金融机构构无拖欠欠贷款。从事合法法职业，收入来来源稳定定。个体体工商户户、私营营企业主主等自雇雇人士应应连续正正常经营营一年（含）以以上。具备偿还还贷款本本息的能能力。本本次贷款款收入还还贷比控控制在550%（含）以以下，总总体收入入还贷比比控制在在55（含）以下。本次贷款款信用评评级原则则上在BBB级（含）以以上。前款第（四）项项内，本本次贷款款收入还还贷比的的计算

9、公公式为：（本次次贷款的的月均还还款额+月物业业管理费费）月均税税后收入入，总体体收入还还贷比的的计算公公式为：（本次次贷款的的月均还还款额+月物业业管理费费+其他他债务月月均还款款额）月均税税后收入入。上述述两个计计算公式式中，本本次贷款款月均还还款额按按照申请请金额、期限、利率和和等额本本息还款款法计算算，其他他债务月月均还款款额按照照贷款余余额、剩剩余期限限、当前前执行利利率和等等额本息息还款法法计算；配偶和和共同借借款人的的其他债债务应一一并计入入，收入入经调查查核实方方可计入入。本办法所所称的个个人信用用记录等等级，是是指按照照我行个个人征信信应用管管理制度度规定，对个人人信用报报告

10、划分分的风险险等级。共同借款款。符合合借款人人基本条条件的两两个自然然人，可可以共同同申请一一笔贷款款，但同同一笔贷贷款的申申请人仅仅限两名名。其中中一人作作为主借借款人，另一人人作为共共同借款款人，在在该笔贷贷款发放放之后承承担同等等还款义义务。除除非另有有规定，本办法法对于借借款人的的各项规规定，均均适用于于主借款款人和共共同借款款人。个人商业业用房贷贷款禁入入类客户户与业务务。严禁向如如下人员员发放贷贷款：本本人或配配偶当前前拖欠我我行各类类贷款的的个人，从事非非法职业业人员，刑事涉涉案人员员，失业业、无业业人员，在校学学生。严禁受理理个人向向其父母母、配偶偶、子女女和控股股企业购购买房

11、屋屋等涉嫌嫌套取银银行资金金的贷款款申请。贷款金额额、期限限、利率率和还款款方式个人商业业用房贷贷款实行行限额管管理，每每笔贷款款金额应应符合以以下限额额标准，同时根根据借款款人偿还还能力、信用状状况确定定：单户限额额，即单单个借款款人在贷贷款行办办理的个个人商业业用房贷贷款余额额，应在在上级行行对贷款款行授权权的额度度范围内内。单笔限额额。单笔笔贷款最最低金额额为1万万元，最最高金额额不超过过个人商商业用房房贷款单单户限额额，最小小变动单单位为110000元。贷款成数数，即贷贷款金额额占我行行认可抵抵押物价价值（取取购房总总价和抵抵押房产产评估价价较低值）的比例例，不超超过所购购房产适适用的

12、最最高抵押押率。抵抵押房产产为商用用房的，最高抵抵押率不不得超过过50%；抵押押房产为为商住两两用房的的，最高高抵押率率不得超超过555%。借款人自自筹购房房款（以以下简称称“首付款款”）与贷款款金额之之和，应应等于购购房总价价。购房房总价是是指买卖卖合同中中约定的的房屋交交易价格格，不包包括交易易过程中中产生的的各种税税费。贷款期限限应同时时满足下下列条件件：贷款期限限不超过过10年年。贷款期限限与借款款人年龄龄之和不不超过665年。共同借借款的，借款人人年龄原原则上以以年龄较较大的申申请人为为准，但但如果年年龄较小小的申请请人属于于优质单单位职工工，可以以其年龄龄为准。抵押物土土地使用用权

13、剩余余期限贷款期期限+33年。本办法所所称的房房龄是指指房屋建建成年份份距贷款款申请年年份的年年数。贷款执行行利率。贷款以人人民银行行同期同同档次人人民币商商业贷款款利率为为基准利利率，按按照一定定比例浮浮动确定定执行利利率。购购买首套套商业用用房的，贷款利利率下限限为基准准利率的的1.11倍；每每增加一一套商业业用房，贷款利利率下限限按照基基准利率率的0.1倍递递增。贷款期限限一年以以内的，在整个个贷款期期间利率率保持固固定；贷贷款期限限超过一一年的，利率调调整方式式为：每每年1月月1日，根据当当日基准准利率和和原有利利率浮动动比例，重新确确定贷款款执行利利率。贷款罚息息利率。借款人未未按合

14、同同约定的的期限、金额归归还贷款款的，对对逾期的的贷款本本息按日日加收罚罚息。罚罚息利率率为同期期执行利利率的11.5倍。借款人未未按合同同约定用用途使用用贷款的的，对挪挪用部分分的贷款款本息按按日加收收罚息。罚息利利率为同同期执行行利率的的2倍。借款人未未按合同同约定用用途使用用贷款、且发生生逾期的的，罚息息利率为为同期执执行利率率的2倍。贷款可以以采取等等额本息息、阶段段性等额额本息、等额本本金、阶阶段性等等额本金金和一次次性还本本付息等等五种还还款方式式之一，其中：阶段性等等额本息息、阶段段性等额额本金两两种还款款方式仅仅适用于于信用评评级不低低于A级级的贷款款。只还还利息、不还本本金的

15、宽宽限期不不得超过过12个个月，且且不得超超过贷款款期限的的1/33。一次性还还本付息息仅适用用于一年年期以内内的贷款款。贷款到期期之前，如同时时满足下下列条件件，借款款人可以以向贷款款行申请请提前归归还部分分本金或或者全部部贷款：最低提前前还款月月数由贷贷款行和和借款人人协商确确定，但但不得低低于36个月。提前还还款时，已足额额还款期期数少于于最低提提前还款款月数的的，借款款人应按按提前归归还贷款款本金的的1%向向我行缴缴纳违约约金；已已足额还还款期数数不少于于最低提提前还款款月数的的，免于于缴纳违违约金。提前归还还部分本本金的，最低提提前还本本金额为为1万元元，最小小变动单单位为11000

16、0元。对于采取取一次性性还本付付息还款款法的贷贷款，只只能提前前归还全全部贷款款，不能能提前归归还部分分本金。贷款当期期应还本本金、利利息、罚罚息、违违约金及及其他费费用，由由借款人人通过借借款合同同及相关关协议约约定，授授权我行行扣收。放款模式式、贷款款担保个人商业业用房贷贷款的发发放，分分为下列列三种模模式：见抵押登登记证明明放款：房产已已完成过过户，我我行取得得房屋他他项权证证等抵押押登记证证明之后后，发放放贷款。见抵押登登记回执执放款：房产已已完成过过户，已已递交抵抵押登记记申请，房管部部门出具具受理回回执，凭凭该回执执发放贷贷款。贷贷款此种种放款模模式的，原则上上应提供供第三方方保证

17、。其他方式式：抵押押物房屋屋工程已已竣工验验收，落落实房屋屋抵押预预告登记记及其他他担保条条件。采取第三三种放款款模式的的采取第第二种放放款模式式的，抵抵押物所所在楼盘盘应经过过有权审审批机构构准入。具体准准入流程程参照中国邮邮政储蓄蓄银行一一手住房房贷款管管理办法法（试行行）及及中国国邮政储储蓄银行行一手住住房贷款款操作规规程（试试行）（以下下合称一手房房贷款业业务制度度）。合作开开发商及及合作项项目除满满足一一手房贷贷款业务务制度相关要要求外，还应满满足以下下要求：开发商（或其实实际控制制人，下下同）实实收资本本不低于于人民币币2亿元元，具有有二级（含）以以上房地地产开发发资质；开发商具具

18、有商业业用房开开发经验；合作项目目所在城城市在总总行最新新发布的的城建行行业重点点城市名单单之内；合作项目目位于市市中心已已成熟商商圈范围围内。对于当地地不具备备抵押预预告登记记条件，开发商商具有一一级房地地产开发发资质，且提供供阶段性性担保的的，经有有权审批批机构批批准后，可购房房合同备备案后放放款。贷款必须须以所购购房产作作为抵押押物，原原则上不不得以其其他财产产作为抵抵（质）押物。但在放放款之后后房产发发生拆迁迁、毁损损、灭失失等情况况的，可可以变更更贷款担担保，即即：使用用其他财财产作为为抵（质质）押物物，或由由其他自自然人或或法人提提供连带带责任保保证。抵抵押房产产应同时时符合如如下

19、基本本条件：所（共）有人均均为年满满18周岁岁，具有有完全民民事行为为能力的的中华人人民共和和国公民民；共同同购房人人年龄应应不超过过60周周岁、具具有合法法有效身身份和完完全民事事行为能能力。共共同购房房人不得得为“低保户户”。房产在当当地具备备较强变变现能力力，且未未被列入入拆迁规规划范围围内。严严禁接受受转让市市场狭小小、难以以变现的的房产作作为抵押押物，包包括但不不限于：平房、地下室室、半地地下室、产权商商铺和不不能上市市流通的的自建房房。直辖市、计划单单列市和和省会城城市郑州州地区房房龄不得得超过115年，其他地地区房龄龄不超过过10年年。房龄龄接近本本办法规规定的最最高房龄龄（以5

20、5年内为为参考值值）的，调查人员员应到现现场查看看，确认认不存在在影响正正常使用用的重大大缺陷。所有权明明晰，符符合国家家法律、法规、规章与与和当地地主管部部门规定定的抵押押登记条条件。在在划拨土土地上建建造的商商业用房房，应符符合当地地县级（含）以以上房管管部门规规定的公公开上市市条件。办理抵押押登记手手续时，除总行行授权之之外，我我行应作作为第一一顺序抵抵押权人人，并且且同一套套房屋不不得同时时在我行行办理多多笔贷款款。土地地使用权权应与房房屋共同同抵押给给我行。贷款抵押押房产价价值应由由借款人人委托我我行准入入的房地地产评估估公司或或资产评评估公司司（以下下统称“估价机机构”）评估估，不

21、得得由我行行人员评评估。对对于新建建商业用用房，贷贷款调查查人员可可以要求求借款人人委托两两家及以以上估价价机构单单独评估估，并以以最低估估价结果果作为合合理的评评估价。不得以以交易价价格作为为评估价价。抵押房产产是否投投保，由由贷款有有权审批批机构根根据借款款人资信信状况和和抵押物物情况决决定。贷款由第第三方提提供保证证担保的的，按照照中国国邮政储储蓄银行行个人二二手住房房贷款业业务管理理办法（20111年版版）和和中国国邮政储储蓄银行行个人二二手住房房贷款业业务操作作规程（20111年版版）（以下合合称二二手房贷贷款业务务制度）执行行。贷款业务务流程个人商业业用房贷贷款业务务实行关关系人回

22、回避原则则，借款款人为我我行信贷贷调查人人员、审审查审批批人员的的关系人人的，相相应人员员必须回回避。关系人范范围包括括父母、配偶、子女，兄弟姐姐妹（含含表/堂兄弟弟姐妹）及其父父母、配配偶、子子女，配配偶的父父母及兄兄弟姐妹妹，债权权人、债债务人，以及其其他有人人身关系系或财产产关系的的人。个人商业业用房贷款款业务可可以采取取我行自自行营销销和合作作方推荐荐客户的的营销方方式。借款人应应亲自办办理贷款款，业务务办理过过程中全全程禁止止他人代代为办理理，包括括但不限限于提交交申请资资料，签签署借款款相关合合同文本本等。申请受理理。贷款款行受理理岗受理理客户的的贷款申申请，对对申请资资料的真真实

23、性负负责。受受理申请请时，应应与客户户进行面面谈，判判断购房房、申请请借款，提供抵抵押和保保证等行行为是否否自愿属属实，告告知各方方须承担担的义务务与违约约后果，协助客客户填写写借款申申请表及及其他相相关声明明、协议议，并要要求相关关人员当当面签字字。受理初审审。受理理岗应及及时对申请资资料和客客户基本本条件进进行初审审。对资资料齐备备、基本本条件符符合的申申请，受受理岗交交由贷款款行信贷贷业务主主管分派派调查任任务。对对资料不不全的申申请，受受理岗应应向客户户说明所所缺资料料；若所所欠缺资资料不影影响客户户资信审审核的，信贷业业务主管管可以安安排开展展进一步步调查，并提请请有条件件的贷款款审

24、批。对基本本条件不不符合的的申请，受理岗岗应及时时通知客客户。贷款调查查。初审审通过的的贷款申申请，由由信贷员员对客户户进行调调查。调调查方式式包括非非现场调调查和现现场调查查。非现现场调查查主要是是通过电电话、相相关电子子信息系系统核查查客户相相关信息息；现场场调查主主要是核核实所购购房屋信信息、抵抵押房屋屋价值，以及调调查自雇雇人士的的生产经经营状况况。调查查要点为为：借款人及及其配偶偶的有效效身份证证件是否否真实、有效，是否具具备购买买房屋和和申请贷贷款的资资格，信信用记录录是否符符合我行行的要求求，是否否具备偿偿还贷款款的能力力。房屋交易易行为是是否真实实、有效效，价格格是否合合理。抵

25、押房屋屋是否符符合法律律法规和和当地政政策规定定的条件件，抵押押房屋和产产权人是是否符合合我行规规定的标标准，评评估价格格是否合合理，贷贷款成数数是否低低于适用用的最高高抵押率率。保证人是是否具备备我行规规定的担担保资格格与担保能能力。核实过程程中需要要客户补补充证明明材料的的，信贷贷员应一一次性告告知客户户。如果果客户未未能在330天之之内补齐齐材料，或者补补齐材料料后仍不不符合我我行规定定的条件件，信贷贷员可以以否决贷贷款申请请。调查完成成后，调调查人员员出具调调查报告告，列明明是否建建议贷款款的意见见。建议议贷款的的，应明明确贷款款金额、期限、利率和和还款方方式；不不建议贷贷款的，应说明

26、明原因。调查人员员对调查查报告中中所含信信息的真真实性及及调查结结论、贷贷款建议议的合理理性负责责。调查复核核。贷款款行信贷贷业务主主管负责责对申请请资料的的真实性性、合规规性及借借款人资资信情况况进行复复核，出出具复核核意见。贷款申申请经复复核同意意后，由由贷款行行专人接接收客户户申请资资料和调调查材料料，上报报有权机机构审批批。各级机构构审批权权限分配配如下：单笔贷款款金额在在二级分分行受权权范围内内的，由由二级分分行审批批中心审审批；单单笔贷款款金额超超出二级级分行受受权范围围的，由由二级分分行审批批中心进进行初审审，通过过后上报报省一级分行行审批中中心终审审。各直辖市市、计划划单列市市

27、、及其其他未设设置二级级分行省省分行直直属支行行、郑汴汴路支行行经办业业务的地地区，由由省一级分行行审批中中心审批批。贷款审批批。审批批机构内内部，采采取单人人审批或或双人审审批，不不同岗位位的审批批权限分分配如下下：二级分行行审批中中心各岗岗位审批批权限分分配。省省分行视视综合考考虑各单单位资产产质量、业务规规范情况况、审批批能力等等因素，对各单单位审批批岗终审审权限进进行差异异化管理理。经省省分行授授权或批批复后，审批岗岗可对权权限金额额以内的的贷款进进行终审审；对超超出权限限的贷款款进行初初审，由由审批中中心主管管进行终终审（审审批中心心主管兼兼任审批批岗的，由主管管行领导导终审，下同）

28、。审查查岗审查查通过后后，单笔笔金额660万元元（含）以内的的贷款由由审批岗岗终审，60万万元（不不含）至至分行有有权审批批金额上上限的贷贷款由审审批岗初初审、审审批中心心主管终终审（审审批中心心主管兼兼任审批批岗的，由主管管行领导导终审，下同）。一级省分分行审批批中心各各岗位审审批权限限分配。审查岗岗审查通通过后，由审批批岗负责责对一级级省分行横横向转授授权金额额上限以以内（含含上限金金额）的的单笔贷贷款进行行终审；一级省分行对对贷款审审批岗横横向转授授权金额额上限（不含）至5000万元元（含）的单笔笔贷款，由审批批岗初审审、审批批中心主主管终审审；超过过5000万元的的贷款，应由审审批中心

29、心主管初初审、主主管行领领导终审审。审批机构构应根据据权限范范围内的的工作量量大小，以及人人员配备备情况，合理分分派审查查和审批批任务，在确保保审批质质量的前前提下，提高审审批效率率。有权审批批机构按按我行个个人信贷贷业务审审批制度度的规范范要求，接收上上报的贷贷款资料料，执行行审查和和审批。审查人人员负责责对贷款款报批资资料的完完整性和和合规性性进行审审查，出出具审查查意见。经审查查同意的的贷款，由审批批人员在在审批权权限内，对贷款款报批资资料进行行全面审审定，并并出具终终审意见见。贷款款终审后后，审批批机构应应留存必必要的审审批档案案借款人人身份证证明材料料、审查查审批表表、审批批通知书书

30、、房屋屋产权证证明等资资料的原原件或复复印件必必要的审审批档案案必要的审批档案包含哪些资料？，并及时向向贷款行行反馈审审批意见见、并返还贷贷款报批批资料。签署合同同。经审审批同意意的贷款款申请，由贷款款行有权权签批人人（贷款款行主要要负责人人，或经经其横向向转授权权的信贷贷业务主主管，下下同）依依据审批批意见和和机构经营营情况，最终决决定是否否发放贷贷款。同同意发放放贷款的的，贷款款行应通知借借款人、抵押房房屋共有有人、保保证人与与贷款行行签署借借款及担担保合同同。担保条件件落实。贷款发发放之前，贷贷款行应应根据担担保管理理要求，落实担担保条件件。贷款发放放与使用用。担保保条件落落实之后后，贷

31、款款行与借借款人签签订手工工借据，发放贷贷款。贷贷款行应应按照当当地房管管部门或或我行二二手房交交易资金金监管要要求，将将贷款资资金划转转至监管管账户，并最终终划转给给售房人人或其授授权代理理人。中中介机构构或中介介人员代代理他人人出售二二手房的的，贷款款行不得得接受其其代为收收取贷款款资金。贷后管理理。贷款款发放后后，贷款款行应加加强贷款款管理。做好贷贷款检查查、贷款款回收、贷款合合同变更更、业务务监督与与风险监监测。贷款档案案管理、风险分分类、不不良资产产处置等等未尽事事宜，按按照总行行相应制制度执行行按照省分分行相应应制度执执行。附 则则本办法由由中国邮邮政储蓄蓄银行总总行负责责制定本本

32、办法由由中国邮邮政储蓄蓄银行河河南省分分行负责责制定、解释和和修订。各一级级分行可可根据本本办法制制定补充充条款各各市分行可可根据本本办法制制定补充充条款，并报总总行备案案并报省分分行备案案。本办法自自20111年88月1日日起施行行。此前前总行的的通知此此前省分分行的通通知、批批复与本本办法不不符的，一律以以本办法法规定为为准。中国邮政政储蓄银银行河南南省分行行个人商业业用房贷贷款业务操作作规程（试行）总 则则为了规范范中国邮邮政储蓄蓄银行个个人商业业用房贷贷款的业业务操作作，根据据有关法法律、法法规、规规章中中国邮政政储蓄银银行河南南省分行行个人商商业用房房贷款业业务管理理办法（试行），制

33、制订制定本规程程。本规程是是对于贷贷款申请请受理、授信调调查、审审查审批批、签约约与发放放、贷后后管理等等业务流流程的规规定。本规程所所称的贷贷款行是是指经总总行逐级级授权开开办个人人商业用用房贷款款业务的的中国邮邮政储蓄蓄银行一一级支行行，或者者各级分分行直接接管辖的的直属支支行（营营业部、或二级级支行）。相关业务务术语规规定借款人：如无特特殊说明明，是指指主借款款人和共共同借款款人。抵押人：是指商商业用房房的购买买人和共同购购买人。售房人：是指商商业用房房交易过过户前的的所有人人和共有有人。本规程适适用于办办理个人人商业用用房贷款款业务的的中国邮邮政储蓄蓄银行河河南省分分行各级级机构。贷款

34、申请请受理各级分支支行应充充分利用用营业网网点、网网上银行行、互联联网、客客户服务务中心、业务宣宣传手册册、电话话银行、业务咨咨询电话话、房产产登记部部门和合合作方签签约网点点等渠道道和方式式，向客客户提供供贷款宣宣介和咨咨询服务务，吸引引客户主主动申请请我行贷贷款。对于意向向客户，营销人人员应在在初步了了解其身身份、婚婚姻状况况、购房房签约等等实际情情况后，一次性性告知申申请贷款款所需的的资料、办理流流程、费费用项目目和标准准、以及及信贷部部门联系系方式，并记录录客户的的联系方方式。个人商业业用房贷贷款业务务采取单单人受理理方式。贷款行行受理岗岗负责受受理贷款款申请，并审核核借款相相关人员员

35、（包括括借款人人及其配配偶、保保证人、共同购购房人、售房人人，下同同）主体体资格，核实贷贷款用途途和申请请资料的的真实性性。除一级分分行明确确规定双双人受理理之外，商业用用房贷款款业务可可以采取取单人受受理方式式。受理贷款款申请时时，受理理岗应按按以下要要求与客客户进行行面谈：必须与借借款人进进行面谈谈，了解解借款人人购房用用途，确确认其自自愿购房房，并亲亲自申请请贷款。共同申申请借款款的，应应当面向向共同借借款人强强调其应应承担同同等还款款义务。必须与售售房人进进行面谈谈，确认认交易自自愿、属属实。自然人提提供保证证的，必必须与保保证人面面谈，确确认其自自愿为借借款人提提供担保保，并当当面向

36、保保证人强强调其应应承担无无条件连连带清偿偿义务。一级分行行可以视视当地市市场环境境，以书书面通知知要求辖辖内贷款款行留存存受理岗岗与借款款人、售售房人、自然人人保证人人（如有有）面谈谈的合影影照片。借款相关关人员向向我行提提交的申申请资料料及资料料审核要要点，客客户申请请单式和和资料填填写，均均按照二手房房贷款业业务制度度执行行。受理岗通通过申请请资料，对贷款款申请进进行初审审：对资料齐齐备、基基本条件件符合的的申请，受理岗岗应将借借款人信信息和贷贷款申请请信息录录入个人人信贷管管理系统统，并交交由贷款款行信贷贷业务主主管分派派调查任任务。对资料不不全的申申请，受受理岗应应一次性性向客户户说

37、明所所缺全部部资料。对基本条条件不符符合的申申请，受受理岗应应及时通通知客户户。贷款申请请受理完完成后，受理岗岗应填写写个人人房屋贷贷款业务务受理台台帐，以备后后续查询询使用。贷款授信信调查个人商业业用房贷贷款业务务实行关关系人回回避原则则，申请请人为我我行信贷贷调查人人员、审审查审批批人员的的关系人人的，相相应人员员必须回回避。初审通过过的贷款款，由贷贷款行信信贷业务务主管安安排信贷贷员逐笔笔调查，现场调调查时必必须有两两名信贷贷员（可可由该笔笔贷款的的受理岗岗兼任）进行调调查。具具体调查查步骤为为：核实买卖卖双方身身份。核实买卖卖双方的的身份信信息（对对内地居居民，应应进行居居民身份份证核

38、查查。下同同）。对对已婚者者，还应应核实配配偶的身身份信息息；对离离异、丧丧偶者，还应核核查当前前婚姻状状况证明明上的原原配偶身身份信息息。相关关公证书书，应向向公证机机关电话话或实地地核实。审核买卖卖双方居居民户口口簿、购购房合同同、上市市许可证证明（如如需）、代售委委托书等等资料，确认买买卖行为为真实、合法，不存在在影响过过户、入入住与抵押的的产权纠纠纷或政政策限制制，不存存在借款款人与其父母、配偶、子女和和控股企企业之间间买卖房房屋的情情况。核实借款款人及其其配偶资资信状况况。查询我行行个人信信贷管理理系统，或通过过征信查查询记录录确定经经办机构构，并联系相相关机构构进行电电话核实实，重

39、点点审核以以下项目目：其他分支支行近期期对其职职业、收收入等情情况的调调查结果果。我行贷款款还款记记录，当当前有无无拖欠贷贷款本息息及相关关费用。我行结余余贷款每每月偿还还额，以以及为我我行其他他客户提提供担保保的余额额（对于于联保贷贷款，担担保余额额为其他他小组成成员贷款款余额的的合计）。查询并打打印个人人信用报报告，重重点审核核以下项项目：婚姻、教教育、居居住、职职业、收收入、社社保、公公积金等等情况。其他金融融机构贷贷款和信信用卡还还款记录录，当前前有无拖拖欠。在其他金金融机构构结余贷贷款每月月偿还额额，信用用卡透支支额度，以及为为其他金金融机构构客户提提供担保保的余额额。近期有无无多次

40、征征信查询询记录，尤其要要掌握我我行其他他机构进进行“贷款审审批”或“贷后管管理”查询的的具体原原因，并并予以审审慎对待待。对于于贷款申申请日期期近一年年内借款款人或其其配偶由由于“贷款审审批”被查询询征信的的记录多多于三次次、但在在最早查查询日期期之后没没有房屋屋贷款记记录的情情况，贷贷款经办办行必须须进行现现场调查查，内容容包括借借款人职职业情况况、现住住所产权权归属、有无其其他住房房或商业业用房。调查人人员应在在个人人房屋贷贷款调查查报告中说明明居访结结果。调查人员员应结合合我行系系统和个个人征信信系统查查询结果果，按照照中国国邮政储储蓄银行行个人信信用信息息数据库库应用管管理办法法(试

41、行行)（邮银发发200083355号）和和关于于进一步步明确个个人信用用报告分分类与准准入政策策的通知知（邮邮银发200094484号号）的规规定，对对客户信信用记录录进行分分类，并并实施分分类授信信。核实收入入能力相相关证明明。工资性收收入凭证证（包括括：正式式工资查查询单，工资账账户流水水单，公公积金、社会保保险缴存存查询单单或对账单单，年度度个人完完税证明明）可作作为借款款人收入入能力的的直接证证明。调调查人员员应利用用工资性性收入凭凭证，依依据国家家相关政政策规定定，正确确计算或或推算月月均税后后收入。单位职工工提供收收入证明明可作为为借款人人收入能能力的重重要证明明。调查查人员应应通

42、过电电话调查查或现场场调查，向提供供单位核核实职业业信息与与收入水水平。电电话调查查之前，应首先先通过查查询黄页页、1114电话话及互联联网等方方式，核核实预留留固定电电话。经经查询核核实固定定电话无无误的，可通过过该电话话进行进进一步核核实，并并在收入入证明上上注明“经1114（或或黄页、互联网网）查询询电话为为*，与预留留电话一一致，经经拨打核核实本证证明真实实有效”；对查询询无记录录或者与与预留电电话不一一致的，应采取取现场调调查方式式对收入入证明进进行核实实。电话调调查期间间，应记记录电话话接通时时间、实实际接听听人员以以及问答答的简要要情况。现场调查查应记录录调查时时间、接接待人员员

43、以及现现场访谈谈的简要要情况。调查人员员应登录录工商行行政主管管部门建建立的有有关查询询系统（如有），查询询借款人人工作单单位或经经营企业业的工商商登记信信息和年年检情况况。如查查询结果果有异，调查人人应到工工商行政政主管部部门调查查并获取取相关证证明文件件，确认正正常的方方可采信信。自雇人士士无论是是否提供供收入证证明，调调查人员员须采取取实地调调查的方方式，并并结合资资料审核核、电话话调查等等其他方方式，核核实客户户收入能能力。调调查过程程中，应应考察客客户经营营历史、经营成成果、行行业特点点等基本本情况，确认经经营合法法、稳定定；实地地查看场场地、设设备、水水电、雇雇员等使使用情况况，确

44、认认经营状状况良好好；分析析银行对对账单、税单、进销货货单据等等凭证，计算经经营净利利润，并并按入股股比例计计算归属属于客户户及家庭庭的净利利润。借款人家家庭月收收入包括括租金收收入的，应核查查借款人人对房屋屋的所有有权及房房屋出租租合同，家庭月月收入中中租金收收入占比比不得超超过500%，且且本次所所购房屋屋租金收收入不得得计入借借款人家家庭月收收入。分析客户户是否具具备教育育、职业业、家庭庭资产等等方面的的优势，进一步步确认其其是否具具备长期期、稳定定的还款款来源。客户属属于优质质单位职职工的，应予以以明确说说明。抵押房产产的调查查与用途途核实。调查人员员应现场场查看房房屋坐落落地址管管户

45、信贷贷员应现现场查看看房屋坐落落地址、建筑面面积、建建成年份份和实际际用途等等要素，是否与与所有权权证书及及评估报报告记载载的一致致。房屋是否否存在影影响变现现的不利利因素。房龄较较长的，是否存存在影响响正常使使用的重重大缺陷陷。了解房产产是否属属于不能能强制执执行或处处理的财财产，被被依法查查封、扣扣押、监监管、采采取其它它保全措措施或强强制措施施的财产产、依法法不得抵抵押的其其它财产产。房产产当前是是否用于于自主经经营、闲闲置或出出租；若若已经出出租，则则须由抵抵押人出出具租赁赁合同，并取得得承租人人书面承租人人声明。通过互联联网查询询、中介介交叉询询价等方方式，对对比当地地同类型型房产市

46、市场价格格，确认认房屋交交易价格格、评估估价格的的合理性性，并以以合理或或偏低的的房屋价值值，作为为银行认认可的房房屋价值值。严禁非本本笔贷款款的调查查人员代代理看房房。保证人资资信状况况。机构作为为保证人人的，应应确认机机构已通通过准入入审批，且担保合合作协议议处于有有效期内内，并且且可用的的担保额额度充足足。自然人作作为保证证人的，应参照照对借款款人的要要求调查查核实其其资信状状况。调查人员员应通过过查询“全国法法院被执执行人信信息查询询平台”（网址址：.zzhixxingg.coourtt.goov./seaarchh/）了了解借款款人是否否存在诉诉讼被执执行情况况。根据上述述调查情情况

47、，按按照抵抵押类消消费贷款款评级表表，对对本次贷贷款进行行评级。评级指指标涉及及借款人人的，应应以主借借款人为为准。调查过程程中，调调查人员员核对所所需的各各项文件件。需要要客户补补充证明明材料的的，信贷贷员应一一次性告告知客户户。如果果客户未未能在330天之之内补齐齐材料，或者补补齐材料料后仍不不符合我我行规定定的条件件，信贷贷员可以以否决贷贷款申请请。调查人员员以个人房房屋贷款款调查报报告形形式，记记录调查查结果，并出具具调查意意见：建建议贷款款的，应应明确贷贷款金额额、期限限、利率率和还款款方式；否决贷贷款申请请的，应应说明原原因。调查人员员应同时时通过个个人信贷贷管理系系统，及及时准确

48、确录入贷贷款申请请和调查查报告，防范业业务操作作风险。调查人员员出具调调查意见见后，应应及时将将申请资资料和调调查报告告提交贷贷款行信信贷业务务主管复复核。复复核要点点为：申请资料料和调查查报告是是否完整整、有效效。调查人员员是否已经经按照规规定履行行贷款调调查职责责。调查意见见是否客观观、属实实。系统内录录入的贷贷款申请请和调查查报告是是否正确确无误。复核人应应根据复复核情况况，在个人房房屋贷款款调查报报告上上出具同同意或否否决（应应列明否否决原因因）的复复核意见见。复核核同意的的，复核核人应通通过系统统向审批批机构提提交贷款款申请，同时安安排贷款款资料上上报；否决的的，复核核人应通过系系统

49、向调调查人员员提交贷贷款否决决意见，不再安安排上报报。贷款行安安排专人人按照个人人房屋贷贷款报批批资料交交接单的内容容与次序序整理贷贷款资料料，并通通过邮寄寄、传真真、传输输扫描件件等方式式上报有有权审批批机构。上报交交接完成成后，交交接单经经双方经经办人确确认并签签字后，留存贷贷款行和和有权审审批机构构各一份份备查。贷款审查查审批有权审批批机构审审查人负负责对贷贷款报批批资料的的完整性性和合规规性进行行审查。审查人人应在22个工作作日内完完成审查查。审查查要点包包括：贷款申请请是否已已通过系系统上报报审批，录入信信息是否否准确；未通过过系统上上报，或或者录入入信息有有误的，不得事事先进行行纸

50、质审审批。审查贷款款报批资资料是否否完整，要素填填写是否否规范，信息是是否合理理、一致致，是否否符合我我行规定定。分别向借借款人、保证人人、抵押押物所（共）有有人电话话逐笔核查查，确认认借款人人亲自向向我行申申请住房房贷款，抵押物物所（共共）有人人自愿以以房产提提供抵押押，保证证人自愿愿提供贷贷款担保保，抵押押物所（共）有有人和保保证人均均知晓本本人应承承担的责责任。判断借款款人是否否符合贷贷款资质质要求，审查借借款相关关人员征征信分类类是否正正确，偿偿债能力力是否充充足、是是否具有有持续性性。贷款用途途是否明明确，审审查抵押押房产、保证人人是否符符合我行行规定标标准，抵抵押房产产购买价价格是

51、否否合理。调查人员员建议的的贷款金金额、期期限、利利率、还还款方式式、放款款模式和和最终收收款人是是否符合合我行规规定。调查人员员所做的的贷款评评级是否否正确、客观。调查人员员、调查查复核人人的意见见是否客客观。对合作机机构及其其关联企企业员工工作为借借款人，或者合合作机构构集中批批量推荐荐的借款款人，尤尤其要进进行严格格审查，严防出出现虚假假贷款、套现、合作机机构挪用用资金等等情况。审查完成成后，审审查人在在个人人房屋贷贷款审查查审批表表出具具贷款审审查意见见：审查查同意的的，审查查人可直直接上报报审批人人；审查查退回的的，应列列明补充充资料和和需要落落实的内内容，由由审批机机构专人人书面通

52、通知贷款款行，待待补充齐齐全或落落实后再再次审查查；审查查否决的的，应列列明原因因，由审审批机构构专人书书面通知知贷款行行。审查查未同意意的，不不上报审审批。贷款申请请经审查查通过后后，由同同级审批批人进行行全面审审定，并并做出是是否同意意贷款的的审批意意见。审批人人应在22个工作作日内完完成审批批。审批批要点包包括：审定贷款款是否符符合国家家法律法法规、有有关政策策和我行行规定。审定借款款人资格格和条件件是否具具备，贷贷款用途途、金额额、期限限、执行行利率、还款方方式等是是否符合合我行规规定。审定担保保人资格格和条件件是否具具备，担担保是否否合理、充分、有效。审定授信信风险是是否可控控，风险

53、险控制措措施是否否得当。审定调查查、审查查岗是否否尽职，调查、审查意意见是否否客观。审批完成成后，审审批人在在个人人房屋贷贷款审查查审批表表上出具审审批意见见：同意意的，对对于前一一环节建建议，可可以直接接接受或或进行审审慎调整整，但不不得进行行放宽；否决的的，应列列明原因因。需要要双人审审批的，初审同同意后，才能进进行终审审；初审审否决的的，不再再进行终终审。贷款终审审之后，审批机机构应安安排专人人，通过过系统向向贷款行行发送审审批结果果，同时时通知贷贷款行。对于审批批通过的的贷款，贷款行行有权签签批人有有权决定定是否发发放。对对于决定定发放的的贷款，贷款行行应及时时将审批批结果电电话通知知

54、借款人人和合作作方。客客户如果果有需要要，贷款款行可向向借款人人出具加加盖贷款款行合同同专用章章的中中国邮政政储蓄银银行个人人房屋贷贷款审批批通知书书。贷款终审审意见有效效期为990天。审批通通过900天之后后，贷款款未发放放的，审审批意见见失效，如需发发放贷款款客户必必须重新新提交贷贷款申请请，由贷贷款行重重新调查查并上报报审批；审批否否决后90天天内，相相同贷款款申请再再次提交交的，审审批机构构不得审审批通过过。贷款签约约与发放放贷款行同同意发放放的贷款款，信贷贷员应将将放款、收款、还款账账户信息息录入个个人信贷贷管理系系统，生生成贷款款合同号号；抵押押、保证证合同单单独签署署的，还还应生

55、成成对应合合同号。信贷员按按照总行行下发的的合同填写写规范要要求，手手工填写写以下纸纸质合同同文本，并提交交信贷业业务主管管复核：个人购购房借款款及担保保合同或者经经总行批批准同意意采用的的当地购购房贷款款合同文文本，合合同份数数按照贷贷款行、借款人人、抵押押物所（共）有有人、保保证人、抵押登登记机关关各一份的的标准确确定。个人贷贷款（手手工）借借据，一式三三联。实实际发放放日和到到期日在在填写当当日无法法确定的的，可待待实际放放款时填填写。买卖双方方通过我我行个人人信贷管管理系统统监管首首付款的的，填写写二手手房首付付款资金金委托管管理协议议，一式三三份。借款合同同签订前前，信贷贷员应向向借

56、款人人、抵押押人、保保证人履履行充分分告知义义务，告告知合同同中与其其相关的的权利和和义务。包括但但不限于于：贷款用途途应符合合借款合合同的规规定，如如不符合合合同约约定，我我行有权权要求立立即纠正正、提前前收回贷贷款或采采取其他他措施；借款人应应当无条条件配合合我行开开展的定定期或不不定期检检查；借款人提提前还款款的有关关限制及及要求；借款人需需遵守的的承诺事事项及有有关行为为约束；构成借款款人违约约的情形形及我行行有权采采取的措措施；抵押人、保证人人需遵守守的事项项及有关关行为约约束；保证人的的保证范范围与保保证责任任，保证证人的相相关承诺诺和声明明。经复核无无误的合合同文本本，由贷贷款行

57、与与客户进进行正式式签署：借款人、抵押人人、保证证人应持持有效身身份证件件原件，经信贷贷员当面面核对身身份无误误之后，分别亲亲自在每每份贷款款合同、手工借借据和资金监监管协议议对应栏栏目签字字；机构提提供保证证的，由由其法定代代表人（或授权权代理人人）签字或加加盖名章章，并加加盖公章章。信贷员应应面见借借款人、抵押人人、自然然人保证证人签字字，机构构法定代代表人签签字或加加盖名章章并加盖盖公章， 并在在签字页页加盖“亲见本本人签署署”章戳，注注明日期期并签字字确认。贷款合同同和资金监监管协议议由贷款款行法定定代表人人或授权权代理人人（贷款款行主要要负责人人，或经经其横向向转授权权的信贷贷业务主

58、主管）签签章，并并加盖贷贷款行合合同专用用章；手工借借据待实实际放款款时，由由贷款行行法定代代表人或或授权代代理人签签章并加加盖合同同专用章章。合同签署署时，贷贷款行应应要求经经办人员员与借款款人、保保证人（若有）合影，影像以以电子文文件形式式归入客客户档案案。贷款合同同签署之之后、贷贷款发放放之前，信贷员员应确认认已落实实过户、抵押（预告）登记、保证、公证、保险等等手续，并取得得相应文文件、资资料和凭凭证等证证明文件件。需要要留存复复印件的的，信贷贷员（需需要同时时由其他他人员核核实的，相应人人员应一一并签字字）应与与原件进进行核对对一致后后在复印印件上加加盖“与原件件相符”章戳，注注明审核

59、核日期并并签字；需要通通过信息息系统或或其他方方式核实实的，应应在核实实后在复复印件或或原件（需要留留存原件件但不能能在原件件上注明明文字的的，可在在复印件件上注明明）上同同时注明明“经核实实，真实实无误”、注明明日期并并签字确确认。各项手续续具体落落实要求求如下：过户手续续。所购房屋屋所在楼楼盘未经经有权审审批机构构准入的的，买卖卖双方必必须办理理房屋过户户手续。借款人人应提供供过户回回执（过过户已完完成的，为借款款人名下下的房屋屋所有权权证书）原件。信贷员员审核原原件之后后留存复复印件。抵押（预预告）登登记手续续。贷款采取取见抵押押登记证证明放款款或见抵押押登记回回执放款款模式的的，贷款款行应落落实抵押押登记手手续。抵抵押登记记原则上上由合作作岗办理理，并直直接从登登记机关关取得抵抵押登记记证明或或回执原原件。原原件经信