我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范

1、本科生毕业业论文我国商业银银行个人人住房贷贷款风险险成因及及防范学生姓名 指导教师 级 别 学 院 专 业 班 级 学 号 二0一 年 月月 日日我国商业银银行个人人住房贷贷款风险险成因及及防范 摘 要房地产业是是一个资资金密集集型的高高风险的的行业，我我国现阶阶段房地地产业的的风险高高度集中中于商业业银行。我我国房地地产市场场在基本本正常发发展的同同时，非非理性繁繁荣的苗苗头也有有所显现现，市场场风险正正在积聚聚，表现现在部分分城市房房地产价价格上涨涨过快，其中中尤以长长三角地地区的中中心城市市最为明明显。房房地产泡泡沫的存存在对商商业银行行个人住住房贷款款的安全全形成现现实的威威胁。由由于

2、房地地产在国国民经济济中的特特殊地位位以及牵牵涉到千千家万户户、各利利益主体体的切身身利益，加加上近几几年房价价持续大大幅上涨涨及宏观观调控的的双重影影响，下下一步房房地产价价格涨跌跌状况和和房地产产市场发发展格局局深刻影影响到消消费者、投投资者、地地产商、银银行、政政府以及及各房地地产相关关从业主主体：对对商业银银行来说说，房地地产泡沫沫破灭后后，银行投投向房地地产的一一些资金金面临着着收不回回来的危危险，许许多贷款款最终成成为呆帐帐、坏帐帐，不良良贷款比比例会大大幅上升升。如果果泡沫很很严重，破破灭后造造成的价价格下跌跌幅度巨巨大，银银行遭受受的损失失过大，有有可能损损害银行行的信誉誉，存

3、款款者会对对银行的的信用产产生怀疑疑，对银银行进行行挤兑，造造成金融融恐慌，甚甚至引发发银行的的破产。随随着我国国商业银银行改革革的深入入进行，银银行在股股份制改改革中的的规范经经营理念念和制度度管理效效果逐渐渐深化，会会更加关关注银行行结构和和潜在风风险。现现阶段最最重要的的焦点集集中于商商业银行行的流动动性过剩剩问题。商商业银行行流动性性过剩，不不仅对银银行自身身的经营营产生影影响，而而且威胁胁到整个个经济的的平稳运运行。流流动性过过剩将导导致银行行业过度度竞争，盲盲目追逐逐大客户户，非理理性降低低贷款条条件和下下浮贷款款利率，放放大信贷贷风险和和利率风风险。如如果过高高的流动动性投向向资

4、金和和货币市市场，会会导致货货币市场场主要投投资工具具利率持持续走低低，甚至至与存款款利率倒倒挂。面对新一轮轮的风险险问题，商商业银行行迫切需需要完善善个人住住房贷款款的风险险防范体体系，本本论文的的写作目目的就是是希望在在分析我我国个人人住房贷贷款风险险现状的的基础上上，对完完善个人人住房贷贷款风险险防范体体系作出出建议。关键词：个个人住房房贷款；风险；商业银银行The CCause annd CConttroll Anaalyssis on Indiividduall Houssingg Conssumpptioon LLoann off Chiinas Coommeerciial Ban

5、nks AbstrracttIn orrderr too soolvee thhe pprobblemm thhat peooplee caannoot aaffoord to purrchaase housse, commmerrciaal bbankks oor ootheer ffinannciaal iinsttituutioons proovidde iindiividduall hoousiing connsummptiion loaan. Beccausse tthe inddiviiduaal hhoussingg coonsuumpttionn looan willl tta

6、kee thhe purrchaasedd hoousee ass moortggagee, itt iss allso callledd peersoonall hoousiing morrtgaage loaan. Succh llargge ssum andd loong terrm lloann iss thhe lleaddingg roole of thee baank connsummptiion loaan. Nowwadaays，thee inndivviduual houssingg coonsuumpttionn looan hass devveloopedd draam

7、atticaallyy inn chhinaa, coommeerciial bannks aree trryinng hhardd too exxpannd iits bussineess andd graab tthe loaan marrkett.Howevver, thhe hhoussingg prricee haas rriseen qquiccklyy inn reecennt yyearrs, whiich leaads to thee reegioonall reeal esttatee buubblle. Beccausse tthe saffetyy off thhe l

8、loann iss clloseely rellateed tto thee maarkeet vvaluue oof tthe morrtgaage. Thhe ppricce fflucctuaatioons in reaal eestaate marrkett wiill havve ddireect imppactt onn thhe iindiividduall hoousiing connsummptiion loaan. Thuss, atttenntioons havve beeen ppaidd too thhe rrelaatioon bbetwweenn hoousiin

9、g priice fluuctuuatiionss annd ffinaanciial rissks.On thhe ootheer hhandd, Chhineese commmerrciaal bbankks aare noww faacinng tthe diffficcultty oof liqquiddityy suurpllus, whhichh drrivees tthe bannks to takke rrapiid rrefoormss. Unnderr thhis cirrcummstaancee, coommeerciial bannks neeed tto ttakee

10、 a neww viiew of thee riisk of theeir perrsonnal houusinng cconssumpptioon lloanns.This papper is tryyingg too annalyysiss thhe rriskks oof tthe perrsonnal houusinng lloanns oof Chiinesse ccommmercciall baankss. Itt sttartts wwithh reevieewinng tthe devveloopmeent of inddiviiduaal hhoussingg coonsuu

11、mpttionn looan, annd tthenn annalyysiss hoow iit wwoulld ddeveelopp inn thhe nnextt twwo deccadees，thee chharaacteers andd addvanntagges of it aree allso givven. Thhe nnextt sttep is to foccus on thee riisk behhaviiorss off thhe pperssonaal hhoussingg coonsuumpttionn looanss. Whhen anaalyzzingg thhe

12、 ccaussingg faactoors of loaan rriskk, thhe rreall esstatte hhot andd liiquiiditty ssurppluss aree giivenn muuch connsidderaatioons. AAnd thee ennds of thee paaperr, seeverral advvicees aare putt forrwarrd oon hhow to keeep tthe houusinng cconssumpptioon lloann saafe. Key wwordds: Inddiviiduaal HHou

13、ssingg Coonsuumpttionn Looan, Rissk, Commmerrciaal BBankks目 录TOC o 1-3 u前 言 PAGEREF _Toc263191571 h 1（一）研究究意义 PAGEREF _Toc263191572 h 1（二）论文文框架 PAGEREF _Toc263191573 h 1一、我国个个人住房房贷款概概述 PAGEREF _Toc263191574 h 3（一）个人人住房贷贷款的基基本概念念 PAGEREF _Toc263191575 h 31个人住住房贷款款的分类类 PAGEREF _Toc263191576 h 32个人住住房贷

14、款款的主要要特点 PAGEREF _Toc263191577 h 33个人住住房贷款款的流程程 PAGEREF _Toc263191578 h 4（二）我国国个人住住房贷款款现状及及主要风风险 PAGEREF _Toc263191579 h 51个人住住房贷款款现状 PAGEREF _Toc263191580 h 52个人住住房贷款款的主要要风险 PAGEREF _Toc263191581 h 7二、我国个个人住房房贷款风风险的主主要成因因 PAGEREF _Toc263191582 h 9（一）逆向向选择和和道德风风险 PAGEREF _Toc263191583 h 91个人住住房贷款款中的

15、逆逆向选择择 PAGEREF _Toc263191584 h 92个人住住房贷款款中的道道德风险险 PAGEREF _Toc263191585 h 9（二）房地地产泡沫沫 PAGEREF _Toc263191586 h 101我国房房地产泡泡沫的存存在性分分析 PAGEREF _Toc263191587 h 102房地产产泡沫与与个人住住房贷款款风险 PAGEREF _Toc263191588 h 12（三）商业业银行流流动性过过剩 PAGEREF _Toc263191589 h 131商业银银行流动动性过剩剩的原因因分析 PAGEREF _Toc263191590 h 132流动性性过剩对对

16、个人住住房贷款款风险的的影响 PAGEREF _Toc263191591 h 13（四）房地地产业风风险控制制及防范范制度缺缺陷 PAGEREF _Toc263191592 h 141房地产产业发展展不规范范 PAGEREF _Toc263191593 h 142房地产产业融资资渠道狭狭隘 PAGEREF _Toc263191594 h 14三、我国商商业银行行个人住住房贷款款风险防防范措施施 PAGEREF _Toc263191595 h 16（一）建立立和完善善个人住住房信贷贷保障制制度 PAGEREF _Toc263191596 h 161完善房房贷保险险制度 PAGEREF _Toc2

17、63191597 h 162设立房房贷担保保人 PAGEREF _Toc263191598 h 16（二）建立立银行内内部风险险控制体体系 PAGEREF _Toc263191599 h 171加强宏宏观经济济走势分分析预测测 PAGEREF _Toc263191600 h 172调整信信贷结构构优化住住房贷款款资源配配置 PAGEREF _Toc263191601 h 183加强银银行自身身操作管管理 PAGEREF _Toc263191602 h 18（三）适应应市场需需求加大大住房贷贷款产品品创新 PAGEREF _Toc263191603 h 191创新个个人住房房贷款品品种 PAGE

18、REF _Toc263191604 h 192增加个个人住房房贷款的的利率品品种 PAGEREF _Toc263191605 h 19（四）加强强房地产产市场监监控及预预测 PAGEREF _Toc263191606 h 201加强资资金监管管及贷款款项目筛筛选 PAGEREF _Toc263191607 h 202拓宽房房地产融融资渠道道 PAGEREF _Toc263191608 h 20结束语 PAGEREF _Toc263191609 h 222参考文献 PAGEREF _Toc263191610 h 23致 谢 PAGEREF _Toc263191611 h 24声明及论文文使用的的

19、授权 PAGEREF _Toc263191612 h 25前 言（一）研究究意义美国“次贷贷”危机的的爆发引引发了全全球金融融危机并并严重危危及到了了实体经经济，即即说明了了一个事事实：住住房贷款款虽然相相对比较较安全，但但其风险险一旦形形成，便便会迅速速扩张出出现大面面积的金金融风波波，危及及整个金金融市场场和国民民经济的的发展。对于我国而而言，房房地产金金融风险险主要集集中在商商业银行行，住房房贷款业业务通常常被视为为低风险险优质资资产品种种，因此此随着数数量的增增长，累累积的风风险也越越来越多多，而对对于风险险的分散散和转移移方法比比较局限限又缺乏乏实际经经验。另另外，中中国房地地产市场

20、场起步较较晚，行行业管理理不够规规范，个个人信用用体制不不完善，使使得个人人住房贷贷款风险险日益显显现，加加强个人人住房贷贷款的风风险已迫迫在眉睫睫。因此，本文文着力审审视中国国房地产产金融风风险，着着重对商商业银行行个人住住房贷款款风险管管理研究究，对商商业银行行防范个个人住房房贷款风风险提出出建议，为为保证贷贷款安全全，防范范金融风风险的发发生有着着现实意意义。（二）论文文框架研究个人住住房贷款款风险防防范，首首先应该该了解其其风险产产生原因因、风险险现状及及未来面面临的状状况，论论文的基基本框架架如下：第2章对我我国个人人住房贷贷款的概概述。首首先是其其发展现现状，然然后通过过对我国国住

21、房业业建设、按按揭贷款款和银行行零售业业务发展展趋势的的预测展展望个人人住房贷贷款的发发展前景景。为说说明风险险产生根根源，还还需要对对个人住住房贷款款特征、重重要性以以及业务务流程做做一概述述。第3章具体体分析我我国个人人住房贷贷款的风风险产生生的主要要原因。主主要从借借款人风风险（逆逆向选择择和道德德风险）、国国家房地地产宏观观环境（房房地产泡泡沫）、商商业银行行自身（流流动性风风险）、房房地产行行业（房房地产业业制度缺缺陷），这这四方面面包含了了整个个个人住房房贷款链链条上的的各个因因素，抓抓出重点点进行风风险剖析析。第4章针对对第3章章所列举举的风险险原因，进进行风险险防范的的措施。对

22、对借款人人风险提提出了完完善保险险制度及及担保人人的设立立；对于于房地产产泡沫，从从银行角角度出发发进行宏宏观经济济走势分分析、优优化资源源配置和和加强自自身管理理操作；对于流流动性风风险，提提出银行行可加大大放贷产产品创新新来减轻轻此风险险；对于于整个房房地产行行业的风风险；银银行可建建立筛选选机制和和拓宽融融资渠道道等方法法来防范范。一、我国个个人住房房贷款概概述（一）个人人住房贷贷款的基基本概念念中国人民银银行个个人住房房贷款管管理办法法对个个人住房房贷款做做出如下下定义：个人住住房贷款款是指贷贷款人向向借款人人发放的的用于购购买自用用普通住住房的贷贷款住房房的贷款款。贷款款人发放放个人

23、住住房贷款款时，借借款人必必须提供供担保。借借款人到到期不能能偿还贷贷款本息息的，贷贷款人有有权依法法处理其其抵押物物或质物物，或由由保证人人承担偿偿还本息息的连带带责任。贷贷款人，即即发放个个人住房房贷款的的金融机机构，一一般为商商业银行行通称贷贷款银行行。1个人住住房贷款款的分类类目前个人住住房抵押押贷款品品种归纳纳起来，按照房屋权属分主要有以下三类：第一，政策策性个人人住房贷贷款。该该贷款是是为推进进住房制制度改革革，运用用住房公公积金、住住房销售售房款和和住房补补贴存款款，为企企业单位位职工购购买、建建造、翻翻建和修修葺自住住住房而而发放的的贷款。主主要包括括：住房公公积金管管理机构构

24、发放的的住房抵抵押贷款款、国家家安居工工程发放放的个人人住房抵抵押贷款款等。第二，自营营性或商商业性个个人住房房抵押贷贷款，也也称住房房按揭贷贷款。是是银行以以吸收居居民住宅宅储蓄存存款及其其他存款款为资金金来源向向居民个个人发放放的用于于购买、建建造和修修葺自住住住房的的贷款。主主要品种种有:各各商业银银行发放放的个人人住房抵抵押贷款款、个人人住房装装修贷款款、个人人商业用用房贷款款、二手手房按揭揭贷款、个个人住房房抵押消消费贷款款和个人人自建房房贷款等等品种。第三，个人人住房组组合贷款款。它是是政策性性和自营营性两种种贷款相相结合的的贷款方方式，是是银行在在为房改改单位的的职工发发放政策策

25、性个人人住房贷贷款时，如如果这笔笔贷款不不足以支支付购房房款，银银行向借借款人同同时发放放自营性性贷款来来弥补购购房款的的不足。本文主要围围绕商业业性个人人住房抵抵押贷款款展开论论述。2个人住住房贷款款的主要要特点个人住房贷贷款作为为一种消消费性贷贷款，与与银行一一般贷款款相比，具具有以下下主要特点点：第一，长期期性。由由于住房房价值大大，使用用期限长长，居民民购买一一套住房房需要较较长时间间的积累累，因此此个人住住房贷款款期限短短则几年年，长则则10年年、200年，最最长期限限可达330年。这这就为信信用风险险的缓慢慢积聚提提供了条条件。国国际经验验认为个个人住房房贷款的的信用风风险一般般在

26、贷款款后的33至8年年中逐步步显现。 第二，零零售性。个个人住房房贷款的的对象是是自然人人，贷款款笔数多多，投向向相当分分散单笔笔住房贷贷款金额额相对较较少，属属于零售售业务性性质。每每个人的的工作、家家庭、收收支、资资信等基基本情况况各异，并并且单笔笔贷款金金额较小小，阶段段还款流流小，与与银行进进行多次次合作的的机会少少，这些些都会造造成银行行调查取取证、跟跟踪管理理工作分分散繁杂杂，且操操作环节节较多。而而各环节节均存在在着风险险，因而而形成了了风险分分散的特特征。第三，区域域性。银行行对借款款者资信信状况了了解的准准确程度度和对借借款人资资信状况况的变化化进行跟跟踪监督督在很大大程度上

27、上决定着着贷款的的安全程程度。如如果要对对异地借借款的资资信状况况进行调调查并不不容易，对对借款人人的资信信状况的的变化进进行跟踪踪也是相相当困难难的，银银行要做做这些工工作必须须要花费费相当多多的人力力、物力力和财力力，从而而使得贷贷款业务务变得无无利可图图。这一一因素决决定了住住房贷款款具有很很强的区区域性，从从而就造造成一些些地区住住房贷款款规模很很大，而而另一些些地区住住房贷款款规模却却很小的的局面。3个人住住房贷款款的流程程贷款操作的的主要流流程如图图1所示示：个人住房贷款风险管理制度个人住房贷款风险管理制度贷前审查贷后管理贷前调查贷款审查贷款审批信贷检查信贷审计图1 个人人住房贷贷

28、款操作作流程由上图可见见，个人人方面：个人贷贷款申请请信贷贷受理审审查上报审审核批准准办理理发放手手续偿还贷贷款清户撤撤押。银行方面：主要分分为贷前前审查与与贷后管管理两大大块、55个环节节依次进进行。这五个个环节的的每个环环节在我我国商业业银行个个人住房房贷款风风险管理理中都起起着举足足轻重的的作用，任任何一个个环节也也不容忽忽视，否否则必然然会种下下风险隐隐患。（二）我国国个人住住房贷款款现状及及主要风风险1个人住住房贷款款现状我国住房贷贷款占比比偏高，住住房贷款款风险显显现。个人住住房贷款款余额220033年突破破1万亿元元，20006年年突破22万亿元元，20008年突突破3万万亿元（

29、见见表1）。以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30%，加上房产抵押的其他贷款，据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。表1 历历年全国国个人住住房贷款款状况表表(1999720008) 单位：亿元年代银行贷款余余额个人住房贷贷款余额额个人住房贷贷款余额额占比1997749144.1235.4460.311998865244.1426.1160.491999937344.21357.711.

30、452000993711.13376.823.4020011123114.775597.954.9820021312993.998288.956.3120031589996.22118400.8337.4520041750667.3318471.0620051978226205099.33310.37720062185550.77224555.09910.2772007252422630000011.888200830350002980009.82资料来源：国家统统计局城市以上海海为例，上海住房信贷政策直接受央行信贷政策的指导，在未来一段时间内，依然对首套房实行首付和利率的优惠，对多套房（特别

31、是二套以上）则根据市场风险由银行确定具体的首付比例和利率水平，一般会抬高“门槛”，但不会有禁止性限制。因此，对于购房者而言，住房信贷的大门是畅通的，不存在贷不到款的问题，购买多套房与购买首套房的区别在于资金成本不同。所以在一定程度上，住房贷款政策鼓励普通住房的购买，从上海个人住房贷款余额走势看（见图2），随时间推移持续增长表明房地产的贷款幅度任然十分强劲。图2. 上上海中资资银行本本外币个个人住房房贷款余余额 单单位：亿亿元资料来源：上海易易居房地地产研究究院。截止20009年，我我国个人人住房贷贷款余额额为4.38万万亿元，比比刚刚起起步时的的19997年末末(2355.46亿元元)增加了了

32、43556.554亿元元，增长长了1885倍，而而个人住住房贷款款在银行行的消费费贷款余余额中所所占比例例要达到到80以以上。虽然住房未未被列入入消费品品，但它它已成为为消费信信贷的大大头。有有些城市市个人住住房贷款款占银行行贷款比比重达到到了500以上上，再加加上银行行为开发发商提供供的买地地贷款和和开发贷贷款，实实际用在在住房方方面的贷贷款量就就更加巨巨大了，其其利息成成为了银银行主要要的业务务收入来来源。然然而房地地产行业业的快速速发展使使商业银银行在过过度追求求个人按按揭贷款款份额及及其带来来的当期期利润和和短期业业绩提升升的同时时，却忽忽略了利利益获取取背后潜潜在的巨巨大风险险。建设

33、银行220099年度年年报显示示（见下下表2）：20009年建建行个人人贷款增增长322.499%至1108884.559亿元元，占客客户贷款款和垫款款总额的的比例为为22.58%；其中个个人住房房贷款增增长411.355%至885255.311亿元。在在20009年的的新增贷贷款中，个个人住房房贷款占占个贷的的比例是是98%，其中个个人住房房不良贷贷款已占占到个人人不良贷款款的500%左右右，其隐隐藏风险险逐步显显现。表2 中中国建设设银行008、09年贷贷款及不不良贷款款情况2009年年12月31日2008年年12月31日贷款金额不良贷款金金额不良贷款率率贷款金额不良贷款金金额不良贷款率率

34、公司类贷款款3,3511,311557,17781.71%2,6899,788474,43302.77%短期贷款915,667429,14433.18%855,339737,70004.41%中长期贷款款2,4355,644128,03351.15%1,8344,388736,73302.00%个人贷款1,0888,45597,20880.66%821,55318,84001.08%个人住房贷贷款852,55313,60000.42%603,11474,93110.82%个人消费贷贷款78,65511,32991.69%74,96641,68552.25%其他贷款157,22772,27991

35、.45%143,44202,22441.55%票据贴现228,3361163,1161海外业务151,66387,77005.12%119,44676120.51%总计4,8199,777372,15561.50%3,7933,944383,88822.21%资料来源：中国建建设银行行股份有有限公司司20009年年年度报告告。2个人住住房贷款款的主要要风险风险是指由由于事物物的不确确定性而而存在的的损失的的可能性性。商业业银行风风险是指指在商业业银行的的经营过过程中由由于各种种不确定定因素的的存在，而而使银行行蒙受经经济损失失的可能能性。商商业银行行的风险险有很多多表现形形式，如如借款人人风险

36、、宏宏观经济济风险、流流动性风风险、开开发商风风险等等等。（1）借款款人风险险。个人人住房贷贷款还款款期限相相对较长长，在这这段时间间中，个个人资信信状况面面临着很很大的不不确定性性，因家家庭、工工作、健健康等原原因造成成个人支支付能力力下降等等情况很很容易发发生，极极可能转转换为银银行的贷贷款风险险。还有有一些购购房者利利用银行行间信息息不对称称，其收收入证明明一式多多份，在在不同的的银行取取得贷款款，在多多处购房房。此外外，购房房人主要要用于投投资需求求，而当当房地产产市场投投机过度度时，将将带动房房屋价格格持续上上涨，导导致供求求失衡，产产生房地地产泡沫沫。一旦旦银行对对房地产产投机者者

37、发放贷贷款，将将使银行行承担相相当大的的金融风风险，如如果控制制不力，就就可能引引发金融融动荡。（2）宏观观经济风风险。个个人住房房贷款期期限长，在在贷款期期限内，社社会经济济状况和和金融市市场必然然发生变变化。目目前，我我国宏观观经济还还处于高高速发展展的时期期，而近近年来国国家也把把房地产产业作为为一个支支柱产业业予以扶扶持。一一旦宏观观经济发发生变化化出现滞滞胀甚至至衰退，这这种扶持持力度将将会减弱弱或消失失。同时时，目前前国家对对房地产产市场过过热的苗苗头已予予以高度度的关注注，宏观观调控中中采取了了趋紧的的政策对对其进行行降温。以以上因素素将不可可避免地地对微观观面产生生巨大的的影响

38、。失失业率上上升，贷贷款人收收入下降降，无力力偿还贷贷款本息息，房价价下跌，其其抵押房房屋作为为第二还还款来源源也变为为不足值值，导致致银行资资产质量量严重下下降，产产生大量量不良贷贷款。（3）流动动性风险险。对于于商业银银行而言言，个人人住房贷贷款等中中长期贷贷款的快快速增长长和比重重迅速提提高可能能会带来来流动性性风险，具具体表现现为银行行资产中中的中长长期贷款款比重过过高，现现金和国国库券等等不足以以应付提提款需要要，又缺缺乏及时时融入现现金的手手段和渠渠道。商商业银行行在一定定范围内内存在资资产负债债的期限限错配是是可以接接受的，但但是这个个缺口应应当控制制在一定定的比例例范围内内。根

39、据据国际经经验，个个人住房房贷款比比重接近近或达到到18%-20%时，商商业银行行整体流流动性和和中长期期贷款比比例的约约束将成成为非常常突出的的问题。在在我国中中长期贷贷款比例例已从119977年的00.3%上升到到20003年的的9.227%。对对于一些些资产规规模较小小、资产产种类较较为单一一的城市市商业银银行来说说，实际际上已经经开始面面临流动动性问题题。（4）开发发商风险险。具体体表现为为：一是是善意违违约。开开发商将将购房款款入账后后, 因地地价、建建筑材料料、施工工技术、自自筹资金金和环境境保护等等情况的的影响造造成不能能按时交交楼或所所交楼盘盘不符合合购房人人与开发发商签订订的

40、合同同标准, 由此此引发购购房人停停还银行行借款。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙, 通过不正当的手段,以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产, 用以筹措资金。本文主要针针对个人人住房贷贷款的突突出的风风险分析析其风险险成因，并并从源头头上研究究防范控控制的方方法。二、我国个个人住房房贷款风风险的主主要成因因（一）逆向向选择和和道德风风险针对信贷市市场借款款人信用用风险的的大量研研究表明明，借贷贷双方信信息结构构的不对对称是引引致信用用风险的的重要原原因，并并会进一一步影响响信贷市市场分配配效率，导导致信用用配给现现象的出出现。1个人住住房贷款款中的逆向向选择逆向

41、选择源源于银行行与借款款人之间间在贷款款合同发发生前所所存在的的信息不不对称。个个人知悉悉自己的的资信状状况，而而银行在在发放贷贷款时只只能根据据所估计计的社会会平均信信用状况况来确定定贷款条条件。为为防止风风险，银银行只能能通过提提高贷款款利率来来补偿信信用风险险可能造造成的损损失，这这无疑会会增加借借款人的的成本负负担。因因此，信信用状况况好的借借款人可可能由于于难以接接受比较较苛刻的的贷款条条件而退退出市场场，最后后愿意接接受贷款款条件的的往往是是信用状状况较差差的借款款人以及及风险偏偏好者。对对于个人人住房贷贷款而言言，当银银行贷款款条件越越来越苛苛刻时，接接受贷款款者主要要是两类类人

42、，一一类是真真实购房房者中的的信用状状况较差差者，他他们对于于未来能能否及时时还款给给银行考考虑不多多，考虑虑的往往往是如何何赖帐、扯扯皮；另一类类是投资资、投机机者。他他们利用用个人住住房贷款款进行炒炒房投机机或在证证券市场场上投资资、投机机，一旦旦投资、投投机失败败，银行行的资金金回收就就面临风风险。结结果，银银行为防防范风险险而制订订的严格格措施或或者比较较高的利利率，最最终反而而带来了了更大的的风险。2个人住住房贷款款中的道德德风险道德风险是是借贷双双方由于于追求自自身利益益最大化化而忽视视自己的的道德义义务，给给另一方方带来伤伤害和损损失的可可能。个个人住房房贷款中中的道德德风险根根

43、据风险险形成的的主体不不同分为为内部道道德风险险与外部部道德风风险。内内部道德德风险是是指由于于商业银银行信贷贷管理内内部从业业人员所所造成的的道德风风险。由于我我国商业业银行目目前信贷贷制度还还不够健健全，信信贷人员员权力与与责任的的不对等等和责任任的不明明晰现象象。一些些信贷人人员在信信贷业务务中起着着关键作作用，拥拥有较大大的权力力，却没没有承担担相应的的责任。外部道德风险是指外部环境或人员道德缺失所造成的道德风险。包括借款人由财力原因无力继续还款而产生违约，以及借款人认为放弃还款反而能带来更大利益而导致违约。（二）房地地产泡沫沫一般认为，作作为泡沫沫经济的的载体起起码有如如下两个个特点

44、：第一，供供求关系系不宜达达到均衡衡；第二二，交易易成本较较低。由由于股票票和房地地产在一一段时间间内供给给量不宜宜大幅增增加，而而且股票票和房地地产交易易价值较较高，交交易手段段比较规规范，交交易场所所相对集集中，交交易成本本比较低低，因此此在股票票和房地地产市场场上最容容易发生生泡沫经经济，股股票和房房地产亦亦成为泡泡沫经济济的主要要载体。而房地产产品既是生产要素，又是生活必需品，市场前景十分广阔，房地产投资一旦成功，很容易获取暴利。也正是由于对暴利的追逐，在房地产业繁荣时期，不断有新的投资者加入，伴随着一夜致富的神话不断发生，房地产泡沫也就出现了。1我国房房地产泡泡沫的存存在性分分析房地

45、产是泡泡沫经济济的主要要载体之之一。目目前我国国商业银银行正处处于改制制过程中中，银行行贷款都都比较谨谨慎，而而房地产产贷款相相对于其其他贷款款项目而而言收益益较高，风风险较小小，所以以商业银银行很容容易就对对开发商商给与资资金上的的支持，客客观上支支持了房房地产的的过度开开发。结合中国国行业景景气分析析报告（220022-20003年年）给给出判断断房地产产泡沫的的“五高标标准”，即投资资的持续续超高增增长、消消费的持持续超高高增长、房房价持续续大幅攀攀高或持持续居高高不下、房房地产投投资所占占比重高高及房价价收入比比明显偏偏高，从从生产、交交易、消消费三方方面进行行分析。从生产方面面，房地

46、地产开发发投资持持续超高高增长，220011-20004年年全国房房地产开开发投资资增长率率持续以以20%速度递递增，之之后也高高居不下下（见图图3）。图3 220011-20009年年房地产产开发与与固定资资产投资资比资料来源：上海易易居房地地产研究究院。从交易方面面，商品品房销售售额急速速增长，119999-20004年年全国商商品房销销售额平平均年增增幅288.3%（见图图4），其其中不乏乏投机炒炒作的结结果，导导致了房房价的高高速上涨涨显示了了市场需需求旺盛盛，房地地产泡沫沫明显。图4 119999-20009年年全国及及上海商商品房平平均销售售价格资料来源：上海易易居房地地产研究究院

47、。从消费方面面，房价价的高速速增长已已超越了了居民的的消费能能力，高高房价使使众多购购房者却却步。房房价收入入比是国国际通用用的衡量量一国是是否存在在房地产产泡沫的的指标，其其公式为为：房价收入比比=（商品品房平均均销售价价格*套均面面积）城镇镇家庭年年度可支支配收入入2000年年至20004年年中国主主要城市市房价收收入比计计算结果果如表33：表3 部分分城市房房价收入入比情况况（%）项目2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年北京12.92213.89911.29910.9779.38成都8.918.588.8910.9779.38广州11.110.611.29.3上海

48、15.716杭州12.71615.915.917资料来源：中国房房地产行行业报告告。按照世界银银行的标标准，发发达国家家的房价价收入比比一般在在1.88-5.5倍之间间，发展展中国家家的房价价收入比比一般在在3-6倍之间间。而目目前我国国全国范范围内的的房价收收入比己己经超过过7-8倍。20003年年至20004年年房屋销销售价格格与可支支配收入入比较如如图5：图5 220033-20004年年房屋销销售价格格与可支支配收入入上涨增增速资料来源：中国房房地产行行业报告告。2007年年房屋销销售价格格增速甚甚至超过过了城镇镇居民可可支配收收入增速速，确实实说明我我国的房房地产市市场泡沫沫确实存存

49、在。2房地产产泡沫与与个人住住房贷款款风险泡沫经济往往往会给给金融部部门传递递错误信信息，泡泡沫经济济伊始，经经济一片片繁荣，资资产价格格不断上上涨且购购买旺盛盛，投资资者纷纷纷增加投投资，投投机者也也伺机逢逢低买入入资产等等待升值值，金融融信贷大大幅增加加，随着着资产价价格节节节上涨，银银行手中中的抵押押越来越越值钱，银银行业务务越做越越大，利利润也水水涨船高高。这种种状况持持续一段段时间后后，泡沫沫经济特特征已十十分明显显，有识识之士逐逐渐觉察察并开始始发出警警告，而而这时资资产价格格一般还还会缓慢慢上涨。但但此时，一一有风吹吹草动，如如中央银银行提高高利率，就就会有投投机者争争先恐后后抛

50、售资资产，资资产价格格急剧下下降，泡泡沫经济济就破灭灭了，其其后果便便是银行行抵押资资产(主要指指房地产产)严重缩缩水，大大量贷款款变成银银行坏账账，如果果发生银银行挤兑兑，金融融机构连连锁倒闭闭，股市市崩溃，利利率上升升，金融融危机就就发生了了。由于土地位位置固定定，资源源稀缺，房房地产本本身就是是银行良良好的贷贷款抵押押物，发发生房地地产泡沫沫时，房房地产价价格持续续上涨，这这时银行行更是乐乐于向房房地产业业提供贷贷款，有有的银行行甚至会会许以优优良条件件吸引客客户。房房地产泡泡沫膨胀胀期，这这些贷款款都是银银行的优优质资产产，为银银行带来来很大的的利润，可可一旦泡泡沫破灭灭，房地地产价格

51、格急剧下下降，当当房地产产价格低低至贷款款金额以以下时，这这些贷款款就反过过来成为为银行的的不良资资产了，当当不良资资产的数数量超过过银行贷贷款总量量的一定定程度时时，银行行本身的的财务状状况就会会恶化，容容易发生生挤兑现现象，爆爆发银行行危机。（三）商业业银行流流动性过过剩1商业银银行流动动性过剩剩的原因分分析目前普遍认认为引起起商业银银行流动动性过剩剩的原因因有：（1）长期以以来“高储蓄蓄、高投投资一低低消费”的经济济增长模模式；（2）长期期增长的的贸易、资资本双顺顺差与人人民币升升值的滞滞后性；（3）国有有银行改改革、金金融创新新以及区区域金融融发展不不平衡。大凡按市场场经济规规律运作作

52、的经济济个体，都都有追逐逐利润最最大化的的冲动，商商业银行行也不例例外。为为实现收收益的最最大化，商商业银行行吸收存存款的行行为会在在存款的的边际成成本等于于存款运运用所带带来的边边际收益益的时候候停止，银银行有自自身的目标函函数来约约束自身身的经营营行为，其其吸收存存款的规规模取决决于资金金能否顺顺利地投投放到市市场上去去。当资资金的投投放受到到约束时时，银行行会对存存款的吸吸收进行行调整，因因而其吸吸收存款款的冲动动和规模模都是有有限的。但是，我国国的商业业银行在在股份制制改革前前，由于于银行为为维护自自身和政政府的信信誉，长长久以来来都在被被动地吸吸收存款款。由于于国有企企业改革革和私营

53、营经济发发展需要要大量的的资金，国国家没有有对商业业银行的的信贷给给予严格格的控制制，银行行还没有有面对严严重的信信贷约束束。但随随着我国国对外日日益开放放，国家家对金融融风险越越来越重重视，商商业银行行的资本本充足率率开始成成为一个个硬性的的约束，国国家开始始对商业业银行的的信贷行行为加以以控制。同同时，在在国内经经济过热热的情况况下，信信贷更是是成为宏宏观调控控的重要要对象。再再加上人人民币汇汇率的低低估引起起的国际际资本的的输入，商商业银行行的流动动性过剩剩问题更更加突出出。 2流动性性过剩对对个人住住房贷款款风险的的影响货币市场的的高流动动性主要要缘于目目前有利利可图的的行业太太少，银

54、银行难以以找到一一个比较较合适的的放贷企企业。近近年来，由由于市场场竞争加加剧，行行业利润润率趋于于下降，高高利润率率的投资资领域不不多。在在此情形形下， HYPERLINK /n?k=房地产 o 房地产 房房地产业业的高利利润率自自然吸引引银行去去放贷。而而窗体顶顶端 HYPERLINK /n?k=房价 o 房价 房价价的快速速上涨，也也为一些些投资者者进入这这一领域域提供了了一个机机会。但但投资者者的资金金，主要要来自银银行。所所以，在在目前新新增人民民币贷款款中，房房地产业业占了大大头。房地产业集集中过多多的银行行资金，会会导致金金融机构构对单一一产业发发放贷款款集中度度过大的的风险。在

55、流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目竞相追逐大户，非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷相对来说是优质资产，银行两头放，一边为开发商贷款，另一边放消费者的按揭，两边的资金都源于银行，风险更大。（四）房地地产业风风险控制制及防范范制度缺缺陷1房地产产业发展展不规范范房地产业作作为一国国经济的的支柱产产业，具具有高风风险、高高收益特特性。因因为该行行业的可可观利润润诱惑，国国有、民民营资本本争先恐恐后寻求求成立房房地产开开发公司司。由于于房地产产业具有有很强的的区域性性，对带带动地方方经济增增长具有有举足轻轻重的作作用，因因此当地地政府对对成立

56、房房地产开开发公司司审批也也不太严严格，由由此造成成众多的的开发公公司中良良劳不齐齐，部分分公司资资金实力力不强，管管理水平平低，资资信度差差。据统统计，119999年全国国注册的的房地产产开发企企业不足足40000家，220033年猛增增至3771233家，其其中规模模小、资资质低、资资产负债债率高的的中小型型企业占占70%，大型型房地产产企业集集团仅占占0.55%左右右。由于于商品房房大多是是期房销销售，一一些资信信度差的的开发商商不全面面履行售售房合同同，发生生承诺的的房屋质质量、面面积与实实际不符符、不按按期交房房以及合合同条款款争议等等问题，导导致借款款人与开开发商产产生纠纷纷，影响

57、响到贷款款本息的的正常偿偿还。更更有甚者者，有的的开发商商采取种种种手段段骗取信信贷资金金，有的的与借款款人串通通提高合合同房价价以求多多贷款，事事后再将将超过正正常房价价的资金金返给借借款人等等等。2房地产产业融资资渠道狭狭隘房地产行业业是一个个典型的的资金密密集型的的行业，其其对于融融资的依依赖程度度明显高高于一般般的工商商行业。一一个合理理、均衡衡的房地地产融资资渠道，应应当是多多元化的的、多渠渠道的，不不同房地地产项目目、房地地产发展展的不同同阶段，都都应当有有不同的的融资方方式可供供选择，这这样的房房地产融融资结构构才是有有效率的的。从上上海这个个城市的的情况来来看（见见表4）：表4

58、.上海海房地产产开发资资金来源源情况 单位位：亿元元200620072008国内贷款575.11558.443549.555利用外资55.96674.05571.333自筹资金577.998379.008595.221其他资金967.8841336.96896.003资料来源：中国房房地产行行业分析析报告220099年三季季度。从上表4可可见：目目前我国国房地产产企业资资金来源源主要包包括以下下几个渠渠道:自自筹资金金、银行行贷款、利利用外资资以及包包括商品品房预售售款、施施工企业业垫付的的工程施施工款在在内的其其他资金金来源。从3年开发发资金来来源结构构看（见见图6）：我国房房地产企企业开发

59、发资金来来源主要要是三块块，银行行贷款、自自筹资金金和其他他资金来来源共占占据了房房地产开开发资金金来源的的90%以上。图6.20006-20008年上上海房地地产开发发资金来来源结构构资料来源：中国房房地产行行业分析析报告220099年三季季度。进一步分析析可发现现，其他他资金来来源中880%以以上的部部分来自自于定金金及预收收款，其其中600%至770%的的部分是是属于银银行或住住房公积积金管理理中心所所发放的的个人住住房按揭揭贷款。而而在自筹筹资金中中，企业业自有资资金(权权益资金金)仅占占了500%左右右，其余余的部分分主要是是建筑施施工企业业的工程程垫款。而而在施工工企业的的工程垫垫

60、款中，也也有很大大一部分分是来源源于银行行的建筑筑业贷款款。也就就是说，在在房地产产开发资资金来源源中，有有60%左右的的资金是是来源于于银行体体系，而而且是以以开发贷贷款和住住房按揭揭贷款等等债权型型融资的的形式存存在，开开发自有有资金的的部分还还不到220%，房房地产业业的平均均资产负负债率较较高。这这表明，我我国房地地产融资资渠道比比较单一一。三、我国商商业银行行个人住住房贷款款风险防防范措施施（一）建立立和完善善个人住住房信贷贷保障制制度1完善房房贷保险险制度降低我国个个人住房房贷款风风险的一一个重要要制度是是个人住住房贷款款保险制制度。个个人住房房贷款保保险是指指借款人人在申请请个人