我国租赁权对抗力制度的理论反思

1、PAGE PAGE 9我国租赁权对抗力制度的理论反思 我国合同法第229条确立的租赁权对抗力制度，不论在名称、构成要件上，还是在效力、对类似案型的准用上均有若干可异议之处。本文揭示出了其缺憾，并提供了相应的完善措施。一、问题的提出自租赁赁这种交交易形态态产生以以来，出出租人在在租赁合合同订立立后于租租期内将将租赁物物的所有有权让与与第三人人的行为为就时有有发生。对对于此种种行为，立立法究竟竟应如何何规制，乃乃民法理理论和实实务界关关注的问问题。“物权权对世、债债权对人人”是财财产法的的一项基基本原则则，因此此，当出出租人将将租赁物物所有权权移转于于第三人人时，承承租人只只能请求求出租人人承担违

2、违约责任任，而不不能以其其租赁权权对抗该该第三人人，此即即“买卖卖破除租租赁”。然然而近世世以来，基基于保护护承租人人的考量量，各国国立法往往往偏离离上述原原则而例例外地规规定承租租人可以以其租赁赁权对抗抗受让人人，即租租赁物所所有权变变动时，新新所有人人应继续续为出租租人。我我国合合同法第第2299条规定定的就是是“买卖卖不破租租赁”的的基本原原则。该该条的确确立不仅仅为租期期内租赁赁物所有有权变动动的行为为建立了了规则，而而且也与与世界上上其他国国家或地地区的立立法精神神相适应应，这有有助于保保障承租租人的利利益，因因此，其其立法意意义不可可低估。但但我国合合同法出出台以后后，大陆陆学界少

3、少有检视视该条规规定的利利弊得失失的。本本文旨在在通过运运用比较较法等方方法对该该问题进进行剖析析，以揭揭示出其其存在的的弊病，并并提出矫矫正的对对策。二、“买买卖不破破租赁”抑抑或“所所有权变变动不破破租赁”理论上上一般将将承租人人得以其其租赁权权对抗受受让租赁赁物所有有权的第第三人的的现象称称为“买买卖不破破租赁”。然然而，这这一用语语却仍有有可议之之处:首先，从从租赁权权对抗力力制度的的适用范范围来看看，租赁赁权得以以对抗的的，并不不限于买买受人，举举凡从出出租人处处受让租租赁物所所有权的的受赠人人、互易易人、受受遗赠人人甚至合合伙人都都要受租租赁权的的约束，在在此意义义上，“买买卖不破

4、破租赁”，未未臻精确确，严格格言之，宜宜称为“所所有权之之让与不不破租赁赁”。其次，从从世界各各国、各各地区的的立法来来看，租租赁权发发生对抗抗力，尚尚须以出出租人将将租赁物物所有权权移转于于受让人人为要件件。而租租赁物所所有权如如何移转转，是与与一国所所选取的的物权变变动模式式相关的的。在采采物权意意思主义义物权变变动模式式的国家家，如德德国以及及我国台台湾地区区，除买买卖、赠赠与等负负担行为为外，还还需实施施物权行行为，并并践行交交付或登登记的公公示方法法;在采采债权形形式主义义的国家家，如韩韩国、泰泰国以及及我国大大陆等，在在买卖、赠赠与等合合同之外外，虽不不需实施施独立的的物权行行为，

5、但但需要践践行交付付或登记记的公示示方法。因因此，出出租人将将租赁物物所有权权让与第第三人并并不是仅仅指出租租人将租租赁物出出租给承承租人以以后，又又与第三三人订立立买卖、赠赠与等合合同从而而使该第第三人取取得对其其出卖人人、赠与与人等即即出租人人的债权权，而是是指出租租人将租租赁物出出租给承承租人以以后，又又依据法法律有关关基于法法律行为为的物权权变动的的规则，将将租赁物物所有权权移转给给该第三三人。由由此可见见，“买买卖不破破租赁”的的概念并并未能概概括租赁赁权对抗抗力制度度的实质质，易使使人产生生误解。对对此，德德国学者者现在多多以“让让与不破破租赁”相相称。在我国国，合合同法第第229

6、9条并未未规定“租租赁物之之出卖”不不影响租租赁，而而是规定定“租赁赁物所有有权变动动”不影影响租赁赁，这样样规定有有其合理理性比比较接近近租赁权权对抗力力制度的的实质。据据此，对对这一制制度忠实实于我国国合同同法文文本规定定的称谓谓应是“所所有权变变动不破破租赁”而而不是“买买卖不破破租赁”。我我国学者者还以“买买卖不破破租赁”的的提法来来指称我我国合合同法第第2299条的内内容，是是犯了表表述不周周延的错错误。三、未未以承租租人受让让租赁物物的交付付并占有有租赁物物为要件件，有害害于交易易安全鉴于赋赋予租赁赁权以对对抗力会会使租赁赁物的受受让人面面临潜在在的风险险，世界界各国立立法大都都严

7、格设设立租赁赁权发生生对抗力力的条件件以防止止受让人人遭受不不测的损损害。依据我我国合合同法第第2299条的规规定，租租赁物只只要是在在租期内内发生所所有权变变动，即即只要出出租人是是在租期期内将租租赁物的的所有权权让与第第三人，不不论出租租人是否否已将租租赁物交交付给承承租人，也也不论承承租人是是否占有有租赁物物，承租租人均可可主张其其租赁权权具有对对抗买受受人的效效力。此此规定极极大地强强化了租租赁权的的效力，确确实有助助于保障障承租人人，但其其弊端也也是极其其明显的的。因为为若出租租人尚未未交付租租赁物或或者承租租人没有有占有租租赁物，则则从出租租人处受受让租赁赁物的第第三人将将无法知知

8、悉标的的物上已已设置租租赁权的的状况，这这样，其其势必为为查验标标的物上上的权利利状况而而投入较较多的查查证成本本，交易易的顺畅畅进行就就会受到到极大的的妨碍。强强调租赁赁物的交交付的原原因还在在于:交交付前，租租赁权仅仅仅为一一种债权权请求权权，作为为所有人人的出租租人，不不但有设设定他物物权的权权利，而而且也有有让与租租赁物所所有权的的权利，承承租人只只能通过过寻求债债务不履履行制度度获得救救济，而而租赁物物被交付付，则承承租人才才取得类类如用益益物权人人的地位位，此际际才有强强化租赁赁权效力力的必要要。因此此，赋予予租赁权权以对抗抗力应以以租赁物物的业已已交付为为前提。基基于同样样的道理

9、理，承租租人不仅仅应受领领租赁物物，而且且还应占占有租赁赁物，才才能赋予予租赁权权以对抗抗力。我国合合同法仅仅以租赁赁物在租租期内的的所有权权变动作作为“不不破租赁赁”的条条件，而而未明确确地将出出租人已已经交付付租赁物物以及承承租人占占有租赁赁物作为为赋予租租赁权以以对抗力力的条件件，因此此就存在在着构成成要件上上的不圆圆满性。笔笔者主张张，在将将来修法法时，在在租赁权权对抗力力发生的的要件上上，即使使不采纳纳租赁权权须登记记的做法法，也应应规定上上述的交交付以及及占有要要件。而而在修法法以前，在在司法实实践中处处理租赁赁物的受受让人与与承租人人之间因因租期内内租赁物物所有权权变动而而引发的

10、的纠纷时时，应通通过目的的性限缩缩的方法法将出租租人未交交付租赁赁物以及及承租人人未占有有租赁物物的情形形排除在在合同同法第第2299条的适适用范围围之外，以以尽可能能地保障障交易安安全无受受妨碍之之虞。四、对对可发生生对抗力力的租赁赁物的范范围未设设限制，价价值判断断有失权权衡从标的的物的角角度而言言，租赁赁物的范范围应与与买卖标标的物的的范围相相同，即即应包括括动产、不不动产与与权利。不不过，由由于我国国实行土土地公有有制，因因此，作作为租赁赁合同标标的物的的不动产产仅限于于房屋，而而不应包包括土地地所有权权。据此此，在我我国，租租赁物主主要是动动产、房房屋、土土地使用用权及其其他权利利。

11、依此此看来，合合同法第第2299条关于于“租赁赁物所有有权变动动”的表表述就存存在不足足了，因因为它排排除了租租赁权在在土地使使用权出出租之际际发生对对抗力的的可能。或或许有人人会认为为合同同法第第2300条将享享有优先先购买权权的承租租人的范范围限制制在房屋屋租赁的的承租人人，不包包括土地地使用权权的租赁赁，合合同法第第2299条不包包括土地地使用权权出租是是为了与与之保持持一致。但但这显然然经受不不住这样样的洁问问:为什什么同样样是保护护承租人人的措施施，第2229条条扩及于于动产，而而第2330条则则仅限于于房屋?立法者者在这两两种情形形上似乎乎并无存存在价值值判断不不一致的的理由。因因

12、此，笔笔者认为为，如果果立法者者确实要要使动产产承租人人的租赁赁权取得得对抗力力，就没没有道理理不使土土地使用用权让与与不破租租赁。仅仅仅在这这个意义义上，合合同法第第2299条仅规规定“所所有权”变变动而未未将“土土地使用用权”让让与涵盖盖进来就就存在着着价值判判断不一一致的弊弊端。笔者认认为，合合同法第第2299条所规规定的租租赁物的的范围已已过于宽宽泛，立立法应将将动产租租赁排除除在外，甚甚至应如如同第2230条条更狭窄窄地将可可能发生生对抗力力的租赁赁权限制制在房屋屋租赁才才更为妥妥当。而而“承租租人”的的概念所所涵盖的的社会经经济活动动主体的的范围是是极其广广泛的，从从住屋承承租人到

13、到表演场场所的承承租人，再再到录影影带、汽汽车的承承租人，不不会都是是社会经经济弱者者。在租租赁的各各种情形形中，不不动产的的租赁，至至少在大大多数情情形下，确确实可说说涉及基基本生存存保障问问题，不不论假设设承租一一方为社社会经济济弱者，或或在契约约订立与与履行上上处于交交易的弱弱势，都都还不算算离谱，而而动产的的承租人人则不存存在这样样的问题题。因此此，正是是基于这这样的原原因，各各国立法法关于租租赁权对对抗力适适用条件件的规定定至少都都以不动动产租赁赁为限，绝绝少有扩扩及于动动产的。五、在在构成要要件上不不强求出出租人必必须为租租赁物的的所有人人，虽能能圆满规规制租赁赁物所有有权让与与的

14、各种种情形，但但也失之之过泛就出租租人所出出租的租租赁物而而言，其其所有权权状况可可能存在在两种情情形，即即租赁物物属于出出租人或或不属于于出租人人。当租租赁物属属于出租租人所有有时，出出租人让让与租赁赁物的所所有权，有有合同同法第第2299条可以以适用。但是，当当出租人人并不享享有租赁赁物的所所有权时时，若作作为非所所有人的的出租人人或者真真正所有有人自身身让与租租赁物的的所有权权于第三三人时，是是否也可可适用合合同法第第2299条呢?一般而而言，由由于所有有人享有有物上请请求权，可可以追及及至物之之所在主主张所有有权，承承租人不不能以其其租赁权权与之对对抗，原原则上也也不得以以其租赁赁权来

15、对对抗租赁赁物的买买受人。因因此，此此种情形形并不能能适用合合同法第第2299条的规规定。而而当作为为非所有有人的出出租人让让与时，我我国理论论界迄今今尚无探探讨，实实践中也也未见案案例。而而在我国国台湾地地区，则则已有这这方面的的判例。一一般认为为，在所所有人同同意、委委托出租租其物、共共同出租租或出租租人于订订约后取取得所有有权的情情形，出出租人视视同所有有人，因因此承租租人可以以对租赁赁物的买买受人主主张租赁赁权的对对抗力。不不过，对对此种情情形下承承租人的的请求权权基础则则存在争争议。通通说认为为，此时时应类推推适用我我国台湾湾地区民民法第4425条条之规定定。而最最近苏永永钦先生生则

16、提出出有力的的反对观观点，认认为应类类推适用用我国台台湾地区区民法第第1188条关于于无权处处分的规规定，因因为租赁赁合同虽虽为负担担行为，但但租赁权权的设定定却使得得租赁物物所有权权被科以以负担，造造成所有有权权限限的减少少，从而而依法能能衍生一一定的处处分效力力，对于于此种衍衍生处分分效力的的负担行行为即非非真正处处分行为为，需要要处分权权人的同同意才足足以建立立行为的的正当性性;但若若无处分分权人的的同意，负负担行为为所生的的处分效效力仍难难免发生生正当性性的质疑疑，因此此，承租租人可以以对从出出租人处处受让租租赁物的的受让人人主张租租赁权继继续存在在。我国合合同法第第2299条的法法意

17、，并并未将租租赁权得得发生对对抗力限限于出租租人让与与租赁物物所有权权且该出出租人为为租赁物物所有人人的情形形，也就就是说，上上文所探探讨的在在我国台台湾地区区必须类类推适用用才能发发生租赁赁权对抗抗力的所所有人同同意、委委任出租租、共同同出租等等情形，可可以直接接适用我我国合合同法第第2299条的规规定。不不过，由由于合合同法第第2299条仅笼笼统地规规定“租租赁物在在租赁期期间发生生所有权权变动”，而而未再作作更明确确的限制制，却也也有失之之过泛的的弊端。因因为，依依据该规规定，只只要租期期内租赁赁物所有有权被让让与，即即无论是是享有所所有权的的出租人人抑或真真正权利利人让与与，还是是不享

18、有有所有权权的出租租人让与与，都属属于所要要规范的的情形，而而实际上上，在出出租人非非租赁物物所有人人而为让让与的情情形中，真真正所有有人让与与租赁物物所有权权是不适适用合合同法第第2299条的，而而出租人人让与租租赁物所所有权也也不全然然适用合合同法第第2299条。因因此，即即使立法法笼统地地将“租租赁物在在租赁期期间发生生所有权权变动”作作为租赁赁权发生生对抗力力的要件件，也要要对之进进行限制制解释或或目的性性限缩。六、对对“所有有权变动动不破租租赁”的的具体内内容即效效力规定定不完全全租赁物物在租期期内发生生所有权权变动后后，由此此产生的的效力涉涉及出租租人、受受让人与与承租人人三方当当

19、事人，从从而也就就涉及承承租人与与受让人人、出租租人与承承租人以以及出租租人与受受让人三三方面的的法律关关系。对对这三方方面的法法律关系系而言，虽虽然因其其重要性性有异，从从而立法法规制的的重点也也会有所所不同，但但立法都都应设置置相应的的规范予予以规制制。承租租人与受受让人的的关系是是体现租租赁权对对抗力的的主要领领域，凡凡是建立立买卖或或所有权权让与“不不破租赁赁”制度度的立法法都会规规定租赁赁物所有有权让与与在这两两个当事事人之间间的效力力，特别别是“租租赁合同同继续存存在”这这一效力力，因为为正是在在这个意意义上才才体现了了所谓的的“不破破租赁”。当当然，受受让人与与承租人人之间的的效

20、力除除了这一一法定债债的移转转以外，还还包括出出租人的的终止权权是否移移转于承承租人、承承租人有有否返还还押租金金的义务务等问题题。此外外，在出出租人与与承租人人之间，还还发生出出租人应应否对受受让租赁赁物所有有权的债债务不履履行行为为向承租租人负担担保责任任的问题题。 任任何一部部堪称周周全完善善的债法法都应当当对这些些效力作作出规定定，否则则，一方方面必然然会导致致承租人人或受让让人利益益不获圆圆满保障障的现象象，另一一方面必必然会出出现在这这三方当当事人产产生纠纷纷时无法法可依的的局面。如如就出租租人与承承租人的的关系而而言，德德国民法法第5571条条第2项项和我国国大清清民律草草案第第

21、6822条都规规定了出出租人的的保证责责任。该该规定使使得出租租人并不不因将租租赁物所所有权让让与第三三人就万万事大吉吉，因为为出租人人单方面面的让与与租赁物物必将使使得承租租人面临临可能不不获租赁赁物买受受人给付付的风险险，因此此使创造造这一风风险的出出租人向向被迫承承受这一一风险的的承租人人承担保保证责任任是符合合利益衡衡平原则则的。就就受让人人与承租租人的关关系而言言，若出出租人已已与承租租人就提提供担保保达成协协议，甚甚至承租租人已将将担保物物交付给给出租人人，在出出租人将将租赁物物所有权权移转给给受让人人后，该该受让人人是否取取得担保保之权，并并在租期期届满之之际是否否承担返返还担保

22、保物的义义务?对对此，德德国民法法典第第5722条规定定，让与与的土地地的使用用承租人人为保证证履行其其义务已已向使用用出租人人提供担担保的，受受让人加加入由此此而设定定的权利利义务关关系。受受让人只只有在收收受担保保时，或或在其对对使用出出租人承承担返还还义务时时，才负负有返还还担保的的义务。反观我我国合合同法第第2299条的规规定，不不难发现现:我国国合同同法对对租期内内租赁物物所有权权被让与与行为所所生的效效力规定定得过于于简单。笔笔者认为为，为了了保护承承租人，法法律在租租赁物的的所有权权于租期期内发生生让与时时，强制制租赁合合同从出出租人移移转于受受让人，同同时提高高了受让让人与承承租人所所面临的的风险，如如第三人人的加入入非承租租人在订订约时所所能预见见，此一一法定移移转是否否完全符符合承租租人利益益，今天天看来也也不能说说毫无疑疑问。因因此，在在立法上上应周密密地设置置各种降降低因租租赁合同同的强制制移转所所带来的的不合理理风险的的制度，进进一步详详细地规规制承租租人与受受让人、承承租人与与出租人人之间的的法律关关系，使使承租人人与受让让人所承承受的不不合理风风险得以以降低。七、未未规定租租赁物上上“他物物权设定定不破租租赁”，存存在法律律漏洞世界各各国立法法为保障障承租人人使用收收益租赁赁物不受受出租人人行为的的