策划阶段规划设计分析成果标准

1、沿海绿色家园策划阶段设计前期分析成果标准PAGE PAGE 332004年10月版策划阶段设计前期分析成果标准本阶段工作作重点 收集并并研判项项目基础础资料 完成规规划设计计可行性性分析 完成初初步技术术经济指指标的分分析 完成项项目设计计总体控控制性计计划 完成项项目可行行性研报报告规规划设计计部分目 录项目基础资资料 2 1.1宗地地自然条条件 21.2 宗宗地社会会条件 4 1.3 竞竞争楼盘盘 6规划设计的的可行性性分析 110 规划设计草草案 12 规划设计的的初步概概念 12规划设计草草案 124. 项项目设计计总体控控制计划划 165. 范例例 17第一部分：项目基基础资料料宗地

2、自然条条件宗地自然条条件表一一 表CD0001责任人：地地区总建建筑师： 填写写日期：2000X年 XX月月XX日日土地名称/项目名名称图纸、图片片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位位置图表达宗地在在城市范范围内的的位置，可可在城市市地图基基础上制制作已制作宗地区域位位置图表达宗地在在城区范范围内的的位置，可可在城市市地图基基础上制制作已制作宗地现状宗地红线图图宗地面积、角角点定位位、红线线尺寸、标标高已收集宗地现状照照片标明拍摄点点与目标标点位置置 已制作宗地地形图图 宗地为复复杂地形形时，表表达现状状地形、标高（等高高线）、现现状地貌貌已收集宗地可保留留物、绿绿化植被被与水面面分布图图

3、宗地可保留留物、植植被与水水面的定定位已制作说明：本表格的责责任人为为地区总总建筑师师，地区区投资发发展部和和工程管管理部应应主动配配合完成成本项作作业；本表格所列列为描述述宗地自自然条件件所需的的图纸目目录。应应在投资资分析阶阶段收集集、制作作完成，并并作为设设计前期期阶段进进行概念念设计、实实施方案案阶段进进行规划划方案设设计的基基础资料料。如无无法收集集提供，需需书面解解释原因因并提出出补救方方法；3 . 项项目/产产品策划划分析阶阶段，若若政府提提供的 “宗地红红线图”、“宗地地地形图” 深度度不足，则则应在设设计前期期阶段落落实并确确认此二二图纸。宗地自然条条件表二二 表CD0002

4、责任人：地地区总建建筑师 填写日日期：2200XX年 XX月XX日土地名称/项目名名称城市气温常年绝对温温度最 高 最 低 平 均 城市风象主导风向风向频率玫玫瑰图（另另附图）已收集空气质量宗地空气质质量状况况空气质量量良好 空气质质量较差差，需进进行检测测水文（所有标高高均指黄黄海高程程）宗地内有无无地表水水池塘 水渠宗地周边有有无地表表水江 河 湖 海 水渠周边地表水水常年水水位 M周边地表水水最高控控制水位位 M地下水位标标高M宗地内水质质状况水质良好好 水质较较差，需需进行检检测 噪音宗地噪音状状况周边无噪噪音源 周边有有噪音源源，需进进行检测测宗地有无特特殊地下下物冲沟、暗河河有 无

5、古墓有 无化石有 无地下军用设设施有 无管线有 无地下油罐房房其它大大型地下下建筑物物有 无其他需探明明地下物物有 无说明：本表格的责责任人为为地区总总建筑师师，地区区投资发发展部和和工程管管理部应应主动配配合完成成本项作作业；依据宗地社社会条件件表一（表CD003）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。如无法收集提供，需书面解释原因并提出补救方法；当存在特殊殊地下物物时需另另附文对对其进行行详细说说明。宗地社会条条件

6、 宗宗地社会会条件表表一 表CCD0003责任人：地地区总建建筑师 填填写日期期：2000X年年 XX月月XX日日土地名称/项目名名称 图纸名名称 内容容要求完成情况 区域现现状图表达宗地所所处区域域（道路路、周围围建筑物物等）的的现状特特征已收集 区域总总体规划划图表达政府对对宗地所所处区域域的规划划设想和和建设计计划已收集 区域交交通分析析图表达地铁、轻轻轨、公公交流线线及宗地地附近站站点；表表达私家家车赴宗宗地的可可选路线线已制作 周边交交通分析析图表达宗地周周边道路路名称、级级别、尺尺寸及拟拟建道路路的拟建建时间、道道路断面面等已制作 周边道道路断面面图表达宗地块块周边各各分项尺尺寸已

7、制作周边公共设设施图表达宗地周周边存在在对项目目设计存存在影响响的公共共建筑名名称、类类型、面面积、基基本功能能、形态态及建成成时间；表达对项目目设计存存在有利利与不利利因素的的设施 ：广场场、公园园、城市市雕塑，高高压线、变变电所、烟烟囱、垃垃圾场、排排污沟、其其它构成成噪音和和污染的的设施已制作 市政管管线图表达给水、雨雨水、污污水、弱弱电、煤煤气、暖暖通、宽宽带等接接口位置置、管径径、埋深深、标高高等已收集说明：本表格的填填写责任任人为地地区总建建筑师，地地区投资资发展部部和工程程管理部部应主动动配合完完成本项项作业；本表格所列列为描述述宗地社社会条件件所需的的图纸目目录，应应在策划划阶

8、段设设计分析析作业开开始前完完成收集集、制作作工作，并并作为设设计前期期阶段进进行概念念设计、实实施方案案阶段进进行规划划方案设设计的基基础资料料。宗地社会条条件表二二 表CCD0004责任人：地地区总建建筑师 填写日日期：2200XX年 XX月月XX日日土地名称/项目名名称 具体内内容当地政策法法规要求求日照间距系系数消防间距 无特殊殊要求人防要求 无特殊殊要求地方规划设设计法规规有 无规划设计要要点总用地面积积ha有 无总建筑面积积 mm有 无容积率有 无建筑密度有 无绿地率有 无车位总数 有 无限高要求 层 或或 m有 无退让红线要要求地块每侧退退让红线线的要求求有 无建筑形象的的特别要

9、要求 有 无配套的名称称与面积积要求有 无其他规划要要点要求求有 无说明：本表格的填填写责任任人为地地区总建建筑师；应着重了解解，当地地规划设设计除了了需要遵遵照国家家条理外外是否有有制定地地方性的的规划设设计条例例；当地政府是是否对所所在地块块有控制制性规划划要点？相近地地块的规规划控制制条件是是什么？竞争楼盘信信息竞争楼盘列列表 竞争争楼盘列列表 表CD0005责任人：市市场营销销部负责责人 填填写日期期：2000X年年 XX月月XX日日编号楼盘名称发展商 所所处地段段价位/平米米1234其他说明确认栏市场营销部部经办人人： 年 月月 日市场营销部部高级经经理： 年年 月 日产品技术部部总

10、经理： 年 月 日“竞争楼盘盘”，是指指区域内内、或其其他区域域内与本本项目地地理位置置、市场场定位、产产品类型型等方面面存在相相似性，可可能与本本项目产产生竞争争的楼盘盘。价格需按产产品类型型列出最最高价、最最低价以以及均价价。本列表中的的竞争楼楼盘清单单，须由由地区产产品技术术部与市市场营销销部门共共同确认认。竞争楼盘设设计标准准信息竞争楼盘设设计信息息表一 表CD0006责任人：市市场营销销部负责责人 填填写日期期：2000X年年 XX月月XX日日楼盘名称位置规划总用地面积积M总建筑面积积M容积率绿化率：总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积积M已建成： M住宅产品类类型 独立别别墅

11、联排排别墅 平层层公寓 花园园洋房 小高层层 高层层 其他他住宅结构形形式会所面积M会所个数会所内容商业面积M 租 售商业形态：幼儿园班小学班景观 周边自然景景观有 无景观设计面面积M包含项目游泳池室外M室内M水景/喷泉泉个儿童游戏场场组硬地活动场场个网球场个羽毛球场个其它说明：针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。本表格的责任人为地区市场营销部负责人，产品技术部可提供必要的技术支援。 竞争楼楼盘设计计信息表表二 表CD0007责任人：市市场营销销部负责责人 填填写日期期：2000X年年 XX月月XX日日楼盘名称位置：该楼盘的主主要卖点点、所采采用

12、的新新概念新新技术设计资源设计内容设计单位名名称（主主创设计计人员） 规划建筑方案施工图景观方案施工图 室内装修部品标标准 室 外 墙面一墙面二窗白铝 彩铝 塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它住 宅 室室 内 毛坯房房 水电电到位 标准装装修提供 不提供供 装装修套餐餐项目品牌或材料料入户门/内内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项项目竞争争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。 竞争楼楼盘设计计信息表表三 表表CD0008责任人：市市场营销销部负责责人 填填写日期期：2000X年年 XX月月XX日日楼盘名称位置户型 编号户型种类面积(M)实用率(%

13、)比例主要特点123456主力户型编编号为:户型特色评评述：（应应附图表表达）说明：1实用用率：国国家规范范无定义义，为房房地产销销售中使使用的指指标，通通常为：单套内内建筑面面积/单套商品品房销售售面积（套套内建筑筑面积按规定定应分摊摊的公共共建筑面面积）。2单套套内建筑筑面积：包括套套内的使使用面积积、墙体体面积及及阳台面面积。3单套套内使用用面积：住宅房房间实际际能使用用的面积积,不含含墙、柱柱等结构构构造和和保温层层的面积积。第二部分：规划设设计的可可行性分分析依据各个调调查表格格在策划划阶段进进行设计计基础资资料的收收集，可可结合项项目的具具体状况况增加需需收集的的信息条条目。在在完

14、成基基础资料料收集后后，结合合产品品策划110大问问题以以及产产品基础础方案，根据这些资料对项目的自然、市政、市场等条件做出基本的研判以作为项目策划、设计的基本依据；依据宗地自自然条件件表一（表表CD0001）的内容容，分析析宗地自自然环境境对规划划设计的的影响。如如：依据据宗地地地形图分分析建筑筑与产品品的排布布可能性性；依据据宗地绿绿化与水水面的分分布图分分析现状状资源的的保护与与利用措措施等；依据宗地自自然条件件表二（表表CD0002）的内内容，对对于有特特殊地下下物（如如冲沟、暗暗河、古古墓、地地下军用用设施等等）或存存在空气气污染、水水质污染染、噪声声污染的的地块对对规划设设计的影影

15、响程度度及对应应的设计计思路和和解决办办法（该该思路、办办法对应应的成本本估算要要在投投资与收收益分析析中体体现）；依据宗地社社会条件件表一（表表CD0003）的内容容，分析析区域总总体规划划、道路路交通状状况、周周边公共共设施状状况、市市政配套套状况等等对规划划设计的的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等；产品技术部部门和市市场营销销部门应应共同组组织人员员对竞争争楼盘做做彻

16、底的的调查，调调查内容容不只局局限于通通常的总总架、单单价调查查，而应应结合竞竞争楼盘盘的规划划设计细细节和综综合品质质调查进进行资料料收集，并并全面分分析（表表CD0005-CD0008）；依据宗地社社会条件件表二（表表CD0003）的内容容，当地地政府各各类间距距、日照照要求，并并结合集集团对项项目的主主要指标标要求（总总建筑面面积、产产品类型型组合能能），并并分析对对建筑排排布的影影响；当不具备政政府规划划设计要要点，容容积率、面面积分配配比例等等技术经经济指标标不完全全确定时时，进行行我司最最理想的的容积率率和产品品分配比比例分析析，完成成容积率率分析方方案及对对应的容容积率分分析表（

17、表CD010），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表CD009）与产品分析表（表表CD009）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在CS01A中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行；当具备政府府规划设设计要点点，即具具备既定定容积率率、建筑筑密度和和配套公公建面积积时，按按照楼层层完全平平均或多多层、小小高层、高高层等不不同比例例分配的的假设情情况，进进行最基基本的建建筑排列列，完成成规划设设计草案案其对应应的综合合经济技技术指标标表（表表CD0009）与产品品分析表表（表CCD0009）（不同同假设情情况下，对对应的建建设周期

18、期计划、成成本估算算、销售售价格预预测及经经济效益益分析，要要在项项目进度度总体计计划、CS01A中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行；本部分具体体实施操操作人可可参照策策划及概概念性方方案阶段段设计指指引说明明的第第7条执行行。第三部分：规划设设计分析析规划设计分分析的主主要要点点技术经济指指标：结结合设计计分析是是否能达达到集团团对项目目开发的的基本具具体量化化指标要要求；规划条件分分析：分分析小区区如何和和周边结结合的可可行性，包包括道路路交通、周周边市政政管网对对本项目目的支持持度等；分析容容积率、密密度等规规划条件件对项目目指标的的限制；规划设计概概念：如

19、如何体现现沿海住住区规划划设计导导则的精精神；表表现项目目预期的的风格和和设计主主题。技术概念：计划采采用的重重要新技技术及其其与规划划设计的的关系。社区可持续续发展概概念：对对项目分分期发展展的设想想、对营营造统一一的社区区概念的的设想、对对产品差差异性的的考虑。规划设计分分析草案案图纸规划设计分分析总平平面图退让红线要要求；不同功能物物业的分分布位置置分析；间距分析；组团规模分分析；市政条件分分析图道路交通道路；停车；水、电、暖暖、通讯讯等坡地、山地地等复杂杂地形应应做全面面的地形形分析样板区选址址及构成成内容分分析综合经济技技术指标标综合经济技技术指标标表 表表CD0009责任人：地地区

20、产品品技术部部负责人人 填写写日期：2000X年XX月XX日项目名称有无规划要要点项目规划总总用地 haa容积率居住区用地地 haa建筑密度总建筑面积积 M绿地率 %住宅总建筑筑面积 M住宅总户数数 户公共服务设设施总面面积 M汽车位总数数 个住 宅内 容类 型建筑面积占住宅总建建筑面积比例(%)拟结构形式式备注低层住宅（113层层）多层住宅（446层层）小高层住宅宅（711.5层）中高层住宅宅（122188层）高层住宅（119层1000m）超高层住宅宅（1000m）公 共 服服 务 设 施施 内 容容类 型建筑面积(M)用地面积(M)商业会所学校幼儿园市政公用其他汽 车 停停 车 内 容停车

21、方式车位数占总停车面面积比例例(%)地下、半地地下架空层地面车库地面露天交 楼 标标 准内 容装修标准占住宅总建建筑面积积比例(%)毛坯房仅提供厨卫卫装修提供全套精精装修说明：本表格责任任人为地地区产品品技术部部负责人人。根据沿海项项目开发发经验，779层层住宅与与9111.55层住宅宅开发成成本差异异不大，因因此上表表将79层住住宅并入入小高层层类进行行统计。设计部完成成上表后后提交地地区成本本管理部部门进行行投资分分析阶段段的成本本测算，再再向集团团产品设设计部以以及工程程管理部部备案。容积率分析表 表CD010责任人：地区产品技术部负责人 填写日期：200X年XX月XX日土地方全称序号总

22、体指标住宅部分配套部分 指标类型占地面积之和(Ha)容积率建筑面积之和(M2)面积比户数之和(户)户数比会所(M2)商业(M2)配套(M2)方案一总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）配套商业面积方案二总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）配套商业面积产品分析规划设计草草案的主主要目的的是通过过设计分分析为项项

23、目的投投资效益益和经营营前景提提供技术术上的依依据。经经过对项项目有利利因素和和不利因因素的研研究，以以及规划划设计草草案中各各类产品品受各因因素影响响的情况况，编制制出图表表或文字字提交市市场营销销和成本本部门，形形成项目目财务分分析和营营销策略略的基础础；规划结构对对产品策策划要求求的户型型指标的的影响因因素；规规划中单单体的体体块的面面宽、进进深是否否和户型型要求的的面积、采采光、通通风要求求相匹配配；“有利因素素、不利利因素”是指对对产品定定价产生生较大影影响的因因素；需需针对具具体情况况，分析析地块及及产品中中存在的的主要矛矛盾，得得出各主主要因素素。“有利因因素”包括良良好建筑筑朝向、良良好景观观朝向等等；“不利因因素”包括噪噪声、不不良建筑筑朝向、不不良景观观等；关于各因素素的可参参考定义义：应根据各个个地区的的气候及及日照条条件制定定；良好建筑朝朝向：“南偏东东15至南偏偏西155范围内内”的朝向向；不良建筑朝朝向：“西偏南南45至西偏偏北455范围内内”的朝向向；景观观朝向：住宅朝朝向地块块内、外外的景观观资源。第四部分：项目目设计总总体控制制计划本控制性计计划由各各个相关关部门填填写后由由地区产产品技术术协调汇汇总，这这些部门门包括：地区产产品技术术部、地地区市场场营销部部、地区区工程管管理部、集团产品设计部、集团行销管理部、集