众筹筑屋规划优化方案

1、众筹筑屋规划优化方案摘 要本文主要就房地产开发商开发众筹屋项目的盈利及消费者对其的满意程度购买意愿，确定最佳开发建设规划方案问题，采用数学分类讨论及统计学知识对其分析使房地产商达到利益最大化。问题一：在建房房规划中对应应开发成本，收收入等因素不不可忽略的前前提条件下，采采用分类讨论论的数学方法法对方案I进进行容积率、开开发成本、开开发费用、土土地增值税以以及收益等全全面的核算；问题二：通过对对参筹者进行行抽样调查，得得到参筹者对对不同房型购购买意愿的比比例，重新设设计了建设规规划方案（方方案），在考虑虑容积率的基基础上，参考考购房意愿的的比例以及城城建部门规定定的不同房型型最低套数约约束和最高

2、套套数约束，对对方案进行了全面面的核算；问题三：在参筹筹者购房意愿愿的基础上核核算投资回报报率。若投资资回报率达到到25%，则则众筹项目被被执行；如没没有达到255%，则调整整方案，使其投资资回报率超过过25%，从从而众筹项目目能被成功执执行。关键词：众筹；容积率；购购房意愿；回回报率一、问题重述通过对参筹者进进行抽样调查查，得到了参参筹者对111种房型购众众筹筑屋是互联网时代代一种新型的房房地产形式。现现有占地面积积为1020077.6平平方米的众筹筹筑屋项目（详详情见附件1）。项项目推出后，有有上万户购房房者登记参筹筹。项目规定定参筹者每户户只能认购一一套住房。在建房规划设计计中，需考虑虑

3、诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收收益等。根据国家家相关政策，不不同房型的容容积率、开发发成本、开发发费用等在核核算上要求均均不同，相关关条例与政策策见附件2和附件件3。请你结合本题附附件中给出的的具体要求及相关政策，建建立数学模型型，回答如下问题：为了信息公开及及民主决策，需需要将这个众众筹筑屋项目目原方案（称称作方案）的成本与与收益、容积积率和增值税税等信息进行行公布。请你你们建立模型型对方案I进进行全面的核核算，帮助其其公布相关信信息。通过对参筹者进进行抽样调查查，得到了参参筹者对111种房型购买买意愿的比例例（见附件11）。为了尽尽量满足参筹筹者的购买意意愿， 请你重重新设计建

4、设设规划方案（称称为方案），并对方方案II进行行核算。一般而言，投资资回报率达到到25%以上上的众筹项目目才会被成功功执行。你们们所给出的众众筹筑屋方案案能否被成功功执行？如果果能，请说明明理由。如果果不能，应怎怎样调整才能能使此众筹筑筑屋项目能被被成功执行？二、问题分析2.1问题一：根据题意，为为了信息公开开及民主决策策，需要将方方案I的成本本与收益，容容积率和增值值税等信息进进行公布。我我们在计算容容积率中有些些户型不列入入，它是指子子项目用地范范围内总建筑筑面积与项目目总用地面积积的比值，比比值不能超过过国家规定的的最大容积率率要求。作为为房地产开发发商往往考虑虑成本和最终终收益，而影影

5、响最终收益益主要就是国国家征收的土土地增值税。所所谓增值税是是指对有偿转转让国有土地地使用权及地地上建筑物和和其他附着物物产权，取得得增值收入的的单位和个人人征收的一种种税。在核算算土地增值税税过程中，要要考虑增值额额是否超过扣扣除项目金额额的情况，然然后按照对应应的四级超率率累进税率表表计算（参考考见附件2表表1.2）。而而房地产的收收益是总售价价与扣除项目目金额和土地地增值税的差差值，扣除项项目金额是指指转让房地产产有关的税金金，其他扣除除项目金额，开开发费用,使使用土地费用用，其中房地地产转让的税税金按收入的的5.65%计算，其他他扣除项目的的金额是按照照房地产开发发商根和房地地产开发成

6、本本规定计算的的全额之和，加加计20%扣扣除。使用土土地费用为一一套房占地面面积和总的建建筑占地面积积的比值乘以以取得土地支支付的金额.核算开发费费用中，依据据中华人民民共和国土地地增值税暂行行条例第七七条中凡不能能转让房地产产项目计算分分摊利息支出出或不能提供供金融证明的的，房地产开开发费用按取取得土地使用用权所支付的的金额和房地地产开发成本本规定计算的的金额之和的的10%以内内计算扣除。忽忽略一些因素素，结合实际际情况开发费费用按照总开开发成本与使使用土地费用用的和乘以22%。增值额额等于总售价价与扣除金额额的差值，其其他税收=（普普通宅土地增增值额0.25%+非普通宅宅土地增值税税0.7

7、5%）/其他房房型建房总面面积，本题核核算结果详见见EXCELL表格。另外外回报率指收收益与总成本本的比率。（参参考见附件11-1，附件件1-2） 2.2问题二 通过对参筹筹者进行调查查问卷，参筹筹者对11种种房型购买意意愿的比例（参参考见附件11）。为了满满足他们的购购买意愿，我我们设计了建建设规划方案案II，建立立数学模型对对其进行核算算。2.3问题三 在参筹者购购房意愿的基基础上核算投投资回报率。若若投资回报率率达到25%，则众筹项项目被执行；如没有达到到25%，则则调整方案，使其投资资回报率超过过25%，从从而众筹项目目能被成功执执行。三、问题假设3.1 在土地地增值税和扣扣除项目金额

8、额的确定中房房地产开发费费用按取得土土地使用权所所支付的金额额和房地产开开发成本规定定计算的金额额之和的2%来计算扣除除；3.2 在土地地增值税税率率计算中扣除除项目按新建建房及配套设设施的成本计计算在内，不不考虑旧房及及建筑物的评评估价格；3.3 20009311号文规定的的其他扣除项项目均不记为为实际发生的的成本；3.4 在方案案的设计中，从从购买意愿和和容积率，以以及城建部门门规定的不同同房型的不同同套数约束等等方面来考虑虑，忽略其他他因素。 四、符号说明R 房型ii收益A 房型ii总售价B 房型ii总成本C 房型ii扣除项目金金额Z 房型ii土地增值税税E 房型ii增值额D 房型ii转

9、让房地产产有关的税金金F 房型ii其他扣除项项目的金额gj 房型型i单位面积积的开发费用用mi 房型型i的套数H 土地使使用费用I 总开发发成本J 取得土土地支付的金金额K 容积率率L 其他税税收M 回报率S 普通宅宅的土地增值值税N 非普通通宅的土地增增值税P 其他建建房总面积五、模型建立及及求解5.1模型建立立 众筹筹筑屋项目建建房规划设计计中，考虑诸诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收收益等。根据国家家相关政策，不不同房型的容容积率、开发发成本、开发发费用等在核核算要求均不不同，参见相相关条例与政政策，建立模模型。52 模型求求解521问题题一 为了公布众筹筑筑屋项目的相相关信息，

10、我我们对其进行行核算。容积积率K=房型型总的建筑面面积与总的土土地面积的比比值,其中后后三种房型不不列入核算范范围。设前八八种房型的建建筑面积为是是s1,s11= ,则容积率KK=S1/SS=2.2775.其中SS=1020077.6表表示土地总面面积（平方米米）。我们分分二种类型考考虑。 以房型1（普通通房）为例，扣扣除项目金额额C=转让房房产的税收DD+其他扣除除项目金额FF+开发费用用G+使用土土地费用H，Di=房型i的的总售价与转转让房产的税税率5.655%的乘积，D1=7722501200005.65%=66822368 H=一套建房面面积与总建房房面积的比值值再乘以取得得土地支付的

11、的金额，H=77/7772507771779627=54004491.433 G=（一套房的的总成本+使使用土地费用用）2%。G=（7744263+554004991.43）2%=2721353.029F=开发费用（1+200%）. FF=27211353.0029120%=32656623.6334增值额E=总售售价B-扣除除项目金额FF EE=772501200001=7558938771.9根据国务院颁布布的中华人人民共和国土土地增值税暂暂行条例，按按照对应的四四级超率累进进税率表计算算，因为房型型1的增值税税未超过扣除除项目金额550%。所以以它的土地增增值税

12、=E30%=4462336645.611房型1的收益RR=总售价AA-扣除项目目金额C-土土地增值税ZZ R=A-（CC+Z）=2310000000-11551066128.11-227668161.57=5331257110.33同理以房型4（非非普通房）为为例：转让房产的税金金D65%=262116000使用土地费用HH=（）7771779627=2759993572.3开发费用G=(145128000+27599935722.3)2%=2333841778.6其他扣除项目金金额F=2333841778.6（1+200%）=2880610114.34扣除项目金额C

13、C=D+H+G+F=55453444765.33增值额E=144525012800054533447655.3=27723100000土地增值税Z=E30%=8816930000房型4的收益RR=总售价AA-扣除项目目金额C-土土地增值税ZZ R=A-（CC+Z）=4640000000-33325122593.55-394446221.95=39913021184.555 另外，普普通房型的占占地总面积和和非普通房型型的占地总面面积之比大约约接近1:33，住宅类型型属于“其他”的属于特殊殊类型，在最最终增值税的的核算中，除除了一些不可可忽略的因素素外，按照普普通房型的占占地总面积和和非普通房型

14、型的占地总面面积之分摊后后计算，其他他税收为总的的普通宅土地地增税额乘以以25%和总总的非普通宅宅土地增税额额乘以75%与房型9房房型10占地地总面积的比比值。房地产产最终收益等等于卖房总的的售价与扣除除项目金额的的差值。（参参见附件1-3）522问题题二由满意比可得x1:x2:xx3:x4:x5:x66:x7:xx8:x9:x10:xx11=4:6:5:66:7:8:9:6:22:3:4.附件1-3 各种种房型的建设设约束范围子项目最低套数最高套数房型150450房型250500房型350300房型4150500房型5100550房型6150350房型750450房型8100250房型950

15、350房型1050400房型1150250由购房意愿和不不同房型的不不同套数约束束等影响因子子，建立模型型，用LINNGO程序表表示如下：mmax=x11+x2+xx3+x4+x5+x66+x7+xx8+x9+x10+xx11;50 x1;x1450;50 x2;x2500;50 x3;x3300;150 x4;x4500;100 x5;x5550;150 x6;x6350;50 x7;x7450;100 x8;x8250;50 x9;x9350;50 x10;x104000;50 x11;x112500。77*x1+998*x2+117*xx3+1455*x4+1156*x55+167*x6

16、+1778*x7+126*xx82322736.9928;x1/x2=44/6;x2/x3=66/5;x3/x4=55/6;x4/x5=66/7;x5/x6=77/8;x6/x7=88/9;x7/x8=99/6;x8/x9=66/2;x9/x10=2/3;x10/x111=3/4;gin(x11);gin(x22);gin(x33);gin(x44);gin(x55);gin(x66);gin(x77);gin(x88);gin(x99);gin(x110);gin(x111);在考虑到相关法法规和政策条条件下，最大大容积率为22.28，所所以最大建房房面积为S=2.28*1020777.6=

17、22327366.928，由上图知新方案的建筑面积为77*x1+98*x2+117*x3+145*x4+156*x5+167*x6+178*x7+126*x8232736.928;得出方案II各各种房型的套套数：X1=128，XX2=1922，X3=1160，X44=192，XX5=2244，X6=2256，X77=288，XX8192，XX9=64，XX10=966，X11=128.在此基础上对成成本和收益、容容积率和增值值税等进行了了全面的核算算，结果如下下：而该项新的建设设规划方案的的核算参考下下图excll表格（参见见附件2-11）通过程序运算得得到容积率：2.559 成本：12749

18、9481233 土地增值值税：22333159884收益：59166415000523问题题三对于问题三：首首先要考虑方方案II投资回报报率是否达到到25%。先先将本题分为为两种情况，达达到25%选用方案II,未达到到25%选用用方案III，具体体分类见下表表：分类条件选用方案说明理由达到成功执行方案二从回报率分析未达到1减少开发费费用2在规定的容容积率要求和和满意比例的的情况下增加加建房。方案三从回报率分析模型建立和求解解1降低成本依据中华人民民共和国土地地增值税暂行行条例第七七条中凡不能能转让房地产产项目计算分分摊利息支出出或不能提供供金融证明的的，房地产开开发费用按取取得土地使用用权所支

19、付的的金额和房地地产开发成本本规定计算的的金额之和的的10%以内内计算扣除，房地产开发发费用由原来来的按土地使使用权所支付付的金额和地地产开发成本本规定计算的的金额之和的的2%计算的的降低为1%来计算；2增加收益在规定的容积率率要求和满意意比例的情况况下增加建房房：国家规定的最大大容积率为：2.28现在的容积率为为：2.2337356现在还可以建房房的容积率为为：2.288-2.2337356=0.0422644如下图得出各个个房型还可以以建房的套数数：共计增加了322套房，显然然收益有所增增加。3：将以上数据据代入方案二二，得出新的的方案三： 方案三子项目房型住宅类型容积率开发成本房型面积建

20、房套数开发成本(元/ )售价(元/)房型1普通宅列入允许扣除77132426312000房型2普通宅列入允许扣除98196432310800房型3普通宅列入不允许扣除117163453211200房型4非普通宅列入允许扣除145195528812800房型5非普通宅列入允许扣除156227526812800房型6非普通宅列入允许扣除167259553313600房型7非普通宅列入允许扣除178292568514000房型8非普通宅列入不允许扣除126195432310400房型9其他不列入允许扣除1036526636400房型10其他不列入允许扣除1299827916800房型11非普通宅不列

21、入不允许扣除13313029827200容积率K=房型型总的建筑面面积与总的土土地面积的比比值,其中后后三种房型不不列入核算范范围。设前八八种房型的建建筑面积为是是s1,s1=2319229则容积率率K=S1/S= 2.272.其其中S=1002077.6表示土地地总面积（平平方米）。我我们分二种类类型考虑。 以房型1（普通通房）为例， 扣除项目金额CC=转让房产产的税收D+其他扣除项项目金额F+开发费用GG+使用土地地费用H，Di=房型i的的总售价与转转让房产的税税率5.655%的乘积，D1=7711321200005.65%=68911192 H=一套建房面面积与总建房房面积的比值值再乘以

22、取得得土地支付的的金额，H=77/7771327771779627=294133804.668 G=（房型1的的总成本+使使用土地费用用）1%。G=（132774263+294133804.668）1%=7227429.37F=开发费用（1+200%） F=7274229.37（1+200%）=8772915.24增值额E=总售售价B-扣除除项目金额CC EE=77132120000-812334473.28=4007335226.72房型1的收益RR=总售价AA-扣除项目目金额C-土土地增值税ZZ R=A-（CC+Z）=11219688000-8812344473.288-122220058

23、.01=2885134669根据国务院颁布布的中华人人民共和国土土地增值税暂暂行条例，按按照对应的四四级超率累进进税率表计算算，因为房型型1的增值税税未超过扣除除项目金额550%。所以以它的土地增增值税=E30%=1222200558.01同理以房型4（非非普通房）为为例转让房产的税金金D=14551951280005.65%=204448480使用土地费用HH=（）7771779627=818255593开发费用G=(1955288+818255593)1%=233134377.93其他扣除项目金金额F=2333841778.6（1+200%）=2880610114.34扣除项目金额CC=D+H+G+F=55453444765.33增值额E=199525012800054533447655.3=27723100000土地增值税Z=E30%=8816930000房型4的收益RR=总售价AA-扣除项目目金额C-土土地增值税ZZ R=A-（CC+Z）=3