黄山路常发项目前期发展定位报告（中期提报）

1、黄山路常发项目前期发展定位报告（中期提报）一、市场场概要城市理解解城市区位位：常州地处处江苏南南部，沪沪宁线中中段，属属长江三三角洲沿沿海经济济开发区区。北倚倚长江天天堑，南南与安徽徽省交界界，东濒濒太湖与与无锡市市相连，西与南南京、镇镇江两市市接壤。与苏州州、无锡锡联抉成成片，构构成了长长三角都都市圈，区位优优势明显显。城市交通通常州市有有着十分分优越的的区位条条件和便便捷的水水陆空交交通条件件，市区区北临长长江，南南濒太湖湖，沪宁宁铁路、沪宁高高速公路路、3112国道道、京杭杭大运河河穿境而而过。长长江常州州港作为为国家一一类开放放口岸，年货物物吞吐量量超过百百万吨。城市概况况常州地处处江

2、苏，常州市市下辖溧溧阳、金金坛两市市及武进进、新北北、天宁宁、钟楼楼、戚墅墅堰区，下辖224个街街道办事事处、332个镇镇、2117个居居民委员员会（社社区委员员会）和和6455个村民民委员会会。城市化进进程城市化率率可以代代表一个个城市的的发展水水平，也也可以反反映出一一定阶段段城市对对房产的的需求量量。无锡锡城市化化进程在在前几年年高速发发展，城城市化率率已经达达到了较较高的水水平与其其经济状状况相适适应。而而常州的的人均GGDP已已经超过过了36621美美元，但但是城市市化率相相对落后后，在550%-559%之之间，可可见其城城市化水水平还存存在很大大的提升升空间。文化及旅旅游常州古城城

3、文化旅旅游区：唐代古古刹天宁宁寺、北北宋苏东东坡泊舟舟处舣舟舟亭、仿仿古一条条街篦箕箕巷；常常州新区区现代旅旅游区：横山风风景旅游游区，分分设竹海海古风、紫霞晴晴岚、桃桃雨柳烟烟、波声声月色、碧水芳芳草和现现代游乐乐及园务务生产区区等7个个景区；春秋淹淹城：“三城三三河”格局的的举世奇奇观，成成为新型型省级生生态旅游游区。6、宏观观经济“十五”期间，常州市市国民经经济总体体呈现规规模扩张张、结构构改善、品质提提高、活活力增强强的良性性运行态态势，城城乡居民民生活品品质得到到明显改改善，各各项社会会事业发发展取得得显著成成就，经经济总量量在江苏苏省内排排位由“九五”期末的的第六位位升到了了第五位

4、位，城市市综合竞竞争实力力跻身全全国同类类城市先先进行列列。20055年，常常州实现现地区生生产总值值突破113000亿大关关，达到到13002亿元元，按可可比价计计算年均均增长113.99%左右右，城市市综合实实力在加加快发展展中实现现新的提提升。“九五”期间以以来，常常州人均均地区生生产总值值由“九五”期末的的176635元元增加到到“十五”期末的的371174元元，约折折合45500美美元，常常州目前前正处于于城市化化进程高高速发展展阶段。“十五”期间，常州第第三产业业呈现出出传统行行业不断断提升、新兴产产业迅速速崛起的的良好发发展态势势，二、三产业业比重比比“九五”期末上上升了33.2

5、个个百分点点，产业业结构进进一步优优化。“十五”期间，累计实实现社会会消费品品零售额额14554亿元元，相当当于“九五”时期的的1.66倍，年年均增幅幅达133.4%，消费费规模不不断扩大大，增长长速度逐逐年提升升。“十五”时期以以来，城城镇居民民人均可可支配收收入年均均增长速速度达111.22%，比比“九五”高出22.5个个百分点点，20005年年城镇居居民人均均可支配配收入达达到1445899元，居居民收入入得到显显著提高高。居民生活活水准20055年，常常州城镇镇居民恩恩格尔系系数为335.99%，较较“九五”末期下下降了44.2个个百分点点，常州州城镇居居民整体体生活水水准已从从小康跨

6、跨入富裕裕阶段。“九五”时期以以来，常常州城乡乡居民人人均储蓄蓄存款余余额增长长迅速，20005年达达到2447044元，较较“九五”末期增增长1336.663%。总结常州市近近年经济济运行呈呈现如下下特点：综合实力力稳步增增强，财财政收入入稳步提提高；投资规模模稳步扩扩大，投投资主体体日益多多元化；消费需求求不断扩扩大，增增长速度度逐年提提升；私营经济济发展迅迅速，整整体实力力明显壮壮大；人民收入入持续提提升，人人民生活活步入富富裕阶段段。房地产市市场概述“十五”期间，常州市市房价55年内接接近翻番番，房价价每平方方米由116866元提高高到了333300元。年年平均上上涨幅度度达144.6

7、%，明显显高于城城镇居民民11.2%的的年均收收入增幅幅。特别别是20005年年房价上上涨最猛猛烈，涨涨幅达到到34.4%，平均销销售价格格为41181.98元元/平方方米。2、房价价变化区域200332004420055均价(元/平平方米)均价(元/平平方米)同比增长率(%)均价(元/平平方米)同比增长率(%)城区城中36688.24445511.01124.00753744.27718.009城东2680026388.755-1.55446700.77777.001城南3093329455-4.77840255.26636.668城西294223725526.66141855.89912.

8、337城北30077.53580019.00443866.41122.553小计335004072221.55545266.99911.117新北区255003390032.99436977.7669.088武进中心心区240002850018.77533711.54418.003总计2950036633.61124.11941811.98814.11520055年常州州市区商商品住宅宅平均销销售价格格为41181.98元元/平方方米，较较20004年增增长144.155%，增增长幅度度较20004年年小调十十个百分分点。20066年1-6月份份商品住住宅平均均销售价价格一览览表(单单位:元元

9、/平方方米)区域一月份二月份三月份四月份五月份六月份城中555885652246955557885777756811城东424004367745188424004315539955城城南422994248846522440774456641222区城西442774421144011416884251139499城北441224552242011411444391147600平均价格格472334676644411437774556644177新北区311883371138633361663522236155武进中心心区319003340034699381553805539455总平均价价格39

10、4664152241833407334179942522个案规划价格配套金城大厦厦商务办公公一栋，办公2236，面积6652800，商铺铺6，面面积800013000办公单价价范围33980048000，均均价44400；商铺一一层88800，二层558000。东芝电梯梯，双良良（天然然气）中中央空调调九洲寰宇宇24层，总建9940000平米米，14层为为商业，五层起起为办公公，单层层面积在在30000平米米，办公公最小面面积为1100平平米。地地下两层层车库，面积约约160000平平米办公均价价70000-880000元/，租金金中间层层次155F上下下2元/天。其其余的在在1.55元/天左

11、右右，无折折扣。配有健身身会所，游泳池池（4楼楼），公公用会议议厅，55A智能能化办公公平台。共111部三菱菱电梯，远程遥遥控防火火系统，喷淋，日产中中央空调调，单层层两侧各各一安全全通道，办公区区每层设设两个面面积约550的的花园。府琛商务务广场住宅，办办公，商商铺，酒酒店式公公寓。11栋288层住宅宅楼，33梯7户户配置，面积445-1120，主力力面积为为70-80的两室室两厅户户型，占占60%以上。住宅规规划1226户。1幢119层办办公楼，面积范范围500-1440，主力为为88.63，共规规划3550间办办公住宅均价价33880元，3118035880元（开盘盘时）；办公均均价35

12、580元元，33350037880元，酒店店式公寓寓均价335000元，3300037000元；商铺铺均价11万（13）层层的平均均价，00.81.22万公寓内部部配有44部电梯梯（蒂森森克虏伯伯电梯，性能一一般），两个安安全楼梯梯，走廊廊宽度为为1.772.11米。层层高为22.3米米。富都商贸贸总建4万万平米，规划113层为为商业，426层层为商务务公寓（其中不不设置44，133，144，244层，公公寓共119层）。商业：11层10002000平米占占多数，挑高55.6米米。23层多多为3000平米米的。办办公：每每层344个房间间，单间间面积在在43平平米。开开间3.9米，进深77.5

13、米米，层高高2.99米。套套间面积积约为1100。物业管理理费为：商务公公寓2元元/，商业为为3元/。公寓内部部配有44部电梯梯（蒂森森克虏伯伯电梯，性能一一般），两个安安全楼梯梯，走廊廊宽度为为1.772.11米。层层高为22.3米米。大成大厦厦大成大厦厦规划118层，12层层两栋楼楼。底下下3层为为商场，4层为为娱乐，5-118层为为办公，地下两两层车库库，大约约3000个车位位办公的价价格为558000-59900元元/，租金为为1-11.2元元/。12层层的单栋栋楼作为为酒店来来经营。爱特时代代建有两栋栋25层层住宅，14层为为商铺，面积为为1.88万；525层层为住宅宅，面积积为3.4万，面积积规划为为52.161511.655，主主力面积积为1005.1141133.699的两两室两厅厅。两栋栋住宅楼楼之间的的裙楼屋屋顶上种种花草植植物，构构成空中中花园。此楼盘价价位在441000-48000元之之间,均均价44450元元/，有988折优惠惠，一次次性付款款97折折。楼盘盘差价在在3050元元/平米米。物业业管理00.8/电梯梯费1.