物管企业需要一个公平、公正的市场空间

1、精品文档 精心整理精品文档 可编辑的精品文档企业需要一个公平、公正的市场空间对完善招投标制的一点思考苏州新港物业管理公司物业管理的产生源于市场经济的确立和住房制度的改革，经过十多年来的探索和实践，物业管理已从城市走向乡镇，物业类型也涉及各类住宅物业、写字楼、工业厂房及学校、医院等物业，物业管理在城市建设和社区管理中发挥的作用和所处的地位也日见突出，物业管理已逐渐被人们认同和重视，因而物业管理行业得到了很大的发展，被人们喻为“朝阳产业”。同时伴随国民物质生活水平的大幅度提高，人们对物业管理也提出了越来越高的要求，当前物业管理又成了一个议论和争议的焦点话题，市场呼唤质优价廉的物业管理与服务。高水准

2、优质的物业管理与服务一方面有赖于物业管理法律法规的健全、业主自治意识的提高和物业管理企业服务意识的深化，更有赖于有序的市场竞争，只有依靠有效的市场竞争来实现“优胜劣汰”才能促进物业管理水平的整体提高和物业管理行业的良性发展。笔者认为在现阶段建立和完善招投标制是规范市场竞争、促进物业管理行业发展的有效途径之一。当前物业管理市场现状以本公司所处的苏州周边地区的物业管理市场来看，目前主要有以下几种方式：第一种：政府指定，如由以前的房管所转制成的物业管理公司，其大都管辖其原有的物业；第二种：开发商直接委托其属下的物业管理部门或由其投资成立的企业化的物业管理公司来管辖自己开发的物业；第三种：开发商（或业

3、主委员会）通过招投标、邀标、议标的方式选择适合其要求的物业管理公司。上述方式的弊端及解决办法第一种方式是历史原因造成的特殊产物，房屋投入使用的时间较长，加之缺少养护和管理而显得陈旧，另一方面，居住在此的居民一般经济收入水平偏低，且多年来已习惯只交房租而不承担房屋设施维护与物业管理费用，让其转变观念很难，所以按市场确定物业收费标准和物业公司收缴物业管理费都很难实施，所以我们建议可根据物业规模的不同采取下面两种管理方式：对不成规模的旧住宅小区，采取“廉租屋”的管理方式，由政府的环卫部门组织住宅区的清扫保洁；由居委会、派出所、联防联合负责其安全防范工作，由居民缴纳相对较低的费用。对成片开发，规模较大

4、的旧住宅小区，由转制的物业管理公司进行管理，对这类物业的管理要求只要一般水平如日常保洁、治安防范、基本的便民服务即可，居民也只要承担较低的物业管理费，同时对居住在小区内的夫妻双方下岗家庭、军烈属及其它贫困特贫家庭，经民政部门核实认可后，由民政部门支付物业管理费。第二种方式是目前采用较多的一种方式，但因开发商与物业管理公司具有上下属的关系，双方的权利义务不明确，地位上的不平等往往使得物业管理公司按照开发商的意图或要求来开展物业管理工作，当开发商的利益与业主的利益发生冲突时，受伤害的是业主；另一方面物业管理公司长期处于开发商的保护下，缺乏竞争意识，习惯于“等、靠、要”，没有改善服务态度、不断提高管

5、理水平的外在压力，因而最终受伤害的还是业主。可见“谁建设谁管理”的方式不利于物业管理水平的提高和物业管理行业的良性发展，与市场经济的要求不符。为改变这种状况，建议今后对新建达到一定规模的住宅小区或档次在中档以上的住宅小区及写字楼、工业厂房等实行招投标。由市场选择物业管理企业，打破本位主义和垄断局面。第三种方式是与市场经济相适应的方式，也是促进物业管理行业良性发展的必有之路，国内一些发达地区在这方面已做了积极的尝试，我们江苏省也有了成功进行招投标的项目如南京的“百家湖花园”、常州的“常州房产市场”。我公司也曾参与过苏州周边地区几个项目的邀标、议标的竞争，其中有二个物业我公司中标后接管，但有些项目

6、因为物业管理要求与提供的管理费用相差较远，最终只能放弃。综观当前的招投标，目前尚没有统一的行业招投标法规，使得各项操作不够规范，不能充分发挥竞争机制的作用。当前招投标中存在的主要问题招标者没有明确的中标要求与条件，选择随意性大。表现为发标前没有明确的招标要求，如物业服务质量的要求、物业管理企业资质的要求、管理费用的要求，对物业管理的约束等，即没有形成明确的标底，因而在实际选择中标企业时也就没有明确而统一的选择依据，造成人为因素作用过大，竞争的公平性受到影响，未能充分发挥市场竞争的作用。招标程序不公开，操作随意性大。没有公开而明确的招投标程序，如投标的时间要求，投标者数量上下限、开标与评标、中标

7、单位的确定与宣布等，因没有上述诸方面的约束，造成操作上的随意性，缺少公开的竞争同样未能充分发挥市场竞争的作用。物业管理企业从自身利益出发，导致不正当竞争物业管理企业从自身利益出发，采用压低标价、低于运行成本的标价或其它途径方式参与投标，加之诸如招标底等要求的不明确，造成低价格成为中标的首要因素或决定因素，因而出现了一些企业以管理其它物业取得的利润或增加投资来压低标价争夺一些物业的管理权，以此达到扩大市场知名度、迅速占领市场的短期目的，而当其达到目的一段时间后便会以亏损为由要求追加费用或干脆退出对此物业的管理，给广大业主的利益造成了不可弥补的损失；同时以管理某一物业取得的利润来弥补其它物业收费的

8、不足，如果是高额利润则损害了该物业全体业主的整体利益；如果是合理利润，则损害了物业企业的员工利益和企业投资者的利益；同样以增加投资来弥补收费不足也损害了投资者的利益；长期以往采用这种不正当竞争手段不但在物业管理企业之间造成恶意竞争、自相残杀，不利于物业管理企业与行业的良性发展，而且掩盖了市场竞争中的一些不足，不利于物业市场的发展和有序竞争的形成。缺少必要的监督机制目前，在招投标运作中，没有必要的监督机制，因而缺少对招投标双方和招投标操作的有效控制和约束，使不规范的竞争和操作有机可乘。对完善招投标的探讨从上述招投标中存在的问题来看，其根源在于缺少统一的竞争规则和公正的裁判。为促进物业管理市场的发

9、展，培育和形成有序的市场竞争，我们呼吁政府应尽快制订出台相关的法律法规予以规范，考虑到法律法规的制订需经过较多的程序和部门，时间较长，所以我们建议当前建设部应把制订物业管理行业招投标规定摆上议事日程，尽快制订出台一个行业规定来规范市场竞争。我们建议应考虑下列几个方面：明确哪些物业必须进行招投标。对新开发的达到一定规模的住宅小区、档次在中等以上的住宅小区、写字楼、工业厂房等在前期就必须通过招投标方式选择物业管理企业。以免促进物业管理市场化进程。明确投标企业的资质要求根据物业规模和类型分别明确与其对应的物业管理企业的资质要求，从而为实现物业的管理目标和管理水平创造条件，从资质上把不符合要求的物业管

10、理企业排除在外，同时也促进物业管理企业上等级，促进其管理水平的提高。在项目发标前进行必要的审查发标单位在发标前应向物业管理行业主管部门提出发标申请，由行业主管部门对其企业资质、物业项目、管理要求等进行审查，符合条件才能组织招投标。统一招投标程序对发标、投标、评标与开标等环节进行规定，统一操作程序。确定明确的标底对每个招投标项目，由行业主管部门根据项目的特点和管理目标，确定标底，尤其是对物业管理费用的明确。对管理费用的确定，我们建议应根据物业项目的规模、物业服务质量要求进行运行成本的测算，以此确定管理费用的下限，考虑物业管理企业的规模效应，其管理费用可下浮多少，据此凡价格低于标底或浮度下限的按无效投标处理，以此杜绝通过压低标价的恶意竞争、不正当竞争。明确评审小组的组成和监督机构建议明确由物业管理专家、学者，开发商代表，主管部门代表组成，其中开发商代表人数不能超过总人数的1/3。以此保证评审的公正性。建议明确物业管理行业主管部门为监督机构，从发标前的审定至中标结果的公布进行必要的资格审查和全过程的监督，以提高竞争的公平性、操作的规范性。通过制订物业管理