房地产项目开发程序

1、房地产项目开发程房地产项目指一般可投放市场并可在市场中转让的商品房项目。房地产项目开发的过程实际是一系列程序，因此为使大家比较清晰了解这一过程，以有关的设置为主线进行介绍。市规划市规划则是：土地为是市房地产发展商、中介机构的主管部门。规划管理的原、规划为龙头。是国内首次实现将房、地管理权归为一体的机构。其主要职能是：1 地政管理（“地政处”名称源于 HK，外设专业 测绘大队/物业估价所。具体职能如下：地块，红线的划定地价标准的确定 地政处和职能。a)c)由市物业估价所估价所按地段划分，估算地价（可去建业查询分为市场地价和基准地价；随城市规划、中心区转移而变动；土地出让合同 与用地签定经济特区土

2、地使用合同，收取地价（组织土地的招投标、拍卖、合作建房房的招投标目前最常用也最适用的协议出让形式；HK 房地产项目开发程房地产项目指一般可投放市场并可在市场中转让的商品房项目。房地产项目开发的过程实际是一系列程序，因此为使大家比较清晰了解这一过程，以有关的设置为主线进行介绍。市规划市规划则是：土地为是市房地产发展商、中介机构的主管部门。规划管理的原、规划为龙头。是国内首次实现将房、地管理权归为一体的机构。其主要职能是：1 地政管理（“地政处”名称源于 HK，外设专业 测绘大队/物业估价所。具体职能如下：地块，红线的划定地价标准的确定 地政处和职能。a)c)由市物业估价所估价所按地段划分，估算地

3、价（可去建业查询分为市场地价和基准地价；随城市规划、中心区转移而变动；土地出让合同 与用地签定经济特区土地使用合同，收取地价（组织土地的招投标、拍卖、合作建房房的招投标目前最常用也最适用的协议出让形式；HK 常用的方式，因具非理性和案例一：失败的拍卖岁宝以楼面地价 8000/平米拍得北斗路附近一块地，至今空置，成为深圳地产界一谈资。案例二：成功的拍卖成分，采取谨慎态度；“共和世家”当时以 2120/平米拍得（ 现价在 2500/平米左右。合作建房 因易出现烂尾楼（如子悦台，市地名管理2100-2200近年严格控制。2 规划管理（ 规划处、市政处）外设机构为规划院。城市总体规划 制定图则、分区规

4、划，由市批准。项目规划管理 即房地产项目中的规划设计要点。其内容为：容积率：决定项目的产出。对某项目容积率的确定主要考虑该区域、市政、交通、公共设施容量。容积率与地价成正相关关系：即容积率高，地价高。使用功能：即配套要求，如小学、医院等。市政设计要点 即市政管线接口（容量、开口处，如对七通一平之要求。3 建筑管理处执行的部门，外设机构为设计院建筑、规划的管理 项目报建，建筑证。如对层高、造型、外观颜色是否符合市区整体规划进行审定。案例一：中银建筑福景的异常外观颜色，因有视觉污染，不符合市区整体规划，导致证的延迟，楼价低靡。（现三分店）也曾修改外观颜色。设计的资质审核与管理 年审。4 市场管理（

5、外设机构为房地产交易中心。市场准合作建房首先报市场处。商品房预售施工过总造价的 25%或其他条件时，审核通过发商品房预售开发企业、中介机构、行业资质审核与管理 成立批文、年审、资质考评。市场统计职能管理处处理确认、确认、变更、抵押、转让等。初始登记 第一个真正使用者（小业主）进行的登记。交通、公共设施容量。容积率与地价成正相关关系：即容积率高，地价高。使用功能：即配套要求，如小学、医院等。市政设计要点 即市政管线接口（容量、开口处，如对七通一平之要求。3 建筑管理处执行的部门，外设机构为设计院建筑、规划的管理 项目报建，建筑证。如对层高、造型、外观颜色是否符合市区整体规划进行审定。案例一：中银

6、建筑福景的异常外观颜色，因有视觉污染，不符合市区整体规划，导致证的延迟，楼价低靡。（现三分店）也曾修改外观颜色。设计的资质审核与管理 年审。4 市场管理（外设机构为房地产交易中心。市场准合作建房首先报市场处。商品房预售施工过总造价的 25%或其他条件时，审核通过发商品房预售开发企业、中介机构、行业资质审核与管理 成立批文、年审、资质考评。市场统计职能管理处处理确认、确认、变更、抵押、转让等。初始登记 第一个真正使用者（小业主）进行的登记。转移登记 也称变更登记。抵押登记如按揭注销遗失补办。其他监察处 地政、规划、建筑各方面的违章处理，如擅自加建、出红线、偷漏税等。外设机构为地政大队。的制定。市

7、建设局市建设局是市施工企业的主管部门，负责建筑施工的管理。其主要职能是：施工管理工程招投标 房地产开发商在拿到建筑施工合同管理证后的第一件事。施工证 办理施工证须缴纳各种费用（质检、安检、散装水泥、墙体、白蚁、人防、一份。押金等；建筑施工和开发商各执质量管理外设机构为质检站。质检 一般房地产项目由监理公司验收，大型市政项目由建设局验收。安检 工程安全检查。造价管理外设机构为站，工程造竣工验收 馆签收施工、劳动局电梯验收、项目规划验收、消防验收、环保验收、人防验收、工程质量验收完成后（ 以上验收均须收费）完成后，签发竣工验收证明施工、监理资质审核及管理 成立批准，年审等。建材管理其他相关主管部门

8、计划局投资环保验收。消防验收。电梯验收。施工签收。在房地产开发中的角色施工管理工程招投标 房地产开发商在拿到建筑施工合同管理证后的第一件事。施工证 办理施工证须缴纳各种费用（质检、安检、散装水泥、墙体、白蚁、人防、一份。押金等；建筑施工和开发商各执质量管理外设机构为质检站。质检 一般房地产项目由监理公司验收，大型市政项目由建设局验收。安检 工程安全检查。造价管理外设机构为站，工程造竣工验收 馆签收施工、劳动局电梯验收、项目规划验收、消防验收、环保验收、人防验收、工程质量验收完成后（ 以上验收均须收费）完成后，签发竣工验收证明施工、监理资质审核及管理 成立批准，年审等。建材管理其他相关主管部门计划局投资环保验收。消防验收。电梯验收。施工签收。在房地产开发中的角色土地确定，撰写项目可行性分析 策划部或估价部项目融资时，撰写项目评估在预售证拿到前，撰写策划（）部拿到预售证后，销售部和策划部按揭分析三级市场交易以案例说明项目开发基本程序及各项费用案例：星河明居具体开发程序（如下图站 办理竣工验收证销售市 场 施工建 设 办理施工证引入策划办