知名物业工程部管理运行手册大全

1、PAGE PAGE 125第一节 任务一、任务 工程部是实施小区工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的办公环境的基本保证和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。工程部架构构图 工程主主管1人人公司资料文员员1人 水工领班班1人 电工领班班1人 技技工3 技技工7第三节 岗位职职责工程部各班班组职责责范围电工维修组组负责高低压压配电房房、发电电机房、冷冷冻机房房、电梯梯机房、楼楼层配电电房及冷冷却塔的的日常运运行、维维修、保保养。负责任何时时间小区区所有设设备的应应急维修修。负责小区楼楼顶照

2、明明灯具的的启、停停。负责大厦内内工作电电压366V以下下的弱点点系统的的日常运运行、保保养、维维修。负责大厦内内直线电电话、专专线的开开通及维维修。负责维修用用户室内内弱电设设备。水工维修组组1负责给给排水系系统、灭灭火器系系统及水水泵房的的日常运运行、维维修和保保养。2负责用用户室内内的设备备维修。3负责各各楼层公公共设施施设备的的维修。二、工程部部各班组组工作细细则（一）强电电组1每班每每小时一一次巡查查高压室室。2每班每每小时一一次巡查查低压室室。3每班每每小时一一次巡查查变电室室。4每班每每小时一一次巡查查冷冻机机房和控控制室。5每班一一次巡查查电梯机机房。6、每月一一次巡查查楼层配

3、配电房，并并负责有有关设备备的保养养。7每班按按时间表表启停外外围立面面灯具。8负责非非办公时时间的紧紧急维修修。9负责供供电中心心、冷冻冻机房及及控制室室内的各各种设备备保养及及所属设设备检修修。10保证证供电中中心、冷冷冻机房房及控制制室环境境清洁、每每天打扫扫机房地地面卫生生一次，各各配电箱箱、控制制柜表面面每天清清洁一次次。11每班班一次防防火安全全检查。（二）弱电电组1负责大大厦用户户直线电电话、专专线的开开通及维维修。2每班巡巡查消防防监控中中心设备备一次。3负责大大厦公共共区域工工作电压压36VV以下设设备的维维修、保保养。4负责为为用户室室内工作作电压336V以以下设备备提供有

4、有偿维修修服务。5每班一一次防火火安全检检查6、每周一一次按责责任范围围巡查责责任设备备。7每班一一次清洁洁电信机机房。维修组1每天两两次巡查查水泵房房，并负负责室内内设备的的维修。泵泵体、地地面每周周清洁一一次，控控制柜内内每月一一次清洁洁除尘。2每天两两次巡查查排污泵泵，并负负责设备备维修，每每月一次次清洁控控制柜灰灰尘。3每天一一次巡查查水泵房房，并负负责室内内设备维维修，每每周一次次清洁地地面、设设备表面面。4每周一一次巡查查湿式报报警阀房房，每周周一次打打扫卫生生，并负负责室内内设备维维修。5设备责责任人每每周一次次巡查责责任设备备，每月月一次清清扫责任任设备及及周围环环境卫生生。6

5、、每周一一次巡查查大楼个个公用设设施分体体式空调调机，并并负责有有关维修修。7每天一一次巡查查各辖区区内有否否火灾隐隐患。8为用户户室内设设备提供供有偿维维修服务务。9负责大大厦公共共设施的的维修、整整改。程部各岗位位工作职职责（一）工程程部经理理1在总经经理的领领导下，全全面负责责工程部部的各项项工作。2负责组组织开展展大厦工工程设备备的维修修、养护护、运行行、管理理。3负责制制定工程程管理制制度和设设备操作作程序。4负责制制定培训训计划，定定期开展展对本部部门员工工的业务务培训。5负责监监督、检检查、指指导本部部门员工工工作，定定期对本本部门进进行考核核。6、负责洽洽谈、评评估、监监督工程

6、程施工项项目，组组织专业业人员对对施工项项目的质质量验收收。7负责审审核用户户的室内内装修。（二）工程程部主管管1在工程程部经理理的领导导下。管管理本专专业系统统的员工工和管辖辖设备。2制定并并监督执执行本系系统的设设备定期期保养规规定及技技改项目目方案。3制定本本系统员员工的安安全教育育和业务务培训计计划。4填写本本系统的的操作要要求和工工作指令令。5提出本本专业系系统的备备件计划划，协助助采购专专业较强强的工具具或零件件。6、负责本本系统的的工程施施工项目目的洽谈谈审定，监监督和验验收工作作。7负责与与相关业业务主管管部门进进行业务务联系。8负责本本系统各各类图纸纸和资料料的收集集、分类类

7、。9负责室室内二次次装修的的初审。（三）工程程部领班班1在专业业主管的的领导下下，对所所管辖设设备及员员工进行行管理。2安排执执行所管管辖的设设备定期期保养及及参与执执行有关关的技改改项目。3监督执执行部门门的工作作指令。4负责跟跟进工程程单的作作业情况况。5定期组组织员工工进行技技术和安安全生产产等业务务知识交交流。6、做好本本班组的的技术档档案、维维修保养养记录和和交接班班记录等等原始记记录。7负责监监督、跟跟进施工工工程的的进展情情况。8及时反反馈常用用物料、维维修零件件、工具具等材料料的品质质情况。（四）工程程部技工工1在领班班的带领领下，具具体执行行工程设设备的运运行、保保养和维维修

8、。2按照工工作指令令和有关关规程进进行下列列工作：对设备实行行常规保保养和维维修。监管设备的的运行为用户提供供维修、安安装服务务。填写好各种种原始记记录。3参加公公司内部部组织的的有关学学习和培培训。（五）工程程部文员员1在工程程部经理理的领导导下，负负责处理理本部的的日常事事务。2负责部部门工作作会议的的记录整整理。3负责打打印、收收集、整整理工程程的文件件。4负责工工程档案案、资料料、图纸纸的管理理工作。5负责查查核工程程部员工工每月的的出勤情情况，汇汇总上报报。6、负责每每月统计计发放工工程部员员工的各各项劳保保福利用用品。7负责接接待用户户、来访访人员的的咨询、投投诉等。第四节 工工程

9、管理理规定一、值班规规定 1、值班班员工必必须严格格坚持岗岗位，不不得私自自离岗、串串岗。未未经批准准擅自脱脱离 岗岗位，按按违反劳劳动纪律律处理；造成损损失的，追追究其经经济责任任。 2、值班班员工必必须集中中精力，保保持警觉觉，认真真工作，不不得麻痹痹大意或或做任何何 与与值班岗岗位无关关的事情情。 3、值班班员工必必须服从从当值主主管的安安排，听听从调配配，执行行当值主主管的工工作指 令令。 4、值班班员工必必须严格格执行巡巡检制度度，做到到腿勤、眼眼尖、耳耳灵、脑脑活、手手快、 及及时发现现隐患，迅迅速排除除故障，保保证设备备安全运运行。 5、值班班员工外外出作业业必须随随身携带带对讲

10、机机，保持持联系。 6、值班班员工必必须掌握握并正确确实施应应急处理理方案。遇遇突发性性事件，应应保持冷冷 静静，果断断处理。 7、值班班员工必必须做好好事故现现场的保保护工作作，收集集有关数数据和原原始记录录，等 候候上级到到场处理理。 8、值班班员工必必须做好好当班的的记录，按按栏目要要求认真真如实填填写。二、交接班班规程（一）、接接班员须须知 1、上一一班设备备运行情情况； 2、正在在检修的的设备情情况； 3、仪表表指示是是否正确确； 4、设备备故障处处理的经经过和结结果；（二）、交交接班程程序 1、按规规定时间间由交接接员工主主持交接接班。 2、列队队于模拟拟图板前前，交班班背对图图版

11、，接接班面对对图版。 3、交班班宣读本本班工作作情况记记录及当当前运行行方式。 4、交接接班双方方会齐共共同巡检检设备一一次，接接班检查查，交班班随从巡巡查。 5、报告告检查结结果。 6、正常常：接班班人员签签字，交交接班结结束。 7、不正正常：由由交班负负责处理理，接班班配合；一时难难以完成成的，转转接班继继续进 行行。 8、交接接班情况况记录在在当值日日志上，双双方签名名确认。（三）、交交接班暂暂停 凡有下下列情况况不得交交接班，必必要时须须立即通通知值班班主管到到场处理理。 1、设备备记录与与实际运运行状况况不符时时； 2、交接接班人数数不齐或或不在场场时； 3、当值值人员精精神状态态不

12、良，包包括疲倦倦、醉酒酒、伤病病等时； 4、设备备有故障障在抢修修中，而而又必须须交接双双方共同同处理时时； 5、设备备运行有有异常而而又找不不出原因因或运行行情况不不明时。三、运行记记录管理理制度 1、工程程部水泵泵系统巡巡查记录录表每日日记录两两次，供供配电设设施运行行记录表表、空调系统运行行记录表表每小时时记录一一次，由由工程部部经理检检查后每每月月底底将表 格汇总交工工程部文文员存档档。 2、设备备月度检检查保养养表由检检查员工工填好后后交主管管，审查查后签名名，每月月月底 将将表格汇汇总交工工程部文文员存档档。 3、水泵泵房巡查查签到表表、水表表房巡查查签到表表、电梯梯机房巡巡查签到

13、到表、冷冷却塔巡查签到表表每日均均由当值值员工巡巡查设备备后签名名，由工工程部经经理抽查查监督，月底汇总交交工程部部文员存存档。 4、排排班表每每月月底底由主管管填写，工工程部经经理审阅阅后交工工程部文文员。 5、考考勤登记记表每日日由工程程部经理理填写，月月底交工工程部文文员。 6、防防火巡查查表每日日由当值值员工填填写，每每周经工工程部经经理签名名后交工工程部文文 员。 7、设设备检查查必须认认真、仔仔细，记记录须填填写认真真、字迹迹清晰。 8、所所有记录录必须按按时完成成，不准准弄虚作作假。四、工程档档案管理理制度（一）工程程档案管管理制度度 1、所有有的工程程设备档档案由工工程部文文员

14、负责责管理。工工程档案案管理人人员应严严守 公公司档案案管理制制度和保保密守则则。 2、各类类档案应应按系统统分类：强电、弱弱电、空空调、给给排水，统统一存放放档案盒盒 并并贴上标标签。 3、编制制档案目目录，内内容应于于档案盒盒外标签签一致。 4、外单单位交来来图纸由由文员统统一签收收，并将将有关图图纸交各各系统专专业主管管核对实实物，如如图纸无无误则由由文员按按系统归归档；图图纸有误误，则由由文员联联系交图图单位更正。 5、档案案及图纸纸是工程程维修保保养的重重要依据据，应妥妥善保存存，如发发现用途途不明的资料应交交总工程程师审阅阅确定用用途。需需销毁的的资料应应由总工工程师及及系统专业主

15、管组组成鉴定定小组研研究后决决定。 6、借阅阅档案须须经相应应系统的的主管以以上人员员批准，文文员登记记并指定定归还日日期， 由文员员按期追追还，需需续借的的要重新新登记。（二）维修修档案管管理制度度 1、维修修档案属属工程档档案的一一部分，由由工程部部文员统统一管理理。 2、设备备维修档档案按强强电、弱弱点、设设备、空空调、装装修用户户单元内内设施分分类。 3、用户户单元维维修档案案用标签签按不同同档案分分开，其其他档案案按类别别存放，在在相 应应的档案案盒上贴贴上标签签。 4、文员员根据返返回工程程部的维维修单每每天填写写维修档档案记录录表，并并录入电电脑中 已已设置密密码的“维修管管理”

16、项目。 5、文员员每天核核对发出出和返回回的维修修单，将将有关内内容如实实录入维维修档案案记录 表表，如发发现不符符马上追追查原因因。 6、文员员每月对对维修档档案记录录表、维维修单等等进行整整理，并并分类归归档。 7、维修修档案作作为评估估大厦设设备运行行情况和和用户室室内设备备状况的的根据，应应妥善保存。保保存期限限一般为为一年，重重大维修修项目保保存期至至少为两两年。过过期档案由总工工程师、专专业主管管组成的的鉴定小小组统一一审定后后销毁。第五节 设设备管理理规定一、设备管管理规定定 1、设备备的检查查保养分分周、月月度、季季度、半半年、年年度，由由各专业业主管按按保养 项项目、内内容、

17、达达标参数数制订保保养计划划，交工工程部经经理实施施。 2、各班班组每次次完成常常规保养养后，责责任人和和主管填填写保养养记录并并存档。 3、设备备的维修修分小修修、中修修、大修修三种，由由工程部部经理根根据设备备的性能能等 规规划编制制维修方方案，交交由主管管执行。 4、小修修项目如如一般的的零部件件修补或或更换，由由熟练技技工负责责；中修修项目如如较重要又有一一定工艺艺难度的的零部件件检修或或更换，由由工程部部经理负负责；大大修项目如关键键主件检检修或更更换，由由总工程程师负责责。 5、为切切实保证证工程质质量，小小修项目目由主管管检查验验收；中中修项目目由工程程部经 理理监管、验验收；大

18、大修项目目由总工工程师监监督、验验收。 6、如巡巡查保养养中发现现有可导导致严重重故障的的缺陷事事项，必必须立即即填写记记录表 格格，上报报专业主主管或工工程部经经理整改改。 7、每日日巡检保保养后必必须填写写相应的的表格，主主管负责责监督执执行。 8、每月月由总工工程师召召集各专专业及工工程部经经理巡查查工程部部所辖范范围，对对设备、卫生、安全全等状况况进行评评比，选选出当月月的优秀秀班组，对对发现的的问题，限限时整改。巡巡查结果果在工程程部每月月评比表表上公布布。 9、工程程部经理理每月根根据设备备运行、维维修、保保养、异异常变化化等情况况编写当当月 工工程报告告，交总总工程师师。 10、

19、总总工程师师根据各各设备的的数据记记录及工工程部经经理的意意见，每每年总结结编写工工 程程部设备备性能状状况的评评估。二、机房管管理规定定 工程程部管辖辖下的设设备机房房有两大大类型：一类是是生产机机房如变变配电房房、电梯梯机房、冷冷水机房房、水泵泵房等；另一类类是监控控管理中中心如消消防控制制中心、紧紧急广播播控制室室、电讯讯机房、楼楼宇自动动化管理理中心等等。前者者是工作作重地，后后者是机机要重地地。为规规范各机机房的管管理，特特制定本本规定。 1、机房房门口醒醒目位置置悬挂机机房名称称，并张张贴“机房重重地，谢谢绝来访访”或“生 产产重地，请请勿进入入”的告示示牌。 2、凡易易燃易爆爆的

20、设备备场站，高高电压、高高温等设设备场所所，在外外围的入入口或通通 道道等显眼眼位置挂挂贴规范范的警示示牌。 3、各系系统的设设备必须须在显眼眼位置张张贴有统统一规格格的标识识。 4、各系系统按有有利工作作和安全全原则在在相应的的设备管管道阀门门和电器器开关上上挂贴 表表明用途途和状态态的告示示牌。 5、机房房钥匙是是专用钥钥匙，未未经工程程部经理理批准并并登记在在册，任任何员工工不得 持持有或随随意配制制机房钥钥匙。 6、未经经部门领领导批准准，外来来人员（包包括参观观学习和和施工等等）禁止止进入机机房；未经批准进进入机房房的外来来人员必必须遵守守机房有有关规定定，服从从机房工工作人员的安排

21、指指导。 7、政府府职能部部门如消消防局、供供电局、电电讯局突突然到场场检查或或抽查相相应的机机房如消防中中心、变变配电房房、电讯讯机房等等，当值值人员在在检验证证件核实实身份后，应热情情接待，主主动配合合，做好好记录，并并应立即即通知专专业主管管或部门门领导。 8、保持持机房的的安静、严严肃、整整洁、严严禁在机机房内聚聚会、聊聊天、嬉嬉戏、睡睡觉、 喧喧哗等，不不得有影影响工作作、分散散注意力力的行为为。 9、严禁禁携带火火种进入入易染易易爆的设设备场站站和电子子类设备备机房，严严禁在机机房 内内吸烟。未未经书面面批准并并落实安安全措施施，不得得在机房房内进行行动火类类作业。 10、机机房的

22、内内线和外外线电话话，均为为值班专专用电话话，应时时刻保持持待机状状态，严严 禁打私私人电话话或长时时间占用用电话。 11、各各机房工工作员工工必须按按要求如如实认真真填写各各种表格格，主要要设备的的参数记记 录必须须齐全，工工作记录录应清晰晰明了。 12、严严禁在机机房电脑脑终端上上使用配配套之外外的软件件，无书书面指令令不得更更改工作作 程程序或改改动任何何数据。三、设备机机房防火火规定（一）设备备机房防防火规定定 1、不得得在机房房内吸烟烟。 2、维修修工作中中需使用用易燃物物品要事事先清除除火源，工工作中要要防止易易燃物外外泄。 机机房内不不得存放放易燃物物品。 3、需要要动火作作业时

23、，由由专业主主管填写写机房动动火作业业申请表表，工程程部经理理签名同意后方方能施工工。施工工前应清清除动火火现场的的易燃物物品，施施工后认认真检查，确无火火种方能能离开。 4、部门门、班组组管理人人员在当当值期间间，应注注意检查查机房内内的灭火火自救措措施， 并并教导员员工掌握握各种灭灭火器械械的性能能及处理理各种消消防信号号的正确确方法。 5、当值值人员应应巡查、记记录责任任管辖区区域消防防报警和和消防设设备的情情况，及及时 报报告、处处理火警警信号。 6、机房房内的楼楼梯、走走道、出出入口要要保持畅畅通无阻阻，严禁禁堆放物物件。 7、机房房内的火火灾探测测器、喷喷淋头、防防火门、防防火帘防

24、防排烟设设备、灭灭火器、防烟面罩、疏疏散标志志和指示示灯等设设施，必必须保持持完整好好用。保保安部应应每月检查、保保养，确确保使用用时不出出故障，并并附相应应记录上上报工程程部经理理。 8、发生生电气火火灾时，当当值员工工施救时时应坚持持“先断电电，后灭灭火“原则；如油路发生火火灾，应应立即关关闭油闸闸并用沙沙袋堵截截油路，防防止扩散散，并用用二氧化碳及其其他干式式灭火器器扑救。 9、火灾灾时设备备操作应应按各工工种的安安全操作作规程操操作，并并做好放放火措施施。 10、遇遇火灾时时，要及及时上报报消防中中心，并并采取相相应的灭灭火措施施。灭火火后，要要 详细记记录火灾灾原因及及灭火情情况，书

25、书面上报报公司领领导。四、机房卫卫生管理理规定 为做好好机房内内外和设设备的清清洁工作作，保证证设备的的最佳运运行环境境，特定定本卫生生制度。 1、机房房内不得得吸烟、随随地吐谈谈、乱丢丢杂物。 2、各班班员工必必须按时时清洁机机房地面面，做到到无明显显污渍，无无杂物、无无粉尘。 3、机房房内各设设备必须须按时擦擦拭，使使设备表表面光洁洁无尘。 4、机房房值班员员工必须须按时清清洁机房房通风系系统滤尘尘网。 5、机房房内电气气控制箱箱及电器器开关表表面必须须按时清清洁除尘尘。 6、主管管负责制制定本机机房清洁洁卫生时时间表，并并对机房房卫生负负责。 7、工程程部经理理定期抽抽查机房房卫生清清洁

26、情况况，发现现严重问问题，立立刻组织织整改。 8、工程程部每月月组织一一次巡检检对各系系统所辖辖区域进进行卫生生检查评评比。第六节 强强电系统统管理规规定一、层间配配电房管管理制度度 1、层间间配电房房门及房房内的电电箱平时时应锁闭闭，房间间内各种种开关应应标志清清晰。 2、配电电房内每每周清扫扫一次，严严禁吸烟烟、堆放放杂物。 3、工程程部每周周一次检检查内部部设备，发发现异常常立刻维维修。 4、工程程部根据据计划定定期保养养配电房房内设施施，重点点做好设设备清洁洁和紧固固接线 端端子。 5、检查查和保养养结束后后填写楼楼层电房房设备检检查表。二、转、停停、电通通知用户户工作规规定（一）计划

27、划转、停停电 1、供电电局转、停停电，工工程部接接到通知知后立即即报告工工程部经经理。 2、因大大厦施工工需要停停电，工工程部须须至少提提前244小时将将停电计计划书上上报项目目 经经理。 3、项目目经理审审批后，拟拟发转、停停电通知知书，由由管理部部派发至至用户。 4、转、停停电通知知书最迟迟应在事事发前11小时送送达用户户，如不不能在上上述时间间内 送送达，应应报经理理批准起起用大厦厦广播系系统紧急急通知用用户。（二）事故故转、停停电 1、大厦厦因供电电局故障障发生停停电，工工程部须须立即向向项目经经理报告告，经项项目经理批准，起起用大厦厦广播系系统向用用户解释释原因。事事后，工工程部应应

28、向供电电局索取解释函函，并转转呈项目目经理。 2、因大大厦内部部事故引引起停电电，工程程部应立立即排除除故障恢恢复供电电，并即即时口头向项目经经理报告告，项目目经理批批准后，启启用大厦厦广播系系统向用用户解释释原因。工程部部于事后后12小小时内向向项目经经理提交交书面报报告。 3、事故故转、停停电后224小时时内，项项目部拟拟定解释释函，交交管理部部送达用用户。 三、停停电、限限电管理理规程 1、停电电、限电电的审批批权限为为工程部部经理以以上。 2、收到到政府部部门的有有关停电电通知或或决定需需要停电电 、限限电，马马上报告告工程部部经理，并并至少提提前244小时书书面通知知受影响响的用户户

29、。 3、工程程部经理理应安排排足够的的人员处处理转、停停电工作作。 4、转、停停电前应应填写操操作票，交交给专业业主管签签名。 5、转、停停电后当当值人员员应重点点检查电电房、空空调机房房、水泵泵房、电电梯房、消消 防防中心内内设备的的运行情情况，发发现异常常立刻检检修。 6、有关关转、停停电的情情况应记记录在当当值日志志上。四、临时用用电管理理规程（一）用电电申请 用用户应事事先向管管理公司司以书面面形式申申请用电电，并注注名用电电单位全全称、用用电地点点、负荷荷量、电电压等级级、相数数及时间间。（二）公司司审批 用用电申请请须经工工程部审审批。（三）接线线及送电电 经经批准后后，用户户应自

30、己己敷设好好用电线线路，经经工程部部检查符符合用电电要求后后方可送送电，并并由双方方共同确确认电表表读数及及填写电电表启用用单。（四）停电电及拆线线 用用户终止止用电，应应事先通通知工程程部，再再由技术术人员断断电拆线线，并确确认电表表读数，填填写电表表听用单单。（五）计费费方式 1、电表表计费，由由用户自自备并指指定位置置接线，每每月计费费一次，不不足一月月，按 拆拆表时用用量计费费。 2、无表表估算，按按负荷量量及用电电时间事事先估算算。需要动火作作业时，由由专业主主管填写写机房动动火作业业申请表表，工程程部经理理签名同意后方方能施工工。施工工前应清清除动火火现场的的易燃物物品，施施工后认

31、认真检查，确无火火种方能能离开。 4、部门门、班组组管理人人员在当当值期间间，应注注意检查查机房内内的灭火火自救措措施， 并并教导员员工掌握握各种灭灭火器械械的性能能及处理理各种消消防信号号的正确确方法。 5、当值值人员应应巡查、记记录责任任管辖区区域消防防报警和和消防设设备的情情况，及及时 报报告、处处理火警警信号。 6、机房房内的楼楼梯、走走道、出出入口要要保持畅畅通无阻阻，严禁禁堆放物物件。 7、机房房内的火火灾探测测器、喷喷淋头、防防火门、防防火帘防防排烟设设备、灭灭火器、防烟面罩、疏疏散标志志和指示示灯等设设施，必必须保持持完整好好用。保保安部应应每月检查、保保养，确确保使用用时不出

32、出故障，并并附相应应记录上上报工程程部经理理。 8、发生生电气火火灾时，当当值员工工施救时时应坚持持“先断电电，后灭灭火“原则；如油路发生火火灾，应应立即关关闭油闸闸并用沙沙袋堵截截油路，防防止扩散散，并用用二氧化碳及其其他干式式灭火器器扑救。 9、火灾灾时设备备操作应应按各工工种的安安全操作作规程操操作，并并做好放放火措施施。 10、遇遇火灾时时，要及及时上报报消防中中心，并并采取相相应的灭灭火措施施。灭火火后，要要 详细记记录火灾灾原因及及灭火情情况，书书面上报报公司领领导。四、机房卫卫生管理理规定 为做好好机房内内外和设设备的清清洁工作作，保证证设备的的最佳运运行环境境，特定定本卫生生制

33、度。 1、机房房内不得得吸烟、随随地吐谈谈、乱丢丢杂物。 2、各班班员工必必须按时时清洁机机房地面面，做到到无明显显污渍，无无杂物、无无粉尘。 3、机房房内各设设备必须须按时擦擦拭，使使设备表表面光洁洁无尘。 4、机房房值班员员工必须须按时清清洁机房房通风系系统滤尘尘网。 5、机房房内电气气控制箱箱及电器器开关表表面必须须按时清清洁除尘尘。 6、主管管负责制制定本机机房清洁洁卫生时时间表，并并对机房房卫生负负责。 7、工程程部经理理定期抽抽查机房房卫生清清洁情况况，发现现严重问问题，立立刻组织织整改。 8、工程程部每月月组织一一次巡检检对各系系统所辖辖区域进进行卫生生检查评评比。第六节 强强电

34、系统统管理规规定一、层间配配电房管管理制度度 1、层间间配电房房门及房房内的电电箱平时时应锁闭闭，房间间内各种种开关应应标志清清晰。 2、配电电房内每每周清扫扫一次，严严禁吸烟烟、堆放放杂物。 3、工程程部每周周一次检检查内部部设备，发发现异常常立刻维维修。 4、工程程部根据据计划定定期保养养配电房房内设施施，重点点做好设设备清洁洁和紧固固接线 端端子。 5、检查查和保养养结束后后填写楼楼层电房房设备检检查表。二、转、停停、电通通知用户户工作规规定（一）计划划转、停停电 1、供电电局转、停停电，工工程部接接到通知知后立即即报告工工程部经经理。 2、因大大厦施工工需要停停电，工工程部须须至少提提

35、前244小时将将停电计计划书上上报项目目 经经理。 3、项目目经理审审批后，拟拟发转、停停电通知知书，由由管理部部派发至至用户。 4、转、停停电通知知书最迟迟应在事事发前11小时送送达用户户，如不不能在上上述时间间内 送送达，应应报经理理批准起起用大厦厦广播系系统紧急急通知用用户。（二）事故故转、停停电 1、大厦厦因供电电局故障障发生停停电，工工程部须须立即向向项目经经理报告告，经项项目经理批准，起起用大厦厦广播系系统向用用户解释释原因。事事后，工工程部应应向供电电局索取解释函函，并转转呈项目目经理。 2、因大大厦内部部事故引引起停电电，工程程部应立立即排除除故障恢恢复供电电，并即即时口头向项

36、目经经理报告告，项目目经理批批准后，启启用大厦厦广播系系统向用用户解释释原因。工程部部于事后后12小小时内向向项目经经理提交交书面报报告。 3、事故故转、停停电后224小时时内，项项目部拟拟定解释释函，交交管理部部送达用用户。 三、停停电、限限电管理理规程 1、停电电、限电电的审批批权限为为工程部部经理以以上。 2、收到到政府部部门的有有关停电电通知或或决定需需要停电电 、限限电，马马上报告告工程部部经理，并并至少提提前244小时书书面通知知受影响响的用户户。 3、工程程部经理理应安排排足够的的人员处处理转、停停电工作作。 4、转、停停电前应应填写操操作票，交交给专业业主管签签名。 5、转、停

37、停电后当当值人员员应重点点检查电电房、空空调机房房、水泵泵房、电电梯房、消消 防防中心内内设备的的运行情情况，发发现异常常立刻检检修。 6、有关关转、停停电的情情况应记记录在当当值日志志上。四、临时用用电管理理规程（一）用电电申请 用用户应事事先向管管理公司司以书面面形式申申请用电电，并注注名用电电单位全全称、用用电地点点、负荷荷量、电电压等级级、相数数及时间间。（二）公司司审批 用用电申请请须经工工程部审审批。（三）接线线及送电电 经经批准后后，用户户应自己己敷设好好用电线线路，经经工程部部检查符符合用电电要求后后方可送送电，并并由双方方共同确确认电表表读数及及填写电电表启用用单。（四）停电

38、电及拆线线 用用户终止止用电，应应事先通通知工程程部，再再由技术术人员断断电拆线线，并确确认电表表读数，填填写电表表听用单单。（五）计费费方式 1、电表表计费，由由用户自自备并指指定位置置接线，每每月计费费一次，不不足一月月，按 拆拆表时用用量计费费。 2、无表表估算，按按负荷量量及用电电时间事事先估算算。九、工作票票制度 1、在电电气设备备上工作作，应填填用工作作票或按按命令执执行，其其方式有有下列三三种： 填填写甲种种工作票票；填写写乙种工工作票；口头或或电话命命令。 2、填写写甲种工工作票的的工作为为：高压压设备工工作需要要全部停停电或部部分停电电者；高压室室内的二二次接线线和照明明等回

39、路路上的工工作，需需要将高高压设备备停电或做安全措措施者。 3、填乙乙种工作作票的工工作为：带电作作业和在在带电设设备外壳壳上的工工作；控控制屏和低压配电电屏、配配电箱、电电源干线线上的工工作；二二次结线线回路上上的工作作，无需将高压压设备停停电者；转动中中的发动动机上的的工作。 4、其他他工作用用口头和和电话命命令。口口头和电电话命令令必须清清楚正确确，值班班员应将发令人、负负责人及及工作任任务详细细记入操操作记录录簿中，并并向发令令人复诵诵核对一遍。 5、工作作票要用用钢笔或或圆珠笔笔填写一一式二份份，应正正确清楚楚，不得得任意涂涂改，如有错别字字、漏字字需修改改时，应应字迹清清楚。两两份

40、工作作票中的的一份必必须经常保存在工工作地点点，由工工作负责责人收执执，另一一份由值值班员收收执。值班员应将将工作票票号码、工工作任务务、许可可工作时时间及完完工时间间记入操操作记录簿中。 6、一个个工作负负责人只只能发给给一张工工作票。工工作票所所列的工工作地点点，以一一个 电电气连接接部分为为限。开开工前工工作票内内的全部部完全措措施应一一次做完完。 7、事故故抢修工工作可不不用工作作票，但但应记入入操作记记录簿内内。在开开始工作作前必须做好保证证安全的的技术措措施并指指定专人人负责监监护，即即：停电电、验电电，装设接地线，悬悬挂指示示牌和装装设遮拦拦。 8、甲、乙乙工作票票的有效效时间，

41、以以批准检检修期为为限。 9、需要要变更工工作班中中的成员员时，须须经工作作负责人人同意。 10、工工作票签签发人由由强电主主管担任任。工作作负责人人和允许许办理工工作票的的值班员员 （工工作许可可人）由由强电资资深技术术工担任任。 11、工工作票所所列人员员的安全全责任： a) 工作票票签发人人：工作作必要性性；工作作是否安安全；工工作票上上所填写写的安全全措施是否正确确完备；所派工工作负责责人和工工作班人人员是否否适当和和足够，精精神状态是否良良好。 b) 工作负负责人（监监护人）：正确安安全地组组织工作作；结合合实际进进行安全全思想教育；督促促、监护护工作人人员遵守守本规程程；负责责检查

42、工工作票所所载安全全措施是否正确完完备，值值班员所所做的安安全措施施是否符符合现场场实际条条件；工工作前对工作人员员交待安安全事项项。 c) 工作许许可人：负责审审查工作作票所列列安全措措施是否否完备，是是否符合合现场条条件；负责检检查工作作现场布布置的安安全措施施是否完完善；负负责检查查停电设设备有无突然来来电的危危险；对对工作票票所列内内容即使使发生很很小疑问问，也必必须向工作票签发发人询问问清楚，必必要时应应要求做做详细补补充。 d) 工作班班成员：认真执执行安全全规程和和现场安安全措施施，互相相关心施施工安全全， 并监督督安全规规程及措措施的实实施。十、供电突突发性事事故的应应急措施施

43、（一） 外外线故障障 1、大厦厦设计要要求：主主供停电电，备供供自动投投入。当当外线故故障导致致主供电电源停电时，值班班员工要要检查真真空开关关的指示示牌是否否分闸，再再检查电电压和指指示灯，当明确确失压断断电后，将将主供电电源进线线柜真空空开关退退出，挂挂“有人工工作，禁止合合闸”指示牌牌。 2、备用用电源处处于非自自动位置置，故主主供电源源断电时时不能自自动合闸闸，检查查备供电源进线柜柜的电表表和指示示灯，真真空开关关应处于于准备合合闸位置置，合上上备供电源进线柜柜开关。 3、检查查PT柜柜和变压压器出线线柜是否否正常。 4、检查查低压受受电柜，并并合上低低压总开开关。 5、向供供电局调调

44、度室了了解外线线故障情情况。（二） 内内部故障障 当当高压柜柜真空开开关、高高压电缆缆或变压压器出现现故障时时（短路路或接地地），非非误操作作引起，除除该高压压柜停电电，甚至至会引起起主供电电源或备备用电源源的受电电柜停电电，此时时值班人人员应遵遵守下列列程序： 1、将故故障柜的的真空开开关退出出（若引引起火警警，1人人用提式式12111灭火火器灭火火， 11人向消消防中心心报告）。 2、将故故障柜的的低压总总开关退退出，挂挂：有人人工作，禁禁止合闸闸“指示牌牌。 3、将低低压母联联合闸，保保证大厦厦设施用用电。 4、向工工程部主主管和急急修班报报告故障障经过和和处理情情况。 5、工程程部召开

45、开事故分分析会，邀邀请供电电局、厂厂商及有有关方面面参加，分分析事故故 发发生原因因和处理理措施，并并书面总总结，报报告有关关部门。（三）市电电全停 1、当两两路市电电全停，启启动发电电机。 2、退出出市电联联系开关关，合上上发电机机联系开开关，向向应急负负荷供电电，并每每隔155 分分钟检查查一次发发电机动动运行状状况，如如燃油量量、水温温等。 3、监视视市电进进线电压压，尽快快与供电电局联系系，一旦旦市电恢恢复正常常，立即即退出 发发电机电电源，恢恢复市电电供电。 4、做好好记录，及及时向上上级领导导报告。 5、市电电失压，发发电机如如不能正正常自动动启动，则则用手动动启动。（四）通知知用

46、户供电系统紧紧急故障障发生后后，专业业主管预预计修复复时间，并并按转、停停电通知知影响的的用户。十一、柴油油发电机机安全操操作规程程（一）自动动状态 1、保持持启动电电动机的的蓄电池池组达到到启动电电压。 2、保持持散热器器冷却水水位正常常，循环环水阀常常开。 3、曲轴轴箱油位位保持在在量油尺尺刻线2的的范围内内。 4、燃油油箱油量量在一半半以上，燃燃油供油油阀常开开。 5、发电电机控制制屏的“运行停止自动”开关放放在“自动”位置。 6、机组组配电屏屏的模式式开关打打在“自动”位置。 7、散热热器风机机开关打打在“自动”位置。 8、机组组收到市市电失压压的讯号号后启动动，确认认市电失失压，切切

47、开转换换柜市电电开 关关，合上上转换柜柜发电开开关，启启动机房房的进风风和排风风机。（二）手动动启动 1、室内内气温低低于200时，开开启电加加热器，对对机器进进行预热热。 2、检查查机体及及周围有有无妨碍碍运转的的杂物，如如有应及及时清走走。 3、检查查曲轴箱箱油位、燃燃油箱油油位、散散热器水水位。如如油位水水位低于于规定值值， 应应补充至至正常位位置。 4、检查查燃油供供油阀和和冷却水水截止阀阀是否处处于开通通位置。 5、检查查起动电电机的蓄蓄电池组组电压是是否正常常。 6、检验验配电屏屏的试验验按钮，观观察各报报警指示示灯有否否接通发发亮。 7、检查查配电屏屏各开关关是否置置于分闸闸位置

48、，各各仪表指指示是否否处于零零位。 8、启动动进风和和排风机机。 9、按动动发动机机的起动动按钮，使使其启动动运转。如如第一次次起动失失败，可可按下配配电屏上相应应的复位位按钮，待待其警报报消除、机机组回复复正常状状态可进进行第二二次启动。启启动后，机机器运转转声音正正常，冷冷却水泵泵运转达达指示灯灯亮及仪仪表指示正常常，启动动成功。（三）手动动操作并并联供电电 1、待并并车发电电机的油油温、水水温、油油压达到到正常值值，运转转正常。 2、等并并车发电电机的输输出电压压和频率率的数值值与母排排上的数数值相一一致。 3、把待待并车发发电机的的同步器器手柄打打在“合闸”位置。 4、观察察同步指指示

49、器的的指示灯灯及指针针。 5、观察察同步指指示器的的指示灯灯，完全全熄灭时时或指针针旋转到到零位，即即可打上上并 电电合闸开开关。 6、机组组进入并并车运行行，随后后把其同同步器手手柄旋回回“关断”位置。 7、如果果同步器器合闸后后，同步步器指针针旋转太太快或反反时针旋旋转，则则不允许许并车， 否否则，将将导致合合闸失效效。 8、动并并车成功功后，应应立即与与低压配配电房联联系，落落实总配配电屏馈馈出开关关可否 合合闸送电电后再行行操作。（四）运行行安全管管理 1、按照照规定时时间检查查各指示示仪表，注注意润滑滑油的压压力、水水温是否否有变化化。 润润滑油的的压力不不得低于于1500kPaa，

50、冷却却水温不不得高于于95。 2、检查查曲轴箱箱油位、燃燃油箱油油位、散散热器水水位，低低于正常常位置应应予以补补 充充。 3、勤观观察配电电屏各仪仪表及各各报警指指示灯是是否正常常。凡红红灯亮表表示有故故障， 绿绿灯为正正常运行行指示灯灯。 4、检查查充电器器是否正正常充电电。 5、倾听听机器的的各部分分运转声声响是否否正常。 6、手摸摸机体外外壳、轴轴承部位位外壳、油油管、水水管，感感觉温度度是否正正常。 7、留意意发动机机或电器器设备是是否有焦焦糊等异异味。 8、发现现有不良良情况，应应即时处处理解决决；严重重的应停停机处理理。 9、凡故故障停机机，须把把故障消消除，然然后按动动机组上上

51、的重复复手掣，机机组方可可再 进进行运作作。 10、对对各运行行参数，每每班记录录不少于于两次。（五）停车车 1、总控控屏的输输出馈电电开关分分闸，脱脱开电网网。 2、发电电机空载载运转110分钟钟后停车车。 3、停止止机房的的风机、冷冷却水泵泵等。十二、柴油油发电机机运行管管理规定定 1、每天天定期巡巡查机房房及机组组设备。 2、每月月空载试试运行两两次，每每次155分钟，并并检查电电池液位位、接线线端子、外外围 设设备运行行情况，填填写试运运行记录录表。 3、油箱箱内燃油油应至少少储备115吨，发发现储备备不足立立即通知知主管订订购。 4、发电电机置于于自动状状态，当当市电全全停，机机组自

52、动动投入。如如自投失失效，马马上 由当当值人员员手动投投入。 5、发电电机带负负荷运行行时，每每小时抄抄录运行行数据一一次。 6、当值值员工每每天打扫扫发电机机房卫生生一次，清清洁机组组及外围围设备表表面的灰灰尘。 7、保持持机房内内的通风风和照明明设施良良好。十三、柴油油发电机机维修保保养规定定 1、大厦厦发电机机组及控控制屏由由高压运运行工协协助发电电机维修修公司进进行保养养，并 按按运行情情况提出出大、中中修建议议。 2、高压压运行工工按发电电机保养养合同要要求协助助及监督督维修公公司人员员进行发发电机维修保养，并并将工作作过程和和更换零零件数目目作详细细记录，填填写发电电机试车车/运行

53、记录表表。 3、保养养期内发发生机组组故障应应即时通通知维修修公司，维维修公司司应负责责24小小时内排除故障；若在时时限范围围无法排排除故障障，应将将实际情情况报告告强电主主管，再由强电主主管逐级级上报，协协调时间间维修。 4、工作作内容如如下： （1）润润滑系统统：检查查液面、漏漏油；更更换机油油、机油油滤清器器。 （2）冷冷却系统统：检查查散热器器、喉管管及连接接器；水水位，皮皮带张力力及水泵泵等。 （3）进进风口系系统：检检查空气气过滤器器、管位位及连接接器；更更换空气气过滤器器。 （4）燃燃油系统统：检查查燃油液液位、限限速器、油油管及连连接器、燃燃油泵。排排液（燃燃 油缸缸及油水水分

54、离器器觉淀物物或水），更更换柴油油过滤器器。 （5）排排气系统统：检查查排气阻阻塞、漏漏气；排排放消声声器积炭炭积水。 （6）充充电系统统：检查查电池充充电器电电池电解解液位、密密度（每每个月检检查一次次）， 仪表表总开关关，接线线管及指指示灯。 （7）发发电机部部分：检检查进风风口阻塞塞情况、接接线端子子、绝缘缘、振动动及各部部件 是否否正常。 （8）自自动控制制装置：检查模模拟供、停停电、起起动油机机自动装装置是否否正常。 （9）视视实际情情况更换换机、各各种油隔隔及空气气隔。 （10）清清洁机组组，每月月清洁冷冷却器外外围。完完成上列列工作检检查后，开开动机组组 115分钟钟（或带带负荷

55、运运行）。 （11）控控制屏每每月一次次清洁及及检查和和实施维维修保养养工作。 （12）发发现问题题，做出出记录。第七节 弱弱电系统统管理规规定一、弱电系系统管理理规定 1、严格格遵守系系统各项项设备运运行管理理规程，保保证各设设备处于于良好状状态，系系统 设设置放于于自动位位置。 2、各班班将各设设备运行行情况记记录于当当值日志志。 3、根据据保养计计划做好好各设备备的保养养。 4、遇故故障报警警即时处处理并记记录于运运行日志志。 5、对外外包保养养设备的的承包商商做好监监督。 6、各设设备的元元器件、参参数不得得随意更更改。 7、严禁禁于系统统各计算算机上使使用自带带软件。二、弱电系系统维

56、修修保养规规程 1、弱电电系统设设备由弱弱电组负负责维修修保养。 2、专业业主管每每年122月制度度下一年年度的保保养计划划并负责责实施。 3、工作作过程注注意做好好防静电电措施。 4、对要要抽出的的部件和和拆除的的端子做做好记录录。 5、对于于有一用用一备的的设备不不可同时时退出主主、备设设备保养养，一般般是先主主后备。 6、对红红外线、激激光、微微波等发发射装置置不能用用湿式清清洁剂清清洗，应应用吸尘尘器 或或小气泵泵进行清清洁。 7、根据据系统特特点重点点做好清清洁和紧紧固接线线端口的的工作。 8、工作作结束后后要测试试被保养养设备并并填写有有关表格格。三、楼宇自自控系统统管理（一）运行

57、行规程 1、控制制，计算算机保持持开启。 2、每月月对系统统相关数数据进行行备份。 3、控制制点定义义、预定定日程表表等参数数不可随随意修改改。 4、新增增被控设设备要注注意继电电器触点点容量。 5、保持持设备表表面清洁洁。 6、严禁禁于控制制电脑上上运行自自带软件件及游戏戏。 7、当有有“危急报报警”发生时时立即查查明及检检修。 8、一切切元器件件、线路路不得随随意更改改。 9、网络络控制器器，控制制电脑故故障应于于4小时时内修复复；现场场控制器器、扩展展模块 故故障应于于8小时时内修复复；中间间继电器器故障应应于2小小时修复复。（二）维修修保养规规程 1、每天天使用相相应软件件工具扫扫描控

58、制制电脑硬硬盘。 2、根据据保养计计划做好好系统保保养。 3、每天天监控NNCU状状态，发发现不在在线故障障立刻处处理。 4、注意意后备电电池充放放电情况况，每天天检查一一次。 5、注意意电脑显显示的各各控制模模块工作作情况。 6、NCCU保养养时应关关闭电源源，其余余各DDDC箱可可带电作作业。 7、保养养时着重重检查端端子接线线情况及及各接插插件。 8、保养养时选择择一定数数量的控控制点进进行测试试。 9、保养养情况记记录于楼楼宇自控控系统设设备检查查表上。四、电脑网网络管理理（一）运行行管理规规定 1、所有有网络设设备保持持24小小时运行行。 2、每天天用相应应工具整整理主、备备服务器器

59、磁盘碎碎片。 3、保持持设备表表面清洁洁。 4、严禁禁于网络络设备上上运行自自带软件件及游戏戏。 5、严禁禁私自接接驳互联联网系统统。 6、机房房空调应应保持开开启。 7、根据据保养计计划做设设备保养养。 8、设备备运行参参数、接接线、元元器件不不得随意意更改。 9、防火火墙、服服务器、主主干交换换机器故故障应于于4小时时内修复复；接入入交换 机机及网络络线故障障应于88小时内内修复。（二）保养养规程 1、接用用户投诉诉故障后后，须利利用相应应设备确确认故障障范围。 2、留意意后备电电源电池池充放电电情况。 3、保养养时注意意检查各各插件情情况，并并填写网网络设备备检查表表。 4、维修修保养时

60、时主、备备服务器器不可同同时退出出。 5、服务务器硬盘盘故障可可于带电电情况下下更换，但但只限于于规格型型号相同同的情况况下。 6、扫描描硬盘时时若发现现坏区，应应尝试用用软件修修复，修修复失败败则将之之隔离。 7、DDDN专线线中断时时应立即即向互联联网供应应商报故故障。五、程控交交换机管管理（一）运行行管理规规定 1、保证证交换机机工作电电源的正正常供应应及机房房中央空空调的开开启。 2、当班班技工注注意运行行情况，如如发现有有异声、异异味、电电压不稳稳现象马马上检查查 维维修。 3、交换换机机柜柜顶禁止止摆放任任何物件件。 4、未经经主管同同意，禁禁止修改改机器参参数。 5、配线线架的配